Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - omberegning af grundværdi - basisår

Ejendommens omberegnede grundværdi var ved omvurderingen pr. 1. oktober 2005 ansat med 2004 som basisår. Landsskatteretten ændrede denne afgørelse og ansatte ejendommens omberegnede grundværdi med 2003 som basisår.Det fulgte af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi for en ny ejendom, der var udskilt fra en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom) værdiansættes på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Under hensyntagen hertil fandt Landsskatteretten, at ejendommens omberegnede grundværdi skulle ansættes med 2003 som basisår, svarende til det basisår som var gældende for den ejendom, hvorfra den var udstykket. Det forhold, at ejendommen i henhold til vurderingslovens § 1, dagældende bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 og bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007 skulle vurderes i lige år, kunne ikke føre til et andet resultat.

Klagen vedrører ejendommens omberegnede grundværdi.

Ejendommens omberegnede grundværdi er ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2005 af vurderingsankenævnet ansat til:

Omberegnet grundværdi, 2004-niveau: 1.598.300 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrer vurderingsankenævnets afgørelse således, at ejendommens omberegnede grundværdi ansættes med 2003 som basisår og på baggrund af en områdepris på 808 kr.

Omberegnet grundværdi, 2003-niveau: 1.366.600 kr.

Sagens oplysninger

Ejendommen er en beboelsesejendom i 4 etager med 40 lejligheder. Ejendommen har et grundareal på 2.612 m2.

Ejendommen er vurderet første gang i 2005, i hvilken forbindelse SKAT i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, har omberegnet ejendommens grundværdi.

Omberegningen er ansat med 2004 som basisår og på baggrund af den for grundværdiområde nr. X, hvor den påklagede ejendom er beliggende, gældende etagemeterpris pr. 1. oktober 2004 på 945 kr.

Ejendommen er udstykket fra ejendommen Y1.

SKAT har ansat den omberegnede grundværdi i 2004-niveau således:

SKAT har på baggrund af en anmodning fra klageren og i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, i september 2008 genoptaget ejendommens omberegnede grundværdi i 2004-niveau, men har afslået at ændre ansættelsen.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Den af SKAT omberegnede grundværdi i 2004-niveau på 1.598.300 kr. er stadfæstet.

Ankenævnet anfører følgende:

"Repræsentanten har henvist til at SKAT har anvendt en forkert etagearealspris ved beregningen af den omberegnede grundværdi, idet der er henvist til en anden sag vedrørende Y2. Der er enighed om, at basisåret er 2004.

Nævnet har konstateret, at den ejendom repræsentanten henviser til på dagældende tidspunkt blev vurderet i ulige år, og derfor har basisår 2003. Nævnet har ligeledes konstateret, at etagearealprisen for 2004 er 945 kr., hvorfor nævnet stadfæster SKATs omberegnede grundværdi på 1.598.300 kr.

Nævnet har kontrolleret den omtalte ejendom Y3, og konstateret, at den - på samme made - som den i påstandsrevisionen nævnte ejendom Y2, har basisår 2003 ved omberegning af grundværdien.

Nævnet har gennemgået grundværdiområdet, og de forskellige ejendomme har forskellig basis år, alt afhængigt af, hvornår omberegningsårsagen i vurderingslovens § 33 stk. 16-18 er indtruffet.

Der er derfor ikke tale om, at andre ejendomme har en lavere etagearealpris for 2004 end 945 kr., idet de pågældende ejendomme har et andet basisår end den her påklagede ejendom, og derfor ikke er sammenlignelig."

Ved skrivelse af den 31. maj 2012 er yderligere anført følgende:

"Sagens materiale er tidligere fremsendt, men nævnet har nu behandlet klagen på nævnsmødet den 30. maj 2012, hvorfor følgende bemærkninger fremsendes.

Afgørelsen vedrørende ejendommen er påklaget med principiel påstand om, at der anvendes en etagearealpris på 808 kr. ved omberegning af grundværdien, subsidiært at den omberegnede grundværdi ansættes lavest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Advokatens anbringender går på en sammenligning med 2 andre ejendomme dels ejendommen beliggende Y2 og dels Y3.

Ejendommen Y2, er vurderet med benyttelseskode 31 - støttet andelsbolig 16 lejligheder, og ejendommen Y3 er vurderet med benyttelseskode 31 - støttet andelsbolig 32 lejligheder. Der er således tale om ejendomme, der vurderes i ulige år jfr. dagældende bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i ulige år, og hvilke der vurderes i lige år.

Klageejendommen Y1 er vurderet med benyttelseskode 0l - beboelsesejendom 40 lejligheder. Klageejendommen vurderes således i lige år jfr. dagældende bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i ulige år, og hvilke der vurderes i lige år og nugældende bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007 om, hvilke af landets faste ejendomme der vurderes i ulige år, og hvilke der vurderes i lige år.

Klageejendommen og de 2 ejendomme Y2 og Y3 ligger alle i vurderingskreds 02, grundværdiområde nr. X.

Områdedata for grundværdiområde nr. X er følgende:

Zonestatus: 1 Byzone

Plantype: C Boligområde med etagebebyggelse i byzone

Gen. plankode: 10 Boligområde

Spec. plankode: 20 Etagebyggeri

Vurderingsprincip: 2 Etagearealprincippet

Bebyggelsesprocent: 65,00

og priser /faktorer er ansat således:

Da klageejendommen er en lige ejendom, altså vurderes i lige år, skal den ansættes med den etagearealpris, der fremgår af grundværdiområdet for det lige vurderingsår, hvorimod de 2 andre ejendomme er ulige ejendomme, altså vurderes i ulige år, skal de ansættes med den etagearealpris, der fremgår af grundværdiområdet for det ulige vurderingsår.

SKAT tager til hver vurdering stilling til prisen i de forskellige grundværdiområder, idet der inden for hvert enkelt grundværdiområde kan være ejendomme, der vurderes i henholdsvis ulige og lige år.

De 2 ejendomme Y2 og Y3 er således almindeligt vurderet pr. 1. oktober 2003 og årsreguleret pr. 1. oktober 2004, hvorfor grundværdien for deres vedkommende ikke ansættes med etagearealpris for 2004 på 945, men derimod reguleres med den i bilag 1 til cirkulære nr. 2004-34 om regulering af grundværdier og ejendomsværdier pr. 1. oktober 2004, hvor reguleringssatsen for det daværende Vestsjællands Amt er 100, hvilket også er kommet til udtryk ved ejendommenes årsregulering, hvor ejendomsværdi og grundværdi er den samme i 2004 som ved den almindelige vurdering i 2003.

Ejendommen Y2, er ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2003 ansat med en ejendomsværdi på 14.800.000 kr. og en grundværdi på 915.400 kr., og ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 er ejendomsværdien 14.800.000 kr. og grundværdien 915.400 kr.

I forbindelse med skattestoppet sker der en regulering af grundskatteloftet for år 2004 på 5,5 %, hvilket giver en afgiftspligtig grundværdi på afrundet 965.700 kr., og da den aktuelle vurdering har en grundværdi på 915.400 kr., er det denne, der er anvendt som skattegrundlag.

Ejendommen Y3, er ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2003 ansat med en ejendomsværdi på 28.500.000 kr. og en grundværdi på 2.412.800 kr., og ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2004 er ejendomsværdien 28.500.000 kr. og grundværdien 2.412.800 kr.

I forbindelse med skattestoppet sker der en regulering af grundskatteloftet for år 2004 på 5,5 %, hvilket giver en afgiftspligtig grundværdi på afrundet 2.545.500 kr., og da den aktuelle vurdering har en grundværdi på 2.412.800 kr., er det denne, der er anvendt som skattegrundlag.

Klageejendommen Y1, er årsomvurderet pr. 1. oktober 2005, da det er en ny ejendom jfr. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, og den er ansat i 2004-priser jfr. vurderingslovens § 3, stk. 4, så den er ansat med en ejendomsværdi på 42.000.000 kr. og en grundværdi på 1.598.300 kr.

Klageejendommen har basisår 2004, og i forbindelse med skattestoppet sker der er regulering af grundskatteloftet for år 2005 på 4,7 %, hvilket giver en afgiftspligtig grundværdi på afrundet 1.673.400 kr. og da den aktuelle vurdering har en grundværdi på 1.598.300 kr., er det denne, der er anvendt som skattegrundlag.

Der kan på baggrund af ovenstående, således ikke foretages en sammenligning af de 2 ejendomme Y2 og Y3, og klageejendommen Y1."

Ejerens påstand og argumenter

Der er principalt nedlagt påstand om, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi i 2004-niveau skal anvendes en etagemeterpris på 808 kr.

Der er subsidiært nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi i 2004-niveau skal ansættes lavest muligt efter Landsskatterettens skøn.

Der er mest subsidiært nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi skal ansættes med 2003 som basisår.

Til støtte herfor er anført følgende:

"Klagers ejendom blev første gang vurderet i 2005, og der skal derfor ifølge vurderingslovens § 33, stk. 18 foretages en omberegning af grundværdien for 2005 til 2004-niveau, idet 2004 er basisår, hvilket der i øvrigt er enighed om.

Ejendommen er vurderet efter etagearealprincippet, og vurderingsankenævnet har opgjort den omberegnede grundværdi i 2004-niveau på baggrund af en etagearealpris på 945 kr.

Klager har heroverfor gjort gældende, at etagearealprisen i grundværdiområde nr. X, hvori klagers ejendom er beliggende, ikke var 945 kr. i 2004, men derimod 808 kr. Der er i den forbindelse henvist til ejendommene Y2 og Y3, der i grundværdispecifikationerne for både 2003 og 2004 var vurderet på baggrund af en etagearealpris på 808 kr.

Vurderingsankenævnet har afvist, at disse ejendomme skulle være sammenlignelige i relation til opgørelse af den omberegnede grundværdi, idet vurderingsankenævnet henviser til, at de pågældende ejendomme har basisår 2003, i modsætning til klagers ejendom, der har basisår 2004. Det bestrides imidlertid, at dette skulle være korrekt, idet de pågældende ejendomme ikke har basisår 2003, men derimod 2004 ligesom klagers ejendom.

For ejendom Y2 var grundværdien i 2003 915.423 kr. Det samme var den i 2004. Det er dermed helt åbenbart, at 2003 ikke kan være basisår, idet grundværdien for 2003 på 915.423 kr. med tillæg af reguleringsprocenten, jf. ejendomsskattelovens § 1, stk. 2, nr. 2 på 5,1 % er større end grundværdien i 2004 på 915.423 kr. 2003 kan derfor ikke være basisår.

Det samme gør sig gældende for ejendom Y3.

Der kan således ved opgørelsen af den omberegnede grundværdi for 2005 til 2004-niveau uden tvivl foretages en sammenligning med ejendom Y2 og Y3, hvorfor det fastholdes, at etagearealprisen i 2004-niveau var 808 kr.

Det fremgår da også klart af det skærmprint, der figurerer på side 13 i vurderingsankenævnets sagsfremstilling, at etagearealprisen i vurderingsåret 2004 var 808 kr., men at etagearealprisen for 2004 blot var blevet ændret til 945 kr. af SKAT den 1. juli 2007 tilsyneladende med tilbagevirkende kraft. Baggrunden herfor er ikke klager bekendt, men det gøres under alle omstændigheder gældende, at der ved omberegningen af grundværdien i nærværende sag ikke er hjemmel til at tage højde for denne i 2007 forhøjede 2004-etagearealpris, al den stund at genoptagelsesårene er 2005 og 2006.

Sammenfattende gøres der gældende, at der ved omberegningen ved vurderingen 2005 til 2004-niveau skal tages udgangspunkt i en etagearealpris på 808 kr. i stedet for 945 kr."

Ved skrivelse af den 8. juni 2012 er yderligere anført følgende:

"Vurderingsankenævnets udtalelse af 31. maj 2012 i ovennævnte sag giver ikke anledning til at ændre det i klagen anførte.

Hovedpunktet i vurderingsankenævnets argumentation er tilsyneladende, at der ikke kan ske en sammenligning med to ejendomme nævnt i klagen, idet grundværdien for disse i 2004 er baseret på en årsregulering og ikke en vurdering.

Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel til denne sondring, og der kan i den forbindelse henvises til SKM2011.1.HR analogt."

Ved skrivelse af den 15. juli 2012 er yderligere anført følgende:

"Som vi drøftede under telefonsamtalen, finder jeg det fortsat underligt, at de to ejendomme, som der er sammenlignet med, vurderes med etagearealprisen 808 kr. ved reguleringen 2004, når etagearealprisen det pågældende år er 945 kr. Der er dermed ved årsreguleringen for de to ejendomme sket en regulering med 0 % med den virkning, at klagers ejendom i 2004 står med en vurdering på 945 kr., mens de to andre ejendomme står med en vurdering på 808 kr. samme år.

Dog har jeg på baggrund af de fremsendte udskrifter noteret mig, at etagearealprisen i 2004 var 945 kr.

De to ejendomme, der i klagen er anført som sammenlignelige, er som drøftet vurderet i ulige år i modsætning til klagers ejendom, der er vurderet i lige år.

I grundværdiområdet ligger også ejendommen Y4, der ligesom klagers ejendom er vurderet i lige år og efter etagearealprincippet.

Denne ejendom er vurderet første gang i 1998. I 2003 udgjorde etagerealprisen 770 kr., mens den i 2004 udgjorde 945 kr. Da 770 kr. efter fremskrivning udgør mindre end 945 kr., har ejendommen 2003 som basisår.

Det samme skal derfor gøre sig gældende for klagers ejendom. Den omberegnede grundværdi for 2005 skal derfor være med 2003 som basisår."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, der er indsat ved lov nr. 1047 af 17. december 2002 som led i indførelsen af et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld, at når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages ved den almindelige vurdering eller en årsomvurdering efter lovens § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Den yderligere ansættelse træder ikke i stedet for den oprindeligt foretagne grundværdiansættelse, men er en omberegning af denne til brug for beregningen af grundskylden.

Landsskatteretten bemærker, at retten alene påkender konkrete afgørelser og således ikke er bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har haft indflydelse på, er vurderet.

For så vidt angår de af klageren anførte sammenligningsejendomme Y2 og Y3, skal Landsskatteretten dog bemærke, at ejendommene, der er vurderet som støttet andelsboligbyggeri, i henhold til vurderingslovens § 1 og dagældende bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 er vurderet i ulige år, hvorfor 2004 for deres vedkommende er et reguleringsår, jf. den tidligere vurderingslovs § 3A.

I et reguleringsår er der ikke foretaget en selvstændig vurdering, men alene en regulering under hensyn til den ændring i prisforholdene, der er sket siden den seneste almindelige vurdering, som ellers i det hele lægges til grund. Dette er baggrunden for, at der for de to ejendommes vedkommende er anvendt en områdepris på 808 kr., idet dette er områdeprisen for grundværdiområde nr. X pr. 1. oktober 2003.

For så vidt angår den af klageren nævnte højesteretsdom, SKM2011.1.HR , bemærkes det, at dommen ikke vedrører den i nærværende sag foreliggende tvist.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, at dersom den nye ejendom er udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages den yderligere ansættelse af grunden under hensyn til de for den udstykkede ejendom gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen Y1, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld.

Det for denne ejendom seneste år, hvor den faktiske grundværdi tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, er 2003. Det bemærkes, at ejendommen Y1, som følge af en reduktion af grundens størrelse, er årsomvurderet pr. 1. oktober 2003, hvormed der foreligger en faktisk vurdering af ejendommen.

Landsskatteretten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi skal ansættes med 2003 som basisår. Retten finder videre, at den for grundværdiområde nr. X gældende etagemeterpris pr. 1. oktober 2003 på 808 kr. skal lægges til grund for ansættelsen.

Landsskatteretten bemærker, at den omberegnede grundværdi herved ansættes med udgangspunkt i et ulige år, uagtet at ejendommen, der er en beboelsesejendom med flere end tre lejligheder, i henhold til vurderingslovens § 1, dagældende bekendtgørelse nr. 128 af 3. marts 2003 og bekendtgørelse nr. 814 af 26. juni 2007, skal vurderes i lige år. Retten finder imidlertid, at vurderingslovens § 33, stk. 18, udelukker et andet resultat.

SKAT, der har haft sagen til udtalelse, har i den anledning udtalt følgende:

"SKAT, Kompetencecenter Ejendomsvurdering skal erklære sig enig i, at den pr. 1. oktober 2005 ansatte omberegnede grundværdi får basisår 1. oktober 2003, svarende til basisåret for den ejendom, som klageejendommen er udstykket fra (Y1) jfr. vurderingslovens § 33, stk. 18.

SKAT er ligeledes enig i, at den omberegnede grundværdi i basisår 2003 ansættes med en etagemeterpris på 808 kr."

Ejendommens omberegnede grundværdi i 2003-niveau kan herefter ansættes således: