Dokumentets metadata

Næringsejendom ikke omfattet af værdiansættelsescirkulæret

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at den ene spørger, faderen, kunne overdrage en ejendom til den anden spørger, datteren, til den seneste offentlige ejendomsværdi fratrukket 15%.

Efter det oplyste, var faderen næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og den omhandlende ejendom var en del af faderens ejendomsportefølje.

Det følger af værdiansættelsescirkulæret, at cirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningsloven, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

En fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Offentliggørelse

Spørgsmål

1. Kan det med skattemæssig virkning accepteres, at ejendommen beliggende A-vej nr. x , Y-by, overdrages til spørgerens datter for en pris svarende til 8.287.500 kr.?

Svar

1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen beliggende A-vej nr. x, Y-by.

Ejendommen ønskes overdraget til spørgerens datter. Jf. bindende svar afgivet tidligere kan det oplyses, at spørgeren er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og at denne ejendom udgør en del af denne portefølje.

Ejendommen er en landbrugsejendom bestående af 3 bygninger. Ejendommens grundareal udgør 30.400 m2.

Der er 3 bygninger på ejendommen:

Bygning 1: Stuehus til landbrugsejendom - 205 m2 - opført ca. 1800 - Udlejes i øjeblikket til spørgerens datter, som anvender den til beboelse.

Bygning 2: 2 boliger - 224 m2 - der udlejes - opført 1920 og 1967.

Bygning 3: Hestestald - 272 m2 - opført 1983 og 2001

Ifølge den seneste offentlige vurdering er ejendommen vurderet som en beboelsesejendom, og ejendomsvurderingen for ejendommen udgør:

Ejendomsværdi: 9.750.000 kr.

Grundværdi 4.214.900 kr.

Der er ikke i de senere år afholdt væsentlige vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på ejendommen.

Det er oplyst, at spørger ikke selv har beboet ejendommen, samt at spørger ikke har drevet landbrugsvirksomhed fra ejendommen. Ejendommen har tidligere været benyttet til hestepension, samt udlejning af bolig.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er spørgerens vurdering, at spørgsmålet kan besvares med et "Ja"

Skatteministeriets "værdiansættelsescirkulære" fra 1982 foreskriver vejledende for skattemyndighederne, at fast ejendom - uden indhentelse af en egentlig sagkyndig vurdering, der fastslår ejendommens handelsværdi - skal godkendes overdraget til en værdi, som højst er 15 % højere eller 15 % lavere end den omregnede kontantværdi af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Anvendelse af 15 %-reglen forudsætter dog, at parterne ikke har indhentet en vurdering og dermed ikke kender handelsværdien. Reglen finder heller ikke anvendelse, hvis der er indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, f.eks. bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus.

15 %-reglen kan anvendes ved gaveoverdragelser inden for den personkreds, som er omfattet af gaveafgiftsreglerne, dvs. typisk mellem forældre og børn, og ved udlodning af en fast ejendom fra et dødsbo.

Da ejendommen i dette tilfælde ønskes overdraget fra far til datter, kan værdiansættelsescirkulæret efter vores vurdering anvendes. Endvidere er ejendomsvurderingen for ejendommen beliggende A-vej nr. x, Y-by efter vores vurdering ikke fejlbehæftet, ligesom der ikke siden den seneste ejendomsvurdering er foretaget ombygning eller modernisering af ejendommen, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Vi skal endvidere henvise til TfS 1984,418, som er Skattedepartementets svar til en kommunal skattemyndighed vedrørende spørgsmål, som de har stillet i relation til forståelsen af gaveafgiftscirkulæret fra 1982. Som svar på spørgsmål 1 anføres:

"Der er ved udfærdigelsen af det nævnte cirkulære bevidst foretaget en indskrænkning i den adgang, som skatte- og afgiftsmyndighederne i henhold til kildeskattelovens § 16, stk. 3 og 4, har til at lade en fast ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten. Man har for at gøre reglerne om værdiansættelse af faste ejendomme lettere at praktisere både for boet eller parterne i en gaveoverdrage/se og for skatte - og afgiftsmyndighederne valgt at anvende den relevante kontantejendomsværdi (jf. herom ad spørgsmål 3) direkte ved efterprøvelse af værdiansættelsen. Det bemærkes herved, at kontantejendomsværdien antages at være udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel ved kontant betaling på det for vurderingen afgørende tidspunkt (vurderingsterminen), jf. vurderingslovens § 6, jf. § 10 og § 6 A.

Da det offentlige må anses for at være nærmest til at bære risikoen for, at den af vurderingsmyndighederne fastsatte kontantejendomsværdi eventuelt er for lav, finder skattedepartementet, at skatte- og afgiftsmyndighederne må være afskåret fra at lade en ejendom vurdere af personer udmeldt af skifteretten, hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi efter reglerne i cirkulærets punkt 5 højst er 15 pct. højere eller lavere end den relevante kontantejendomsværdi , jf. cirkulærets pkt. 6, 2. afsnit. "

Man valgte altså at etablere et regelsæt, som skulle være nemt at håndtere. Der skulle være enkelthed. Dette peger i retning af, at alle faste ejendomme omfattes af cirkulærets pkt. 6, medmindre andet er anført.

I værdiansættelsescirkulærets pkt. 8 og 9 er nævnt specifikke undtagelser, hvor 15 %-reglen ikke kan anvendes. Pkt. 8 omhandler tilfælde, hvor ejendommen er undergået faktiske og retlige ændringer, som endnu ikke har påvirket ejendomsvurderingen, mens pkt. 9 omhandler ejerlejligheder, der er vurderet som udlejet, men som ved overdragelsen enten er fri eller bliver fri for lejemål. Der findes ikke andre undtagelser, og det er derfor vores opfattelse, at ejendommen kan værdiansættes efter cirkulærets pkt. 6.

Vi finder på denne baggrund, at spørgsmålet kan besvares med et "Ja", og at ejendommen således kan overdrages fra spørgeren til spørgerens datter for en pris på 8.287.500 kr. svarende til den seneste ejendomsvurdering minus 15 %.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at det med skattemæssig virkning kan accepteres, at ejendommen beliggende A-vej nr. x, Y-by, overdrages til spørgerens datter for en pris svarende til 8.287.500 kr.

Begrundelse

Det følger af statsskattelovens § 4, at der ved den skattepligtige indkomst, medregnes de samlede årsindtægter, bestående i penge eller formuegoder af penge-værdi.

Efter statsskattelovens § 5, litra a, skal der uanset § 4, ikke medregnes en formueforøgelse, der fremkommer ved salg af ejendele, for så vidt salget ikke henhører til vedkommendes næringsvej. Henhører salget under vedkommendes næringsvej, er fortjenesten således skattepligtig efter statsskattelovens § 4.

Efter § 5, litra b, skal gaver, der falder ind under afsnit II (§§ 22-30) i lov om afgift af dødsboer og gaver (boafgiftsloven), ikke medregnes til den skattepligtige indkomst. Disse gaver skal der betales gaveafgift af.

Efter boafgiftslovens § 27, skal en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen. Finder skattemyndighederne, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter gaveanmeldelsens modtagelse.

Det fremgår af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (herefter "værdiansættelsescirkulæret"), at aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, normalt ansættes til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 2.

Det fremgår af værdiansættelsescirkulærets punkt 48, at anvisningerne i cirkulæret er vejledende ved efterprøvelsen af værdiansættelser i den enkelte boopgørelse eller anmeldelse.

For så vidt angår fast ejendom, skal der efter værdiansættelsescirkulærets punkt 5, ske en omregning af den nominelle værdi, der er ansat i gaveanmeldelsen, til en kontantværdi. Denne omregning sker ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i parternes værdiansættelse.

Efter værdiansættelsescirkulærets punkt 6, skal den opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den seneste bekendtgjorte almindelige vurdering, årsvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 4 A.

Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften ("+/-15 %-reglen"), medmindre der foreligger særlige omstændigheder, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 6.

Denne værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi.

Efter det oplyste er gavegiveren, spørgeren, næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Ejendommen der ønskes gaveoverdraget udgør en del af gavegivers næringsportefølje.

Gavemodtageren er spørgerens datter.

Den opgjorte værdi på 8.287.500 kr., svarer efter det oplyste til den seneste ejendomsvurdering minus 15 %.

Hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret er, at det overdragne aktiv, værdimæssigt, skal ansættes til dets værdi i handel og vandel. For så vidt angår fast ejendom, skal der ske kontantomregning, jf. ovenfor. At der skal ske kontantomregning ses også af eksemplerne der er givet i bilaget til værdiansættelsescirkulæret, hvori der nævnes fire eksempler - et med et enfamilieshus og tre med landbrugsejendomme.

Værdiansættelsescirkulærets punkt 10 henviser til, at den skatte- og afgiftsmæssige værdi efter cirkulæret betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager, i forbindelse med beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det følger heraf, at værdiansættelsescirkulæret alene behandler værdiansættelse ved køb og salg af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2 fremgår det, at loven ikke omfatter fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

En fast ejendom der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, skal derimod beskattes efter statsskattelovens § 4, jf. § 5, litra a.

Efter statsskatteloven skal der ikke ske kontantomregning. Derimod skal nominelle anskaffelses- og afståelsessummer benyttes, jf. Den juridiske vejledning, afsnit C.H.2.3.3.1.

Værdiansættelsescirkulæret omfatter således kun ejendomme, som er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven og hvor der skal ske en kontantomregning. Det medfører, at en beregnet værdi efter værdiansættelsescirkulæret ikke kan danne grundlag ved værdiansættelsen af afståelsessummen, hvis en ejendom er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, hvor næringen består i køb og salg af ejendomme.

Det er således SKATs opfattelse, at værdiansættelsescirkulæret ikke omfatter ejendomme, der er erhvervet som led i overdragerens virksomhed med køb og salg af ejendomme.

Det er herefter SKATs opfattelse, at gavegiveren ikke kan overdrage ejendommen beliggende A-vej nr. x, Y-by, til datteren for en pris svarende til 8.287.500 kr.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Statsskatteloven

(…)

§ 4. Som skattepligtig indkomst betragtes med de i det følgende fastsatte undtagelser og begrænsninger den skattepligtiges samlede årsindtægter, hvad enten de hidrører her fra landet eller ikke, bestående i penge eller formuegoder af pengeværdi (…)

(…)

§ 5. Til indkomsten henregnes ikke:

a) formueforøgelse, der fremkommer ved, at de formuegenstande, en skattepligtig ejer, stiger i værdi - medens der på den anden side ikke gives fradrag i indkomsten for deres synken i værdi -, eller indtægter, som hidrører fra salg af den skattepligtiges ejendele (herunder indbefattet værdipapirer) for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej, for eksempel handelsvirksomhed med faste ejendomme, eller er foretaget i spekulationsøjemed, i hvilke tilfælde den derved indvundne handelsfortjeneste henregnes til indkomsten, ligesom også eventuelt tab kan fradrages i denne. (…)

(…)

Boafgiftsloven

(…)

Afsnit II. Afgift af gaver

Kap. 5. Det afgiftspligtige område, afgiftens størrelse og afgiftspligtens indtræden

(…)

§ 27. En gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager.

Stk. 2. Finder told- og skatteforvaltningen, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens modtagelse, kan den ændre værdiansættelsen inden 6 måneder efter anmeldelsens modtagelse. Har told- og skatteforvaltningen ikke de oplysninger, der er nødvendige for at tage stilling til værdiansættelsen, suspenderes fristen i den periode, der forløber, fra told- og skatteforvaltningen anmoder om disse oplysninger, og indtil oplysningerne modtages. Har det betydning for den afgiftspligtiges mulighed for at varetage sine interesser, at fristen for at foretage værdiansættelsen forlænges, skal en anmodning om en rimelig fristforlængelse imødekommes.

(…)

Ejendomsavancebeskatningsloven

§ 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Stk. 2. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

(…)

§ 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8.

Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

(…)

Praksis

Cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning

(…)

A. Aktiver

2. De aktiver, der omfattes af skatte- og afgiftsberegningen, ansættes normalt til deres værdi i handel og vandel på det tidspunkt, der er afgørende for afgiftsberegningen. Ved værdien i handel og vandel forstås det beløb, som aktivet vil kunne indbringe ved et salg i det åbne marked.

(…)

Fast ejendom

(…)

5. Den nominelle værdi, der er ansat i boopgørelsen eller gaveanmeldelsen, omregnes til kontantværdi ved at kursregulere hver enkelt gældspost, der indgår i boets eller parternes værdiansættelse (…).

(…)

6. Den efter punkt 5 opgjorte kontantværdi sammenlignes med kontantejendomsværdien ved den senest forud for arveudlægget eller gaveoverdragelsen for boet eller parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller § 4 A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens § 2 A.

Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften.

Hvis værdiansættelsen omregnet til kontantværdi er mere end 15 pct. over eller under kontantejendomsværdien, bør værdiansættelsen ændres, således at den holdes inden for denne ramme, medmindre boet eller parterne har oplyst særlige omstændigheder, som begrunder, at man ikke følger denne fremgangsmåde. Som eksempel herpå kan nævnes en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom siden den senest bekendtgjorte ansættelse af kontantejendomsværdien.

(…)

8. Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien.

(…)

10. Skattemyndighedens ansættelse af ejendommens værdi benævnes den skatte- og afgiftsmæssige værdi

Denne værdi betragtes som afståelsessum for giveren og anskaffelsessum for gavemodtager i forbindelse med beskatningen af en eventuel fortjeneste på ejendommen efter lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, efter at der er sket omregning til kontantværdi efter lovens § 4 (…).

(…)

Den juridiske vejledning, 2018-1, afsnit C.H.2.3.3.1 Opgørelse af anskaffelses- og afståelsessum

(…)

Reglerne omfatter ejendomme, der er afstået som led i ejerens næringsvirksomhed.

Den skattepligtige fortjeneste beregnes som forskellen mellem den nominelle anskaffelsessum og den nominelle afståelsessum. Der skal ikke ske kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningslovens i næringstilfælde.

(…)