Dokumentets metadata

SKAL STÅ TIL IKKE VIST Fikseret lejeindtægt - virksomhedsejet ejendom

Et selskab ejede en ejendom, der i det omhandlede indkomstår var under istandsættelse. Ejendommen måtte anses for ubeboelig for hovedaktionæren, og der skulle derfor ikke ansættes en lejeindtægt for selskabet.

Klagen vedrører fikseret lejeindkomst af et enfamilieshus.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2000

Regionen har forhøjet selskabets indkomst vedrørende fikseret leje for ejendommen i X med 11.667 kr.

Landsskatteretten nedsætter indkomsten med 11.667 kr.

Indkomståret 2001

Regionen har forhøjet selskabets indkomst vedrørende fikseret leje for ejendommen i X med 237.099 kr.

Landsskatteretten nedsætter indkomsten med 237.099 kr.

Sagens oplysninger

Ved skøde af 13. juni 2000 har A A/S (herefter selskabet) erhvervet ejendommen i X. Ejendommen er vurderet som helårsbeboelse med 1 lejlighed.

Aktiekapitalen i selskabet ejes af B. Hovedaktionæren er ansat i selskabet og har fået udbetalt løn herfra i de omhandlede indkomstår.

Hovedaktionæren ejer i de omhandlede indkomstår 2 sommerhusejendommene i henholdsvis Z og Y samt en helårsbeboelse i Y, hvoraf sidstnævnte er solgt pr. 1. september 2001.

Selskabet har solgt ejendommen til hovedaktionæren ved skøde af 21. september 2001 med overtagelsesdag pr. 1. september 2001. Hovedaktionæren har meldt flytning til den omhandlede ejendom pr. 29. august 2001.

Den omhandlede ejendom er pr. 1. januar 2000 vurderet til 1.700.000 kr., og pr. 1. januar 2001 vurderet til 3.100.000 kr.

Selskabet har ikke indtægtsført nogen lejeindtægt vedrørende den omhandlede ejendom i de omhandlede indkomstår. I indkomståret 2001 har selskabet udgiftsført 32.779 kr. vedrørende varme, el og vandforbrug på den omhandlede ejendom. Udgiften til varme udgør 21.555 kr. heraf og udgiften til el 9.773 kr.

Skatteankenævnet har ved kendelse af 23. september 2004 truffet afgørelse i hovedaktionærens sag for indkomståret 2000, hvorved skatteankenævnet ikke har anset selskabet for at have stillet fri bolig til rådighed for hovedaktionæren i perioden fra 16. juni til 31. december 2000, idet selskabets formål med erhvervelsen af ejendommen har været at ombygge denne til kontor og tegnestue samt udlejning til beboelse, hvilket understøttes af den af kommunens tekniske forvaltning givne tilladelse, og idet hovedaktionæren på selskabets vegne har påbegyndt denne renovering og idet selskabet grundet den indtrufne brand på møbelfabrikken ikke har set det formålstjenligt at fortsætte renoveringen.

Der er fremlagt brev af 10. august 2004 fra advokatfirmaet C, hvoraf fremgår, at overtagelsesdatoen blev ændret fra 1. juli 2000 til 1. september 2000.

Der er fremlagt erklæring fra D af 22. september 2005, hvoraf bl.a. fremgår følgende:

"(...)

Primo september 2000 blev jeg kontaktet af direktør B, der oplyste at A A/S havde købt ejendommen i X. Selskabet ville renovere ejendommen og indrette den med bolig og kontor/tegnestue. Jeg blev anmodet om at komme med forslag til renovering og indretning samt et overslag over de forventede omkostninger.

Sammen med B beså jeg ejendommen medio september 2000 og foretog opmålinger mv. ligesom jeg kunne konstatere, at ejendommen var ubeboelig. Køkkenet var fjernet da der var utætheder i vandtilførsel og dermed fugt og råd, der hvor skabene havde stået. Gulvet skulle delvis hugges op for ny rørføring.

B var ved at tage loftet ned i stuen, da der kom regnvand gennem taget.

B spurgte, om jeg mente at gulvet i stuen var i orden. Vi tog nogle brædder op og konstaterede, at bære bjælker og understøtninger var rådne, så der var fare for at hele gulvet i karnappen ville synke ned i krybekælderen (1,5 m).

(...)

Næsten alle vinduer var enten rådne eller termoruderne punkterede, så jeg tog mål til nye.

Renoveringen af ejendommen blev udskudt, efter branden på E A/S den 16. september 2000.

(...)"

Kommunen har på grundlag af ansøgning af 22. november 2000 ved brev af 5. december 2000 givet tilladelse til indretning af kontor på den omhandlede ejendom.

Der er endvidere fremlagt fakturaer vedrørende istandsættelse af ejendommen fra bl.a. maler, VVS og elektriker.

ToldSkats afgørelse

Lejeindtægten for ejendommen i X, er ansat til 11.667 kr. for indkomståret 2000 og til 237.099 kr. for indkomståret 2001.

Der er ikke indtægtsført nogen leje i selskabet i perioden 16. juni 2000 - 1. september 2001.

Der ses ikke at være selvangivet fri bolig til hovedaktionær.

Ejendommen i X, anses således for at have været til hovedaktionærens personlige rådighed i hele perioden, og de af selskabet afholdte udgifter til varme, el og vandforbrug i indkomståret 2001 tyder på, at der har været aktivitet i huset/ at dette har været anvendt til beboelse.

Forholdet er omfattet af ligningslovens § 2, hvorfor selskabet skal beskattes af et beløb, svarende til en leje, selskabet kunne have opnået ved udlejning til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4 b. Denne beregnes for selskabets forskudte regnskabsår 1999/2000 efter praksis med 8 % af det højeste beløb af enten vurderingen pr. 1. januar i det aktuelle indkomstår eller anskaffelsessummen forhøjet med forbedringer. Der henvises til

Reelt sker overtagelsen af ejendommen 1. september 2000, fordi sælger fik lov til at bebo ejendommen, da hans eget byggeri ikke blev færdigt til tiden. Der henvises til brev fra advokaten af 10. august 2004 vedrørende ændringen af overtagelsesdatoen. De fratrukne udgifter til forbrug af el, vand og varme vedrører perioden frem til 1. september, da disse udgifter ikke blev afregnet med de hidtidige ejere over refusionsopgørelsen af personlige årsager.

Umiddelbart efter overtagelsen gik hovedaktionæren i samråd med en tømrermester, D, i gang med at nedbryde køkken, lofter og gulve mm., hvorefter det stod klart, at selskabet havde købt ejendommen for dyrt. Karnappen var sunket, og det blev i forbindelse med gulvudskiftningen opdaget, at der var råd i ejendommen.

Hovedaktionærens arbejde på ejendommen gik i stå, da produktionsvirksomheden E A/S' lakafdeling brændte, hvorfor produktionen i selskabet, som hovedaktionæren ejer en fjerdedel af, også gik i stå. Selskabet ejer eksportvirksomheden E A/S, som forhandlede med en tysk designer af møbler om tæt samarbejde. Dette samarbejde ville forudsætte, at selskabet kunne stille en bolig til rådighed for designeren, og selskabet havde derfor erhvervet ejendommen med henblik på at udleje ejendommen til designeren, hvilket også er forklaringen på, at der blev ansøgt om tilladelse til at indrette kontor og tegnestue i ejendommen. Branden medførte imidlertid produktionsstop, og da man også af andre årsager besluttede at afbryde samarbejdet med den tyske designer, havde selskabet ikke længere behov for ejendommen, hvorfor ejendommen i 2001 blev solgt til hovedaktionæren.

I januar 2001 blev arbejdet med at istandsætte ejendommen overtaget af håndværkere, der har brugt såvel varme som el på ejendommen.

I april 2001, da der forelå overslag fra håndværkere, stod det klart, at selskabets plan om udlejning af ejendommen ikke kunne realiseres på et fornuftigt grundlag. Det blev derfor besluttet at afhænde ejendommen bedst muligt.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Til den skattepligtige indkomst henregnes indkomst ved udleje af fast ejendom, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Et selskab, der stiller en bolig til rådighed for sin hovedaktionær vederlagsfrit eller for et vederlag, der er mindre end markedslejen, kan endvidere i medfør af statsskattelovens § 4, litra b, og ligningslovens § 2, stk. 1, være skattepligtig af boligens udlejningsværdi.

På baggrund af de fremlagte fakturaer, erklæringen fra D og det fra hovedaktionæren oplyste om ejendommens tilstand i de omhandlede indkomstår, lægges det ved afgørelsen til grund, at den omhandlede ejendom har været ubeboelig i de omhandlede indkomstår. Da ejendommen således ikke har kunnet tjene til bolig for hovedaktionæren, er der ikke hjemmel i statsskattelovens § 4, litra b, til at fiksere lejeindkomst for selskabet.

Der henvises i denne forbindelse til Højesterets dom af 18. oktober 2005, offentliggjort som SKM2005.418.HR .