Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi pr. 1. oktober 2017

Sagen angår ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2017 af en større ejendom, der var udlagt til tæt-lav bebyggelse.

Vurderingsankenævnet havde ansat grundværdien til 17.314.400 kr. efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Ved et under sagen foretaget syn og skøn blev grundværdien ansat til 10.250.000 kr. pr. 1. oktober 2012.

Grundlaget for skønsmandens vurdering hvilede efter det af skønsmanden anførte på ganske få ejendomshandler i området i den relevante periode.

Retten henviste hertil og fandt, at det ikke var godtgjort, at myndighedernes skøn kunne til tilsidesættes.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

H1

(advokat Niklas Nyborg)

mod

Skatteministeriet

(advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Denne afgørelse er truffet af præsident Christian Lundblad.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 25. juni 2021.

Sagen drejer sig om skattemyndighedernes ejendomsvurdering af Y1-adresse.

H1 har nedlagt følgende påstand:

Principalt:

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at ejendomsvurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2017 for Y1-adresse, matrikel nr. (…f), skal nedsættes til 10.250.000 kr.

Subsidiært:

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at ejendomsvurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2017 for ejendommen Y1-adresse, matrikel nr. (…f), nedsættes med et mindre beløb fastsat efter rettens skøn.

Mere subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Sagen vedrører prøvelse af Skatteankestyrelsens afgørelse af 27. marts 2021. Af afgørelsen fremgår bl.a. følgende:

"…

Faktiske oplysninger

Påklagede ejendom er beliggende Y1-adresse centralt i Y2-by mellem Y3-by og Y4-by.

Ejendommen består af matrikel nr. (red. …f), og udgør et samlet areal på 13.514 m².

Klageren har erhvervet ejendommen som en bebygget erhvervsejendom i 2014.

Ejendommen er i henhold til lokalplan (red. …7), vedtaget den 3. marts 2016, udlagt til rækkehusbebyggelse i op til to etager. Der kan ifølge lokalplanen ske udstykning til tæt-lav bebyggelse, hvis der sikres et friareal på 125 % af boligarealet til den enkelte grund. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ifølge planen ikke overstige 40 %. Bebyggelsen skal opføres efter principperne på lokalplanens kortbilag 4, der viser 42 boliger på ejendommen.

Ejendommen er årsomvurderet i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, idet den har ændret anvendelse. Ejendommen er på vurderingstidspunktet ubebygget, da tidligere bebyggelse er nedrevet 3. marts 2017.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport af 5. oktober 2015. Der er i rapporten beskrevet 15 geotekniske boringer på påklagede ejendom med mellem 0,60 og 2,40 meter til overside af bæredygtige lag (OSBL).

Af rapporten fremgår blandt andet følgende:

"Geoteknisk kategori

Byggeriet kan efter vores vurdering behandles i Geoteknisk kategori 2 (normal funderingsklasse), jf. Eurocode 7, 2007, 2. udgave, afsnit 2.1 og DK-Anneks K, afsnit K3. Det forudsættes, at der er tale om sædvanlige konstruktioner uden usædvanlige eller særligt vanskelige belastningsforhold.

Jordbundsforhold

I de udførte prøveboringer er der i de terrænnære lag truffet varierende aflejringer af fyld og muldprægede sand- og leraflejringer. Herunder træffes senglaciale og bæredygtige aflejringer af smeltevandssand og ler, igen underlejret af glacialt moræneler i hele boredybden.

Funderingsforhold

Med de aktuelle jordbundsforhold skal der flere steder påregnes ekstrafundering. Overvejende kan der funderes direkte, men når der funderes dybere, må der forventes fundering ved sandpude eller borede fundamenter"

Direkte fundering

Med de konstaterede jordbundsforhold, skønnes det muligt at udføre direkte fundering umiddelbart under muld-, fyld-, og muldprægede lag, omkring de fleste boringer. I skemaet på næste side er angivet de dybder under terræn og koter, hvorunder det skønnes, at der ved boringerne kan funderes direkte med stribefundamenter og under anvendelse af en regningsmæssig bæreevne på max 200 kN/m2 ved C_,>60 kN/m2 gældende for fundering på ler.

(…)

Sandpudefundering

Ved udførelse af en direkte fundering i frostfri dybde på en komprimeret sandpude, udføres funderingsarbejdet på følgende måde:

Først bortgraves muld, fyld og sætningsgivende lag under bygningen og i en vis afstand uden for bygningen. Derefter fyldes op med velkomprimeret sandfyld. Sandfylden udlægges i lag af 30 - 40 cm og komprimeres omhyggeligt med passende materiel. Sandpuden skal udføres så bred, at den i frostfri funderingsdybde mindst er 1,0 m uden for fundamentet og derfra med en hældning på 1:1 ned til udskiftningsniveauet.

(…)

Borede fundamenter

Borede fundamenter udføres som punktfundamenter under stribefundamenterne, der armeres som betonbjælker og forbindes med selvbærende dæk. Endeligt funderingsniveau skal fastlægges ved geoteknisk kontrol i fundamentshuller.

(…)

Det fremgår af arealinfo.dk, at ejendommen er kortlagt som forurenet på vidensniveau 1 og en meget lille del på vidensniveau 2. Ejendommen blev kortlagt 7. februar 2002. Der er givet tilladelse til ændret anvendelse efter § 8 i lov om forurenet jord den 21. april 2017.

Af tilladelsen fremgår følgende:

"Tilladelse efter § 8 i lov om forurenet jord til ændret anvendelse og opførelse af boliger på ejendommen Y1-adresse (før Y5-adresse), matr. nr. (red. …f). R1 har d. 3. oktober 2016 (rev. 23. januar 2017) på vegne af G1 søgt om tilladelse efter jordforureningslovens § 8 til at ændre anvendelsen fra erhverv til boliger og til at opføre boliger på Y5-adresse, matr. nr. (red. …f).

Y6-region har pr. 7. februar 2002 kortlagt størstedelen af ejendommen. En olieforurening på den sydvestlige del af arealet er kortlagt på vidensniveau 2, mens resten af kortlægningen er på vidensniveau 1, se bilag 1.

På et kortlagt areal i et område med særlige drikkevandsinteresser kræver såvel ændret anvendelse til boligformål som bygge- og anlægsarbejde tilladelse efter jordforureningslovens § 8. Formålet med § 8 tilladelsen er at sikre, at projektet er miljø- og sundhedsmæssigt forsvarligt, og ikke fordyrer en senere offentlig oprensning.

Y7-kommune har tidligere den 3. februar 2016 givet tilladelse til nedrivninger og jordarbejder. Efterfølgende er alle bygninger og nogle af anlæggene fjernet og dele af forureningen er oprenset. Den nye ansøgning omfatter ændring af arealanvendelsen og opførelse af boligprojektet.

Y7-kommune meddeler hermed G1 tilladelse til det ansøgte i henhold til jordforureningslovens § 8, stk. 1 og stk. 2. Tilladelsen skal være taget i brug inden et år fra den dato tilladelsen er meddelt. Hvis projektet ikke er påbegyndt inden et år fra denne dato, skal der søges om en ny tilladelse.

Tilladelsen gives på en række vilkår, som er anført i nedenstående, og omfatter:

• Opgravning og fjernelse af fundamentrester og forurening ved boring B25
• Opførelse af 41 boliger og etablering af forsyningsledninger
• Indretning af veje, fælles opholdsområder og øvrige udearealer
• Ændret anvendelse til boligformål

Tilladelsen omfatter hele det kortlagte areal, jævnfør bilag 1, og projektets indretning fremgår af bilag 2.

(…)

Den 9. juni 2017 bliver der lavet en ændring til § 8 tilladelsen i relation til terrænregulering. Af ændringsskrivelsen fremgår blandt andet:

"Y7-kommune har gennemgået notatet, herunder de prøveresultater, der er lagt til grund for beregningerne, og det er vores vurdering, at de påviste koncentrationer ved poreluftsmålingerne, ikke er problematiske i forhold til afdampningen til indeklimaet. Det gælder også, hvis resultaterne med hensyn til TOC fra PL111 benyttes i stedet for de målte indhold i PL112, se vedhæftede beregning for PL111 PL112 i bilag 2.

Y7-kommune vurderer på den baggrund, at de påviste poreluftkoncentrationer ikke udgør en risiko for indeklimaet i de kommende boligblokke uanset de planlagte terrænjusteringer, og ændrer derfor vilkår 20 således:

(…)"

Klageren har endvidere til brug for vurdering af forureningen fremlagt vurdering af § 8-ansøgning af 16. marts 2017, forureningsundersøgelser, notater fra R1, jordforureningsattest samt historisk forureningsrapport.

Dokumentation for manglende fradrag i form af mails vedrørende el- og kloaktilslutning er medsendt klagen. Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til boligbebyggelse over 700 m² beliggende i postnummer Y2-by i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2014:

…

Ejendommene på Y8-adresse er beliggende i udkanten af Y2-by med ca. 900 meter til påklagede ejendom og er i henhold til lokalplan nr. (red. …3) udlagt til åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25 for den enkelte ejendom.

Y9-adresse er beliggende knap 1 kilometer fra påklagede ejendom og er omfattet af kommuneplanramme, hvorefter de er udlagt til åben-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30.

Alle de solgte ejendomme er handlet inklusive byggemodning, jf. de digitale skøder.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2017 således:

SKAT har ikke ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 taget stilling til fradrag for forbedringer for påklagede ejendom.

Vurderingsstyrelsen har udtalt følgende i skrivelse af 4. oktober 2018:

"Vurderingsstyrelsens begrundelse

Fradrag for forbedringer

Ny lovgivning: Ved lov nr. 925 af 18. september 2012 er reglerne om fradrag for forbedringer ophævet med fremadrettet virkning. Loven har virkning fra 1. januar 2013. Det er vurderingslovens afsnit D, §§ 17, 18, 21 og 21 A, der er ophævet.

Fradrag, der allerede er givet, påvirkes ikke af afskaffelsen. Fradraget vil blive givet i den periode, der er tilbage. Med undtagelse af de tilfælde, der er omhandlet i overgangsreglerne, kan der ikke gives grundforbedringsfradrag efter den 1. januar 2013.

Der er to undtagelser herfra:

• Fradrag, der allerede er givet før 1. januar 2013, bliver fortsat givet, så længe betingelserne for at give dem er opfyldt.
• En række overgangsregler, der væsentligst vedrører anmodninger om fradrag, der er modtaget før 1. januar 2013 og endnu ikke færdigbehandlet, eller modtaget inden den 1. maj 2013.

Fradrag for forbedringer kan derfor ikke indrømmes.

Ekstrafundering

Vi har gennemgået det indsendte materiale, geoteknisk rapport fra 5. oktober 2015, § 8-ansøgning og bilag vedrørende § 8-tilladelse fra Y7-kommune fra 21. april 2017.

På denne baggrund er det vores opfattelse at der evt. kan være grundlag for nedslag i grundværdien og dette skønnes at udgøre 600.000 kr. i 2012-niveau, hvilket er det prisniveau ejendommen er vurderet i ved vurderingen i 2017.

Beskrivelse af ejendommens forhold

Ejendommen er beliggende på matrikel nr. (red. …f) i Y3-kommune. Grunden har et areal på 13.514 m², og er ikke bebygget. Der er givet § 8-tilladelse efter jordforureningsloven til opførelse af boliger på grunden.

Ud fra ansøgningen ses det at der planlægges opført 41 boliger i rækkehusbebyggelse i 2-plan uden kælder på 120 m², fordelt i 8 blokke på grunden. Grundens terræn ses at falde fra kote 39,00 til 35,40 i sydvestlig retning.

Det fremgår af § 8-tilladelsen, at afværgeforanstaltningerne for forurening vil ske ved opfyldning af ren muldjord i 0,5 m tykkelse. Det fremgår af tinglysningen, at ejendommen senest er købt i fri handel den 23. januar 2014 med overtagelse den 1. juli 2013 for 1.500.000 kr. På dette tidspunkt var forureningen kendt. Ejendommen har tidligere været anvendt til vognmandsvirksomhed og der ses at have været bygninger ved boringerne B12, B13 og mellem B9 og B11. Sælger, G2 er opløst efter fusion. Af selskabets seneste regnskab ses dette at være ikke likvidt, hvilket kan have bedraget til den lave handelssum.

Ejendommen er pr. 1. oktober vurderet til 17.314.400 kr., svarende til grundværdien eller 1.281 kr./m².

Jordbundsforholdene

Det fremgår af geoteknisk rapport, at der er gennemført 15 geotekniske boringer fordelt på hele grunden ved planlagte bygninger.

(…)

Ekstrafundering er i SBI-anvisning 231 beskrevet som fundering, hvor OSBL er i dybder mere end 0,9 meter under terræn. Det er derfor vores opfattelse, at der i et beskedent omfang er behov for ekstrafundering ved boring nr. 1, 2, 4, 5, 11-14. Herudover henses til at afrømningsniveauet er over 0,3 meter under terræn ved samtlige boringer.

Boringerne viser, at der er varierende aflejringer af fyld, og muldprægede sand- og leraflejringer.

Herunder er senglaciale og bæredygtige aflejringer.

Det fremgår af rapportens prøveboringer, at der er stor variation i terrænhøjdekoten. I Boring B1 hvor koten er 39,00 til B13 hvor koten er 35,40. Terrænregulering er ikke ekstrafundering efter vurderingslovens regler, ligesom opfyldning af ren muldjord som afværgeforanstaltning anses at bero på menneskeskabte forhold, og udgifter til afhjælpning heraf ikke berettiger til nedslag som ekstrafundering eller blød bund.

Terrænregulering

Omfattende terrænforskelle på en grund kan bevirke, at der for at skabe et plant areal til bebyggelse skal tilføres eller fjernes jord m.v. Dette er terrænregulering, og ikke ekstrafunderingsomkostninger.

Betydelige niveauforskelle

Det kan i den geotekniske rapport ses, at der er en ikke ubetydelig niveauforskel på grunden på i alt 3,6 meter inden for byggefeltet.

På baggrund af disse niveauforskelle, er det vores vurdering, at det vil være nødvendigt at foretage terrænregulering på grunden inden bebyggelse.

Nedslag for ekstrafundering

Det er vores opfattelse, at det er sandsynliggjort, at der vil være behov for ekstra fundering ved en kommende bebyggelse, da der ses at være dårligere jordbundsforhold på grunden. Der skal derfor henses til dette ved værdiansættelsen.

Ved vores skøn over nedslaget for blød bund, har vi taget udgangspunkt i oplysninger fra "GEO" om merprisen for ekstrafundering pr. m² byggefelt.

Vi skønner nedslaget til 600.000 kr. opgjort i 2012-niveau, idet vi henser til at de planlagte boliger er fordelt over hele grunden, at samtlige AFRN-niveauer er > 0,3 mut, og der er 7 steder på grunden hvor OSBL-niveau er > 0,9 mut, en del dog ikke meget, men især ved boringerne B13 og B14 er der OSBL niveauet lavt.

Vi henser endvidere til at terrænet medfører, at der skal ske en vis planering ved opførelsen af boligerne, hvorfor dette vil medføre, at man nogle steder på grunden, vil "grave sig ud af" de ringere jordbundsforhold.

Handelsprisen for jord

Udgifter til ekstrafundering ikke i sig selv berettiger til et nedslag i grundværdien, Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien. Vi har derfor undersøgt handlede grunde i vurderingskreds 4 i Y3-by, postnummer Y2-by. Det er i perioden 2010-2016 solgt 6 ubebyggede grunde til i gennemsnit 38% over vurderingen. Grundene er udlagt til parcelhusbebyggelse. Der er i perioden 2013-2017 solgt 9 rækkehuse til i gennemsnit 40% over vurderingen.

Vi vurderer dog, henset til de ringere jordbundsforhold over hele grunden, at der eventuelt kunne gives et nedslag i grundværdien på 600.000 kr. Henset til det anførte og vedlagte, idet såvel grunde som rækkehuse handles over 30% over vurderingerne og nedslaget svarer til ca. 3 % af den samlede grundværdi anses nedslaget at ligge inden for vurderingsskønnet. Der gives således ikke nedslag for ekstrafundering.

Forurening

(…)

Ejendommens areal er på i alt 13.514 kvm

Kortlagt på vidensniveau V1 skønnet 13.388 kvm

Kortlagt på vidensniveau V2 under F2 max 126 kvm = ca. 0,9 %

Der vedlægges:

Eksempler på rækkehuse og helårsgrunde til salg i Y2-by rækkehus 3.150.000 kr. Helårsgrunde 1.100.000 kr.

Eksempler på lejeboliger/rækkehuse i Y2-by, Y10-boligområde mdl. leje fra 7.300 kr. til 10.500 kr.

Y18-boligområde mdl. leje fra 7.000. kr. til 9.000 kr.

Y19-boligområde mdl. leje fra 6.300 kr. til 7.300 kr.

Y20-boligområde mdl. leje fra 3.400 kr. til 8.400 kr.

Y21-boligområde mdl. leje fra 6.000 kr. til 9.500 kr.

Y22-boligområde mdl. leje 12.995 kr. plus forbrug - hvilket vil give en samlet årlig leje på 6.393.540 kr.

Udsøgning af ubebyggede grunde og rækkehuse i vurderingskreds 4 fra og med den 1. oktober 2010 henholdsvis 38 salg og 26 salg med et gennemsnit på 56% og 26% over vurderingerne. Ejendommen er beliggende i grundværdiområde (red. …6), som er udlagt til boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone.

Lokalplan (red. …7) blev bekendtgjort den 3. marts 2016 og der blev foretaget en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016, som ikke blev påklaget.

Det understreges, at det kortlagte areal på vidensniveau V2 under F2 max 126 kvm ifølge kortbilag i lokalplanen ikke er beliggende i forbindelse med boliger. Jf. ovenstående samt praksis i øvrigt gives der ikke fradrag for forurening kortlagt på vidensniveau 1. Det kortlagte areal på vidensniveau 2 under F2 er inden for vurderingsskønnet. Nedslag for forurening er i sin helhed ikke godkendt.

(…)

Konklusion

Fradrag for forbedringer

Ved lov nr. 925 af 18. september 2012 er reglerne om fradrag for forbedringer ophævet med fremadrettet virkning. Loven har virkning fra 1. januar 2013. Det er vurderingslovens afsnit D, §§ 17, 18, 21 og 21 A, der er ophævet.

Ekstrafundering

Henset til det anførte og vedlagte, idet såvel grunde som rækkehuse handles over 30% over vurderingerne og nedslaget svarer til ca. 3% af den samlede grundværdi - anses nedslaget at ligge inden for vurderingsskønnet.

Forurening

Det kortlagte areal på vidensniveau V2 under F2 max 126 kvm ifølge kortbilag i lokalplanen er ikke beliggende i forbindelse med boliger. Jf. ovenstående samt praksis i øvrigt gives der ikke fradrag for forurening kortlagt på vidensniveau 1. Det kortlagte areal på vidensniveau 2 under F2 er inden for vurderingsskønnet.

Handelspriser

Handelsprisen den 23. januar 2014 kan på grundlag af ovenstående ikke betragtes som værende foretaget som almindelig fri handel. Der anses herefter ikke at være fremkommet nye faktiske oplysninger, der umiddelbart skulle kunne begrunde en ændring i grundværdien Det indstilles til Skatteankestyrelsen, at ansættelsen fastholdes."

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes samt at ejendommen tildeles et fradrag for forbedringer.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

"På vegne af selskabet H1 skal jeg her klage over den nyligt modtagne omvurdering vedr. Y1-adresse - ejendomsnummer (red. …48). Vurderingen tager ikke højde for tre forhold der hver især bør give nedslag:

Forurening:

Ejendommen er jordforurenet, og står også registret som sådan hos Y6-region der ikke vil udtage grunden af V1-registrering. Relevante forureningsrapporter etc. herom er vedlagt klagen. Jeg beklager de mange bilag, men sagen er ret omfangsrig.

Geoteknik:

Der er på store dele af grunden behov for ekstrafundering. Se vedlagte geotekniske rapport.

Manglende fradrag for forbedringer:

Ejendommen er tilsluttet offentlig kloak, vand og el hvilket bør give fradrag herfor. Der kan ikke opkræves supplerende tilslutningsbidrag for kloak ved yderligere bebyggelse. Dokumentation herfor er vedlagt."

Y11-vurderingsankenævns afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer samt lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Fradrag for forbedringer

Skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, har følgende ordlyd:

" Vurderingsankenævnene afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser efter:

1. Lov om vurdering af landets faste ejendomme.
2. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.
3. Ejendomsvurderingsloven"

Klageren har ved klage over årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 anmodet om at få tildelt et fradrag for forbedringer, da ejendommen er tilsluttet kloak, vand og el.

SKAT har ikke ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 behandlet fradrag for forbedringer. Det følger af skatteforvaltningslovens § 6, stk. 1, at nævnet alene kan afgøre klager, som er behandlet af vurderingsmyndigheden. Da fradrag for forbedringer ikke er behandlet ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017, har nævnet ikke kompetence til at behandle den.

Nævnet afviser på den baggrund at behandle klagepunktet vedrørende fradrag for forbedringer.

Grundværdi

Påklagede ejendom er pr. 1. oktober 2017 omvurderet efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 10, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

10) af ejendomme, der har ændret anvendelse,"

Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014) at ubebyggede grunde, som efter § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2017, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Det er således prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der lægges til grund ved vurderingen.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Klageren har nedlagt påstand om, at ejendommen skal tildeles et nedslag for ekstrafundering. Hvor udnyttelsen af et areal kræver ekstrafundering eller pilotering, kan arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn til jordbundsforholdene.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til et behov for ekstrafundering ved den økonomisk bedste udnyttelse af grunden inden for rammen af den lovlige udnyttelsesmulighed.

Nævnet bemærker, at eventuelle ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed. Der henvises til Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR.

Som dokumentation for jordbundsforholdene er der fremlagt geoteknisk rapport af 5. oktober 2015 samt tilhørende situationsplan. Nævnet lægger vægt på, at der er foretaget 15 boringer fordelt over det meste af ejendommen. Boringerne viser, at overside af bæredygtige lag (OSLB) findes 0,60 til 2,40 meter under terræn. Der anbefales ifølge den geotekniske rapport direkte fundering og såfremt der funderes dybere, bør der funderes med sandpude eller på borede fundamenter.

Nævnet lægger vægt på, at der i nogle af boringerne er fyld, hvilket kan skyldes den tidligere bebyggelse.

Ekstrafundering, som er nødvendiggjort af tidligere bebyggelse på grunden, kan ikke siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed, og der skal derfor ikke tages hensyn til en sådan ekstrafundering ved ansættelsen af grundværdien. Der henvises til Østre Landsrets dom af 10. september 2014, offentliggjort i SKM2014.654.ØLR.

På baggrund af en vurdering af den geotekniske rapport, finder nævnet det således godtgjort, at jordbundsforholdene på en del af grunden, er af en sådan karakter, at der er behov for fundering ud over, hvad der er sædvanligt i forhold til den retlige udnyttelse af grunden.

Nævnet finder herefter, at der har været et behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed, hvilket skal indgå i det samlede skøn over grundens handelsværdi.

Klageren har endvidere nedlagt påstand om tildeling af nedslag for forurening. Hvor udnyttelsen af et areal kræver foranstaltninger på grund af forurening, kan arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Forurening kan påvirke værdien af en grund i en sådan grad, at der kan være grundlag for at nedsætte grundværdien under hensyntagen hertil.

Påklagede ejendom er kortlagt på vidensniveau 1 over hele grunden og på vidensniveau 2 på en mindre del af grunden. En kortlægning af forurening på vidensniveau 1 foretages, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter, der kan have været kilde til jordforurening, jf. jordforureningslovens § 4.

En kortlægning af forurening på vidensniveau 2 foretages, hvis der er dokumenteret jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, jf. jordforureningslovens § 5.

Regionen har i skrivelse af 21. april 2017 givet tilladelse til opførelse af boliger på ejendommen efter jordforureningslovens § 8. Af tilladelsen fremgår det, at tilladelsen gives på betingelse af, at der foretages opgravning og fjernelse af fundamentrester og forurening ved boring B25. Af senere ændring til § 8-tilladelse af 9. juni 2017 fremgår det, at de påviste poreluftkoncentrationer ikke vurderes at udgøre en risiko for indeklimaet i de kommende boligblokke. Nævnet bemærker, at der tidligere er foretaget oprensning på grunden, og at der alene er grundlag for at tildele et nedslag for forurening, hvis grunden er forurenet på vurderingstidspunktet 1. oktober 2017.

Efter en samlet vurdering af de i sagen fremlagte oplysninger finder nævnet det ikke dokumenteret, at forureningens art, omfang og karakter har en sådan betydning for grundens værdi i ubebygget stand, at der bør tages hensyn hertil ved fastsættelsen af grundværdien. Der er særligt lagt vægt på, at det fremlagte materiale i sagen ikke er tilstrækkeligt til at konkludere, at påklagede ejendom på vurderingstidspunktet 1. oktober 2017 er så forurenet, at klageren er forhindret i at anvende grunden til boligbebyggelse, som lokalplanen foreskriver.

Grundværdien er pr. 1. oktober 2017 ansat til 17.314.400 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 42 byggeretter og en områdepris på 840 kr. Ejendommen er udlagt til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse i op til to etager. Byggeretsværdiprincippet kan anvendes som beregningsteknisk hjælpemiddel ved skønnet over grundværdien.

Efter byggeretsværdiprincippet beregnes grundværdien som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi.

Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre boligenheder (byggeretterne), og en anden del afhænger af arealstørrelsen (arealværdien). Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.

Ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund.

Ligningsrådet har i forbindelse med vedtagelsen af princippet forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m².

På baggrund af ejendomshandler i det pågældende område kan der beregnes en områdepris, hvilket udtrykker kvadratmeterprisen for en parcelhusgrund på 800 m². Med udgangspunkt i områdeprisen kan der foretages en beregning af værdien, som hviler på henholdsvis byggeretterne (halv områdepris x normalgrundstørrelsen x antallet af byggeretter) og arealværdien (halv områdepris x grundens faktiske areal i kvadratmeter). Ved fastsættelse af antallet af byggeretter anses en bolig at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 100-110 m² fra og med 2009.

Det følger af lokalplanen, at der skal opføres tæt-lav bebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 40. Endvidere fremgår det af lokalplanen, at bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med kortbilag 4, hvorpå der kan ses 42 boliger.

På baggrund heraf finder nævnet, at der ved vurderingerne i de påklagede år kan tages udgangspunkt i en beregning efter byggeretsværdiprincippet med 42 byggeretter.

Ved vurderingen af, om den ansatte grundværdi svarer til handelsprisen på vurderingstidspunktet, har nævnet lagt vægt på, at ejendommen er beliggende i et område, der ifølge lokalplanen er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 40, og at ejendommen er attraktivt beliggende centralt i Y2-by.

Endvidere har nævnet lagt vægt på salgene af ubebyggede parcelhusgrunde beliggende i Y2-by.

Nævnet finder, at de handlede grundpriser kan anvendes ved skønnet over grundværdien for påklagede ejendom.

Med kendskabet til den gennemsnitlige handelspris og gennemsnitlige grundstørrelse kan områdeprisen (gennemsnitlige handelspris / (gennemsnitlige grundstørrelse + normalgrundstørrelse) × 2) for de handlede grunde beregnes således:

Det er nævnets opfattelse, at alle de fremsøgte ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til de retlige anvendelsesmuligheder og henset til beliggenhed i den mindre by Y2-by. Det indgår som et element i skønnet, at den påklagede ejendom er en storparcel med en bebyggelsesprocent på 40, mens de solgte ejendomme er udlagt til åben-lav bebyggelse og med en tilladt bebyggelsesprocent på henholdsvis 25 og 30 %. Ligeledes har nævnet ved skønnet henset til, at alle ejendommene er beliggende i udkanten af Y2-by, mens påklagede ejendom er beliggende i centrum af Y2-by.

Den beregnede områdepris indikerer, at den af SKAT anvendte områdepris for påklagede ejendom på 840 kr. er for lav, men når der henses til jordbundsforholdene på påklagede ejendom, finder nævnet ikke grundlag for at ændre den samlede grundværdi på 17.314.400 kr., som vurderes at være udtryk for en realistisk skønnet handelspris på vurderingstidspunktet. Y11-vurderingsankenævn stadfæster på den baggrund grundværdien pr. 1. oktober 2017.

…"

Der er under sagen foretaget syn og skøn ved ejendomsmægler LL, R2, Y12-adresse. Skønsmanden har besvaret spørgsmål 1 således:

"…

Spørgsmål 1: Skønsmanden anmodes om at fastsætte og begrunde grundværdien - forstået som værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse - pr. den 1. oktober 2017, når vurderingen sker efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012?

Svar på spørgsmål 1:

Jeg fastsætter grundværdien til at være kr. 10.250.000 pr. 1.10.2012 og grundværdien til at være kr. 12.300.000 pr. 1.10.2017.

Mit svar begrundes i den arealanvendelse der var på grunden pr. 1.10.2017 som ubebygget grund til boligbebyggelse, med prisforholdene for storparceller pr. 1.10.2012. Forudsætningen er tillige at der kan bygges 41 ejendomme på grunden.

Begrundelse:

Til brug for dokumentation har jeg forsøgt at skaffe statistik omkring prisniveauet i 2012 fra Danmarks Statistik, men på grund af meget få handler offentliggør Danmarks Statistik ikke tallene af diskretionshensyn. (se bilag A) Jeg har i stedet via tingbogen og OIS i postnumre omkring Y2-by fundet sammenligningsejendomme - storparceller i alm. fri handel - som er handlet i perioden omkring 1.10.2012. Da der i perioden er handlet ganske få ejendomme, har jeg brugt et lidt længere tidsinterval end hvis der var flere handler at vælge imellem. (se bilag B) Et par af ejendommene er handlet før tinglysningsdatoen. På baggrund af de dokumenterede handler vurderer jeg at der på denne ejendom er en byggeretsværdi på hver parcel på kr. 250.000 i 2012 og kr. 300.000 i 2017.

…"

Forklaringer

IC har forklaret, at han er 42 år og uddannet cand.merc. samt adm. direktør for sagsøger. Han har altid arbejdet med fast ejendom, herunder i den virksomhed, som hans far startede, og som han selv nu indgår i ledelsen af. De arbejder særligt med projektudvikling, og virksomheden har bl.a. købt 5-6 ejendomme af Finansiel Stabilitet. Ejendommene er købt efter langvarige forhandlinger og på markedsvilkår. Ejendomsmarkedet stod helt stille i 5-6 år efter F1-banks krak, og det afspejlede sig i markedspriserne. Efter købet af ejendommen Y1 gik han i dialog med Y7-kommune om en lokalplan for arealet, og der er anvendt ca. 1½ mio. kr. på udvikling af grundstykket samt megen intern tid på projektet. Vurderingen på godt 17 mio. kr. er således alt for høj i forhold til købsprisen på 1,5 mio. kr. Også skønsmandens vurdering på 10.250.000 kr. er højere end markedsprisen. På ejendommen er opført 41 rækkehuse, som sagsøger udlejer, og de kan muligvis udstykkes til salg enkeltvis.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument af 1. november 2022 anført følgende til støtte for de nedlagte påstande:

"…

2. Anbringender

2.1 Grundværdien pr. 1. oktober 20172.1.1 Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende, at vurderingen af ejendommen, Y1-adresse, matrikel nr. (red. …f), ("Ejendommen") pr. 1. oktober 2017 på kr. 17.314.400 er åbenbart forkert og skal nedsættes til den reelle grundværdi, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., som skal ansættes til de gældende handelspriser, jf. vurderingslovens § 16.

2.1.2 Det fremgår af vurderingslovens § 43, stk. 3, jf. stk. 2, at ubebyggede grunde, der i henhold til § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2017, skal omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

2.1.3 Grundværdien for Ejendommen er 10.250.000 kr. pr. den 1. oktober 2017, når man tager hensyn til prisforholdene pr. 1. oktober 2012, jf. skønsrapporten.

2.1.4 Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, fremgår videre:

"Ved grundværdi forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

2.2 Forkert sammenligningsgrundlag

2.2.1 Sammenligningsgrundlaget, som vurderingsankenævnet bruger ved ansættelsen af grundværdien til 17.314.400 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 1.281 kr., er ikke retvisende.

2.2.2 Denne kvadratmeter pris på 1.281 kr. er fastsat ud fra kvadratmeterprisen på parcelhusgrunde i nærområdet, hvorimod ejendommen er en storparcel i et område, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse.

2.2.3 Det gøres gældende, at prisen på parcelhusgrunde på ingen måde er sammenlignelig med kvadratmeterprisen på en storparcel, og at vurderingsankenævnet burde have indhentet priser på andre storparceller med en tilsvarende beliggenhed, herunder kommunale salg.

2.2.4 Ved Skattestyrelsens og vurderingsankenævnets afgørelse er fundet, at i alt syv solgte ejendomme, som alle er udlagt til åben-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på henholdsvis 25% og 30%, er sammenlignelige med Ejendommen, jf. bilag 1, side 13. De pågældende ejendomme udgør alle parcelhusgrunde med et grundareal på mellem 703 m² og 930 m².

2.2.5 Det gøres gældende, at de pågældende ejendomme ikke er sammenlignelige med Ejendommen. Ejendommen er en storparcel på 13.514 m² med en bebyggelsesprocent på 40%. Derudover er alle de pågældende ejendomme vurderet ud fra en salgspris i byggemodnet stand, hvorimod ejendommen har ændret anvendelse, da H1 har været nødsaget til at nedrive en tidligere ejendom, afholde udgifter til byggemodning og håndtere forurening.

2.2.6 Til illustration af, at kvadratmeterprisen på storparceller afviger markant fra kvadratmeterprisen for små parceller, kan dog henvises til følgende ejendom:

2.2.7 Det gøres gældende, at Skattestyrelsen og vurderingsankenævnet ved beregningen efter byggeretsværdiprincippet har taget udgangspunkt i et forkert antal byggeretter, da de ved vurderingen har taget udgangspunkt i 42 byggeretter, selvom der de facto kun er opført i alt 41 rækkehuse på ejendommen i henhold til tilladelsen fra Y7-kommune, jf. bilag 7.

2.3 Fradrag for forbedringer pr. 1. oktober 2017

2.3.1 Det gøres gældende, at der ved den ansatte grundværdi burde være givet nedslag for udgifter til ekstrafundering, terrænregulering samt foranstaltninger til forurening. Der fremgår direkte af Vurderingsankenævnets afgørelse, at Vurderingsankenævnet er enig i dette, jf. bilag 1, side 11, 2. sidste afsnit: "På baggrund af en vurdering af den geotekniske rapport, finder nævnet det således godtgjort, at jordbundsforholdene på en del af grunden, er af en sådan karakter, at der er behov for fundering ud over, hvad der er sædvanligt i forhold til den retlige udnyttelse af grunden. Nævnet finder herefter, at der har været behov for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed, hvilket skal indgå i det samlede skøn over grundens handelsværdi."

2.3.2 Det gøres gældende, at udgifter til ekstrafundering, terrænregulering og foranstaltninger på grund af forurening har medført den ansatte grundværdi ikke svarer til den reelle handelsværdi, hvorfor grundværdien også som følge heraf skal nedsættes med et beløb svarende til udgifterne til ekstrafundering, terrænregulering og foranstaltninger på grund af forurening, som udgør samlet 1.993.368,36 kr., jf. bilag 15.

2.3.3 Det følger af praksis, at der ved skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til et behov for ekstrafundering, terrænregulering og foranstaltninger på grund af forurening ved den økonomisk bedste udnyttelse af grunden inden for rammen for udnyttelsesmulighed.

2.3.4 Grundværdien for Ejendommen bør værdiansættes til 8.256.631,64 kr., når man tager hensyn til værdiansættelsen i skønsrapporten på 10.250.000 kr. og derefter fradrager omkostningerne til forbedringer på 1.993.368,36 kr., jf. bilag 15.

2.4 Vurderingen er åbenbart forkert og urimelig

2.4.1 Det gøres gældende, at vurderingsankenævnets værdiansættelsen på 17.314.400 kr. er åbenbar forkert og urimelig, når den reelle handelsværdier på 10.250.000 kr., jf. skønsrapporten, og efter fradrag for forbedringerne er på 8.256.631,64 kr. Dvs. under det halve af vurderingsankenævnets værdiansættelse.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument af 1. november 2022 anført følgende til støtte for sin frifindelsespåstand:

"…

2. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Y11-vurderingsankenævns skøn vedrørende ejendommens grundværdi ikke er opfyldt.

Det følger af fast retspraksis, at en ejendomsejer alene kan få tilsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR).

Det påhviler således H1 at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes.

Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 13, sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

Det følger af endvidere af den dagældende vurderingslovs § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. I den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Skønnet over ejendommens grundværdi er udøvet i overensstemmelse med disse principper.

Vurderingsankenævnet har været opmærksom på forureningen, jf. bilag 1, side 12, og bilag B. Vurderingsankenævnet har ligeledes været opmærksom på behovet for ekstrafundering, jf. bilag 1, side 11. Behov for ekstrafundering og udgifter hertil medfører ikke i sig selv et nedslag i grundværdien, jf. UfR 2014.771 H (SKM2013.862.HR). Eventuelle dårlige jordbundsforhold indgår i det samlede skøn, således som det også er sket i vurderingsankenævnets afgørelse, jf. bilag 1, side 13, næstsidste afsnit.

Den omhandlede ejendom er ifølge Lokalplan (red. …7) (bilag 6) udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent, der for hele området ikke må overstige 40%, og grundværdien er derfor ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet. Bebyggelse skal ifølge lokalplanen opføres i overensstemmelse med kortbilag 4 (bilag 6, s. 15, § 4, pkt. 4.1).

Af kortbilag 4 fremgår 42 nye bebyggelser, jf. bilag 6, s. 32f. Da grundens værdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand ud fra de gældende retlige udnyttelsesmuligheder, jf. dagældende vurderingslovs § 13, er det uden betydning, at der faktisk kun er opført 41 boliger. I øvrigt er byggeretsværdiprincippet alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR), hvorfor anvendelse af de enkelte elementer i byggeretsværdiprincippet er uden betydning for bedømmelsen af, om skønnet kan tilsidesættes. Det fremgår af UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR), at der skal foretages et konkret skøn, og dette er klart også sket ved vurderingsankenævnets behandling.

Det er heller ikke godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt. Det følger af retspraksis, at en syns- og skønserklæring ikke altid udgør et tilstrækkeligt, sikkert grundlag til at få tilsidesat skønnet, selv om skønserklæringen viser en værdi, der adskiller sig meget væsentligt fra den, som vurderingsmyndigheden har ansat, jf. f.eks. UfR 2000.1071H, UfR 2005 1164 H (SKM2005.63.HR), SKM2019.121.BR og SKM2022.51.BR.

Et syn og skøn, der ikke er baseret på oplysninger om konkrete salg eller salgsudbud af ejendomme i området på vurderingstidspunktet, har ikke betydning. Manglen på sådanne oplysninger afhjælpes ikke af et indgående markedskendskab og erfaringsgrundlag hos skønsmanden.

Der er ifølge skønserklæringen af 10. maj 2022 få handler, og de i skønserklæringen angivne reference-salg, jf. bilag B til skønserklæring af 10. maj 2022, godtgør ikke, at vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt.

Der er i bilag B til skønserklæring af 10. maj 2022 angivet 2 handler i Y3-by. Den ene ejendom, Y14-adresse, med en byggeretspris på 190.000 kr. er, ifølge skønserklæringen, ikke sammenlignelig, jf. svar på spørgsmål 5 i supplerende skønserklæring af 19. august 2022. Den anden ejendom, Y15-adresse, er handlet til en byggeretspris 683.866 kr. jf. svar på spørgsmål 5 i supplerende skønserklæring af 19. august 2022. For de øvrige af skønsmanden anførte ejendomme er der en ejendom i Y16-kommune med en byggeretspris på 369.440 kr. De øvrige 5 ejendomme i Y17-kommune er handlet til byggeretspriser på mellem 475.930 kr. og 517.000 kr. Der er således tale om byggeretspriser, der er væsentlig højere end den byggeretspris på 422.302 kr. (ved 41 byggeretter), som vurderingsankenævnets ansættelse svarer til.

Hertil kommer, at de af skønsmanden fremhævede handler er foretaget i længere afstand fra sagsøgerens ejendom, medens myndighedernes referencesalg ligger tættere på ejendommen.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagen vedrører prøvelse af Skatteankestyrelsens afgørelse af 27. marts 2021. Tilsidesættelse af denne afgørelse, der støtter sig på Y11-vurderingsankenævns skøn vedrørende ejendommens grundværdi, forudsætter, at sagsøger kan godtgøre, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Der er under sagen foretaget syn og skøn, der anslår ejendommens værdi i oktober 2012 til 10.250.000 kr. Grundlaget for denne vurdering hviler efter det af skønsmanden anførte på ganske få ejendomshandler i området i den relevante periode.

Retten finder ikke, at skønsmandens vurdering hviler på et faktuelt bedre grundlag end Skatteankestyrelsens afgørelse. Da det i øvrigt af sagsøger fremførte, ikke godtgør, at skattemyndighedernes udøvede skøn måtte være forkert eller i væsentlig grad mangelfuldt, frifindes sagsøgte.

På baggrund af rettens afgørelse skal sagsøger betale sagsomkostninger til sagsøgte. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgifter med 50.000 kr. Sagsøger afholder endeligt allerede betalt retsafgift og skønsmandens honorar.

T H I K E N D E S F O R R E T:

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 50.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.