Dokumentets metadata

Virksomhedsordningen - sikkerhedsstillelse - stuehus under opførelse

Spørger ville nedrive det gamle stuehus på sin land- og skovbrugsejendom og opføre et nyt. I forbindelse med byggeriet skulle der oprettes en byggekredit, hvorpå der kunne ske træk til betaling af byggeudgifterne for stuehuset. Byggekreditten ville blive placeret i privatøkonomien, men ville have sikkerhed i hele landbrugsejendommen. Det vil sige også i den erhvervsmæssige del, der indgik i virksomhedsordningen.

Skatterådet bekræftede, at Spørger var omfattet af særreglen, hvorefter gæld uden for virksomhedsordningen, med pant i f.eks. en landbrugsejendom, ikke medfører en overførsel i hæverækkefølgen, såfremt gælden ikke overstiger stuehusets anskaffelsessum. Skatterådet lagde vægt på, at det følger af praksis, at særreglen også gælder stuehuse under opførelse.

Skatterådet bekræftede endvidere, at der ikke ville være tale om en hævning i hæverækkefølgen, når der ved tinglysning af byggekreditten skete delvis fritagelse for tinglysningsafgift, som følge af at der tidligere var betalt tinglysningsafgift vedrørende et erhvervsmæssigt lån i ejendommen.

Skatterådet bekræftede, at anskaffelsessummen for stuehusgrunden og haven kunne indgå, når værdien af det nye stuehus skulle opgøres efter ovennævnte særregel vedrørende sikkerhedsstillelse. Endvidere blev det bekræftet, at anskaffelsessummen for genbrugte bygningsdele kunne indgå i værdien af det nye stuehus. Skatterådet kunne dog ikke bekræfte Spørgers konkrete værdier, idet de var udtryk for aktuelle værdier, og ikke udgjorde anskaffelsessummen.

Endvidere bekræftede Skatterådet, at afholdte udgifter til arkitekt, miljøscreening og rådgivende ingeniører mv. allerede på det tidspunkt kunne trækkes på byggekreditten, uden at det medførte en overførsel i hæverækkefølgen, uanset at byggeriet ikke fysisk var igangsat endnu.

Endelig bekræftede Skatterådet, at udgifter til nedrivning af det gamle stuehus måtte anses for en del af anskaffelsessummen for det nye stuehus, ved opgørelse efter ovennævnte særregel, idet nedrivningen af det gamle stuehus var nødvendig for opførelsen af det nye stuehus.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at der ikke er tale om en sikkerhedsstillelse, jf. undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, hvis der oprettes en byggekredit på ca. 4 mio. kr. med pant i landbrugsejendom Y i forbindelse med nedrivning af det gamle stuehus og opførelse af et nyt stuehus på ejendommen? Størrelsen på byggekreditten fastlægges endeligt på grundlag af tilsagn fra kreditgiver og de samlede byggeomkostninger. Det kan lægges til grund, at der trækkes på byggekreditten i takt med færdiggørelse af byggeriet.
2. Kan Skatterådet bekræfte, at det ikke har betydning for, om sikkerhedsstillelsen omfattes af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, at Spørger under gennemførslen af byggeriet frem mod november 2022, hvor stuehuset forventes opført, bor i en campingvogn eller en lejet beboelsesvogn på landbrugsejendom Y?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at der ikke vil være tale om en hævning efter virksomhedsskattelovens § 5 eller anden utilsigtet konsekvens i relation til virksomhedsordningen, når afgiftsfri stempelafgift, som tidligere er anvendt både på den erhvervsmæssige del af landbrugsejendom Y og stuehuset, anvendes i forbindelse med tinglysning af en byggekredit i forbindelse med opførelse af et nyt stuehus?
4. Kan Skatterådet bekræfte, at til anskaffelsessummen for det genopførte stuehus, jf. virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, kan der tillægges anskaffelsessummen for stuehusgrunden, anskaffelsessummen for den del af fundamentet for det oprindelige stuehus, der genbruges, genbrug af eltavler, vandtilslutning mv., jf. nedenstående specifikation opgjort til 260.750 kr.?
5. Kan Skatterådet bekræfte, at der til stuehusets anskaffelsessum kan henføres udgifter til arkitekt, miljøscreening, rådgivende ingeniører og geoteknisk rådgivning forventeligt på 300.000 kr., der betales inden byggeriet igangsættes? Der vil også påløbe udgifter under byggeriet. På nuværende tidspunkt er der afholdt udgifter til arkitekt mv. på 213.750 kr.
6. Kan Skatterådet bekræfte, at værdien af byggeretten for det gamle stuehus kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus? Den eksisterende byggeret er afgørende for, at der kan opnås tilladelse til genopførelse af et nyt stuehus. Den anslåede værdi udgør 600 kr. pr. M2, hvorfor værdien kan fastsættes til 225 M2 á 600 kr. eller 135.000 kr.
7. Kan Skatterådet bekræfte, at anskaffelsessummen for det bestående haveanlæg af rododendron og store løvtræer på 100.000 kr. kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus?
8. Hvis spørgsmål 5 besvares bekræftende, kan Skatterådet da bekræfte, at der allerede nu vil kunne oprettes en byggekredit, hvorpå der vil kunne trækkes op til ca. 213.750 kr., svarende til de allerede afholdte udgifter til miljøscreening, rådgivere og geoteknisk rådgivning?
9. Kan Skatterådet bekræfte, at nedrivningsomkostninger for det gamle stuehus, estimeret til 225.000 kr. inkl. moms, kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus?

Svar

1. Ja
2. Ja
3. Ja
4. Nej, se dog indstilling og begrundelse
5. Ja
6. Nej
7. Nej, se dog indstilling og begrundelse
8. Ja
9. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger driver virksomhed med salg af juletræer og pyntegrønt fra landbrugsejendom Y. Derudover ejes flere andre ejendomme i området. Spørger bor i øjeblikket i et stuehus af ældre dato, og dette stuehus ønskes nedrevet og i stedet ønskes opført et nyt stuehus. Dette skal ske i 2022.

Spørger anvender virksomhedsordningens regler, og der er igennem årene opsparet en del overskud i virksomhedsordningen.

Det eksisterende lån på ejendommen er placeret i virksomhedsordningen og anses dermed for 100 % erhvervsmæssig gæld. Det eksisterende stuehus, som bebos af Spørger, er placeret i privat. Ejendommen er erhvervet 2011, og hele ejendommen, bortset fra stuehuset, er placeret i virksomhedsordningen.

Der er en positiv indskudskonto, og der er ingen sikkerhedsstillelser opgjort, hverken før eller efter 11. juni 2014.

I forbindelse med byggeriet ønskes der oprettet en byggekredit med trækningsret på ca. 4 mio. kr., hvorpå der kan ske træk til betaling af udgifter i takt med færdiggørelse af stuehuset frem til november 2022. Byggekreditten skal efterfølgende omlægges til et realkreditlån, når stuehuset er færdigbygget. Prisen på byggeriet forventes at kunne holdes indenfor de 4 mio. kr. Bliver byggeprisen lavere, vil trækket på byggekreditten tilsvarende reduceres. Overstiger byggeprisen 4 mio. kr. forventes det, at der kan opnås tilsagn fra kreditgiver til, at byggekreditten tilpasses byggeomkostningerne. Størrelsen på byggekreditten er således ikke endeligt fastlagt på nuværende tidspunkt.

Stuehuset bliver nedrevet, inden byggeriet som sådan kan igangsættes. Der vil ske genanvendelse af en del af det gamle stuehus fundament, ligesom en del af stuehusets oprindelige grund vil blive genanvendt. Derudover sker der genbrug af vandtilslutning, eltavle, 50 ampere, el-tilslutning og den private andel af kloak.

Arkitekten har opgjort følgende værdier for ovenstående:

I forbindelse med nedrivning af stuehuset, vil der være omkostninger til nedrivningen. Det forventes, at der skal lejes traktor, dumper og rendegraver til en anslået pris af 625 kr. inklusive moms pr. maskine. Hver maskine forventes at skulle lejes 100 timer i forbindelse med nedrivningen. Anslået udgift til maskinleje udgør herefter 187.500 kr. Der indlejes underentreprenører til at udføre selve nedbrydningen. Udgiften hertil forventes at udgøre 37.500 kr.

Det kræves, der er byggeret på ejendommen, for at der kan opnås byggetilladelse til et nyt stuehus. Byggeretten er ud fra et forsigtighedsprincip opgjort til 225 M2 (bygningsarealet for det gamle stuehus) * 600 kr., idet det bemærkes, at byggeretter jf. sagkyndig vurdering koster mellem 500 - 800 kr. pr. M2.

Udgifter til arkitekt, miljøscreening, rådgivende ingeniører og geoteknisk rådgivning forventes at beløbe sig til ca. 300.000 kr. Der er på nuværende tidspunkt afholdt udgifter hertil på 213.750 kr.

Der er en stor og flot have tilhørende det nuværende stuehus. Haven udgør et areal på ca. 1500 M2. Haven er tilplantet med rododendron og store løvtræer. Værdien af haveanlægget er opgjort ud fra Spørgers branchekendskab og udgør 100.000 kr.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmål 1 og 2:

Ja

Det følger af virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 1, at der vil ske en overførsel i hæverækkefølgen, hvis aktiver i virksomhedsordningen stilles til sikkerhed for gæld, der er placeret udenfor virksomhedsordningen. Det følger af virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, at stk. 1, ikke finder anvendelse, når den gæld, der er placeret i privatområdet, ikke overstiger stuehusets anskaffelsessum.

Skatterådet har ved SKM2015.805.SR bekræftet, at der ikke er tale om en sikkerhedsstillelse omfattet af den dagældende virksomhedsskattelovs § 10, stk. 6, nu virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 1, i det omfang, der skete træk på byggekreditten i takt med færdiggørelsen af byggeriet, og når spørger boede på ejendommens oprindelige stuehus.

I Spørgers situation skal det oprindelige stuehus nedrives, da en del af det oprindelige fundament skal genbruges. Det er derfor ikke muligt at bo i selve det oprindelige stuehus. I stedet etableres der midlertidig bolig på ejendommen enten i en lejet beboelsesvogn eller en campingvogn. Dette bør ud fra lovens formål ikke diskvalificere, at træk på byggekreditten i takt med færdiggørelse af stuehuset omfattes af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, således der ikke opstår en sikkerhedsstillelse efter § 4 b, stk. 1, når der sker træk på byggekreditten.

For så vidt angår, hvornår udgiften er afholdt, kan der henvises til Skatterådets besvarelse af spørgsmål 2 i SKM2015.805.SR, således udgiften ikke nødvendigvis skal være betalt før, der kan ske træk på byggekreditten.

Spørgsmål 3

Ja

Der er sket indfrielse af et eksisterende lån, der havde pant i landbrugsejendom Y. Det er muligt at benytte allerede betalt tinglysningsafgift fra dette lån i forbindelse med tinglysning af byggekreditten på landbrugsejendom Y.

Da det indfriede lån havde pant i hele den faste ejendom, og da byggekreditten også får pant i hele den faste ejendom, er det vores opfattelse, at det ikke medfører en hævning i virksomhedsordningen, at byggekreditten alene etableres med det formål at opføre et nyt stuehus på ejendommen.

Spørgsmål 4, 5, 6 og 7

Ja

Det er vores opfattelse, at der sker genbrug af en del af anskaffelsessummen for det oprindelige stuehus, jf. ovenfor, idet der sker genanvendelse dels af en del af anskaffelsessummen for stuehusgrunden, en del af fundamentet, tilslutningsafgifter og haveanlæg mv. i forbindelse med opførelse af det nye stuehus.

Disse udgifter ville have indgået i anskaffelsessummen for et nyt stuehus, hvis der var sket særskilt betaling i forbindelse med opførelsen af et nyt stuehus. Det forhold, at udgifterne allerede er afholdt og indgår som en del af anskaffelsessummen for det oprindelige stuehus, bør ikke diskvalificere, at udgifterne kan indgå som en del af anskaffelsessummen for det nye stuehus.

Tilsvarende gør sig gældende med byggeretten, idet det som nævnt er en betingelse for at opnå tilladelse til et byggeri, at der er en byggeret på ejendommen.

Udgifter til geoteknisk rådgivning, rådgivende ingeniør, miljøscreening og arkitekt kan direkte henføres til opførelsen af stuehuset og bør derfor kunne tillægges anskaffelsessummen for stuehuset.

Skatteministeren har ved besvarelsen af SAU, spørgsmål nr. 262 af 5. december 2014 bekræftet, at anskaffelsessummen for et nyt stuehus udgjorde 2.200.000 kr. svarende til de kontante udgifter til opførelse af stuehuset. De nærmere omstændigheder for, hvorledes den kontante anskaffelsessum er opgjort fremgår ikke af præmisserne for svaret, hvorfor Skatteministerens svar på spørgsmål 262 ikke ses at kunne medføre, at de udgifter, der er opridset i spørgsmål 4, 5 og 7, ikke kan indgå som en del af anskaffelsessummen for det nye stuehus. Skatteministeren har alene bekræftet, hvad spørger ønskede at få bekræftet.

Spørgsmål 8

Ja

Der kan henvises til SKM2015.805.SR, hvor det fremgår, at der kan ske træk på byggekreditten i takt med udgifternes afholdelse. Udgifter afholdt til arkitekt, rådgivende ingeniør, miljøscreening og geoteknisk rådgivning, må kunne trækkes på byggekreditten allerede ved oprettelsen heraf.

Spørgsmål 9

Ja

Udgifter til nedrivning anses efter praksis for en forbedring i relation til opgørelse af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, ligesom nedrivningsomkostninger indgår i den nye afskrivningsberettigede bygnings afskrivningsgrundlag, jf. blandt andet Den juridiske vejledning, afsnit C.C.2.4.4.5.

Da nedrivningsomkostningen vil kunne tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance, må udgiften naturligt også indgå som en del af stuehusets anskaffelsessum i relation til undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3.

Spørgers høringssvar

Spørger er kommet med bemærkninger til Skattestyrelsens indstilling i udkast til bindende svar.

I indstillingen til spørgsmål 4 fremgår det, at spørgsmål 4 besvares med et nej, men at Skattestyrelsen dog er enige med Spørger i, at der til anskaffelsessummen for det nybyggede stuehus kan henføres en andel af de enkelte dele, der bliver genbrugt. Det er blandt andet en del af det gamle stuehus fundament, ligesom en del af stuehusets oprindelige grund vil blive genanvendt. Derudover sker der genbrug af vandtilslutning, eltavle, 50 ampere, el-tilslutning og den private andel af kloak. Værdien heraf er opgjort ud fra arkitektens skøn til 260.750 kr.

Skattestyrelsens begrundelse for at svare nej til spørgsmål 4 er, at de anser værdien på 260.750 kr. for at være nutidsværdien af de enkelte elementer og ikke de historiske anskaffelsessummer. Det er vores opfattelse, at den af arkitekten opgjorte værdi, er det bedste bud på at opgøre værdien af de genbrugte elementer.

Hvis man tager afsæt i nettoprisindekset fra 2011, hvor det lå på ca. 96,4 til oktober 2021, hvor det ligger på 106,7, kan man se, at der har været en prisudvikling på knap 11 % siden købsåret og frem til nu.

Henset til, at udgifterne er opgjort efter et skøn, og at der indenfor skatteretten i øvrigt normalt levnes plads til en vis margen for skønsusikkerheder nemlig indtil 20 %, er det fortsat vores opfattelse, at der kan svares ja til spørgsmål 4.

Hvis det fortsat er Skattestyrelsens opfattelse, at der skal svares nej til værdien i spørgsmål 4, skal vi anmode Skattestyrelsen om at anvise, hvorledes værdien af de genanvendte materialer skal opgøres, hvis vores opgørelse tilsidesættes.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at der ikke er tale om en sikkerhedsstillelse, jf. undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, hvis der oprettes en byggekredit på ca. 4 mio. kr. med pant i landbrugsejendom Y i forbindelse med nedrivning af det gamle stuehus og opførelse af et nyt stuehus på ejendommen. Størrelsen på byggekreditten fastlægges endeligt på grundlag af tilsagn fra kreditgiver og de samlede byggeomkostninger. Det kan lægges til grund, at der trækkes på byggekreditten i takt med færdiggørelse af byggeriet.

Begrundelse

Stilles aktiver i virksomhedsordningen til sikkerhed for gæld, der ikke indgår i virksomhedsordningen, anses det laveste beløb af enten gældens kursværdi eller sikkerhedsstillelsens størrelse for overført til den skattepligtige, jf. virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 1.

Af virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3 fremgår, at der i visse tilfælde alligevel ikke foreligger en overførsel efter samme lovs § 4 b, stk. 1. Det gælder blandt andet i det omfang, at gæld uden for virksomhedsordningen med pant i en landbrugsejendom ikke overstiger ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedringer, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige (stuehuset).

Det følger af praksis, at bestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, også finder anvendelse ved belåning af ejendomme under opførelse, jf. SKM2015.805.SR og Den juridiske vejledning 2021-2, afsnit C.C.5.2.10. Ved opførelse af stuehuse er det dog et krav, at kreditfaciliteten alene anvendes til byggeriet og ikke til andre private formål.

Det er oplyst, at den omhandlede byggekredit vil blive sikret ved pant i landbrugsejendommen, og at byggekreditten ikke vil indgå i virksomhedsordningen. Da den erhvervsmæssige del af ejendommen indgår i virksomhedsordningen, er der således stillet sikkerhed med aktiver i virksomhedsordningen for gæld uden for ordningen. Sikkerhedsstillelsen anses derfor som udgangspunkt for en overførsel til den skattepligtige, jf. virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 1.

Da sikkerhedsstillelsen vedrører belåning af et stuehus under opførelse, er den imidlertid omfattet af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattens § 4 b, stk. 3, jf. ovenstående beskrivelse af praksis, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Det er oplyst, at Spørger i byggeperioden vil have midlertidig bolig i enten en lejet beboelsesvogn eller i en campingvogn opstillet på ejendommen.

Det er endvidere oplyst, at der er tale om en byggekredit, hvorpå der kan ske træk til betaling af udgifter i takt med færdiggørelse af stuehuset frem til november 2022. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at byggekreditten alene kan anvendes til byggeriet og ikke til andre private formål.

Sammenfattende er det Skattestyrelsens opfattelse, at sikkerhedsstillelsen for byggekreditten er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattens § 4 b, stk. 3, og at den derfor ikke medfører en overførsel til den skattepligtige.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at det ikke har betydning for, om sikkerhedsstillelsen omfattes af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattelovens § 4 b, at Spørger under gennemførslen af byggeriet frem mod november 2022, hvor stuehuset forventes opført, bor i en campingvogn eller en lejet beboelsesvogn på landbrugsejendom Y.

Begrundelse

Af begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 1 fremgår det, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at sikkerhedsstillelsen for byggekreditten er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattens § 4 b, stk. 3, og at den derfor ikke medfører en overførsel til den skattepligtige. Dette gælder, uanset at Spørger i byggeperioden bor i en campingvogn eller en lejet beboelsesvogn på landbrugsejendom Y.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at der ikke vil være tale om en hævning efter virksomhedsskattelovens § 5 eller anden utilsigtet konsekvens i relation til virksomhedsordningen, når afgiftsfri stempelafgift, som tidligere er anvendt både på den erhvervsmæssige del af landbrugsejendom Y og stuehuset, anvendes i forbindelse med tinglysning af en byggekredit i forbindelse med opførelse af et nyt stuehus.

Begrundelse

Tinglysning af pant i fast ejendom er - under visse betingelser - fritaget for tinglysningsafgift af den del af beløbet, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i ejendommen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1.

Det er oplyst, at Spørger har indfriet et lån, der havde pant i ejendommen, og at det er muligt at benytte den allerede betalte tinglysningsafgift ved tinglysningen af byggekreditten. En del af byggekreditten vil således være fritaget for afgift ved tinglysning af pant i ejendommen.

Overførsel af værdier fra virksomheden til privatøkonomien skal behandles efter reglerne om hæverækkefølgen i virksomhedsskattelovens § 5.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at afgift, der betales i forbindelse med tinglysning af et lån, skal anses for en låneomkostning, der knytter sig til det pågældende lån. Den omstændighed, at den betalte tinglysningsafgift på et senere tidspunkt kan komme låntager til gode i form af afgiftsfritagelse ved ny låntagning, medfører efter Skattestyrelsens opfattelse ikke, at der er tale om et formuegode eller en værdi, som kan være omfattet af hæverækkefølgen i virksomhedsskattelovens § 5. Skattestyrelsen er derfor enig med Spørger i, at den omtalte fritagelse for stempelafgift ikke kan anses for en hævning i hæverækkefølgen efter virksomhedsskattelovens § 5. Det er endvidere Skattestyrelsens opfattelse, at fritagelsen for stempelafgift vedrørende den private byggekredit ikke har nogen øvrige konsekvenser i relation til virksomhedsordningen.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Ja".

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, at der til anskaffelsessummen for det genopførte stuehus, jf. virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, kan tillægges anskaffelsessummen for stuehusgrunden, anskaffelsessummen for den del af fundamentet for det oprindelige stuehus, der genbruges, genbrug af eltavler, vandtilslutning mv., jf. nedenstående specifikation opgjort til 260.750 kr.

Begrundelse

Som det fremgår af begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 1, vil gæld uden for virksomhedsordningen med pant i en landbrugsejendom ikke medføre en overførsel til den skattepligtige, såfremt denne gæld ikke overstiger ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedringer, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige (stuehuset), jf. virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3.

Den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, består af stuehuset med tilhørende grund og have. Anskaffelsessummen for den del består således af anskaffelsessummen for selve stuehus-bygningen og anskaffelsessummen for grund og have. Der henvises til SKM2016.45.SR.

Det er oplyst, at ejendommen er anskaffet i 2011. Anskaffelsessummen for grund og have udgør den del af den samlede anskaffelsessum, som kan henføres til disse dele. Hertil lægges eventuelle efterfølgende forbedringsudgifter.

Når der i det nybyggede stuehus genbruges dele fra det oprindelige stuehus, vil anskaffelsessummen for disse dele indgå i anskaffelsessummen for det nybyggede stuehus.

Det er oplyst, at der i det nye stuehus genbruges vandtilslutning, eltavle, 50 ampere, el-tilslutning og den private andel af kloak. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at anskaffelsessummen for disse dele indgår i anskaffelsessummen for det nybyggede stuehus. Anskaffelsessummen for vandtilslutning, eltavle mv. opgøres som den del af den samlede anskaffelsessum for ejendommen i 2011, som kan henføres til disse dele. Hertil lægges eventuelle forbedringsudgifter.

Når det nye stuehus er færdigbygget og tjener som bolig for spørgeren, vil anskaffelsessummen i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, således skulle opgøres som byggeudgiften for det nye stuehus, med tillæg af anskaffelsessummen for grund og de nævnte genbrugte bygningsdele. Skattestyrelsen er dermed enig med Spørger omkring regelanvendelsen.

Spørger har i sin opgørelse anvendt arkitektens værdier af de genbrugte dele. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at disse værdier er udtryk for den aktuelle værdi af de genbrugte dele, og ikke for anskaffelsessummen for de nævnte dele. Skattestyrelsen er derfor ikke enig i de af Spørger anvendte værdier på i alt 260.750 kr., da det er anskaffelsessummen, der skal anvendes, jf. ovenfor.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 4 besvares med " Nej, se dog indstilling og begrundelse".

Spørgsmål 5

Det ønskes bekræftet, at der til stuehusets anskaffelsessum kan henføres udgifter til arkitekt, miljøscreening, rådgivende ingeniører og geoteknisk rådgivning, forventeligt på 300.000 kr., der betales inden byggeriet igangsættes. Der vil også påløbe udgifter under byggeriet. På nuværende tidspunkt er der afholdt udgifter til arkitekt mv. på 213.750 kr.

Begrundelse

Der henvises indledningsvist til begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 4.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at udgifter til arkitekt, miljøscreening, rådgivende ingeniører og lignende, der vedrører opførelsens af det nye stuehus, må anses for en del af anskaffelsessummen for stuehuset i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3. Dokumenterede afholdte udgifter, som de nævnte, indgår derfor i anskaffelsessummen for stuehuset.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 5 besvares med "Ja".

Spørgsmål 6

Det ønskes bekræftet, at værdien af byggeretten for det gamle stuehus kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus. Den eksisterende byggeret er afgørende for, at der kan opnås tilladelse til genopførelse af et nyt stuehus. Den anslåede værdi udgør 600 kr. pr. M2, hvorfor værdien kan fastsættes til 225 M2 á 600 kr. eller 135.000 kr.

Begrundelse

Ved grundværdien forstås i vurderingsmæssig sammenhæng værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1. Ved ansættelse af grundværdien tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 3. Grundværdien omfatter således værdien af eventuelle byggeretter.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at værdien af en grund i andre skattemæssige sammenhænge skal forstås på samme måde som på vurderingsområdet. Værdien af byggeretten på Spørgers ejendom anses dermed for omfattet af grundværdien for stuehusdelen af ejendommen. Efter Skattestyrelsens opfattelse skal værdien af byggeretten derfor ikke tillægges separat, og svaret på spørgsmålet er derfor et "Nej".

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 6 besvares med "Nej".

Spørgsmål 7

Det ønskes bekræftet, at anskaffelsessummen for det bestående haveanlæg af rododendron og store løvtræer på 100.000 kr. kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus.

Begrundelse

Af begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 4 fremgår det, at anskaffelsessummen for "den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren", også omfatter anskaffelsessummen for haven. Anskaffelsessummen for haven udgør den del af den samlede anskaffelsessum for ejendommen, som kan henføres til haven. Hertil lægges eventuelle efterfølgende forbedringsudgifter.

Når det nye stuehus er færdigbygget og tjener som bolig for spørgeren, vil anskaffelsessummen i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, således skulle opgøres som byggeudgiften for det nye stuehus, med tillæg af anskaffelsessummen for bl.a. have. Skattestyrelsen er dermed enig med Spørger omkring regelanvendelsen.

Spørger har opgjort værdien af haveanlægget ud fra hans branchekendskab til 100.000 kr. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at værdien er udtryk for den aktuelle værdi, og ikke for anskaffelsessummen for haven. Skattestyrelsen er derfor ikke enig i Spørgers værdiansættelse på 100.000 kr., da det er anskaffelsessummen, der skal anvendes, jf. ovenfor.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 7 besvares med " Nej, se dog indstilling og begrundelse".

Spørgsmål 8

Hvis spørgsmål 5 besvares bekræftende, ønskes det bekræftet, at der allerede nu vil kunne oprettes en byggekredit, hvorpå der vil kunne trækkes op til ca. 213.750 kr., svarende til de allerede afholdte udgifter til miljøscreening, rådgivere og geoteknisk rådgivning.

Begrundelse

Af begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 5 fremgår det, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at udgifter til arkitekt, miljøscreening, rådgivende ingeniører og lignende, der vedrører opførelsen af det nye stuehus, må anses for en del af anskaffelsessummen for stuehuset i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3. Dokumenterede afholdte udgifter, som de nævnte, indgår derfor i anskaffelsessummen for stuehuset.

Af begrundelsen og indstillingen til spørgsmål 1 fremgår det, at det er Skattestyrelsens opfattelse, at sikkerhedsstillelsen for byggekreditten er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i virksomhedsskattens § 4 b, stk. 3, og at den derfor ikke medfører en overførsel til den skattepligtige.

På den baggrund er det Skattestyrelsens opfattelse, at de afholdte udgifter til arkitekt mv. på 213.750 kr. allerede nu kan trækkes på byggekreditten, uden at det medfører en hævning. Dette gælder uanset, at byggeriet ikke fysisk er igangsat endnu.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 8 besvares med "Ja".

Spørgsmål 9

Det ønskes bekræftet, at nedrivningsomkostninger for det gamle stuehus estimeret til 225.000 kr. inkl. moms kan tillægges anskaffelsessummen for det nye stuehus.

Begrundelse

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at udgifterne til nedrivning af det gamle stuehus, med henblik på opførelse af et nyt stuehus, må anses for en del af anskaffelsessummen for det nye stuehus i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3. Skattestyrelsen lægger i den forbindelse vægt på det oplyste om, at nedrivning af det gamle stuehus er nødvendig for opførelsen af det nye stuehus.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 9 besvares med "Ja".

Skattestyrelsens bemærkninger til Spørgers høringssvar

Som nævnt ovenfor i begrundelsen til spørgsmål 4 og 7 opgøres anskaffelsessummen for grund, have og de nævnte genbrugte del, som den del af den samlede anskaffelsessum for ejendommen i 2011, som kan henføres til disse dele. Hertil lægges eventuelle forbedringsudgifter. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at anskaffelsessummen for grund, have og de genbrugte dele må opgøres som en skønnet del af anskaffelsessummen for stuehuset med tilhørende grund og have. Sidstnævnte bør fremgå, af den aftale om fordeling af den samlede anskaffelsessum på aktiver, som køber og sælger normalt foretager efter reglerne i afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at anskaffelsessummen ikke kan opgøres ved at skønne de aktuelle dagsværdier, og reducere med en beregnet prisudvikling i perioden. Det er således fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at de af Spørger anvendte værdier ikke kan bekræftes.

Sammenfattende er det Skattestyrelsens opfattelse, at det i spørgsmål 4 og 7 kan bekræftes, at boligens anskaffelsessum i relation til virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 3, skal opgøres som byggeudgiften for det nye stuehus, med tillæg af anskaffelsessummen for grund, have og de nævnte genbrugte bygningsdele, men at de af Spørger anvendte værdier ikke kan bekræftes.

Det er derfor fortsat Skattestyrelsens opfattelse, at spørgsmål 4 og 7 besvares med " Nej, se dog indstilling og begrundelse".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Virksomhedsskattelovens § 4 b, stk. 1 og 3

Stk. 1. Stilles aktiver, der indgår i virksomhedsordningen, til sikkerhed for gæld, der ikke indgår i virksomhedsordningen, anses den skattepligtige for at have gjort brug af værdier i virksomhedsordningen svarende til det laveste beløb af enten gældens kursværdi eller aktivernes handelsværdi i det indkomstår, hvori der stilles sikkerhed, jf. dog stk. 2-4. Beløbet i 1. pkt. anses for overført fra virksomhedsordningen til privatøkonomien. Beløbet opgøres på det tidspunkt, hvor aktiverne stilles til sikkerhed, eller på det tidspunkt, hvor den skattepligtiges tilvalg af virksomhedsordningen har virkning fra, hvis den skattepligtige forud for tilvalget af virksomhedsordningen har stillet virksomhedens aktiver til sikkerhed for gæld, der ikke indskydes i virksomhedsordningen samtidig med virksomhedens aktiver.

Stk. 3.Stk. 1 finder ikke anvendelse for gæld med pant i fast ejendom omfattet af § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt., i det omfang gældens kursværdi ikke overstiger ejendomsværdien med tillæg af udgifter til forbedringer, som er foretaget efter fastsættelsen af ejendomsværdien, eller den kontante anskaffelsessum for den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige. Vurderingen efter 1. pkt. foretages på det tidspunkt, hvor der gives pant i den faste ejendom, eller på det tidspunkt, hvor den skattepligtiges tilvalg af virksomhedsordningen har virkning fra, hvis den skattepligtige forud for tilvalget af virksomhedsordningen har givet pant i ejendommen for gæld, der ikke indskydes i virksomhedsordningen samtidig med ejendommen. Stk. 1 finder ikke anvendelse for gæld med pant i fast ejendom omfattet af § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt., hvis gælden kan henføres til omlægning af gæld, der er undtaget efter 1. pkt., og kursværdien af gælden ikke overstiger kursværdien af den gæld, der er omlagt

Praksis

SKM2015.805.SR

En byggekredit eller et kreditforeningslån optaget til brug ved opførelse af et stuehus på en landbrugsejendom blev under visse betingelser ikke anset for en sikkerhedsstillelse for gæld i henhold til Virksomhedsskattelovens § 10, stk. 6, jf. stk. 8.

Den juridiske vejledning 2021-2, afsnit C.C.5.2.10

"…

En byggekredit eller et kreditforeningslån optaget til brug ved opførelse af et stuehus på en landbrugsejendom under visse betingelser - herunder om at der ikke måtte etableres en kreditfacilitet til anden privat benyttelse - blev ikke anset for en sikkerhedsstillelse for gæld udenfor virksomhedsordningen. Se SKM2015.805.SR og tilsvarende afgørelse SKM2016.5.SR.

…"

Spørgsmål 3

Lovgrundlag

Virksomhedsskattelovens § 5

Overførsel af værdier og beløb omfattet af § 4 b, stk. 1, fra virksomheden til den skattepligtige anses for foretaget i nedennævnte rækkefølge:

1) Kapitalafkast efter § 7, der vedrører det forudgående indkomstår, og som overføres til den skattepligtige inden oplysningsfristen efter skattekontrollovens §§ 10 og 11, jf. § 13.

2) Overskud efter fradrag af kapitalafkast (resterende overskud) efter § 10, stk. 1, der vedrører det forudgående indkomstår, og som overføres til den skattepligtige inden oplysningsfristen efter skattekontrollovens §§ 10 og 11, jf. § 13.

3) Overskud i det pågældende år:

a) Kapitalafkast efter § 7, der overføres til den skattepligtige inden udløbet af oplysningsfristen efter skattekontrollovens §§ 10 og 11, jf. § 13, for indkomståret.

b) Overskud efter fradrag af kapitalafkast (resterende overskud) efter § 10, stk. 1.

4) Opsparet overskud.

5) Indestående på indskudskonto.

Stk. 2. Ved overførsel af værdier og beløb omfattet af § 4 b, stk. 1, fra virksomheden til den skattepligtige ud over de i stk. 1 nævnte anvendes § 11.

Stk. 3. Beløb, der overføres fra virksomheden til den skattepligtige til dækning af virksomhedsskat, omfattes ikke af stk. 1.

Tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1

For tinglysning af pant, bortset fra retspant, i fast ejendom eller i en andel i en andelsboligforening udgør afgiften 1.730 kr. og 1,45 pct. af det pantsikrede beløb. Dog er tinglysning af pant bortset fra pant ifølge skadesløsbrev fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening, jf. dog stk. 5. Fritagelsen i 2. pkt. gælder dog ikke, hvis det hidtidige pant er tinglyst ved et skadesløsbrev eller som retspant. § 5, stk. 1, 2.-8. pkt., finder tilsvarende anvendelse, dog ikke for tinglysning af pant for indekslån, der ydes efter realkreditloven.

Spørgsmål 4

Praksis

SKM2016.45.SR

I afgørelsen fandt SKAT, at udgifterne til haveanlæg kunne indgå i værdien af den del af ejendommen, der tjener til bolig for den skattepligtige. SKAT var endvidere enig med spørgeren i, at anskaffelsessummen for stuehusgrunden bør indgå i den samlede anskaffelsessum for stuehuset i forbindelse med opgørelsen efter virksomhedsskattelovens § 10, stk. 8 (nu § 4 b, stk. 3)

Spørgsmål 6

Lovgrundlag

Ejendomsvurderingslovens § 17, stk. 1-3

Stk. 1. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende, jf. dog §§ 28-33. Grundværdien ansættes inklusive værdien af eventuelle byggemodningsarbejder.

Stk. 2. Grundværdien ansættes inklusive moms.

Stk. 3. Ved ansættelsen tages hensyn til forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, jf. §§ 18 og 19. Forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering som nævnt i denne lovs §§ 18 og 19 omfatter tinglyste servitutter om anvendelsen og udnyttelsen af en grund, der er omfattet af §§ 42 eller 43 i lov om planlægning. Servitutter som nævnt i 2. pkt. indgår alene i ansættelsen efter 1. pkt., hvis ejendomsejeren godtgør, at servitutten på ejendommen entydigt regulerer ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. dog § 58.