Dokumentets metadata

Sommerhusudlejning - regnskabsmæssig opgørelse af overskud - fradrag for el - periode ikke udlejet

Sagsøgeren ejede et sommerhus, der delvis anvendtes til udlejning. Sagsøgeren ønskede i medfør af ligningslovens § 15 O, stk. 2, fradrag for en forholdsmæssig del af de udgifter til el, der var forbrugt i perioder, hvor sommerhuset ikke havde været udlejet. Sagsøgeren begrundede dette med, at udlejningsfirmaet betingede sig, at sommerhusets swimmingpool ved begyndelsen af en udlejningsperiode skulle være opvarmet, hvorfor sagsøgeren havde udgifter til opvarmning af swimmingpoolen forud for udlejningsperioden.Retten udtalte, at der kan foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Dette indebærer, at el-udgifterne i udlejningsperioden kan fradrages. Derimod fandt retten ikke, at der er hjemmel til at fradrage el-udgifter i de perioder, hvor sommerhuset ikke er udlejet.Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

A
(selv)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv.fm. Mia Thulstrup Gedbjerg)

Afsagt af byretsdommer

Tina van Steen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 11. marts 2009, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren for indkomståret 2006 er berettiget til fradrag for en andel af el-udgifterne i den periode, hvor hans sommerhusejendom ikke var udlejet.

Sagsøgeren, A, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2006 skal nedsættes med 7.543 kr. vedrørende el-udgifter i sommerhuset ...

Sagsøgeren har subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2006 skal nedsættes med 4.735 kr. vedrørende el-udgifter i sommerhuset ....

Sagsøgeren har mere subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens skatteopgørelse for indkomståret 2006 skal hjemvises til skattemyndighederne med henblik på fastsættelse af skønsmæssige fradrag for eludgifter vedrørende sommerhuset ..., for perioderne, hvor sommerhuset ikke rent faktisk er udlejet.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 3. december 2008 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse

"...

Klagen vedrører fradrag for udgifter ved udlejning af fritidsbolig efter ligningslovens § 15 O, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster skattecenterets afgørelse vedrørende dette punkt.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede den 14. januar 2005 ejendommen .... Ejendommen er vurderet som en fritidsejendom med et grundtilliggende på 1.272 m2. Ejendommen anvendes såvel til udlejning som til privat anvendelse.

SKATs afgørelse

Udgift til udskiftning af kogeplade er ikke godkendt fradraget. Udgift til reparation af toilet, elkontakt og el i pool er godkendt med 1.748 kr. Udgift til forbrug af el er godkendt med 27.279 kr.

Kogeplade er en installation og dermed ikke fradragsberettiget, jf. afskrivningslovens § 15, stk. 4. Der er alene fradrag for udgift til vedligeholdelse af installationer. Reparation af toilet, elkontakt og el i pool kan fradrages forholdsmæssigt, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2. Uanset reparationen er sket i forbindelse med udlejningen godkendes udgiften alene forholdsmæssigt, idet udgiften ikke nødvendigvis er en følge af udlejningen, men en almindelig vedligeholdelsesudgift. Der godkendes 63,46% af udgiften. Udgift til el indgår i bruttolejeindtægt. Udgift til el kan fradrages med den del der vedrører udlejningsperiode, jf. ligningslovens § 15 O. Dvs. 63,46% af 42.985 kr. eller i alt 27.279 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har fremsat påstand om, at udgift til udskiftning af kogeplade godkendes fradraget med 4.130 kr., udgift til reparation af toilet, elkontakt og el i pool godkendes fradraget med 2.755 kr. og udgift til elforbrug godkendes fradraget med 34.822 kr. Subsidiært har klageren fremsat påstand om at der fradrag for nedslag i lejeindtægten.

Kogepladen blev ødelagt i forbindelse med udlejning uden det var muligt at få udgiften dækket af den pågældende lejer eller udlejningsbureauet. Udgiften er fradraget i medfør af ligningslovens § 15 O, stk. 2 om fradrag for udgifter direkte forbundet med udlejning. Ud over fradrag for udgiften til installation er klageren berettiget til fradrag for betydeligt krav om nedslag i lejeindtægten, når lejer ikke kunne lave mad. Udgift til fradrag for reparation af toilet, el-kontakt og el i pool kan fradrages i medfør af ligningslovens § 15 O, stk. 2, da udgifterne er afholdt i direkte forbindelse med udlejning. Der er ikke tale om opsat vedligeholdelse for udgifterne, idet kogepladen kun var knap et år gammel, og der for de øvrige udgifter ikke var foretaget fradrag for nyinstallation i det foregående år.

Vedrørende fradrag for el-udgifter er der selvangivet fradrag for udgifter direkte forbundet med udlejningen. Herudover er der fradraget en forholdsmæssig andel af eludgifterne, for den periode hvor ejendommen ikke var udlejet.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Efter ligningslovens § 15 O, stk. 2 kan udgifter, der er en direkte følge af udlejningen, fradrages i lejeindtægten. Landsskatteretten lægger til grund, at kogepladen, der efter det oplyste var ca. 1 år gammel, blev ødelagt i forbindelse med udlejningen, og at beløbet ikke har kunnet inddrives hos lejeren. Herefter godkender Landsskatteretten efter en konkret vurdering fradrag for udgift for lejerens skade på den udlejede ejendom efter omstændighederne med det fulde beløb. Udgift til reparation af toilet, elkontakt og el i pool anses for en udgift, der angår vedligeholdelsen af installationer i ejendommen. Efter omstændighederne finder Landsskatteretten efter en konkret vurdering ikke anledning til at godkende yderligere fradrag vedrørende dette punkt. Fradrag for eludgifter kan alene godkendes, såfremt udgiften hidrører direkte fra udlejningen, der er således ikke hjemmel i ligningslovens § 15 O, stk. 2 til fradrag for indirekte udgifter. Idet SKAT's opgørelse af den private anvendelse ikke er bestridt, stadfæster Landsskatteretten SKAT's ansættelse vedrørende dette punkt. Det af klageren anførte, kan ikke føre til andet resultat.

Herefter nedsætter Landsskatteretten SKAT's afgørelse vedrørende udgift til kogeplade med 4.130 kr. SKAT's afgørelse vedrørende udgift til reparation af toilet, el-kontakt, el i pool og el-udgifter stadfæstes.

..."

Sagsøgeren har på baggrund af oplysninger fra udlejningsbureauet foretaget en opgørelse af eludgifterne for 2006. Af opgørelsen fremgår bl.a., at sommerhuset var udlejet i 33 uger i 2006, og at der i de uger, hvor sommerhuset var udlejet i 2006, var et forbrug på 13.568 kwh. Af opgørelsen fremgår endvidere:

"...

..."

Det bemærkes, at sagsøgeren har anvendt en kwh-pris på 1,59, hvilket ifølge sagsøgeren er den gennemsnitlige pris for en kwh i 2006. Sagsøgeren har opgjort kravet i den principale påstand således:

Forklaringer

Sagsøgeren, A, har forklaret, at han købte sommerhuset beliggende ... pr. 1. februar 2005. Da han begyndte at kigge på sommerhuse, var han meget opmærksom på, at der var stor forskel på lejeindtægterne for et traditionelt sommerhus, et sommerhus med sauna og spa og endelig et luksussommerhus med bl.a. swimmingpool. Han kontaktede flere udlejningsbureauer og undersøgte lejeniveauet, ligesom han havde for øje, at der var en del forbrugsudgifter forbundet med et sommerhus med pool. Da han købte sommerhuset, var dette indgivet til udlejningsbureau. Han videreførte formidlingsaftalen, herunder en aftale om "lynudlejning". Dette indebar, at sommerhuset altid skulle stå klar til udlejning. Poolen skulle være 26 gr. varm, når lejerne ankom. Udlejningsbureauet har en medarbejder ansat, som tjekker temperatur m.v. i poolen før udlejning. Lejeindtægten for sommerhuset udgør i dag ca. 11.000 kr. om ugen i højsæsonen. Heraf får han selv 70%. Han valgte fra starten at foretage fradrag efter den regnskabsmæssige metode i ligningslovens §15 O, stk. 2. Han foretog dette valg ud fra en forventning om, at han var bedst tjent med dette. Han vidste dog ikke på forhånd, hvor meget sommerhuset kunne udlejes. Udlejningsbureauet aflæste elmåleren i forbindelse med hver enkelt lejeaftale. Det er udlejningsbureauets aflæsninger, der ligger til grund for opgørelsen i bilag 4. Han kontrollerede løbende, at udlejningsbureauets aflæsninger var korrekte. Ved beregningen af fradragsretten har han lagt til grund, at en kwh i 2006 kostede i gennemsnit 1,59 kr. Han er enig i, at den forholdsmæssige fordeling, som såvel SKAT som Landsskatteretten har anvendt ikke er korrekt.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand bl.a. anført, at han er berettiget til at fradrage en forholdsmæssig andel af eludgifterne i den periode, hvor sommerhusejendommen ikke har været udlejet. Ejendommens indtægtsgrundlag er baseret på den opvarmede swimmingpoolafdeling, som det i modsætning til et traditionelt sommerhus er nødvendig at have opvarmet konstant. Udlejningsbureauet kræver en konstant vandtemperatur på 26 gr. Sænkning af vandtemperaturen er kun mulig, såfremt huset ikke lejes ud i minimum 1 uge, idet en efterfølgende hævning af temperaturen til det krævede tager minimum 2-3 dage og samtidig er mere omkostningskrævende end ved en konstant temperatur. Sommerhuset er omfattet af en lynudlejningsaftale, hvorfor udlejningsbureauet med få dages varsel kan udleje huset. Det er således en forudsætning for lejeindtægten, at swimmingpoolen altid er opvarmet.

I henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 2, 3. punktum kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Under hensyn til kravene til opvarmning af poolen og sagsøgerens begrænsede råderet over ejendommen, må udgiften til el anses for direkte forbundet med udlejningen, hvorfor der er fradragsret for denne udgift.

Sagsøgte har i et påstandsdokument anført følgende til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand:

Der er ikke hjemmel til fradrag for eludgifter (eller andre forbrugsudgifter) vedr. den periode, hvor sagsøgerens sommerhusejendom ikke har været udlejet, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2, 3. pkt., hvorfra særligt skal fremhæves ordet "direkte".

Uanset at sagsøger af forskellige grunde - herunder muligheden for såkaldt "lynudlejning" - har set sig nødsaget til at anvende el til opvarmning af swimmingpool m.v. også uden for udlejningsperioderne, kan det ikke føre til fradragsret for eludgifter uden for udlejningsperioderne. Ifølge lejevilkårene må ejer da også selv afholde alle forbrugsudgifter uden for udlejningsperioderne, herunder såkaldt "mellemforbrug". Det kan ikke føre til et andet resultat, at lejerne har betalt en overpris for el i forbindelse med afregningen, og at sagsøgeren naturligvis er blevet beskattet af den betaling, som han rent faktisk har modtaget.

Rent faktisk udgør udgifterne til elforbrug i udlejningsperioderne kun 21.573 kr. Ifølge loven er sagsøgeren derfor kun berettiget til et fradrag for el-udgifter på dette beløb. Ved en fejl har sagsøgeren fået godkendt et fradrag for el-udgifter på 27.279 kr. - altså 5.706 kr. for meget, og dermed over 25% mere end det fradrag, som han er berettiget til ifølge loven. Da sagsøgeren således allerede ved kendelsen har opnået et fradrag, som er væsentligt større end det, som han er berettiget til, er det klart, at der ikke er grundlag for at give ham medhold i en påstand om yderligere fradrag for el-udgifter.

Sagsøgerens krav om yderligere fradrag er baseret på forkerte principper samt udokumenterede forudsætninger om årsforbrug. m.v.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det lægges som ubestridt til grund, at sagsøgeren ønsker fradrag efter den regnskabsmæssige metode, hvorfor hjemmelsgrundlaget er ligningslovens § 15 O, stk. 2. Det lægges endvidere som ubestridt til grund, at el-udgifter og andre forbrugsudgifter er omfattet af ligningslovens § 15 O, stk. 2, 3. punktum. Heraf fremgår, at der kan foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Dette indebærer, at el-udgifterne i udlejningsperioderne kan fradrages. Derimod finder retten ikke, at der er hjemmel til at fradrage el-udgifter i de perioder, hvor sommerhuset ikke er udlejet. Dette støttes af ligningsvejledning fra 1992, hvoraf fremgår at der kan fradrages udgifter direkte forbundet med udlejning, såsom udgifter til annoncering, mægler eller udlejningsbureau samt udgifter til lys og gas for udlejningsperioden.

Rent faktisk udgør udgifterne til elforbrug i udlejningsperioderne kun 21.573 kr. ifølge sagsøgerens egen opgørelse. Ifølge loven er sagsøgeren derfor kun berettiget til et fradrag for el-udgifterne på dette beløb. Ved en fejl har sagsøgeren fået godkendt et fradrag for el-udgifter på 27.279 kr. - altså 5.706 kr. for meget. Da sagsøgeren ved Landsskatterettens kendelse har opnået et fradrag, som er større end det, som han er berettiget til, er der ikke grundlag for at give sagsøgeren medhold i en påstand om yderligere fradrag for el-udgifter.

Der er ej heller grundlag for at hjemvise sagen til skattemyndighederne.

Som følge heraf tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Med hensyn til sagsomkostningerne bemærkes, at sagsøgte har haft udgifter til materialesamling med 317,00 kr.eksl. moms.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage til sagsøgte, Skatteministeriet, betale sagens omkostninger med 15.396,25 kr.