Dokumentets metadata

Køb og salg af fast ejendom, helårsbolig anvendt som sommerbolig, administrativ praksis, arv

Skatterådet bekræftede, at en eventuel fortjeneste ved salg af en andel af en helårsejendom kunne ske skattefrit efter administrativ praksis for salg af en helårsbolig anvendt som sommerbolig. Spørger havde erhvervet ejendommen ved arv.

Spørgsmål:

1. Kan Skat bekræfte, at spørgers eventuelle fortjeneste ved salg af en andel af en ejendom er skattefri?

Svar:

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har sammen med sin bror og sin afdøde brors børn ejet ejendommen. Ejendommen er beliggende i nærheden af en fjord. Ejendommen er opført i 1903 eller 1904. Ejendommen er opført og anvendt som sommerbolig af den tidligere ejer.

Afstanden til spørgers helårsbolig er 10,2 km. Spørger har ejet 1/3 af ejendommen frem til 1. juli 2013, broderen ejede 1/3 og den afdøde brors børn ejede tilsammen 1/3. Pr. 1. juli 2013 har spørger overdraget sin tredjedel til sin bror. Den afdøde brors børn har ligeledes overdraget deres andel af ejendommen til spørgers bror. Spørgers bror anvender stadig ejendommen til fritidsbolig.

Ejendommen er erhvervet af spørgers forældre omkring 1927. Ejendommen blev på daværende tidspunkt anvendt som helårsbolig for familien.

Ved moderens død i 1992 arver spørger og spørgers 2 brødre ejendommen.

Ejendommen har vurderingsmæssig status som helårsbeboelse, men har af de 3 arvinger, alene været anvendt som sommerbolig.

Spørger flyttede til Danmark i 1994 og har ikke på noget tidspunkt haft helårsbeboelse på ejendommen.

Siden erhvervelsen ved arv i 1992 har de 3 arvinger på skift benyttet ejendommen som sommerbolig. Typisk i perioden 1. april til 1. oktober.

Ejendommen her et areal på over 1400 m2. Iflg. servitut fra tingbogen er ejendommen fredet.

Ifølge erklæring fra A kommune er det meddelt:

"Udtalelse

Det skal i den anledning meddeles at A Kommune ikke vil være sindet at meddele landzonetilladelse til udstykning af ejendommen med henblik på opførelse af selvstændig bebyggelse.

Begrundelse

Som begrundelse for udtalelsen skal det oplyses, at ejendommen er beliggende i landzone, og at der kræves landzonetilladelse til udstykning af en grund til selvstændig bebyggelse.

Ejendommen er ligeledes omfattet af strandbeskyttelseslinje.

I henhold til Kommuneplanen er ejendommen beliggende i det åbne land, og den indgår ikke i en landsby eller sammenhængende bebyggelse.

I henhold til Miljøministeriets vejledning om landzoneadministration bør der kun meddeles landzonetilladelse til udstykning og opførelse af nye boliger i det åbne land, når et byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område."

Ejendommen har ikke på noget tidspunkt været udlejet.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er spørgers opfattelse, at en eventuel avance ved afståelse af spørgers andel af ejendommen er skattefri, idet ejendommen har tjent som sommerbolig for spørger, jf. ejendomsavancelovens § 8.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørgers eventuelle fortjeneste ved salg af en andel af en ejendom er skattefri.

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

(...)

Praksis

TfS 1998,118 LR

En helårsbolig, der af ejeren alene havde været anvendt som feriebolig, kunne ikke afstås skattefrit. Boligen var erhvervet ved delvis gave fra moderen, som beboede ejendommen også efter erhvervelsen. Ligningsrådet kom frem til, at ejendommen ikke kunne afstås skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

SKM2013.380.BR

Byretten fandt, at en helårsbolig erhvervet ved arv kunne sælges skattefrit. Retten lagde vægt på, at sagsøgeren sammen med hendes søskende iværksatte værgemål for moderen med den hensigt at købe ejendommen af moderen, således at ejendommen kunne blive i familiens eje som feriested, at værdien af ejendommen ved arveudlægget skete til den lavest mulige værdi, at salget af ejendommen alene var begrundet i broderens jobsituation, samt at alle tre søskende var og stadig er bosiddende i Københavnsområdet.

Begrundelse

Ejendommen, er vurderet som helårsbolig, men er af spørger og de andre arvinger blevet anvendt som fritidsbolig siden 1992, typisk i perioden 1. april til 1. oktober.

Ejendommen har et samlet areal på over 1400 m2.

Ifølge erklæring fra A Kommune kan ejendommen ikke udstykkes. Ejendommen opfylder derfor arealkravene i forhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Spørger flyttede til Danmark i 1994 og har ikke på noget tidspunkt har haft helårsbeboelse på ejendommen. Ejendommen har således ikke tjent til bolig for spørger, og ejendommen kan hermed ikke omfattes af skattefritagelsen i "parcelhusreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Da ejendommen er vurderet som helårsbolig, opfylder ejendommen ikke kriterierne for at være omfattet af "sommerhusreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 2.

I TfS 1998,118 LR kunne en helårsbolig, der alene havde været anvendt som feriebolig af ejeren, ikke afstås skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Boligen var erhvervet ved delvis gave fra moderen, som beboede ejendommen også efter erhvervelsen.

Ligningsrådet tiltrådte i TfS 1998,118 LR, Birkerød Kommunes udtalelse om, at "fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, findes ej heller at kunne anvendes. Ejerens benyttelse af ejendommen til ferie- og weekendophold medfører ikke, at ejendommen får karakter af sommerhusejendom eller lignende. Ligningsrådet tilføjer, at det ikke er udelukket, at et helårshus kan afstås skattefrit efter "sommerhusreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis det dokumenteres, at huset er købt som og anvendt som sommerbolig.

Ifølge TfS 1998, 122 SKAT, som er Told -og Skattestyrelsens kommentar til TfS 1998,118 LR, fremgår det, at det er Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af § 8, stk. 2, hvis huset er købt og rent faktisk anvendt som sommerbolig.

I kommentaren fremgår det også, at det er Styrelsens opfattelse, at et helårshus, der købes som og anvendes som sådan, men som efterfølgende anvendes som sommerhus, ikke kan bringes ind under § 8 stk. 2. I de tilfælde hvor huset har tjent til (helårs)bolig for ejeren eller dennes husstand, er salget omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, idet ejeren har beboet det en del af ejerperioden.

Ifølge administrativ praksis kan ejendommen således alene være omfattet af skattefritagelse, hvis følgende to betingelser er opfyldt:

• Formålet med anskaffelsen af ejendommen er anvendelse til private fritidsformål, og
• Ejendommen rent faktisk har været anvendt til fritidsformål i hele ejertiden.

Hvis ejendommen er en sommerhusejendom eller lignende og hermed er direkte omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, gælder disse betingelser ikke, men begge betingelser skal være opfyldt, hvor der ikke er tale om en sommerhus ejendom eller lignende, og hjemlen til skattefritagelsen er i disse tilfælde den særlige administrative praksis.

I forhold til helårsboliger, der arves og efterfølgende anvendes af arvingerne til fritidsbolig, er udgangspunktet, at arvingerne ikke kan succedere i den afdødes anvendelse af boligen, men selv skal opfylde betingelserne i EBL § 8, stk., 1 eller stk. 2, eller administrativ praksis, for at kunne sælge en ejendom skattefrit.

Ved arv har arvingerne som udgangspunkt ikke erhvervet ejendommen med fritidsformål for øje, idet arven automatisk gør dem til ejere af ejendommen, hvis ejendommen ikke sælges i boet. Der vil derfor være en skærpet bevisbyrde for, at formålet med erhvervelsen af ejendommen er til private fritidsformål.

I SKM2013.380.BR fandt byretten, at en helårsbolig erhvervet ved arv kunne sælges skattefrit. Retten lagde vægt på, at sagsøgeren sammen med hendes søskende iværksatte værgemål for moderen med den hensigt at købe ejendommen af moderen, således at ejendommen kunne blive i familiens eje som feriested, at værdien af ejendommen ved arveudlægget skete til den lavest mulige værdi, at salget af ejendommen alene var begrundet i broderens jobsituation, samt at alle tre søskende var og stadig er bosiddende i Københavnsområdet. Retten fandt herefter, at sagsøgeren i tilstrækkeligt omfang havde sandsynliggjort, at hensigten med erhvervelsen var, at anvende ejendommen som fritidsbolig.

Spørger har ejet ejendommen sammen med sin bror og sin afdøde brors børn frem til 1. juli 2013. Spørgers ejerandel var 1/3. Ejendommen er erhvervet af spørgers forældre omkring 1927. Ved moderens død i 1992 arvede spørger og hendes 2 brødre ejendommen.

Det lægges ifølge spørgers oplysninger til grund, at spørger sammen med de andre arvinger siden 1992 har anvendt ejendommen til fritidsbolig. Det forhold, at spørger bor 10,2 km. fra ejendommen, ændre ikke på, at ejendommen må anses for at være anvendt til fritidsbolig for spørger, idet ejendommen er beliggende udenfor byen i nærhed af fjorden, mens spørgers helårsbolig er beliggende i byen.

Ejendommen vil efter overdragelsen til spørgers bror stadig blive anvendt til fritidsbolig for spørgers bror.

Ejendommen har således i 21 år været anvendt som fritidsbolig for spørger. Henset til den lange ejertid, samt at ejendommen i hele perioden efter overtagelsen har været anvendt til fritidsbolig for familien, anser SKAT den skærpede bevisbyrde for, at formålet med erhvervelsen har været private fritidsformål for at være løftet. Spørgers andel af ejendommen opfylder derfor begge betingelser for at være omfattet af administrativ praksis og kan derfor sælges skattefrit.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse