Dokumentets metadata

Køb af landbrugsejendom - nullitet

Som følge af manglende tilladelse fra Direktoratet for FødevareErhverv til erhvervelse af en langbrugsejendom måtte et selskabs aftale om erhvervelsen anses for en nullitet i skattemæssig henseende, og selskabet kunne herefter ikke beskattes af eventuel difference mellem den aftalte handelspris og markedsværdien af ejendommen.

Sagen vedrører selskabets køb af en landsbrugsejendom fra aktionærerne. Som følge af manglende tilladelse fra Direktoratet for FødevareErhverv kan selskabet ikke erhverve ejendommen. Klagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt købet er en nullitet.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2003

Den kommunale skattemyndighed har anset selskabet for at have erhvervet ejendommen i X, til underpris. Differencen er anset skattepligtigt tilskud, hvorfor selskabets indkomst er forhøjet med 458.000 kr.

Landsskatteretten anser ikke ejendommen for overdraget til selskabet, idet handlen er en nullitet. Selskabets indkomst nedsættes derfor med 458.000 kr.

Sagens oplysninger

B og C ejer sammen med D selskabet i lige sameje.

B og C har endvidere ejet en række ejendomme i lige sameje. Som led i forberedelse af generationsskifte har B og C overdraget flere af ejendommene til selskabet, herunder landbrugsejendommen i X som er overdraget ved skøde af 28. januar 2003.

Direktoratet for FødevareErhverv gav ved afgørelse af 11. juni 2003 afslag på anmodning af 8. april 2003 om tilladelse til, at selskabet kan erhverve den omhandlede landbrugsejendom.

Handlen blev herefter ikke gennemført.

I forbindelse med udarbejdelse af direktørkontrakter for B og C er der udarbejdet en erklæring af 31. januar 2003 med B og C som sælgere og selskabet som køber, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"I forbindelse med overdragelse af følgende ejendomme:

(...)

7. Ejendommen i X

er undertegnede køber og sælgere enige om, at foretage nødvendige korrektioner, hvis skattemyndighederne i forbindelse med overdragelserne - eller én af disse - ændrer værdifastsættelsen respektive den skattemæssige virkning af en eventuel ændring.

Den interne regulering skal i så vid udstrækning som muligt tilstræbe at fastholde resultatet af de ved de nu foreliggende aftalte købesummer forventede konsekvenser."

Den kommunale skattemyndigheds afgørelse

Den kommunale skattemyndighed har forhøjet selskabets skatteansættelse med 458.000 kr. vedrørende overdragelsen af den omhandlede landbrugsejendom. Ejendommen er ikke overdraget til markedsværdien, hvorfor differencen mellem markedsværdien og den aftalte handelspris anses for skattepligtigt tilskud, jf. statsskattelovens § 4.

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har nedlagt påstand om nedsættelse af den skattepligtige indkomst med 458.000 kr.

Repræsentanten har til støtte herfor bl.a. anført, at ejendommen i X hverken med civilretlig eller skatteretlig virkning har været overdraget fra B og C til A A/S. Det fremgår af Landbrugslovens § 20, stk. 1, at det er en betingelse for et selskabs erhvervelse af en landbrugsejendom, at der i selskabets ejerkreds skal være en uddannet landmand, der besidder aktier i selskabet, der repræsenterer stemmeflertallet i selskabet. Denne betingelse har ikke været opfyldt af A A/S og kan ikke opfyldes af A A/S. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er hjemmel til at dispensere fra denne regel i Landbrugslovens § 20, stk. 1, nr. 1, hvilket tillige fremgår af afslaget på ansøgningen om tilladelse, jf. bilag 6 side 2 sidste afsnit. Det har således på intet tidspunkt været muligt for parterne at gennemføre handelen i overensstemmelse med sit indhold.

Såfremt Landsskatteretten måtte være af den opfattelse, at der skulle være sket et salg af ejendommen fra B og C til A A/S, gøres det gældende, at salget som følge af den manglende civilretlige virkning må anses for en nullitet og ophævet i skatteretlig henseende med oprindelig virkning (ex nunc). Det gøres i den forbindelse gældende, at A A/S ikke har kunnet opnå en civilretligt gyldig erhvervelse af ejendommen. Dette er blevet påberåbt overfor parterne af en offentlig myndighed - Direktoratet for FødevareErhverv. Der foreligger således ikke en civilretlig gyldig overdragelse, og overdragelsen er da heller ikke gennemført af sagens parter. I et sådant tilfælde tillægges aftalen ikke virkning i skattemæssig henseende, idet overdragelsen anses for at være ophævet ex nunc. Der henvises i denne sammenhæng til Skatteretten 1, 4. udg., pp. 416, hvoraf bl.a. fremgår:

"Foreligger der således en oprindelig mangel, dvs. en mangel af faktisk eller retlig karakter, der består ved salgets indgåelse, og er denne mangel hindrende for salgets endelige gennemførelse, har salget som udgangspunkt ikke skattemæssig virkning i relation til kapitalgevinstbeskatningen" og "Påberåbes ugyldigheden derimod, og medfører den aftalens civilretlige ophævelse, vil dette betyde, at afståelsen ej heller i skattemæssig henseende er sket. I sådanne tilfælde ophæves den indgåede aftale med oprindelig virkning"

Det bemærkes som ovenfor anført, at parterne ikke civilretligt har gennemført overdragelsen, efter at Direktoratet for FødevareErhverv har nægtet at tillægge aftalen civilretlig gyldighed. Således er der ikke foretaget tinglysning af overdragelsen. Yderligere henvises til, at både selskabet eller aktionærerne heri har haft en interesse i at overdrage ejendommen til selskabet. At dette ikke sker, beror alene på den manglende tilladelse og den manglende civilretlige mulighed herfor. Parterne har således på ingen måde haft mulighed for at disponere over beskatningstidspunktet eller periodiseringen, hvilket ligeledes bør tages i betragtning.

Endelig har repræsentanten henvist til Ligningsvejledningen 2005 afsnit E.J.2.1.2 p. 824, hvoraf fremgår:

"Manglende opfyldelse af en på aftaletidspunket objektiv konstaterbar betingelse medfører, at aftalen også i skattemæssig henseende må anses for en nullitet (skd 1977.42.171 / SKDM 1977.64) (...) Når handelen herefter må anses for at være en nullitet, skal parterne stilles, som om handelen ikke var indgået"

Betingelsen i Landbrugslovens § 20 var på salgstidspunktet objektiv konstaterbar. Ligeledes kan det konstateres, at betingelsen ikke var opfyldt, ligesom der slet ikke var mulighed for at opnå dispensation for betingelserne for selskabets erhvervelse af ejendommen, jf. afgørelsen fra Direktoratet for FødevareErhverv.

Det har således på intet tidspunkt været muligt at gennemføre salget i civilretlig henseende, og på baggrund heraf - og med henvisning til ovenstående litteraturhenvisninger - gøres det gældende, at overdragelsen skatteretligt er en nullitet og parterne derfor skal stilles, som om aftalen ikke var indgået.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til afgørelsen af 11. juni 2003 fra Direktoratet for FødevareErhverv kan selskabet ikke opnå tilladelse til at erhverve den omhandlede landsbrugsejendom. Den indgåede aftale om selskabets erhvervelse af landbrugsejendommen kan således ikke gennemføres og ophæves derfor.

Da ophævelsen af aftalen skyldes, at selskabet ikke kan erhverve ejendommen i civilretlig henseende, må handlen anses for en nullitet i skattemæssig henseende.

Da selskabet herefter ikke kan anses for at have erhvervet den omhandlede ejendom, kan selskabet ikke beskattes af en eventuel difference mellem den aftalte handelspris og markedsværdien af ejendommen, hvorfor den påklagede ansættelse ændres i overensstemmelse med den af repræsentanten nedlagte påstand.