Dokumentets metadata

Investering i erhvervsejendom i England - interessent - afskrivning mv.

Deltagelse som interessent i et projekt, der vedrørte investering i en udlejet erhvervsejendom i England, gav ikke adgang til skattemæssige afskrivninger mv. Der blev lagt vægt på, at finansieringen bl.a. var sket gennem non recourse-lån, at deltagelsen ikke kunne anses for en erhvervsmæssig og økonomisk virksomhed, idet der ikke var forbundet nogen erhvervsrisiko ved projektet, og at "ejerforholdene", der byggede på leasing, ikke kunne sidestilles med ejerforhold som forudsat i afskrivningsloven.

A klager for indkomstårene 1995, 1996 og 1997 over, at de stedlige skattemyndigheder ikke har godkendt fradrag for renteudgifter, afskrivninger og underskud vedr. projektet I/S B , der tilsidesat i skattemæssig henseende.

Det fremgår af sagens oplysninger, at C A/S formidlede tegning af i alt 40 andele a 25.775 GBP i I/S B – England, jf. udbudsmateriale af 23. november 1995. Det fremgår af udbudsmaterialet, at formålet med I/S B var at give interessenterne mulighed for at opspare en betydelig kapital; dels via udskudt skat, dels via indtjent driftsoverskud og dels ved værditilvækst på fast ejendom. Dette skulle opnås gennem en lavrisiko-investering i en attraktiv fuldt udlejet ejendom i England, der forventedes finansieret på særdeles fordelagtige vilkår.

Det fremgår videre af sagens oplysninger, at klageren sammen med 6 andre personer den 29. december 1995 indgik en interessentskabskontrakt om I/S B. Det følger af interessentskabskontrakten, at I/S B havde til formål at købe og udleje ejendommen, - samt andre investeringer, som stod i naturlig forbindelse hermed. – For så vidt angår kapital- og ejerforhold, hæftelse samt finansiering fremgår følgende af interessentskabskontrakten:

"…

§ 3 KAPITAL- OG EJERFORHOLD

3.1 Selskabets kapital andrager GBP 1.030.875,- opdelt i 40 lige store andele. Navn og adresse på indehaverne af hver af de 40 andele føres til enhver tid i Selskabets protokolfortegnelse. Der udstedes ikke andelsbeviser. Antallet af interessenter kan ingensinde overstige 10 fysiske/juridiske personer.

3.2 Selskabet kan til finansiering af ejendommens erhvervelse efter selskabets nærmere beslutning optage størst mulige realkreditlån samt lån i anerkendte danske eller udenlandske pengeinstitutter.

3.3 Interessenterne ejer selskabet i forhold til deres andel af kapitalen, jfr. punkt 3.1. Ved selskabets opløsning fordeles nettoprovenuet/tabet ligeledes i samme forhold.

§ 4 HÆFTELSE

4. Over for tredjemand hæfter primært selskabets formue. Subsidiært hæfter interessenterne, der er fuldt ansvarlige for alle selskabets forpligtigelser over for tredjemand og hæfter således personligt, solidarisk og direkte herfor, medmindre der med kreditor er aftalt andet.

1. prioritet, engelsk kreditforeningslån, anslået til GBP 693.750,-, hjemtages uden hæftelse for interessenterne.

Restfinansieringen hjemtages i et dansk pengeinstitut med solidarisk hæftelse, begrænset til GBP 11.000 pr. andel.

Den til enhver tid indestående saldo på depotkontoen hos det danske pengeinstitut nedskriver hæftelsen forholdsmæssigt i forhold til antal tegnede andele.

4.2 I det indbyrdes forhold hæfter interessenterne i forhold til deres ejerandel af selskabskapitalen.

§ 5 FINANSIERING

5.1 Erhvervelse af aktiver og alle omkostninger i forbindelse hermed finansieres ved optagelse af lån i størst muligt omfang.

5.2 Interessenterne skal hver indbetale DKK 26.000 pr. 4 andele, dækkende hele 1995. Beløbet forfalder ved påkrav og senest 10 dage før hjemtagelse af finanslånet.

Interessenterne skal hver den 1. i måneden, første gang den 1. jan. 1996, indbetale et beløb svarende til selskabets likviditetsresultat iht. budgetter og jf. § 7.4. I beløbet er indeholdt opsparingsbeløb som krævet af finansierende danske pengeinstitut. Ved selskabets likviditetsresultat forstås selskabets driftsresultat før afskrivninger og kursregulering af udlandslån + afdrag på lån + tvungen opsparing.

Den samlede indbetaling/år/4 andele, til sikkerhed for selskabets finanslån, er for perioden 1996-2005 budgetteret således, at investors årlige rådighedsbeløb forøges med ca. 10.000/DKK/år/4 andele. Beløbene vil blive adviseret f.g. af interessentskabslederen, hvorefter indbetaling skal foretages via PBS. Betalinger foretages månedligt forud, f.g. den 1. jan. 1996.

5.3 Al forfalden ikke betalt gæld fra interessenterne til selskabet forrentes fra forfaldsdagen med 10 % over Nationalbankens diskonto, det vil sige p.t. 14,75 %.

5.4 Indbetalinger foretages til den konto, som besluttes på en generalforsamling. Kontiene oprettes i selskabets navn.

5.5 Skal interessenterne optage lån udover de i prospektet budgetterede beløb, kræver dette samtykke fra samtlige interessenter.

…"

Det fremgår videre af vedtægterne, at interessenterne ved iagttagelse af nærmere beskrevne retningslinier kunne overdrage deres andele, at interessentskabets daglige ledelse blev forestået af interessenterne i fællesskab eller af en af interessenterne udpeget interessentskabsleder, at C A/S som interessentskabsleder var befuldmægtiget til at underskrive samtlige dokumenter i forbindelse med interessentskabets erhvervelse af ejendommen samt administrationsaftale og optagelse af lån, samt at såfremt en interessent væsentlig misligholdte sine forpligtelser kunne de øvrige interessenter kræve, at den misligholdende interessent afhændede sine andele.

X City Council (X Kommune) var ”Freeholder” dvs. ejer af ejendommen beliggende i X, England, og X City Council indgik pr. 27. maj 1994 en lejeaftale (”Headlease”) med D Limited (”Leaseholder”). Det fremgår af ”Headlease”, at lejeaftalen løb i 125 år, at lejen udgjorde 125.000 GBP, at D Limited kun skulle betale leje såfremt det krævedes af X City Council, at D Limited forpligtede sig til at vedligeholde og forsikre ejendommen, at ombygninger eller lignende ændringer af ejendommen skulle godkendes af X City Council samt at enhver aftale vedrørende overdragelse af rettigheder på ejendommen skal godkendes af E.

D Limited indgik herefter den 21. december 1994 en lejeaftale ”Sublease” med en supermarkedkæde vedrørende ejendommens stueetage. Det fremgår af ”Sublease”, at lejeaftalen løb fra 24. juni 1994 og 25 år frem, og at supermarkedkæden forpligtede sig til årligt at betale 84.000 GBP i husleje til D Limited. Ved aftale af 11. oktober 1995 videreoverdrog supermarkkæden lejemålet til datterselskabet F Ltd. Det følger af lejekontrakten, at F Ltd. udover basislejen betalte 57 % af hele ejendommens omkostninger til vedligeholdelse og forsikring. Denne del af de faste udgifter til vedligeholdelse og forsikring svarer til de faste udgifter for den del af bygningen – stueetagen – som F Ltd. lejede. D Limited afholdt udgifterne for de resterende 43 % af udgifterne til forsikring og vedligeholdelse. Endvidere skulle F Ltd. betale udgifterne til en forsikring mod tab på lejen.

Den 22. december 1995 indgik D Limited en aftale med G Limited, hvorefter G Limited indtrådte i rettigheder og forpligtelser i henhold til Headlease. Aftalen var gældende pr. 27. maj 1994 og ophørte 10 dage før ”Headlease”, således at perioden udgjorde 125 år minus 10 dage. Aftalen blev indgået med henblik på videreoverdragelse til I/S B.

G Limited indgik den 29. december 1995 aftale med I/S B ved C A/S, hvorefter interessentskabet indtrådte i rettigheder og forpligtelser i henhold til Headlease for 925.000 GBP. Den aftalte perioden udgjorde 125 år minus 10 dage. I/S B overdrog herefter 43 % af ejendommen tilbage til G Limited, hvorefter I/S B fortsat havde rettighederne og forpligtelserne i henhold til Headlease til stueetagen, 57 % af ejendommen.- Overdragelserne blev registreret i ”Land Registry”.

Der foreligger et tilsagn fra G Limiteds ejer om at garantere I/S B den husleje, som F Ltd. skulle have betalt i den aftalte huslejefrie periode (huslejefri perioden blev aftalt p.g.a. ombygning). I/S B har indgået aftaler med G Limited om at sikre en indkomst stammende fra huslejen uden noget fradrag hidrørende fra administration eller vedligeholdelse af ejendommen.

For så vidt angår finansieringen af I/S B’s aktiviteter fremgår det af vedtægterne, at interessentskabets samlede kapital androg 1.030.875 GBP (ca. 8.834.289 DKK ved kurs 856,97). En del af denne kapital blev tilvejebragt ved, at investorerne indbetalte 105.875 GBP (ca. 907.316 DKK) til C A/S som honorar for formidling af projektet samt til betaling af udgifter til revisor, advokat og gebyrer. Den resterende del af interessentskabets kapital, 925.000 GPB (ca. 7.926.973 DKK), der var vederlag for erhvervelse af rettigheder og forpligtelser i henhold til Headlease til udlejningsejendommen, blev tilvejebragt ved låntagning i England og Danmark.

I England blev der den 9. oktober 1996 optaget et lån på 693.750 GPB (ca. 5.945.230 DKK) svarende til 75 % af købesummen hos finansieringsinstituttet E. Det fremgår af lånedokumenterne, at lånets samlede løbetid var sat til 23 år, at der skulle betales en rente på 9,25 % p.a, at lånet var afdragsfrit i 10 år, således at I/S B i denne periode alene skulle betale renter, som årligt androg 64.172 GPB (ca. 549.933 DKK), samt at lånet var optaget på non recourse vilkår, således at långiver ved misligholdelse alene kunne søge sig fyldestgjort i lejeindtægten og ejendommen, men derimod ikke kunne gøre krav gældende mod interessenterne personligt i I/S B. – I/S B har tilkendegivet, at finansieringsinstituttet fik transport i lejebetalingerne i henhold til den indgåede lejeaftale.

I Danmark blev der den 23. september 1996 optaget et lån på 2.340.360 DKK, svarende til 25 % af købesummen. Det fremgår af lånedokumenterne, at der skulle svares en årlig rente på 9 %, at lånet var afdragsfrit i 10 år, således at I/S B i denne periode alene skulle betale renter, som årligt androg 210.632 DKK, at der skulle oprettes individuelle lån til interessenterne svarende til deres andele i I/S B samt at der skulle stilles fuldgod sikkerhed for minimum 50 % af lånebeløbene.

Det var en betingelse, at der for de enkelte lån blev afgivet selvskyldnerkaution af de øvrige interessenter. Som eksempel herpå kan der henvises til lånedokument vedrørende interessentskabets formand. Det fremgår af dette lånedokument, at der blev optaget lån på 354.600 DKK svarende til en andel på 6/40. De øvrige interessenterne er påført udlånsdokumentet som selvskyldnerkautionister. Der er stillet sikkerhed i et ejerpantebrev på 53.000 kr. vedrørende ejerlejlighed.

Det fremgår af udbudsmaterialet, at der blev oprettet en opsparingskonto, der blev stillet til sikkerhed for interessentskabets danske långiver. Pr. 4 andele svarende til 1/10 ejerandel af projektet skulle der indbetales en sikkerhed på 26.000 DKK ”(finansieredes via skattefordelen)”. Herudover krævede det danske pengeinstitut en indbetaling af hvert års likviditetsoverskud deponeret til sikkerhed for det danske finanslån. Investorernes hæftelse over for den danske långiver var herefter maksimeret til en personlig solidarisk hæftelse på 11.000 GBP pr. andel, og denne hæftelse kunne indfries efter 10 år via investorernes løbende opsparing.

I/S B havde en administrator i England, der forestod huslejeopkrævning, betaling af renter vedrørende lånet hos det engelske finansieringsinstitut samt betaling af moms og rådgiverudgifter i England. Administrator havde en klientkonto, hvorfra der et par gange om året overførtes likviditetsoverskud til den danske opsparingskonto, der fungerede som sikkerhed for lånet i Danmark.

Det fremgår videre, at C A/S’ i udbudsmaterialet har fremhævet flere fordele ved at investere i I/S B, herunder:

75 % af ejendommens købesum finansieredes uden personlig hæftelse, jf. lånet i England, der blev ydet på non recourse vilkår dvs. uden personlig hæftelse.

Investorens personlige hæftelse var begrænset til 11.000 GBP pr. andel, og denne hæftelse kunne indfries efter 10 år via investorernes løbende opsparing. Herefter var der ”ingen hæftelse”.

Ejendommen blev udlejet til en af Englands store supermarkedskæder, der i 1993 havde en omsætning på ca. 25. mia. DKK og en egenkapital på mere end 3 mia. DKK.

Lejekontrakten var indgået med en førsteklasses lejer, og var gensidig uopsigelig i 25 år. Lejer betalte samtlige driftsomkostninger undtagen administration og revision.

Begrænset valutarisiko på den løbende drift, idet både ejendommens drift og projektets finansiering er i GBP.

Det fremgår endelige af sagens oplysninger, at I/S B i alle årene har givet underskud efter afskrivninger og renteudgifter.

Skatteforvaltningen har gjort gældende, at I/S B aldrig er blevet ejer af ejendommen i England. Den eneste og dermed ultimative ejer af grund og bygninger er X City Council, og dette ejerskab (Freehold) fremgår af ”HM Land Registry as part ….”.

Interessentskabet har efter skatteforvaltningens opfattelse alene købt en fordring, der i 125 år skulle give ret til at modtage indtægten fra den indgåede lejeaftale. Interessentskabet havde endvidere retten til at videresælge samme lejeaftale. Dette betyder, at interessentskabet ikke har købt et aktiv, hvorpå der kan afskrives i henhold til dansk skattelovgivning.

Det er i forlængelse heraf forvaltningens opfattelse, at interessenterne ved opgørelse af den skattepligtige indkomst alene skal medtage indtægten (i projektet benævnt som husleje) af fordringen, jf. statsskattelovens § 4 e. Ved opgørelsen af indkomsten fra I/S B kan endvidere fratrækkes renteudgifterne til det i Danmark optagne lån, jf. statsskattelovens § 6 e. Der er således godkendt fradrag for renteudgifter med 41.220 kr. for indkomståret 1996 og med 53.190 kr. for indkomståret 1997.

Der er henvist til professor dr.jur. Erik Werlauffs artikel ”Let us Pretend” gengivet i TfS 1999.237. Begrebet skattemæssig potemkinkulisse – som nærværende sag vedrører – er beskrevet i artiklen.

Skatteankenævnet har gjort gældende, at klageren efter en konkret realitetsbedømmelse af projektet alene kan anses at have erhvervet en formel ejendomsret til ejendommen, jf. især Højesterets domme refereret i TfS 2000.374 og TfS 2000.1011. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at I/S B ikke besad sædvanlige ejerforpligtelser og ejerrisici, idet interessentskabet i kraft af de indgåede aftaler reelt havde afskåret sig fra reel råden over ejendommen. Der er herved henset til, at enhver disposition som I/S B ville foretage i relation til ejendommen krævede samtykke / godkendelse fra enten X City Council, G Limited eller fra den engelske långiver. Der er endvidere henset til, at I/S B blev friholdt fra enhver omkostning i forbindelse med driften af ejendommen, idet forpligtelserne til at afholde udgifter til vedligeholdelse og forsikring påhvilede enten F Ltd. eller G Limited. Der er herudover henset til, at I/S B fra erhvervelsestidspunktet var garanteret en konstant pengestrøm i form af lejeindtægter fra enten F Ltd. i form af en uopsigelig lejekontrakt eller som følge af den garantiforpligtelse, som var stillet af G Ltd.’s ejer. Der er endelig henset til, at den forpligtelse som I/S B havde påtaget sig i forbindelse med udbygningen af ejendommen må anses at være uden reelt indhold, idet I/S B hverken blev tillagt indflydelse eller risiko ved sin medvirken.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at en erhvervsmæssig virksomhed er kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko udøves en virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et driftsmæssigt overskud. Ved vurderingen af, hvorvidt virksomheden kan anses for erhvervsmæssig har ankenævnet henset til, at der i det konkrete tilfælde ikke foreligger nogen reel økonomisk indsats og risiko for klageren i forbindelse med deltagelse i arrangementet, idet den økonomiske risiko i kraft af de indgåede aftaler må anses for elimineret. Der er herved henset til, at tidspunktet for virksomhedens første driftsoverskud er sammenfaldende med det tidspunkt, hvor interessenterne havde aftalt, at ejendommen skulle sælges. Der er videre henset til, at den skattebesparelse, som fremkom i form af renteudgifter, afskrivninger og underskud i projektets første 10 år reelt finansierede projektomkostningerne samt lånet i Danmark. Investorernes kapitalindskud bestod således alene af den skattebesparelse, projektet genererede. Ankenævnet har herudover henset til, at det engelske lån blev optaget på non recourse vilkår, hvilket sammenholdt med afviklingen af den danske lån betød, at på det forudsatte tidspunkt for salg af ejendommen ville investorerne ikke længere hæfte personligt. Projektets konstruktion medfører således, at investorerne kunne trække sig ud af projektet ved misligholdelse, idet der ikke længere var risiko for personlig hæftelse. Der er endelig henset til, at virksomheden ikke blev drevet med overskud, men alene tilsigtede at skabe skattemæssige fordele i form af afskrivninger, renteudgifter og store forudberegnelige underskud.

Told- og Skattestyrelsen har over for Landsskatteretten anført, at klagerens deltagelse i I/S B ud fra en helhedsbedømmelse ikke skal tillægges skattemæssig betydning.

Det er til støtte herfor gjort gældende, at der ifølge den danske afskrivningslov skal foreligge et reelt ejerskab, og at det engelske begreb ”Leasehold” ikke kan sidestilles med et reelt ejerskab. Det er således ifølge styrelsen ikke tilstrækkeligt godtgjort, at der foreligger en ejendomsret, der svarer til det danske ejendomsbegreb efter afskrivningsloven.

Styrelsen har endvidere gjort gældende, at det er klageren der skal godtgøre sin afskrivningsret, at der med de foreliggende låne-konstruktioner er tale om en risikominimering for interessenterne, der svarer til non recourse vilkår for begge lån samt at der kan foreligge dobbelt afskrivning, idet såvel de engelske parter som de danske parter kan have afskrevet på ejendommen. For så vidt angår lånet i Danmark bemærkes, at betalingen på dette lån skete via en sikringskonto, som blev finansieret gennem deltagernes skattebesparelse ved projektet.

Klagerens advokat har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at klagerens selvangivne indkomster godkendes, således at klagerens deltagelse i I/S B tillægges skattemæssig betydning.

Advokaten har til støtte for påstanden gjort gældende, at I/S B er ejer af omhandlede ejendom, således at det mellem parterne aftalte leasehold er lig det i dansk ret gældende ejendomsbegreb. Dette er bl.a. begrundet med, at interessentskabet faktisk var berettiget til at udnytte den faste ejendom, herunder forestå udlejning. I/S B havde således i overensstemmelse med ejendomsretten erhvervet rettighederne til lejeindtægterne fra F Ltd., ligesom I/S B som udlejer havde påtaget sig forpligtelser i henhold til lejeaftalen. Det er i denne forbindelse endvidere fremhævet, at I/S B efter udløbet af den 25 årige lejekontrakt med F Ltd. kunne indgå en ny lejekontrakt, eller på anden måde disponere over ejendommen. Interessentskabet var således ifølge advokaten berettiget til at overdrage ejendommen på tilsvarende vis som ejendomsoverdragelserne er sket forud for interessentskabets erhvervelse af ejendommen. Advokaten har herefter bemærket, at ejendomsret er karakteriseret ved adgangen til at kunne pantsætte og belåne ejendommen. I nærværende sag er finansieringen sket ved pantsætning af ejendommen. Der er endelig henvist til, at I/S B’s erhvervelse af ejendommen blev registreret i ”Land Registry”, der kan sidestilles med det danske tinglysningssystem, hvorefter ejendommens ejer står registreret, ligesom ejeren opnår beskyttelse over for overdragerens kreditorer og aftaleerhververe.

Advokaten har bemærket, at skatteforvaltningen har henvist til, at alene X City Council var ejer af ejendommen, og at resten af overdragelserne havde karakter af lejeaftaler, dog således at aftalen mellem G Limited og I/S B havde karakter af et salg af en adkomst til en lejeaftale. Det er imidlertid advokatens opfattelse, at der ikke er tale om noget lejeforhold (herunder overdragelse af en fordring), idet I/S B i forbindelse med erhvervelsen havde ret til at råde over ejendommen såvel faktisk som retligt. - Advokaten har til støtte herfor anført, at omhandlede ejendom oprindeligt var ejet af X City Council som ”Freehold”, hvilket kan sidestilles med en ubetinget ejendomsret over ejendommen. Udover denne type ejendomsret knytter der sig dog i engelsk ret en yderligere ejendomsret til ejendommen nemlig retten til at disponere over ejendommen – ”Leasehold”. Dispositionsretten er at sidestille med de efter dansk ret karakteristiske faktiske og retlige rettigheder, som en ejer af fast ejendom har, herunder retten til at benytte, udnytte, belåne og i øvrigt disponere over ejendommen, jf. Advokaten Randi Bach Poulsen og Stats. ejendomsmægler Ib Bjørnbirk’s ”Fast ejendom i England”.

Der er til støtte for, at I/S B havde ejendomsretten til ejendommen henvist til EF-domstolens afgørelse i EFD af 22. februar 2001, sag C-408/98, refereret i SU 2001.80 samt TfS 2001.387. Afgørelsen er relevant i nærværende sag, idet den illustrerer hvorledes boligmarkedet i England fungerer og hvorledes fast ejendom handles.

Det er videre advokaten opfattelse, at der ikke er tale om nogen skatteretlig omgåelse, hvorved Erik Werlaufs artikel i TfS 1999.237 ikke har relevans for denne sag.

Advokaten har herefter gjort gældende,

• At de mellem parterne indgåede aftaler afdækkede I/S B’s økonomiske forpligtelser, men at ansvaret og risikoen for de økonomiske forpligtelser der fulgte af udlejningsvirksomheden m.m. i sidste ende var interessentskabets risiko,
• at den omstændighed at I/S B ikke løbende afholdt udgifter til ejendommen - udover ejendomsadministrationsudgifter – skyldtes den engelske lejelovgivning, hvorefter lejeaftaler kan indgås på ”a fully repairing and insuring lease”, hvilket vil sige, at alle løbende omkostninger, herunder vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikringer m.m. betales af lejer,
• at der foreligger en reel ejerråden og ejerrisiko for I/S B, og at overdragelsen af ejendommen ikke i øvrigt er af midlertidig karakter, og at der således ikke mellem interessenterne er indgået nogen aftale om, at ejendommen skal sælges efter 10 år - samt
• at den løbende drift bekræfter såvel realiteten i investeringen som den erhvervsmæssige virksomhed, jf. årsregnskaber for I/S B i perioden 1995-2000,
• at I/S B blev udsat for, at førstesalen i ejendommen blev besat af BZ’ere, og at F Ltd. herefter truede med at gøre misligholdelse gældende over for I/S B. I/S B gjorde i denne forbindelse nytte af sin aftale med sælger og gennemtvang rydning af lokalerne samt bekostede indsættelse af jerndør m.m. Dette underbygger ifølge advokaten I/S B’s ejendomsret til ejendommen,
• at det engelske begreb ”Leasehold” kan sidestilles med bygninger i Danmark med hjemfaldspligt,
• at der er og har været reelle pengestrømme,
• at værdien af omhandlede ejendom ifølge vurderingsrapport er steget fra ca. 7.926.000 kr. til 12.911.000 kr. eller med ca. 5.000.000 kr.,
• at den gunstige kursudvikling tillige afspejler sig i, at der har været en positiv likviditet som har medført, at I/S B har besluttet sig for at afvikle yderligere netto 250.000 kr. på finansieringen i Danmark, hvorved klageren ved udgangen af 2001 har afdraget 600.000 kr. på dette lån,
• at een af interessenterne har indfriet sit mellemværende med banken, ligesom klageren har indbetalt et ekstraordinært afdrag, således at det resterende lån nu svarer til ca. halvdelen af det oprindelige lån (klagerens restgæld pr. 25. oktober 2001 er opgjort til 295.364 kr.)
• at der er en reel økonomisk gevinst, såvel før som efter skat, hvis ejendommen blev afhændet nu – samt
• at der ifølge det budget, der er vedtaget for de kommende år, vil skulle afdrages 250.000 kr. pr. år i de kommende år, således at topfinansieringen er fuldt afdraget i 2006.

Advokaten har på baggrund af ovenstående bemærkninger konkluderet, at I/S B var ejer af ejendommen, som blev benyttet erhvervsmæssigt. Som konsekvens heraf, er interessenterne berettiget til at foretage afskrivninger på ejendommen i medfør af reglerne i den dagældende afskrivningslov § 18.

For så vidt angår Landsskatterettens kontorindstilling har advokaten gjort gældende, at den af klageren anvendte finansieringsform er helt forskellig fra den finansieringsform, der fremgår af Højesterets domme refereret i TfS 2000.374 og TfS 2000.1011. Til støtte herfor har advokaten fremført følgende bemærkninger:

”I HR-dommen 2000.374 gav en skatteyder sit pengeinstitut fuldmagt til at optage to valutalån på i alt 20 mio. kr., som skulle indfries allerede året efter, ligesom det var aftalt, at skatteyderen allerede året efter skulle tilbagefakturere driftsmidlerne og dette beløb skulle bruges til indfrielse af lånene. - Endda til en pris der svarede til restgælden på det tidspunkt, som ville passe skatteyderen.

Skatteyderen skulle ikke have nogen reel ejerrådighed eller ejerrisiko vedrørende driftsmidlerne, men realiteten af engagementerne var således, at afskrivningsretten midlertidigt blev overladt til skatteyderen.

I den anden sag - fly-sagen - blev der ligeledes foretaget en total finansiering af købet med 58,5 mio. USD i en fransk bank på "limited recourse vilkår". - Der var alene tale om en toårig leasingaftale og en treårig låneperiode, således at flyfinansieringsvirksomheden skulle anvise en køber til flyet, der mindst svarede til restgælden på lånet.

Højesteret statuerede, at det var en "samlet pakke" eller et sammenhængende aftalekompleks, hvor den enkelte aftale forudsatte eksistensen af de øvrige aftaler.

Også her fandt Højesteret, at realiteten i aftalekomplekset var, at kommanditisterne købte sig til et midlertidigt formelt ejerskab, for at få mulighed for en afskrivningsret, og under disse særlige omstændigheder, fandt Højesteret ikke at skatteejeren havde været medejer af det pågældende fly.

I den foreliggende sag har mine klienter i allerhøjeste grad en helt reel risiko for hinandens betalingsevne af 25 % af købesummen finansieret ved solidarisk lån i Danmark. Aftalen om belåning i England og i Danmark løber endvidere i mange år fremover, og som det fremgår af de medsendte regnskaber, er egenkapitalen i virksomheden nu på knap 3 mio. kr. - alt sammen penge der er opsparet siden 1995. Der må endvidere henses til, at ejendommen er steget meget væsentligt i værdi, således at den reelle egenkapital og dermed friværdi er meget større i dag end hvad den bogførte regnskabsmæssige egenkapital viser. ”

Advokaten har herefter gjort gældende, at man i kontorindstillingen har foretaget en voldsom overfortolkning af de to højesteretsdomme, som slet ikke står mål med den realitet og det indhold der foreligger i I/S B. Højesteret lagde således i begge domme vægt på, at under de konkrete og helt særegne forhold, hvor der lå en færdig finansieringspakke uden reel risiko for investorerne, og hvor muligheden for et drifts- og likviditetsoverskud var aldeles udelukket – var realiteten i aftalekomplekserne, at de pågældende investorer købte sig til et midlertidigt formelt ejerskab, for at få mulighed for at afskrive på de pågældende aktiver.

Det er i forlængelse heraf påpeget, at såfremt Landsskatterettens kontors fortolkning af de to højesteretdomme er udtryk for dansk retspraksis, vil det ikke være muligt – heller ikke i Danmark – at erhverve fast ejendom med henblik på investering og herefter udleje denne til en solid lejer for en længere uopsigelighedsperiode. Ved sådanne aftaler lægges der netop vægt på lejerens soliditet, eventuelt kaution fra et hovedselskab eller en hovedaktionær – og ofte aftales sådanne aftaler i realiteten således, at udlejer reelt optræder som financier for lejeren af ejendommen. – Der er i nærværende sag intet der afviger fra sædvanlig praksis, og der er ikke tale om et skattearrangement.

For så vidt angår Landsskatterettens kontorindstilling har advokaten videre anført, at det bestrides at der var tale om en huslejegaranti, der strakte sig ud over ca. 1½ år. Baggrunden for, at der blev indgået en aftale om huslejegaranti var, at G Ltd.’s ejer havde accepteret, at lejeren ikke skulle betale husleje i en kort periode, mod at lejeren selv foretog indretning af de lejede lokaler. – Dette kunne I/S B ikke acceptere, og fik derfor tilbudt at få betalt huslejen af G Ltd.’s ejer i en kortvarig periode.

Det er advokatens opfattelse, at F Ltd. forhåbentlig er en stabil lejer i lighed med de lejemål der indgås med store danske supermarkedkæder, hvor man må formode, at de pågældende virksomheder er stabile og solide lejere. Dette er imidlertid ifølge advokaten ikke nogen ultimativ garanti, idet selv store og velrenommerede virksomheder kan risikere at gå konkurs eller undergå andre væsentlige forandringer, når der er tale om en så lang periode som 25 år. Der er i øvrigt heller intet usædvanligt i, at man i sådanne lejeaftaler, hvor lejer disponerer over en stor selvstændig enhed, aftaler at det er lejer, der betaler langt de fleste udgifter til driften af ejendommen.

Det er ifølge advokaten direkte forkert, når kontoret henviser til, at ombygninger og lignende ændringer af ejendommen skulle godkendes af X City Council. Der må henvises til, at der er tale om den sædvanlige engelske måde at indrette sig på, nemlig at det er bykommunen –X City Council – der om 100 år får ejendommen tilbage. – Den indsigelsesadgang som byrådet har, gælder også i Danmark, hvor kommunens tekniske forvaltning skal godkende væsentlige bygningsforskrifter af fast ejendom, således at det er i overensstemmelse med lokalplaner, miljøforskrifter m.v.

Advokaten har nedlagt subsidiær påstand om, at I/S B er berettiget til at afskrive erhvervelsen efter reglerne om afskrivning af anskaffelsessummen for erhvervelsen ifølge en udbytte-, forpagtning eller en lejekontrakt, jf. den dagældende ligningslovs § 16 F, stk. 2 (nugældende 40, stk. 2, i afskrivningsloven). Det er således advokatens subsidiære opfattelse, at I/S B’s erhvervelse af ”Leasehold” kan sidestilles med rettighederne efter en forpagtningsaftale. Der er til støtte herfor henvist til EF-domstolens afgørelse i EFD af 22. februar 2001, sag C-408/98, refereret i SU 2001.80 samt TfS 2001.387.

Om baggrunden for at investere i I/S B har advokaten forklaret, at investorerne ønskede at udnytte muligheden for at foretage en alternativ pensionsopsparing via køb af fast ejendom. I den forbindelse var køb af interessentskabsandele i I/S B fornuftigt, idet det engelske ejendomsmarked havde udsigt til at udvikle sig særdeles gunstigt, og idet der ved køb af omhandlede ejendom blev indgået en særdeles fordelagtig og sikker udlejningsaftale med en af Englands største detailforretninger. – Advokaten har i forlængelse heraf bemærket, at valutakursudsving og stigning i ejendomsværdien har medført, at interessenterne er blevet ca. 5 mio. kr. rigere. Der er endelig henvist til TfS 2001.281 LSR.

Landsskatterettens bemærkninger:

Højesteret har ved dom af 6. april 2000, TfS 2000.374, foretaget en konkret realitetsbedømmelse af et leasingarrangement, herunder af om der var erhvervet reel ejendomsret til omhandlede leasingaktiver, som er en forudsætning for afskrivningsretten. Det var Højesterets opfattelse, at afskrivningsretten alene blev overladt midlertidigt til skatteyderen, således at der ikke var tale om en reel ejendomsret til leasingaktiverne. Denne realitetsbedømmelse førte til, at Højesteret tilsidesatte leasingarrangementet i skattemæssig henseende, hvorved skatteyderen blev nægtet adgang til afskrivningsret vedrørende leasingaktiverne. En sådan konkret realitetsbedømmelse er ligeledes anvendt i Højesterets dom af 13. december 2000, TfS 2000.1011. Det er Landsskatterettens opfattelse, at der kan foretages en tilsvarende konkret realitetsbedømmelse af nærværende projekt om investering i fast ejendom, I/S B.

Landsskatteretten finder efter en konkret realitetsbedømmelse af I/S B, at interessentskabet ikke havde en reel ejendomsret til omhandlede ejendom, idet interessentskabet ikke efter danske regler havde sædvanlige ejerbeføjelser og ejerforpligtelser over ejendommen. Med den indgåede ”Headlease” foreligger der således sådanne begrænsninger i forhold til sædvanlige ejerbeføjelser og –forpligtelser, at rettigheder og forpligtelser i henhold til ”Headlease” ikke kan sidestilles med ejendomsret i dansk ret.

Retten har herved særligt henset til, at I/S B alene havde en beskeden risiko for tab som bestod i det kontante indskud samt en hæftelse overfor den danske långiver på 11.000 GBP pr. andel. Denne hæftelse overfor den danske långiver bliver imidlertid indfriet efter 10 år, hvorefter investorerne reelt ikke længere har nogen hæftelse overfor den danske långiver. - Retten har ved vurderingen af, at der alene foreligger en beskeden risiko for tab endvidere henset til det af Told- og Skattestyrelsen anførte samt til, at det engelske kreditforeningslån på 75 % af købesummen blev optaget på vilkår om begrænset hæftelse; non recourse vilkår, at der var aftalt en huslejegaranti, samt at den uopsigelige (i 25 år) lejekontrakt er indgået med en økonomisk stabil lejer, der betalte driftsomkostningerne (udgifter til forsikring og vedligeholdelse) - undtagen administration og revision.

Ved vurderingen af, at I/S B ikke havde en reel ejendomsret til omhandlede ejendom har retten endvidere henset til, at ombygninger og lignende ændringer af ejendommen skulle godkendes af X City Council. Der er endelig henset til, at enhver overdragelse af rettigheder på ejendommen skulle godkendes af det engelske finansieringsinstitut.

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at I/S B’s virksomhed ikke kan betegnes som en erhvervsmæssig og økonomisk virksomhed. Der er herved særligt henset til ovenstående bemærkninger om, at I/S B alene påtog sig en beskeden risiko for tab som elimineres helt efter 10 år samt at interessentskabet over perioden har været underskudsgivende.

Landsskatteretten finder således efter en konkret realitetsbedømmelse af projektet I/S B, at projektet skal tilsidesættes i skattemæssig henseende, hvorved der ikke godkendes fradrag for renteudgifter og afskrivninger og underskud.