Dokumentets metadata

Skønsmæssig ansættelse - lejeværdi - interesseforbundne parter - vedligeholdelsesudgifter

Skattemyndighederne havde foretaget en skønsmæssig forhøjelse af lejeindtægten for en lejlighed under henvisning til, at den faktisk betalte leje ikke modsvarede markedslejen. Landsretten fandt ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at skattemyndighedernes skøn var foretaget på et urimeligt grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat for selskabet.Herudover vedrørte sagen skattemyndighedernes nægtelse af fradrag for udgift til køb af et brugt køkken. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at sagsøgeren havde afholdt udgifter til erhvervelse af det omhandlede køkken, og allerede af den grund var sagsøgeren ikke berettiget til fradrag efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Parter

H1 Invest ApS
(advokat Erik Engel)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Bodil Dalgaard Hammer)

Afsagt af landsdommerne

Black, Taber Rasmussen og Christina Toftegaard Nielsen (kst.)

Denne sag, der er anlagt den 29. juni 2005, drejer sig om, hvorvidt skattemyndighedernes skønsmæssige ansættelse af det sagsøgende selskabs lejeindtægt i indkomstårene 1999, 2000 og 2001 skal tilsidesættes, og om selskabet for 2001 har krav på fradrag af en udokumenteret udgift til køb af et brugt køkken som vedligeholdelsesudgift.

Det sagsøgende selskab, H1 Invest ApS, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at selskabets skattepligtige indkomst nedsættes således:

Disse påstande er udtryk for, at selskabet for landsretten har anerkendt, at lejeindtægten ansættes til 48.000 kr. årligt (i hvert af de tre indkomstår) svarende til 4.000 kr. pr. måned i modsætning til sagen for Landsskatteretten, hvor selskabet kun kunne anerkende den selvangivne lejeindtægt på 28.800 kr. svarende til 2.400 kr. pr. måned, samt at den selvangivne udgift til anskaffelse af køkken på 50.000 kr. anses for forbedring for halvdelen af beløbet, således at der er foretaget vedligeholdelse for 25.000 kr. i modsætning til sagen for landsskatteretten, hvor hele beløbet efter selskabets opfattelse skulle anses som en vedligeholdelsesudgift.

Skatteministeriet har principalt påstået frifindelse.

Begge parter har subsidiært påstået ansættelsen af selskabets skattepligtige indkomst for indkomstårene 1999, 2000 og 2001 hjemvist til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagens omstændigheder

Landsskatteretten afsagde den 30. marts 2005 følgende kendelse:

"...

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 1999 (1. maj 1998 - 30. april 1999)
Ikke godkendt tab på tilgodehavende leje samt yderligere lejeindtægt	40.800 kr.
Landsskatteretten nedsætter med 2.400 kr. + 1.200 kr. i alt	3.600 kr.
...
Indkomståret 2000 (1. maj 1999 - 30. april 2000)
Ikke godkendt tab på tilgodehavende leje samt yderligere lejeindtægt	70.711 kr.
Landsskatteretten nedsætter med	17.000 kr.
...
Indkomståret 2001(1. maj 2000-30. april 2001)
Ikke godkendt tab på tilgodehavende leje samt yderligere lejeindtægt	64.576 kr.
Landsskatteretten nedsætter med	18.000 kr.
Ikke godkendte vedligeholdelsesudgifter, selvangivet 176.545 kr. dels udokumenterede	50.000 kr.
dels anset for forbedringsudgifter	77.982 kr.
Landsskatteretten stadfæster ikke godkendte udokumenterede udgifter, 50.000 kr.
Landsskatteretten nedsætter forhøjelsen 77.982 kr. til	25.000 kr.

...

Generelle oplysninger

Selskabet ejer og driver udlejningsejendommen ..., til beboelsesformål. Ejendommen er opført omkring år 1900. Den har 7 lejemål og blev overtaget af selskabet den 1. januar 1989. Selskabet har regnskabsår 1. maj - 30. april.

Ejerforholdet til selskabets anpartskapital er ikke oplyst. Det antages, at anparterne ejes af det irske selskab H2 Enterprises Ltd., og at dette selskab kontrolleres af A.

Skattemyndighedens afgørelse

Ad ikke godkendt tab på tilgodehavende leje samt yderligere lejeindtægt for indkomstårene 1999, 2000 og 2001 henholdsvis 40.800 kr., 70.711 kr. og 64.576 kr.

Der kan opgøres følgende ændringer af skatteansættelserne på dette punkt:

Indkomståret	1999	2000	2001
...	...	...	...
Yderligere lejeindtægt fra A	37.200 kr.	37.200 kr.	37.200 kr.
...	...	...	...
I alt	40.800 kr.	70.711 kr.	64.576 kr.

...

Lejemålet ..., 3. sal, har været udlejet til JJ for en årlig lejeindtægt på 28.800 kr. JJs identitet har ikke kunnet bekræftes, idet der ifølge folkeregistret ikke har været tilmeldt en person med navn JJ på adressen.

Skattemyndigheden er af den formodning, at A har været lejer af lejligheden. Lejligheden er på 110 m².

På denne baggrund må lejen fastsættes til markedslejen, da der foreligger interesseforbundne parter, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Markedslejen er fastsat til skønsmæssigt 5.500 kr. pr. måned. Der er herved henset til, at en væsentlig mindre nyistandsat lejlighed i ejendommen, 2. sal tv. fra 1. februar 2001 er udlejet til fremmede for 6.500 kr. pr. måned, samt til, at lejligheden er nyindrettet i 1985. Der er først tilmeldt en person på denne adresse den 1. februar 1998. Omkostningerne til indretningen må have været betydelige, da det er dokumenteret, at saldoen for bindingspligt i henhold til boligreguleringslovens § 18 b pr. 31/12 1988 var 640.985 kr. Yderligere leje er opgjort til 37.200 kr. for hvert af årene.

...

Selskabets påstand og argumenter

Der er ikke grundlag for at tilsidesætte de indtægtsførte lejebetalinger.

Ejendommen har 7 lejemål. De enkelte lejeligheders størrelse fremgår af BBR-ejermeddelelsen.

Lejlighedernes størrelse er vedrørende st. tv. 73 m², st. th. 108 m², 1. sal tv. 108 m², 1. sal th. 73 m², 2. sal tv. 108 m², 2. sal th. 73 m² og 3. sal 110 m². Der er for de omhandlede indkomstår ikke indgået skriftlige lejekontrakter. Det er imidlertid efterfølgende sket pr. 1. maj 2003 for lejligheden st. tv., der var udlejet til DD. Udlejning er sket til fremmed for 4.200 kr. pr. måned med fremtidige lejereguleringer med tillæg for á contovarme og vand samt internetforbindelse. Der er kun 2 af de 7 lejligheder, der er istandsatte/moderniserede. Det er st. tv. og 2. sal tv.

For så vidt angår lejligheden på 3. sal er det uden betydning, hvem der har beboet lejligheden, men det afgørende er, hvad markedslejen er.

Alle huslejer er indbetalt til sparekassen. Der har ikke eksisteret en fysisk kasse.

...

Spørgsmålet om markedslejen for lejligheden på 3. sal var rejst af selskabsbeskatningskontoret ved revision af selskabets indkomstopgørelse for 1997. I referat af 23/6 1999 når sagsbehandleren frem til, at denne lejligheds markedspris er 7.000 kr. pr. år ud over de 28.800 kr., der blev betalt. Dette beløb fremkommer sagsbehandleren til ved at dividere årslejen inklusive varme med antallet af m² og gange med arealet pr. lejlighed på 3. sal. Der er set bort fra, at lejen for 3. salen var 28.800 kr. +betaling for varmeforbrug.

Det er af skattemyndigheden antaget, at der er anvendt et betydeligt beløb i størrelsesordenen 700.000 - 800.000 kr. til nyindretning af lejligheden på 3. sal på grund af en negativ § 18 b saldo på 640.985 kr. Det er ukorrekt, idet en væsentlig del af udgiften vedrørte en ny tagkonstruktion og tag.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

...

For indkomstårene 1999, 2000, 2001 er der ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over markedslejen og yderligere lejeindtægt vedrørende lejligheden på 3. sal. med 37.000 kr. for hvert af årene.

...

Vedligeholdelsesudgifter

Ikke godkendte andele af vedligeholdelsesudgifter henholdsvis 502 kr., 52.222 kr. og 127.982 kr. for indkomstårene 1999, 2000 og 2001.

Skattemyndighedens afgørelse

Vedrørende 1999

Vedrørende 2000 og 2001

...

Der foreligger en nøje specificeret opstilling over de fratrukne vedligeholdelsesudgifter.

Ejendommen er anskaffet pr. 1. januar 1989.

...

De afholdte udgifter for 2001 på i alt 251.554 kr. vedrører lejligheden 2. sal tv. Udgiften er fratrukket med skønsmæssigt 176.554 kr. som vedligeholdelsesudgift og 75.000 kr. er skønsmæssigt henført til forbedring.

Skattemyndigheden har af de 251.554 kr. forlods nægtet fradrag for 50.000 kr. vedrørende køb af brugt køkken fra A som udokumenteret og skønsmæssigt anset 77.982 kr. som forbedringsudgift. Der er herefter godkendt vedligeholdelsesudgifter med 50.000 kr.

...

Selskabets påstand og argumenter

Selskabet har fremsat påstand om, at 1999 nedsættes med 502 kr., og at skønsmæssigt 50 % af de fratrukne vedligeholdelsesudgifter for begge indkomstår 2000 og 2001 anses for vedligeholdelsesudgifter i skattemæssig forstand og 50 % for forbedringsudgifter.

...

Samtlige fratrukne vedligeholdelsesudgifter, 251.554 kr. vedrørende indkomståret 2001 vedrører lejligheden 2. sal tv. 50.000 kr. af dette beløb vedrører køb af hårde hvidevarer og køkkenelementer fra A privat. Det er dokumenteret, at købet er sket oprindelig i 1993 med leveringsadresse .... Købet til 65.000 kr. vedrører et Uniform køkken med diverse hårde hvidevarer samt diverse yderligere indkøb til ca. 70.000 kr. A solgte ejendommen ... til en fagforening til nedrivning, og fik af køberen lov til at fjerne køkkenet, da køberen ikke havde brug herfor. Det er selskabets opfattelse, at det af A til selskabet solgte køkken med hårde hvidevarer repræsenterede en markedsværdi af 50.000 kr.

For så vidt angår den skønsmæssige fordeling med 50 % som skattemæssige vedligeholdelsesudgifter og 50 % som skattemæssig forbedring, har selskabet bl.a. henvist til, at selskabet havde ejet ejendommen i mere end 10 år før afholdelsen af de omhandlede udgifter, og at der i selskabets ejertid ikke var afholdt udgifter på lejlighederne i nævneværdigt omfang.

Selskabet har hertil henvist til vedligeholdelseskontoen efter boligreguleringslovens § 18 og 18 b med startdato 1. januar 1983. Det er selskabets påstand, at opdelingen af de omhandlede udgiftsbeløb for indkomstårene 2000 og 2001 henholdsvis 68.017 kr. og 251.554 kr. i en vedligeholdelses- og forbedringsdel sker skønsmæssigt. Selskabet finder, at 50 % af beløbene passende skattemæssigt kan henføres til vedligeholdelse og 50 % til forbedring. Selskabet har herved henvist til vedligeholdelseskontoen efter boligreguleringslovens § 18 og 18 b, som administreres af Grundejernes Investeringsfond.

Der skal på baggrund heraf foretages en opgørelse over ejendommens driftsresultat jf. ligningslovens § 14 G, jf. boligreguleringslovens § 18 b.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

...

Udgifter til vedligeholdelse af udlejningsejendom er fradragsberettigede jf. statsskattelovens § 6 e, hvorimod udgifter til forbedringer som udgangspunkt ikke er fradragsberettigede.

Vedligeholdelse bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet jf. UfR 1958,1173 HD.

...

For så vidt angår indkomståret 2001 bemærkes, at erhvervelsen af køkken og eventuel værdi heraf er udokumenteret. Under hensyn til, at selskabet havde ejet ejendommen i godt ti år på tidspunktet, hvor udgiftsafholdelsen har fundet sted og under hensyn til, at udgiftsafholdelsen alene vedrørte den ene lejlighed samt det i øvrigt oplyste, tiltrædes, at 50 % af udgifterne til istandsættelse, i alt 201.554 kr. anses som vedligeholdelse. Idet selskabet har anset ca. 75.000 kr. som forbedring, nedsættes forhøjelsen på 77.982 kr. skønsmæssigt til 25.000 kr., medens udokumenteret udgift 50.000 kr. stadfæstes.

Med dette udgangspunkt overlades det til den lokale skattemyndighed at opgøre det skattemæssige resultat for ejendommen jf. ligningslovens § 14 G og vedligeholdelseskontoen efter boligreguleringslovens § 18 b, hvorved henvises til den under sagens behandling i Landsskatteretten fra Grundejernes Investeringsfond indhentede udskrift herover.

..."

For landsretten er oplysningerne i Landsskatterettens kendelse om lejeindtægter fra lejemålene i ejendommen, beliggende ..., suppleret med fremlæggelse af lejekontrakter for lejlighederne st. tv og 3. sal.

Ifølge en lejekontrakt, der er underskrevet den 24. april 2003, blev lejligheden i stuen, tv., på 73 m² udlejet fra 1. maj 2003 til en månedlig leje på 4.200 kr. Som en del af lejeaftalen indgik lejerne og selskabet aftale om, at lejerne i fællesskab påtog sig bl.a. vask af trapper, renholdelse af fortov og fliser i haven og at fungere som mellemled mellem lejere og udlejer.

Lejligheden på 3. sal blev udlejet fra 21. juni 2004 til en månedlig leje på 4.000 kr. Ifølge lejekontrakten, der er underskrevet den 19. juli 2004, var lejemålets varighed aftalt til 3 måneder, fordi lejemålet skulle moderniseres efter den 1. oktober 2004, hvorefter lejemålet muligvis kunne forlænges efter aftale. Lejligheden blev efterfølgende udlejet fra 1. oktober 2005 for en tidsbegrænset periode til 1. januar 2006 til samme leje og således, at lejemålet kunne fortsætte indtil det med en måneds varsel blev opsagt af lejer eller af udlejer. Det er oplyst, at dette lejemål forsatte til den 1. april 2006.

For så vidt angår selskabets udgift i 2001 til køb af brugt køkken til lejligheden beliggende ..., 2. sal tv., fremgår det af en ordrebekræftelse af 8. februar 1993 fra G1 til A, at køkkenelementer for i alt 65.000 kr. skulle leveres til adressen ...,, i uge 10 i 1993.

Der er ikke afgivet forklaringer for landsretten.

Procedure

Selskabet har i hovedtræk procederet i overensstemmelse med et påstandsdokument af 4. april 2007. Følgende er gjort gældende til støtte for nedsættelse af den forhøjede lejeindtægt:

Til støtte for nedsættelse af selskabets indkomst i indkomståret 2001 med vedligeholdelsesfradrag på 25.000 kr. for brugt køkken har selskabet gjort gældende:

Skatteministeriet, der har procederet i overensstemmelse med et påstandsdokument af 11. april 2007, har til støtte for den principale påstand om frifindelse gjort gældende, at skattemyndighederne med rette har forhøjet selskabets lejeindtægt vedrørende ...; 3. sal, for de tre omhandlede indkomstår skønsmæssigt til 5.500 kr. pr. måned.

Skatteministeriet har anført, at selskabet og A er interesseforbundne parter, idet anparterne i selskabet ejes af A. Trods talrige opfordringer til at dokumentere, hvem der har haft rådigheden over/lejet lejligheden ..., 3. sal, har selskabet ikke fremlagt nogen form for dokumentation herfor. Det må tillægges processuel skadevirkning for selskabet, således at det må lægges til grund, at selskabet i hele den omhandlede periode 1999 til 2001 på samme måde, som årene forud herfor, har haft rådigheden over/lejet lejligheden.

Skatteministeriet har gjort gældende, at lejeaftalen mellem selskabet og A er omfattet af ligningslovens § 2, og at huslejen skal svare til markedslejen.

Til støtte for, at det er med rette, at skattemyndighederne har ansat huslejen skønsmæssigt til 5.500 kr. pr. måned, har Skatteministeriet yderligere henvist til statsskattelovens § 4 b og til:

Skatteministeriet har bestridt, at de af selskabet fremlagte lejekontrakter vedrørende ..., 3. sal, er repræsentative for markedslejen for lejligheden, idet begge kontrakter var begrænset til at vedrøre en tidsbegrænset lejeperiode på 3 måneder og er indgået efter denne skattesags begyndelse.

Selskabet har ikke herefter løftet bevisbyrden for, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et klart forkert grundlag eller fører til et åbenbart urimeligt resultat, og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet. Hvis landsretten måtte finde, at skønnet skal tilsidesættes, må sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne med henblik på et fornyet skøn på grundlag af det af landsretten anførte.

Vedrørende køkkenet har Skatteministeriet gjort gældende, at skattemyndighederne med rette har nægtet fradrag for den hævdede udgift på 50.000 kr., i indkomståret 2001, da selskabet ikke har dokumenteret, at der foreligger en fradragsberettiget udgift. Skatteministeriet har herunder gjort gældende, at selskabet ikke har dokumenteret selve afholdelsen af udgiften, da selskabet ikke har fremlagt dokumentation for, at selskabet skulle have betalt 50.000 kr. til A privat for det omhandlede køkken eller for selve erhvervelsen af køkkenet. Skatteministeriet har derfor bestridt som udokumenteret, at selskabet har betalt 50.000 kr. for det omhandlede køkken.

Skatteministeriet har endvidere bestridt som udokumenteret, at det omhandlede køkken skulle have en værdi på 50.000 kr., som påstået af selskabet. Skatteministeriet har henvist til, at køkkenet var 8 år gammelt, og at A havde kunnet fjerne køkkenet fra ... uden betaling. Da selskabet var ejet af A, og der således var tale om interesseforbundne parter, er aftalen omfattet af ligningslovens § 2.

Skatteministeriet har endelig gjort gældende, at kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, hvorimod udgifter til forbedringer ikke kan fradrages efter statsskattelovens § 6. Vedligeholdelse skal bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet. Da selskabet ikke har fremlagt dokumentation for tilstanden af lejligheden og dens tidligere køkken og for, at 50 % skulle udgøre vedligeholdelse, har Skatteministeriet bestridt dette.

Skatteministeriet har i det hele henvist til, at bevisbyrden for, at der foreligger en fradragsberettiget udgift, påhviler selskabet.

Hvis landsretten måtte finde, at selskabet har ret til fradrag for et mindre beløb end 25.000 kr., må sagen hjemvises til skattemyndighederne med henblik på skattemyndighedernes skøn på grundlag af det af landsretten anførte.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ad skattemyndighedernes skønsmæssige forhøjelse af lejeindtægter

Landsretten lægger til grund som ubestridt, at ligningslovens § 2 og statsskattelovens § 4, litra b, finder anvendelse ved fastsættelse af selskabets skattepligtige indtægt fra lejemålet ..., 3. sal, i indkomstårene 1999-2001. Lejeværdien af lejligheden skal derfor som udgangspunkt fastsættes til det beløb, som kunne opnås i leje ved udleje af lejligheden til en uafhængig lejer. Selskabet har for landsretten anerkendt, at lejeansættelsen må ske skønsmæssigt, idet den faktisk betalte leje på 2.400 kr. pr. måned ikke modsvarede markedslejen, men har gjort gældende, at denne ikke har oversteget 4.000 kr. månedligt.

Ved den skønsmæssige fastsættelse af lejeværdien til en husleje på 5.500 kr. pr. måned har skattemyndighederne lagt til grund, at lejligheden er en taglejlighed på 110 kvadratmeter. Myndighederne har endvidere lagt til grund, at lejligheden formentlig ikke fremtrådte lige så nyrenoveret som lejligheden på 2. sal, tv., der er af næsten tilsvarende størrelse og blev udlejet til 6.500 kr. pr. måned som nyrenoveret i 2001. For landsretten er endvidere oplyst, at den omhandlede lejlighed på 3. sal i de følgende år blev udlejet til uafhængige lejere til 4.000 kr. pr. måned for tidsbegrænsede perioder af 3 måneder eller med gensidig ret til opsigelse med 1 måneds varsel til den 1. i en måned.

Landsretten finder ikke, at selskabet har godtgjort, at skattemyndighedernes skøn er foretaget på et urimeligt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat for selskabet.

Ad skattemyndighedernes nægtelse af fradrag for udgift til køb af brugt køkken

Selskabet har oplyst, at det pågældende køkken er identisk med det køkken, som ifølge den foreliggende ordrebekræftelse blev købt som nyt i 1993 af A til hans daværende ejendom i .... Selskabet og A er ubestridt interesseforbundne parter.

Uanset hvad værdien af dette køkken måtte være som brugt ved den senere overflytning til selskabets ejendom, og uanset om denne overflytning delvis måtte kunne anses som vedligeholdelse, er det ikke godtgjort, at selskabet har afholdt udgifter til erhvervelse af køkkenet fra A. Allerede af denne grund er selskabet ikke berettiget til et fradrag på 25.000 kr. efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, for udgifter afholdt til vedligeholdelse i 2001.

Landsskatterettens forhøjelser af selskabets indkomst for årene 1999 - 2001 er således sket med rette, og landsretten tager derfor Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

H1 Invest ApS skal betale sagens omkostninger med 20.000 kr. til Skatteministeriet, hvoraf 1.415 kr. udgør godtgørelse for omkostninger ved materialesamling, mens resten medgår til dækning af advokatudgifter.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal H1 Invest ApS betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.