Skatteforlaget

    

E.B.4.1.4 Tvangsauktion

Dette afsnit handler om beregning af tinglysningsafgift ved overtagelse af indestående lån i en ejendom, der erhverves på tvangsauktion.

Afsnittet indeholder:

• Fuldt dækkede pantebreve
• Udækkede pantebreve
• Delvist dækkede pantebreve
• Ejerpantebreve.

Fuldt dækkede pantebreve

Når der overtages både ejerpantebreve og andre typer af pantebreve, der har opnået fuld dækning på en tvangsauktion, opstår der ikke noget afgiftsspørgsmål i relation til TAL § 5 og § 5a. Disse pantebreve kan overtages mod at betale 1.660 kr., jf. § 5, stk. 6, 2. pkt., jf. § 7, stk. 1, da der kun skal tinglyses et debitorskifte (og eventuelt et afgiftsfrit kreditorskifte).

Udækkede pantebreve

Auktionskøber kan begære både ejerpantebreve og andre pantebreve, der ikke opnår dækning for nogen del, slettet af tingbogen.

For andre typer pantebreve end ejerpantebreve gælder, at uanset om en panteret, som ikke har opnået dækning på tvangsauktionen, ikke begæres slettet af auktionskøber, anses det pantsikrede beløb i denne sammenhæng for bortfaldet for så vidt angår den udækkede del.

Da det pantsikrede beløb er bortfaldet, vil en tinglysning af panteretten på ny udløse afgift efter TAL § 5, stk. 1, af det nye tinglyste pantsikrede beløb.

Delvist dækkede pantebreve

Pantebreve, der ikke er ejerpantebreve, og som kun opnår delvis dækning på en tvangsauktion, behandles for så vidt angår den udækkede del, som ovenfor beskrevet om udækkede pantebreve. Det betyder, at den del af det pantsikrede beløb, som ikke opnåede dækning på auktionen, i denne sammenhæng anses for ophørt.

Det er herefter kun den del af pantebrevsgælden, der opnår dækning på tvangsauktionen, der kan overtages mod at betale 1.660 kr. for tinglysning af debitorskifte.

Overtages pantebrevet for mere end den del, der har opnået dækning på tvangsauktionen, er der tale om en forhøjelse af det pantsikrede beløb, der udløser afgift efter TAL § 5, stk. 6, 2. pkt., af forskellen mellem den nye panthæftelse og det beløb, der var dækning for på tvangsauktionen. Se SKM2004.499.LSR.

Ejerpantebreve

Ejerpantebreve er dokumenter, der tjener til sikkerhed for et underliggende gældsforhold, og det er det underliggende gældsforhold, der definerer skyldforholdet mellem kreditor og debitor.

Det pantsikrede beløb er altid det samme, uanset gælden ifølge det underliggende skyldforhold.

Højesteret har den 12. juni 2012 truffet følgende afgørelse (U.2012.2935H): "Opnår et ejerpantebrev ikke dækning på en tvangsauktion, er panteretten for krav mod ejendommens tidligere ejer ophørt. Det er kun den nye ejer, der efter Retsplejelovens § 581, stk. 1, kan forlange panteretten slettet på baggrund af auktionen. Den nye ejer kan imidlertid også undlade at forlange ejerpantebrevet slettet af tingbogen og i stedet få ejerpantebrevet tiltransporteret. Højesteret finder, at der ikke er noget til hinder for, at den nye ejer af ejendommen lader transporten tinglyse og anvender ejerpantebrevet som grundlag for pantsætning."

Det følger heraf, at såfremt ejeren vælger at "få ejerpantebrevet tiltransporteret", må dette tinglyses med sædvenlige ekspeditionstyper og mod betaling af 1.660 kr. i afgift for tinglysning af debitorskiftet.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2004.499.LSR	Tinglysning af en allonge til et realkreditpantebrev, der ikke opnåede fuld dækning på tvangsauktion og var overdraget til køberne, blev anset at skulle udløse tinglysningsafgift af differencen mellem det beløb, allongen angav som pantebrevets hovedstol og det beløb, pantebrevet opnåede dækning for på tvangsauktionen.