Skatteforlaget |
|
C.H.2.1.6.2 Købe- og salgsretter med videre til fast ejendom
Fra den almindelige regel gælder der dog den undtagelse, at der tages hensyn til privatretlige servitutter ved vurderingen, som er pålagt en ejendom eller et grundareal til fordel for en anden ejendom. Det gælder ved vurderingen af både den herskende og den tjenende ejendom.
Ved overdragelser inden for gaveafgiftskredsen efter værdiansættelsescirkulæret, hvor der tages udgangspunkt i den offentlige ejendomsværdi, skal den offentliggjorte ejendomsværdi anvendes. Denne værdi kan ikke korrigeres som følge af en pålagt hjemfaldsforpligtelse til kommunen. Se SKM2012.501.SR.
Frikøb af hjemfaldsforpligtelse
Betaling af et eller flere beløb for at frikøbe en hjemfaldsforpligtelse helt eller delvist udgør et yderligere vederlag for ejendommen og bliver lagt til anskaffelsessummen.
Se også
Se også afsnit LV, Erhvervsdrivende, afsnit (E.C.4.8.3), om afskrivning på ejendomme med hjemfaldsforpligtelse.
Forkøbsret
En aftale om forkøbsret til en fast ejendom giver en skatteyder ret til at købe en bestemt ejendom, når ejeren beslutter sig til at sælge ejendommen.
Ejeren er forpligtet til at tilbyde ejendommen til indehaveren af forkøbsretten, når ejendommen skal sælges, men ejeren afgør selv, om et salg skal finde sted og i givet fald, hvornår salget skal finde sted.
Da indehaveren af en forkøbsretsaftale ikke er forpligtet til at købe ejendommen på tilbudstidspunktet, er der først indgået en overdragelsesaftale på det tidspunkt, hvor forkøbsretten udnyttes. Det er i den sammenhæng uden betydning, om pris og andre vilkår er blevet fastsat på det tidspunkt, hvor forkøbsretsaftalen blev indgået.
I de tilfælde hvor salgsprisen og øvrige handelsvilkår er fastsat i forkøbsretsaftalen, er der grundlag for at undersøge, om aftalen er indgået på markedsmæssige vilkår.
Se ovenfor om aftaler om køberetter og tilsidesættelse af køberetsaftaler.
Vestre Landsret tog stilling til spørgsmålet om prisen på en fast ejendom i forbindelse med salg af en manufakturforretning. Af salgsaftalen fremgik, at køberen af forretningen havde forkøbsret til den ejendom, hvor forretningen lå. Det fremgik af aftalen, at prisen ikke på noget tidspunkt kunne overstige et fastsat beløb. Dette beløb var væsentligt under ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet, men efter bevisførelsen mente landsretten ikke, at der var givet køberen en gave. Se skd.1979.49.103.
Vederlag for opgivelse af forkøbsret
Modtager udstederen af forkøbsretten et tilbud på ejendommen fra tredjemand og må betale et kompensationsbeløb til indehaveren af forkøbsretten for at blive frigjort for forpligtelsen om at sælge til indehaveren, anses dette beløb som en omkostning ved handlen.
Skatterådet anså et beløb på 5.175.000 kr., som ejeren af et landbrugsareal betalte som kompensation til indehaveren af en forkøbsret, for at være en omkostning ved afståelsen af jorden til tredjemand. Se SKM2009.285.SR.
Se også
Se også afsnit (C.H.2.1.5.2) om den skattemæssige behandling af middelbare rettigheder, da fortjenesten på en forkøbsret behandles efter disse regler.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Højesteretsdomme | ||
| TfS 1996, 469 HR | Skatteyderen købte i 1979 en isoleringsvirksomhed og indgik samtidig en kontrakt med sælgeren om leje af den ejendom, hvori virksomheden havde været drevet. Efter lejekontrakten skulle lejemålet løbe uopsigeligt indtil den 31. oktober 1986. Den indeholdt en ret for skatteyderen til at købe ejendommen for en nærmere fastsat pris og endvidere en pligt for ham, senest ved lejekontraktens udløb, til at købe ejendommen til denne pris. Skatteyderen overtog ejendommen ved skøde af den 30. maj 1984 og videresolgte den med fortjeneste ved skøde af den 15. november 1985. Skatteyderen gjorde gældende, at ejendommen var købt i 1979. Højesteret fandt, at uanset at køberetten var kombineret med en købepligt, var der i 1979 en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktforløb, at skatteyderen først kunne anses at have erhvervet ejendommen i 1984. | |
UfR 1977, 460 HR | Køberet til parcelhus. Direktør tildelt køberet af selskab ejet af svensk koncern. Udnyttet efter 10 år med økonomisk fordel. Fordelen anset for afledt af ansættelses-forholdet. Forskelsbeløb skattepligtigt. | Ledende dom |
Landsretsdomme | ||
| SKM2014.708.ØLR | Sagen vedrørte bl.a. spørgsmålet om værdien af en køberet til en fast ejendom som A, der var ejer af ejendommen, overdrog til et selskab ejet af hans mor, uden betaling. Samme dag transporterede moderens selskab køberetten til et andet selskab, der betalte 3.320.000 kr. herfor. Retten fandt, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at køberetten var uden værdi, idet skønserklæringen var uklar, og idet køberetten - dog på modificerede vilkår- samme dag var overdraget for 3.320.000, til en uafhængig tredjemand. Derfor kunne sagsøgers påstand ikke tages til følge. Der var heller ikke nedlagt påstande om en anden værdi eller hjemvisning og retten frifandt derfor skatteministeriet. | Tidligere instans: SKM2013.823.BR |
TfS 1985, 442 VLR | Køberet til 43 parceller. Erhvervet som led i næring. Overdraget til kreditorer. Værdiløs på dette tidspunkt. Gældseftergivelse ikke skattepligtig. | |
| Skd.1979.50.207.ØL | Køberet til ejerbolig. Tætte relationer mellem aftaleparterne. Pasning af svagelig ejer del af aftalen. Økonomisk fordel ikke anset for gave eller arbejdsvederlag. Forskelsbeløb ikke skattepligtigt. | |
Skd.1979.49.103.VL | Forkøbsret til fast ejendom. Aftale indgået mellem uafhængige parter. Salgspris maksimeret i aftalen. Ikke grundlag for gavebetragtning. Forskelsbeløb ikke skattepligtigt. | |
Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2012.181.LSR | Et dødsbo solgte afdødes landbrugsejendom til den ene af tre efterlevende livsarvinger. Salget skete til sædvanlig markedspris. Ejendommen lå på grænsen til byzone, og køber forpligtede sig i skødet til at indgå aftale om fordeling af salgssummen med sine to søskende for den del af ejendommen, som blev solgt efter at være kommet i byzone. Der var ikke indgået en sådan aftale. De to søskende ville opgive kravet om andel i salgssummen mod et vederlag. Landsskatteretten fandt, at vederlaget var skattepligtigt for modtagerne efter SL § 4. Fortjeneste skattepligtig efter statsskatteloven. | |
| TfS 1989, 640 LSR | Hjemfaldsforpligtelse. En tinglyst servitut om hjemfaldspligt til kommunen var ikke af en sådan karakter, at der skulle tages hensyn til den ved vurderingen. Retten henviste til, at hjemfaldspligten ifølge fast praksis ikke ansås for en offentligretlig byrde, uanset at tilbagekøbsretten hvilede på en aftale med en kommune. Vilkårene var i aftalen påtagetet som led i en overdragelsesaftale, hvorunder kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner. | |
TfS 1988, 613 LSR | Køberet til lejet ejendom. Køber til ejendom fundet af køberettens indehaver. Ejendom solgt til køber af ejer. Forskelsbeløb udbetalt til køberettens indehaver. Ejendom anset for solgt via køberetten og videresolgt til køber. Fortjeneste skattepligtig. | |
LSRM 1979, 169 LSR | Genkøbsret til beboelsesejendom. Aftale indgået mellem selskab og direktør, der også var bestyrelsesmedlem og aktionær. Genkøbsretten gjort gældende af afdød direktørs enke med økonomisk fordel. Forskelsbeløb skattepligtigt. | |
LSRM 1979, 56 LSR | Køberet til landbrugsejendom. Aftale indgået mellem familiemedlemmer. Ikke normal og gensidigt bebyrdende aftale. Forskelsbeløb skattepligtigt som gave. | |
LSRM 1976, 137 LSR | Erstatning for krænket forkøbsret til landbrugsejendom. Aftale indgået mellem naboer. Ejendom solgt uden respekt for forkøbsretten. Erstatning ikke skattepligtig. | |
LSRM 1970, 101 LSR | Køberet til beboelsesejendom. Aftale indgået mellem bank og dets direktør. Udnyttet 11 år senere. Aftale anset som følge af overordnet ansættelse. Forskelsbeløb skattepligtigt. | |
SKAT | ||
| SKM2013.172.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at to ikke-interesseforbundne parter med modsatrettede interesser kunne "tilbageskøde" en parcel til xx kr., som aftalt mellem parterne i en forkøbsaftale. | |
| SKM2012.628.SR | Skatterådet fandt, at der ikke var tale om overdragelse af en hel ejendom, men derimod om et delsalg og efterfølgende successiv overdragelse af restejendommen. | |
Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ejer ved opgørelse af overdragelsessummen ved afståelse af en ejendom til sine sønner kunne se bort fra den del af grundværdien, som "tilfalder" kommunen pga. en tilbagekøbsklausul. Ejendommen kunne overdrages til handelsværdien eller til en værdi svarende til vurderingen +/- 15 pct. | ||
Køberet til landbrugsejendom. Aftale indgået mellem forælder og barn. Prisen sat til 85 % af den til enhver tid gældende offentlige ejendomsvurdering. Yderligere aftalt, at hvis markedspris lavere end den offentlige ejendomsvurdering, da overdragelse til markedspris. Aftalen var ikke omfattet af KGL § 29, stk. 1, som følge af usikkerhed om den kommende overdragelsespris. Ikke lagerbeskatning. | ||
Køberet til ejerbolig. Lejeaftale med køberetsaftale. Indgået mellem tidligere ægtepar 3 år efter separationen. Aftalevilkår betragtet som gave. Eventuelt forskelsbeløb skattepligtigt. | ||
Køberet til fast ejendom. Aftale indgået mellem far og søn. Ikke tinglyst men påtegnet af vitterlighedsvidner. Påtegningen ikke dækkende. Skærpet bevisbyrde ikke løftet. Forskelsbeløb skattepligtigt. | ||
Køberet til ejerbolig. Lejeaftale med køberetsaftale indgået ved ophævelse af 15-årigt langt ikke-ægteskabeligt samliv. Aftalevilkår ikke anset for udtryk for gave. Eventuelt forskelsbeløb skattefrit. | ||
Køberet til ejerbolig. Lejeaftale med køberetsaftale indirekte indgået mellem søskende, da selskab var udsteder af køberet. Aftale ikke anset for indgået mellem interesseforbundne parter. Forskelsbeløb skattefrit. | ||
Køberet til parcelhus. Aftale indgået mellem kærestepar. Tinglyst og påtegnet af vitterlighedsvidner. Huset købt af far til køberettens indehaver ved udsteders død. Efterfølgende udnyttelse af køberetten. Forskelsbeløb skattefrit. | ||
Forkøbsret til landbrugsareal. Aftale indgået mellem uafhængige parter. Kompensations-beløb til indehaver af forkøbsret anset for handelsomkostning ved salg til tredjemand. Kompensationsbeløb fradragsberettiget for sælger. | ||
Køberet til restaurationsejendom. Aftale indgået mellem far og søn, men ikke tinglyst eller påtegnet af vitterlighedsvidner. Ønske om succession med baggrund i køberetsaftale. Succession ikke mulig. Køberetsaftale accepteret. Eventuelt forskelsbeløb skattefrit. | ||
Køberet til ejerbolig. Forældrekøbsaftale indgået i 2006. Underskrevet af vitterlighedsvidner. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret opfyldt. Forskelsbeløb skatte- og afgiftsfrit. | ||
Køberet til landbrugsareal. Aftale mellem hovedaktionær og selskab. Selskab ret til køb af areal ved overgang til byzone. Afståelsessum blev ikke tillagt skattemæssig betydning. Eventuelt forskelsbeløb skattepligtigt. | ||
Køberet til to ejendomme. Aftale mellem forælder og barn i 1994. Tinglyst og underskrevet af vitterlighedsvidner. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret opfyldt. Forskelsbeløb skatte- og afgiftsfrit. | ||
Genkøbsret til ejerbolig. Aftale mellem forælder og barn. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret ikke opfyldte. Forskelsbeløb skattepligtigt som gave. | ||
Køberet til anparter i selskab, der ejede en erhvervsudlejningsejendom. Efter aftale mulighed for jordbundsundersøgelser. Ikke tillagt betydning, at udnyttelsesperiode var begrænset af udsteder. Køberetsaftale accepteret. Eventuelt forskelsbeløb skattefrit. | ||
Genkøbsret til jordareal. Aftale indgået mellem uafhængige parter. Eventuelt forskelsbeløb skattefrit. | ||
Køberet til landbrugsareal. Optionspræmie udbetalt i rater. Samlet præmiebeløb del af salgssum ved udnyttelse ellers anset som delafståelse. Køberetsaftale accepteret. | ||
Køberet til fast ejendom. Reguleringsmulighed af købesum i aftaleperiode. Optionspræmie på given procentdel af købesum. Andel af salgssum ved udnyttelse ellers anset som delafståelse. Køberetsaftale accepteret. | ||
Forkøbsret til beboelsesejendom. Testamentarisk disposition mellem søskende. Overdragelsessum i testamente blev ikke tillagt skattemæssig betydning. Forskelsbeløb skattepligtigt. | ||
Køberet til landbrugsejendom. Aftale indgået mellem forældre og barn. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret var ikke opfyldt. Forskelsbeløb skattepligtigt som gave. | ||
Køberet til parcelhus. Aftale mellem forælder og barn. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret var ikke opfyldt. Forskelsbeløb skattepligtigt. | ||
Køberet til ejerlejlighed. Forældrekøbsaftale med søn. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret var ikke opfyldt. Forskelsbeløb anset for skattepligtigt som gave. | Se lignende sager om manglende opfyldelse af betingelserne i værdiansæt- | |
Køberet til to ejerlejligheder. Forældrekøbsaftale med to børn. Betingelserne i værdiansættelsescirkulæret var ikke opfyldt. Forskelsbeløb anset for skattepligtigt som gave. | ||
Køberet til ejerlejlighed. Forældrekøbsaftale. Aftalen tinglyst og fremadrettet. Betingelser i værdiansættelsescirkulæret opfyldt. Eventuelt forskelsbeløb ikke anset for skattepligtigt som gave. | ||
Køberet til andelsboliger. Påtænkt udstedelse af køberetter fra andelsboligforening til lejere i ejendom. Ville medføre udlodningsbeskatning og beskatning af fortjeneste ved køberettens udnyttelse. Virkning af aftale skattepligtig. | ||