Dokumentets metadata

Ejendomsprojekt - anskaffelsessum - afskrivningsgrundlag - honorar til projektudbyder

Et kommanditselskab købte i juni 2007 en ejendom for ca. 246 mio. kr. Ejendommen blev i oktober - december 2007 videreoverdraget til en række investorer ved salg af andelene i kommanditselskabet for ca. 288 mio. kr. Sagen angik, om forskelsbeløbet på ca. 42 mio. kr. helt eller delvist kunne indgå ved opgørelsen af investorernes afskrivningsgrundlag og grundlaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.Højesteret udtalte med henvisning til tidligere højesteretspraksis, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven - udover købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt kan ikke medregnes.Højesteret fastslog, at investorerne ikke havde godtgjort, at der i forskelsbeløbet på ca. 42 mio. kr. indgik udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Der var desuden ikke grundlag for at antage, at der for en del af forskelsbeløbets vedkommende var tale om, at udbyderen havde afholdt udgifter, som havde ført til en højere værdi af den faste ejendom. Ingen del af forskelsbeløbet kunne derfor indgå i anskaffelsessummen.Landsretten var nået til samme resultat.

Parter

K/S H1 ved investorerne
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke)

Afsagt af højesteretsdommerne

Thomas Rørdam, Jon Stokholm, Hanne Schmidt, Lars Hjortnæs og Jan Schans Christensen.

Sagens baggrund og parternes påstande

I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 22. afdeling den 20. januar 2012,

Påstande

Appellanten, K/S H1 ved investorerne, har gentaget sine subsidiære påstande samt frafaldet sine principale påstande og sin mest subsidiære påstand.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Anbringender

K/S H1 ved investorerne har som begrundelse for at frafalde de nævnte påstande anført bl.a., at Højesteret ved dommen af 3. marts 2014 i sag 170/2012, SKM2014.236.HR har fastslået, at der ved erhvervelse af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt - uanset om det sker ved tegning eller køb - skal henføres beløb til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, der ikke kan indgå i anskaffelsessummen, hverken efter afskrivningsloven eller efter ejendomsavancebeskatningsloven.

I den foreliggende sag er forskellen mellem H3 A/S' anskaffelsessum for ejendommen på 246.180.000 kr. og videresalgsprisen til investorerne i K/S H1 på 288.030.600 kr. ca. 42.000,000 kr. Det afgørende spørgsmål i denne sag er, hvor stor en del af dette beløb, der rettelig skal henføres til betaling for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og dermed ikke kan indgå ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum.

Østre Landsret har i den indankede dom henført ca. 23 mio. kr. af de 42 mio. kr. til udgifter vedrørende due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger, K/S H1 ved investorerne gør gældende, at hele beløbet på ca. 23 mio. kr. skal indgå ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven, da investorerne i K/S H1 ved deres indtræden som kommanditister påtog sig at tage del i disse udgifter, jf. retsanvendelsen i Højesterets dom af 3. marts 2014, SKM2014.236.HR .

K/S H1 ved investorerne accepterer, at en del af beløbet på de ca. 19 mio. kr. skal henføres til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og som følge heraf ikke kan indgå i den skattemæssige anskaffelsessum. Langt størstedelen af beløbet skal imidlertid henføres til H3 A/S' videresalgsavance ved salget af ejendommen til investorerne i K/S H1. Denne del af beløbet på de ca. 19 mio. kr. skal derfor efter almindelige skatteretlige principper indgå ved opgørelsen af investorernes skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen,

Parterne har i øvrigt gentaget deres anbringender,

Højesterets begrundelse og resultat

Sagen angår, hvilke udgifter der kan indgå i anskaffelsessummen ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og grundlaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven for den faste ejendom i ...1, som K/S H1 og dermed investorerne i dette selskab har erhvervet, jf. afskrivningslovens § 17 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Højesteret har fastslået, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven og efter ejendomsavancebeskatningsloven - ud over købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og at udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, ikke kan medregnes, jf. Højesterets dom af 3. marts 2014, SKM2014.236.HR .

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaffelsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Det samme gælder opdeling af omkostninger på bistand, der kan medregnes, og bistand der ikke kan, i tilfælde, hvor omkostningen omfatter begge elementer. Der henvises herved til Højesterets dom af 27. januar 2014, gengivet i SKM2014.87.HR .

I den foreliggende sag har K/S H1, der var ejet af H3 A/S, erhvervet ejendommen den 6. juni 2007 for et beløb svarende til 246.180.000 kr. Overdragelsen af ejendommen ved salg af andele i kommanditselskabet i oktober-december 2007 skete til et samlet beløb på 288.030.600 kr.

Det er ubestridt, at 23.387.000 kr. af differencebeløbet på i alt 41.850.600 kr. vedrører udgifter til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger afholdt af H3 A/S, der var projektudbyder. K/S H1 har fremlagt bilag vedrørende nogle af de afholdte udgifter, herunder udgifter til due diligence rapport og miljørapport, udgifter til vurderingsrapport, mæglerhonorar, udgifter til tilvejebringelse af finansiering og diverse advokatudgifter.

Højesteret finder, at udgifter til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen, tilvejebringelse af finansiering og udgifter til formidling af ejendomskøb ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, og at ingen af de fremlagte bilag vedrørende advokat- og mæglerudgifter indeholder oplysninger, der giver grundlag for at fastslå, at der er tale om udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Da kommanditselskabet heller ikke i øvrigt har dokumenteret, at der har været afholdt sådanne udgifter og i givet fald med hvilke beløb, tiltræder Højesteret, at ingen del af beløbet på 23.387.000 kr. kan indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen.

Der er enighed mellem parterne om, at der i den resterende del af differencebeløbet på 41.850.600 kr., dvs. 18.463.600 kr., indgår vederlag til H3 A/S, der forestod struktureringen og tilrettelæggelsen af investeringsprojektet, herunder udarbejdelse af prospekt, uden at fakturere kommanditselskabet for disse ydelser. Der er endvidere enighed om, at værdien af selve ejendommen på tidspunktet for overdragelsen til investorerne var 246.180,000 kr., idet der herved ses bort fra værdien af det arbejde, H3 A/S havde udført. Uenigheden angår, om der som anført af K/S H1 for så vidt angår langt størstedelen af beløbet på de 18.463.600 kr. er tale om en handelsavance, der knytter sig til selve ejendommen, eller om hele dette beløb som anført af Skatteministeriet er vederlag for den overordnede strukturering og planlægning af investeringsprojektet.

Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret, at heller ikke nogen del af de 18.463.600 kr. kan indgå i anskaffelsessummen for den faste ejendom. Det bemærkes herved, at værdien af selve ejendommen på tidspunktet for overdragelsen til investorerne var 246.180.000 kr., og at der ikke er grundlag for at antage, at de udgifter, der blev afholdt af H3 A/S, har medført en højere værdi af den faste ejendom. Beløbet på de 18.463.600 kr. må således i sin helhed anses for at vedrøre den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet.

Højesteret stadfæster herefter dommen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal K/S H1 ved investorerne betale 500.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.