Dokumentets metadata

LL § 16 A - salg af ejendom til under kostpris

Sagsøgerens selskab havde erhvervet og opført en privat beboelsesejendom, der umiddelbart efter færdiggørelsen blev udlejet til sagsøgerens datter og svigersøn. Kort tid efter opførelsen blev ejendommen solgt til sagsøgeren til omtrent 2/3 af selskabets kostpris. Det var ubestridt, at salgsprisen udgjorde den daværende markedspris for ejendommen.

Retten fandt med henvisning til en række konkrete omstændigheder i sagen, at selskabets erhvervelse og opførelse af ejendommen i realiteten var sket for at tjene til bolig for sagsøgerens datter og svigersøn eller sagsøgeren selv.

Under de foreliggende omstændigheder kunne det ikke tillægges betydning, at der i perioden, hvor huset var opført, generelt havde været et fald i priserne på ejendomsmarkedet. Endvidere kunne det ikke føre til et andet resultat, at sagsøgeren var frifundet for et strafferetligt ansvar for dispositionen.

Sagsøgeren skulle derfor udbyttebeskattes af differencen mellem salgsprisen og kostprisen, jf. den praksis der følger af U.2007.1214H, og Skatteministeriet blev med henvisning hertil frifundet.

Parter

A

v/(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet

(advokat Camilla Bjerg Ipsen)

Denne afgørelse er truffet af byretsdommeren:

Charlotte Schrøder

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 16. september 2020.

Sagen angår en prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af den 17. juni 2020, og sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren kan udlodningsbeskattes i 2010 i forbindelse med, at sagsøgeren har købt ejendommen Y1-adresse af selskabet G1-virksomhed (herefter selskabet), som sagsøgeren er eneanpartshaver og direktør i.

Sagsøgeren, A , har overfor sagsøgte, Skatteministeriet, nedlagt påstand om, at hans skatteansættelse for indkomståret 2010 nedsættes med 7.595.800 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Af Landsskatterettens afgørelse af den 17. juni 2020, hvor sagsøgeren er benævnt "klageren", fremgår følgende:

"Landsskatterettens afgørelse

lnteresseforbundne parter skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige og økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet med uafhængige parter. Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1.

Til udbytte henregnes alt, hvad er af selskabet udloddes til aktionærerne. Det fremgår af ligningslovens § 16 A.

Når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Det fremgår af Højesteretsdom i SKM2007.153.HR og Østre Landsretsdom i SKM2010.124.ØLR.

Klageren er hovedanpartshaver i selskabet, som har købt ejendommen og efterfølgende opført et enfamilieshus på ejendommen. Klagerens svigersøn har stået for opførelsens af huset, og der er fremsendt et tilbud fra G2-virksomhed til klagerens svigersøn og datter, der umiddelbart efter færdiggørelsen er flyttet ind på ejendommen.

Klageren købte den 27. oktober 2010 ejendomme af selskabet for 11.000.000 kr. Ejendommens kostpris udgjorde 18.595.800 kr. Ejendommen har siden færdiggørelsen af enfamiliehuset været udlejet til klagerens datter og svigersøn. Det bemærkes, at der ikke er fremlagt oplysninger om, at ejendommen har været udbudt til salg.

Landsskatteretten finder på den baggrund, at ejendommen er anskaffet og huset opført i hovedanpartshaverens interesse, og de udgifter som selskabet har afholdt, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, må anses for afholdt i klagerens interesse.

På denne baggrund foreligger der derfor en maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Udlodningsbeløbet udgør forskellen mellem selskabets kostpris og selskabets salgssum på i alt 7.595.800 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

…

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for indkomståret 2010, da SKAT har anset klageren for at have modtaget en maskeret udlodning på 7.595.800 kr., ved klagerens køb af ejendommen fra selskabet.

Af SKATs afgørelse fremgår bl.a.:

"Skatteyders repræsentant oplyser, at As vederlag for salg af virksomheden skulle investere i værdipapirer og ejendomme, og at beslutningen om at investere i fast ejendom skulle ses i lyset af, at priserne i ejendomsmarkedet på dette tidspunkt var stadig stigende.

SKAT skal oplyse, at realiserede salgspriser for parcel- og rækkehuse i Y1-kommune var på sit højeste i 1. kvartal 2007, jævnfør boligmarkedsstatistikken fra G3-virksomhed . Da Y1-adresse blev erhvervet den 27. juli 2007 var markedet svagt faldende. Tilbudsgivning på byggeriet i november 2008 og efterfølgende byggeri foregik efter finanskrisens indtræden og det må have stået selskabet klart, at ejendomsmarkedet var stærkt faldende på tidspunktet for investering i nyopførelse af en ejendom.

G1-virksomhed har i perioden 2007 til 2013 været ejer af følgende ejendomme:

2007 - 2010 Y1-adresse - beboet af hovedaktionærs datter og familie efter nedrivning og opførelse af ny ejendom

2011- Y2-adresse - beboet af hovedaktionær siden 2011.

2013 - Y3-adresse - købt af hovedaktionærs datter (tidligere beboet af hovedaktionærs datter).

Alle tre ejendommen er eller har været beboet af hovedaktionæren og dennes familie.

…"

…"

Oplysningerne i sagen

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a.

Af Landsskatterettens afgørelse af den 17. juni 2020 fremgår følgende oplysninger:

"Faktiske oplysninger

Klageren er eneanpartshaver og direktør i G1-virksomhed (herefter selskabet), hvis formål er at eje aktier/anparter i helt eller delvist ejede selskaber.

Selskabet erhvervede den 27. juli 2007 ejendommen beliggende Y1-adresse, for i alt 5.848.000 kr. Efter erhvervelsen blev den eksisterende bygning nedrevet, og selskabet har efterfølgende opført et enfamilieshus på ejendommen.

…"

Der er den 21. oktober 2008 fra G4-virksomhed fremsendt en opgørelse vedrørende gaskøb for ejendommen Y1-adresse til "MT ", der er sagsøgerens svigersøn, og "NA", der er sagsøgerens datter.

Der er den 11. november 2008 til "NA og MT " på adressen "Y4-adresse", fremsendt "3. revideret økonomisk opstilling" "Vedr. Opførelse af nyt enfamilieshus beliggende Y1-adresse". Det fremgår af tilbuddet, at der oprindelig har været to tidligere tilbud af henholdsvis 8. september 2008 og 10. september 2008. Der er med opstillingen fremsendt en række besparelsesforslag dateret den 22. september 2008. Af tilbuddet fremgår, at den samlede byggeudgift i alt inkl. moms herefter er 10.852.915 kr. Det fremgår videre af tilbuddet, at "Vandsænkning af grundvand udføres efter medgået tid og er ikke indeholdt i prisen", samt at "Køkken og skabsinventar er udenfor (red. tekst fjernet)´s tilbud". Endvidere er "Evt. tilslutningsafgifter" og "Hårde hvidevarer" "udenfor (red. tekst fjernet) overslag". Opgørelsen er fremsendt fra SJ , G2-virksomhed.

Af nota af den 31. december 2008 fra R1-virksomhed til "MT " og "NA " på adressen "Y4-adresse", fremgår, at der vedrørende "Sløjfning af olietank" på den omhandlede ejendom er opkrævet salær på i alt 5.000 kr.

Af vurdering af den 23. oktober 2009 fra Ejendomsmæglerfirmaet G6-virksomhed fremgår, at ejendommen Y1-adresse, er vurderet til en pris på kontant 9.500.000 kr.

Den 1. november 2009 udlejede selskabet den omhandlede ejendom i Y1-adresse til sagsøgerens svigersøn og datter, som flyttede ind på ejendommen, hvor de stadig bor. Der er mellem parterne enighed om, at de i hele perioden har boet til leje til markedslejen.

Af "Bindende svar" af den 4. marts 2010 fra SKAT fremgår, at SKAT af G5-virksomhed som repræsentant for G1-virksomhed og A er anmodet om bindende svar på følgende spørgsmål:

"Kan ejendommen Y1-adresse, overdrages til G1-virksomhed til hovedanpartshaver A for kontant 9.500.000 kr. uden, at dette får skattemæssige konsekvenser for sælger og køber?

Svar:

Nej. Se SKATs begrundelse for svaret.

…"

Af det "Bindende svar" i afsnittet om "Faktiske forhold" fremgår, at der i anmodningen til SKAT om bindende svar er blevet oplyst følgende:

"…

As datter og svigersøn har udvist interesse for at leje Y1-adresse. Da en udlejning til datter og svigersøn fra G1-virksomhed vil blive omfattet af det skematiske regelsæt i ligningslovens § 16, stk. 9, vil udlejning til markedslejen og på markedsmæssige vilkår udløse uhensigtsmæssige skattemæssige konsekvenser for A som hovedaktionær. Da A kun er interesseret i udlejning til datteren og svigersønnen på markedsmæssige vilkår, påtænker han at købe ejendommen af selskabet.

Da en eventuel handel vil være mellem interesseforbundne parter, er der risiko for, at SKAT vil tilsidesætte en aftalt købesum. For at undgå utilsigtede skattemæssige konsekvenser ønsker køber og sælger derfor et bindende svar fra SKAT vedrørende værdiansættelsen.

En eventuel overdragelse af ejendommen Y1-adresse, fra G1-virksomhed til A skal ske til en pris og på samme vilkår, som hvis ejendommen blev handlet mellem uafhængige parter, jf. ligningslovens § 2.

Det betyder, at ejendommen skal overdrages til den aktuelle handelsværdi på aftaletidspunktet, jf. Ligningsvejledningen 2009 afsnit S.F.2.3.2.

Ifølge SKATs vejledende retningslinjer i TSS cirkulære 2000-5 for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Hverken de handlende parter eller SKAT er dog bundet af vurderingen, såfremt den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse.

De forudsætninger, der er lagt til grund for den senest offentliggjorte ejendomsvurdering (2008) for ejendommen Y1-adresse, , er ikke i overensstemmelse med de aktuelle faktiske forhold, og ejendomsværdien 2008 er derfor ikke udtryk for handelsværdien.

For at finde ejendommens aktuelle handelsværdi har G1-virksomhed indhentet en vurdering fra Ejendomsmæglerfirmaet G6-virksomhed , og der er sket undersøgelse af, hvad tilsvarende ejendomme i området er vurderet til og handles til.

Ejendomsmægler SE har den 23. oktober 2009 ud fra ejendommens stand, beliggenhed og mæglerens områdekendskab vurderet ejendommens handelspris til kontant 9.500.000 kr.

En ejendom i området, der boligareal- og aldersmæssigt svarer nogenlunde til Y1-adresse, er ejendommen Y5-adresse. Denne ejendom er vurderet til 10.100.000 kr. For god ordens skyld skal nævnes, at Y5-adresse har et større grundareal (1.053 kvm) og en (ifølge grundværdispecifikationen) mere attraktiv beliggenhed end Y1-adresse, hvilket som udgangspunkt giver den en højere ejendomsværdi end den ejendomsværdi, der kan forventes udarbejdet for Y1-adresse.

…"

Af "SKATs begrundelse for svaret" i det "Bindende svar" fremgår følgende:

"…

Henset til:

- at selskabet har købt ejendommen for 5.882.400 kr.

- at selskabet har nedrevet og opført nyt enfamilieshus for i alt 12.028.537 kr.

- at A s datter med familie er flyttet ind den 1. november 2009 og at indflytningen er sket på det tidspunkt hvor ejendommen var beboelsesklar kan SKAT ikke godkende, at ejendommen overdrages til en pris på 9.500.000 kr., mellem interesseforbundne parter, uden skattemæssige konsekvenser.

SKAT finder, at A ved at erhverve ejendommen til en handelsværdi, der ligger under selskabets kostpris (anskaffelsessum inkl. afholdte udgifter), vil være skattepligtige som maskeret udbytte af differencen, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, af differencen mellem ejendommens handelsværdi og den bogførte værdi i selskabet.

SKAT har endvidere lagt vægt på, at der efter det oplyste ikke er nogen forretningsmæssig begrundelse for selskabets afhændelse til hovedanpartshaveren, hvorfor en sådan overdragelse alene anses for varetagelse af hovedanpartshaverens private interesser.

SKAT har således ikke lagt vægt på vurderingserklæringen af 23. oktober 2009 fra ejendomsmægleren, herunder de øvrige ejendommen i området som er sat til salg og deres vurderinger.

Spørgsmålet besvares herefter med et 'Nej"." Det bindende svar er ikke påklaget.

Den 27. oktober 2010 solgte selskabet ejendommen til sagsøgeren A for 11.000.000 kr., som parterne er enige om var markedsprisen.

Der er mellem parterne enighed om, at kostprisen for ejendommen for selskabet G1-virksomhed er 18.595.800 kr., og at det fratrukket salgsprisen til sagsøgeren herefter udgør et tab for selskabet på 7.595.800 kr.

Selskabet G1-virksomhed har ved en afgørelse fra Landsskatteretten den 17. juni 2020 fået medhold i, at selskabet ikke har selvangivet et tab ved salget af ejendommen Y1-adresse. Som konsekvens heraf blev selskabets skattepligtige indkomst nedsat med 7.474.255 kr. for indkomståret 2010 og 121.545 kr. for indkomståret 2011, idet selskabet ikke havde selvangivet tabet af salg af ejendommen Y1-adresse.

Af den afgørelse af den 17. juni 2020, der er til prøvelse ved nærværende sag, fremgår, at der var fremlagt en mail af 19. juni 2014 fra G2-virksomhed til NA og MT, hvoraf fremgår følgende:

"…

Jeg forsøger hermed at oplyse om nogle ting som kan have indflydelse på fordyrelse af jeres nye hus på Y1-adresse i forhold til et "almindeligt" udført hus.

Kælder:

Den ønskede kælder kunne kun udføres ved at der blev foretaget vandtæt gulv og kældervægge som følge af meget høj grundvandsspejl.

Der blev udført en kælderetage i en uden på liggende vandtæt kælder forstået på den måde at hvis der opstår lækager i yderste vandtætte gulv-og vægkonstruktion er der udført mellemlag under gulv med afløbsrør hvorfra der kan pumpes fra pumpebrønd op i den offentlige kloak i Y1-adresse. For at udføre denne konstruktion er der udgravet ekstra jord samt sat midlertidig spuns på kritiske steder mod vej og naboer.

I byggeperioden etableredes grundvandssænkning af byggegruben indtil huset næsten stod færdigbygget. Denne merudgift beløber sig til ca. 1.500.000,- kr."

Sagsøgeren har i januar 2015 udarbejdet et skriftligt notat i sagen, der indgik i Landsskatterettens afgørelse af den 17. juni 2020. Af notatet fremgår følgende:

"Notat: baggrund for investering

I forbindelse med salg af firma til G7-virksomhed , Y6-adresse i 2006/2007 besluttede vi på sigt at investere i ejendom igennem G1-virksomhed. Vor forventning var, i lighed med markedet generelt i de år, stigende priser og dermed gode investerings muligheder.

Samtidigt havde vi besluttet at flytte til Y10-by.

A forventede ud fra oplægget i forbindelse med handelen og aftaler efter salg til G7-virksomhed dels at kunne opretholde en del arbejde som konsulent i det daglige, og dels på bestyrelses niveau i forhold til G8-virksomhed på hovedkontoret i Y10-by. NK var ligeledes i job hos G8-virksomhed .

Der var planer om at firmaets brand og firmanavn skulle udvikles kraftigt indenfor G7-virksomhed koncernen, ligesom mulighederne indenfor branchen generelt var og er større i Y10-by end Y11-by.

Derudover var vi naturligvis tættere på familien i Y10-by, da også vor anden datter muligvis ville fortsætte medicin studiet i Y10-by.

MT job som flykaptajn indebar meget og lange fravær fra hjemmet, hvorfor der ofte ville være behov for vor hjælp i Y10-by.

Og endeligt har vi en stor bekendtskabskreds i Y10-by og specielt i Y1-adresse.

Vi fandt ejendom på Y1-adresse i og købte huset efter en relativ hurtig bud runde.

Vort overslag for denne investering var 11-12 millioner, inklusive grunden. Denne blev købt "på toppen", men som nævnt var forventningerne stadigt stigende priser i markedet.

Bygge processen blev indledt, og da MT blandt andet igennem sin familie havde meget stor håndværksmæssig indsigt og erfaring, blev han naturligt vor kontakt og "bygge ansvarlig" på pladsen og i forhold til arkitekt, håndværkere og leverandører i det hele taget. Uden MT ekspertise var vi nok ikke gået i gang med så omfattende et projekt, på "afstand" af Y13-by. (Yderligere var MT ikke i job i dele af bygge perioden, p.g.a G9-virksomhed konkurs, hvorfor god tid hertil).

Under hele forløbet var det derfor primært MT, som var involveret i og kontakt person i forhold til byggeri, materialer etc. på vor foranledning. Der var over de næste år mange byggemøder som MT deltog i, ligesom stort set al korrespondance var omkring MT for godkendelse etc. Vi var ofte i Y10-by, og kunne dermed tage stilling til projektet under disse besøg.

I perioden op til byggeriets endelige afslutning står det af forskellige grunde, herunder store og turbulente ændringer i fly og rejse branchen i forbindelse med finanskrisen klart for os, at vi alligevel en tid endnu bliver i Y11-by - trods vort hus sat til salg.

Vi forventer derfor at Y1-adresse - indtil videre - skal udlejes og disponerer derefter.

MT og NA var blandt andet grundet husets beliggenhed i forhold til lufthavnen og MT arbejde, interesserede i at leje huset.

Vi undersøger husleje niveau hos mægler i området i sensommeren 2009 og de flytter ind i forbindelse med at lejlighed på Y7-adresse kan sælges, trods det anstrengte ejendoms marked på daværende tidspunkt.

MT arbejdsmæssige forhold i luftfarten er til stadighed forbundet med stor usikkerhed omkring arbejdssted, bopæl med mere i forhold til mulige flyselskaber.

I 2007/2008 var MT ansat hos islandsk ejede G9-virksomhed . Dette selskab lukkede ned ultimo 2008, og MT søgte job i udlandet, bl.a. Dubai, for i lighed med flere andre piloter fra G9-virksomhed at søge job der - ligesom han søgte job hos G10-virksomhed . MT lykkedes senere med at få job hos G11-virksomhed , og familien valgte så at blive boende i Danmark. Dette selskab lukkede så også igen senere.

For øjeblikket er MT netop startet hos G12-virksomhed som kaptajn på (red.tekst fjernet), med base i (red. lufthavn fjernet).

Der er således ingen sikkerhed for, at de med henblik på job mulighederne i luftfarten kan vælge at blive boende i Danmark."

Ved dom afsagt af Retten i Y13-by den 18. august 2021 er A frifundet for tiltale for skatteunddragelse af særlig grov karakter efter straffelovens § 289, jf. dagældende skattekontrollovs § 13, stk. 1, jf. nugældende § 90, stk. 5, dels i forhold 1 i forhold til en tiltale for med forsæt til unddragelse at have angivet sin egen skattepligtige aktieindkomst for lav, da maskeret udlodning på 7.595.800 kr. ikke blev selvangivet og dels i forhold 2 i forhold til en tiltale for med forsæt til skatteunddragelse at have angivet selskabets tab på salg af fast ejendom for højt ved 7.595.800 kr. A blev frifundet med følgende begrundelse:

"Efter anklagemyndighedens påstand frifindes tiltalte i forhold 2.

Af forklaringen fra vidnet NJ fremgår det, at Skattestyrelsen ikke har bestridt, at markedsprisen for ejendommen var 11 mio. kr. Retten lægger derfor til grund, at tiltalte fik overdraget ejendommen til markedspris. Vidnet NJ har tillige forklaret, at hovedreglen er, at også hovedaktionærer kan få overdraget ejendomme til markedspris fra et selskab, og at det ikke fremgår klart af vejledningerne på området, at der i særlige situationer dog alene kan overdrages til selskabets kostpris for ejendommen, jf. U.2007.1214 H.

Herefter og efter en samlet vurdering herunder reglernes komplekse karakter sammenholdt med, at tiltalte havde revisorbistand til udarbejdelse af både selskabets skatteregnskab og sine personlige selvangivelse, finder retten ikke, at anklagemyndigheden har løftet bevisbyrden for, at tiltalte har haft det fornødne forsæt. Tiltalte frifindes derfor i forhold 1."

Forklaringer

A har forklaret, at han gik ind i rejsebranchen i 1973-1974 med G8-virksomhed . Fra 1996 hed det A. I 2007 solgte han og hans bror virksomheden til et schweizisk selskab. De fik begge et større millionbeløb. Han blev og arbejdede i selskabet til 2015. Han er i dag pensionist. Han har altid brugt revisor både erhvervsmæssigt og privat. Han husker dog ikke, hvornår det begyndte privat. Han har tidligere brugt NS og bruger i dag JN. G1-virksomhed blev etableret i forbindelse med, at de forberedte et salg af virksomheden. De fik totalt 100 mio. kr. for selskabet. Han ejede 65% og fik derfor størstedelen. Ejendommen i blev købt som en del af en investering af selskabets likviditet. Det var selskabet, der købte ejendommen, da det var der, likviditeten var. Planen var at leje ejendommen ud. De kunne med det samme se, at ejendommen skulle nedrives, og der skulle bygges nyt. 2007 var før, finanskrisen satte ind, hvor ejendomsmarkedet buldrede frem. De forventede på dette tidspunkt, at den udvikling fortsatte. Ombygningen foregik i 2008/2009. Det var primært MT, der er hans svigersøn, der styrede det. MT havde god indsigt i håndværksmæssige forhold. MT var i området og havde tid, da han blev arbejdsløs, da G9-virksomhed lukkede. MT er pilot og luftkaptajn. MT vidste godt, at det var selskabet, der købte ejendommen. Det var ikke allerede i 2007 meningen, at hans datter og svigersøn skulle flytte ind i ejendommen. Det blev først i 2009. Der var ingen, der boede i ejendommen, før hans datter og MT flyttede ind. Mæglervurderingen af den 23. oktober 2009 blev indhentet for at få en vurdering af ejendommens værdi. Det var efter dialog med revisor. De overvejede at sælge ejendommen, men priserne var lave i forhold til de penge, der var investeret. Han vil tro, at ejendommen i dag er cirka 16 mio. kr. værd. De endte med at leje ejendommen ud til hans datter og svigersøn til markedslejen. Det var revisor, der gjorde dem opmærksom på, at de herved ville blive ramt af de meget hårde skematiske beskatningsregler. Revisors anbefaling var derfor, at ejendommen blev købt ud af ham privat, og at han så lejede den ud til datteren og svigersønnen. Han husker ikke baggrunden for, at der blev bedt om det bindende svar fra SKAT. Det var noget, revisoren tog sig af. Han husker ikke, om han drøftede det med revisoren. Han husker ikke, hvorfor der gik lang tid mellem overdragelsen af ejendommen og tinglysningen, men mener, at det var fordi, der var så lang ekspeditionstid i tinglysningen. Overdragelsessummen på 11 mio. kr. var de 9,5 mio. kr., som ejendomsmægleren havde vurderet med et tillæg af 1,5 mio. kr. på baggrund af nogle jordbundarbejder, der var foretaget. Der er ingen, der har anfægtet, at det var markedsprisen, og der er ingen, der har anfægtet, at det var markedslejen, han lejede ud til sin datter og svigersøn for. Hans datter og svigersøn bor stadig til leje i ejendommen. Han er blevet klar over, at han skal beskattes af avancen, hvis han sælger ejendommen. Han havde i 2007 ingen planer om at ville snyde i skat. Baggrunden for købet af ejendommen var, at det var en investering. Han drøftede ikke noget med hensyn til skattemæssige fordele med revisor.

Det notat, han har lavet om baggrunden for investeringen, som er i ekstrakten side 87 - 88, er lavet i januar 2015. Han ville have det skrevet ned for at have det. "Vi" er ham og hans kone. "Vi" er bare den måde, han har skrevet det på. Det er muligt, hans kone har været med inde over valg af noget af det materiale, der er brugt. Når han har skrevet, at overslaget for investeringen var 11 - 12 mio. kr. inklusive grunden, tror han, det var fordi, det var det, de havde sat af i investeringsplanen. De havde nok besluttet at ville flytte til Y10-by på grund af hans arbejde. De ville ikke nødvendigvis flytte til huset i . Da der skete meget i forbindelse med finanskrisen, valgte de at blive i Y11-by. De henvendte sig til en ejendomsmægler i området for at høre, hvad der var lejeniveauet i området ved .

MT, hans svigersøn, var først med, da de sagde, at de gerne ville have hans hjælp til det. Han husker ikke, hvornår det var. MT lavede ikke andet arbejde for G1-virksomhed. MT fik ingen løn for det. Han har ingen forklaring på, hvorfor både MT og hans datter står som adressater på opgørelsen fra G4-virksomhed. Han tror, at det var MT, der målte af. Det er i hvert fald MT, der har stået for den opgave, hvor de har fået notaen, ekstrakten side 54, fra R1-virksomhed. Vedrørende den økonomiske opstilling, ekstrakten side 48 og følgende, besluttede han og MT i fællesskab, hvad der skulle ændres. Han havde ikke tidligere i sit selskab lavet ejendomsinvesteringer. Han havde tidligere foretaget privat forældrekøb i Y12-by. Han havde ikke erfaring med projektinvestering og udlejning. Der blev ikke foretaget beregninger af rentabiliteten ved investeringen eller lignende. Det var mere almindelig viden om markedet, de baserede forventningen om stigende priser på. Han husker ikke bevæggrunden for, at ejendomsvurderingen af 23. oktober 2009 blev indhentet. Der blev aldrig sat et formelt salg af ejendommen i gang. De har ikke forsøgt at udleje ejendommen til tredjemand, inden MT og NA flyttede ind. De 1,5 mio. kr., der kom oven i værdien på de 9,5 mio.kr., besluttede han skulle oven i.

MT har forklaret, at han er uddannet pilot og luftkaptajn. På grund af coronasituationen arbejder han i dag med rengøring i en børnehave. Han og hans ægtefælle bor stadig i ejendommen Y1-adresse. A fortalte, at han havde ladet selskabet købe ejendommen. I 2007 var det ikke planen, at han og ægtefællen skulle flytte ind i ejendommen. Det er rigtigt, at han bistod A med byggestyringen. Han bistod i kommunikationen mellem A og håndværkerne og arkitekten. Hans forældre havde en håndværksvirksomhed, og han kender derfor til håndværk og håndværkere. Det var naturligt, at han tilbød sin hjælp, da han boede i Y10-bys området, og da han i oktober 2008 blev arbejdsløs på grund af G9-virksomhed konkurs. Budgettet for byggeriet holdt ikke. Det gør det sjældent. De større ting blev drøftet med A. Han husker ikke i detaljer, hvad de drøftede, men de drøftede det, der kom op undervejs. Han og ægtefællen flyttede ind i ejendommen den 1. november 2009. Han husker ikke, hvordan det kom op, at de skulle leje ejendommen. Det var hen over sommeren, de talte om det. De boede på daværende tidspunkt i en andelslejlighed på Y7-adresse. De flyttede ind i ejendommen og betalte markedslejen. Der har ikke været skattesager i forhold til hans ægtefælle.

Byggestyringen var en håndsrækning til A. Han tog et byggemøde på en time her og der, og stod for at "oversætte" det, der blev sagt, for A. Han har ikke lavet andet arbejde for As selskab. Han har altid hjulpet A håndværksmæssigt, men ikke med så store projekter som det her. Han husker ikke præcist, hvornår ejendommen blev færdigmeldt. Det var vist i efterårsferien. Deres lejlighed på Y7-adresse var nem nok at sælge til den rigtige pris. De fik ikke det, de forventede, men det var okay. Han har ikke været involveret i det finansielle. Han har forholdt sig til de tal, han fik præsenteret, om de kunne betale det i husleje. Han ved ikke, hvorfor NA står på opgørelsen fra G4-virksomhed af 21. oktober 2008. De har nok bare slået dem op på adressen. Han har talt med NA om tingene, da hun er datter af A, og han "kun" er svigersøn. Arkitekten kom for eksempel også hjem på deres bopæl og drøftede besparelsesforslag. Han husker ikke præcist, hvad notaen af 31. december 2008 fra R1-virksomhed vedrørte, men det er dem, der har taget kommunikationen for A og videreført den. De har ikke været til møde hos R1-virksomhed. Han har ikke haft noget med økonomien at gøre ud over at tale med A om, hvad han kunne forvente vedrørende forskellige ting. Han har ikke været inde over med hensyn til rentabilitet og lignende. Han husker ikke nærmere om den mail af 19. juni 2014, han og NA har fået fra G2-virksomhed . Han husker ikke, hvorfor der blev indhentet brev fra arkitekten. Med hensyn til, at der står "jeres nye hus" i mailen, tror han ikke, at håndværkerne eller arkitekten har gjort sig tanker om, hvem huset retteligt tilhørte.

A og NK har også sommerhuse. Han og ægtefællen kommer også der. Han er med, hvis der skal laves noget håndværksmæssigt i sommerhusene. A er ikke selv god til det. Han sender ingen regninger for det arbejde, han udfører. Det kunne han aldrig finde på.

Statsautoriseret revisor JN har forklaret, at han har været revisor siden 1986. Han har været revisor for A og As selskab i over 30 år. Af skattemæssige årsager blev det besluttet, at A skulle købe huset ud af selskabet. Det blev drøftet med deres skatteafdeling, hvordan det skulle foregå, og de blev rådgivet om at indhente et bindende svar fra SKAT. A er en forsigtig mand. Derfor ville de gerne have et bindende svar på værdiansættelsen. De ville undgå, at ejendommen blev omfattet af de skematiske regler for udlejning i ligningslovens § 16, stk. 9. Efter de regler ville lejen blive beregnet til cirka 1 mio. kr. om året. Markedslejen var cirka 250.000 kr. Det var "lige efter bogen", at ejendommen skulle ud af selskabet og over til A privat. Da han så svaret fra SKAT, mente han, at det var forkert. Der var henvist til Højesterets præmisser i sagen fra 2007, og han mener, at de præmisser slet ikke passer på (red.tekst fjernet) sagen. Det har for eksempel aldrig været meningen, at ejendommen skulle sælges skattefrit efterfølgende. Det ville den kunne i Højesteretssagen. Det har heller ikke været hensigten, at ejendommen skulle bebos af A . Den skulle lejes ud. Ejendommen blev efterfølgende solgt til A for 11 mio. kr. Bindende svar er bindende for skattemyndighederne, men ikke for borgeren, og de mente, at svaret var forkert. Den leje, som datteren og svigersønnen skulle betale, er aldrig blevet anfægtet af SKAT. Der har ikke været skattemæssige fordele for A forbundet med dispositionen. As holdingselskab er ikke næringsdrivende, og derfor vil tabet ved et videresalg ikke kunne fradrages. Der er ved salg af ejendommen fra A fuld skattepligt op til 56 procent. Det vil sige, der er symmetri i beskatningen. Han mener, det er en væsentlig forskel i forhold til Højesteretsdommen fra 2007. Det har ikke været et tema, at datteren og svigersønnen skulle bo i ejendommen. Hvis ikke de som revisorer havde rådgivet til, at ejendommen skulle sælges ud af selskabet, ville datteren være blevet beskattet af en gave fra markedslejen op til 1 mio. kr., og A ville være blevet beskattet af en udlejning af samme størrelsesorden. Købet af ejendommen var en investering. Det var ikke meningen, at den skulle lejes ud til datteren.

Han blev ikke spurgt i forbindelse med selve købet af ejendommen. Det bindende svar, der blev indhentet, var "på bagkant". I forhold til den værdiansættelse, der blev spurgt om ved det bindende svar, var byggeomkostningerne på daværende tidspunkt omkring 17 mio. kr. Der var løbet yderligere 1,5 mio. kr. på efter, de havde fået svaret i forhold til de 9,5 mio. kr. Af forsigtighedshensyn blev værdien af ejendommen derfor sat til 11 mio. kr. Revisorfirmaet var inde over værdiansættelsen.

Parternes synspunkter

A har i det sammenfattende processkrift anført følgende til støtte for påstanden:

"…

ANBRINGENDER

Det gøres overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at udlodningsbeskatte A i indkomståret 2010, da han ikke har realiseret nogen økonomisk fordel ved købet af ejendommen ud af selskabet, som hævdet af SKAT.

Tværtimod har selskabet driftsøkonomisk tabt ca. 7,5 mio. kr.

Det retlige grundlag

Landsskatteretten henviser i afgørelsen til SKM2007.153.HR (materialesamlingen side 5). Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt der var grundlag for at udlodningsbeskatte en hovedaktionær i et selskab i forbindelse med, at hovedaktionærens hustru købte en ejendom ud af selskabet.

Et selskab, der var moderselskab for både et byggeselskab og et selskab, der drev arkitektvirksomhed, havde umiddelbart efter opførelsen i 1998 udlejet en parcelhusejendom til hovedaktionæren og dennes ægtefælle.

I 2000 havde selskabet overdraget ejendommen til hovedaktionærens ægtefælle til en pris, der lå væsentligt under opførelsesomkostningerne. Hovedaktionæren gjorde gældende, at der ikke forelå maskeret udlodning, idet ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet skulle lægges til grund, jf. ligningslovens § 2, og henviste i øvrigt til, at huset havde været anvendt til fremvisning for kunder inden overdragelsen. Hovedaktionæren gjorde subsidiært gældende, at den maskerede udlodning måtte konstateres i det år, hvor dispositionen påførte selskabet et tab - dvs. ved husets opførelse og ikke ved salget af ejendommen.

Hovedaktionæren forklarede under sagen bl.a. følgende:

"OB har forklaret, at han er arkitekt, og at han har drevet virksomhed som arkitekt i Y8-adresse . Han er 71 år. Han har været ejer af G13-virksomhed fra midten af 1980'erne. Selskabet havde til formål at være moderselskab for to datterselskaber, henholdsvis et byggeselskab og et selskab til arkitektvirksomheden. Byggeselskabet G14-virksomhed købte i 1985 af F1-bank grundarealet på 9.354 m². Formålet med købet af grunden var at bygge huse. Der skete ikke noget med arealet de første år. Senere blev der udarbejdet en lokalplan. Omkring 1996 blev området byggemodnet. Han bestemte, hvordan områdets byggestil skulle være. Projektet var til at begynde med et sammenhængende byggeri. Sideløbende med byggemodningen begyndte han en markedsføring bl.a. med brochurer og markering i området med skilte. Der var interesse for byggeriet, men der var ingen reel køberinteresse.

Herefter besluttede han omkring 1997 at detailtegne projektet. De huspriser, der var fremme i det oprindelige projekt med 14 huse, var anslået til 2,4 mio. kr. Det viste sig at være for dyrt i forhold det generelle prisniveau i Y8-adresse , hvor priserne for gode huse på det tidspunkt var 1-1,5 mio. kr. Detailprojektet blev lavet for at komme ned på en lavere anskaffelsessum for hvert hus. Prisen faldt til omkring 1,7 mio. kr. Der var igen stor interesse om projektet, men det førte ikke til salg. Salgsmaterialet blev udarbejdet af G15-virksomhed . Han var i løbende kontakt med G15-virksomhed . G15-virksomhed var med fra starten som rådgiver. Det hjalp imidlertid ikke at have G15-virksomhed med. G15-virksomhed foreslog, at projektet blev visualiseret. Der skulle kunne vises et konkret hus, således at købere kunne se, at der kunne bygges på det skrånende terræn. Det tog ca. 1½ år at opføre huset Y9-adresse . Han havde ikke travlt med at få det opført. Når der var aktivitet i området, medførte det også interesse. Kostprisen for huset blev mere end 3 mio. kr." (mine fremhævninger)

Landsretten nåede frem til, at hovedaktionæren skulle udlodningsbeskattes med følgende begrundelse:

"Under de nævnte omstændigheder må huset i realiteten anses for opført med henblik på at tjene som bolig for OB og hans hustru." (min fremhævning)

Højesteret nåede frem til samme resultat og anførte følgende i præmisserne: "Højesteret finder, at der foreligger en sådan udlodning, hvor et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre denne godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Højesteret finder endvidere, at en sådan udlodning kan konstateres og beskattes i det år, hvor salget til hovedaktionæren finder sted. I den foreliggende sag har OBs selskab, G13-virksomhed , i 1997-98 opført et hus med en anskaffelsessum inklusive udgiften til grund på 3.033.223 kr. og i 2000 solgt ejendommen til OBs ægtefælle for 1.550.000 kr.

Med disse bemærkninger og i øvrigt af de grunde, der er anført af landsretten, stadfæster Højesteret dommen." (mine fremhævninger)

Der var således tale om en arkitekt, som i mange år havde været beskæftiget indenfor byggebranchen, og som bl.a. ejede et egentligt byggeselskab. Holdingselskabet til byggeselskabet opførte i 1998 en ejendom i Åbenrå til ca. 3 mio. kr., hvor huspriserne for "gode huse" lå på mellem 1 - 1,5 mio. kr.

Der ses ikke at være tvivl om, at både landsretten og Højesteret har lagt til grund som et afgørende moment, at det hele tiden havde været hovedaktionærens plan, at hans byggeselskab skulle bygge et "billigt" hus til ham og hustruen. Det har derudover naturligvis haft afgørende betydning, at hovedaktionæren og hustruen efterfølgende ville opnå en skattefri gevinst ved salget af parcelhuset, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §8, stk. 1.

Der var derfor ikke symmetri i beskatningen samlet set, hvis ikke hovedaktionæren blev udlodningsbeskattet.

Landsskatteretten henviser i afgørelsen videre til SKM2010.124.ØLR (materialesamlingen side 15). Her nåede landsretten ligeledes frem til, at den pågældende hovedaktionær skulle udlodningsbeskattes med følgende begrundelse:

"Landsretten finder på denne baggrund, at de udgifter, som selskabet har afholdt til nedrivning af den eksisterende ejendom og opførelse af et nyt hus, og som for en del ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, må anses for afholdt i hovedaktionæren, A's interesse til opfyldelse af dennes private behov.

Da det som anført af byretten må lægges til grund, at ejendommen blev erhvervet med henblik på at tjene som bolig for A og D, og at den - bortset fra et hjemmekontor - ikke er blevet anvendt erhvervsmæssigt, finder landsretten det ikke godtgjort, at udgifterne er afholdt i selskabets interesse." (mine fremhævninger)

Igen tillagde landsretten det afgørende betydning, hvad der var hovedaktionærens oprindelige plan med opførelsen af ejendommen for selskabets midler.

Heroverfor henvises til to efterfølgende afgørelser, hvor henholdsvis Landsskatteretten og byretten nåede frem til, at der ikke var grundlag for udlodningsbeskatning ud fra en samlet konkret vurdering.

Der henvises således til Landsskatterettens afgørelse af den 30. april 2012 (j. nr. 12-01027) (materialesamlingen side 31). Klagesagen udsprang af en anmodning om bindende svar, hvor en hovedanpartshaver i et selskab ønskede at svar på, hvorvidt han uden skattemæssige konsekvenser kunne købe en i selskabet opført ejendom ud til den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på kr. 5.100.000.

Både SKAT og Skatteankenævnet nåede frem til, at det kunne han ikke. Han skulle i stedet købe ejendommen ud til selskabets kostpris på kr. 7.452.682. Landsskatteretten nåede frem til det modsatte resultat - og godkendte, at hovedanpartshaveren kunne købe ejendommen ud af selskabet til den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på kr. 5.100.000.

Landsskatteretten anførte bl.a. følgende i begrundelsen:

"Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, vurderingen pr. 1.oktober 2010, af ejendommen [adresse1], [by1] er 5.100.000 kr.

Landsskatteretten finder ikke grundlag for at anvende kostprisprincippet, da ejendommen ikke ønskes overdraget til hovedanpartshaveren i umiddelbar forbindelse med genopførelsen af ejendommens bygninger.

Landsskatteretten finder ikke, at der kan anses at foreligge sådanne særlige omstændigheder, som kan begrunde en fravigelse af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som værende udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er lagt vægt på, at der er forløbet en årrække efter genopførelse samt at prisfaldet efter 2006 må anses for en del af årsagen til at kostprisen overstiger handelsværdien.

SKAT Ejendomsvurderingen har efter det oplyste besigtiget ejendommen og herefter udtalt at 5.100.000 kr. er et udtryk for handelsprisen. Retten kan derfor besvare spørgsmålet med "Ja", ejendommen, [adresse1], kan overdrages til hovedanpartshaveren for 5.100.000 kr."

Videre henvises til dommen offentliggjort i SKM2019.402BR (materialesamlingen side 20). Sagen angik, om overdragelsen af en fast ejendom mellem interesseforbundne selskaber var sket til ejendommens værdi i fri handel. Ejendommen var overdraget for 10 mio. kr. og den seneste offentlige ejendomsvurdering var på dette tidspunkt 13 mio. kr.

Overdragelsen af ejendommen skete pr. 31. december 2010. Ejendommen var i det sælgende selskabs årsrapport for 2007 medtaget til en værdi på 15,5 mio. kr. I selskabets årsrapport for 2009 var ejendommen medtaget til en værdi på 12 mio. kr.

Skattemyndighederne gennemførte i forlængelse af overdragelsen en udlodningsbeskatning af hovedaktionæren - på helt tilsvarende vis som i nærværende sag - hvor hovedaktionæren blev beskattet af maskeret udlodning med kr. 3 mio. i indkomståret 2010 med henvisning til, at selskabet havde handlet ejendommen til kr. 10 mio. pr. 31. december 2010 set i forhold til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010 udgjorde kr. 13 mio. Det bemærkes, at det fremgår af sagen, at ejendommen delvist var udlejet til to af hovedaktionærens døtre på overdragelsestidspunktet.

Sagen blev påklaget til Landsskatteretten af hovedaktionæren. Landsskatteretten stadfæstede SKATs udlodningsbeskatning med kr. 3 mio. Sagen blev efterfølgende indbragt for byretten, hvor der blev udmeldt syn og skøn med henblik på at få fastslået markedsværdien af den i sagen omhandlede ejendom. Her vurderede skønsmanden, at handelsværdien pr. 31. december 2010 udgjorde kr. 10,9 mio.

Skatteyderen gjorde herefter for byretten gældende, at den faktisk anvendte overdragelsessum på kr. 10 mio. stort set svarede til den reelle markedspris for ejendommen på overdragelsestidspunktet, når der blev taget højde for udgifter til ejendomsmægler m.v. Skatteministeriet gjorde under sagen for byretten gældende, at udlodningsbeskatningen på kr. 3 mio. skulle opretholdes, idet det ikke med skønsrapporten var fastslået, at SKATs skønsmæssige værdiansættelse af ejendommen kunne tilsidesættes. Skatteministeriet henviste i den forbindelse til, at forhøjelsen var gennemført på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering pr. 31. oktober 2010, der som anført udgjorde kr. 13 mio.

Byretten gav skatteyderen medhold i, at der ikke var grundlag for den gennemførte udlodningsbeskatning med kr. 3 mio. og hjemviste sagen til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Den konkrete sag

Det er et ubestridt faktum i nærværende sag, at ejendommen blev købt ud af selskabet til markedsprisen i 2010. SKATs og Landsskatterettens afgørelser hviler begge på den forudsætning, at selskabet udelukkende købte ejendommen og foretog ombygningen for at skabe en privatbolig for As datter og dennes ægtefælle.

Denne forudsætning er afgørende forkert.

Selskabet anskaffede derimod udelukkende den i sagen omhandlede ejendom i 2007 som en investering i selskabets interesse. Selskabet besluttede at ombygge ejendommen.

Beslutningen om, at datteren og ægtefællen skulle leje selskabets ejendom i , blev først truffet medio 2009 i forbindelse med, at de havde solgt deres daværende lejlighed på Y7-adresse og manglede et sted at bo. Svigersønnen MT arbejdede som pilot, hvorfor dennes arbejdssituation var (og er) relativ usikker. Det var derfor oplagt for datteren og ægtefællen, at de boede til leje i en periode, idet MT' jobsituation efter Finanskrisen var ganske usikker.

A købte i 2010 ejendommen ud af selskabet G1-virksomhed til markedsprisen på 11 mio. kr., som udgjorde den vurderede handelspris på kr. 9.500.000 kr. 1.500.000 til ekstrafundering grundet særlige jordbundsforhold på ejendommen. Der henvises til statsaut. ejendomsmægler SE vurdering af ejendommens handelspris til kr. 9,5 mio. dateret den 23. oktober 2019, jf. bilag 2 (ekstrakten side 55).

Det gøres gældende, at overdragelsen til A i 2010 udelukkende skete som følge af, at A ved udlejningen til datteren ville blive beskattet af værdi af helårsbolig efter de hårde skematiske regler i ligningslovens § 16, stk. 9, jf. § 16 A, hvorfor A blev rådgivet til at købe ejendommen ud af selskabet.

G1-virksomhed afholdt ikke udgifterne til ombygningen af den i sagen omhandlede ejendom som følge af, at A senere skulle købe ejendommen ud af selskabet. Selskabets investering i ejendommen skete alene med henblik på at opnå en fortjeneste ved udlejning og senere videresalg af ejendommen. Det er væsentligt at holde sig for øje, at selskabet ikke havde mulighed for at forudse på anskaffelsestidspunktet, at ombygningsudgifterne væsentligt ville overstige de oprindeligt estimerede ombygningsudgifter. Selskabet kunne således ikke forudse, at byggeprojektet bl.a. som følge af vanskelige jordbundsforhold ville blive væsentligt dyrere end forudsat.

Det bemærkes, at der på tidspunktet for selskabets anskaffelse af ejendommen i juli 2007 var ganske store forventninger til fortsatte værdistigninger på ejendomsmarkedet. Ingen kunne således på daværende tidspunkt forudse, at Finanskrisen ville indtræde i efteråret 2008.

Skatteministeriet anfører i svarskriftet side 4, at der ikke foreligger oplysninger om, at selskabet har foretaget nærmere markedsundersøgelser eller lignende med henblik på vurdering af investeringspotentialet. Det bemærkes hertil, at alle med minimum indsigt i ejendomsmarkedet tilbage i sommeren 2007 havde klare forventninger til fortsatte stigninger på ejendomsmarkedet. Det er uklart hvilke "markedsundersøgelser eller lignende", som Skatteministeriet mener, at selskabet burde have indhentet forud for investeringen i den i sagen omhandlede ejendom.

De faktiske forhold i nærværende sag kan på ingen måde sammenlignes med de faktiske forhold i dommene offentliggjort i SKM2007.153.HR og SKM2010.124.ØLR, som Skatteministeriet henviser til. I de to domme var det afgørende for sagernes udfald, at det stod klart allerede ved selskabernes anskaffelse af de omhandlede ejendomme, at hovedaktionærerne og deres hustruer skulle flytte ind i ejendommene efter ombygningerne. I nærværende sag har A aldrig beboet den omhandlede ejendom, ligesom beslutningen om, at datteren og svigersønnen skulle flytte ind til leje, først blev taget medio 2009, hvor ombygningen var afsluttet.

Dertil kommer, at A bliver beskattet af en eventuel avance ved et kommende salg af udlejningsejendommen, hvorfor han ingen skattemæssig fordel har ved de omhandlede dispositioner samlet set. Der er simpelt hen ingen økonomisk fordel, der kan danne grundlag for udlodningsbeskatning af ca. 7,5 mio. kr.

Til støtte for, at der ikke er grundlag for den gennemførte udlodningsbeskatning af A , henvises videre til, at G1-virksomhed de facto ikke selvangav det realiserede driftsøkonomiske tab i forbindelse med salget af ejendommen til A i 2010. SKAT foretog i forbindelse med opstarten af nærværende sag en samtidig forhøjelse af selskabets skattepligtige indkomst for indkomstårene 2010 og 2011 med henholdsvis kr. 7.474.255 og kr. 121.545.

Ved afgørelse dateret den 17. juni 2020, jf. bilag 3 (ekstrakten side 78), ændrede Landsskatteretten SKATs afgørelse i forhold til selskabet, idet Landsskatteretten helt tilsidesatte SKATs forhøjelser. Som begrundelse herfor anførte Landsskatteretten følgende:

"Landsskatteretten lægger efter det oplyste til grund, at selskabet ikke har selvangivet et tab ved salget af ejendommen Y1-adresse. Som konsekvens heraf nedsættes selskabets skattepligtige indkomst med 7.474.255 kr. for indkomståret 2010 og 121.545 kr. for indkomståret 2011, idet selskabet ikke har selvangivet et tab ved salg af ejendommen Y1-adresse."

Det er dermed et faktum i sagen, at selskabet de facto driftsøkonomisk led et tab på ca. kr. 7,5 mio., som selskabet ikke har opnået skattemæssigt fradrag for. Det er dermed videre et faktum i sagen, at A i nærværende sag ikke har opnået nogen økonomisk fordel ved selskabets investering i ejendommen i 2007 og købet af ejendommen af selskabet i indkomståret 2010.

På den baggrund fastholdes det sammenfattende, at der ikke er grundlag for den gennemførte udlodningsbeskatning i indkomståret 2010.

…"

A har under hovedforhandlingen i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det, der er anført i det sammenfattende processkrift.

A har til støtte for påstanden yderligere henvist til Retten i Y13-bys dom af den 18. august 2021, hvor A er frifundet for skatteunddragelse af særligt grov karakter ved ikke at have selvangivet maskeret udlodning på 7.595.800 kr., og ved at have angivet selskabets tab på salg af fast ejendom for højt med 7.595.000 kr. Som i straffedommen har det også i sagen her betydning, hvad motivet til dispositionen har været.

Skatteministeriet har i det sammenfattende processkrift anført følgende til støtte for påstanden:

"3. ANBRINGENDER

Sagsøgeren er med rette udbyttebeskattet af 7.595.800 kr. i indkomståret 2010 som følge af selskabets salg af ejendommen Y1-adresse, 2791 til sagsøgeren til en pris væsentligt under selskabets kostpris for ejendommen.

Af ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, følger, at alt, hvad der udbetales fra et selskab til dets aktionærer, henregnes til udbytte, der medregnes til den skattepligtige indkomst efter § 16 A, stk. 1.

Det følger videre af retspraksis, at et selskabs afholdelse af udgifter i en aktionærs interesse til opfyldelse af aktionærens private behov har karakter af en skattepligtig udbytteudlodning, jf. ligningslovens § 16 A. En sådan skattepligtig udlodning foreligger, hvor et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre hovedaktionæren godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse, jf. U.2007.1214H, SKM2010.124.ØLR, SKM2006.630.ØLR og Den juridiske vejledning 2020-2, pkt. C.B.3.5.4.3.

Opførelsesudgifter, der under disse omstændigheder overstiger markedsværdien, har karakter af maskeret udbytte, der anses for udloddet på tidspunktet for salget af ejendommen, jf. herved Højesterets præmisser i U.2007.1214H.

Skatteministeriet gør gældende, at ejendommen blev erhvervet og opført med det formål at tjene som privat bolig for sagsøgerens datter og svigersøn (eller sagsøgeren selv).

Det bemærkes herved, at svigersønnen og sagsøgerens datter - MT og NA - flyttede ind i huset som lejere, umiddelbart efter at huset var færdigbygget i efteråret 2009, og at det var sagsøgerens svigersøn, der havde stået for byggestyringen. Det fremhæves, at svigersønnen - der var uddannet pilot - efter det oplyste ikke har særlig erfaring eller uddannelsesmæssige kvalifikationer inden for byggeri, og at han ikke fik løn for sit arbejde med byggestyringen.

Endvidere var både byggetilbuddet (bilag A) og flere fakturaer (bilag B og C) fra efteråret 2008 adresseret til både svigersøn og sagsøgerens datter, hvilket understøtter, at ejendommen allerede på dette tidspunkt var tiltænkt datteren og svigersønnen.

Det bestrides derfor, at det først i sommeren 2009 blev drøftet, at datteren og svigersønnen skulle leje ejendommen, og at dette skete for at undgå tab for selskabet. Det fremhæves i forhold til sidstnævnte synspunkt, at selskabet blot et år senere faktisk realiserede et betydeligt tab i forbindelse med salget af ejendommen til sagsøgeren, og at selskabet allerede få måneder efter datteren og svigersønnens indflytning påtænkte at overdrage ejendommen til sagsøgeren med et endog endnu større tab til følge, jf. oplysningerne i det bindende svar af 4. marts 2010 om en påtænkt overdragelse af ejendommen til sagsøgeren for 9,5 mio. kr. (bilag E).

Der foreligger i øvrigt ikke oplysninger om, at der forud for udlejningen til datteren og svigersønnen eller forud for salget af ejendommen til sagsøgeren blev gjort bestræbelser på at udleje eller sælge ejendommen til tredjemand for derved at forfølge selskabets påståede investeringsformål og samtidigt undgå, at selskabet realiserede et betydeligt tab.

At erhvervelsen af Y1-adresse, , blev foretaget i sagsøgerens og dennes families interesse, understøttes yderligere af det notat, som efter det oplyste er udarbejdet af sagsøgeren i januar 2015, og som blev fremlagt under klagesagen for Landsskatteretten (bilag F). Heraf fremgår det, at ejendommen i blandt andet blev købt, fordi sagsøgeren og hans hustru havde besluttet at flytte til Y10-by, og at de specielt i havde en stor bekendtskabskreds. Det er i den sammenhæng uden betydning for beskatningen af sagsøgeren, om ejendommen blev købt og opført til sagsøgeren eller til dennes familie. Det er alene afgørende, at der ikke var tale om en investering i selskabets interesse.

Selskabets øvrige ejendomsbesiddelser understøtter også, at købet af Y1-adresse ikke skete som led i en generel strategi om investering i fast ejendom, efter at selskabet i 2006/07 realiserede en større gevinst ved salg af et rejseselskab. Udover ejendommen i erhvervede selskabet nemlig først i 2011 en lejlighed beliggende Y2-adresse, hvor sagsøgeren har boet siden 2011, og i 2013 erhvervede selskabet fra sagsøgerens anden datter Kathrine en lejlighed beliggende Y3-adresse, som datteren tidligere havde boet i. Udover de tre ejendomme, som altså alle havde tilknytning til sagsøgeren og dennes familie, har selskabet ikke ejet fast ejendom i perioden 2007-2013.

Den omstændighed, at selskabet undlod at tage skattemæssigt fradrag for det realiserede tab, jf. oplysningerne i Selskabets skattesag (bilag 3), understøtter ikke sagsøgerens synspunkt i sagen. Tværtimod bekræfter det, at Selskabet før skattesagens opstart var af den opfattelse, at der ikke var tale om en fradragsberettiget erhvervsmæssig investering i fast ejendom.

Skatteministeriet gør endvidere gældende, at Selskabet i forbindelse med opførelsen af huset afholdte udgifter, der ikke modsvaredes af en tilsvarende forøgelse af markedsværdien. Selskabet havde således ingen grund til at antage, at selskabets kostpris for ejendommen - selv hvis der ses bort fra den ekstraordinære fordyrelse på 1,5 mio. kr. og således alene tages udgangspunkt i den budgetterede kostpris på 16.700.915 kr. (de budgetterede byggeudgifter på 10.852.915 kr., jf. bilag A, med tillæg af grundkøbesummen på 5.848.000 kr.) - ville blive dækket ved salg til markedspris. Der foreligger således ikke oplysninger om, at Selskabet har foretaget nærmere markedsundersøgelser eller lignende med henblik på vurdering af investeringspotentialet.

Endelig gør Skatteministeriet gældende, at Selskabet i umiddelbar tilknytning til færdiggørelsen overdrog ejendommen til sagsøgeren, og at den tidsmæssige betingelse således også er opfyldt.

Under disse omstændigheder har sagsøgeren bevisbyrden for, at afholdelsen af udgifterne, ud over hvad salg på markedsvilkår kunne indbringe, skete i selskabets interesse. Den bevisbyrde er ikke løftet. Tværtimod taler sagens omstændigheder imod, at udgifterne blev afholdt i selskabets interesse, og Skatteministeriet skal på den baggrund frifindes.

…"

Skatteministeriet har under hovedforhandlingen i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det, der er anført i det sammenfattende processkrift.

Skatteministeriet har til støtte for påstanden yderligere henvist til, at dommen af den 18. august 2021, hvor A er frifundet for skatteunddragelse af særligt grov karakter er uden betydning for sagen her. Det afgørende i straffesagen var, at der ikke var bevis for forsæt. Der er i sagen her intet, der handler om tilregnelse. Spørgsmålet er her, hvad der er materielt gældende ret, og Skatteministeriet er ikke enig i, at reglerne på området er uklare.

Rettens begrundelse og resultat

Et selskabs afholdelse af udgifter i en indehavers interesse til opfyldelse af dennes private behov må anses for en udlodning, der skal beskattes som udbytte i medfør af ligningslovens § 16A, stk. 1. Det følger af Højesterets dom i U.2007.1214 H, at der foreligger en sådan udlodning, hvor et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre denne godtgør, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse.

Selskabet G1-virksomhed , hvor sagsøgeren er eneanpartshaver, erhvervede den 27. juli 2007 den omhandlede ejendom i for 5.848.000 kr. Det eksisterende hus blev efterfølgende nedrevet, og der blev i løbet af 2008/2009 opført et enfamiliehus på ejendommen. Sagsøgerens datter og svigersøn flyttede ind i huset, som de lejede på markedsvilkår, den 1. november 2009. Kostprisen for den færdige ejendom var 18.595.800 kr. Selskabet solgte den 27. oktober 2010, med overtagelse den 1. marts 2011 ejendommen til sagsøgeren for 11.000.000 kr., som var markedsprisen. Selskabets kostpris oversteg således salgsprisen med 7.595.800 kr.

Det var sagsøgerens svigersøn, der er uddannet pilot og luftkaptajn, som stod for byggestyringen, som han ikke havde andet kendskab til, end at hans forældre havde en håndværksvirksomhed. Det fremgår videre, at det reviderede byggetilbud af den 11. november 2008 var stilet til både sagsøgerens datter og svigersønnen. Det samme var tilfældet med fakturaen af den 21. oktober 2008 fra G4-virksomhed og fakturaen af den 31. december 2008 fra et advokatfirma, som begge vedrørte ejendommen. Det lægges derfor til grund, at både sagsøgerens datter og svigersønnen fra byggeriets start har været involveret i byggeprojektet. Også mailen af den 19. juni 2014 fra G2-virksomhed er stilet til både sagsøgerens datter og svigersønnen. Efter bevisførelsen lægges det videre til grund, at sagsøgerens datter og svigersønnen flyttede ind i det nyopførte enfamiliehus, da det var klar til indflytning, og at det ikke har været forsøgt at leje ejendommen ud til andre. Det fremgår videre, at der allerede i januar 2010, hvor SKAT blev anmodet om et bindende svar om de skattemæssige konsekvenser af et salg af ejendommen til sagsøgeren for 9,5 millioner kr., var overvejelser om, at sagsøgeren skulle købe ejendommen af selskabet. Selv om det var begrundet i ønsket om at undgå de skattemæssige konsekvenser af selskabets udlejning af ejendommen til sagsøgerens datter og svigersønnen, finder retten efter de ovennævnte omstændigheder, at selskabets erhvervelse og opførelse af et enfamiliehus på grunden i i realiteten er sket for at tjene til bolig for sagsøgerens datter og svigersønnen eller sagsøgeren selv. At der ikke har været tale om en investering i selskabets interesse findes også støttet af oplysningerne i sagsøgerens notat fra januar 2015, hvoraf fremgår, at ejendommen blev erhvervet af selskabet i forbindelse med de overvejelser, som sagsøgeren og hans hustru havde om at flytte til Y10-by. Når yderligere henses til karakteren af de ejendomme, som selskabet i øvrigt ejede, og at der ikke ses at være foretaget undersøgelser eller lignende med henblik på at afklare mulighederne for rentabel drift, findes det ikke at kunne tillægges afgørende betydning, at der i perioden fra 2008/2009 generelt var et fald i priserne på ejendomsmarkedet. Det forhold, at sagsøgeren ved dom af den 18. august 2021 er frifundet for et strafferetligt ansvar for dispositionen, kan ikke føre til et andet resultat.

Retten tiltræder herefter, at forskellen mellem selskabets kostpris og den købesum, sagsøgeren har betalt for ejendommen, er anset for udlodning efter ligningslovens § 16A, stk. 1, nr. 2, og derfor skattepligtigt efter § 16 A, stk. 1. Skatteministeriet frifindes herefter for sagsøgerens påstand.

Efter sagens udfald, karakter og omfang skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 60.000 kr. til udgiften til advokatbistand.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Sagsøgeren A skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 60.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

26 Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.