Dokumentets metadata

Tofamilieshus ejet i sameje - overskud af ejendom

For en ejendom, der var ejet i sameje af klageren og hans svigersøn, skulle klageren kun beskattes af den del af ejendommens overskud, som kunne henføres til den lejlighed, som han havde haft rådighed over. Indtægter og udgifter som følge af, at klagerens samejer havde udnyttet brugsretten til sin lejlighed i ejendommen til at foretage udlejning, fandtes ikke at skulle medføre ændring i den del af ejendommens overskud, som klageren skulle beskattes af. Klageren skulle derfor beskattes af egen lejeværdi opgjort på grundlag af den del af ejendommens værdi, som ved ejendomsvurderingen var blevet henført til den lejlighed, som han havde haft rådighed over, jf. ligningslovens § 15 I samt punkt 10.4.10 i cirkulære nr. 72 af 17. april 1996. Klageren kunne ved opgørelsen af overskuddet for sin del af ejendommen foretage standardfradrag, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 4.

A klager for indkomståret 1998 over, at skatteankenævnet har forhøjet hans selvangivne overskud af ejendom med 11.630 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren i lige sameje med sin svigersøn ejer en ejendom i X, der er vurderet som et tofamilieshus. Ejendomsværdien og ejerboligværdien var pr. 1. januar 1998 ansat til henholdsvis 670.000 kr. og 459.100 kr. I 1990 fraflyttede svigersønnen lejligheden på 1. sal, hvorefter denne blev udlejet som lejlighed. Lejeindtægten ved udlejningen udgjorde 39.000 kr. i 1998. Klageren, som fortsat bebor stuelejligheden, har ikke modtaget nogen del af lejeindtægten.

Af en den 23. juni 2000 underskrevet aftale mellem klageren og svigersønnen fremgår bl.a. følgende:

”Aftale mellem B og C i forbindelse med køb af ejendom i X i fællesskab med hver 50 % ejerandel.

Det aftaltes i 1986, da handelen blev indgået, at B ønskede at bebo lejligheden på 1. sal, da denne var lige til at flytte ind i, og at A kunne disponere over stuelejligheden.

Man aftalte også, at hver ejer selv istandgjorde og vedligeholdt sin lejlighed nu og fremover.

Vi aftalte også fordeling af bygninger, således:

Til 1. sals lejligheden hører overloft samt lade og trappeopgang.

Til stuelejligheden hører kælder samt vaskehus og indgang (bagdør) i gården.

Man aftalte også, at hver ejer selv istandgjorde og vedligeholdt sin lejlighed nu og fremover.

Aftalen gik også ud på, at hver ejer indsætter lige store andele pr. md. til samtlige fællesudgifter. (50 % til hver) som terminsydelser/varme/ejendomsskat/vand/forsikringer/fælles vedligeholdelse.

Kreditforeningslån blev også overtaget/optaget med 50 % til hver og betalingsservice kører på samme måde.

Endvidere gav vi forkøbsret til den andens ½ part ved eventuel salg.

Det bemærkes, at stuelejligheden var i en forfærdelig stand og blev kraftigt renoveret for A's regning. Dette kunne kun lade sig gøre, fordi A havde anden bolig i perioden og kunne vente med at bebo lejligheden til ca. maj 1986.”

For indkomståret 1998 har klageren selvangivet en procentvis opgjort lejeværdi for stuelejligheden på 6.182 kr., hvorimod der ikke er medregnet andel af lejeindtægten fra udlejningen af ejendommens 1. sal.

Skatteankenævnet har ved den påklagede ansættelse for indkomståret 1998 forhøjet kapitalindkomsten med 11.630 kr. vedrørende overskud af ejendommen.

Nævnet har herved bl.a. henset til, at klageren i henhold til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, og ligningslovens §§ 15 A – 15 I skal medregne andel af lejeindtægten ved udlejning af ejendommens 1. sal. Nævnet har i afgørelsen lagt vægt på, at klageren ejer en ideel andel på 50 % af ejendommen, at den påståede mundtlige aftale først er fremkommet efter, at nævnet har afsagt kendelse den 13. juni 2000, og at dokumentationsværdien af den påståede aftale dermed svækkes. Der er endvidere lagt vægt på, at nævnet har fundet det betænkeligt at lægge vægt på en påstået mundtlig aftale nedfældet på papir i brev af 23. juni 2000, navnlig når der er gået over 14 år efter, at aftalen angiveligt skulle være indgået, og at den interne aftale om benyttelse og brugsret ikke kan tillægges skattemæssig betydning, da aftalen ikke vedrører ejerforholdet og dermed ikke indkomstopgørelsen.

Nævnet har herefter opgjort overskuddet af ejendommen til 17.812 kr. således:

Endelig har nævnet anført, at klageren ikke kan støtte ret på forventningsprincippet, idet han ikke har modtaget en positiv tilkendegivelse vedrørende sagens specifikke forhold. Endvidere har nævnet ikke fundet, at det forhold, at skattemyndigheden ikke har afkrævet skriftligt materiale om sagens specifikke forhold, kan give klageren en retsbeskyttet forventning.

Klagerens advokat har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at den påklagede ansættelse for indkomståret 1998 nedsættes til det selvangivne.

Advokaten har til støtte herfor bl.a. gjort gældende, at klageren ikke skal medregne lejeindtægt for ejendommens 1. sal, idet ejerne af ejendommen har indgået en aftale om, at de hver især har rådighed over en etage i ejendommen, således at ejerne har opdelt ejendommen mellem dem. Denne aftale om opdeling af ejendommen er mundtlig, og har været håndhævet i alle årene. Skattemyndighederne har behandlet klageren og samejeren i overensstemmelse med deres aftale frem til skatteåret 1998. Der kan således ikke skiftes beskatningsprincip uden grund. Det er korrekt, at den mundtlige aftale blev nedfældet på skrift den 23. juni 2000, men ejerne havde ikke grund til at have en skriftlig aftale, når en mundtlig aftale blev efterlevet af ejerne i praksis. Den mundtlige aftale var for ejerne lige så god som en skriftlig aftale.

Skattemyndighederne har vurderet de enkelte lejligheder hver for sig til ejendomsværdi. Såfremt man mente, at der var tale om et I/S, burde ejerne ved formueansættelsen blive godskrevet 50 % af den samlede ejendomsværdi og ikke værdien af de enkelte lejligheder. Ved selv at have sat værdien på de enkelte lejligheder og tilordnet disse værdier til de enkelte lejere, i stedet for at betragte hele bygningen som et I/S med en fast ideel ejerandel, har kommunen valgt at godkende parternes faktiske aftale og handlet i overensstemmelse hermed. Endelig har klageren ikke modtaget nogen del af huslejen for den anden lejlighed.

Landsskatteretten skal udtale:

Indledningsvis finder retten af de af skatteankenævnet anførte grunde, at klageren ikke er bibragt en retsbeskyttet forventning om, at overskuddet af ejendommen skal opgøres i overensstemmelse med det af klageren selvangivne.

Herefter lægger retten ved sagens afgørelse til grund, at klageren og hans svigersøn i forbindelse med købet af ejendommen i 1986 indgik en mundtlig aftale om benyttelse af ejendommen m.v. med det indhold, som fremgår af den skriftlige aftale underskrevet den 23. juni 2000, således at klageren i indkomståret 1998 havde eksklusiv brugsret til lejligheden i stuen, medens svigersønnen havde eksklusiv brugsret til lejligheden på 1. sal. Der er herved særligt henset til, at klageren og hans svigersøn i ejertiden ifølge det oplyste har disponeret over ejendommen i overensstemmelse med den skriftlige aftales indhold, idet klageren har beboet lejligheden i stuen, og da svigersønnen har beboet henholdsvis udlejet lejligheden på 1. sal. Det er således ikke tillagt afgørende betydning, at den skriftlige aftale først er underskrevet og fremlagt for de stedlige skattemyndigheder efter, at skatteankenævnet afsagde kendelse den 13. juni 2000.

Retten finder på denne baggrund, at klageren kun skal beskattes af den del af ejendommens overskud, som kan henføres til den lejlighed, som han har haft rådighed over. Indtægter og udgifter som følge af, at klagerens samejer har udnyttet brugsretten til sin lejlighed i ejendommen til at foretage udlejning, findes ikke at skulle medføre ændring i den del af ejendommens overskud, som klageren skal beskattes af. Klageren skal derfor beskattes af egen lejeværdi opgjort på grundlag af den del af ejendommens værdi, som ved ejendomsvurderingen er blevet henført til den lejlighed, som han har haft rådighed over, jf. ligningslovens § 15 I samt punkt 10.4.10 i cirkulære nr. 72 af 17. april 1996. Klageren kan ved opgørelsen af overskuddet for sin del af ejendommen foretage standardfradrag, jf. ligningslovens § 15 J, stk. 4.

Overskuddet af klagerens del af ejendommen kan herefter opgøres således:

Den påklagede afgørelse ændres derfor i overensstemmelse med klagerens påstand.