Dokumentets metadata

Ejendomsinvesteringsprojekt - udbyderhonorar - opgørelse - anskaffelsessum

Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt skulle ikke medregnes som en købsomkostning ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance efter salget af investeringsejendommen. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at den pågældende investor først var indtrådt som kommanditist i investeringsprojektet et år efter påbegyndelsen, og at han således ikke havde deltaget fra starten. Retten bemærkede, at det efter forarbejderne til henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven må antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen skal opgøres efter ensartede principper i de to love, og at udbyderhonorar ifølge SKM2008.967.HR er en etableringsafgift og ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet.

Parter

A
(Advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Lars Apostoli)

Afsagt af byretsdommerne

Torben Hvid, Morten Larsen og Niels Østergaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Med henblik på at udbyde anparter til investorer stiftede G1 A/S i 1999 kommanditselskabet K/S G2. Kommanditselskabet erhvervede en fast ejendom i England og G1 A/S udbød derefter 500 kommanditanparter. De, der tegnede anparter, købte samtidig andele i komplementarselskabet ApS Komplementarselskabet G2.2. I det beløb, som investorerne betalte for anparterne indgik et honorar til G1 A/S, i det følgende benævnt udbyderhonorar. I december 2000 erhvervede sagsøgeren, A, 50 anparter. Sagen vedrører spørgsmål om, hvorvidt udbyderhonoraret kan tillægges anskaffelsessummen for ejendommen i K/S G2, og dermed indgå i avanceopgørelsen ved kommanditselskabets afståelse af ejendommen i indkomståret 2003.

Sagsøger, A, har nedlagt påstand om

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Ejendomsprojektet blev i 1999 udbudt af G1 A/S, der udarbejdede et prospekt til brug for salg af i alt 500 andele i K/S G2. Af prospektet for K/S G2 fremgår, at formålet med kommanditselskabet var, at selskabet skulle eje og udleje ejendommen beliggende ...1, England.

I overensstemmelse hermed havde kommanditselskabet i september 1999 erhvervet ejendommen med virkning fra den 9. december 1999. Der var ved erhvervelsen af ejendommen indgået en uopsigelig lejekontrakt med stormagasinet G3 gældende til år 2022.

Kommanditselskabet har opgjort anskaffelsessummen og afskrivningsgrundlaget således:

Posten "handelsomkostninger" dækker omkostninger dels i England, dels i Danmark.

Det er oplyst, at de engelske handelsomkostninger omfatter udgifter til skødestempel, vurderingsrapporter (Surveyor's Report og Valuation Report), dansk advokatbistand, engelsk advokatbistand og broker- og stiftelsesprovisioner til engelsk finansiering.

De danske handelsomkostninger omfatter udgifter til stiftelsesprovision til dansk finansiering og honorar til udbyder. Honoraret til udbyder omfattede udgifter til revisor og prospektudarbejdelse. Honoraret udgjorde 3.171.840 kr.

Af vedtægterne for K/S G2 fremgår, at kommanditselskabets stamkapital udgør 50.000.000 kr. opdelt i 500 kommanditanparter á 100.000 kr. For hver kommanditanpart indbetales kontant 12.500 kr. Den ansvarlige deltager er ApS Komplementarselskabet G2.2, der som komplementar hæfter ubegrænset for alle selskabets forpligtelser.

Det lykkedes ikke for G1 A/S at sælge alle kommanditanparter i K/S G2 i 1999. De resterende anparter blev solgt i 2000 til 6 forskellige investorer, herunder til A.

A erhvervede anparterne ved en "tegningsaftale" underskrevet den 30. december 2000. Ved aftalen "tegnede" A "50 andele á 100.000 kr. i K/S G2" og "125 anparter á 100 kr. i ApS Komplementarselskabet G2.2."

I 2003 solgte K/S G2 ejendommen for 5.900.000 GBP svarende til ca. 65.281.000 kr.

Ved opgørelsen af sin skattemæssige avance efter ejendomsavancebeskatningsloven anvendte A den af kommanditselskabet opgjorte anskaffelsessum, der indeholdt det omhandlede udbyderhonorar.

Skattemyndighederne nedsatte anskaffelsessummen med et beløb svarende til udbyderhonoraret, hvilket Skatteankenævnet godkendte i en afgørelse truffet den 26. juni 2008.

Skatteankenævnets afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten, der den 14. januar 2009 stadfæstede afgørelsen. Landsskatterettens begrundelse er følgende:

"...

Af sagens oplysninger fremgår, at udbyderen solgte 40 % af kommanditanparterne i K/S G2 til 4 investorer ultimo december 1999, således at udbyderen ved udgangen af 1999 ejede 60 % af anparterne. I løbet af 2000 lykkedes det for udbyderen at sælge de resterende anparter til investorer, herunder 50 anparter til klageren.

Efter det oplyste er der for klageren udfyldt en "tegningsaftale", der er påført klagerens og kommanditselskabets underskrifter. Klagerens erhvervelse af anparterne kan ikke anses som køb af "brugte anparter". Der er ikke udarbejdet en overdragelsesaftale mellem udbyderen og klageren, herunder er der ikke i aftalen anført en overdragelsessum for anparterne. Endvidere har det ikke været hensigten, at udbyderen skulle eje anparterne, da udbyderens formål var at udbyde et færdigt skatteprojekt til interesserede investorer. I hvert fald under disse omstændigheder, hvor forholdet i det hele fremstår som en aftale om forskudt tegning af anparter og ikke som en overdragelse, finder Landsskatteretten ikke, at de i 1999 opgjorte handelsomkostninger skal lægges til grund ved avanceopgørelsen som påstået.

Efter afskrivningslovens regler kan afskrivning foretages på ejendommens anskaffelsessum. Efter fast ligningsmæssig praksis omfatter en ejendoms anskaffelsessum tillige udgifter, der er knyttet til selve handlen med ejendommen så som stempeludgifter, ejendomsmæglersalærer, berigtigelseshonorarer og lignende. Der er ikke forskel på de omkostninger, der kan medtages ved opgørelse af en ejendoms anskaffelsessum efter afskrivningsloven og på de omkostninger, der kan medtages ved opgørelse af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Udbyderhonoraret - i sagen opgjort til 3.171.840 kr. - anses af Landsskatteretten for at være et honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet og dermed et honorar, som ikke kan henføres til berigtigelse af ejendomskøbet, men som angår etablering af virksomheden K/S G2, jf. statsskattelovens § 6. Der henvises til Højesteret dom af 25. november 2008, offentliggjort i SKM2008.967.HR . Retten finder herefter, at honoraret ikke kan medregnes ved opgørelse af anskaffelsessummen for ejendommen.

Landsskatteretten fastholder derfor skatteankenævnets afgørelse om, at honoraret ikke kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen, og den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

..."

Forklaring

Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af A.

A har forklaret blandt andet, at han blev bekendt med projektet i november 2000. Han underskrev tegningsaftalen i december 2000. Han indbetalte 550.000 kr. og erindrer ikke, om han derved fik en rabat. Han fik sin revisor til at se på projektet og syntes selv, at der var udsigt til et fornuftigt afkast. Hensigten var snarere at lave en alternativ pensionsordning end rent skattemæssige overvejelser. Han blev på et tidspunkt medlem af bestyrelsen. I 2003 valgte investorerne at sælge ejendommen, fordi de opdagede, at der var tegnet nogle renteswaps i selskabet, hvilket medførte en forøget risiko. Han erindrer ikke, om han alt i alt tjente på investeringen. Ved ophøret skulle der betales en del i genvundne afskrivninger.

Parternes synspunkter

As advokat har anført, at det er helt afgørende for sagen, at udbyderen, G1 A/S, havde købt ejendommen før anparterne blev udbudt, og at G1 A/S ved udgangen af 1999 fortsat ejede 60 % af ejendommen. A, der først købte sine anparter i år 2000, har således købt anparter i en ejendom i drift og købesummen for anparterne er således reelt købesummen for anparten af ejendommen. Anparterne er ikke tegnet med tilbagevirkende kraft, og der er således tale om det, der benævnes "køb af brugte anparter", hvilket støttes af, at G1 i sit regnskab for i årene 1999 og 2000 har selvangivet indtægter og udgifter i forhold til selskabets ejerandel i K/S G2. ligesom selskabet har opgjort en gevinst ved afståelsen af de sidste 60 % i 2000. At aftalen er benævnt "Tegningsaftale" har ingen betydning, da det er aftalens reelle indhold, der er afgørende, ikke hvad den kaldes. Det gøres således grundlæggende gældende, at der er tale om overdragelse af andele i K/S G2 og ikke nytegning af andele. Hverken A eller de 5 øvrige investorer, der købte i 2000, havde noget interessefællesskab med G1 A/S og det følger derfor af almindelige skatteretlige principper, at skattemyndighederne skal acceptere de priser og vilkår, som parterne har aftalt. De 6 investorer har hverken formelt eller reelt afholdt udgifter til udbyderhonorar, idet de først indtrådte som medejere mere end 1 år efter, at kommanditselskabet havde afholdt udgifterne til udbyderhonorar. Det er endelig bestridt, at praksis for opgørelse af anskaffelsessummen i afskrivningsloven kan overføres til ejendomsavancebeskatningsloven.

Kammeradvokaten har anført, at det af K/S G2 afholdte udbyderhonorar ikke kan tillægges den skattemæssige anskaffelsessum ved avanceopgørelsen. Udbyderhonoraret er en omkostning, der angår etablering af selve virksomheden K/S G2, og ikke en udgift, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Kammeradvokaten har herom nærmere anført, at begrebet "anskaffelsessum" i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 må forstås og opgøres på samme måde som "anskaffelsessum" i afskrivningsloven. Der er en naturlig sammenhæng mellem de to love og man kan ikke have et system, hvor en købsomkostning medregnes det ene sted og ikke det andet. Dette støttes af bemærkningerne til henholdsvis Forslag til Lov om ændring af afskrivningsloven og forskellige andre skattelove (LF 131/1981-82) og Forslag til Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom (LF 189/1981-82). Højesteret har i relation til afskrivningsloven i sin dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR ) fastslået, at udbyderhonoraret ikke er en omkostning, der kan medregnes i anskaffelsessummen og i dom af 8. september 2009 (SKM2009.562.HR ) at dette også gælder selvom kommanditselskabet havde erhvervet ejendommen inden anparterne blev udbudt. Det gøres gældende, at det er uden betydning at A er indtrådt i år 2 i forhold til stiftelsen af kommanditselskabet, idet anparterne er erhvervet ved en tegningsaftale på nøjagtig samme vilkår som de investorer, der tegnede anparter i år 1 og idet A skattemæssigt har fratrukket udgifter med tilbagevirkende kraft for hele indkomståret 2000, har anvendt samme anskaffelsessum som de, der har tegnet anparter i år 1 og i øvrigt på enhver måde opført sig på samme måde som de investorer, der tegnede anparter i år 1. Anparterne har således ikke været ude i omsætningen forud for As erhvervelse og der er derfor ikke tale om brugte anparter.

Rettens begrundelse og afgørelse

A har erhvervet anparterne fra den oprindelige udbyder ved en med udbyderen indgået "tegningsaftale". På denne baggrund og i øvrigt af de grunde, der er anført i Landsskatterettens kendelse, finder retten, at anparterne er erhvervet ved tegning og ikke ved overdragelse. Det i forbindelse hermed betalte udbyderhonorar er en omkostning, der angår etablering af selve virksomheden K/S G2, og ikke en udgift, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, jf. herved Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR ).

Ved beregningen af As avance ved videresalg af anparterne, kan udbyderhonoraret således ikke indgå i ejendommens anskaffelsessum, hvorved bemærkes at det efter forarbejderne til de respektive love må antages, at det har været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven skal opgøres efter ensartede principper.

Herefter frifindes Skatteministeriet.

A, der har tabt sagen, skal erstatte Skatteministeriet de udgifter, som sagen har påført ministeriet, jf. retsplejelovens § 312. Der er ikke oplyst andre udgifter end udgiften til advokat.

Denne fastsættes til 40.000 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 40.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet.