Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - kloakforsyningsledninger - hjemvisning

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren var berettiget til yderligere fradrag i grundværdien i henhold til den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 17 for udgifter til etablering af kloakforsyningsledninger internt på sagsøgerens ejendom.Skatteministeriet havde taget delvist bekræftende til genmæle over for sagsøgerens påstand, idet Skatteministeriet havde anerkendt, at en nærmere bestemt del af en kloakforsyningsledning havde karakter af et hovedanlæg, og at der skulle ske hjemvisning til vurderingsmyndigheden med henblik på ansættelse af fradragets størrelse for denne del af ledningen.Sagsøgeren gjorde gældende, at betingelserne for at sagsøgeren kunne få medhold i sin nedlagt påstand var opfyldte.Retten gav sagsøgeren medhold heri, idet retten bemærkede at Skatteministeriet havde anerkendt, at skatteyderen var berettiget til yderligere fradrag i grundværdien, og at der skal ske hjemvisning til vurderingsmyndigheden, var dette i overensstemmelse med skatteyderens påstand.

Parter

Boligforeningen H1
(advokatfuldmægtig Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokatfuldmægtig Asger Hinsch)

Afsagt af byretsdommer

Bo Rasmussen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 3. januar 2013, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, Boligforeningen H1, er berettiget til fradrag for forbedringer efter den dagældende vurderingslovs § 17 for udgifter til kloakledninger.

Sagsøgeren har endeligt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgeren ved vurderingerne 2002-2006 af ejendommen beliggende ...1 i henhold til vurderingslovens § 17, er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer for udgifter til etablering af én eller flere af de på bilag 15 markerede kloakledninger, og at fradragsansættelsen for de nævnte vurderinger hjemvises til vurderingsmyndigheden til beløbsmæssig opgørelse.

Sagsøgte har endeligt nedlagt påstand om frifindelse, idet sagsøgte dog anerkender, at udgiften til den på bilag 15 med orange farve markerede spildevandsledning, der løber fra spildevandshovedanlæggets nordøstlige hjørne og mod nordøst frem til opkoblingen på forsyningsselskabets ledning, er fradragsberettiget i henhold til vurderingslovens § 17, og at ansættelsen af fradragets størrelse hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Af Landsskatterettens kendelse af 2. oktober 2012, fremgår blandt andet følgende:

"...

Klagen vedrører genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer for vurderingsårene 2002, 2004, 2005 og 2006. Der klages over, at vurderingsankenævnet ikke har godkendt samtlige af de af klager påståede fradrag for byggemodningsudgifter, herunder udgifter til etablering af kloakforsyning samt projektering og tilsyn.

...

Sagens oplysninger

Ejendommen er beliggende ...1. Klageren har ved skøde erhvervet ejendommen, en ubebygget grund, fra Kommunen til overtagelse pr. 1. juli 1997 for et beløb stort 2.042.460 kr.

Grundarealet udgør i henhold til oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) 14.191 m², hvorpå der er opført i alt 11 bygninger. Bebyggelsen indeholder i alt 40 boliger, som alle er opført i 1999.

...

Området er omfattet af lokalplan nr. ... fra september 2005. Lokalplanen afløser lokalplan ..., som var gældende på tidspunktet for klagerens erhvervelse af ejendommen. Indholdet af lokalplanerne er dog i det væsentligste identiske. Af lokalplanen fremgår bl.a., at kloakforsyningen skal etablere kloak til den enkelte ejendom.

Klageren har i forbindelse med sagens behandling indsendt dokumentation i form af skøde og byggeregnskab (ansøgning om tilskud til støttet boligbyggeri).

I byggeregnskabet er udgifterne opregnet i hovedposter såsom grundudgifter, omkostninger og håndværkerudgifter uden nærmere specifikation af de enkelte poster.

Som dokumentation for kloakforsyningen er vedlagt tilbudsliste, entreprisekontrakt og ledningskort. Udgiften til kloakforsyningen er af klagerens repræsentant fastsat med udgangspunkt i V&S prisbogen på baggrund af opmålinger af kloakforsyningen på ledningskortet.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Vurderingslovens §§ 13, stk. 1, 17 og 18 har følgende ordlyd:

"...

§13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

For at en forbedring kan karakteriseres som en grundforbedring, skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, som har øget den almindelige handelsværdi afgrunden i ubebygget stand.

Desuden bemærker retten, at det ifølge gældende praksis er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets afgørelse af den 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR .

...

Kloakforsyning

Udgifter til stikledninger fra hovedledningen og ud til de enkelte boliger berettiger ikke til fradrag, idet disse udgifter har en nær tilknytning til byggeriet på ejendommen, jf. Vestre Landsrets dom af 6. februar 2012 offentliggjort i SKM2012.112.VLR .

Retten lægger til grund, at der er anlagt et internt kloakanlæg på klagerens ejendom, og at en mindre del af dette kloakanlæg kan anses som et hovedanlæg, der har bevirket en værdistigning af grunden i ubebygget stand, og således ville kunne være fradragsgivende, jf. vurderingslovens §§ 17 og 18.

Den del af kloakanlægget, der efter Landsskatterettens opfattelse kan anses som grundforbedrende i henhold til vurderingslovens §§ 17 og 18, er for så vidt angår spildevandsledningerne, den ledning, som løber langs bygningerne med adresserne ...1.1, og for så vidt angår regnvandsledningerne, den ledning, som løber langs bygningerne med adresserne ...1.2 og ...1.3, samt den gennemløbende ledning, der fører regnvandet væk fra klagerens grundareal.

Ved vurderingen heraf har retten lagt vægt på placeringen af kloakledningerne samt udformningen og dimensioneringen heraf. De resterende kloakledninger anses af retten for at være så tæt knyttet til bebyggelsen og dennes placering på ejendommen, at disse ikke bevirker en værdistigning af grunden i ubebygget stand.

Efter de fremlagte oplysninger lægges det til grund, at klageren har bekostet udgiften til etablering af den interne kloakforsyning med undtagelse af den gennemløbende regnvandsledning, som er etableret og bekostet af kommunen. Det er imidlertid Landsskatterettens opfattelse, at den egentlige afholdte udgift til den fradragsberettigede del af kloakanlægget ikke anses for at være tilstrækkeligt dokumenteret i de fremlagte oplysninger. Ansættelsen må derfor i overensstemmelse med afgørelsen SKM2004.162.HR bero på et skøn.

På baggrund af ovenstående og sagens oplysninger, herunder det fremlagte ledningskort, den af repræsentanten fremlagte V&S beregning, godkender retten efter et skøn, at klageren skal indrømmes et fradrag for de afholdte udgifter med 60.000 kr.

..."

Et under sagen som bilag 15 fremlagt kort, der vedhæftes denne dom, indeholder oversigt over kloakledninger på ejendommen. Parterne er enige om, at tvisten angår de på bilag 15 med orange markerede ledninger.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende, at sagen alene vedrører spørgsmålet om fradrag i grundværdien efter vurderingslovens § 17 for grundforbedrende udgifter til anlæg af kloakledninger inde på sagsøgerens ejendom. Sagsøgeren har på bilag 15 markeret de kloakledninger til henholdsvis regnvand og spildevand, der efter sagsøgerens opfattelse er hovedledninger og dermed berettiger til fradrag. Sagsøgte ses efter den seneste ændring af påstanden, at være enig i, at i hvert fald en af disse kloakledninger har karakter af hovedledninger i vurderingslovens forstand. Allerede af denne grund burde sagsøgte have taget bekræftende til genmæle overfor sagsøgerens påstand. Sagen skal således i overensstemmelse med sagsøgerens påstand hjemvises til vurderingsmyndigheden til fastlæggelse alf den beløbsmæssige opgørelse. Dette understøttes tillige af det under sagen fremkomne.

På sagsøgerens ejendom er således anlagt kloakforsyningsledninger, der har karakter af fradragsberettigede hovedledninger i vurderingslovens forstand, således som hovedledninger er defineret af Højesteret. Sagens bilag 15 viser forsyningsledningerne på sagsøgerens ejendom til henholdsvis regnvand og spildevand er indtegnet. Endvidere er placering af de offentlige kloakforsyningsledninger indtegnet. De på bilag 15 markerede forsyningsledninger til regnvand og spildevand betjener en større del af ejendommen. Disse ledninger er indtegnet med orange. Ingen af de markerede kloakledninger går fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger. Fra de markerede kloakledninger går der således stikledninger ind til de enkelte boliger. Disse stikledninger er indtegnet med pink på bilag 15. I tilfælde af ejendommens udstykning vil de på bilag 15 markerede forsyningsledninger til regnvand og spildevand betjene de udstykkede grunde på samme måde som en ekstern kloakforsyningsledning betjener de enkelte parceller i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter.

Såfremt sagsøgerens ejendom udstykkes vil der være tale om et traditionelt rækkehuskvarter, der i Højesterets praksis anvendes som sammenligningsgrundlag. I et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter vil de eksterne forsyningsledninger altid være anlagt i forhold til placeringen af de enkelte udstykninger, som de skal betjene. Dette har ikke betydning for fradragsretten. Hvis man for en storparcels vedkommende tillægger ledningernes placering i forhold til bebyggelse betydning ved vurderingen af fradragsretten, er det i strid med det overordnede princip bag hovedanlægsbetragtningen - nemlig ønsket om ikke at forskelsbehandle en ejer af en grund i et traditionelt parcel- eller rækkehuskvarter og en ejer af en storparcel i skattemæssig henseende.

På sagsøgerens ejendom er forsyningsledningerne til regnvand to steder koblet på den gennemgående regnvandsledning, der hvor de af sagsøger anlagte forsyningsledninger til regnvand krydser den gennemgående regnvandsledning. Forsyningsledningerne til spildevand er to steder koblet til det offentlige kloakforsyningsnet henholdsvis i det nordøstlige hjørne og det sydvestlige hjørne af ejendommen. Forsyningsledningerne til spildevand er ikke koblet på den gennemgående regnvandsledning.

Landsskatteretten har ikke godkendt fradrag for den del af forsyningsledningen til spildevand, der løber fra det offentlige kloakforsyningsnet i ejendommens nordøstlige hjørne og frem til første knæk inde på sagsøgerens ejendom. Herfra har Landsskatteretten godkendt fradrag frem til første brønd efter andet knæk, hvorfra der går en spildevandsledning mod vest og mod nord. Det giver ikke mening, at Landsskatteretten ikke har godkendt fradrag for den første del af forsyningsledningen, der går fra det offentlige kloakforsyningsnet i ejendommens nordøstlige hjørne og ind på ejendommen til første knæk. Det er jo netop denne del af forsyningsledningen, der sikrer forsyningen til en del af ejendommen. Uden denne del af forsyningsledningen kan spildevandet fra en del af ejendommen ikke ledes væk fra grunden. Denne del af forsyningsledningen har samme dimension, som den del af forsyningsledningen til spildevand, som Landsskatteretten har godkendt fradrag.

På tilsvarende vis giver det heller ikke mening, at Landsskatteretten ikke har godkendt fradrag for i hvert fald en del af den forsyningsledning til spildevand, der går fra det offentlige kloakforsyningsnet i ejendommens sydvestlige hjørne og ind på ejendommen. Denne forsyningsledning sikrer ligeledes forsyningen til de to bygninger ledningen løber langs. Uden denne forsyningsledning kan spildevandet fra disse to bygninger ikke ledes væk fra grunden. Endvidere giver det ikke mening, at Landsskatteretten ikke godkender fradrag for den del af forsyningsledningen til regnvand, der går fra det sydligste tilkoblingssted på den gennemgående regnvandsledning og mod nordøst, når Landsskatteretten anerkender, at forsyningsledningen til spildevand, der løber parallelt hermed berettiger til fradrag.

Endelig giver det ikke mening, at Landsskatteretten ikke godkender fradrag for den del af forsyningsledningen til spildevand, der løber mod nord langs den midterste bygning på ejendommen, når Landsskatteretten anerkender, at en del af forsyningsledningen til regnvand, der løber parallelt hermed berettiger til fradrag.

Sagsøgte har nu accepteret, at en del af de fradrag, der ikke blev anerkendt i Landsskatteretten, rettelig burde være anerkendte. Sagsøgte har således anerkendt, at der er anlagt kloakforsyningsledninger, der har karakter af hovedanlæg udover de kloakforsyningsledninger, som Landsskatteretten har godkendt som fradragsberettigede. På denne baggrund kan det undre, at sagsøgte ikke har taget bekræftende til genmæle.

Sagsøgte har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens kendelse af 2. oktober 2012. Sagsøgeren er derfor ikke berettiget til yderligere fradrag for udgifter til etablering af kloakledninger i henhold til vurderingslovens dagældende § 17. Fradrag efter vurderingslovens dagældende § 17 er betinget af, at der foreligger en forbedring, der bevirker en stigning i grundværdien. Det er alene foranstaltninger, der påvirker værdien af den ubebyggede grund, som indgår i værdiansættelsen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og det er derfor også kun sådanne foranstaltninger, der er omfattet af vurderingslovens dagældende § 17. Udgifter til forbedringer, der har en sådan integreret sammenhæng med byggeriet på grunden, at det kun har reel værdi i forbindelse med dette, er ikke omfattet af vurderingslovens dagældende § 17. Udgangspunktet er, at udgifter til anlæg på selve grunden ikke berettiger til fradrag efter vurderingslovens dagældende § 17. Arbejder på selve ejendommen henregnes således som udgangspunkt til byggeomkostningerne. Den såkaldte hovedanlægsbetragtning er en undtagelse til udgangspunkt, hvorefter der alene gives fradrag for eksterne forsyningsledninger udenfor ejendommen, og ikke for interne ledninger. Højesteret har anerkendt SKATs praksis på området. Der er ikke indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg. Et anlæg kan ikke karakteriseres som et hovedanlæg, blot fordi det ville betjene mere end en bolig, hvis grunden blev udstykket i mindre parceller.

Det ligger endvidere fast efter retspraksis, at der ved bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, lægges vægt på anlæggets placering i forhold til den opførte bebyggelse. Det påhviler efter fast praksis sagsøgeren at godtgøre, at en given foranstaltning har karakter af et fradragsberettiget hovedanlæg. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering, der er baseret på den ovenfor beskrevne praksis. Landsskatteretten har foretaget en vurdering i overensstemmelse med den beskrevne praksis, og har herefter fundet, at nogen af kloakledningerne udgør et fradragsberettiget hovedanlæg. Det er derfor alene udgifterne hertil der er fradragsberettigede efter vurderingslovens dagældende § 17. Landsskatteretten har fastsat fradraget skønsmæssigt, og der er ikke er grundlag for at tilsidesætte dette skøn. Skønnet kan alene tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på forkert grundlag, eller hvis det går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Sagsøgeren er ikke berettiget til fradrag for udgifter til anlæg af kloakledninger internt på den i sagen omhandlede grund. Det er ikke godtgjort, at alle de øvrige kloakledninger udgør fradragsberettigede hovedanlæg. De pågældende ledninger er anlagt således, at de nøje følger de på ejendommen opførte bygninger, og de har således ikke nogen selvstændig værdi for grunden i ubebygget stand. De pågældende ledninger har kun reel værdi i forbindelse med byggeriet. Ledningerne har derfor karakter af stikledninger, og berettiger derfor ikke til fradrag.

Sagsøgte anerkender dog, at udgiften til den del af spildevandshovedanlæggets nordøstlige hjørne og mod nordøst frem til opkoblingen på forsyningsselskabets ledning er fradragsberettiget i henhold til vurderingslovens § 17, og at ansættelsen af fradraget størrelse hjemvises til vurderingsmyndigheden.

Rettens begrundelse og afgørelse

Af den nu ophævede vurderingslovs § 17, fremgik blandt andet, at der ved vurderingen af grundværdien blev givet fradrag for forbedringer, der bevirkede en stigning af grundværdien.

SKATs praksis vedrørende bestemmelsen er gengivet i Den Juridiske Vejledning 2014-1, afsnit H.A.3.3.2 . Heraf fremgår, at der som hovedregel gives fradrag for udgifter til anlæg af vej- og forsyningsanlæg uden for ejendommen. Det fremgår endvidere, at såfremt ejendommen er så stor, at det vil være naturligt, at betragte en del af de på ejendommen værende vej- og forsyningsanlæg som et hovedanlæg til betjening af de enkelte dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, kan der undtagelsesvist være grundlag for at give fradrag tillige for sådanne anlæg. Højesteret har i afgørelsen, der er gengivet i SKM2013.369.HR , fastslået at denne praksis har hjemmel i loven.

Sagsøgte har under denne sag tiltrådt, at der i tilknytning til sagsøgerens ejendom, udover det allerede anerkendte omfang, er anlagt forsyningsledninger, der er fradragsberettigede efter vurderingslovens § 17. Sagsøgte har endvidere anerkendt, at sagen for disse forsyningsledningers vedkommende skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til fastsættelse af den beløbsmæssige opgørelse.

Sagsøgte har således anerkendt, at sagsøgeren er berettiget til yderligere fradrag i grundværdien, og at der skal ske hjemvisning til vurderingsmyndigheden. Herefter, og da dette er i overensstemmelse med sagsøgerens påstand, tager retten denne til følge.

Sagens omkostninger, der omfatter udgifter til advokatbistand og godtgørelse af retsafgift, fastsættes som nedenfor bestemt. Ved fastsættelse af beløbet er særlig lagt vægt på sagens forløb og karakter.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgeren, Boligforeningen H1, ved vurderingerne 2002-2006 af ejendommen beliggende ...1 i henhold til vurderingslovens § 17, er berettiget til fradrag i grundværdien for forbedringer for udgifter til etablering af én eller flere af de på bilag 15 markerede kloakledninger, og at fradragsansættelsen for de nævnte vurderinger hjemvises til vurderingsmyndigheden til beløbsmæssig opgørelse.

Inden 14 dage skal sagsøgte betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgeren.