Dokumentets metadata

Dokumentets dato:22-01-2001
Offentliggjort:06-04-2001
SKM-nr:SKM2001.123.ØLR
Journalnr.:4. afdeling, B-1245-95
Referencer.:Statsskatteloven
Dokumenttype:Dom

Lejeværdi af egen bolig i udlejningsejendom

Ikke bibragt retsbeskyttet forventning ved myndighedernes passivitet over for det selvangivne. Omkostningbestemt lejeberetning kunne ikke alene anses for retningsgivende i forbindelse med skøn over udlejningsværdi, der efter ministeriets påstand blev fastsat i overensstemmelse med skønserklærings vurdering.

Parter:A
(advokat A1)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten) Afsagt af dommerne:

3 dommere

Sagen angår

Den 27. januar 1995 afsagde Landssskatteretten kendelse i anledning af en klage indgivet af sagsøgeren, A vedrørende sagsøgerens skatteansættelse for indkomståret 1991. I kendelsen hedder det bl.a.:

"Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Personlig indkomst

Lejeværdi af egen bolig i udlejningsejendom 		31.200 kr.

Sagen har været forhandlet med klagerens revisor.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren siden 1970 har ejet ejendommen B-gade 58 A, som er en udlejningsejendom med 4 lejligheder, hvoraf klageren bebor den ene på 108 m2. Klageren har selvangivet lejeværdi af egen bolig med 10.000 kr. årligt, samt opgivet lejeindtægter for de øvrige lejligheder på henholdsvis 108 m2 med 31.200 årligt, 35 m2 med 22.500 kr. årligt og 25 m2 med 19.200 kr. årligt.

Skatteankenævnet har med henvisning til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, og under hensyn til de foreliggende oplysninger om lejlighedens størrelse og lejeniveauet for ejendommens øvrige lejligheder skønsmæssigt ansat lejeværdi af egen bolig til 31.200 kr. årligt, svarende til en månedlig husleje på 2.600 kr.

Klagerens revisor har over for Landsskatteretten principalt nedlagt påstand om, at lejeværdien af klagerens bolig i egen ejendom ansættes til det af klageren selvangivne beløb på 10.000 kr. årligt. Subsidiært har revisoren påstået lejeværdien fastsat til den omkostningsbestemte leje på 15.734 kr. Til støtte for påstandene har revisoren blandt andet gjort gældende, at klagerens lejemål er underkastet boligreguleringslovens bestemmelser og henvist til ligningsvejledningen, afsnit A.D.3.1, afsnit 5. Revisoren har blandt andet anført, at der er tale om et ubrudt lejemål, og at der må henses til lejen på det tidspunkt da klageren overtog ejendommen.

Landsskatteretten bemærker, at lejeværdi af egen bolig er skattepligtig i henhold til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, samt at opgørelsen af den objektive udlejningsværdi skal ansættes skønsmæssigt til den værdi som lejligheden kan indbringe ved udlejning til tredjemand. Retten bemærker endvidere, at den omkostningsbestemte lejeberegning ikke alene kan anses for retningsgivende i forbindelse med skønsudøvelsen, i hvilken forbindelse der blandt andet kan henvises til Vestre Landsrets dom af 26. maj 1988 samt Østre Landsrets dom af 1. september 1992. Da retten finder, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af de stedlige skattemyndigheder udøvede skøn, hvorved der er henset til lejlighedens størrelse og lejeniveauet for ejendommens øvrige lejligheder, stadfæstes den påklagede afgørelse derfor.

..."

Parternes påstande

Under denne sag, der er anlagt den 27. april 1995, har sagsøgeren nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at lejeværdien af sagsøgerens egen bolig i ejendommen B-gade 58 A, 1. sal, S-by, for indkomståret 1991 fastsættes til 10.000 kr. årligt, subsidiært at lejeværdien fastsættes til 15.734 kr. årligt.

Sagsøgte har oprindeligt påstået frifindelse under henvisning til, at skattemyndighedernes skøn over lejeværdien, der er stadfæstet af Landsskatteretten, ikke bør tilsidesættes. Den 30. november 2000 ændrede sagsøgte sin påstand i overensstemmelse med den udmeldte skønsmands vurdering og har således efter sin endelige påstand påstået frifindelse mod, at sagsøgte anerkender, at lejeværdien af sagsøgerens bolig for indkomståret 1991 fastsættes til 21.600 kr. årligt.

Amtsligningsrådet for Fyns Amtsskattekreds har fastsat følgende lejeværdibeløb for sagsøgerens lejlighed:

- for indkomståret 19805.400 kr.
- for indkomståret 19818.000 kr.
- for indkomståret 19828.800 kr.

Det er endvidere oplyst, at de lokale skattemyndigheder i de senere år forud for indkomståret 1991 har godkendt en selvangiven lejeværdi på 10.000 kr. for sagsøgerens lejlighed.

Revisor B har foretaget følgende beregning af sagsøgerens omkostningsbestemte husleje:

Ejendomsskatter, forsikringer 11.571
Fællesudgifter7.997
Kapitalafkast 7 % af 80.000 5.600
Hensættelse § 1810.902
Hensættelse § 18 b4.140
40.210
Fordeling 108/27615.734kr.

Under sagen har souschef C på sagsøgerens foranledning været udmeldt som syns- og skønsmand. Han har foretaget besigtigelse den 25. januar 1999 af sagsøgerens lejlighed og de to mindre lejligheder på 2. sal, men ikke lejligheden på 108 kvadratmeter i stueetagen, som lejeren ikke har ønsket besigtiget. Af skønserklæringen afgivet den 26. januar 1999 fremgår, at huslejen for sagsøgerens lejlighed i 1991 under hensyn til lejlighedens stand på dette tidspunkt og uden modernisering eller vedligeholdelse skønnes at udgøre ca. 200 kr. pr. kvadratmeter svarende til en årlig husleje på 21.600 kr. ekskl. afgifter under forudsætning af, at lejligheden skulle udlejes til fremmede. Huslejen i 1991 for de to mindre lejligheder på 2. sal, der i begyndelsen af 1980'erne er blevet moderniseret med nye køkkener og badeværelser, er af skønsmanden vurderet til ca. 430 kr. og ca. 450 kr. pr. kvadratmeter.

Forklaringer

Der er under domsforhandlingen den 8. december 2000 afgivet forklaring af sagsøgeren, der har forklaret, at han siden 1972 har boet i den pågældende lejlighed, som kun er blevet meget lidt vedligeholdt, idet han kun har foretaget istandsættelse af køkken og bad i 1972-1974. Det er hans opfattelse, at lejligheden er i en sådan stand, at den slet ikke vil kunne udlejes uden istandsættelse og modernisering. Hans lejlighed er ham bekendt aldrig blevet besigtiget af ligningsmyndighederne, selvom han har opfordret hertil. De 3 andre lejligheder i ejendommen har sagsøgeren moderniseret, og dette er årsagen til, at de indbringer de lejeindtægter, som er anført i Landsskatterettens kendelse.

Parternes argumenter

Sagsøgeren har gjort gældende, at sagsøgeren har berettigede forventninger om, at lejeværdien ikke ville blive forhøjet væsentligt som følge af de værdiansættelser, som skattemyndighederne har lagt til grund i årene før 1991, idet en forhøjelse af lejeværdien forudsætter, at der er udført forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, hvilket ikke er foretaget siden midten af 70'erne. Subsidiært gøres det med henvisning til Højesterets domme i UfR 1997.1037 og 1997.1042 gældende, at maksimum for det lejedes værdi er den omkostningsbestemte husleje for lejligheden (med tillæg for eventuelle forbedringer). Ifølge revisor Bs beregning, som ikke er bestridt af sagsøgte, udgør den omkostningsbestemte leje 15.734 kr. for sagsøgerens lejlighed.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende, at lejeværdien for lejligheden med rette er fastsat efter skøn i overensstemmelse med hovedreglen i statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt, idet lejligheden ikke er omfattet af ligningslovens procentregler. Udgangspunktet for skønnet er, hvad lejligheden kan indbringe ved udlejning til fremmede. Sagsøgte har valgt at respektere den lejeværdi, der er fastsat i syns- og skønsrapport af 26. januar 1999.

Over for sagsøgerens principale påstand gøres det gældende, at sagsøgeren ikke er bibragt en individuel retsbeskyttet forventning om, at det selvangivne beløb på 10.000 kr. i lejeværdi skal lægges til grund. Sagsøgeren har ikke modtaget en positiv tilkendegivelse fra skattemyndighederne herom, og sagsøgeren har ikke været i risiko for at lide et økonomisk tab ved at have disponeret i tillid til, at de tidligere selvangivne beløb ville blive godkendt for indkomståret 1991.

Over for sagsøgerens subsidiære påstand bestrides det, at lejeværdien bør fastsættes til en omkostningsbestemt leje. Ordlyden af statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. fører til, at det er lejlighedens objektive udlejningsværdi, der skal lægges til grund for skønnet. Denne værdi maksimeres ved udlejning til fremmede ikke af omkostninger, men af det lejedes værdi, jf. lov om midlertidig boligregulering § 5, stk. 1. Det er alene stigninger i huslejen, der maksimeres af omkostninger, jf. samme lovs § 7. De to højesteretsdomme, som sagsøgeren har henvist til, angår da også fastsættelse af husleje ved genudlejning efter modernisering. Skattemyndighederne har ikke pligt til ved fastsættelsen af lejeværdien at respektere de i lejelovgivningen indeholdte begrænsninger i adgangen til at kræve lejeforhøjelse i løbende lejeforhold, men er berettiget til at fastsætte lejeværdien ud fra et skøn over den til enhver tid værende udlejningsværdi, jf. f.eks. UfR 1984.534H. I denne sag er der ved syns- og skønserklæringen fastlagt en objektiv udlejningsværdi, som må lægges til grund ved lejeværdifastsættelsen.

Begrundelse og konklusion

For så vidt angår sagsøgers principale påstand, findes han ikke at være bibragt en retsbeskyttet forventning ved skattemyndighedernes blotte undladelse af at reagere over for størrelsen af den af sagsøger selvangivne lejeværdi i årene før 1991.

Efter statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, fastsættes lejeværdien af sagsøgers bolig som udgangspunkt til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af vedkommende lejlighed. Ansættelsen heraf er skønsmæssig.

I overensstemmelse med skønserklæringen af 26. januar 1999 lægges til grund, at huslejen for sagsøgerens lejlighed ved udleje til fremmede i 1991 ville udgøre ca. 200 kr. pr. m2 svarende til en årlig husleje på 21.600 kr. under hensyn til lejlighedens mangelfulde vedligeholdelsestilstand. Idet landsretten kan tiltræde det i Landsskatterettens kendelse af 27. januar 1995 anførte, at den omkostningsbestemte lejeberegning ikke alene kan anses for retningsgivende i forbindelse med skønsudøvelsen, og da det af sagsøgeren i øvrigt anførte vedrørende betydningen i nærværende sag af Højesterets domme i UfR 97.1037 og 97.1042 ikke kan føre til andet resultat, tages sagsøgtes påstand til følge.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at lejeværdien af sagsøgeren, As, egen bolig i ejendommen B-gade 58 A, 1. sal, S-by, for indkomståret 1991 fastsættes til 21.600 kr. årligt.

Inden 14 dage efter denne doms afsigelse skal sagsøgeren til sagsøgte betale 12.500 kr. i sagsomkostninger.