Skatteforlaget

     

C.H.2.1.9.2 Fordeling af overdragelsessummen på aktiver

I dette afsnit omtales de regler, der gælder om, at køber og sælger skal fordele overdragelsessummen på aktiver, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Afsnittet indeholder:

• Fordeling af overdragelsessummen på aktiver
• SKATs mulighed for at tilsidesætte parternes fordeling af overdragelsessummen
• Efterfølgende ændring af fordelingen
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Fordeling af overdragelsessummen på aktiver

Ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftalen, i skødet eller på anden skriftlig måde selv fordele den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og som er omfattet af overdragelsen. Se EBL § 4, stk. 5.

Parternes fordeling af overdragelsessummen skal foretages efter, at der er foretaget kontantomregning af den del af overdragelsessummen, der eventuelt berigtiges ved overtagelse af gæld. Parterne skal derfor i forbindelse med fordelingen af overdragelsessummen tage stilling til grundlaget for kontantomregningen, herunder kursfastsættelsen af gæld, der overdrages, og den del af vederlaget, der berigtiges ved nystiftet gæld (sælgerpantebrev eller gældsbrev og lignende). Endvidere skal parterne aftale kapitalværdien af en eventuel løbende ydelse, der indgår i berigtigelsen af overdragelsessummen.

Se også afsnit (C.H.2.1.9.3) om kontantomregning af afståelses- og anskaffelsessummen.

Bemærk

Fordelingen af overdragelsessummen gælder for både sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum.

Eksempel: Den aftalte fordeling er udtryk for parternes vedtagelse om fordeling af købesummen

En gård overdrages mellem uafhængige parter, og parterne har i slutsedlen fordelt købesummen på de overdragne aktiver. Sælger ønsker, at afskrivningsgrundlaget ikke skal opgøres efter denne fordeling og støtter sig på en skønserklæring. Selv om en skønsmand anslår bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi, fører det ikke til at ændre fordelingen, når fordelingen i slutsedlen er en del af overdragelsesaftalen. Det anførte beløb anses som udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Se SKM2002.530.VLR.

Eksempel: Fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom skal opgøres på grundlag af den aftalte fordeling, uanset den ansatte værdi for stuehuset

Fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom skal opgøres på grundlag af den fordeling af den kontantomregnede afståelsessum på grund, driftsbygninger og stuehus, som sælgeren og køberen af ejendommen har foretaget i salgsaftalen, uanset at afståelsessummen for stuehuset væsentligt overstiger den ansatte ejendomsværdi for stuehuset. Se SKM2003.520.LSR.

SKATs mulighed for at tilsidesætte parternes fordeling af overdragelsessummen

SKAT har i visse situationer adgang til at efterprøve både den kontantomregnede afståelsessum og den fordeling på aktiver, som parterne har aftalt. Kursfastsættelsen indgår i den prøvelse af afståelsessummens fordeling, som skattemyndighederne skal foretage. SKATs afgørelse er bindende både for sælger og køber. Se EBL § 4, stk. 6.

SKATs adgang til at efterprøve overdragelsessummen og fordelingen af denne på aktiver gælder både, når der er aftalt en fordeling og i mangel af aftalt fordeling. Adgangen gælder også ved overdragelser mellem parter, der ikke har modstående skattemæssige interesser, selv om de ikke er interesseforbundne som parter.

Tilsidesættelse af aftalt fordeling

Tilsidesættelse af aftalt fordeling kan ske i disse situationer:

1. Ikke interesseforbundne parter med konkret modstående skattemæssige interesser
2. Ikke interesseforbundne parter uden konkret modstående skattemæssige interesser
3. Interesseforbundne parter.

Ad a. Ikke interesseforbundne parter med konkret modstående skattemæssige interesser

Når parterne i en handelssituation ikke er interesseforbundne og har konkret modstående skattemæssige interesser - fx fordi sælger vil minimere sine genvundne afskrivninger, mens køber ønsker et højt afskrivningsgrundlag - og har foretaget en fordeling af overdragelsessummen på aktiver, kan parterne forvente, at SKAT vil lægge den aftalte overdragelsessum og fordelingen heraf på aktiver til grund, da de aftalte overdragelsessummer må antages at svare til aktivernes handelsværdi.

I sådanne situationer vil SKAT derfor kun kunne tilsidesætte den foretagne fordeling på aktiver, hvis fordelingen på aktiver er åbenbart forkert.

Eksempel: Parternes fordeling af overdragelsessummen var åbenlys forkert og kunne derfor tilsidesættes

I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modsatrettede skattemæssige interesser, og hvor parternes fjerne slægtskab ikke kunne begrunde, at der forelå overdragelse i familieforhold, tilsidesatte SKAT parternes fordeling af købesummen mellem stuehus og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26 pct. lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15 pct. Landsretten stadfæstede byrettens dom, og Skatteministeriet fik medhold i, at parternes fordeling var åbenbart forkert og kunne tilsidesættes. Se SKM2009.610.VLR.

Ad b. Ikke interesseforbundne parter uden konkret modstående skattemæssige interesser

I nogle tilfælde har parterne, selv om de ikke er interesseforbundne, ikke modstående skattemæssige interesser. Det kan fx være tilfældet, når

• køber ikke skal anvende de overtagne bygninger til et afskrivningsberettiget formål, og derfor ikke har interesse i et afskrivningsgrundlag
• køber i forvejen har så mange egne afskrivninger, at vedkommende ikke kan udnytte flere afskrivninger
• køber på grund af skattemæssige underskud ikke vil kunne udnytte afskrivningerne eller
• køber ikke skal anvende ejerboligen til bolig for sig selv og dermed ikke har modstridende interesse med sælger i ansættelsen af den del af overdragelsessummen, der kan henføres til boligen.

I disse situationer lægges parternes aftale om såvel overdragelsessummens størrelse som kontantomregningen af overdragelsessummen til grund. SKAT kan efterprøve fordelingen af overdragelsessummen på aktiver. Hvis fordelingen på aktiver er væsentlig forkert, kan SKAT tilsidesætte den aftalte fordeling.

Eksempel: Fordeling af købesum blev korrigeret, da parterne - selv om de ikke var interesseforbundne - ikke havde konkret modstående interesser

Sagen vedrørte SKATs adgang til at korrigere fordelingen af en overdragelsessum for fast ejendom, der anvendtes til fabriksvirksomhed. Byretten fandt, at aftalens parter, der ubestridt var uafhængige, ikke havde konkret modstående skattemæssige interesser, og at den aftalte fordeling derfor kunne tilsidesættes, fordi fordelingen ikke var udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver. Se SKM2010.71.BR.

Ad c. Interesseforbundne parter

Når der er tale om en overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, kan SKAT efterprøve både den samlede overdragelsessum, kontantomregningen af overdragelsessummen og fordelingen af overdragelsessummen på aktiver. SKAT kan tilsidesætte den samlede overdragelsessum, kontantomregningen af overdragelsessummen samt fordelingen af overdragelsessummen på aktiver, når beløbene er væsentlig forkerte.

I mangel af aftalt fordeling

Hvis parterne ikke har aftalt en fordeling af overdragelsessummen på aktiver, kan SKAT fastsætte såvel den samlede overdragelsessum samt fordelingen af denne på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen efter EBL.

Denne overdragelsessum og fordelingen heraf vil så blive lagt til grund ved opgørelsen af sælgers afståelsessum og købers anskaffelsessum for de overdragne aktiver.

Efterfølgende ændring af fordelingen

Hvis sælgers afståelsessum for et aktiv efterfølgende bliver ændret som følge af en ændret skatteansættelse, skal købers anskaffelsessum for aktivet ændres tilsvarende. En efterfølgende ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse, skal på samme måde medføre en ændring af sælgers afståelsessum for aktivet. Se EBL § 4, stk. 6.

Adgangen til efterfølgende at ændre skatteansættelsen er begrænset af fristbestemmelserne i skatteforvaltningsloven. Se afsnit (A.A.8).

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2012.285.ØLR	Retten fandt, at en aftale var indgået mellem uafhængige parter med modsatrettede interesser, og da aftalen hverken var anfægtet af skattemyndighederne eller civilretligt mellem parterne, var fordelingen af købesummen bindende for parterne. En del af overdragelsessummen kunne derfor ikke efterfølgende henføres til sukkekvoter, der var omfattet af overdragelsen. Uafhængige parter. Ingen fordeling af overdragelsessummen på sukkerkvoter.
SKM2012.222.ØLR	En ejer solgte sin landbrugsejendom sammen med de sukkerkvoter, der hørte til ejendommen. Ingen del af overdragelsessummen vedrørte sukkerkvoterne. Det blev gjort gældende, at sukkerkvoterne kunne afstås skattefrit efter SL § 5, og at beregningsgrundlaget for opgørelsen af fortjenesten derfor skulle nedsættes med værdien af sukkerkvoterne. Retten afviste synspunktet. Da overdragelsesaftalen - der var indgået mellem uafhængige parter - ikke var anfægtet civilretligt eller af skattemyndighederne, skulle aftalen og den heri fastsatte overdragelsessum lægges til grund ved opgørelsen af sagsøgerens beregning af fortjenesten ved afståelsen af landbrugsejendommen. Uafhængige parter. Ingen fordeling af overdragelsessummen på sukkerkvoter.
SKM2009.610.VLR	Fordeling af købesum på aktiver. I forbindelse med overdragelse af en landbrugsejendom mellem parter med modstående skattemæssige interesser, havde SKAT indvendinger mod parternes fordeling af købesummen mellem stuehuset og grunden. Ifølge en syns- og skønserklæring var stuehusets værdi ca. 26 pct. lavere end parternes ansættelse, men syns- og skønsmandens værdiansættelse var forbundet med en usikkerhed på mellem +/- 10 til 15 pct. Landsretten stadfæstede byrettens dom, og Skatteministeriet fik derfor medhold i, at parternes fordeling var åbenbart forkert og kunne tilsidesættes.
SKM2002.530.VLR	Fordeling af købesum på aktiver. I forbindelse med overdragelsen af en gård mellem uafhængige parter havde parterne i slutsedlen fordelt købesummen på de overdragne aktiver. Sælgeren gjorde gældende, at afskrivningsgrundlaget ikke skulle opgøres efter denne fordeling og støttede sig på en skønserklæring. Landsretten fastslog, at fordelingen i slutsedlen var en del af overdragelsesaftalen, og at det anførte beløb var et udtryk for parternes vedtagelse om afståelsessummen for driftsbygningerne. Denne værdi havde køber da også anvendt som sit afskrivningsgrundlag. Skattemyndighederne havde ikke haft indvendinger mod fordelingen af købesummen. På denne baggrund kunne det forhold, at skønsmanden havde anslået bygningernes almindelige handelsværdi til en anden og væsentlig lavere værdi ikke føre til, at skattemyndighedernes ansættelse kunne tilsidesættes.
Byretsdomme
SKM2013.887.BR	SKAT var berettiget til at tilsidesætte den aftalte fordeling og ændre fordelingen. Sagsøgeren og Skov- og Naturstyrelsen havde ikke konkret skattemæssige modstående interesser vedrørende fordelingen af salgssummen, og en forud for handlen indhentet ejendomsvurdering indikerede, at den aftalte fordeling var åbenbart forkert. SKAT's vurdering af fordelingen var understøttet af de under retssagen indhentede skønserklæringer om fordelingen af salgssummen. Sagsøgeren havde ikke haft en retsbeskyttet berettiget forventning om, at SKAT havde godkendt den aftalte fordeling af salgssummen, idet SKAT ikke positivt og direkte havde taget stilling til fordelingen, men alene udtalt sig om den samlede salgssum.
SKM2013.443.BR	H1 A/S solgte en erhvervsejendom for 4,3 mio. kr. til en uafhængig tredjemand. Ved samme købsaftale solgte hovedaktionæren i H1 A/S, A, sin ægtefælles sommerhus til samme køber for 3,6 mio. kr. Det var skattemyndighedernes opfattelse, at fordelingen af salgssummen på erhvervsejendommen henholdsvis sommerhuset ikke afspejlede handelsværdien, og da parterne ikke havde konkret modstående interesser med hensyn til fordelingen af købesummen, fastsatte skattemyndighederne handelsværdierne skønsmæssigt.Retten fandt, at skattemyndighederne var berettiget til at foretage et skøn over markedsværdien af ejendommene. Særligt på baggrund af en skønserklæring vedrørende erhvervsejendommen tilsidesatte retten imidlertid skattemyndighedernes skøn. H1 A/S og A fik derfor medhold.
SKM2010.71.BR	Retten fandt, at aftalens parter, der ubestridt var uafhængige, ikke havde konkret modstående skattemæssige interesser, og at den aftalte fordeling derfor kunne tilsidesættes, fordi fordelingen ikke var udtryk for handelsværdien for de overdragne aktiver. Efter et foretaget syn og skøn var der ikke grundlag for at fastholde Landsskatterettens fordeling. Ved bedømmelsen af, hvorledes fordelingen på grund og bygninger skulle foretages, fandt byretten, at der skulle tages hensyn til en mindre forurening af ejendommen. Sagsøgeren fik derfor medhold i sin subsidiære påstand, der var baseret på en sådan værdiansættelse.
Landsskatteretskendelser
SKM2013.236.LSR	Landsskatteretten fandt, at den fordeling af overdragelsesssummen for en liebhaver-landbrugsejendom, som uafhængige parter havde aftalt, kunne tilsidesættes som åbenbart forkert, og fordelingen blev foretaget i overensstemmelse med en syns- og skønsfordeling.
SKM2004.424.LSR	Der skulle foretages et samlet skøn ved vurderingen af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver ved overdragelse af en landbrugsejendom var åbenbart forkert. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at ændre på den selvangivne fordeling i den konkrete sag.
SKM2003.520.LSR	Fortjenesten ved salg af en landbrugsejendom skulle opgøres på grundlag af den fordeling af den kontantomregnede afståelsessum på grund, driftsbygninger og stuehus, som sælgeren og køberen af ejendommen havde foretaget i salgsaftalen, selv om afståelsessummen for stuehuset væsentligt oversteg den ansatte ejendomsværdi for stuehuset.
SKAT
SKM2013.172.SR	Skatterådet kunne bekræfte, at to ikke-interesseforbundne parter med modsatrettede interesser kunne "tilbageskøde" en parcel til xx kr., som aftalt mellem parterne i en forkøbsaftale.