Dokumentets metadata

Hotelejerlejlighed - moms i forbindelse med udlejning og egen benyttelse - virksomhedsskatteordning - ejendomsværdiskat og skat i forbindelse med salg

Skatterådet har overfor en ejer af en hotelejerlejlighed afgjort, at lejligheden ikke kan indgå i virksomhedsordningen, da spørger har rådighed over lejligheden.Da spørgers udlejningsaktivitet ikke er momspligtig, og da spørger derfor ikke har fradragsret ved anskaffelse af lejligheden, skal spørger hverken beregne moms i de perioder, hvor spørger selv benytter lejligheden eller, hvor lejligheden ikke udlejes.Skatterådet finder tillige, at en eventuel gevinst ved salg af lejligheden bliver skattepligtig.Spørgsmålet om hvorvidt, der skal betales ejendomsværdiskat i den periode, hvor ejendommen lejes ud, afhænger af, om ejeren anvender ligningsloven § 15 O, stk. 1, 3.-5. pkt. (fastsat fradrag) eller den regnskabsmæssige opgørelse efter Ligningsloven § 15, O, stk. 2, (fradrag af faktiske udgifter). Skatterådet finder, at der skal betales ejendomsværdiskat, såfremt den skematiske metode efter ligningslovens § 15 O, stk1, 3-5. pkt. anvendes. Hvis derimod den regnskabsmæssige opgørelse efter ligningslovens § 15, stk. 2, anvendes, skal der ikke betales ejendomsværdiskat.Endelig finder Skatterådet, at der ikke skal betales markedsleje i de perioder, hvor spørger selv benytter sin lejlighed.

1. Kan regnskabet for ferielejligheden aflægges efter reglerne for virksomhedsskatteordningen?
2. Skal der betales moms af de egne benyttede uger i ferielejligheden?
3. Skal der betales moms af de ikke udlejede uger i ferielejligheden?
4. Er en eventuel gevinst ved senere salg skattepligtig?
5. Skal der betales ejendomsværdiskat for de uger, hvor lejligheden er udlejet og ikke er til rådighed for ejeren?
6. Skal der betales markedsleje, når lejligheden benyttes af ejer?

Svar

Spørgsmål 1, 2 og 3: Nej.

Spørgsmål 4: Ja.

Spørgsmål 5: Se sagsfremstilling.

Spørgsmål 6: Nej.

Forespørgslen vedrører køb af en lejlighed i X Søpark.

X Søpark er nybyggede ferielejligheder, der er bygget på grunde, hvor der i lokalplanen er forudbestemt at skulle ligge hotel og restauration. Derfor udlejes lejlighederne som hotelejerlejligheder og drives i overensstemmelse med Lov om restaurations- og hotelvirksomhed.

X Søpark består af 60 eksklusive ferielejligheder på 67m2, samt en centerbygning.

Købere af lejlighederne har op til 5 ugers brugsret til lejlighederne om året efter gældende regler.

Lejlighederne forventes at indbringe mere end kr. 50.000 i årlig leje, og derfor vil anser ejeren sig som momspligtig, og lejen bliver tillagt moms.

Formidler af lejlighederne sørger for rengøring mellem lejemål, samt opvarmning af ferielejlighedens opholdsrum indtil lejer har ret til indflytning.

Der foretages særskilt afregning af el med hver lejer, hvorimod vand er indregnet i ejerens nettoudlejningsbetaling.

Formidler af lejlighederne forestår markedsføring, og betaler enhver omkostning hertil. Samtidig tilbyder formidler pakkerejser og miniferier for at skabe flest mulige ferieophold i lejligheden.

Ejerne af ferielejlighederne er medlemmer af X Søpark ejerforening.

Spørger ønsker at købe en ferielejlighed i X Søpark, under forudsætning af besvarelse af ovenstående spørgsmål. Der er således endnu ikke foretaget anden disposition end indhentning af salgsopstilling og andre relevante oplysninger.

Umiddelbart efter modtagelsen af det bindende svar vil spørger gennemføre køb af ferielejlighed afhængig af spørgsmålenes udfald.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Lejligheden ønskes drevet som virksomhed, med brugsret i 5 uger om året. De sidste 47 uger fraskrives al ret til brug af lejligheden privat. Ved benyttelse af forholdsmæssige fradrag for udgifter, foretages kun fradrag for 47/52 af årets samlede udgifter - svarende til den del af året, der har været drevet virksomhed i ferielejligheden. De sidste 5 uger fradrages ikke udgifter, og lejligheden har ingen omsætning, og ingen indtægter.

Spørgsmål 1

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Ja.

Ejerne af lejlighederne bidrager som hovedregel til udøvelsen af hoteldrift. Derfor er den enkelte ferielejlighed momsregistreret. Ejerne af ferielejlighederne køber derfor en andel/anpart af selve hoteldriften, hvilket kan forsvare, at ferielejlighederne kan aflægges efter reglerne i virksomhedsskatteordningen.

Samtidig står formidleren for rengøring, udlejning samt markedsføring, og alle lejlighederne markedsføres under en annonce/ kampagne m.v.

Herudover er lejlighederne som tidligere nævnt bygget på en grund, hvor der i lokalplanen er forudbestemt at skulle ligge hotel og restauration. Lejlighederne har derfor større lighed med hoteldrift, end de har med sommerhuse og lignende, og bør derfor kunne aflægges efter reglerne i virksomhedsskatteordningen.

Spørgsmål 2

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Nej.

Ved benyttelse af ferielejligheden privat foreligger der ikke en momspligtig omsætning, idet der ikke foreligger pengemæssige transaktioner. Ejerne fraskriver sig brugsretten over lejligheden i 47 uger om året, og i disse 47 uger er lejligheden udelukkende virksomhed. I de sidste 5 uger er lejligheden privat, og derfor kan der ikke fratrækkes udgifter svarende til 5/52, hvorimod der heller ikke bør pålægges moms på egne benyttede uger.

De 5 uger bør ikke anses for værende en indtægt, idet der ikke fratrækkes udgifter, og der bør ligeledes ikke pålægges moms.

Spørgsmål 3

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Nej.

Som udgangspunkt pålægges en virksomhed moms af den faktiske omsætning, hvilket ferielejligheden også bør. Ved momspligtig indtægt i hoteldriften bør den faktiske omsætning som hotellejligheden har i udlejningsperioden lægges til grund. Derfor bør der kun pålægges og beregnes moms af de udlejede uger.

Spørgsmål 4

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Nej.

Lejligheden har været anvendt til privat benyttelse 5 uger om året. I henhold til Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhusreglen) skal fortjeneste opnået ved afståelse af ejendomme benyttet privat ikke medregnes til skattepligtig indkomst. Et senere salg bør derfor være skattefrit, og eventuelle tab ligeledes ikke fradragsberettigede.

Spørgsmål 5

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Nej.

Der bør kun betales ejendomsværdiskat i det omfang, hvor ejeren har brugsret over lejligheden. Dette kommer sig af, at ejendomsværdiskatten betales af folk, der selv benytter sin bolig, og ejeren benytter kun ferielejligheden 5 uger om året.

Der bør derfor ikke opkræves ejendomsværdiskat på de ikke udlejede uger, idet ejer har fraskrevet sig brugsretten.

Spørgsmål 6

Spørgsmålet skal efter spørgers opfattelse besvares: Nej.

I de 5 uger om året, hvor lejligheden benyttes af ejer, bør lejligheden ikke anses som værende virksomhed, idet der bør betales ejendomsværdiskat, og idet ejeren ikke som udgangspunkt har krav på fradrag for udgifter. Derfor bør ejer ikke betale markedsleje af de 5 ugers råderet om året.

Spørger har ikke indsendt bemærkninger til sagsfremstillingen.

Spørgsmål 1

Aktiver, der både benyttes til private og erhvervsmæssige formål, kan som hovedregel ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 1. pkt. Dog kan den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendomme med ejerboligfordeling indgå i ordningen, ligesom ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 3, nr. 6-8, indgår med den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for ejeren, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt.

For så vidt angår udlejning af fritidshuse m.v., herunder hotellejligheder, betyder reglen i virksomhedsskattelovens § 1,stk. 3, 1. pkt., at ejendommen alene kan indgå i virksomhedsordningen, såfremt ejendommen anses for anvendt til udelukkende erhvervsmæssige formål. Ifølge praksis, som beskrevet i Ligningsvejledningen 2007-2, afsnit E.G.2.1.6.1 , indebærer dette krav, at ejeren har været afskåret fra at benytte ejendommen privat i hele den periode, hvor der ikke er sket udlejning.

Idet ejendommen ikke ses omfattet af de nævnte undtagelser i virksomhedsskattelovens § 1, stk. 3, 2. og 3. pkt., og idet spørger har rådighed over ferielejligheden i en del af året, kan lejligheden således ikke indgå i virksomhedsordningen.

SKAT indstiller derfor til Skatterådet, at der svares nej.

Spørgsmål 2 og 3

Omfattet af momspligten er varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse af merværdiafgiftsloven (lovbekendtgørelse nr. 966 af 14. oktober 2005) i det følgende omtalt momsloven. Efter denne bestemmelse er udlejning som udgangspunkt en momspligtig aktivitet.

I henhold til momslovens § 5, stk. 2, sidestilles udtagning af varer og ydelser med levering mod vederlag, når disse varer og ydelser tages i anvendelse til formål som nævnt i § 42, stk. 1 og 3, såfremt der er opnået fuld eller delvis fradragsret ved indkøb, fremstilling m.v. af de pågældende varer og ydelser.

Momslovens udtagningsregler finder således anvendelse, når en vare eller ydelse anvendes til formål, hvor der ikke kan opnås momsfradragsret (fx til bolig for indehaveren eller som feriehjem for virksomhedens ansatte) under forudsætning af, at der ved anskaffelsen er opnået fuld eller delvis fradragsret.

Det skal således for det første undersøges, om der er opnået fradragsret ved anskaffelsen af lejligheden. Er der opnået fradragsret, skal det derefter undersøges, om lejligheden tillige anvendes til formål, for hvilke der ikke er fradragsret.

Spørgers aktivitet med udlejning af lejligheden anses for omfattet af bestemmelsen om momsfritagelse i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, jf. tilsvarende sag SKM2007.240.SR .

Udlejning af fast ejendom er fritaget for moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8. Momslovens regler i § 51, stk. 1, åbner op for muligheden for at blive frivillig momsregistreret bl.a. i forbindelse med erhvervsmæssig udlejning.

Det er SKATs opfattelse, at eftersom ferielejligheden for det første anvendes til boligformål og eftersom for det andet ejeren har en privatbenyttelsesret som i dette tilfælde, kan udlejningen ikke karakteriseres som erhvervsmæssig udlejning, hvormed der ikke kan opnås tilladelse til momsregistrering for udlejningen.

Allerede fordi spørger, der ikke driver momsregistreret virksomhed, ikke har fradragsret for moms af udgifter afholdt i forbindelse hermed, finder udtagningsreglerne ikke anvendelse.

Spørger skal således ikke beregne moms i forbindelse med egen benyttelse af lejligheden, hvormed SKAT indstiller til Skatterådet, at spørgsmål 2 besvares nej.

I henhold til ovenstående skal spørger heller ikke beregne moms for de perioder, hvor lejligheden ikke udlejes. SKAT indstiller derfor til Skatterådet, at spørgsmål 3 besvares nej.

Spørgsmål 4

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, medregnes som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. § 1 i ejendomsavancebeskatningsloven.

I henhold til § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Reglerne gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. § 8, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

For at reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kan anvendes, kræves det, at der er tale om sommerhusejendomme eller lignende.

Parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og stk. 2, fandtes tidligere i lov om særlig indkomstskat m.v. § 2 A, stk. 1 og stk. 2.

Hverken forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven eller til lov om særlig indkomstskat m.v. indeholder en afgrænsning af, hvilke typer ejendomme, der er omfattet af henholdsvis stk. 1 og stk. 2.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar til en ligningsrådsafgørelse udtalt, at der er styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Der er her tale om en hotelejerlejlighed beliggende på Bornholm, som bl.a. sælges som alternativ til et sommerhus.

Hvorvidt hotelejerlejligheden vil kunne omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, afhænger af, jævnfør ovenstående, om ejerlejligheden er købt med henblik på anvendelse som sommerbolig, og om lejligheden rent faktisk også er anvendt som sommerbolig.

SKAT er imidlertid af den opfattelse, at hotelejerlejligheden er købt som investeringsobjekt og det kun har været en biting, at de anvendes af ejeren til overnatning.

Der er efter SKATs mening derfor ikke hjemmel til at fritage ejerlejligheden for avancebeskatning.

Det indstilles at svare bekræftende til at en eventuel gevinst ved senere salg er skattepligtig.

Spørgsmål 5

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 betaler ejeren kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom, som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4 efter ejendomsværdiskatteloven i stedet for skat af lejeværdi af egen bolig i egen ejendom efter Statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Det følger af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1, at ejendomsværdiskatten bl.a. omfatter ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed. Der er derfor efter SKATs opfattelse hjemmel i ejendomsværdiskattelovens § 1, jf. § 4, nr.1, til at beskatte boligværdien af lejlighederne med ejendomsværdiskat.

Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2, 2. punktum, at ved hel eller delvis udleje af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, 3.-5. pkt., eller § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt. eller § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt. ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes.

I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter §§ 5-10 med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2, 3. pkt.

I de perioder, hvor ejendommen står tom, er den ikke udlejet, og der skal derfor efter SKATs mening betales ejendomsværdiskat.

Det fremgår også af Ligningsvejledningens afsnit A.G.1.1 , at det er udgangspunktet, at ejendomsværdiskat betales, hvad enten den pågældende har gjort brug af sin beboelsesret eller ej.

Endvidere fremgår det af Ligningsvejledningens afsnit A.G.1.2 , at den eksisterende praksis (fra lejeværdireglernes tid) for, hvornår en ejendom med 1 eller 2 selvstændige lejligheder beskattes som en udlejningsejendom, ikke ændres. Således anses eksempelvis udleje af værelser i en helårsbolig, eller periodevis udleje af et sommerhus ikke som erhvervsmæssig udlejning, når ejeren selv benytter helårsboligen eller sommerhuset. Ejeren skal i dette tilfælde betale ejendomsværdiskat.

Da det fremgår af spørgsmålet, at ejeren i forbindelse med udlejning forudsættes at anvende den regnskabsmæssige opgørelse af overskud, og derfor hverken ligningslovens § 15 O, stk. 1, 3.-5. pkt. , ligningslovens § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt. eller ligningslovens § 15 P, stk. 2, 3.-5.pkt. vil ejendomsværdiskatten blive nedsat med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 2.

Derfor indstilles det, at svaret på spørgsmålet om der skal betales ejendomsværdiskat i den periode, hvor ejendommen lejes ud, afhænger af, om ejerne anvender ligningsloven § 15 O, stk. 1, 3.-5. pkt. eller den regnskabsmæssige opgørelse efter Ligningsloven § 15, O, stk. 2.

Såfremt den skematiske metode efter ligningslovens § 15 O, stk1, 3-5. pkt. anvendes, skal der betales ejendomsværdiskat. Hvis derimod den regnskabsmæssige opgørelse efter ligningslovens § 15, stk. 2 anvendes, skal der ikke betales ejendomsværdiskat.

Spørgsmål 6

De grundlæggende regler om lejeindtægt og fiktiv lejeværdi findes i statsskattelovens § 4, litra b, i henholdsvis førte og andet punktum "bortforpagtning eller udleje af urørligt gods" samt "lejeværdi af bolig i den skattepligtiges egen ejendom."

I de perioder, hvor ejendommen lejes ud, er lejeindtægterne skattepligtig efter Statsskattelovens § 4b.

I de perioder, hvor ejeren benytter sin egen ejendom eller har den til rådighed, betales boligværdi af egen ejendom efter statsskattelovens § 4 b. Ifølge ejendomsværdiskattelovens § 1 betaler ejeren ejendomsværdiskat i stedet for lejeværdi af egen bolig i egen ejendom.

Det indstilles at svare, at der ikke skal betales markedsleje i de perioder, hvor spørger selv benytter sin lejlighed.

Skatterådet har på mødet den 19. juni 2007 truffet afgørelse i overensstemmelse med SKATs indstilling og begrundelse.