Dokumentets metadata

Ejendomsavance - forbedringsudgifter - dokumentationens beskaffenhed - ejendomsskat betalt efter skæringsdag

Skatteyderen ejede en ejendom, og i forbindelse med salget heraf ønskede han at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Skatteyderen forklarede, at arbejdet var udført af et selskab, der var ejet af hans far, og hvori skatteyderen var ansat som administrerende direktør.Landsretten lagde til grund, at der i et vist omfang efter den 1. januar 1993 var udført forbedringsarbejder på den i sagen omhandlede ejendom.Landsretten fandt imidlertid ikke, at skatteyderen havde godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen vedrørende ejendommen. I den forbindelse nævnte landsretten bl.a., at der ikke var fremlagt fakturaer udstedt af farens selskab, at der ikke var fremlagt dokumentation for betalinger til selskabet, at sagsøgeren ikke havde dokumenteret, at noget beløb var indtægtsført i selskabet, og at sagsøgeren ikke havde dokumenteret, hvor beløbet eventuelt var hævet i hans personlige regnskab.Henset til den utilstrækkelige dokumentation for pengestrømme og til, at der var tale om interesseforbundne parter, hvilket indebar et skærpet beviskrav, og efter en samlet vurdering af sagens øvrige oplysninger, fandt landsretten, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen.Herudover fastslog landsretten, at skatteyderen ikke var retligt forpligtet til at afholde udgifter til betaling af ejendomsskat for indkomståret 1996 efter salget af ejendommen, hvorfor skatteyderen derfor heller ikke var berettiget til at foretage fradrag efter ligningslovens § 14, stk. 1, for dette beløb.

Parter

A
(advokat Michael John Brandt)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Andreas Medom Madsen)

Afsagt af landsdommerne

Rosenløv, B. O. Jespersen og Jakob Karlsen (kst.)

A har under sagen, der er anlagt den 16. juli 2005, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at A i forbindelse med afståelsen af ejendommen beliggende ... i indkomståret 1996 er berettiget til at forhøje anskaffelsessummen med 204.297,50 kr., og at A for indkomståret 1996 er berettiget til at fratrække ejendomsskatter vedrørende samme ejendom svarende til 15.921,44 kr.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

A har under hovedforhandlingen i sin replik nedlagt en subsidiær påstand, i henhold til hvilken der bør ske fradrag for 14.300 kr., jf. ligningslovens § 14 g, stk. 1.

Skatteministeriet har protesteret herimod under henvisning til tidspunktet for fremsættelsen heraf.

Landsretten har ikke fundet grundlag for at tillade den subsidiære påstand fremsat.

Sagens omstændigheder

Landsskatteretten afsagde den 15. april 2005 sålydende kendelse i anledning af en klage fra A vedrørende indkomståret 1996.

"...

Klagen vedrører tillæg til anskaffelsessummen for forbedringer efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, samt fradrag i afståelsessummen for uerholdeligt refusionstilgodehavende.

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

Forbedringsudgifter på i alt 204.297,50 kr. ikke godkendt tillagt anskaffelsessummen for ejendommen ... efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, i forbindelse avanceopgørelse.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Refusionstilgodehavende på 16.449,20 kr. vedrørende ejendommen ... er ikke fradraget i afståelsessummen i forbindelse avanceopgørelse.

Landsskatteretten godkender fradrag i afståelsessummen på 16.449,20 kr. vedrørende tabt refusionstilgodehavende ved avanceopgørelsen.

Fradrag for 2. rate på 15.921,44 kr. af ejendomsskatten vedrørende ejendommen ... er ikke godkendt.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den nærmere talmæssige opgørelse heraf, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Møde mv.

Sagen er indbragt for Landsskatteretten i henhold til overspringsreglen i skattestyrelseslovens § 21, stk. 5.

Klageren og klagerens ægtefælle har afholdt møde (forhandling) med Landsskatterettens sagsbehandler.

Sagens oplysninger

Klageren overtog ejendommen ..., den 1. maj 1990 for en kontant købesum af 332.041 kr. Klageren fik efter vurderingslovens § 4 B foretaget en vurdering af ejendommen pr. 19. maj 1993. Vurderingen blev sat til 950.000 kr.

Den 1. januar 1996 blev ejendommen vurderet som en erhvervsejendom med 8 lejligheder til beboelse til 1.400.000 kr., hvoraf 415.800 kr. blev henført til grundværdien. På ejendommen, der har et samlet grundareal på 315 m2, findes ifølge vurderingsoplysningerne en etagebebyggelse opført i 1898 i 5 etager med et samlet beboet areal på 432 m2 og et samlet erhvervsareal på 88 m2.

Ved tinglyst skøde af 29. maj 1996 solgte klageren ejendommen for en prioriteret salgssum på 1.241.807 kr. til overtagelse den 1. marts 1996, fra hvilken dato det solgte ifølge skødet havde henligget for købers regning og risiko i enhver henseende.

Skatteankenævnet har ved afgørelse af 20. november 2000 nægtet fradrag for betaling af 2. rate på 15.921,44 kr. af ejendomsskatten vedrørende ejendommen ... og stadfæstet skatteforvaltningens avanceopgørelse vedrørende ....

Ved brev af 5. april 2001 meddelte skatteankenævnet afslag på klagerens anmodning om genoptagelse. Afslaget blev begrundet med, at en avanceopgørelse fra klagerens daværende repræsentant endnu ikke var fremkommet. Den 7. april 2001 skrev repræsentanten til skatteankenævnet og klagede over afslaget. Den 9. april 2001 skrev repræsentanten til skatteankenævnet og anmodede nævnet om at revurdere afgørelsen af 5. april 2001, idet repræsentanten fremlagde følgende avanceopgørelse:

Afståelsessum i alt	1.223.604,00 kr.
- salgsomkostninger	99.825,00 kr.
Ikke betalt refusion	16.449,20 kr.
	1.107.329,80 kr.
Anskaffelsessum 4 B vurdering	950.000 kr.
Forbedringer efter 19.5 1993	52.315,00 kr.
Istandsættelse af stueetage	194.297,50 kr.
Tillæg, EBL § 5, stk. 2	20.000,00 kr.
Securitas udgift	2.250,00 kr.
	1.218.862,50 kr.
Tab	-111.532,70 kr.
Ejertidsfradrag, EBL § 6	-16.729,91 kr.
Skattepligtig tab	- 94.802,80 kr.

Den 19. april 2001 skrev repræsentanten til skatteankenævnet og forespurgte til behov for yderligere dokumentation vedrørende ejendomsskatten. Sekretæren for skatteankenævnet stillede ved brev af 7. maj 2001 uddybende spørgsmål til advokaten vedrørende fakturaen på istandsættelse af stueetagen. Advokaten har besvaret disse ved brev af 1. juni 2001. Den 7. juni 2001 skrev sekretæren for skatteankenævnet på ny til advokaten vedrørende yderligere dokumentation for afholdte udgifter til istandsættelse.

Den 5. september 2001 meddelte skatteankenævnet afslag på anmodningen om genoptagelse. Afslaget blev begrundet med, at der ikke var fremkommet oplysninger som ville have medført et ændret udfald af sagen. Den 7. september 2001 skrev advokaten og anmodede nævnet om at tilbagekalde afslag af 5. september 2001. Skatteankenævnet meddelte den 15. oktober 2001, at afgørelsen af 5. september 2001 ikke ville blive tilbagekaldt.

Ved kendelse af 17. maj 2002 fandt Landsskatteretten, at det af klagerens repræsentant fremførte gav tilstrækkeligt grundlag for at pålægge skatteankenævnet at genoptage sagen med henblik på fornyet prøvelse. Retten havde herved henset til, at repræsentanten inden for den af skatteankenævnet fastsatte frist havde fremlagt dokumentation for betaling af 2. rate af ejendomsskatten samt bekræftelse fra klagerens daværende advokat vedrørende tab af rest refusion.

Sagen er herefter indbragt for Landsskatteretten i henhold til overspringsreglen i skattestyrelseslovens § 21, stk. 5, ved skrivelse dateret den 4. maj 2003, modtaget i retten den 9. maj 2003, idet skatteankenævnet på daværende tidspunkt endnu ikke havde truffet afgørelse.

Skatteankenævnets afgørelse

Forbedringsudgifter på i alt 204.297,50 kr. er ikke tillagt anskaffelsessummen for ejendommen ... efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, i forbindelse avanceopgørelse.

Refusionstilgodehavende på 16.449,20 kr. vedrørende ejendommen ... er ikke fradraget i afståelsessummen i forbindelse avanceopgørelse.

Fortjenesten ved salget af ejendommen ... er herefter opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens regler på følgende måde:

Afståelsessum i alt	1.223.604 kr.
- salgsomkostninger	99.825 kr.
	1.123.779 kr.
Anskaffelsessum § 4 B vurdering	950.000 kr.
Forbedringer efter 19.5 1993	52.315 kr.
Tillæg, jf. § 5, stk. 2	20.000 kr.
Securitas udgift	2.250 kr.
	1.024.565 kr.
Fortjeneste	99.214 kr.
Ejertidsfradrag, jf. § 6	14.882 kr.
Skattepligtig fortjeneste	84.332 kr.

Fradrag for ejendomsskatter er begrænset til ejerperioden, hvorfor der ikke er godkendt fradrag for 2. rate af ejendomsskatten for 1996, henset til at betalingen heraf skete den 2. oktober 1996 eller efter overtagelsesdagen den 1. marts 1996.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at anskaffelsessummen for ejendommen ... tillægges forbedringsudgifter på i alt 204.297,50 kr. ved avanceopgørelsen, samt at afståelsessummen fradrages et beløb på 16.449,20 kr. svarende til tabt refusionstilgodehavende.

Endvidere er der fremsat påstand om, at der godkendes fradrag for udgifter til betaling af 2. rate på 15.921,44 kr. af ejendomsskatten vedrørende ejendommen ... for det omhandlede indkomstår.

Klageren og hans ægtefælle ejede alle aktierne i selskabet H1, der på et tidspunkt havde 40 ansatte. I selskabet videreførte man klagerens tidligere personligt drevne tømrervirksomhed, idet man foretog en række renoveringsarbejder for blandt andet G1 A/S og G2 Boligselskab. Da klageren og hans ægtefælle imidlertid så sig tvunget til at lukke selskabet ned, overtog klagerens far selskabet for kortere periode, hvor man forsøgte at få afsluttet de igangværende projekter for at begrænse tabet mest muligt.

Når medarbejderne i H1 havde ledige stunder, gik de i gang med at renovere klagerens personligt ejede ejendomme. Man var i den forbindelse - efter revisorens anvisninger - meget påpasselig med at bogføre alt arbejdet til markedspriser. H1 havde således samme fortjeneste på disse opgaver, som på selskabets øvrige opgaver for tredjemand.

Der blev oprettet en særskilt konto, som kun vedrørte den omhandlede ejendom, idet klageren i øvrigt havde separate konti for hver ejendom. Kontoen vedrørende ... var dog registreret i klagerens fars navn, men ifølge udleveret skrivelse fra F1-Bank blev indeståendet på kontoen udbetalt til klagerens advokat, da kontoen den 26. november 1996 blev lukket efter salget af ejendommen.

Stueetagen i ejendommen ... blev renoveret i 1993 og 1994. Den oprindelige plan var, at H1 skulle have kontor i ejendommen efter renoveringen. Udgifterne til renoveringen beløb sig til i alt 204.297,50 kr., jf. faktura nr. 1497 af 20. december 1994. Fakturaen er reelt en efterfølgende specifikation eller opsamling af de mange og mindre udgiftsposter i forbindelse med renoveringen. Fakturaen eller opsamlingen fik udelukkende et højere nummer, fordi selskabet simpelthen var nået til dette fakturanummer, da opsamlingen blev udarbejdet. Der er således fremlagt kvittering for betaling af 133.355,70 kr. på Postekspeditionen til H1. Opsamlingen blev i øvrigt udarbejdet til brug for Grundejernes Investeringsfond, der stillede store krav til bilagsmaterialet, da klageren og hans ægtefælle som nævnt var ved at lukke selskabet ned.

Der er fremlagt en bilagsnøgle til de enkelte udgiftsposter, som indgår i det samlede beløb på 204.297,50 kr., sammen med kopi af de enkelte bilag. Dette forklarer, at skattemyndighederne ikke har kunnet finde dokumentation for, at det samlede beløb, som fremgår af fakturaen eller opsamlingen, skulle være overført, idet dette beløb består af en række mindre udgifter, som blev afholdt løbende.

Som begrundelse for nedslaget i afståelsessummen svarende til klagerens uerholdelige refusionstilgodehavende på 16.449,20 kr. hos køberen af ejendommen ... henvises til opgørelse af 22. april 1997 af klagerens tilgodehavende foretaget af klagerens advokat samt skrivelse af 2. februar 2001, hvor klagerens advokat har bekræftet, at han har frarådet klageren at søge sit resttilgodehavende inddrevet, henset til advokatens indtryk af køberens betalingsevne samt omkostningerne ved en inkassosag og en eventuel efterfølgende retstvist.

Selvom ejendommen ... ifølge skødet blev solgt til overtagelse den 1. marts 1996 kom klageren alligevel til at betale 2. rate af ejendomsskatterne, idet handlen trak ud. Det fremgår af de udleverede kontoudskrifter, at 1. rate på 15.497,95 kr. blev hævet på kontoen den 5. februar 1996, samt at 2. rate på 15.921,44 kr. blev hævet den 2. oktober 1996. Ved refusionsopgørelsen blev klageren imidlertid kun godskrevet 10.247 kr., svarende til den del af 1. rate af ejendomsskatten, der vedrørte tiden efter overdragelsestidspunktet ifølge skødet. Differencen mellem det godskrevne beløb og de faktisk afholdte udgifter må derfor anses for et fradragsberettiget driftstab, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, idet det ikke har været muligt at inddrive beløbet hos køberen efterfølgende.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, medtages alene udgifter, der er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Endvidere kan vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, samt udgifter, der er straksfradraget eller straksafskrevet, og som ikke er omfattet af afskrivningslovens § 21, stk. 2, ikke medregnes.

På det foreliggende grundlag godkender retten ikke yderligere tillæg til anskaffelsessummen for ejendommen ... efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, for istandsættelsesudgifter på i alt 204.297,50 kr. Det er herved blandt andet tillagt vægt, at der ikke er fremlagt tilstrækkelig dokumentation for klagerens betalinger til selskabet H2 ApS vedrørende det udførte arbejde eller for selskabets indtægtsførelse af betalingerne. Der er endvidere ikke fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, hvor de omhandlede beløb er hævet i klagerens personlige regnskab.

Efter en konkret vurdering finder retten det godtgjort, at klageren har lidt et uerholdeligt tab vedrørende refusionssaldo på 16.449,20 kr. i forbindelse med salget af ejendommen ..., hvorfor afståelsessummen for ejendommen fradrages et beløb svarende hertil ved avanceopgørelsen. Der er herved henset til, at klagerens advokat forsøgte at inddrive klagerens tilgodehavende høs køberen af ejendommen, idet advokaten herefter frarådede klageren at søge sit resttilgodehavende inddrevet under henvisning til advokatens indtryk af køberens betalingsevne og omkostningerne ved at iværksætte en inkassosag.

Retten godkender ikke yderligere fradrag efter ligningslovens § 14, stk. 1, for udgifter til betaling af 2. rate på 15.921,44 kr. af ejendomsskatten for det omhandlede indkomstår, henset til at klageren ikke var retligt forpligtet til at afholde udgiften, idet ejendommen ifølge tinglyst skøde blev overdraget den 1. marts 1996, samt at klageren ifølge refusionsopgørelsen fik refunderet udgifter til ejendomsskatter efter skæringsdagen den 1. marts 1996.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den nærmere talmæssige opgørelse heraf, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

..."

Vedrørende den i kendelsen omtalte renovering i 1993 og 1994 af stueetagen i ... er det oplyst, at den 28. januar 1993 fik A byggetilladelse til indretning af kontor i ejendommens stueetage. I brev af 9. april 1993 afgav H2 ApS over for A tilbud på færdiggørelsen af nævnte stueetage og udskiftning af entredøre. Tilbuddet lød på 186.633,75 kr. inkl. moms. Den 20. februar 1996 blev der meddelt ibrugtagningstilladelse, og med overtagelsesdag den 1. marts 1996 blev ejendommen solgt.

Grundejernes Investeringsfond fremsendte ved brev af 22. januar 2007 til Skatteministeriets advokat regnskabsoplysninger om vedligeholdelseskontoen efter boligreguleringslovens § 18 og §18 b for ejendommen fremgår blandt andet:

"...

Regnskab for perioden 01.01.1993-31.12.1993

Hensættelser	22.100,00		9.966,67
Udgifter	0,00
Forskellen overføres således	22.100,00	0,00	22.100,00
Saldi pr. 31.12.1993		-43.264,00	-438.968,21
Regnskab for perioden 01.01.1994-31.12.1994
Hensættelser	22.800,00		14.300,00
Udgifter	104.000,00
Forskellen overføres således	81.120,00	0,00	-81.120,00
Saldi pr. 31.12.1994		-43.264,00	-505.788,21

..."

Forklaringer

Der er for landsretten afgivet partsforklaring af A og vidneforklaring af BA, LP, DK samt NM.

A har forklaret blandt andet, at han er uddannet tømrer i 1976. Han var ejer af selskabet H1 A/S, indtil dette selskab gik konkurs i 1992. Han startede herefter en personligt drevet virksomhed, som gik godt, og som i 1993 blev omdannet til H2 ApS (herefter selskabet). Selskabet var ejet af faderen, og han blev ansat som administrerende direktør. Alt blev overdraget til selskabet, herunder girokonto m.v. Selskabet benyttede sig af projektstyring, således at der hver måned blev lagt et budget samt udregnet en pris for virksomhedens ydelser. Han ejede enkelte ejendomme, der ikke indgik i selskabet, herunder blandt andet ejendommen i denne sag. Den blev købt med henblik på udlejning. Hans far stod for administrationen, blandt andet fordi faderens bank gratis sendte girokort ud til lejerne i forbindelse med opkrævning af husleje. Ejendommen skulle have nyt tag og vinduer. Stuelejligheden var ikke egnet til beboelse og krævede en større renovering. Den bestod af 3 rum, og det var nødvendigt at udskifte vinduer, gulv og køkken. I sin egenskab af administrerende direktør i selskabet udarbejdede han selv tilbud på renoveringen af ejendommen og accepterede selv dette. Når han handlede med selskabet, blev der afregnet en avance på 20 %. Han fik en række håndværkere, der var ansat i selskabet, til at forestå renoveringen. Når der var mulighed for det, kørte tømrerne ind til ejendommen og arbejdede. En række eksterne håndværkere deltog også i renoveringen. De sendte en faktura til enten ham eller selskabet og blev herefter betalt.

De fremlagte fotos er optaget den 30. august 1993 efter afslutning af istandsættelsen. Selskabet brugte sammenlagt 481 timer i forbindelse med renoveringen. Antallet af timer blev opgjort på baggrund af håndværkernes timesedler. Selskabet udarbejdede 2 á conto fakturaer og en slutfaktura for arbejdet, udført på ejendommen. De 2 fakturaer blev indtægtsført i selskabets regnskab. De pågældende bilag blev sendt til den nye ejer i forbindelse med salget af ejendommen. Han har ikke beholdt en kopi heraf. Selskabet har været lukket i mange år, hvilket er baggrunden for, at der ikke eksisterer noget regnskabsmateriale. Han har betalt de 2 á conto fakturaer med erstatningsbeløb, han har modtaget på 95.000 kr. Og 60.000 kr. for henholdsvis en lift og nedrivning af en ejendom. Han har løbende overført beløbene. Hvis der var overskud fra indbetalinger fra lejerne, gik pengene til selskabet.

Han solgte ejendommen for at kunne betale sine svigerforældre, der havde et pantebrev i ejendommen på 300.000 kr. Han kontaktede en ejendomsmægler, der forestod salget af ejendommen. Da køber trak sagen i langdrag, betalte han 2. rate af ejendomsskatten, for at handlen ikke skulle falde på gulvet. Han var dog opmærksom på, at beløbet ikke skulle betales, og han fik senere beløbet refunderet.

Han udarbejdede samlefakturaen på 204.297,50 kr. på foranledning af Grundejernes Investeringsfond. Han kan ikke nærmere forklare, hvad ordningen går ud på, men er bekendt med, at det vedrører afholdte vedligeholdelsesudgifter.

BA har forklaret blandt andet, at hun var løst tilknyttet selskabet. Hendes mand handlede med selskabet, og der blev hver gang foretaget en nøjagtig registrering af vareforbrug, lønninger m.v. med henblik på udarbejdelse af faktura. Hun sad med bogholderi og registrering af timeforbrug m.v. Tømrerne lavede ugesedler på en fortrykt formular. Timeforbruget blev registreret i projektstyringssystemet. Når der var mulighed for det, blev tømrerne sendt til .... Der blev med jævne mellemrum afregnet for det udførte arbejde. Der blev optaget lån i forbindelse med betaling for udskiftning af tag og vinduer.

Derudover blev der betalt med overskuddet fra lejernes indbetaling af husleje. 2. rate af ejendomsskatten blev betalt, for salget af ejendommen trak i langdrag.

LP har forklaret blandt andet, at han er uddannet tømrer og har arbejdet for selskabet. Han arbejdede på ejendommen i ... i forbindelse med renoveringen af denne. Han registrerede timeforbruget på timesedler, der blev afleveret til selskabet. Der blev arbejdet på ejendommen, når der ikke var andet at lave.

DK, der er uddannet tømrer, har forklaret som LP. Endvidere fremgår det af hans forklaring bl.a., at der blev lavet nyt gulv, køkken og isat nye vinduer. Han har ikke udført arbejde på ejendommen før 1993. Han husker det færdige resultat, som det fremgår af de fremlagte fotos. A gik til hånde på forskellig måde.

NM har forklaret blandt andet, at han som advokat repræsenterede A i forbindelse med salget af ejendommen .... Han husker, at salget tog lang tid, idet der var problemer med købers finansiering. Det er ikke normalt at betale omkostninger efter overtagelsesdagen.

Parternes procedure

A har gjort gældende, at han er berettiget til at tillægge afholdte forbedringsudgifter til anskaffelsessummen i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Det må anses for dokumenteret under henvisning til de fremlagte bilag, herunder særligt byggetilladelsen, selskabets tilbud af 9. april 1993, fakturaerne vedrørende forbrug af materiale i forbindelse med renovering af ..., fotos taget den 30. august 1993, ibrugtagningstilladelsen, samt de afgivne forklaringer, at der er afholdt udgifter til renovering, og at udgifterne vedrører .... Endvidere er det anført, at det i denne sag ikke kan tillægges betydning, om der er sket effektiv betaling, og hvornår dette i øvrigt er sket, samt om beløbet er indtægtsført i selskabet. Det er alene af betydning, om han har påtaget sig en betalingsforpligtelse. Det fremgår af brev af 28. februar 1994, som henviser til tilbud af 9. april 1993, at der er betalt 133.355,70 kr. til afvikling af mellemværende omkring renoveringen af .... Mellemregningen blev løbende nedbragt med beløb, der blandt andet hidrørte fra lejeindbetalinger og frigørelse af andre penge, herunder erstatning for en lift. Faktura nr. 1497 af 20. december 1994 er udarbejdet på foranledning af Grundejernes Investeringsfond, og der er således ikke tale om en faktura, der er udarbejdet i forbindelse med afslutningen af renoveringen af .... Hans og ægtefællens detaljerede forklaringer om å conto afregning og endelig afregning, sammenholdt med det oplyste om udfyldelsen af ugesedler og levering af ydelser for kunder, der var eksterne i forhold til selskabet, dokumenterer, at forpligtelserne var reelle.

Subsidiært har A gjort gældende, at han under alle omstændigheder kan tillægge anskaffelsessummen for ejendommen med de omkostninger, der fremgår af de fakturaer, som er udstedt til ham personligt.

Endvidere er han berettiget til at fradrage afholdte omkostninger til ejendomsskatter, jf. ligningslovens § 14, stk. 1. Det var nødvendigt at afholde de med ejendommen forbundne driftsomkostninger og dermed betale 2. rate af ejendomsskatten, såfremt salget af ejendommen skulle gennemføres.

Skatteministeriet har til støtte for frifindelsespåstanden gjort gældende, at det ikke bestrides, at der i et vist omfang er udført arbejde på ejendommen ..., men A har ikke dokumenteret, at han har afholdt udgifter på 204.297,50 kr. til vedligeholdelse/forbedring af ejendommen. A's bevisbyrde er skærpet, idet udgifter af den pågældende art og størrelse problemfrit kan dokumenteres ved regninger/fakturaer samt betalingsspecifikationer. Bevisbyrden skærpes yderligere af, at de påståede arbejder er udført af et selskab, der ejes af A's far. Det er endvidere anført, at A ikke har dokumenteret, at han har været retligt forpligtet til at udbetale i alt 204.297,50 kr. til selskabet for arbejde udført på hans ejendom .... A har ikke - via eksempelvis kontoudskrifter eller lignende - dokumenteret at have betalt det anførte beløb til selskabet. Der har under sagen været afgivet modstridende forklaringer vedrørende den omhandlede faktura nr. 1407. Herudover har A heller ikke dokumenteret, hvor de omhandlede beløb måtte være hævet i A's private regnskab. A har ikke fremlagt dokumentation for, at beløbet på 204.297,50 kr. er indtægtsført i selskabet, der var ejet af A's far, og hvor A selv arbejdede. Det fremgår af opgørelse fra Grundejernes Investeringsfond, at der ikke er foretaget indbetaling for 1993. Havde A opnået dækning af dele af renoveringsudgifterne, skulle det pågældende beløb ikke medregnes til anskaffelsessummen.

Skatteministeriet har gjort de samme indsigelser gældende i forhold til A's subsidiære anbringende.

Det er endvidere gjort gældende, at A ikke er berettiget til et fradrag efter ligningslovens § 14, stk. 1, for udgifter til ejendomsskat, 2. rate, i 1996. A solgte ejendommen til overtagelse allerede den 1. marts 1996, og det fremgår af det betingede skøde, at overtagelsesdagen var aftalt til den 1. marts 1996, "fra hvilken dato det solgte har henligget for købers regning og risiko i enhver henseende". Af det betingede skøde fremgår videre af punkt 8, at med overtagelsesdagen som skæringsdag udarbejdes der sædvanlig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter, hvis saldo berigtiges kontant. Den 2. rate af ejendomsskatten vedrørte perioden efter overtagelsen af ejendommen, og beløbet forfaldt også først efter den 1. marts 1996. Det er videre gjort gældende, at betaling af ejendomsskatten ikke er opstået som et sædvanligt led i ejendomshandlen. A har ikke været retligt forpligtet til at afholde udgiften, og når A således tilsyneladende blot har undladt at opkræve det relevante beløb fra køberen af ejendommen, er det ikke udslag af en naturlig driftsrisiko, hvorfor udgiften allerede derfor ikke er fradragsberettiget. Selv hvis A kunne dokumentere, at han var forpligtet til at afholde udgiften på 15.921,44 kr., og at han ikke senere modtog beløbet retur fra køberen, er A alligevel afskåret fra at foretage fradrag efter ligningslovens § 14, stk. 1, for udgiften. A har således ikke dokumenteret, at fordringen var uerholdelig, og et tab kan ikke anses for konstateret, blot fordi man ikke ønsker at afholde inkassoomkostninger.

Landsretten begrundelse og resultat

A har forklaret, at han var ansat som administrerende direktør i selskabet, der var ejet af hans far.

Brevet af 9. april 1993 indeholder tilbud på færdiggørelsen af stueetagen samt udskiftning af entredøre vedrørende ..., udarbejdet af A og accepteret af A.

På baggrund af tilbudet af 9. april 1993, de afgivne forklaringer sammenholdt med de i sagen fremlagte bilag, herunder byggetilladelsen af 28. januar 1993 og fotos, lægger landsretten til grund, at der i et vist omfang efter den 1. januar 1993 er udført forbedringsarbejder på den i sagen omhandlede ejendom.

Der er ikke fremlagt fakturaer udstedt af selskabet, og der er ikke fremlagt dokumentation for betalinger til selskabet, bortset fra en indbetaling på 133.355,70 kr., der ved brev af 28. februar 1994 angiver "til afvikling af mellemværende omkring denne opgave". A har ikke dokumenteret, at beløbet er indtægtsført i selskabet. Det er endvidere ikke dokumenteret, hvor beløbet er hævet i A's personlige regnskab.

Henset til den utilstrækkelige dokumentation for pengestrømme og til, at der er tale om interesseforbundne parter, hvilket indebærer et skærpet beviskrav, og efter en samlet vurdering af sagens øvrige oplysninger, finder landsretten, at A ikke har godtgjort, at der i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, er grundlag for en forhøjelse af anskaffelsessummen vedrørende ejendommen ....

Der er af de anførte grunde heller ikke grundlag for at tage A' subsidiære anbringende til følge.

Henset til, at A ikke var retligt forpligtet til at afholde udgiften til betaling af 2. rate på 15.921,44 kr. af ejendomsskatten for indkomståret 1996., samt det forhold at A fik refunderet udgifter til ejendomsskatter efter skæringsdagen den 1. marts 1996, finder landsretten, at A ikke er berettiget til et fradrag efter ligningslovens § 14, stk. 1, for udgiften til ejendomsskat, 2. rate, 1996.

Skatteministeriets påstand om frifindelse tages herefter til følge.

Sagens omkostninger, der omfatter udgifter til materialesamling, fastsættes som nedenfor bestemt.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A til Skatteministeriet betale 20.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.