Dokumentets metadata

Omberegning af vurderinger i forbindelse med omvurdering

Genopførelse af en ejendom efter brand med stort set identisk hus var ikke omfattet af reglerne om omvurdering i vurderingslovens § 33, stk. 13.

Klagen vedrører omberegning af vurderingerne pr. 1. januar 2001 og pr. 1. januar 2002 i forbindelse med omvurdering pr. 1. oktober 2003.

Der er tale om en nedbrændt ejendom, og spørgsmålet er, om en genopførelse af ejendommen er en nybygning, som udløser en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 13.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. januar 2001 og pr. 1. januar 2002 af Vurderingsankenævnet omberegnet og ansat til:

Ejendomsværdi i 2001 niveau 2.100.000 kr.

Ejendomsværdi i 2002 niveau 2.250.000 kr.

Genopførelse af ejendommen efter brand med et stort set identisk hus er ikke omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 13.

De foretagne omberegninger af ejendomsværdierne i 2001 og 2002 niveau ophæves derfor.

Klageren har erhvervet ejendommen beliggende X i februar 2000 for 1.475.000 kr.

Vurderingen pr. 1. januar 2001 og pr. 1. januar 2002 udgør 1.450.000 kr.

Ejendommen er pr. 15. december 2001 nedbrændt totalt.

Tilsagn om forsikringserstatning er givet ultimo 2002, og der er herefter påbegyndt genopførelse af ejendommen på den eksisterende sokkel.

Arkitekttegningerne fra såvel det tidligere hus som det nu genopførte hus er stort set identiske. Ejendommen er opført i træ, som tidligere, og det arkitektoniske udtryk er der ikke ændret nævneværdigt på.

Ejendommen var indflytningsklar i april måned 2003. Herefter er der foretaget en omvurdering, og i forbindelse hermed er der gennemført en omberegning af ejendomsværdierne for vurderingsårene 2001 og 2002.

Den omberegnede ejendomsværdi i 2001 niveau er ansat til 2.100.000 kr.

Den omberegnende ejendomsværdi i 2002 niveau er ansat til 2.250.000 kr.

Med henvisning til vurderingslovens § 13, stk. 3 anfører vurderingsankenævnet, at der på en ejendom, hvorpå der opføres en ny bygning, som ikke er omfattet af 2001 vurderingen, skal ansættes en ejendomsværdi i 2001 og 2002 niveau.

Det bemærkes, at de oplysninger, som fremgår af Bygnings- og boligregistret (BBR), danner udgangspunkt for værdiansættelsen.

Således anføres det, at den nedbrændte bygning ifølge BBR, udskrevet den 18. juni 2001, var opført i 1975 og væsentlig om- og tilbygget i 1980. Det bebyggede areal udgjorde 171 m2, hvortil kom fritliggende garage og udhus på i alt 40 m2.

Kommunen har herefter udstedt byggetilladelse den 25. marts 2002, og af BBR pr. 22. maj 2006 fremgår det, at der på ejendommen er opført en ny bygning i 2003 med et bebygget areal på 214 m2, hvoraf 40 m2 udgøres af carport og udhus. Boligarealet udgør herefter 174 m2.

Efter vurderingsankenævnets opfattelse er der i vurderingslovens forstand tale om en nybygning, der skal ansættes på baggrund af de i BBR nye oplysninger, men med udgangspunkt i det niveau, som gjorde sig gældende ved 2001 og 2002 vurderingen.

Ankenævnet ansætter herefter ejendomsværdien i 2001 og 2002 niveau til henholdsvis 2.100.000 kr. og 2.250.000 kr.

Der nedlægges påstand om, at det ikke er korrekt at henføre bygningen under kategorien nybygning, ligesom det bestrides, at vurderingslovens § 33, stk. 13 indeholder hjemmel til at ansætte et nyt loft for beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten, når der sker genopførelse af en ejendom efter brand.

Som begrundelse for klagen anføres følgende:

"VUL § 33, stk. 13 er en undtagelsesbestemmelse, efter hvilken klageren mister retten til at fastholde ejendomsværdierne for 2001 og 2002 som loft over beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten.

Bestemmelsen må fortolkes i lyset af, at klageren, hvis bestemmelsen anvendes mister sin ret til at fastholde det hidtidige loft over beregningsgrundlaget.

Vurderingslovens § 33, stk. 13 omfatter efter ordlyden "nybygning, der ikke er omfattet af 2001-vurderingen".

Det gøres gældende, at klagers ejendom, der er genopført efter brand, hverken efter en direkte eller efter en udvidet ordlydsfortolkning er omfattet af bestemmelsen.

For det første er "genopførelse" af en nedbrændt ejendom ikke direkte omfattet af ordlyden.

For det andet er det om "nybygning" præciseret, at det er nybygning, "der ikke er omfattet af 2001-vurderingen". Klagers ejendom var omfattet af 2001-vurderingen. Den genopførte ejendom træder i stedet for klagers ejendom, der nedbrændte. Ejendommen genopføres på det oprindelige fundament og ejendommens areal er ikke øget.

For det tredje må genopførelse af en nedbrændt ejendom heller ikke naturligt anses for omfattet af bestemmelsen ved en udvidet ordlydsfortolkning. Tværtimod er det i mange andre sammenhænge anset for naturligt at sondre mellem nybygning og genopførelse. Eksempelvis sondres der mellem genopførelse og nybygning, når der træffes afgørelser til sikring af kystlinier eller naturfredning, eller etablering af veje.

Heller ikke lovens forarbejder giver grundlag for at lade "nybygning" fortolke udvidende til også at omfatte genopførelse.

Af bemærkningerne til lovbestemmelsen fremgår det alene, at "stk. 13 omhandler nybygninger" med tilføjelse af, at oplysninger om nybygninger i forvejen indgår i vurderingsmyndighedernes grundlag ved de årlige vurderinger, og at de i forvejen skal tage stilling til, hvornår en ejendom er færdigbygget og anvendelig til bolig.

Bemærkningen præciserer alene, at boligejere, der gennemfører en nybygning, skal have ansat et nyt loft for beregningsgrundlaget på baggrund af en vurdering af 2001- og 2002-niveauet for den nye ejendomsværdi for ejendommen inkl. nybygningen.

For det fjerde må det anses for at stride mod lovens formål, hvis VUL § 33 stk. 13 blev fortolket på en måde, så boligejere, der genopførte deres ejendom efter en brand blev sidestillet med boligejere, der har haft valget mellem at bygge eller lade være.

Det fremgår således direkte af lovens formål, at

- "der kan ske stigning i ejendomsværdiskatten for den enkelte skatteyder, men der er tale om stigninger, der er forudsigelige for boligejeren"

Selve hovedformålet med loven var at etablere et loft over beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten. Omberegning efter undtagelsesbestemmelsen forudsatte forudsigelighed.

Det var ikke forudsigeligt for klageren, at ejendommen brændte og ejendommen som en konsekvens deraf skulle genopføres."

Videre anfører klageren, at det ikke er korrekt, som anført af Vurderingsankenævnet, at ejendommen før genopbyggelsen i 2003 bestod af et bebygget areal på 171 m2, hvortil fritliggende garage og udhus på i alt 40 m2 tillægges.

Det anføres i den forbindelse:

"Det må anses for dokumenteret ved byggetilladelse af 12. december 1978 m/tegninger, at ejendommen før genopførelsen i 2003 bestod af et bebygget areal på 174 m2, hvortil kom carport 18 m2 og udhus 22 m2. Ligesom det er dokumenteret ved tegning af 11/2 2002, at det er det eksisterende fundament, der anvendes til genopførelsen og udnyttelsesgraden er den samme før og efter genopførelsen.

Det forhold, at garagen ved en fejl fremstår som en selvstændig bygning i BBR ejermeddelelse af 18/6 2001 ændrer ikke ved, at det bebyggede areal efter byggeriet i 1978 er øget fra 125 m2 til 174 m2, hvorfor der i vurderingslovens forstand ikke er tale om en nybygning, når der genopføres en ejendom på den nedbrændte ejendoms eksisterende fundament.

Klageren er således af den opfattelse, at det ikke er korrekt at henføre bygningen under kategorien nybygning. Afgørelsen er under alle omstændigheder forkert allerede, fordi den del af bygningen, der utvivlsomt var korrekt anført i BBR-registeret, ikke under nogen omstændigheder kan anses for nybygning, selvom der skulle være opstået en mindre fejl omkring carportens benævnelse."

For ejendomme, hvorpå der er sket ændringer, som påvirker grundlaget for ejendomsværdiansættelsen, skal der ved den første almindelige vurdering eller årsomvurdering efter ændringen foretages en omberegning af ejendomsværdien under hensyntagen til de skete ændringer, men efter et prisniveau svarende til det, der lå til grund ved 2001 vurderingen. Desuden skal der foretages en tilsvarende ansættelse på samme niveau som ved 2002 vurderingen. Dette følger af vurderingslovens § 33, stk. 12-15.

Vurderingslovens § 33, stk. 13, der er indsat ved lov nr. 290 af 15. maj 2002, som led i indførelse af et loft over ejendomsværdiskatten, hjemler omberegning af ejendomsværdien, hvor der på en ejendom er opført en nybygning.

Hverken bestemmelsen i lovens § 33, stk. 13 eller forarbejderne hertil definerer, hvad der ligger i begrebet "nybygning".

Af bemærkningerne til ejendomsværdiskatteloven fremgår det, at formålet med lovforslaget er at indføre et loft over ejendomsværdiskatten, og at der kun kan ske stigninger i ejendomsværdiskatten, som er forudsigelige for boligejeren.

Ændringer på en ejendom, som boligejeren selv har foranlediget, vil således kunne føre til en ændring af eller en stigning i ejendomsværdiskatten i overensstemmelse med lovforslagets formål.

Det må lægges til grund, at en brand må anses at være uforudsigelig for ejeren af ejendommen, og at klageren herefter ikke har haft valgmuligheden mellem at bygge eller at lade være.

Endvidere må det lægges til grund, at ejendommen er genopført på den eksisterende sokkel, ligesom den genopførte bygning i vidt omfang anses at være identisk med den nu nedbrændte bygning.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at der ikke er grundlag for at foretage en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 13.

En omberegning af ejendomsværdien i nærværende tilfælde strider for det første mod formålet med lovens indførelse, og for det andet anses det ikke at have været lovgivers hensigt at ramme en situation som den foreliggende, som boligejeren ikke selv har foranlediget.

Retten har ved afgørelsen desuden tillagt det betydning, at en omberegning medfører en ikke uvæsentlig stigning i ejendomsværdien, som er til ugunst for klageren.

Eftersom den nedbrændte ejendom har været vurderet i 2001 og 2002, indtræder den nu genopførte ejendom i dette beregningsgrundlag i forbindelse med fastsættelsen af ejendomsværdiskatten.

Der gives således klageren medhold i den nedlagte påstand.