Dokumentets metadata

Ejendomsinvesteringsprojekt - udbyderhonorar - anskaffelsessum - afskrivningsgrundlag - videresalg

En projektudbyder havde i juli 2004 erhvervet en ejendom ved erhvervelsen af anparterne i et K/S. Projektudbyderen solgte ejendommen i november 2004 ved salget af kommanditanparter til investorer, heriblandt appellanten. Sagen angik, om forskellen mellem den pris, interessentskabet erhvervede ejendommen for, og den pris, interessentskabet solgte ejendommen til, kunne indgå i anskaffelsessummen ved opgørelsen af investorernes afskrivningsgrundlag, jf. afskrivningslovens § 17. Forskelsbeløbet udgjorde 5.166.000,- kr.Højesteret fastslog, at investorerne ved erhvervelse af anparterne havde købt sig ind i en veltilrettelagt udlejningsvirksomhed, der var struktureret og tilrettelagt af projektudbyderen. Højesteret fandt videre, at appellanten ikke havde godtgjort, at ejendommens værdi var steget med de ca. 5 mio. kr. i det forholdsvis korte tidsrum, der forløb mellem projektudviklerens erhvervelse af ejendommen i juli 2004 og investorernes køb af ejendommen i november 2004. På den baggrund blev forskelsbeløbet anset for at udgøre vederlag for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget.Landsretten var nået til det samme resultat.

Parter

A
(Advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Sune Riisgaard)

Afsagt af højesteretsdommerne

Jytte Scharling, Jon Stokholm, Hanne Schmidt, Lars Hjortnæs og Jan Schans Christensen.

Sagens baggrund og parternes påstande

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 21. afdeling den 30. august 2012.

Påstande

Appellanten, A, har principalt påstået, at indstævnte, Skatteministeriet, skal anerkende, at man ved opgørelsen af As skatteansættelser for indkomstårene 2005, 2006 og 2007 skal lade den af K/S G1 erlagte merpris for ejendommen på 5.166.000 kr. indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og afskrivningsgrundlaget for den af K/S G1 erhvervede ejendom.

A har endvidere gentaget sin subsidiære påstand om hjemvisning.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Højesterets begrundelse og resultat

Højesteret har fastslået, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen for en fast ejendom efter afskrivningsloven - ud over købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og at udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt ikke kan medregnes, jf. senest Højesterets dom af 29. april 2014 i sag 42/2012 (SKM2014.362.HR ).

Sagen angår, om forskellen mellem den pris, som I/S G4 erhvervede ejendommen ...1 for i juli 2004 ved køb af K/S G1, og den pris, interessentskabet solgte ejendommen til i november 2004 ved salg af kommanditanparter til investorer, kan indgå i anskaffelsessummen ved opgørelsen af investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag, jf. afskrivningslovens § 17. Parterne er uenige om, hvorvidt forskelsbeløbet på 5.166.000 kr. er vederlag for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, således at beløbet ikke kan medregnes ved opgørelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag, eller om beløbet udgør en avance ved videresalg, som kan indgå ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

Af de grunde, der er anført af landsretten. tiltræder Højesteret, at investorerne ved erhvervelse af anparter i K/S G1 købte sig ind i en veltilrettelagt udlejningsvirksomhed, der var struktureret og tilrettelagt af I/S G4. Højesteret tiltræder endvidere, at A ikke har godtgjort, at ejendommens værdi var steget med de ca. 5 mio. kr. i det forholdsvis korte tidsrum, der forløb mellem I/S G4s erhvervelse af ejendommen i juli 2004 for ca. 86 mio. kr. og investorernes køb af ejendommen i november 2004 for ca. 92 mio. kr. Forskelsbeløbet må på denne baggrund anses for at udgøre vederlag for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kan derfor ikke indgå i investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag. Højesteret stadfæster herefter dommen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal A betale 35.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dag efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8a.