Dokumentets metadata

Skattepligt af fortjeneste ved salg af fast ejendom (parcelhusreglen)

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er skattepligtig af en fortjeneste ved salg af fast ejendom, og hvorvidt Skattestyrelsen har været berettiget til at genoptage sagsøgerens skatteansættelse ekstraordinært. Sagsøger købte ved aftale af 15. marts 2017 en lejlighed med overtagelse den 1. juni 2017 til en købspris på 2.825.000 kr. Ved aftale af 14. august 2017 solgte sagsøger lejligheden med overtagelse den 1. november 2017 til en salgspris på 4.285.000 kr. Skattestyrelsen traf den 14. juli 2021 afgørelse i sagen, hvori Skattestyrelsen ikke anså købet af lejligheden for at være med det formål, at denne skulle tjene som bolig for sagsøgeren, bl.a. henset til at sagsøgeren havde beholdt sin andelslejlighed, som denne efterfølgende flyttede tilbage i, og sagsøgeren blev beskattet af avancen ved salget af ejendommen, jf. ejendomsavanceskattelovens § 8, stk. 1. Byretten fandt det ikke godtgjort, at lejligheden havde tjent til bolig for sagsøgeren. Retten fandt, at sagsøger i hvert fald havde udvist grov uagtsomhed, da han undlod at selvangive fortjenesten ved salget af lejligheden. Skattestyrelsen havde derfor været berettiget til at genoptage sagsøgerens skatteansættelse for 2017 ekstraordinært, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

A

(v/ advokat Anders Lindqvist)

mod

Skatteministeriet, Departementet

(v/ advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Denne afgørelse er truffet af

dommer Anette Burkø.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 13. oktober 2021.

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er skattepligtig af en fortjeneste ved salg af en fast ejendom.

A har nedlagt følgende påstand:

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgers fortjeneste ved salget af Y1-adresse i Y1-by ikke er skattepligtig.

Subsidiært nedlægges påstand om, at Skattestyrelsens afgørelse af 14. juli 2021 ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Skattestyrelsen traf den 14. juli 2021 følgende afgørelse i sagen:

"…

Afgørelse: Vi har ændret din skat

Skattestyrelsen har ændret grundlaget for din skat for 2017 sådan:

Skattepligtig fortjeneste ved salg af Y1-adresse, Y1-by.

Se nedenstående opgørelse og begrundelse. 876.414 kr.

Godkendt fradrag for renteudgifter vedrørende byggekredit.

Der er fradrag for renteudgifter i henhold til statsskattelovens

§ 6, litra e. Beløbet er ikke overført til din årsopgørelse, idet

lånet er oprettet med flere debitorer. -48.793 kr.

Sagsfremstilling og begrundelse

1. Salg af Y1-adresse, Y1-by Bopælskravet

1.1. De faktiske forhold

Ved aftale af 15. marts 2017 købte du Y1-adresse, Y1-by, med overtagelse den 1. juni 2017. Købsprisen var 2.825.000 kr. Ved aftale af 14. august 2017 solgte du Y1-adresse, Y1-by, med overtagelse den 1. november 2017. Salgsprisen var 4.285.000 kr.

Den 1. juni 2017 meldte du flytning fra Y3-adresse, Y5-by til Y1-adresse, Y1-by. Den 20. september 2017 meldte du flytning fra Y1-adresse, Y1-by og tilbage til Y3-adresse, Y5-by.

Den 27. juni 2017 flyttede KL ind i Y3-adresse, Y5-by. I boede der sammen indtil sommeren 2018, hvor i flyttede til Y4-adresse, Y5-by, som du havde købt pr. 1. juli 2018.

1.2. Dine bemærkninger

Du har i mail af 25. marts 2021 anført at, du er dybt uenig i vores opfattelse af, at hensigten med købet af Y1-adresse, ikke har tjent som bolig for dig. Boligen blev købt med henblik på, at det var der du og din kæreste skulle bo i mange år. Renoveringen blev dyrere end forventet, så det blev for stramt økonomisk at beholde ejendommen, hvilket du først blev klar over sent i forløbet.

Du fremsender dokumentation for at Y1-adresse har været forsikret i G1-virksomhed fra 3. april 2017, kopi af driftsforbruget af vand, varme og el. Du oplyser endvidere, at du streamer, så du har ikke været tilmeldt TV-licens på adressen, ligeledes har du ikke tegnet nogen former for abonnementer.

Du har fremsendt dokumentation for leje at trailere, som har været brugt til at flytte dit private indbo til Y1-adresse.

Du henviser til Den juridiske vejledning C.H.2.1.15.7, og fremhæver, at det er det samlede hændelsesforløb fra anskaffelsen til salget af ejendommen, der indgår i vurderingen af om ejendommen har tjent som bolig. I og med at du løbende har flyttet dit indbo, lejet trailer, flyttet indboforsikring, tegnet fuld husforsikring, og flyttet din folkeregisteradresse, bør det bevise, at boligen har tjent som bolig for dig.

KL var nødt til at flytte sin adresse til Y3-adresse, da I bliver bekendt med, at den ikke må stå tom. Du beholdte Y3-adresse, da der skulle laves nogle småforbedringer, før den var klar til salg.

Din advokat har den 2. juli 2017 fremsendt følgende bemærkninger til vores forslag af 16. april 2021: "Jeg er ikke umiddelbart enig i skattepligten, og særligt ikke, når det fremstår anerkendt fra SKATs side, at A har haft reel bopæl i ejendommen fra den 1. juni til 20. september 2017.

Det er, efter bestemmelsens ordlyd, kriteriet for skattefrihed i ejendomsavanceskattelovens § 8, stk. 1.

Jeg er derfor heller ikke enig i, at betingelserne for ekstraordinær skatteansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt.

Der er ikke udvist forsætlig eller groft uagtsomt forhold fra min klients side.

De oplysninger, som nu foreslås at føre til en ændret skat - at min klient flytter og siden flytter tilbage, og at ejerskabet kun har været i en begrænset periode - har været fuldt tilgængelige i Folkeregisteret siden 2017.

Fremsendelse af et kontoudtog i december 2020 skaber ikke i dén forbindelse en ny selvstændig frist.

Der er ikke gjort tiltag for at skjule noget. Min klient har ment, som det også fastholdes, at han har haft reel bopæl på Y1-adresse, og at erhvervelsen af ejendommen skete med henblik på egen varig anvendelse.

Hans flytninger er helt behørigt løbende registreret i Folkeregisteret.

Forholdet kunne- og burde i givet fald have været påtalt senest den 30. juni 2019. Da havde der også været nemmere adgang til de bilag, SKAT nu efterspørger.

Jeg skal derfor, som det også er gjort gældende under skriftvekslingen, som det mindre i det mere fastholde, at der subsidiært skal meddeles fradrag for alle de anførte udgifter, uanset de alene måtte være dokumenteret afholdt ved det fremsendte kontoudtog for byggekontoen øremærket om bygningen, og som min klients forældre havde kautioneret for og derfor forestod kontrol og administrationen af."

1.3. Retsregler og praksis

Ejendomsavancebeskatningsloven, dagældende, lovbekendtgørelse nr. 1200 af 30. september 2013.

§ 8. Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Den juridiske vejledning

C.H.2.1.15.7 Beboelseskravet og begrebet husstand

Indhold

Dette afsnit beskriver, hvad der i relation til parcelhusreglen forstås ved "tjent som bolig" og "husstand".

Afsnittet indeholder:

• At tjene som bolig

• Vurderingen af om ejendommen har tjent som bolig

• Husstand

• Fortolkningen af begrebet husstand

• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.15.1) hvor det fremgår, at anvendelsen af parcelhusreglen forudsætter, at huset eller lejligheden skal have tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden.

At tjene som bolig

Hvorvidt en lejlighed eller et hus har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand fastlægges ved en bedømmelse af det samlede hændelsesforløb fra anskaffelsen til salget af ejendommen.

Vurderingen af om ejendommen har tjent som bolig

I bedømmelsen af, om et hus eller en lejlighed har tjent som bolig, lægges der vægt på en række momenter. Det er skatteyderen, der skal bevise og dokumentere, at ejendommen har tjent som bolig, og den bevisbyrde kan ejeren løfte ved eksempelvis at dokumentere eller afkræfte disse momenter:

Flytning af bohave

Har ejeren flyttet sit samlede bohave fra den tidligere bopæl til huset eller lejligheden, er der en formodning om, at ejendommen skal tjene til bolig. Hvis bohavet ikke er flyttet, kan den omstændighed sammen med andre faktorer tale imod, at ejendommen tjener eller har tjent som bolig.

En retssag drejede sig om en ejer, der opførte et hus på 232 m2. Byretten lagde blandt flere forhold vægt på, at ejeren kun havde taget en seng, et skrivebord og nogle hylder med fra sit værelse hos forældrene, og at det ikke var dokumenteret, at der efter kærestens indflytning med bohave fra en lejlighed på 78 m2 var købt yderligere møbler. Det nyopførte hus blev ikke anset for at have tjent som bolig for ejeren. Se SKM2010.38.BR.

Udlejning

Udlejning af en del af huset eller lejligheden forhindrer ikke, at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren. Men hvis ejeren udlejer huset eller lejligheden og under udlejningsperioden tager ophold i ejendommen, tjener den ikke som bolig for ejeren.

I en landsskatteretssag, hvor en ejendom efter anskaffelsen blev udlejet til ejerens datter og dennes familie, havde ejeren i to omgange taget ophold hos barnet, men havde i disse perioder ikke haft juridisk rådighed over ejendommen, og den havde derfor ikke tjent som bolig for ejeren. Se SKM2002.672.LSR.

Anden bolig til rådighed

Har ejeren haft en anden bolig til rådighed under sit ophold i ejerboligen, vil udgangspunktet være, at ejendommen ikke har tjent som bolig.

I en højesteretssag havde ejeren ejet en ejerlejlighed i 22 år og flyttede fra ægtefællen til lejligheden. 2 ½ måned senere flyttede ejeren tilbage til ægtefællen uden at have gjort forsøg på at finde en anden bolig. Ejerlejligheden blev ikke anset for at have tjent som bolig for ejeren. Se SKM2005.404.HR.

I en sag, hvor skatteyderen havde købt og bebygget en byggegrund og kortvarigt havde beboet ejendommen, fandt byretten, at salget var omfattet af parcelhusreglen, da det havde været hensigten for ejeren at bebo ejendommen sammen en kæreste. Den omstændighed, at ejeren før indflytningen og igen før flytningen til en ny bolig

kortvarigt havde boet hos sine forældre, blev ikke tillagt betydning. Se SKM2010.493.BR.

Indretning

Indretningen af huset eller lejligheden er ikke afgørende for, om ejendommen kan anses for at have tjent som bolig for ejeren. Men det må som udgangspunkt kræves, at de fornødne faciliteter er installeret i ejendommen, før den kan have tjent som bolig. I en sag blev der lagt vægt på ét blandt flere momenter, nemlig at det nybyggede hus ikke var forsynet med hårde hvidevarer, da det blev videresolgt, og derfor ikke kunne have tjent som bolig for ejeren. Se SKM2002.594.LSR.

Folkeregistertilmelding

Tilmeldingen til folkeregisteret på adressen har ikke selvstændig betydning for, om huset eller lejligheden anses for at have tjent som bolig for ejeren. Tilsvarende er det heller ikke en tilstrækkelig begrundelse til at fastslå, at ejendommen ikke har tjent som bolig, at ejeren mangler at melde flytning til adressen. Tidspunktet for tilmeldingen til folkeregisteret kan dog få betydning i de tilfælde, hvor den er foretaget på et tidspunkt, hvor der var indledt salgsbestræbelser på ejerboligen. I en sag lagde byretten bl.a. vægt på, at salgsbestræbelserne var indledt 2 måneder før, at ejeren tilmeldte sig folkeregisteret på ejerboligens adresse. Ejendommen kunne bl.a. af den grund ikke anses for at have tjent som bolig for ejeren. Se SKM2010.168.BR.

Forsikringsforhold, abonnementer, TV-licens og internetopkobling

Hvis ejeren ikke har tegnet en indboforsikring kan være et udtryk for, at indboet er af beskedent omfang og værdi, hvilket kan indikere, at indflytningen ikke er sket for at ejendommen skal tjene som bolig. Tilsvarende vil manglende licenstilmelding, internetopkobling samt tegning af abonnementer på aviser og tidsskrifter efterlade et indtryk af, at ejendommen ikke skal tjene som bolig.

Forbrug (varme, vand, elektricitet og gas)

Et forbrug af energi og vand, der er væsentligt under gennemsnitsforbruget, har betydning for bedømmelsen af, om ejerboligen har tjent som bolig for ejeren.

En ejer havde i en sag ejet en ejendom i knap 13 år inden indflytningen. Ca. 2 måneder efter indflytningen flyttede ejeren tilbage til sin tidligere adresse, hvor ægtefællen stadig boede. Det samlede elforbrug var for en periode på 5 måneder, der omfattede de 2 måneders ophold, opgjort til 50 kwh. Landsretten fastslog, at elforbruget var af et omfang, der afgørende talte imod, at ejeren havde boet på ejendommen. Se SKM2004.221.VLR.

Varigheden

Der stilles krav om, at hensigten med indflytningen skal være at tage varigt ophold. Se SKM2009.762.ØLR, SKM2010.725.BR og SKM2017.623.ØLR.

Der stilles dog ikke krav om længden af den periode, hvor ejendommen skal have tjent som bolig.

En kortere periode i ejendommen kan være tilstrækkelig.

En landsskatteretssag vedrørte en ejer, der havde udlejet en ejerlejlighed til sin kæreste og efterfølgende flyttede ind hos denne. Efter 1 måneds fælles ophold i ejerlejligheden flyttede de begge til en anden fælles bolig. Da ejeren ikke havde haft anden bolig til rådighed under det fælles ophold, blev ejerlejligheden anset for at have tjent som bolig, og fortjenesten var derfor skattefri. Se SKM2003.285.LSR.

Bemærk

Opbevaring af indbo i en ejerbolig kan ikke statuere, at ejendommen har tjent som bolig for ejeren.

SKM2007.74.HR

Landsretten havde fundet, at skatteyderen ikke i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, havde dokumenteret, at han havde haft bolig på en ejendom, som han solgte i 1999.

Fortjenesten ved salget var derfor skattepligtigt.

Landsretten lagde herved bl.a. til grund, at skatteyderen flyttede ind i ejendommen medio februar 1999, og at salgsbestræbelserne var påbegyndt den 12. januar 1999 og dermed forinden indflytningen.

Landsretten henviste også til, at skatteyderens daværende samlever og deres fællesbarn fortsat beboede en ejendom, som de havde købt i efteråret 1998, hvortil skatteyderen flyttede tilbage efter salget af den omstridte ejendom i 1999.

Ligeledes bemærkede landsretten, at skatteyderen bortset fra en seng og nogle personlige ejendele ikke medtog bohave til den omstridte ejendom.

Forskellige oplysninger om forbrug af el, gas og vand m.v. vedrørende den omstridte ejendom, ændring af folkeregisteradresse og erklæringer fra naboerne, fandt landsretten ikke over for de ovennævnte oplysninger om salgsbestræbelser og skatteyderens opretholdelse af den oprindelige bolig kunne dokumentere, at skatteyderens ophold på ejendommen havde haft karakter af reel permanent beboelse og ikke blot midlertidigt ophold.

Landsretten frifandt derfor Skatteministeriet.

Af de grunde, der var anført af landsretten, tiltrådte Højesteret, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at ejendommen reelt havde tjent til bolig for ham i perioden fra den 15. februar til den 28. juni 1999, der svarede til den periode, han havde folkeregisteradresse på ejendommen. SKM2014.648.ØLR

Sagen angik spørgsmålet, om den avance, som skatteyderen opnåede ved afståelse af ejerlejligheden beliggende ...1, st. tv. i indkomståret 2005, var skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Skatteyderen var tilmeldt folkeregisteret på adressen i ...1 i fire måneder i 2004. Både før og efter tilmeldingen i ...1 var han tilmeldt på ejendommen ...2. Skatteyderen gjorde gældende, at han udover perioden på 4 måneder havde boet i ejendommen i ...1 både før og efter den periode, der fremgik af folkeregisteret. Til støtte herfor førte han bl.a. 5 vidner for byretten og 10 vidner for landsretten.

Byretten fandt det efter en samlet vurdering af sagens faktiske omstændigheder ikke godtgjort, at skatteyderens ophold i lejligheden havde karakter af reel, permanent beboelse og ikke blot midlertidig beboelse. Den opnåede avance ved afståelse var derfor skattepligtig.

Østre Landsret stadfæstede byrettens dom.

SKM2011.563.ØLR

Appellanten havde på et tidspunkt, hvor han i forvejen ejede og boede på en anden ejendom (ejendom 1), fået udlagt en ejendom (ejendom 2) ved arveudlæg. Appellanten og hans ægtefælle flyttede deres folkeregisteradresser i en ca. 6-måneders periode, hvorefter appellanten flyttede til en ny ejendom (ejendom 3), som var erhvervet, efter at han havde meldt folkeregisteradresse til den arveudlagte ejendom (ejendom 2).

Appellanten havde imidlertid ikke opgivet sin hidtidige bolig (ejendom 1), som han sammen med ægtefællen havde beboet en lang årrække, og denne bolig blev således først sat til salg, efter at appellanten havde købt og overtaget ejendom 3.

Landsretten anså det ikke for godtgjort, at den arveudlagte ejendom reelt havde tjent til bolig for appellanten og hans ægtefælle. Byrettens dom blev derfor stadfæstet.

SKM2004.221.VLR

Spørgsmålet var, om avancen ved salg af en ejendom var skattefri i medfør af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Landsretten fandt, at det i et tilfælde som det foreliggende, hvor skatteyderen havde oplyst kun at have boet på ejendommen i to måneder, påhvilede skatteyderen at godtgøre, at hun havde opgivet sin hidtidige bopæl og reelt havde boet på ejendommen. Landsretten fandt, at elforbruget var så lavt, at det afgørende talte imod, at skatteyderen havde boet på ejendommen. Navnlig derfor fandt landsretten, at skatteyderen ikke havde løftet bevisbyrden for, at hun reelt havde haft bopæl på ejendommen i den periode, hvor hun var tilmeldt folkeregistret på adressen. Landsretten fandt således, at betingelsen for, at fortjenesten ved salget af ejendommen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ikke var opfyldt, hvorfor Skatteministeriet blev frifundet.

SKM2017.39.BR

Skatteyderen købte i 2009 ejendommen af sin mor for en købesum på 2.252.500 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent. Ejendommen bestod på det tidspunkt af tre lejligheder og havde været udlejet til forskellige lejere. Lejemålene blev efterfølgende opsagt og de tre lejeligheder sammenlagt til to. Skatteyderen havde siden 2003 boet sammen med sin kæreste i hendes andelslejlighed. Han flyttede sin folkeregisteradresse til ejendom den 16. februar 2009 og flyttede den tilbage igen til sin kærestes adresse den 1. februar 2010. På det tidspunkt ventede kæresten deres første barn, der blev født i maj.

Retten lagde til grund, at ejendommen, havde karakter af et "håndværkertilbud", og at der ikke var indlagt fjernvarme, ligesom der var bad i et uopvarmet rum i kælderen. Skatteyderen havde forklaret blandt andet, at han flyttede ind, fordi han ønskede at bo der, og at han ville istandsætte ejendommen, hvorefter han håbede, at hans kæreste også ville bo i ejendommen. Retten lagde efter skatteyderens forklaring til grund, at han ikke indhentede lånetilbud med henblik på at sikre finansiering til ombygningen og ikke rådede over anden form for finansiering til ombygningen i den periode han efter sin forklaring boede i ejendommen. Der blev bortset fra nedrivning af nogle vægge/køkken ikke foretaget nogen ombygning eller istandsættelse af ejendommen. Der blev i perioden ikke betalt ejendomsværdiskat, og der blev ikke tegnet nogen indboforsikring.

Ved formidlingsaftale underskrevet den 17. februar 2010 satte han ejendommen til salg for 4,5 mio. kr., og den blev solgt den 12. maj 2010 for 4.250.000 kr. Efter en samlet vurdering af ovennævnte omstændigheder har skatteyderen ikke godtgjort, at han reelt havde bopæl på ejendommen i den periode, hvor han var tilmeldt folkeregisteret på adressen. Den omstændighed, at det efter forklaringerne må lægges til grund, at skatteyderen i et vist omfang havde opholdt sig i ejendommen, at der blev flyttet diverse møbler ind på 1. etage, og at der havde været et vist elforbrug, førte ikke til, at han måtte anses for reelt at have taget bopæl på adressen.

Fortjenesten skattepligtig.

1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Der er ikke fremkommet nye oplysninger som kan begrunde en ændret ansættelse i forhold til vores forslag af 16. april 2021.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 beskattes fortjeneste ved salg af ejendom ikke, hvis ejendommen har været anvendt til beboelse for ejeren.

Der skal være tale om en reel, permanent beboelse og ikke blot midlertidig beboelse, hvilket bl.a. er fastslået af Østre Landsret i SKM2014.648.ØLR.

Det er ejeren der skal godtgøre, at ejendommen reelt har tjent som bolig, se bl.a. SKM2007.74.HR.

Tilbageflytning til tidligere adresse indikerer, at tidligere bopæl ikke har været opgivet. Dette giver formodning for, at fraflytningen ikke har været af permanent karakter. Dette har domstolene bl.a. taget stilling til i SKM2007.74.HR, SKM2014.648.ØLR og SKM2017.39.BR. Ligeledes fandt landsretterne i SKM2011.563.ØLR og

SKM2004.221.VLR at kortere ophold i ejendomme ikke bevirkede, at disse ejendomme kunne sælges skattefri, idet opholdene ikke havde karakter af reelle ophold.

Du har været tilmeldt Y1-adresse, Y1-by i perioden 1. juni 2017 til 20. september 2017. Du flyttede fra Y3-adresse, Y5-by som du også flyttede tilbage til. Y3-adresse, Y5-by har fra 27. juni 2017 været beboet af din kæreste KL.

Ifølge dine indsendte oplysninger har Y1-adresse, Y1-by gennemgået en større renovering fra du fik rådighed over ejendommen primo april 2017 og indtil ca. 1. august 2017.

Y1-adresse, Y1-by blev annonceret til salg 4. august 2017, men allerede den 3. juli 2017 blev der af G2-virksomhed-mægler udarbejdet et salgsbudget. Af salgsbudgettet fremgår endvidere, at du den 20. juni 2017 oplyste G2-virksomhed-mægler om gælden på dit banklån. Overvejelserne om at sælge Y1-adresse, Y1-by blev således taget før KL flyttede ind i Y3-adresse, Y5-by og før renoveringen var færdig.

Du har kun beboet Y1-adresse, Y1-by i en kortere periode. Ejendommen blev annonceret til salg i forbindelse med afslutningen af ombygningen. Du havde ikke opgivet din bopæl på Y3-adresse, Y5-by, mens du boede på Y1-adresse, Y1-by.

KL flyttede den 27. juni 2017 ind i Y3-adresse, Y5-by, for at opfylde bopælskravet der. Det at hun flytter ind i Y3-adresse, 1., Y5-by viser, at det ikke har været meningen at opgive bopælen på Y3-adresse.

Det er derfor Skattestyrelsens samlede vurdering, at din flytning til Y1-adresse, Y1-by ikke har haft en så reel og varig hensigt, at fortjenesten ved salget er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8. stk. 1.

Du opfylder således ikke bopælskravet i ejendomsavanceskattelovens § 8. stk. 1.

Du er således skattepligtig af fortjenesten ved salg af Y1-adresse, Y1-by i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

2. Salg af Y1-adresse, Y1-by

Beregning af skattepligtig fortjeneste

2.1. De faktiske forhold

Ved aftale af 15. marts 2017 købte du Y1-adresse, Y1-by, med overtagelse den 1. juni 2017. Købsprisen var 2.825.000 kr. Ved aftale af 14. august 2017 solgte du Y1-adresse, Y1-by, med overtagelse den 1. november 2017. Salgsprisen var 4.285.000 kr.

2.2. Dine bemærkninger

Du har den 25. marts indsendt dokumentation for yderligere ombygningsudgifter vedrørende Y1-adresse, Y1-by.

Din advokat mener, at der skal gives fradrag for de udgifter der fremgår af indsendte kontoudtog, jævnfør ovenstående pkt. 1.2.

2.3. Retsregler og praksis

Ejendomsavancebeskatningsloven, dagældende, lovbekendtgørelse nr. 1200 af 30. september 2013.

§ 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

§ 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. § 5. Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, som er omfattet af § 4, stk. 3, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Såfremt den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, nedsættes tillægget efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jf. dog § 9, stk. 3. Såfremt den skattepligtige ejede ejendommen i sameje med andre, udgør tillægget kun så stor en del af 10.000 kr. årlig, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen.

Stk. 2. Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

2.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse

Idet du ikke anses for at have anvendt Y1-adresse, Y1-by som varig bopæl er du skattepligtig af fortjenesten ved salget i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Vi har af 2 omgange modtaget dokumentation og redegørelse for ombygningsudgifterne. Som tillæg til anskaffelsessummen, og dermed fragå i avanceopgørelsen, kan, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. tillægges de udgifter der er afholdt til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen. Du har indsendt bilag på udgifter der ikke kan anses som vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen, fx løbende driftsudgifter, bagerregninger, køb af kaffemaskiner, indretning mm.

Vi har på baggrund af de modtagne oplysninger opgjort din skattepligtig fortjeneste ved salget af Y1-adresse, Y1-by således:

Den beregnede skattepligtige fortjeneste er beregnet på baggrund af indsendt dokumentation. Derudover er der givet et skønsmæssigt fradrag på 10.000 kr. til øvrige småanskaffelser, samt byggestrøm, mm.

Der er ikke grundlag for yderligere fradrag, idet der ikke efterfølgende er indsendt yderligere dokumentation.

Der er heller ikke indsendt anden form for bekræftelse på, hvad der er betalt for og hvem der er modtagere af beløbene.

Øvrige punkter

Da du som udgangspunkt er omfattet af den korte frist for Skattestyrelsens ændring af din skat, skal vi sende et forslag senest den 30. juni i det andet år efter indkomståret. Fristen gælder dog ikke, hvis betingelserne for ekstraordinær skatteansættelse i skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt.

Din advokat mener, at forholdet er forældet idet sagen er omfattet af kort frist og at der ikke er udvist forsætlig eller groft uagtsomt forhold fra din side.

Østre Landsret fandt i SKM2017.623.ØLR at, manglende angivelse af ejendomsavance var omfattet af reglerne for ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1. nr. 5. Ligeledes fandt landsretten, at fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, l skulle regnes fra det tidspunkt, hvor skattemyndighederne modtog kontoudtog.

Vi mener ud fra en samlet bedømmelse af forholdet, at det minimum er groft uagtsomt, at du har flyttet adressen til Y1-adresse, Y1-by uden at der var tale om en varig bolig, og på den baggrund har udeladt at oplyse din fortjeneste ved salg af Y1-adresse, Y1-by. Vi kan derfor ændre 2017 uanset om du er omfattet af kort frist.

Se om skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5 i Den juridiske vejledning

A.A.8.2.2.1.2.5 Forsæt eller grov uagtsomhed, bekendtgørelse nr. 534 af 22. maj 2013, som gælder til og med indkomstår 2017 § 1, stk. 1 og § 3, samt Den juridiske vejledning A.A.8.2.1.1.4 Kort frist.

Vi fik kendskab til forholdet den 1. december 2020 i forbindelse med at du indsendte kontoudtog, og fristen på 6 måneder i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2 er derfor overholdt. Se Den juridiske vejledning A.A.8.2.2.1.4 Reaktionsfristen.

Du har muligvis overtrådt nogle straffebestemmelser

Du har måske overtrådt nogle af bestemmelserne om straf i skatte- og afgiftslovene. Da vi ikke kan afgøre det i vores enhed, sender vi sagen til Skattestyrelsens straffesagsenhed, når din frist for at klage er overskredet.

Du kan ikke klage over, at vi sender din sag til vurdering i Skattestyrelsens straffesagsenhed, men du kan klage over selve afgørelsen af sagen. Læs mere i afsnittet "Hvis du vil klage".

Skattestyrelsens straffesagsenhed kontakter dig, når de har vurderet, om du kan have overtrådt nogle af bestemmelserne i skatte- og afgiftslovene.

…"

Forklaringer

A har forklaret, at de valgte at købe rækkehuset, fordi det lå i et godt område og tæt på kærestens forældre. Huskøbet blev finansieret gennem hans forældre, der lånte ham pengene. Han fik en kassekredit på 3,4 mio. kr., og den skulle bruges til huskøbet og istandsættelsen. Huset skulle ikke belånes efterfølgende. Det skulle bare være, som det var.

Med hjælp fra venner og familie gik han i gang med at få lavet de ting, der skulle laves. Han flyttede til Y1-adresse den 1. juni 2017 "på papiret". Hans kæreste boede i andelslejligheden, der var på 60 m2. Hun skulle stå for maleristandsættelse af lejligheden. De fik at vide, at der skulle stå en beboer på andelslejligheden, da han skiftede folkeregisteradresse. Hans mor styrede økonomien vedrørende købet og istandsættelsen af Y1-adresse. Budgettet er lavet af hans mor, og hun har skrevet brevet til SKAT. Beløbet på 3,4 mio. kr. var det umiddelbare maksimum, han kunne råde over.

Han fik mulighed for at få rådighed over ejendommen den 31. marts 2017, og han gik straks i gang med istandsættelsen. Den 1. juni flyttede han over halvdelen af sit indbo til Y1-adresse, fordi KL skulle male lejligheden. KL beholdt sengen, og han tog en luftmadras. Han boede reelt på Y1-adresse, og KL boede reelt i lejligheden på Y3-adresse. De spiste hos KLs forældre, der boede på Y1-adresse, og de var sammen der. Han knoklede videre med huset. De fandt ud af, at taget ikke stod til at redde. Der stod på papiret, at det kunne holde i op til 10 år med hensyn til tagbelægning, men det viste sig, at de ikke bare kunne reparere det. Det var værre, end de havde forventet. De havde troet, at de kunne understryge tagstenene og reparere nogle luftkanaler. Da budgettet skred, reagerede hans forældre og banken, og de fik at vide, at de skulle sælge rækkehuset. Der var ikke penge til, at de kunne bo der. Han kunne ikke huske, hvor meget det endte med at koste. De kunne ikke få alle ting frem, fordi det var så lang tid siden. Hans forældre sagde til ham, at han skulle få lavet en vurdering af en ejendomsmægler, så man kunne lave taget færdigt, og så skulle det sælges. KL var dengang studerende, og de havde et stramt budget.

Banken og forældrene ønskede, at de tog fat i en mægler, da de fandt ud af, at taget skulle skiftes.

Fakturaerne fra ML angår indretning til huset skyldes, at huset skulle indrettes, for at det kunne sælges. Han kunne ikke fylde lejligheden med de ting, han kom fra, idet han jo kun havde haft en toværelses lejlighed på 60 m2.

Han bekræftede, at han solgte ejendommen for 4.285.000 kr. Han kunne ikke huske, at han skulle have tjent en masse penge på det. Pengene var gået til renovering. Da han modtog skrivelsen fra SKAT, fandt de kontoudtogene, men de kunne ikke finde alle bilagene. De regnede ikke med, at de skulle gemme det så længe. Det var ikke fra begyndelsen meningen, at han skulle tjene på det. De skulle bo der.

Han flyttede tilbage til andelslejligheden. Derfra flyttede han til Y4-adresse, hvor de købte en lejlighed på 100 m2. for 3,5 mio. kr. Lejligheden var billigere end rækkehuset på Y1-adresse endte med at blive. De er senere flyttet til Y6-adresse, hvor de har 130 m2. Den ejendom kostede 3,2 mio. kr. Det fungerer økonomisk. Han har ikke tjent penge på nogen af disse boliger.

Han tog indboet med for at bo på Y1-adresse. KL kunne mere eller mindre leve med sine egne ting. Han tog en reol og nogle spejle med. Han havde alt sit indbo med. Han lod noget af KLs blive stående i lejligheden, men han tog også noget af hendes med. Deres seng blev i lejligheden, men de havde købt en luftmadras, som kunne pustes op, og den sov han på. Indflytningen skete løbende. Da han fik nøglen, købte han luftmadrassen. Han overnattede med det samme i rækkehuset, idet han straks begyndte at tage køkkenet ned. Han flyttede sammen med KL igen på Y3-adresse, men han kunne ikke huske, hvornår han flyttede. Han forklarede, at det skete på det tidspunkt, hvor det blev registreret i Folkeregisteret. Nærmere adspurgt om behovet for at indrette huset, forklarede han, at han ikke havde så meget indbo. Han havde en sofa og et fjernsyn. Det kunne ikke fylde 110 m2 ud. De syntes, at det var en god ide, at de fik huset møbleret med henblik på salget.

Han kunne ikke huske, hvornår de fandt ud af, at taget skulle skiftes. Loftet på kassekreditten var nået, og de havde ikke flere penge. Han mente, at det var efter den 1. juni. Han forklarede nu, at det vist var den dag, de kontaktede ejendomsmægleren, at de fandt ud af, at huset skulle sælges.

Foreholdt, at det af budgettet fremgår, at der er lavet ekstra bad i kælderen og på 1. sal og ny indkørsel, forklarede han, at det blev lavet inden taget. De kiggede på taget som det sidste. Han var oppe at kigge på det sammen med en af hans fars venner, der var tømrer. Som han huskede det, var det kun udgifterne til taget, der var afgørende for beslutningen om at sælge huset.

De endte med at lave taget. Han vidste ikke, hvad det endte med at koste. Han var enig i, at grundplanen var 55 m2. Der var kælder, stue og 1. sal, og der var ikke skrå vægge på første sal.

KL forklarede, at hun er kæreste med A, og de bor sammen. Hun boede hos sine forældre, indtil hun flyttede ind i lejligheden på Y3-adresse. Hun flyttede aldrig til Y1-adresse. Hun flyttede ind i lejligheden på Y3-adresse, fordi andelslejligheden ikke måtte stå tom, efter at A var flyttet til Y1-adresse. Planen var, at de skulle flytte derhen sammen og få deres liv dér. Hendes forældre bor i rækkehus på samme vej. Hun hjalp med det, hun kunne, på Y1-adresse. Hun var ikke involveret i økonomien. Hendes svigermor stod for økonomien, og det gør hun fortsat. Hun boede på Y3-adresse, og A gik og istandsatte huset. Andelslejligheden var ca. 60 m2. Hun flyttede alle sine møbler fra sine forældres hus. Da de fik huset på Y1-adresse, flyttede de halvdelen, så A kunne være der. De mødtes om aftenen hos hendes forældre, der lavede aftensmad til dem, og de hyggede sig sammen dér. Det var lidt forskelligt om de sov sammen i huset eller andet sted. Men primært fungerede det bedst at sove hver for sig. Da A flyttede tilbage, tog han alle sine ting med. Han flyttede tilbage den 4. september 2017.

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført:

"…

Anbringender

Det gøres gældende, at fortjenesten ved salget af huset ikke skal medregnes til sagsøgerens indkomst, idet denne opfyldte betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Huset var ment som - og har ubestridt tjent til bolig for sagsøgeren og dennes husstand, hvorfor betingelserne for skattefrihed opfyldt, jf. også bestemmelsens ordlyd.

Subsidiært gøres det gældende, at betingelserne for ekstraordinær skatteansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 ikke er opfyldt.

Sagsøgeren har ikke udvist forsætlige eller groft uagtsomme forhold. Der er ikke gjort tiltag for at skjule noget. Køb og salg er tinglyst. Flytningerne er helt behørigt løbende registreret i Folkeregisteret.

Til støtte for hjemvisningspåstanden gøres det gældende, at fortjenesten i givet fald ikke er opgjort korrekt.

Sagsøgeren har da været berettiget til fradrag for alle udgifter ved huset, jf. bl.a.

opgørelsen og dokumentationen fremlagt som bilag 2.

…"

Skatteministeriet, Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. ANBRINGENDER

3.1 Det er ikke godtgjort, at ejendommen har tjent som reel bolig

Til støtte for Skatteministeriets påstand gøres det overordnet gældende, at ejendommen beliggende på Y1-adresse ikke efter ejendomsavancebeskatningslov § 8, stk. 1, har tjent til bolig for A. Fortjenesten ved salget af ejendommen er derfor skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens

§ 1, stk. 1.

Det følger af højesteretspraksis, at det er en betingelse for, at en ejendom kan være omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at ejendommen reelt har tjent som bolig, og at der ikke blot er tale om et midlertidigt ophold, jf. eksempelvis UfR 2007.1087/2 H (M 21) og UfR 2006.178 H (M 26).

Kravet om, at ejendommen skal have "tjent til bolig", indebærer således andet og mere end den blotte rådighed over ejendommen, ligesom det ikke er ethvert ophold i ejendommen, der kan opfylde kravet om, at ejendommen har tjent til bolig for A.

Det er A, der har bevisbyrden for, at hans ophold har haft karakter af reel beboelse i lovens forstand, og det påhviler dermed ham at fremlægge tilstrækkelig dokumentation for, at ejendommen reelt har tjent hans bolig, jf. eksempelvis UfR 2011.1114/2 H (M 12), UfR 2007.1078/2 H (M 21) og UfR 2006.178 H (M 26).

Denne bevisbyrde har han ikke løftet. Der henvises herved navnlig til, at A havde en anden bolig, beliggende Y3-adresse, til rådighed i den periode fra den 1. juni 2017 til den 20. september 2017, hvor han var tilmeldt folkeregisteret på adressen Y1-adresse, at han på ny tilmeldte sig adressen Y3-adresse den 20. september 2017, og at han påbegyndte salgsbestræbelser vedrørende Y1-adresse under 1 måned efter at have tilmeldt sig ejendommens adresse.

___________________________

A købte ejendommen ved aftale af 15. marts 2017, med overtagelse den 1. juni 2017. Købsprisen var kr. 2.825.000 (bilag 6, s. 1-2 og bilag 7, s. 1). Efter det oplyste fik A imidlertid ejendommen til disposition allerede den 31. marts 2017, jf. replikken s. 1, 3. afsnit. Dette understøttes af, at A fik tegnet ejerskifteforsikring med virkning fra dette tidspunkt (bilag 3) og af, at der blev foretaget aflæsning af målerne på dette tidspunkt af ejendomsmægleren (bilag 4), ligesom det fremgår af købsaftalen (bilag 6, s. 12), at der mellem sælger og A var aftalt dispositionsret, så snart sælger fik tømt ejendommen, hvilken sælger skulle gøre hurtigst muligt.

A solgte ejendommen igen ved aftale af 14. august 2017, med overtagelse 1. november 2017. Salgsprisen var kr. 4.285.000 (bilag 8, s. 1-2 og bilag 9, s. 1).

Der er enighed om, at A i perioden fra den 1. juni 2017 til den 20. september 2017, var tilmeldt adressen på Y1-adresse, og at han i samme periode fortsat var ejer af ejendommen beliggende på Y3-adresse (bilag 2, s. 2. sidste afsnit). A havde således rådighed over anden bolig samtidig med, at han skulle have opholdt sig i ejendommen på Y1-adresse.

Idet A har haft en anden bolig til rådighed, vil udgangspunktet være, at ejendommen ikke har tjent som bolig, jf. UfR 2006.178 H (M 26).

A flyttede derudover sin adresse fra Y1-adresse tilbage til Y3-adresse, hvor hans kæreste, KL, ligeledes havde flyttet sin adresse til den 27. juni 2017. Det bemærkes, at KL flyttede sin adresse til Y3-adresse kort tid efter, at A var fraflyttet adressen. Derudover flyttede KL først sin adresse fra Y3-adresse den 1. august 2018, og hun flyttede adressen til den samme, som A havde flyttet sin adresse til den 1. juli 2018 (bilag A).

Dette stemmer således ikke overens med, at A har oplyst, at KL var nødt til at flytte sin adresse, da de blev bekendt med, at lejligheden ikke måtte stå tom (bilag 2, s. 2, sidste afsnit). KL kunne således have flyttet sin adresse, da A flyttede sin adresse tilbage til Y3-adresse, hvis der alene var tale om en formel adresseflytning.

Tilbageflytningen til Y3-adresse indikerer, at As tidligere bopæl ikke har været opgivet. Det giver en formodning for, at opholdet på Y1-adresse ikke har haft karakter af reel beboelse, men at opholdet på ejendommen har været af midlertidig karakter, jf. eksempelvis UfR 2006.178 H (M 26), UfR 2007.1087/2 H (M 21) og SKM2014.648.ØLR (M 31).

Samtidig påbegyndte A allerede den 20. juni 2017 salgsbestræbelserne for ejendommen, idet han på dette tidspunkt indgav oplysninger om banklån til brug for formidlingsaftalen (bilag 2, s. 22, nederst). Salgsbestræbelserne blev således senest påbegyndt 20 dage efter, at han flyttede sin adresse til Y1-adresse. Omkring 1,5 måned herefter blev ejendommen den 4. august 2017 sat til salg.

Salgsbestræbelserne blev således påbegyndt kort tid efter, at A havde flyttet sin adresse, og uden at A havde anden bolig til rådighed end sin hidtidige bolig på Y3-adresse.

Når det skal vurderes, om et ophold har midlertidig karakter, indgår opholdets varighed helt naturligt også, uanset at varigheden ikke i sig selv er afgørende for, om der foreligger reel beboelse. As korte ophold på adressen kan dermed tillægges betydelig vægt, jf. eksempelvis UfR 2006.178 H (M 26).

At A - efter det oplyste - skulle have opholdt sig i ejendommen beliggende på Y1-adresse, har flyttet sin folkeregisteradresse hertil, samt tegnet en indboforsikring, godtgør ikke, at ejendommen reelt har tjent til hans bolig, jf. UfR 2007.1087/2 H (M 21), UfR 2006.178 H (M 26) og TfS 2006, 619 Ø (M 35).

Betaling til el, vand og varme for ejendommen på Y1-adresse godtgør heller ikke, at ejendommen har tjent som reel bolig, jf. UfR 2007.1087/2 H og SKM2017.39.BR. Derudover fremgår det af de fremlagte fakturaer fra G3-virksomhed vedrørende el (bilag 2, s. 70-72) og fra G4-virksomhed vedrørende varme (bilag 2, s. 73-76), at A er blevet opkrævet a conto. Disse fakturaer godtgør således ikke, hvor meget el og varme, der faktisk er forbrugt.

Det er dernæst udokumenteret, at A faktisk flyttede indbo fra Y3-adresse til Y1-adresse. Det forhold, at A lejede en trailer ad flere omgange (bilag 2, s. 14 og 15, 47), som anført i bilag 2, s. 2, understøtter ikke at indbo er blevet flyttet. Trailerne kan være anvendt til andet end flytning af indbo. Eksempelvis kan trailerne være brugt i forbindelse med den større renovering af ejendommen, der fandt sted.

I øvrigt blev der udstedt fakturaer fra G5-virksomhed, ML angående komplet indretning af ejendommen og leje af inventar. Faktura for første rate på kr. 10.000 blev udstedt 19. juli 2017 og anden rate på kr. 5.937,50 blev udstedt den 2. august 2017 (bilag 2, s. 42). 1. rate blev således udstedt dagen forinden at A indgav oplysninger til G2-virksomhed-mægler til brug for formidlingsaftalen. Det har dermed været nødvendigt med komplet indretning og leje af inventar forud for salget, hvilket understøtter, at As flytning af indbo må have været af meget begrænset omfang. Det understøtter dermed også, at A faktisk påbegyndte sine salgsbestræbelser før, han indgav oplysninger om banklån til G2-virksomhed-mægler, og dermed før den 20. juni 2017.

A har i sine indsigelser af 25. marts 2021 til Skattestyrelsen (bilag 2, s. 1, afsnit 1 og 2) anført, at de blev nødt til at sælge Y1-adresse, da renoveringen af ejendommen viste sig at blive for dyr. Ifølge A blev han dog først klar over dette sent i forløbet, da regningerne kom sent, og at de undervejs i renoveringen blev nødt til at udskifte taget.

At A blev nødt til at sælge ejendommen grundet høje omkostninger forbundet med renoveringen, og at dette først blev klart for ham sent i forløbet, stemmer ikke overens med, at salgsbestræbelserne blev påbegyndt allerede den 20. juni 2017.

Det bemærkes derudover, at A ikke har fremlagt dokumentation for bl.a. udskiftning af taget, som, ifølge ham, er en af de uforudsete udgifter, der var årsag til salget af ejendommen, jf. bilag 2, s. 1, 2. afsnit.

A har i replikken, side 2, 1. afsnit, angivet, at udgifterne til ombygning af taget tidligere er tilgået SKAT, og at udgifterne indgår for den anerkendte del i opgørelsen på side 9 i afgørelsen (bilag 1). Det er imidlertid ikke nærmere specificeret, hvilke udgifter der relaterer sig til udskiftning af taget, ligesom det ikke nærmere kan udledes af bilag 2.

Det fremgår af tilstandsrapporten (bilag 5, s. 8-9), at den bygningssagkyndige ved huseftersynet, den 29. december 2016, havde en lang række af bemærkninger til tagets stand. Der blev i den forbindelse konstateret ikke mindre end 7 K3'er (kritiske skader, der medfører skader på andre bygningsdele) og 3 K2'ere (alvorlige skader) i henhold til tagkonstruktion/-belægning/skorsten.

Ved allonge 1 af 23. februar 2017 blev størstedelen af bemærkningerne til tagkonstruktion/-belægning/ skorsten imidlertid fjernet fra rapporten. Punkt 1.3 "Skotrender/inddækninger" blev ved allonge 1 ændret fra en K3'er til en K2'er. Bemærkningen om, at der var foretaget midlertidig tætning af skotrenden, og at der på skotrenden var områder med rådangreb og lettere svampeangreb i træværket blev fastholdt, men med en ændret note, som beskriver at svampeskaden var opstået som følge af tidligere revnet tagsten ved skotrenden, hvor vand var løbet ind (bilag 5, s. 1, nederst - s. 2). Derudover kommer, at punkt 1.8 "Spær og lægter" havde fået karakteren K2, idet der ved eftersyn kunne måles opfugtning i taglægterne.

Disse to K2'ere understøtter dermed, at der, uanset ændringerne i allonge 1, fortsat var konstateret alvorlige skader ved taget.

Baggrunden for ændringerne ved allonge 1 er i øvrigt ikke nærmere beskrevet i allonge 1. Under alle omstændigheder indikerer bemærkningerne også, at der har været forhold ved taget, som A ved købet af ejendommen havde gode grunde til at være ekstra opmærksom på, idet disse indikerede, at der kunne forekomme udgifter til taget i forbindelse med renoveringen.

Det fremgår under alle omstændigheder, at ejendommens tag på tidspunktet for udarbejdelse af tilstandsrapporten efter huseftersynsordningens tabel kunne forventes at holde i højest 5 år (bilag 5, s. 7). Det kunne derfor ikke komme som en overraskelse for A, at taget skulle udskiftes indenfor en nærmere fremtid.

Det er herefter ikke godtgjort, at det var uforudsete udgifter til udskiftning af taget, som var årsag til salget af Y1-adresse.

Det ses i øvrigt også i budgettet, jf. bilag 2 side 7, at der også er afholdt penge til nye badeværelser og ny indkørsel udover det budget, som var fastlagt ved byggeprojektets start. Der er sammenlagt tale om udgifter på i alt ca. kr. 100.000. A kunne blot have undladt at afholde disse udgifter, hvis det var økonomiske årsager, der var udslagsgivende for, at ejendommen skulle sælges. At disse udgifter til nye badeværelser og indkørsel er afholdt af A hænger således ikke sammen med, at udgifterne til taget skulle have været udslagsgivende for salget.

A har endvidere ikke haft tegnet abonnementer, betalt licens eller lignende på Y1-adresse (bilag 2, side 1, 3 afsnit). Der er således ikke i øvrigt påvist forhold, der godtgør, at A ophold havde karakter af reel beboelse.

As har således ikke godtgjort, at ejendommen beliggende på Y1-adresse, reelt har tjent som hans bolig, idet han ikke har fremlagt tilstrækkelig dokumentation, som kan understøtte dette.

3.2 Tillæg og fradrag

Skatteministeriet gør gældende, at A ikke er berettiget til yderligere tillæg til anskaffelsessummen, end hvad Skattestyrelsen har anerkendt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Skattestyrelsen har anerkendt et tillæg til anskaffelsessummen på kr. 62.180 for købsomkostninger samt et fradrag i salgssummen for salgsomkostninger på kr.

90.000, i overensstemmelse med formidlingsaftalen (bilag 2, s. 21).

Derudover har Skattestyrelsen anerkendt tillæg til anskaffelsessummen for udgifter afholdt til vedligeholdelse eller forbedringer af ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 på i alt kr. 431.406 - herunder et skønsmæssigt tillæg på kr. 10.000 til øvrige småanskaffelser (bilag 1, s. 9-10). I denne forbindelse, er der ikke tillagt udgifter til bl.a. mad, kaffemaskine og indretning, som A har fremlagt kvitteringer og fakturaer for i bilag 2 (eksempelvis bilag 2, s. 35 og 61).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 36.938 til anskaffelsessummen for udgifter til "G6-virksomhed", hvilket er i overensstemmelse med det beløb, der fremgår af fakturaen udstedt af G6-virksomhed, som A har indsendt til Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 198.335 til anskaffelsessummen for udgifter til "[red. fjernet]", hvilket er i overensstemmelse med det beløb, der fremgår fakturaen udstedt af [red. fjernet], som A har indsendt til Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 61.828 til anskaffelsessummen for udgifter til "[red. fjernet]", hvilket er i overensstemmelse med de beløb, der fremgår af fakturaerne udstedt af [red. fjernet], som A har indsendt til Skattestyrelsen, sammenholdt med en hævning af 15. juni 2017 på 9.550,19 kr. med posteringsteksten "[red. fjernet]" (bilag 2, s. 14-15).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 11.575 til anskaffelsessummen for udgifter til "G7-virksomhed", hvilket er i overensstemmelse med det beløb, der fremgår af fakturaen udstedt af G7-virksomhed, som A har indsendt til Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 81.724 til anskaffelsessummen for udgifter til "G8-virksomhed", hvilket er i overensstemmelse med det beløb, der fremgår af fakturaen udstedt af G8-virksomhed, som A har indsendt til Skattestyrelsen.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 9.506 til anskaffelsessummen for udgifter til "G9-virksomhed", hvilket er i overensstemmelse med de beløb, der fremgår af fakturaerne udstedt af G9-virksomhed, som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2, s. 27, 54 og 55).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 3.175 til anskaffelsessummen for udgifter til "G10-virksomhed". Det samlede beløb af udgifter til G10-virksomhed, der fremgår af de fakturaer, som A har fremlagt med bilag 2, s. 32-34, 49-51 og 66, er kr. 3.221,21. Det fremgår dog af fakturaen på side 33, at fakturaen vedrører køb af kaffe og plastikkopper til en samlet pris på 105,48 kr. ekskl. moms. Skattestyrelsens opgørelse af fradragsberettigede udgifter har således været lempelig.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 1.543 til anskaffelsessummen for udgifter til "G11-virksomhed", hvilket stemmer overens med de beløb, der fremgår af fakturaerne udstedt af G11-virksomhed, som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2, s. 39, 59 og 65).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 8.501 til anskaffelsessummen for udgifter til "G12-virksomhed", hvilket stemmer overens med beløbet i fakturaen udstedt af G12-virksomhed, som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2 s. 45).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 3.179 til anskaffelsessummen for udgifter til "G13-virksomhed", hvilket stemmer overens med beløbet, der fremgår af fakturaen udstedt af G13-virksomhed, som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2, s. 46).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 2.813 til anskaffelsessummen for udgifter til "[red. fjernet]", hvilket stemmer overens med de to beløb, der fremgår af kvitteringerne på side 62 i bilag 2, som A har fremlagt.

Skattestyrelsen har tillagt kr. 1.069 til anskaffelsessummen for udgifter til "G14-virksomhed", hvilket stemmer overens med de beløb, der fremgår af fakturaerne udstedt af G14-virksomhed - med undtagelse af en udgift på kr. 229 til en kaffemaskine - som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2, s. 28-31, 35 og 60).

Skattestyrelsen har tillagt kr. 1.220 til anskaffelsessummen for udgifter til "G15-virksomhed", hvilket stemmer overens med de beløb, der fremgår af fakturaerne udstedt af G15-virksomhed, som A har fremlagt med bilag 2 (bilag 2, s. 36 og 53).

Vedrørende købsomkostninger har A ikke fremlagt bilag, der dokumenterer, at han er berettiget til yderligere fradrag for udgifter, der er forbundet med købet af Y1-adresse. Det bemærkes, at udgiften til ejerskifteforsikring må anses for at kunne indeholdes i de opgjorte købsomkostninger.

A har desuden ikke godtgjort, at de løbende udgifter til husforsikring, er en udgift, der er afholdt i forbindelse med selve købet af ejendommen, og derfor er fradragsberettiget som købsomkostninger.

Opgørelsen er beregnet ud fra den dokumentation, som A har indsendt. A har i processkrift 1, side 2, 1. afsnit, anført, at han i et senere processkrift vil komme med en samlet opgørelse over de udgifter, som i lyset af Skattestyrelsens specificering ikke ses anerkendt som fradragsberettiget. A har ikke fremlagt en sådan samlet opgørelse.

Den manglende dokumentation for, at A er berettiget til yderligere tillæg til anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, samt specifikation af, hvilke yderligere købsomkostninger, der ønskes anerkendt, må tillægges den virkning, at der ikke skal anerkendes yderligere tillæg, end de tillæg som allerede er anerkendt, jf. Skattestyrelsen afgørelse (bilag 1 side 9-10), og som oplistet og nærmere specificeret ovenfor.

Det er A, der har bevisbyrden for, at han er berettiget til tillæg for forbedringsudgifter, jf. eksempelvis TfS 2009, 348 H (M 47), UfR 2004.1516 H (M 57), TfS 2009, 65 V (M 61) og TfS 2005, 381 Ø (M 65).

Denne bevisbyrde har han ikke løftet.

3.3 Genoptagelse

Skatteministeriet gør gældende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5, for ekstraordinært at genoptage As skatteansættelse for indkomståret 2017 er opfyldt, og at reaktionsfristen i medfør af § 27, stk. 2, er overholdt.

Ifølge skatteforvaltningslovens 26, stk. 1, skal told- og skatteforvaltningen udsende varsel om ændring af en ansættelse af indkomstskat inden den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, og ansættelsen skal foretages senest den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Ifølge stk. 1, sidste pkt., kan skatteministeren fastsætte kortere frister for grupper af skattepligtige.

Det følger af § 1 i dagældende Bekendtgørelse nr. 534 af 22. maj 2013 om en kort frist for skatteansættelse af personer med enkle økonomiske forhold, at SKAT (nu Skatteforvaltningen), uanset fristen i skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, skal afsende varsel om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomstskat for fysiske personer inden den 30. juni i det andet år efter indkomstårets udløb, såfremt den skattepligtige anses for at have enkle økonomiske forhold.

Den korte ligningsfrist finder dog ikke anvendelse, når betingelserne for ekstraordinær ansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27 er opfyldt, jf. bekendtgørelsens § 3.

Det følger af § 27, stk. 1, nr. 5, at skatteforvaltningen kan foretage eller ændre en skatteansættelse uanset de ordinære frister i § 26, såfremt den skattepligtige eller nogen på dennes vegne forsætligt eller groft uagtsomt har foretaget ansættelse på et urigtigt eller ufuldstændigt grundlag.

Efter fast højesteretspraksis er manglende selvangivelse af skattepligtig indkomst tilstrækkeligt til, at der som minimum er handlet groft uagtsomt, jf. UfR 2018.3845 H (M 71) og UfR 2018.3603 H (M 97) og Dette er ligeledes tilfældet ved manglende angivelse af ejendomsavance, jf. TfS 2018, 2 Ø (M 107).

A har ikke godtgjort, at ejendommen beliggende på

Y1-adresse, har tjent som reel bolig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at fortjenesten ved salget af ejendommen således ikke er skattepligtig.

Som følge af, at A ikke har selvangivet fortjenesten for salget af ejendommen på Y1-adresse, har A handlet i hvert fald groft uagtsomt, jf. UfR 2018.3845 H (M 71), UfR 2018.3603 H (M 97) og TfS 2018, 2 Ø (M 107). Skattestyrelsen har således været berettiget til at genoptage As skatteansættelse for 2017 ekstraordinært, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5.

Det følger derudover af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., at en genoptagelse efter stk. 1 skal varsles senest 6 måneder efter, at skatteforvaltningen er kommet til kundskab om det forhold, der begrunder genoptagelsen.

Det følger af retspraksis, at kundskabstidspunktet efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, må regnes fra det tidspunkt, hvor skatteforvaltningen er kommet i besiddelse af tilstrækkelige oplysninger til at fastslå, at der foreligger grundlag for ekstraordinær ansættelse i medfør af § 27, stk. 1, nr. 5, jf. UfR 2018.3845 H (M 71) og UfR 2018.3603 H (M 97).

Skattestyrelsen anmodede den 11. november 2020 A om oplysninger og materiale vedrørende købet og salget af Y1-adresse, til brug for behandling af As skatteopgørelse for 2017 (bilag B).

Den 1. december 2020 modtog Skattestyrelsen materiale vedrørende købet og salget af Y1-adresse fra A (bilag 1, s. 11, 1. afsnit). Det er således fra dette tidspunkt, at fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., tidligst skal regnes fra, jf. eksempelvis TfS 2018, 2 Ø (M 107).

Idet Skattestyrelsen fremsendte en agterskrivelse vedrørende opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved salget af Y1-adresse den 11. marts 2021 (bilag C), er fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 1. pkt., overholdt.

Derudover følger det af skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 2. pkt., at skatteforvaltningen skal foretage en skatteansættelse senest 3 måneder efter den dag, hvor varsling om ændring af skatteansættelsen er sendt. En anmodning om fristforlængelse skal dog imødekommes, hvis det har betydning for den skattepligtiges mulighed for at varetage sine interesser, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 4. pkt.

Skattestyrelsen udsendte en ny agterskrivelse den 16. april 2021 (bilag D) på baggrund af nye oplysninger fremsendt af A den 25. marts 2021. Fristen i skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, 2. pkt., er således også overholdt, idet Skattestyrelsen traf afgørelse den 14. juli 2021.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

A købte ejendommen på Y1-adresse, Y1-by, til overtagelse den 1. juni 2017. Det lægges til grund, at A fik råderet over ejendommen fra omkring udgangen af marts 2017. A havde folkeregisteradresse på Y3-adresse, hvor han havde en andelslejlighed. Den 1. juni 2017 skiftede han folkeregisteradresse til Y1-adresse. Han beholdt sin andelslejlighed, og hans kæreste tilmeldte sig den 27. juni 2017 på adressen Y3-adresse Det lægges efter oplysningerne i sagen til grund, at A i hvert fald den 20. juni 2017 tog skridt til at iværksætte salg af ejendommen Y1-adresse, og ejendommen blev solgt den 15. august 2017 med overtagelse den 1. november 2017. A flyttede sin folkeregisteradresse tilbage til Y3-adresse, den 20. september 2017 og har siden boet sammen med sin kæreste.

Retten finder, at As forklaring om, hvorledes han flyttede ind på adressen Y1-adresse, Y1-by, er præget af betydelig usikkerhed. Han forklarede først, at han den 1. juni flyttede over halvdelen af sit indbo til Y1-adresse. Senere forklarede han, at han flyttede nogle spejle og en reol, men at han lod sengen blive i lejligheden til kæresten, mens han selv købte en luftmadras. I juli 2017 fandt han det nødvendigt at afholde udgifter til indretning af Y1-adresse, Y1-by, til brug for salget af ejendommen, og han forklarede i den forbindelse, at han ikke kunne udfylde lokalerne med en sofa og et fjernsyn.

A har i øvrigt forklaret, at han med det samme rev køkkenet ned, og det fremgår af oplysningerne i sagen, at der i øvrigt blev udført omfattende arbejder på badeværelser på Y1-adresse i den tid, hvor A skulle have haft bopæl på ejendommen, selvom han havde en lejlighed i Y3-adresse. Han har desuden forklaret, at han lavede nyt køkken, to nye badeværelser og ny indkørsel, før han opdagede, at han ikke kunne nøjes med at reparere taget. Henset til bemærkningerne i tilstandsrapporten vedrørende alvorlige kritiske skader på taget, findes det ikke troværdigt, at det kom som en overraskelse for ham, at taget ville blive meget udgiftskrævende, og at det rent faktisk endte med at skulle udskiftes.

Retten finder det efter en samlet vurdering ikke godtgjort, at ejendommen har tjent som reel bolig for A.

A var derfor klar over, at der ikke var tale om salg af hans bolig, da han solgte ejendommen Y1-adresse, og han skulle derfor have selvangivet indtægterne. Retten finder, at A i hvert fald har udvist grov uagtsomhed, da han undlod at selvangive fortjenesten ved salget af ejendommen på Y1-adresse. Skattestyrelsen har derfor været berettiget til at genoptage As skatteansættelse for 2017 ekstraordinært, jf. skatteforvaltningslovens § 27, stk. 1, nr. 5.

Skattestyrelsen har den 11. november 2020 anmodet A om oplysninger og materiale vedrørende køb og salg af ejendommen Y1-adresse til brug for behandlingen af hans skatteopgørelse for 2017. Skattestyrelsen modtog materiale vedrørende købet og salget af ejendomme fra A den 1. december 2020. Fristerne for varsling og for skatteansættelse efter skatteforvaltningslovens § 27, stk. 2, er derfor overholdt.

Det findes ikke godtgjort, at As er berettiget til yderligere fradrag for udgifter i forbindelse med erhvervelse og salg af ejendommen. Retten har herved lagt vægt på, at der er foretaget fradrag for udgifter til købsomkostninger på 62.180 kr. og for udgifter til salgsomkostninger på 90.000 kr. Derudover er der tilkendt et fradrag på 10.000 for blandt andet diverse udgifter i forbindelse med ejendommen. A findes således som sagen er forelagt og på baggrund af den fremlagte dokumentation, der blandt andet består af anslåede værdier og tilbud, ikke i fornødent omfang at have godtgjort, at han er berettiget til yderligere fradrag. Skatteministeriet frifindes derfor for den subsidiære påstand om hjemvisning.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 55.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet frifindes.

A skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 55.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.