Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - ekstrafundering - skønsudøvelse

Appellanten havde erhvervet en grund på ...1, hvorpå der forud for byggeri blev udført ekstrafundering. En del af denne ekstrafundering var nødvendiggjort af, at der var kælder under en tidligere bebyggelse, og spørgsmålet var, om der skal tages hensyn til en sådan ekstrafundering ved grundværdiansættelsen.Landsretten fandt, at dette ikke er tilfældet.To dommere stemte for at stadfæste byrettens dom under henvisning til, at en ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden ikke kan siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og derfor ikke skal indgå ved ansættelsen af grundværdien.En dommer stemte for at stadfæste byrettens dom under henvisning til, at omkostninger til nedrivninger af bygninger samt fjernelse og bortkørsel af bygningsdele ubestridt ikke har betydning for grundværdien, og at omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne efter nedrivning af bygninger, herunder efter fjernelse af kældre må sidestilles med omkostninger til selve nedrivningen, således at sådanne omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne ikke har betydning for grundværdien.

Parter

Boligforeningen H1
(advokat Hans Elgaard)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

Michael Dorn, Ulla Staal og Henrik Westermann Jørgensen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 20. juni 2013 (BS 45C-1889/2012) er anket af Boligforeningen H1 med endelig påstand om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen beliggende ...1 ved vurderingerne for 2001 og 2002 hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Retsgrundlag

Af vurderingslovens §§ 5, 6, 9, 13 og 16 fremgår bl.a.:

"...

§ 5. Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

Stk. 2. Forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien benævnes forskelsværdien.

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

§ 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

§ 16. Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

..."

I Vurderingsvejledning, udgivet i 2002, afsnit "C.1 Grundværdibegrebet", hedder det bl.a.:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. VUL § 13, stk. 1.

Ved ansættelsen af grundværdien udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand. Det betyder ikke, at grunden vurderes, som om de omliggende ejendomme henlå ubebyggede, men at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser.

Det forudsættes i det hele taget, at grunden ikke er tilført værdier, som må henregnes til den såkaldte forskelsværdi, C.4. Ud over bygningerne drejer det sig om værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt om hegn og beplantning.

For bebyggede ejendommes vedkommende er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden jo ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Er grunden ikke bebygget, vil der i reglen - men ikke altid - være sammenfald mellem grundværdien og ejendomsværdien.

Ansættelsen af grundværdien skal ske til værdien i handel og vandel, jf. VUL § 6.

I VUL § 16 uddybes, hvorledes grundværdien ansættes for ejendomme, der ikke er omfattet af reglerne i §§ 14 og 15. Grundværdien ansættes herefter til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. I bemærkningerne til ejendomsskyldloven af 1915, jf. ovenfor, forudsattes det, at vurderingsrådene ved grundværdiansættelsen skulle "fastsætte, hvad en forstandig køber må antages at kunne give for jorden".

Den enkelte ejendom skal vurderes ud fra sin beskaffenhed og beliggenhed.

Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der må anses for økonomisk hensigtsmæssig. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne. ...

Ved ansættelsen af grundværdien skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse af grunden, jf. VUL § 13, stk. 1, og § 16. Der skal ikke tages hensyn til, om den aktuelle anvendelse af grunden er hensigtsmæssig. Der skal følgelig ikke tages hensyn til sådanne begrænsninger i grundens udnyttelsesmuligheder, som skyldes placeringen af den eksisterende bebyggelse.

..."

Af Den Juridiske Vejledning 2014-1, afsnit "H.A.3.1. Grundværdibegrebet", fremgår bl.a.:

"...

Beskaffenhed

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen for området. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

I områder hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I de områder vil den økonomisk gode anvendelse af grunden være at etablere kælder. Grundværdien ansættes derfor ikke lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, skal grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering. Det kan fx være støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

..."

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Alle dommere udtaler:

Ved vurderingen af landets faste ejendomme ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. vurderingslovens § 5, stk. 1. Efter lovens § 6 foretages vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. lovens § 9, stk. 1, og ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. lovens § 13, stk. 1.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal kræver ekstrafundering eller pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Ifølge fast praksis må grundværdien derfor ansættes under hensyn hertil.

Parterne er enige om, at kælderen opført i forbindelse med den tidligere bebyggelse på grunden nødvendiggjorde ekstrafundering. Parternes uenighed angår, om denne ekstrafundering skal indgå ved ansættelsen af grundværdien.

Dommerne Michael Dorn og Ulla Staal udtaler herefter:

En ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden kan ikke siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og skal derfor ikke indgå ved ansættelsen af grundværdien.

Vi stemmer derfor for at stadfæste byrettens dom.

Dommer Henrik Westermann Jørgensen (kst.) udtaler:

Det er ubestridt mellem parterne, at omkostninger til nedrivning af bygninger samt fjernelse og bortkørsel af bygningsdele ikke har betydning for grundværdien.

Jeg finder, at omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne efter nedrivning af bygninger, herunder efter fjernelse af kældre, må sidestilles med omkostninger til selve nedrivningen, således at sådanne omkostninger til retablering af grundens oprindelige bæreevne ikke har betydning for grundværdien.

Med denne begrundelse stemmer jeg for at stadfæste byrettens dom.

Ved fastsættelsen af sagsomkostninger, som Boligforeningen H1 for landsretten skal betale til Skatteministeriet til dækning af ministeriets udgift til advokatbistand, er henset til sagens værdi, forløb og udfald.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Boligforeningen H1 betale 20.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.