Dokumentets metadata

Køb og salg af fast ejendom, genanbringelse, bortforpagtning

Skatterådet bekræftede, at den genanbragte fortjeneste fra en tidligere solgt ejendom ikke forfaldt til betaling på tidspunktet for bortforpagtningen af den ejendom, som den genanbragte fortjeneste var placeret i.

Spørgsmål:

Vil det udløse beskatning af ejendomsavance, der er genplaceret efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6A, hvis spørger bortforpagter landbrugsjorden fra sine landbrugs- og skovejendomme?

Svar:

Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgerne A og B er gift og begge landbrugsuddannede. De har i en årrække i fællesskab drevet landbrug i Danmark og udlandet. Senest har de drevet et større landbrug i udlandet, der nu er solgt.

Pr. 1. november 2011 overtog ægtefællerne ejendommen C i Danmark, der var erhvervet den 1. marts 2011. Samtidig blev der erhvervet et jordareal på 90 ha.

Siden erhvervelsen har A og B aktivt drevet land- og skovbrug på ejendommen. Til at varetage godsets daglige drift er ansat en farmmanager. Godset har ikke egne maskiner til landbrugsjorden, men den drives gennem en pasningsaftale. Den administrative og personalemæssige ledelse varetages af A og B i fællesskab.

Ved afståelse af tidligere ejet landbrugsejendom er der i 2010 og 2011 overført en ejendomsavance på Y kr., der er genanbragt iht. ejendomsavancebeskatningslovens § 6A i anskaffelsessummen for ejendommen C.

Parret ønsker nu at forenkle landbrugsdriften, og de overvejer at bortforpagte landbrugsjorderne på C efter høst 2013.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 6A giver mulighed for at overføre avancen fra en solgt ejendom til en nyerhvervet ejendom, når nogle betingelser er opfyldt. Disse betingelser anses for opfyldt på erhvervelsestidspunktet.

Genplaceringen af avancen er bl.a. betinget af, at den erhvervede ejendom skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller dennes ægtefælles virksomhed. Udleje og bortforpagtning af fast ejendom, bortset fra fast ejendom omfattet af vurderingslovens § 33 stk. 1 og 7, anses ikke for erhvervsvirksomhed.

Landbrugsjorden overvejes bortforpagtet efter høst 2013. Skovdrift og udlejning af boliger mv. forventes fortsat uændret.

Det er spørgers opfattelse, at den planlagte bortforpagtning ikke ændrer ved udgangspunktet, idet loven specifikt nævner, at udlejning af landbrugsejendomme kan ligestilles med anvendelse i erhvervsvirksomhed, når forpagter driver landbrugsproduktion på det forpagtede. Bortforpagtning af udelukkende landbrugsjord kan ikke ændre ved den opfattelse.

Endvidere er det ejendommens anvendelse på erhvervelsestidspunktet, der er afgørende ved bedømmelsen. Dette underbygges af det bindende svar i Skatterådets bindende svar af 22. marts 2011 - SKM2011.225 SR. I besvarelsen af spørgsmål 1 blev det bekræftet, at det var ejendommens anvendelse på salgstidspunktet, som var afgørende for den skattemæssige vurdering af ejendommenes status i relation til genanbringelsesreglerne. Dette må tilsvarende værende gældende på købersiden.

Det er ligeledes spørgers opfattelse, at svaret ikke vil give et andet resultat, selv om der er gået mindre end to år fra erhvervelsen til landbrugsjorden bortforpagtes.

Det er derfor spørgers opfattelse, at det stillede spørgsmål kan besvares benægtende med et nej.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at det ikke vil udløse beskatning af ejendomsavance, der er genplaceret efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6A, hvis spørger bortforpagter landbrugsjorden fra sine landbrugs- og skovejendomme?

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 6 A, uddrag:

Stk.1. Såfremt den skattepligtige erhverver en ejendom, der er omfattet af lovens regler, med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, kan den skattepligtige i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten. Reglerne i 1. pkt. gælder alene for fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevede ægtefælles erhvervsvirksomhed, og det er kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den erhvervede ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, der kan nedsættes med fortjenesten. Stk. 3, 2. pkt., gælder tilsvarende. Udlejning af fast ejendom anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. Den erhvervede ejendom anses ikke for udlejet, selv om den er udlejet på tidspunktet for erhvervelsen, hvis udlejningen er ophørt inden udløbet af fristerne i stk. 2, nr. 2. Endvidere anses den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen, ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Nedsættelsen efter 1. pkt. skal ske med hele den del af fortjenesten opgjort uden fradrag efter § 6, stk. 2, der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af den afståede ejendom, dog højst med et beløb svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Praksis

I SKM2011.225.SR bekræftede Skatterådet, at vurderingen af, om en afstået ejendom er anvendt erhvervsmæssigt og dermed kan omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, skal ske på tidspunktet for overdragelsesaftalens indgåelse. Skatterådet fandt efter en konkret vurdering, at de afståede ejendomme havde været anvendt erhvervsmæssigt fra det tidspunkt, hvor den tidligere bortforpagtning var ophørt og betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A, stk. 1, var opfyldt i det bindende svar.

Af Den Juridiske Vejledning afsnit C.H.2.1.11.2 fremgår det, at det er en forudsætning for at anvende genanbringelsesreglerne i forbindelse med en erhvervet fast ejendom, der skal anvendes i den erhvervsmæssige virksomhed, at ejendommen straks fra erhvervelsen opfylder betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse. Se fx SKM2007.943.SR .

Af afsnit C.H.2.1.11.2 fremgår også, at der gælder følgende undtagelser fra reglen om, at der ikke kan ske genanbringelse i en fast ejendom, der udlejes:

Den erhvervede ejendom anses ikke for udlejet, selv om den er udlejet på tidspunktet for erhvervelsen, hvis udlejningen er ophørt, inden fristen for at bede SKAT om at måtte genanbringe udløber. Se EBL § 6 A , stk. 1, 5. pkt., sammenholdt med tidsfristerne i EBL § 6 A , stk. 2, nr. 2.

Konsekvensen af denne regel er, at hvis ejeren køber en ejendom, der på tidspunktet for erhvervelsen er bortforpagtet af sælgeren, er det alligevel muligt at genanbringe fortjeneste i ejendommen, hvis bortforpagtningen ophører inden udløbet af fristen for at bede SKAT om at måtte genanbringe efter EBL § 6 A , stk. 2, nr. 2. Hvis bortforpagtningen først ophører efter udløbet af fristen, kan der derimod ikke genanbringes.

Begrundelse

Spørger har oplyst, at der fra afståelsen af en tidligere ejet landbrugsejendom i 2010 og 2011 er genanbragt en ejendomsavance på Y kr. i anskaffelsessummen for ejendommen C i Danmark. C, der blev erhvervet den 1.marts 2011, blev overtaget af ægtefællerne den 1. november 2011.

Ifølge EBL § 6 A, stk. 1, 2. pkt., er det en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglen, at den ejendom, hvori der sker genanbringelse, er anvendt erhvervsmæssigt.

Det er en betingelse for genanbringelse i anskaffelsessummen for en erhvervet ejendom, at ejeren på det tidspunkt, hvor ejendommen erhverves eller på genanbringelsestidspunktet, kan godtgøre, at ejendommen skal anvendes/anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, jf. tilsvarende SKM2011.225.SR ., om erhvervsmæssig anvendelse på afståelsestidspunktet.

Det er ved besvarelsen forudsat, at ejendommen fra erhvervelsen i 2011 og indtil den bliver bortforpagtet i 2013 er blevet anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed.

SKAT skal bemærke, at reglerne om genanbringelse i udlejede landbrugsejendomme er ændret, idet udlejning af fast ejendom, herunder bortforpagtning af fast ejendom, ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed. De tidligere gældende regler om genanbringelse i bortforpagtede/udlejede landbrugsejendomme, som repræsentanten henviser til, blev ophævet med virkning fra og med 22. april 2009, jf. § 5 i lov nr. 525 af 12. juni 2009.

Herefter kan der ikke genanbringes fortjeneste ved afståelse af en ejendom i nogen form for fast ejendom, der udlejes (herunder bortforpagtes).

Det er således en vurdering af ejendommens anvendelse på erhvervelsestidspunktet/genanbringelsestidspunktet, der er afgørende for, om ejendommen opfylder betingelserne om erhvervsmæssig benyttelse i relation til genanbringelsesreglerne. Det er således et krav, at ejendommen straks efter erhvervelsen opfylder betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse, jf. DJV afsnit C.H.2.1.11.2 .

Hvis en erhvervsejendom, hvori der er genanbragt fortjeneste fra en tidligere afstået ejendom, i ejertiden ændrer benyttelse til et parcelhus eller ejerboligfordelingen ændres, beskattes den genanbragte fortjeneste efter reglerne i EBL § 8, stk. 5 og § 9, stk. 4, først på afståelsestidspunktet.

På tilsvarende vis vil det faktum, at spørger efterfølgende vælger at bortforpagte ejendommen ikke bevirke, at den genanbragte fortjeneste kommer til beskatning på tidspunktet for bortforpagtningen.

Det er på den baggrund SKATs opfattelse, at en bortforpagtning af landbrugsjorden i 2013 ikke vil medføre, at den genanbragte avance kommer til beskatning på tidspunktet for bortforpagtningen. Det er herved forudsat, at betingelserne for genanbringelse i ejendommen var opfyldte på ejendommens erhvervelsestidspunkt/genanbringelsestidspunkt.

SKAT skal tilføje, at der ikke i nærværende bindende svar er taget stilling til, om reglerne for genanbringelse i EBL § 6 A, herunder betingelsen om ejendommens erhvervsmæssige anvendelse, har været opfyldt i forbindelse med erhvervelsen af C i 2011.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.