Dokumentets metadata

Moms - ejerlejligheder - feriepark - byggeri på egen grund med henblik på salg - egen eller fremmed regning

Skatterådet fandt, at ejerlejligheder ved anvendelsen af momslovens regler om byggemoms skal anses for særskilte, selvstændige faste ejendomme. Når ejerlejligheder - f.eks. i rækkehus-/etagebyggerier - har fundament til fælles med andre ejerlejligheder, indebærer det, at ejerlejligheder, for hvilke der er indgået bindende aftale om salg inden byggeriets påbegyndelse (støbning af det fælles fundament) skal behandles om reglerne om byggeri for fremmed regning, medens ejerlejligheder, hvor den bindende aftale om salg først er indgået efter byggeriets påbegyndelse, skal behandles efter reglerne om byggeri for egen regning. Pilotering kunne ikke sidestilles med støbning af fundament.

Der var stillet følgende spørgsmål:

1. Skal alle ferieejerlejligheder i projektet momsmæssigt anses for opført for egen regning, når støbning af fundamentet til det første hus er påbegyndt, inden der er indgået bindende aftale om salg af nogen af ferieejerlejlighederne?

2. Hvis nej til spørgsmål 1, skal alle ferieejerlejlighederne i det enkelte hus anses for opført for egen regning, når støbning af fundamentet til huset er påbegyndt, inden der er indgået bindende aftale om salg af den første af ferieejerlejlighederne i huset?

3. Hvis nej til spørgsmål 1, skal den enkelte ferieejerlejlighed i huset fortsat anses for opført for egen regning, når støbning af fundamentet til huset er påbegyndt, inden der er indgået en bindende aftale om salg af denne ferieejerlejlighed - også selv om andre lejligheder i huset er solgt, før støbning af fundamentet er påbegyndt?

4. Skal pilotering i nærværende sag sidestilles med påbegyndelse af støbning af fundamentet?

Svar

ad. 1: Nej

Ad. 2: ja

Ad. 3: Ja

Ad. 4: Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Det overvejes at etablere en feriepark med op til 117 ferieejerlejligheder. Der opføres 40 fritliggende huse i 2½ etage. I hvert hus etableres 3 - 4 ejerlejligheder.

Byggeriet forventes gennemført i løbet af 2006/2007

Der opføres hverken svømmebad eller restaurant/reception i forbindelse med ferieparken.

Ejerlejlighederne forventes solgt til forskellige ejere, der skal anvende ejerlejlighederne til fritidsformål og eventuel udlejning.

Det er tanken, at de 40 huse skal opføres på ét matrikelnummer, som efterfølgende udstykkes i ejerlejligheder. Evt. sker der en underopdeling i 6 matrikelnumre, inden der sker udstykning i ejerlejligheder.

I forbindelse med opførelsen er det nødvendigt at udføre et stort piloteringsarbejde. Denne pilotering er efter det oplyste en integreret del af fundamentet. For hver blok på 3 huse skal der bankes 33 betonpæle 12 - 14 meter ned i jorden. Der er tale om betonpæle med en tykkelse på 25 cm x 25 cm. På de nedbankede pæle sker den egentlige støbning af randfundamentet, hvorpå husene skal opføres.

Piloteringsarbejdet koster ca. 95.000 kr. pr. hus med 3 lejligheder.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgsmål 1, egen regning, hele projektet:

X feriepark ønskes opført efter de momsregler, der gælder for opførelse for egen regning.

For at kunne anvende disse momsregler er det afgørende, at byggeriet er påbegyndt, inden der er indgået en bindende aftale om salg af ferieejerlejligheden/den faste ejendom.

Det fremgår af Momsvejledningen, at et byggeri anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet er påbegyndt.

I X feriepark opføres ca. 40 fritliggende huse i 2½ etage. Det forventes, at der kun er tale om ét matrikelnummer på det tidspunkt, hvor fundamentet støbes til det første hus.

Byggeriet forventes påbegyndt, inden der indgås bindende aftale om salg af den første ejerlejlighed. Efterfølgende kan der dog opstå situationer, hvor det vil være hensigtsmæssigt at indgå bindende aftale om salg af en ejerlejlighed, inden fundamentet til det hus, hvor denne ejerlejlighed er placeret, er støbt.

Opførelsen af de 117 ejerlejligheder anses for ét byggeprojekt på ét matrikelnummer. Det er derfor vores vurdering, at blot fundamentet er påbegyndt støbt til ét af husene, så kan alle ejerlejligheder sælges efter momsreglerne for byggeri for egen regning. Efter støbning af soklerne vil der efterfølgende ske opdeling i ejerlejligheder. Det forventes, at ejerlejlighederne sælges til forskellige ejere.

Bemærkninger til sagsfremstilling og SKATs indstilling - ad spørgsmål 1):

Ved andelsboligbyggeri er der dog stadig tale om opførelse for egen regning, når blot støbning af soklen til ét af husene er påbegyndt, inden der indgås aftale med andelsboligforeningen.

På tilsvarende måde må det her være tilstrækkeligt, at støbning af ét af husene er påbegyndt i nærværende feriepark

Spørgsmål 2, egen regning, pr. hus:

Hvis spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, ønskes SKATs stillingtagen til, om ferieejerlejlighederne i et af husene anses for opført for egen regning, hvis støbning af fundamentet til dette hus er påbegyndt, inden der er indgået en bindende aftale om salg af den første af husets ferieejerlejligheder.

Spørgsmål 3, egen regning, pr. lejlighed:

Hvis spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, ønskes endvidere SKATs stillingtagen til, om byggeri for egen regning skal vurderes samlet på grundlag af tidspunktet for salget af den første lejlighed i huset, eller om det skal ske særskilt på grundlag af tidspunktet for salget af den enkelte ferieejerlejlighed.

Spørgsmål 4, pilotering:

Ved X feriepark er det nødvendigt med et stort piloteringsarbejde, inden der kan støbes fundamenter.

For at momsreglerne vedrørende byggeri for egen regning kan anvendes, er det en forudsætning, at byggeriet er påbegyndt, inden der indgås en bindende aftale om salg. Det fremgår af Momsvejledningen, at et byggeri anses for påbegyndt, når støbningen af fundamentet er påbegyndt.

I denne situation, hvor piloteringen er en nødvendig og integreret del af fundamentet, er det vores opfattelse, at byggeriet skal anses for påbegyndt på tidspunktet for piloteringsarbejdets påbegyndelse. Der skal udføres piloteringsarbejder, der koster ca. 95.000 kr. pr. hus.

Bemærkning til sagsfremstilling og SKATs indstilling - ad spørgsmål 4):

Det er repræsentantens opfattelse, at det ved bedømmelsen af, om der er tale om opførelse af fast ejendom for egen regning, er vigtigt, at sælgeren har løbet en risiko for ikke at kunne sælge ejendommen. Derfor er det fastslået i HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD af 12. december 1994, at støbning af soklen i disse tilfælde er et godt skæringstidspunkt.

I nærværende byggesag er der dog ofret mange penge af sælgeren, inden det er muligt at støbe soklen. Piloteringen er en meget omkostningsbelastet del af byggeprocessen og langt dyrere end støbning af soklen samtidig med, at denne fastlægger husets placering. Det bør ikke altid være støbning af soklen, der er afgørende - men det bør fortsat være vigtigt, at sælgeren har foretaget investeringer, inden der indgås skriftlige aftaler om salg. Det er fortsat repræsentantens opfattelse, at i denne sag er der tale om opførelse for egen regning, hvis pilotering af grundlaget for soklen er udført.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1:

Det er SKATs opfattelse, at hver enkelt lejlighed i et ejerlejlighedsbyggeri i relation til reglerne om byggemoms skal anses for selvstændige enheder, således at de lejligheder, for hvilke der er indgået bindende aftale om salg inden byggeriet påbegyndes, skal behandles efter momsreglerne om byggeri for fremmed regning, jf. momslovens § 4, stk. 1, mens ejerlejligheder, hvor den bindende aftale om salg af en lejlighed først er indgået efter byggeriets påbegyndelse skal behandles efter reglerne om byggeri for egen regning, jf. momslovens § 6.

I det omfang den enkelte ejerlejlighed har fundamentet fælles med andre ejerlejligheder - f.eks. i rækkehus-/etagebyggerier - indebærer det, at ejerlejligheder, for hvilke der er indgået bindende aftale om salg inden byggeriet påbegyndes - d.v.s. tidspunktet for påbegyndelse af støbningen af det fælles fundament, jf. HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD af 12. december 1994, 4., B-1339-92 - skal behandles efter reglerne om byggeri for fremmed regning, jf. momslovens § 4, stk. 1, medens ejerlejligheder, hvor den bindende aftale om salg først er indgået efter byggeriets påbegyndelse, skal behandles efter reglerne om byggeri for egen regning, jf. momslovens § 6.

SKAT indstiller på den baggrund til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med et "nej".

SKAT skal til repræsentantens høringssvar bemærke, at nærværende sag ikke omhandler andelsboliger, og at Østre Landsret i ovennævnte dom i TfS 1995, 66, udtrykkeligt udtalte, at "

en bindende overdragelse af en parcel foreligger, når slutsedlen er underskrevet eller tiltrådt af begge parter, uanset om parcellen først udstykkes senere".

Spørgsmål 2:

På baggrund af besvarelsen af spørgsmål 1, indstiller SKAT til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med et "ja".

Spørgsmål 3:

På baggrund af besvarelsen af spørgsmål 1, indstiller SKAT til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med et "ja".

Spørgsmål 4:

Det er SKATs opfattelse, at kriteriet for hvornår der foreligger byggeri på egen grund er, om støbearbejdet er påbegyndt på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale mellem sælger og køber af den faste ejendom.

Anerkendelse af et tidligere tidspunkt for arbejdets påbegyndelse som foreslået af spørgeren kan derfor ikke tiltrædes, jf. HRD af 21. oktober 1988 (UfR 1988.1029H) og ØLD af 12. december 1994, 4., B-1339-92.

Det i repræsentantens høringssvar anførte hensyn ses ikke at begrunde en fravigelse fra en af Højesteret, jf. UfR 1988.1029H, tiltrådt langvarig fast administrativ praksis.

SKAT indstiller på den baggrund til Skatterådet, at spørgsmålet besvares med et "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.