Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - klage - frist - særlige omstændigheder

Sagen vedrørte, hvorvidt der forelå sådanne særlige omstændigheder, som henvist til i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, at Skatteankestyrelsen skulle behandle en klage, på trods af, at denne var indleveret efter klagefristens udløb. Sagsøgeren havde med overtagelsesdag den 1. februar 2013 erhvervet en ejendom af en kommune. Sagsøgeren modtog den 20. august 2013 - kort efter at være blevet tinglyst ejer af ejendommen - en opkrævning af skatter og afgifter på ejendommen. Opkrævningen var beregnet på baggrund af en grundskyldsværdi på 6.733.400 kr. fastsat ved vurderingen den 2. oktober 2011. Sagsøgeren påklagede vurderingen den 26. august 2013. Sagsøgeren gjorde for byretten gældende, at sagsøgeren først fik kendskab til ejendomsvurderingen, da sagsøgeren modtog ejendomsskattebilletten.Retten anførte, at klagen vedrørte ejendomsvurderingen fra oktober 2011, for hvilken klagefristen udløb den 1. juli 2012. Herefter fandt retten, at uanset om sagsøgeren rent faktisk først blev bekendt med ejendomsvurderingen i forbindelse med modtagelsen af opkrævningen af 20. august 2013, var fristoverskridelsen herefter af en sådan længde, at der ikke kunne bortses fra den i medfør af reglen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, 2. pkt. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

H1.1 ApS
(advokat John Kessler)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Steffen Juhl Carlsen)

Afsagt af byretsdommer

Niels Klitgaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Skatteankestyrelsen har afvist at behandle sagsøgerens klage over vurderingen af dennes ejendomme under henvisning til, at klagen er indgivet for sent. Sagen vedrører fortolkningen af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, 2. pkt., hvorefter Skatteankeforvaltningen kan se bort fra en fristoverskrivelse, hvis særlige omstændigheder taler derfor.

Sagsøgeren, H1.1 ApS, har nedlagt påstand om, at den af Skatteankestyrelsen trufne afgørelse af 4. marts 2014 ophæves, og sagen hjemvises til fornyet behandling i Skatteankestyrelsen.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

H1.1 ApS erhvervede ejendommen ...1 fra Kommunen med overtagelsesdag den 1. februar 2013. Købesummen var aftalt til 3.303.000 kr. med tillæg af moms. Af købsaftalen fremgik blandt andel, at ejendommen ved ejendomsvurderingen af 1. oktober 2010 var vurderet til 3.000.000 kr., heraf grundværdi 539.600 kr., samt at køberen måtte påregne, at en eventuel ændret status af ejendommen kunne medføre en ændret værdiansættelse.

H1.1 ApS modtog kort efter den 20. august 2013 en opkrævning af skatter og afgifter på ejendommen. Opkrævningen var beregnet på baggrund af en grundskyldsværdi på 6.733.400 kr. fastsat ved vurderingen den 2. oktober 2011.

H1.1 påklagede den 26. august 2013 SKATs vurdering af ejendommen.

Den 4 marts 2014 afviste Skatteankestyrelsen klagen. Af styrelsens afgørelse fremgår:

"...

Klagen over vurderingen er dateret 26. august 2013 og er fra SKAT oversendt til klagebehandling den 2. september 2013.

Fristen for at klage over den ordinære vurdering er den 1. juli 2013. Klagen afvises, hvis den modtages efter fristens udløb. Hvis særlige omstændigheder taler for det, kan vi se bort fra en fristoverskridelse. Reglerne fremgår af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6.

Du har forklaret, at du først blev bekendt med ejendomsvurderingen i forbindelse med modtagelsen af ejendomsskattebilletten, som er udskrevet den 20. august 2013. Du har ikke på noget tidligere tidspunkt været bekendt med vurderingen, og der er således klaget mindre en uge efter at du fik kendskab til vurderingen.

Skatteankestyrelsen finder ikke, at de fremlagte oplysninger om grundene til fristoverskridelsen er af en sådan karakter, at de kan anses for særlige omstændigheder.

Klagen er modtaget efter fristens udløb, og der er ikke særlige omstændigheder, der kan begrunde, at der bortses fra overskridelsen. Vi afviser derfor klagen.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han er projektleder ved H1.2 A/S og tillige er direktør og medejer af H1.1 ApS. Selskabet har ikke andre aktiver end grunden, som sagen drejer sig om.

Grunden blev udbudt i lokalavisen. De besluttede sig for at indhente oplysninger fra kommunen og byde på ejendommen. Kommunen udfærdigede en købsaftale, som de underskrev i begyndelse af 2013. Formålet med købet var at lave byggegrunde.

Foreholdt at købsaftalen indeholder oplysning om, at køber må påregne, at grundværdien ville stige forklarede han, at ejendomsvurderingen som regel er lidt under handelsprisen. Han forventede derfor, at den ville stige til lidt under markedsværdien. Han var ikke klar over, at man kunne finde ejendomsvurderinger på internettet. Han blev først bekendt med, at ejendomsværdien var på 6,7 mio. kr. da han fik en opkrævning i august 2013.

Han tog herefter kontakt til sin advokat, som klagede til Skatteankenævnet.

Vurderingen og grundskylden betyder, at udgifterne er ca. 100.000 kr. højere end forventet, hvilket har stor betydning, da der ikke er indtægter i selskabet. Han har været i byggebranchen i 15 år, men det var første gang, han var med til at købe en grund med henblik på udstykning af byggegrunde. H1 Holding ejer nogle ejendomme.

De har aldrig bedt kommunen om at få tilsendt ejendomsvurderingen for 2013.

...

Sagen er anlagt den 4. juni 2014.

Parternes synspunkter

H1.1 ApS har i påstandsdokumentet gjort gældende

"...

Sagsøger bestrider ikke at fristen for klage over ejendomsvurderingen udløb den 1. juli 2013.

Det bestrides heller ikke at klagefristen er overskredet.

Og endelig bestrides det ikke at hovedreglen ved fristoverskridelse er afvisning af klagen.

...

Det gøres gældende, at der i sagen foreligger sådanne særlige omstændigheder, at der bør ses bort fra fristoverskridelsen, i medfør af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6.

Herom anføres nærmere:

...

Sagen har stor økonomisk betydning for sagsøger, idet der er væsentlig forskel på om der skal betales ejendomsskat af vurderingen eller af en lavere værdi i form af et skatte- og afgiftsgrundlag der tager udgangspunkt i købesummen, som er fremkommet efter at ejendommen har været i udbud, og som derfor må antages at afspejle ejendommen markedsværdi.

...

I den foreliggende sag kan det konstateres, at grundskyldsværdien kr. 6.733.400 overstiger købesummen kr. 3.303.000 (ekskl. moms) med kr. 3.430,000, hvilket svarer til mere end 100 %.

Alt andet lige bør den offentlige værdi så vidt muligt ikke divergere væsentligt fra ejendommens faktiske værdi (handelsværdi).

Den konstaterede eksorbitante forskel giver grundlag for at antage, at sagsøger med en hvis sandsynlighed kan få medhold i en vurderingsnedsættelse.

Endelig gøres det gældende, at sagsøger vil lide retstab såfremt sagen ikke hjemvises til materiel prøvelse ved Skatteankestyrelsen.

Der foreligger således sådanne særlige omstændigheder, at der bør ses bort fra fristoverskridelsen, jfr. Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6.

..."

Advokat John Allan Kessler har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet.

Skatteministeriet har i påstandsdokumentet gjort gældende:

"...

Det gøres gældende, at Skatteankestyrelsen har været berettiget til at afvise klagen, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, jf. stk. 3.

Af skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, fremgår, at klage over de almindelige vurderinger eller omvurderinger skal være modtaget senest den 1. juli i året efter vurderingsåret.

Klager over vurderingen pr. 1. oktober 2011, der lå til grund for ejendomsskatten for 2013 (bilag 1), skulle således være indgivet den 1. juli 2012.

I Skatteankestyrelsens afgørelse (bilag 3) er anført, at fristen for at klage over den ordinære vurdering er den 1. juli 2013. SKAT har herved henset til fristen for at klage over vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Da klagen først blev indgivet den 26. august 2013, er klagefristen imidlertid overskredet under alle omstændigheder.

Overskridelse af klagefristen medfører, at klagen afvises, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6.

Efter skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, kan der bortses fra fristoverskridelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

I forarbejderne til bestemmelsen (LFF 12.13.1.212) er anført følgende om dispensationsmuligheden:

"...

Ved vurderingen af om der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde, at der ses bort fra en fristoverskridelse kan følge kriterier indgå:

Der skal være særlige omstændigheder i øvrigt, der kan begrunde en realitetsbehandling. Derfor kan en lille fristoverskridelse ikke alene medføre, at der ses bort fra overskridelsen.

..."

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Skatteankestyrelsen vurdering af, at der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Der er ikke tale om en kort fristoverskridelse.

Det fremgår endvidere af købsaftalens § 7 (bilag 4), at sagsøgeren var gjort opmærksom på, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 var foretaget på grundlag af den hidtidige anvendelse, og at sagsøgeren måtte påregne en ændret og selvstændig værdiansættelse med deraf følgende betydning for ejendomsskatter. Sagsøgeren have dermed anledning til at sikre sig oplysning om en ændret vurdering. Det bemærkes herved også, at vurderingen for 2011 blev offentliggjort på SKATs hjemmeside i april 2012.

At sagsøgeren efter det oplyste alligevel først blev bekendt med vurderingen i forbindelse med modtagelsen af ejendomsskattebilletten (bilag 1) og klagede hurtigt derefter kan ikke begrunde en dispensation fra klagefristen.

Det er heller ikke godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2011 adskiller sig fra ejendommens værdi i handel og vandel.

Det bemærkes herved, at ejendommen ved den i december 2010 vedtagne Lokalplan nr. ... (bilag D) blev udlagt til boligformål med åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse, og at ejendommen samtidig skiftede status fra landzonen til byzone.

Købesummen med handelen mellem Kommunen og sagsøgeren blev fastsat på grundlag af den hidtidige anvendelse, jf. § 7 i den betingede købsaftale (bilag 4), og denne købesum afspejler derfor ikke ejendommen værdi i handel og vandel pr. 1. oktober 2011 med de ændrede planforhold.

Som anført i den betingede købsaftales § 7 var ejendommen endvidere tidligere fritaget for ejendomsskat af grundværdien.

..."

Advokatfuldmægtig Steffen Juhl Carlsen har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet.

Rettens begrundelse og afgørelse

Klagen vedrører ejendomsvurderingen fra den 1. oktober 2011, og klagefristen udløb således den 1. juli 2012. Uanset H1.1 A/S rent faktisk først blev bekendt med vurderingen i forbindelse med modtagelsen af opkrævningen af 20. august 2013, er fristoverskridelsen herefter af en sådan længde, at der ikke kan bortses fra den i medfør af reglen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 6, 2. pkt.

Retten tager derfor Skatteministeriet frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal H1.1 ApS betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 25.000 kr. Retten har ved fastsættelsen af beløbet, der dækker udgiften til advokatbistand, lagt vægt på sagens karakter og meget begrænsede omfang.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1.1 ApS, skal inden 14 dage betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.