Dokumentets metadata

Genanbringelse af ejendomsavance - salg af ejendom i Sverige

Skatterådet tog stilling til forskellige spørgsmål i forbindelse med fortsat genanbringelse i Danmark af ejendomsavance ved salg af svensk ejendom. Skatterådet fandt ikke, at en pålignet svensk avanceskat ved salg af den svenske ejendom på et senere tidspunkt ville kunne modregnes i dansk skat, når den danske ejendom, hvori den svenske avance var genanbragt, blev solgt. Den svenske avanceskat kunne heller ikke udbetales kontant i Danmark.

Spørgsmål

1. Kan den danske ejendomsavance, hidtil genplaceret i godset P, overføres nominelt uændret og genplaceres i dansk gods, indkøbt i salgsåret for P eller senest i påfølgende indkomstår (de normale genplaceringsregler anvendt på successive køb)?
2. Gør det nogen forskel, om genplaceringen efter spørgsmål 1 sker i anden svensk ejendom eller ejendom inden for EU?
3. Påvirker den i Sverige betalte skat af ejendomsavancen, opstået i Sverige, genplaceringsbeløbet fra Danmark?
4. Kan spørger efter eget ønske genplacere ejendomsavancen konstateret i Sverige ved køb af dansk gods og få den svenske skat refunderet kontant eller ved modregning i fremtidige skattepligtige indkomster i Danmark?
5. Hvis spørgsmål 4 besvares med et "ja": Kan den i Sverige betalte ejendomsavanceskat, omregnet til danske kroner, modregnes i årets indkomstskat til Danmark og indkomstskatten til Danmark i årene fremover, indtil beløbet er fuldt modregnet, hvorefter fremtidig avancebeskatning i Danmark sker på normal vis og omfatter både den genplacerede fortjeneste samt fortjenesten konstateret i Sverige?

1. Se indstilling og begrundelse.
2. Nej, se indstilling og begrundelse.
3. Nej, se indstilling og begrundelse
4. Nej, se indstilling og begrundelse.
5. Spørgsmålet bortfalder, jf. svaret på spørgsmål 4.

I 2005 solgte spørger sit danske gods V. En del af ejendomsavancen blev genplaceret i 2 svenske godser, S og P i efteråret 2006.

Ejendommen P, der er beliggende på adressen X, Sverige, erhvervede spørger ultimo 2006 for et beløb på x kr.

Ejendommen er en skov- og landbrugsejendom med et jordtilliggende på 364 ha. Heraf anvendes 240 ha til agerjord, medens 120 ha er skov. Vedmassen, der er klar til hugst, omfatter 22.000 m3.

Ejendommen indeholder efter det oplyste 1 hovedbygning og 3 udlejningshuse samt diverse avlsbygninger, isoleret værksted, stort gennemløbstørreri, nedgravede vandingsledninger med hydranter, læssepladser til grøntsager mv.

Alle beboelseslejligheder er udlejede. Hovedbygningen er udlejet indtil 1. april 2008. Når alle husene er udlejet udgør lejeindtægten y SEK pr. år.

Ejendommens agerjord og tørreri er bortforpagtet i årene 2007, 2008 og 2009 til lokal svensk landmand.

Den årlige forpagtningsindtægt andrager z SEK.

Spørgers bortforpagtning betyder, at spørger dels oppebærer en høj indtægt, dels får mulighed for at lære landbruget at kende, inden han evt. selv begynder at drive det.

Spørger har i 2007 foretaget diverse oprydnings- og forbedringsarbejder på ejendommen.

Spørgers revisor har den 28. januar 2008 modtaget de sidste bilag for 2007. Revisoren forventer at have regnskabet klart omkring maj 2008, hvor de nøjagtige tal for driften af ejendommen så kendes.

Nu påtænker spørger at afhænde godset P i indkomståret 2007 eller 2008.

Spørger bevarer sin fulde skattepligt til og er fortsat hjemmehørende i Danmark.

Spørger ønsker i anledning heraf bl.a. oplyst, hvorledes den ejendomsavance, der kan genanbringes, kan opgøres, når der tages udgangspunkt i, at der efter svenske skatteregler opkræves en skat på 20 pct. af ejendomsavancen i Sverige.

Generelt

Beskatning af indkomst fra fast ejendom i udlandet

Den danske indkomstbeskatning bygger på globalindkomstprincippet. Fuldt skattepligtige personer er derfor skattepligtige her til landet af deres samlede indkomst, hvad enten den hidrører her fra landet eller fra udlandet, jf. § 4 i statsskatteloven.

Skattepligten omfatter derfor også indkomst fra fast ejendom i udlandet, herunder fortjeneste ved afståelse af den faste udenlandske ejendom.

Når udlandet beskatter fortjenesten, kan der opstå dobbeltbeskatning.

I de dobbeltbeskatningsoverenskomster som Danmark har indgået gælder, at beskatningsretten til indkomst af fast ejendom tilkommer det land, hvor den faste ejendom er beliggende (kildelandet). Det bliver herefter Danmark (bopælslandet), der ved skatteberegningen skal give nedslag (credit eller exemption) efter reglerne i den pågældende dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Efter dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem de nordiske lande giver Danmark credit i den danske skat for den skat, der er betalt i Sverige.

Den udenlandske indkomst medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst i Danmark. Dobbeltbeskatningen ophæves ved, at Danmark i beregningen af de danske skatter giver et nedslag med det mindste af følgende beløb:

- enten den betalte udenlandske skat af den udenlandske indkomst

- eller den del af den danske skat, som forholdsmæssigt falder på den udenlandske indkomst.

Det er en forudsætning for nedslaget ved beregningen af den danske skat, at den danske skat også rent faktisk er pålignet og vil forfalde til betaling efter de herom fastsatte regler.

Ejendomsavancebeskatning - danske regler

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse (udskydelse af beskatningen) af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed. Dette dog højst med et beløb svarende til den del af den kontante anskaffelsessum for den erhvervede ejendom, der vedrører den del, der skal anvendes erhvervsmæssigt. Overstiger den opgjorte fortjeneste den kontante anskaffelsessum, beskattes den overskydende fortjeneste efter lovens almindelige regler.

Den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom som udgør boligdelen, anses ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Efter § 6 A, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven anses udleje af fast ejendom ikke for erhvervsmæssig virksomhed, medmindre der er tale om udlejning af fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7.

Det er bl.a. en betingelse for anvendelse af reglerne om genanbringelse, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Dette følger af EBL § 6 A, stk. 2, nr. 1.

Det er endvidere en betingelse, jf. EBL § 6 A, stk. 2, nr. 2, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer reglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

Herudover er det også en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne, at spørger i forbindelse med begæring om anvendelse af reglerne afgiver de nødvendige oplysninger om de implicerede ejendomme, således at skattemyndighederne kan konstatere om det formelle og reelle grundlag for genanbringelse efter EBL § 6 A er opfyldt. Det er altid et krav, at selvangivelsen for det pågældende indkomstår er indgivet rettidigt, jf. fristen i skattekontrollovens (SKL) § 4.

Der er ved lov nr. 221 af 31. marts 2004 indsat regler i EBL § 6 A om, at skatten under visse betingelser kan udskydes ved nedsættelse af anskaffelsessummen for udenlandske ejendomme.

Fast ejendom i ejendomsavancebeskatningslovens forstand skal herefter forstås som ejendom beliggende i såvel Danmark som i udlandet. Udgangspunktet er således, at genanbringelsesreglerne tilsvarende finder anvendelse, når der er tale om fast ejendom i udlandet - forudsat at ejendommen anvendes erhvervsmæssigt.

Herudover er det en betingelse for genanbringelse i en ejendom i udlandet, at ejeren, når denne er en fysisk person, på nedsættelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter § 1 i kildeskatteloven uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Skatterådet har tidligere taget stilling til spørgsmålet om successive genanbringelser, se således SKM2007.286.SR .

Det var Skatterådets opfattelse, at loven indeholder hjemmel til, at reglerne om genanbringelse i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven kan anvendes også ved efterfølgende afståelser og erhvervelser, forudsat at betingelserne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt. Den skattepligtige kan således fortsætte med at genplacere også i udlandet, når betingelserne er opfyldt.

Ad spørgsmål 1

Som det fremgår af det generelle afsnit ovenfor, er det en betingelse for anvendelse af genanbringelsesreglerne i EBL § 6 A, at såvel den afståede som den erhvervede ejendom anvendes erhvervsmæssigt i ejerens erhvervsvirksomhed.

Det er SKATs opfattelse, at fortjeneste ved afståelse af godset P på indeværende tidspunkt vil kunne genanbringes efter § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven ved erhvervelse af en erhvervsejendom i Danmark.

Som anført ovenfor, har Skatterådet tidligere tiltrådt, at loven indeholder hjemmel til, at reglerne om genanbringelse i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven kan anvendes også ved efterfølgende afståelser og erhvervelser, forudsat at betingelserne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt. Den skattepligtige kan således fortsætte med at genplacere, når betingelserne herfor er opfyldt.

I nærværende bindende svar fremgår det af det oplyste, at spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance i et dansk gods. Der foreligger dog ikke oplysninger om erhvervelse af en specifik ejendom, hvorfor der således ikke foreligger en konkret genanbringelsessituation.

SKAT kan derfor ikke på nuværende tidspunkt tage stilling til, om betingelserne for genanbringelse af fortjeneste ved afståelse af ejendommen i Sverige er opfyldt.

Først når spørger har erhvervet en erhvervsejendom i Danmark og den skattemæssige disposition skal selvangives, har SKAT mulighed for at tage stilling til, om de pågældende betingelser for genanbringelse er opfyldt. Alternativt kan der på ny anmodes om et bindende svar, allerede på det tidspunkt, hvor de pågældende betingelser anses for at være opfyldt.

Ad spørgsmål 2

Som det fremgår af det generelle afsnit ovenfor, er det Skatterådets opfattelse, jf. SKM2007.286.SR , at loven indeholder hjemmel til, at reglerne om genanbringelse i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven kan anvendes også ved efterfølgende afståelser og erhvervelser, forudsat at betingelserne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven er opfyldt. Den skattepligtige kan således fortsætte med at genplacere også i udlandet, når betingelserne er opfyldt.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et nej.

Ad spørgsmål 3

Reglerne i § 6 A i ejendomsavancebeskatningsloven omfatter genanbringelse af fortjeneste ved afståelse af en ejendom, der anvendes i den skattepligtiges erhvervsvirksomhed, og som er omfattet af lovens regler i øvrigt.

Når hele ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, opgøres den fortjeneste, der kan genanbringes, efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem afståelsessummen og den kontantomregnede anskaffelsessum reguleret med tillæggene efter lovens § 5, stk. 1 og 2.

Ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven er der ikke hjemmel til at modregne skatter, der er betalt i udlandet.

Når en fortjeneste ved afståelse af en ejendom i udlandet ønskes genanbragt, opgøres fortjenesten efter danske regler, dvs. reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Det betyder derfor, at der ved opgørelse af den fortjeneste, der kan genanbringes, ikke tages hensyn til skatter, der er betalt til udlandet.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et nej.

Ad spørgsmål 4

Som det fremgår af ovenstående giver Danmark efter dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem de nordiske lande credit i den danske skat for den skat, der er betalt i Sverige.

Det er en forudsætning for modregningen af svensk skat i en dansk skat, at der rent faktisk pålignes en dansk skat af den pågældende skattepligtige fortjeneste, som den svenske skat kan modregnes i.

Hvis beskatningen af fortjenesten udskydes ved genanbringelse i en nyerhvervet ejendom, medregnes fortjenesten ikke ved indkomstopgørelsen på nuværende tidspunkt.

Der er ikke i dansk skattelovgivning hjemmel til at udbetale en udenlandsk skat, der er pålignet og opkrævet i udlandet efter udenlandske regler. Der er i den danske skattelovgivning heller ikke hjemmel til at fremføre en udenlandske skat til modregning i en dansk skat, der vil blive opkrævet af den pågældende skattepligtige indkomst engang i fremtiden.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med et nej.

Ad spørgsmål 5

Spørgsmålet bortfalder, jf. svaret på spørgsmål 4.

Skatterådet er enig i indstillingerne og begrundelserne.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.