Skatteforlaget

   

H.A.4.1 Fordeling af ejendoms- og grundværdien

Afsnittet handler om reglerne for de ejendomme, hvor SKAT i forbindelse med vurderingen foretager en fordeling af ejendoms- og grundværdien.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Stuehusfordeling
• Blandede ejendomme
• Tofamilieshuse
• Skovbrugsejendomme
• Mindre landejendomme
• Vindmølleparceller
• Fordeling på begæring.

Regel

Fordelinger efter bestemmelserne i VUL § 33, stk. 2-11, fører ikke til en selvstændig vurdering af de enkelte dele af ejendommen, men kun til en fastsættelse af, hvordan de enkelte dele efter det indbyrdes forhold indgår i den samlede ejendoms eller grunds værdi mv.

De enkelte fordelinger

Efter VUL § 33, stk. 2-11, er der følgende fordelinger:

Stuehusfordeling	VUL § 33, stk. 4
Blandede ejendomme	VUL § 33, stk. 5
Tofamilieshuse	VUL § 33, stk. 6
Skovbrugsejendomme	VUL § 33, stk. 7
Mindre landejendomme	VUL § 33, stk. 8 og stk. 11
Vindmølleparceller	VUL § 33, stk. 9
Fordeling på begæring	VUL § 33, stk. 10.

Stuehusfordeling

Ved vurderingen af ejendomme, der bliver benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, skal der foretages en fordeling (stuehusfordeling) af ejendomsværdien og grundværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 4.

SKAT fastsætter stuehusets ejendomsværdi ved stuehusfordelingen. Se afsnit H.A.2.2.1.4.

Betingelser for en stuehusfordeling

Der skal ansættes stuehusfordeling for alle ejendomme, der bliver benyttet til landbrug mv. uden hensyn til om ejeren faktisk bor på ejendommen.

Hvis der findes flere boliger på ejendommen, skal der ansættes en stuehusfordeling for hver bolig, der bebos af en ejer.

Hvis ejer ikke bor i nogen af boligerne, skal der ansættes stuehusfordeling for den bolig, der mest naturligt anses for bestemt til beboelse for ejeren.

Der skal ikke ansættes stuehusfordeling for aftægtsboliger, medhjælperboliger mv.

Elementer i stuehusfordelingen

Stuehusfordelingen indeholder både en fordeling af stuehusets ejendomsværdi og af den del af grundværdien, der kan henføres til stuehuset.

Ved stuehusfordelingen foretager SKAT et skøn over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset. Alle værdier, der kan henføres til stuehuset, herunder fx swimmingpool, tennisbane og lign., indgår i fordelingen.

SKAT skal også foretage et skøn over, hvor stor en del af den ansatte grundværdi, der kan henføres til stuehuset med tilhørende have. Når grundværdien skal fordeles, skønner SKAT over størrelsen af det areal, der bliver anvendt til beboelsesformål.

Grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme bliver foretaget under hensyn til at ejendommene sædvanligvis tjener til bolig for ejeren. Ved fordelingen af grundværdien regnes der med samme ha-pris for stuehusgrunden som for den omkringliggende landbrugsjord.

Ved stuehusfordelingen skal der ikke tages hensyn til, om stuehuset bliver delvist erhvervsmæssigt benyttet. De regler, der gælder for blandede ejendomme, se nedenfor, finder ikke anvendelse på stuehuse.

Stuehusfordelingens anvendelse

Stuehusfordelingen danner grundlag for:

• Beregning af ejendomsværdiskat efter EVSL § 4 a, stk. 4, jf. stk.1, nr. 3
• Opgørelse af eventuel skattepligtig ejendomsavance efter EBL § 9 - Normalt er fortjeneste, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have fritaget for beskatning.
• Opgørelse af eventuelle skattemæssige afskrivninger, idet den del af bygningernes anskaffelsessum, der bliver henført til stuehuset, holdes uden for afskrivningsgrundlaget. Se AL § 19, stk. 5.

Blandede ejendomme

For ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som- uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 - både tjener til bolig for ejeren og bliver erhvervsmæssigt benyttet i væsentlig omfang, skal SKAT i forbindelse med vurderingen foretage en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige ejendom (ejerboligfordeling). Se VUL § 33, stk. 5.

Betingelser for en fordeling af blandede ejendomme

Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som helårsbolig og ikke de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus.

Når SKAT skal afgøre, om der er tale om en selvstændig lejlighed, støtter SKAT sig på oplysninger i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Hvis der er tvivl om oplysningerne i BBR er dækkende, må SKAT træffe afgørelse ud fra de konkrete omstændigheder. I praksis anses der at foreligge en selvstændig lejlighed, når beboelsen er udstyret med eget køkken med afløb.

En ejendom anses for erhvervsmæssigt benyttet i væsentlig omfang, når værdien af de erhvervsmæssigt benyttede dele af bygninger og grund udgør 25 % eller mere af ejendommens samlede værdi.

Udlejning til beboelse anses ikke for erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse.

Andre fordelinger vedr. blandede ejendomme

Der er yderligere to situationer, hvor der skal foretages ejerboligfordeling for en blandet ejendom efter VUL § 33, stk. 5:

• Hvor en væsentlig del af ejendommen bliver erhvervsmæssigt benyttet og hvor ejendommen indeholder en bolig, der stilles til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Se LL § 16, stk. 9
• Hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en sådan ejendom til rådighed. Se LL § 16, stk. 10.

SKAT skal fordele ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige del.

Tofamilieshuse

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som tjener til bolig for ejeren (eller ejerne) uden at være omfattet af VUL § 33, stk. 4 eller 5, foretager SKAT i forbindelse med vurderingen en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder. Se VUL § 33, stk. 6.

Betingelser for en fordeling for tofamilieshuse

Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som helårsbolig og ikke de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus.

Grundværdien skal ikke fordeles.

Bemærk

Bemærk, at der ikke skal foretages fordeling efter VUL § 33, stk. 6, for ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder.

Bliver ejendommen erhvervsmæssigt benyttet i væsentligt omfang, skal fordelingen foretages efter VUL § 33, stk. 5, som nævnt ovenfor.

Elementer i fordelingen

Fordelingen af ejendomsværdien på de to selvstændige lejligheder, sker med udgangspunkt i det etageareal, der hører til hver af lejlighederne. Ved fordelingen må der tages hensyn til den benyttelse af ejendommens grund og have, der er knyttet til den enkelte lejlighed. Hvis der er væsentlig forskel på lejlighedernes beliggenhed eller kvalitet, foretager SKAT et skøn over fordelingen.

Andre fordelinger vedr. tofamilieshuse

Der er yderligere to situationer, hvor der skal foretages ejerboligfordeling for en blandet ejendom efter VUL § 33, stk. 6:

• Hvor en væsentlig del af ejendommen bliver erhvervsmæssigt benyttet og hvor ejendommen indeholder en bolig, der stilles til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, jf. LL § 16, stk. 9
• Hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig i en sådan ejendom til rådighed, jf. LL § 16, stk. 10.

SKAT skal fordele ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren, og på den øvrige del.

Skovbrugsejendomme

For skovbrugsejendomme skal SKAT i forbindelse med vurderingen foretage en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 7.

Fordelingens ejendomsværdi

Når SKAT foretager ejerboligfordelingen, bliver ejerboligfordelingens ejendomsværdi fastsat. I denne værdi indgår boligens bygningsværdi og værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Boligens grundareal bliver beregnet på grundlag af en fastsat kvadratmeterpris, hvilket er i modsætning til skovens grund.

Betingelser for en fordeling for skovbrugsejendomme

Med udtrykket "tjener til bolig for ejeren" menes her de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som helårsbolig og ikke de tilfælde, hvor ejeren benytter ejendommen som sommerhus.

Der skal kun foretages ejerboligfordeling for skovbrugsejendomme, hvis ejeren bor på ejendomme.

Dog skal der foretages ejerboligfordeling for skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, hvor der stilles en bolig til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. Se LL § 16, stk. 9.

Der skal også foretages ejerboligfordeling i tilfælde, hvor en hovedaktionær modtager udbytte i form af, at selskabet stiller en bolig på ejendommen til rådighed. Se LL § 16, stk. 10.

Ejendomme omfattet af VUL § 33, stk. 7

En ejendom falder ind under § 33, stk. 7, hvis

• den er vurderet som en skovejendom
• den omfatter mindst 25 ha skov og
• den ejes af andre end stat og kommune.

Hvor skovarealet for disse ejendomme kun udgør en del af den faste ejendom, og hvor der til et skovareal knytter sig andre værdier end de egentlige skovmæssige, skal der i forbindelse med vurderingen foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Ved fordelingen bliver følgende henregnet til den skovmæssigt benyttede del af en ejendom:

• Det bevoksede areal samt hertil naturligt knyttede ubevoksede arealer, fx tjenestejord, brandlinjer, eng, hede, klit, mose, planteskole, privat vej, sø og vandløb.
• Merværdi, som knytter sig til de ovennævnte arealer.
• Merjagt, som knytter sig til de ovennævnte arealer.
• Pyntegrønt og anden biproduktion, som direkte er afledet af skovdriften.
• Bygninger,derindgåriskovdriften, herunder
  • ejerbolig
  • driftsbygninger, herunder eventuelle savværk og lignende
  • funktionærboliger
  • skovarbejderboliger og
  • jagthytter.
  • Jorden under de ovennævnte bygninger, dvs. landbrugsarealet til skovfogedsteder og lignende.

Uden for den skovmæssigt benyttede del af en ejendom falder fx:

• Tjenestesteder og arbejderboliger, som varigt er udlejet til andre end skovens personale
• Aftægtsboliger
• Bygninger, der er indrettet til andre formål end skovdrift fx traktørsted, museum, udstillingslokale og lignende
• Campingpladser
• Arealer, der er inddraget til erhvervsmæssig udvinding af forekomster i jorden, fx grus-, kridt-, ler-, brunkuls-, tørvemose- og mergellejer mv.

Afgrænsningen er ikke udtømmende.

Mindre landejendomme

SKAT skal foretage en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen og på den øvrige del af ejendommen. Se VUL § 33, stk. 8.

Det gælder for ejendomme

• hvis grundareal overstiger 5.000 m², der
• helt eller delvis ligger i landzone og
• hvor der ikke bliver foretaget en fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7.

Elementer i fordelingen

Ved fordelingen anses 5.000 m² af grundarealet for at høre til boligdelen.

Hvis det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, er mindre end 5.000 m², anses kun dette for at høre til boligdelen. Se VUL § 33, stk. 11.

Bemærk, at der ved dette forstås, at ingen del af arealet er adskilt fra det øvrige, fx ved en mellemliggende ejendom eller ved gennemskæring af offentlig vej.

Baggrunden for fordeling efter VUL § 33, stk. 8, jf. stk. 11

Fordelingen efter denne bestemmelse er indført særligt for ejendomme, hvor den landbrugsmæssige benyttelse bliver anset for underordnet i forhold til den beboelsesmæssige.

Det drejer sig ofte om tidligere landbrugsejendomme, hvor den egentlige landbrugsjord er solgt fra.

De fleste af disse ejendomme er kendetegnet ved, at de har et væsentligt større grundareal end det, der normalt knytter sig til en parcelhusejendom i byzone, og ved samtidig at have store udhusarealer.

Hvis der hører driftsbygninger til ejendommen, skal SKAT tage stilling til, om disse bygninger hører til boligdelen eller til resten af ejendommen.

Vindmølleparceller

For ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, og hvor der ikke bliver foretaget en fordeling efter VUL § 33, stk. 4-7, skal SKAT foretage en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligen, og den del, der knytter sig til vindmølleparcellen. Se VUL § 33, stk. 9.

Baggrunden for fordeling efter VUL § 33, stk. 9

Efter VUL § 8, stk. 1 skal arealer, der i forening udgør en fast ejendom, vurderes samlet. Flere matrikelnumre, der efter en notering i matriklen skal holdes forenet, anses i denne forbindelse for en ejendom. Indtil udgangen af juli 1996 blev der stillet krav om, at en vindmølleparcel blev holdt samnoteret med ejerens øvrige faste ejendom. For ejere af enfamilieshuse og andre ejendomme, der ikke blev foretaget en ejerboligfordeling for, betød samnoteringen, at deres ejendomsværdiskat skulle beregnes på grundlag af værdien af både ejerboligen og vindmølleparcellen. Bestemmelsen i VUL § 33, stk. 9, er indsat for at sikre, at der bliver foretaget en ejerboligfordeling for alle ejendomme, der er samnoteret med vindmølleparceller, uden hensyn til hovedejendommens størrelse og benyttelse.

Fordeling på begæring

SKAT foretager fordeling af ejendomsværdien, grundværdien og eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer i alle andre tilfælde, hvor

• lovgivningen forudsætter en sådan fordeling
• der inden vurderingen er fremsat begæring om fordelingen
• begæringen indeholder alle fornødne oplysninger.

Se VUL § 33, stk. 10.

Det kan fx være tilfældet, hvor brugeren af en del af en ejendom efter lovgivningen skal udrede skatterne af den pågældende del af ejendommen.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
SKAT
SKM2015.337.SR	På grund af en fejl blev der ved ansættelsen afdenomberegnede grundværdi i 2005 ikke medregnet et nedslag for manglede udstykning ogstortgrundareal. Nedslaget blev dog medregnet i ansættelsenafgrundværdien.Grundværdien ansattes ved hjælpafbyggeretsprincippet. På baggrund heraf blev ejendomsvurderingen ekstraordinært genoptaget, og vurderingen blev ændret.