Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - salg af tidligere landbrugsejendom

Landsskatteretten afsagde den 18. april 2000 en kendelse, hvor ejendomsavance ved salg af en ejendom, der var vurderet som landbrugsejendom, men på afståelsestidspunktet blev anvendt til beboelse, ikke blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, parcelhusreglen. Kendelsen blev indbragt for Østre Landsret, hvor Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle. Nedenfor kommenteres sagen.

Landsskatteretten afsagde den 18. april 2000 en kendelse, hvor ejendomsavancen ved salg i 1996 af en ejendom, der blev anvendt til beboelse, men som var vurderet som landbrugsejendom, ikke blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8, parcelhusreglen. Kendelsen er offentliggjort som TfS 2000, 611.

Der var tale om en ejendom, der bestod af stuehus samt stald, driftsbygninger mv. Der var tidligere drevet landbrug fra ejendommen. I 1986 frasolgte skatteyderen imidlertid hovedparten af landbrugsjorden. Ejendommen tjente herefter alene som bolig for skatteyderen og dennes familie, og der blev ikke drevet landbrug fra ejendommen.

Skatteyderen afstod ejendommen ved slutseddel af august 1996. På dette tidspunkt var ejendommen fortsat vurderet som en landbrugsejendom. Skattemyndighederne beskattede herefter, under henvisning til ejendommens vurderingsmæssige status, avancen, dog med fradrag for den del af avancen der vedrørte stuehuset, jf. EBL § 9, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæstede som nævnt denne afgørelse. Landsskatteretten lagde ved kendelsen udelukkende vægt på, at ejendommen på tidspunktet for afståelse var vurderet som en landbrugsejendom. Der blev således ikke henset til det faktum, at ejendommen i en årrække ikke havde været anvendt til landbrug.

Ved vurderingen pr. 1.1.1997 blev ejendommens vurderingsmæssige status ændret fra landbrugsejendom til beboelse.

I forbindelse med Landsskatterettens behandling af sagen afgav Told- og Skattestyrelsens Ejendomsvurderingskontor den 14. juli 1999 en udtalelse. Heri gives der udtryk for, at ejendommens status skulle have være ændret på et tidligere tidspunkt end det reelt skete. Denne udtalelse lagde Landsskatteretten således ikke vægt på.

Kendelsen blev efterfølgende indbragt for Østre Landsret, hvor Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle overfor sagsøgers principale påstand om, at den opnåede avance ved salget var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Østre Landsret afsagde den 30. januar 2002 dom i overensstemmelse hermed.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9 omhandler den skattemæssige behandling af avancer, der stammer fra salg af bl.a. landbrugsejendomme. Efter denne bestemmelse er alene den del af avancen, der er knyttet til ejendommens stuehus med tilhørende grund skattefri.

For så vidt angår afgrænsningen af, hvornår en ejendom anses for en landbrugsejendom hedder det i EBL § 9, stk. 1, at:

”Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1….”.

Der henvises således i bestemmelsen direkte til vurderingslovens § 33, stk. 1, hvoraf det af den dagældende vurderingslov fremgik, at:

” I forbindelse med vurderingen træffer Vurderingsrådet bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.”

Bestemmelsen kan – jf. henvisningen til vurderingslovens § 33, stk. 1 - fortolkes således, at det eneafgørende for om en ejendom falder ind under EBL § 9, stk. 1, er, hvorvidt ejendommen på afståelsestidspunktet var vurderet som en landbrugsejendom, dvs. uden skelen til, om ejendommen på afståelsestidspunktet rent faktisk anvendes til landbrug. Det er dette synspunkt, som Landsskatteretten baserede sin kendelse på.

Bestemmelsen kan på den anden side fortolkes således, at en ejendom kun kan falde ind under EBL § 9, stk. 1, hvis den på afståelsestidspunktet også rent faktisk anvendes til landbrug. Bestemmelsens ordlyd støtter denne fortolkning, jf. formuleringen: ”der på afståelsestidspunktet hel eller delvis benyttes til”, ligesom det ligger i henvisningen til vurderingslovens § 33, stk. 1, at der skal foreligge en benyttelse til landbrug. Tilsvarende støtter forarbejderne og praksis denne fortolkning af bestemmelsen.

Henvisningen til vurderingslovens § 33, stk. 1, betyder, at det er den vurderingsmæssige afgrænsning og dermed fortolkningen efter vurderingsloven, der er afgørende for om en ejendom kan anses for en landbrugsejendom. Hvorledes en ejendom er kategoriseret efter anden lovgivning, f. eks. landbrugs- eller planlovgivningen, herunder om en ejendom er pålagt landbrugspligt, er således ikke afgørende for om en ejendom kan anses for et landbrug i forhold til EBL § 9, stk. 1.

Af Folketingstidende 1981-1982, tillæg B, side 1263, fremgår det, at det efter de hidtil gældende regler/praksis forholdt sig således, at parcelhusreglen (EBL § 8), såfremt betingelserne i øvrigt var opfyldt, kunne anvendes på den tilbageværende beboelse på en landsbrugsejendom så snart ejendommens jordtilliggende var blevet solgt fra. Indførelsen af EBL § 9 ændrede ikke ved denne praksis. Formålet med bestemmelsen var alene, at friholde stuehuset ved salg af et landbrug. Endvidere er det i forarbejderne gentaget, at bestemmelsen gælder ved afståelse af ejendomme, der er omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, ”dvs. ejendomme, der på afståelsestidspunktet … helt eller delvis benyttes til landbrug”.

Praksis vedrørende adgang til at anvende parcelhusreglen på en landbrugsejendom efter frasalg af ejendommens jordtilliggende gælder fortsat, jf. Ligningsvejledningen for Erhvervsdrivende 2001, afsnit E.J.1.4. Endvidere fremgik det implicit af den nu ophævede EBL § 9, stk. 4, idet bestemmelsen fastslog, at EBL § 8 gælder ved afståelse af en- og tofamilieshuse m.m., der tidligere har udgjort en del af en ejendom omfattet af EBL § 9, stk. 1. Det indgår ikke som et krav for anvendelse af praksis, at den tilbageværende del af ejendommen er omvurderet til et en- eller tofamilieshus forinden afståelsen.

Når Skatteministeriet har taget bekræftende til genmæle skyldes det, at de ovennævnte forarbejder og den foreliggende praksis ikke støtter en fortolkning af bestemmelsen, hvorefter en ejendoms vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet er eneafgørende.

Baseret på forarbejder og praksis er det opfattelsen, at afståelse af en ejendom kan falde ind under reglerne i EBL § 8 – forudsat at betingelserne i øvrigt er opfyldt – i stedet for reglerne i EBL § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug.

I den foreliggende sag, var der tale om, at hovedparten af jorden var frasolgt, og at boligen i øvrigt selvstændigt opfyldte betingelserne i EBL § 8, stk. 1, nr. 1-3. Endvidere havde Told- og Skattestyrelsens Ejendomsvurderingskontor under sagens behandling i Landsskatteretten afgivet en udtalelse, hvoraf fremgår, at ejendommen efter styrelsens opfattelse burde have været omvurderet fra landbrugsejendom til boligejendom på et langt tidligere tidspunkt end den faktisk gennemførte omvurdering pr. 1. januar 1997.