Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - ekstern vej

Sagen drejede sig om, hvorvidt en grundejer var berettiget til fradrag i grundværdien for grundforbedringer i form af en ekstern vej. Grundejeren gjorde gældende, at denne indirekte via grundkøbesummen havde betalt for den eksterne vej.Grunden blev solgt i forbindelse med udviklingen af et nyt byområde, i hvilken forbindelse kommunen anlagde den pågældende vej gennem området, samt at grunden var udbudt til kr. 1.100 pr. m² etageareal med hjemfaldspligt, men blev solgt til kr. 800 pr. m² etageareal uden hjemfaldspligt.Endvidere fremgik det af lokalplanen, at kvarteret blev opbygget omkring en eksisterende skole og institutioner, ligesom det fremgik af det betingede skøde, at der i området også skulle etableres vuggestue, ungdomsboliger og ældreboliger.Landsretten udtalte, at de nævnte omstændigheder ikke entydigt pegede på, at udgiften til etablering af (en del af) den eksterne vej var finansieret gennem købesummen, ligesom der ikke forelå oplysninger om sammenlignelige grundpriser i kommunen eller lignende, hvorved det kunne fastslås, at der var overvæltet udgifter på grundejeren.Landsretten fandt herefter, at grundejeren ikke havde dokumenteret berettigelsen af et fradrag, hvorfor byrettens frifindende dom (SKM2015.176.BR) blev stadfæstet.

Parter

Andelsboligforeningen H1
(advokat Anne Bache)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Asger Hinsch)

Afsagt af landsdommerne

Ole Dybdahl, Ulla Langholz og Janne Rostrup Hansen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 2. maj 2014 (BS 10E-2309/2013) er anket af Andelsboligforeningen H1 med påstand som for byretten om, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at appellanten ved vurderingen 2000-2004 af ejendommen beliggende ...1 i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til et fradrag i grundværdien for grundforbedrende udgifter til anlæg af den eksterne vej "...2", og at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til den beløbsmæssige opgørelse.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse

Supplerende sagsfremstilling

Af Kommunens brev af 3. april 1987 til Andelsboligforeningen H1 fremgår efter det i dommen citerede afsnit, at kommunen "anlægger og bekoster således "...2" ... ".

Af korrespondance mellem kommunen og andelsboligforeningen fra maj og juni måned 1987 fremgår yderligere fra parternes forhandlinger følgende:

Brev af 8. maj 1987 fra kommunen til andelsboligforeningen:

"...

I skrivelse af 29. april 1987 har de under henvisning til kommunalbestyrelsens tilbudsskrivelse af 3. april 1987 blandt andet anført, at kommunens salgspris på 1.100 kr. pr. etageareal, eller i alt 2.200.000 kr., efter andelsboligforeningens opfattelse er urimelig høj og bør fastsættes til ikke over 600 kr. pr. etageareal, eller i alt 1.200.000 kr., samt at andelsboligforeningen med hensyn til hjemfaldspligten i år 2060 finder en periode på 73 år uacceptabel, og alene kan acceptere, såfremt denne fastsættes til tidligst år 2100.

I møde den 4. maj 1987 på Rådhuset blev ovennævnte synspunkter nærmere drøftet, og man skal herved - som aftalt - bekræfte, at man fra kommunens side fastholder, dels at salgsprisen udgør 1.100 kr. pr. etagemeter, eller 2.200.000 kr., og dels at hjemfaldspligten, såfremt kommunalbestyrelsen til den tid måtte træffe bestemmelse herom efter mindst 5 års forudgående varsel indtræder i 2060.

...

Man skal anmode Dem om, at meddele kommunalbestyrelsen Deres endelige stillingtagen til et køb af omhandlede parcel på de tilbudte vilkår, således at man kan forelægge salget for kommunalbestyrelsen til endelig godkendelse, samt foranledige udarbejdet udkast til betinget skøde omfattende de samlede handelsvilkår, som i øvrigt forudsættes nærmere aftalt.

..."

Brev af 26. juni 1987 fra kommunen til andelsboligforeningen:

"...

Under henvisning til de førte forhandlinger, senest ved møde den 26. juni 1987, om køb af parcel på ...området skal man herved - under forbehold af kommunalbestyrelsens endelige godkendelse - tilbyde Dem at overtage parcellen på følgende ændrede vilkår set i forhold til kommunalbestyrelsens tilbudsskrivelse af 3. april 1987, samt kommunalbestyrelsens efterfølgende skrivelse af 8. maj 1987:

Salgsprisen fastsættes til 800 kr. pr. etagemeter, eller i alt 1.600.000 kr., som betales kontant pr. overtagelsesdagen.

Med hensyn til fastsættelse af en hjemfaldsret i år 2060 vil man ikke i forbindelse med grundsalget opretholde kravet om, at en sådan bestemmelse påtages i skødet.

Samtidig hermed skal man oplyse, at andelsboligforeningens opførelse af 20 andelsboliger er medtaget på den samlede kvote som af boligstyrelsen er meddelt kommunalbestyrelsen i forbindelse med frikommuneprojektet om offentlig støttet boligbyggeri.

Man skal anmode Dem om, at meddele kommunalbestyrelsen Deres endelige stillingtagen til et køb af omhandlede parcel på de tilbudte vilkår, således at man kan forelægge salget for kommunalbestyrelsen til endelig godkendelse, samt foranledige udarbejdet udkast til betinget skøde omfattende de samlede handelsvilkår, som i øvrigt forudsættes nærmere aftalt.

..."

Endeligt skøde blev udstedt den 12. december 1988.

Af salgsinformation fra juni 2013 fra Kommunen i forbindelse med udbud af en (anden) grund til etageboliger fremgår bl.a., at der i

"...

købesummen er inkluderet betaling for byggemodning for så vidt angår anlægsudgifter til veje, stier og vejbelysning.

..."

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at der vil kunne opnås fradrag for grundforbedring ved afholdelse af udgifter til etablering af et eksternt vejanlæg, såfremt en grundejer kan dokumentere, at han har bekostet udgiften hertil, jf. SKAT's vejledning H,A.3.3.2., hvoraf bl.a. fremgår, at udgiften til vejanlæg uden for grunden kan medføre fradrag i grundværdien, hvis man kan godtgøre at have bekostet udgifterne hertil.

Det fremgår af oplysningerne i sagen, at grunden blev solgt i forbindelse med udvikling af et nyt byområde i Kommunen, i hvilken forbindelse kommunen anlagde bygaden gennem området.

Det fremgår endvidere af sagen, at grunden oprindeligt var udbudt til en pris på 1.100 kr. pr. m² etageareal samt hjemfaldspligt, men at grunden blev handlet til 800 kr. pr. m² etageareal uden hjemfaldspligt.

Det fremgår endelig af lokalplan x, at bykvarteret blev bygget omkring en eksisterende skole og bl.a. en børneinstitution, ligesom det af det betingede skødes punkt 7 kan udledes, at der i området også skulle etableres vuggestue, ungdomsboliger og ældreboliger.

De ovennævnte omstændigheder peger ikke entydigt på, at udgiften til etablering af (en del af) ...2 er finansieret gennem købesummen. Der foreligger endvidere ikke i sagen oplysninger om sammenlignelige grundpriser i Kommunen eller lignende, hvorved det er muligt at fastslå, at dette er tilfældet. Heller ikke oplysningerne om udbudspraksis i 2013 kan anses for en sådan dokumentation. Andelsboligforeningen har således ikke dokumenteret berettigelsen af et fradrag som påstået.

Byrettens dom stadfæstes derfor.

Andelsboligforeningen H1 skal betale sagsomkostninger for landsretten med i alt 20.000 kr. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Andelsboligforeningen H1 betale 20.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.