Dokumentets metadata

Spørgsmål vedrørende klage over ejendomsværdi, grundværdi og omberegnet grundværdi.

Landsskatteretten fandt ikke, at der ved omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17 om ændrede planforhold og anvendelse, var hjemmel til at inddrage forhold om forurening og manglende byggemodning, idet disse forhold allerede var til stede på grunden og ikke er en del af den ændrede anvendelse.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom, martikel [...], omfatter et grundareal på 46.406 m2. Ejendommen er bebygget med 6 bygninger.

Bygning 1 er opført i 1953 og om-/tilbygget i 1965. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i én etage, og det bebyggede areal udgør 11.593 m². Det samlede bygningsareal udgør 11.593 m², og erhvervsarealet er i alt 12.319 m². Der er en udnyttet tagetage på 726 m². Bygningen er en fabrikshal.

Bygning 2 er opført i 1974. Ydermurene er af betonelementer, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i én etage, og det bebyggede areal udgør 876 m². Det samlede bygningsareal udgør 876 m², og erhvervsarealet er i alt 876 m². Bygningen er en form- og [...].

Bygning 3 er opført i 1991. Ydermurene er af betonelementer, og taget er et built up tag. Bygningen er i 2 etager, og det bebyggede areal udgør 353 m². Det samlede bygningsareal udgør 706 m², og erhvervsarealet er i alt 706 m².

Bygning 4 er opført i 1962 og om-/tilbygget i 1965. Ydermurene er af betonelementer, og taget er et built up tag. Bygningen er i én etage, og det bebyggede areal udgør 554 m². Det samlede bygningsareal udgør 554 m², og erhvervsarealet er i alt 554 m². Kælderen udgør 152 m². Bygningen anvendes som administrationsbygning.

Bygning 5 er opført i 1953 og om-/tilbygget i 1988. Ydermurene er af betonelementer, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i én etage, og det bebyggede areal udgør 546 m². Det samlede bygningsareal udgør 546 m², og erhvervsarealet er i alt 546 m². Bygningen anvendes som kantine og folkerum.

Bygning 6 er opført i 1991. Ydermurene er af betonelementer, og taget er et built up tag. Bygningen er i én etage, og det bebyggede areal udgør 3.502 m². Det samlede bygningsareal udgør 3.502 m², og erhvervsarealet er i alt 3.502 m². Kælderen udgør 212 m².

Ejendommen er velbeliggende i forhold til offentlig og privat befordring, idet der er kort afstand til [...] Station, [...] og det overordnede [...] i By Y1.

Der er registreret jordforurening på hele grunden på vidensniveau 1 og 2.

Ejendommen er omfattet af lokalplan [...] fra juli 2012, hvis formål er at åbne mulighed for et funktionsblandet område i form af kontor- og service, restaurant, café, lægehus og sundhedsklinikker, børneinstitution, offentlig service, produktionserhverv samt boliger. Lokalplanens område er inddelt i tre delområder. Delområde 1 har en maksimal bebyggelsesprocent på 120 med mulighed for forøgelse i bebyggelsesprocent til 150, såfremt 50 % af parkeringsbehovet etableres i kælder. Delområde 2 har en maksimal bebyggelsesprocent på 100. Delområde 3 er udlagt til sø og rekreativt område og må ikke bebygges.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds [...] By Y1, grundværdiområde [...] Adresse Y1, hvor grundværdien ansættes efter etagearealprincippet og en etagearealpris på 2.200 kr.

Til sammenligning har nærmeste grundværdiområder følgende etagearealpris:

Skatteankestyrelsen har den 1. september 2015 anmodet om aktindsigt i sagen vedrørende den undersøgelses- hhv. forureningsrapport, som ligger til grund for [...] og [...] klassificeringerne for ejendommen. Region [...] har i den forbindelse indsendt materiale, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"På denne lokalitet har vi fundet oplysninger om betonelementfabrik, autoværksted, karrosserifabrik, metalstøberi, maskinværksted og store olietanke. Vi har erfaring for, at disse aktiviteter kan forurene jorden.

(...)

Baggrund for kortlægning på vidensniveau 2

G1 har ved brev af den 13. maj 2002 og 30. maj 2002 anmeldt anvendelse af slagger på ovennævnte adresse.

Slaggen er anvendt som et alternativ til bundsikringsgrus af en 3956 m² lagerbygning på ejendommen. Slaggen er lagt oven på den eksisterende belægning af enten asfalt eller beton. Derefter er der blevet støbt en sokkel og dæk af beton oven på slaggen. Lagtykkelsen af slaggelaget er mellem 0,89-1,33 meter. Desuden er der anvendt slagge på et læsseareal til den nye lagerbygning på ejendommen. Slaggen er her lagt oven på den eksisterende belægning af enten asfalt eller beton. Derefter er der blevet støbt en sokkel og dæk af beton oven på slaggen. Lagtykkelsen af slaggen er mellem 1,33-2,76 meter over en strækning på 20 meter. Bredden på rampen er ca. 40 meter.

Derudover er der på samme matrikel anvendt slagge til bundsikring under en 450 m² asfaltbelægning lagtykkelsen er ca. 0,5 meter.

Slaggen der er anvendt svare til kategori 3 i Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 655 af 27. juni 2000 om genanvendelse af restprodukter og jord til bygge- og anlægsarbejder.

Slaggen er udladt i det område vi har kortlagt på vidensniveau 2.

Risikovurderinger og anbefalinger

Vi vurderer, at forureningen fra affaldsforbrændingsslagger ikke kan udgøre en risiko for områdets grundvandsressource da området er befæstet med tæt belægning af asfalt eller beton.

Vi vurderer, at forureningen ikke udgør en risiko ved den nuværende anvendelse af det forurenede område til industri. Forureningen kan dog udgøre en risiko, hvis anvendelsen af det forurenede område ændres til fx bolig, institution, offentlig legeplads, rekreativt område, kolonihave eller sommerhus. Forureningen kan desuden udgøre en sundhedsrisiko, hvis der graves i slaggen, eller hvis slaggen flyttes."

Selskabet har ligeledes påklaget ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 samt ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 til Landsskatteretten.

SKATs afgørelse
SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat ejendomsværdien til 83.000.000 kr. og grundværdien til 116.413.400 kr.

Grundværdien fremkommer således:

Ejendomsværdien fremkommer således:

SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien anvendt en lejefaktor på 10,6. Faktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder, samt ejendommens almindelig gode vedligeholdelsesstand.

Ejendomsværdien er herefter af SKAT fastsat således:

Da der er foretaget ændret anvendelse hhv. planmæssige forhold for ejendommen, er der foretaget en omberegning af grundværdien. Den omberegnede grundværdi for 2011 er af SKAT fastsat således:

SKAT har i forlængelse af klagen fastholdt vurderingerne med følgende begrundelse:

"Vurderingen er udtryk for handelsværdien den 1. oktober 2012. Den er derfor ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad din ejendom kan sælges for i dag. Vi har fastsat vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Lejefaktoren udtrykker forholdet mellem den kontante handelsværdi og ejendommens udlejningsværdi og kan variere meget fra ejendom til ejendom. SKAT vælger en faktor der bl.a. tager hensyn til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand og anvendelighed til alternative formål.

SKAT skønner, hvor mange gange lejen ville kunne indbringe ved et eventuelt salg. Som beregningsmodel ganges bruttolejen med lejefaktoren for at finde frem til ejendomsværdien.

Grundværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 13 stk. 1, udgøre grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

SKAT har i forbindelse med sagens oversendelse til Vurderingsankenævnet bl.a. udtalt føl­gende:

"Klagers vedlagt prospekter ligger i andre grundværdiområder.

SKAT henviser til forklaringsbrevet af den 14. juni 2013. Derudover er der ikke fremkommet nye oplysninger.

Markedslejen er den leje en kyndig udlejer og kyndig lejer aftaler iflg. erhvervslejeloven § 13. I flg. ny afgørelse i Østre Landsret (U2011.1639H) er det den gældende /aktuelle leje man sammenligner med markedslejen.

Derudover viser div. markedsrapporter, at nettolejen for lagerejendomme for øvrige By Y1 ligger mellem 325-400 kr. pr. m2 med et afkast mellem 7,75-9 %. Samt nettolejen for kontor ligger mellem 700-1.000 kr. pr. m2 med et afkast mellem 5,75-6,25 %. SKAT bruger bruttolejen til beregning af ejendomsværdien.

Grundværdiprisen for området stemmer overens med kredsen. Grundværdien ændres derved ikke, da grundværdien er i god overensstemmelse med handelspriserne pr. 1. oktober 2012.

Der ses ingen andre forhold, der berettiger en/et forhøjelse/nedslag i ejendomsvurderingen. Det er derfor vores vurdering, at ejendomsvurderingen er i god overensstemmelse med handelspriserne i området. Derfor skal vurderingen fastholdes."

SKAT har udarbejdet en supplerende udtalelse til Vurderingsankenævnet, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"Prisen pr. etagearealmeter er korrekt, da klagers henvisnings ejendomme ligger i andre grundværdiområder.

Den omberegnede grundværdi er forkert. Den burde være på 1.820 kr. pr. m2 og ikke på 2.000 kr. pr. m2.

Lokalplanen har ikke taget stilling til fordelingen af etagearealet i de forskellige områder samt bebyggelsesprocenten fordelt i de forskellige områder. Derudover er grunden endnu ikke udstykket. Ved ny udstykning vil der blive lavet en ny GSL og bebyggelsesprocent for enkelt grund.

SKAT har indberettet den nye lokalplan inden 1. oktober 2012 med de oplysninger der er i lokalplanen på nuværende tidspunkt.

Grundværdiprisen for området stemmer overens med kredsen. Grundværdien ændres derved ikke, da grundværdien er i god overensstemmelse med handelspriserne pr. 1. oktober 2012.

Der ses ingen andre forhold, der berettiger et nedslag i ejendomsvurderingen. Det er derfor vores vurdering, at ejendomsvurderingen er i god overensstemmelse med handelspriserne i området. Derfor skal vurderingen fastholdes."

Klagerens opfattelse
Selskabet har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 skal nedsættes til 49.000.000 kr., og at grundværdien pr. 1. oktober 2012 samt den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 nedsættes.

Repræsentanten har til støtte for påstanden bl.a. anført følgende:

"Det er vores overbevisning, at den anslåede leje pr. m2 lager overstiger markedslejen for lagerlejemål beliggende i By Y2 og omegn.

Jeg vedlægger tre udskrifter af lejeprospekter fra oline.dk pr. 3. oktober 2012 for lagerlejemål beliggende i umiddelbar nærhed af Adresse Y1, By Y2.

Af udskrifterne fremgår, at markedslejen for sammenlignelige lejemål var i niveau kr. 266 - 353 pr. m2 lager inkl. driftsomkostninger. Arealerne var udbudt til leje pr. 1. oktober 2012.

Der er tale om direkte sammenlignelige lejemål, idet ejendommene er beliggende i samme erhvervsområde som klagerejendommen, og i det væsentligste af samme alder og stand.

Det er vores overbevisning, at den anslåede leje pr. m2 lager skal ansættes til maksimalt kr. 340, idet markedslejen for lagerlejemål fra 1953 ikke overstiger dette beløb.

Det er herudover vores overbevisning, at der ikke er belæg for en differentiering af den anslåede leje pr. m2, som anvendes til lager - det er således vores overbevisning, at alle m2, som anvendes til lager, skal ansættes til en anslået leje på kr. 340 pr. m2.

Den samlede anslåede leje for ejendommen kan herefter opgøres til kr. 6.535.220.

SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien 2012 anvendt en kapitaliseringsfaktor på 10,6.

Det er vores overbevisning, at den anvendte faktor er for høj.

Ejendommen er en industri/lager ejendom beliggende i et industriområde i By Y2.

Ved investering i en ejendom som Adresse Y1, By Y2 vil en investor beregne sig en høj forrentning, idet ejendommen nedslides hurtigt og dermed ikke er udsat for den samme værdistigning som eksempelvis kontor- og beboelsesejendomme.

Omkostningerne ved drift af en veldrevet erhvervsejendom er typisk 25 % af den samlede indtægt ved ejendommen. SKATs kapitaliseringsfaktor ved ejendomsvurderingen 2010 medfører derfor, at en investor ved køb af ejendommen pr. 1. oktober 2012 ville oppebære en nettoforrentningsprocent på 7 ved sin investering.

En nettoforretning på 7 % pr. 1. oktober 2012 ved investering i en ejendom som Adresse Y1, By Y2 er ikke tilfredsstillende for en investor.

Forretningskravet for investering i produktions- og lagerejendomme i [...] var i niveau 7,8-8 % i 4. kvartal 2012.

(...)

Det er vores overbevisning, at nettoforretningskravet for ejendommen Adresse Y1 var på mindst 10 %.

Markedsnettoforretningskravet medfører, at faktoren skal nedsættes til 7,5 - hvilket medfører at nettoforretningsprocenten kan opgøres til 10.

På baggrund af ovenstående er det vores overbevisning, at den afrundede ejendomsværdi 2010 skal nedsættes til kr. 49.000.000 (6.535.220 kr. × 7,5).

2. Grundværdien 2012

Den nuværende industriejendom Adresse Y1, By Y2, omfatter et grundareal på 46.406 m2, og er beliggende i [...] i By Y2,

Ejendommen består af matriklerne [...], som har et matrikulært areal på 44.096 m2 og matr. Nr. [...] som har et matrikulært areal på 2.310 m2.

Grundværdien er steget fra kr. 15.001.200 ved ejendomsvurderingen 2010 til kr. 116.41400.100 ved ejendomsvurderingen 2012.

Den markante stigning skyldes, at By Y2 Kommune har vedtaget lokalplan nr. [...], "Adresse Y1".

SKAT har i den forbindelse ændret vurderingsprincippet fra "kvadratmeterprincippet" til "etagearealprincippet".

Ved ansættelse af grundværdien 2012 har SKAT anvendt en bebyggelsesprocent på 120 hvilket medfører, at det samlede tilladte etageareal for ejendommen er 52.915 m2. SKAT har desuden anvendt en pris pr. m2 etageareal på kr. 2.200.

Det er vores overbevisning, at grundværdien ikke er ansat korrekt.

2.1. Bebyggelsesprocenten for ejendommen

Ejendommen er beliggende tre forskellige delområder i lokalplanen.

Ejendommen er beliggende i følgende delområder i lokalplanen:

• Delområde 1: Bebyggelsesprocenten er ansat til 120.
• Delområde 2: Bebyggelsesprocenten er ansat til 100.
• Delområde 3: Området er udlagt til reakreativt område, og består af [...] Sø.
• Delområdet må ikke bebygges.

SKAT har ved ejendomsvurderingen 2012 anvendt en bebyggelsesprocent på 120 for hele ejendommen - ekskl. delområde 3 som ikke må bebygges - hvilket medfører, at det maksimalt tilladte etageareal efter SKATs opfattelse er 52.915 m2.

Dette er imidlertid ikke korrekt, idet lokalplanen ikke tillader, at der kan opgøres 52.915 etagemeter på ejendommen. Dette skyldes som nævnt, at ejendommen er omfattet af forskellige delområder med forskellige bebyggelsesprocenter.

Den af SKAT anvendte bebyggelsesprocent på 120 ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 skal således nedsættes forholdsmæssigt.

2.2. Prisen pr etagemeter

SKAT har ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 anvendt en etagemeterpris på kr. 2.200, hvilket er for højt.

Hvis man ser på de omkringliggende boliger i området, kan det konstateres, at etagemeterprisen pr. 1. oktober 2012 var kr. 2.000 i området.

Der kan eksempelvis henvises til ejendomsvurderingen 2012 for ejendommene:

• Adresse Y2, By Y2 (ejd. nr. [...])
• Adresse Y3, By Y2 (ejd. nr. [...])
• Adresse Y4, By Y2 (ejd. nr. [...])

Ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012, skal etagemeterprisen således nedsættes til kr. 2.000 pr. etagemeter.

3. Den omberegnede grundværdi 2011

Ejendommen har ved ejendomsvurderingen 2012 fået ansat en omberegnet grundværdi.

Ifølge SKAT skal den omberegnede grundværdi ansættes i prisniveau 2011. Dette er korrekt, idet ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal foretages i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld, hvilket er 2011.

SKAT har ved ejendomsvurderingen 2012 ansat den omregnede grundværdi 2011 på baggrund af en etagemeterpris på kr. 2.000, hvilket er korrekt.

Den af SKAT anvendte bebyggelsesprocent på 120 er imidlertid for høj, og bør derfor nedsættes forholdsmæssigt, jf. ovenfor under afsnit 2.

Det skal slutteligt bemærkes, at SKAT ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2011, har glemt at tage hensyn til, at delområde 3 ikke må bebygges.

Dette indebærer, at 2.310 kvadratmeter skal ansættes til kr. 0, og således ikke medtages ved beregningen af det maksimalt tilladte etageareal."

Selskabets repræsentant har til støtte for påstanden fremlagt en vurderingsrapport foretaget af Rådgiver R1, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"Lokalplanen åbner for en maksimal bebyggelsesprocent på 150, hvis 50% af de nødvendige parkeringspladser etableres i kælder.

Etablering af parkering i kælder er omkostningstungt, og den forventede betalingsvillighed for parkering vurderes at være lav i området. Et krav om parkering i kælder vil således medføre en negativ påvirkning af byggeretsværdien, idet etableringsomkostningen for en parkeringsplads overstiger markedsværdien af en parkeringsplads.

Det er således Rådgiver R1s vurdering, at det ikke vil være rentabelt at hæve bebyggelsesgraden til 150 i delområde 1, idet den negative effekt fra parkeringskravet overstiger værdien af de yderligere byggeretter.

Ifølge lokalplanen kan delområde 1 anvendes til serviceerhverv m.v. samt boliger. Det er vor vurdering, at området langs Adresse Y5 vil være bedst egnet til serviceerhverv som følge af støjgener og udsigten til de øvrige industriejendomme ud mod Adresse Y6. Dette medfører, at delområde 1, efter vor vurdering, bør indeholde 50% serviceerhverv og 50% boliger. Delområde 2 anvendes alene til boligformål.

Der foreligger ikke oplysninger om delområdernes størrelse, men ved simpel opmåling er grundarealet for delområde 1 anslået til 28.000 m² og delområde 2 til 16.096 m².

På denne baggrund kan følgende volumener og anvendelse fastsættes for de enkelte delområder:

(...)

Ifølge oplysningerne indeholdt i tingbogsattesten, er ejendommens grundareal registreret som forurenet på vidensniveau 1 og 2.

(...)

Ved fastsættelsen af markedsværdien af byggeretten pr. etagemeter er der taget udgangspunkt i en beregning af residualværdien. Denne residualværdi fremkommer ved at estimere en salgsværdi og derefter fratrække opførelsesomkostninger, byggemodningsomkostninger, tilslutningsafgifter, markedsføringsomkostninger, diverse rådgiverhonorarer, byggerenter samt udviklers risikopræmie.

Baseret på markedet for bolig og kontor pr. 1. oktober 2012, er det vor vurdering, at værdien for en etagemeter byggeret med den pågældende beliggenhed samt ovenstående særlige forudsætninger kan beregnes som vist nedenfor.

Ved beregningen af byggeretsværdien for ejerboliger er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr. 18.000 pr. bruttoetagemeter ekskl. moms. (22.500 inkl. moms)

Byggeomkostninger estimeres til kr. 10.500pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er stimeret til kr. 750 pr. etagemeter (bruttoareal). Developer fee er fastsat til 18%.

Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr. 2.000 ekskl. moms, når der ikke tages hensyn til mængden af byggeretter, der skal afsættes.

Ved beregningen af byggeretsværdien for kontor er der taget udgangspunkt i en gennemsnitlig kvadratmeterpris på kr. 15.500 pr. etagemeter (bruttoareal). Prisen er beregnet på baggrund af en nettoleje på kr. 1.000 samt et nettoafkastkrav på 6,5%.

Byggeomkostninger estimeres til kr. 10.000 pr. etagemeter (bruttoareal), mens byggemodningsomkostninger er estimeret til kr. 400 pr. etagemeter (bruttoareal). Developer fee er fastsat til 18%.

Byggeretsværdien kan herefter fastsættes til kr. 1.000 ekskl. moms, når der ikke tages hensyn til mængden af byggeretter, der skal afsættes.

4.3 Indeksering og diskontering

Alle byggeretsværdier og modningsomkostninger er angivet i 2012- priser. For indtægter er der regnet med en årlig indeksering på 2%.

For at finde markedsværdien af grundarealet skal det opstillede cash flow diskonteres. Diskonteringsrenten afspejler det afkastkrav, som en kommerciel investor forventes at have til et projekt af denne karakter.

Disconteringsrenten er fastsat som summen af den risikofrie rente givet ved det langsigtede afkast på en 10-årig statsobligation tillagt en risikopræmie, der afspejler projektrisikoen. Diskonteringsrenten er fastsat til 10%.

Beregningen af nutidsværdien er foretaget på baggrund af medio diskontering, idet indtægter og omkostninger forudsættes gennemsnitligt at falde midt på året.

4.4 Cash flow

Som følge af grundarealets størrelse og den tilhørende mængde byggeretter vil en potentiel køber af grundarealet fastsætte markedsværdien på baggrund af et cash flow, der afspejler den forventede afsætningshorisont.

På baggrund af ovenstående forudsætninger og antagelser kan nedenstående cash flow opstilles.

NPV 65.229.157
DKK pr. etagemeter 1.313

Nutidsværdien af cash flowet kan ved en diskonteringsrente på 10% beregnes til kr. 65.229.157, svarende til en gennemsnitlig byggeretsværdi på kr. 1.313.

4.5 Vurdering

På baggrund af beregningerne ovenfor vurderes markedsværdien af grundarealet pr. 1. oktobter 2012 til:

Kr. 65,2 mio.

(...)

4.6 Øvrige omkostninger og forhold

Ved fastsættelsen af markedsværdien af grundarealet er der ikke taget højde for omkostninger til nedrivning af eksisterende bygninger samt oprensning af forurening, men dette bør gøres, hvis den reelle markedsværdi af grundarealet skal fastsættes.

Der bør ligeledes tages højde for den nuværende lejekontrakt med en 5- årig uopsigelighed, hvilket medfører, at konverteringen fra industri til boligformål ikke kan ske i år 1, men afventer udløbet af kontrakten.

Disse forhold vil i praksis betyde, at den reelle markedsværdi af grundarealet er lavere end kr. 65,2 mio."

Repræsentanten har i forbindelse med udsendelsen af sagsfremstillingen indsendt følgende bemærkninger:

"Det fremgår af Vurderingslovens § 13, at der ved "grundværdien" forstås værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

De anvendte etagemeterpriser i niveau kr. 1.900 -2.200 er således udtryk for, hvad en etagemeter skal koste i byggemodnet stand - dvs. når udgifter til tilslutningsbidrag mv. er afholdt.

I sagen vedr. Adresse Y1 ([...]) er der tale om en ejendom, som pt. anvendes til brug for en logistikvirksomhed og er registreret som en "Fabrik/lager" ejendom.

Grundarealet udgør 46.406 m2 og kan i henhold til den nyligt vedtagne lokalplan bebygges med i alt 49.690 m2, som af SKAT ansættes til kr. 2.200 pr. m2.

Ejendommen er ikke byggemodnet og kan således ikke anvendes til lokalplanens foreskrevne udnyttelse uden afholdelse af betydelige udgifter til byggemodning.

Af Rådgiver R1s vurderingsrapport side 13 fremgår, at der til byggemodningen inkl. tilslutningsafgifter ansættes kr. 750 pr. etagemeter bolig.

Jeg vedhæfter Landsskatterettens kendelse af 2. april 2012 vedr. Magretheholmsvej 6, København.

SKAT havde ved grundværdiansættelsen af Magretheholmsvej 6, København anvendt etagearealprincippet og havde ved ansættelsen af enhedsprisen sammenlignet med priserne i de omkringliggende grundværdiområder.

Ejendommene beliggende i de omkringliggende grundværdiområder var - som tilfældet er i By Y2 - alle byggemodnede.

Landsskatteretten nedsatte i sagen etagemeterprisen for Magretheholmsvej 6, København med følgende begrundelse:

"Retten bemærker, at ansættelsen på 5.200 kr./m2 svarer til niveauet i Vurderingskreds 8 for ejendomme der er udlagt til boligområde med etagebebyggelse i byzone. De nævnte grundværdiområder er imidlertid ikke direkte sammenlignelige med de omhandlede ejendom, idet der i disse grundværdiområder er gennemført grundforbedringer, hvilket ikke er tilfældet for omhandlede ejendom."

"Den forudsatte anvendelse af ejendomme, jf. lokalplanen kræver investeringer i grundforbedringer i et omfang, som bringer forholdet uden for skønsusikkerheden af det ansatte vurderingsniveau på 5.200 kr./m2."

"Retten finder med udgangspunkt i grundværdiniveauet i omkringliggende områder inkl. grundforbedringer, jf. Vurderingslovens § 13, stk. 1, og under hensyntagen til den, jf. lokalplanen forudsatte anvendelse af ejendommen, at grundværdien skønsmæssigt passende kan ansættes til 4.500 kr./m2."

I sagen vedr. Magretheholm nedsatte Landsskatteretten prisen pr. etagemeter, idet ejendommen ikke var byggemodnet. Der indrømmes således et nedslag for den manglede byggemodning. Nedslaget udgjorde i sagen kr. 700 pr. etagemeter.

SKAT har i sagen vedr. Adresse Y1, By Y2 ansat prisen pr. m2 etagemeter til kr. 2.200 hvilket i henhold til Vurderingsloven afspejler etagemeterprisen inklusive byggemodningsomkostninger.

I henhold til Landsskatterettens kendelse af 2. april 2012 skal der imidlertid gives et nedslag for den manglende byggemodning.

I sagen vedr. Adresse Y1, ([...]) er der ansat kr. 750 pr. m2 til byggemodning

Det er derfor vores overbevisning, at der skal tildeles et nedslag på kr. 750 pr. m2 for den manglede udstykning.

Da der kan opføres i alt 49.690 etagemeter på grunden, er det vores opfattelse, at grundværdien kan ansættes til kr. 109.331.200 med fradrag af et nedslag på kr. 37.267.500 for den manglede byggemodning samt forureningsnedslaget på kr. 10.000.000.

Grundværdien 2012 skal herefter ansættes til kr. 62.063.700, hvilket er i niveau med den af Rådgiver R1 ansatte grundværdi 2012 på kr. 65.200.000.

Nedslaget for den manglede byggemodning skal ligeledes tildeles ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011.

Jeg har bedt Rådgiver R1 om at undersøge, om der siden 1. oktober 2012 - i hvilken periode ejendomsmarkedet i hovedstadsområdet har forbedret sig - er sket salg af ubebyggede grunde.

Rådgiver R1 har ved mail af 30. september 2015 (tidligere fremsendt) oplyst, at der der sket et salg af en sammenlignelig grund i By Y3 - den såkaldte [...] beliggende Adresse Y7, By Y3. Køber erhvervede en byggeret på 100.000 etagemeter til kr. 132.200.000 - svarende til kr. 1.322 pr. etagemeter - her er der ligeledes tale om en ikke-byggemodnet grund.

Der er ligeledes solgt en byggeret i [...], som er et væsentlig mere attraktiv område, hvor etagemeterprisen udgjorde kr. 2.400 - her indeholder etagemeterprisen en del af eksterne byggemodning.

Dette indikerer klart, at den ansatte grundværdi 2012 for Adresse Y1, By Y2 markant overstiger en markedspris."

Selskabets repræsentant har i mail af 11. maj 2016 samt ved telefonsamtale af 13. maj 2016 bl.a. fremført følgende bemærkninger:

"Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012

Landsskatteretten har tidligere fastsat ejendomsværdien 2010 til kr. 72.000.000.

Skatteankestyrelsen anfører, at bruttoårsleje og lejefaktor i 2012 er som i 2010, og foreslår derfor ejendomsværdien 2012 ansat til kr. 72.000.000.

Når Skatteankestyrelsen anfører, at forholdene i 2012 er som i 2010, overser styrelsen, at stigningen i grundværdien fra 2010 til 2012 medfører, at grundskylden stiger med en lille million årligt.

Med en lejefaktor på 9,5 vil den forøgede grundskyld reducere ejendomsværdien med ca. kr. 9.500.000.

Ejendomsværdien bør herefter ansættes til kr. 62.059.200 svarende til grundværdien.

Grundværdien pr. 1. oktober 2012

Vi kan tiltræde, at grundværdien ansættes til kr. 62.059.200.

Omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011

Vi kan ikke tiltræde, at den omberegnede grundværdi ansættes til kr. 90.446.700.

Grundværdien pr. 1. oktober 2012 skal ansættes på baggrund af planforholdene og grundens faktiske tilstand pr. 1. oktober 2012. Dette har Skatteankestyrelsen også gjort og ud fra det pr. 1. oktober 2012 gældende prisniveau giver det en grundværdi på kr. 62.059.200.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 skal ansættes på baggrund af planforholdene og grundens faktiske tilstand pr. 1. oktober 2012, men i prisniveauet for 2011 (dvs. 2010). Dette har Skatteankestyrelsen imidlertid ikke gjort, hvilket giver det noget absurde resultat, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 ansættes til kr. 90.446.700, hvilket er ca. kr. 28,5 mio. højere end den aktuelle grundværdi ét år senere pr. 1. oktober 2012.

På trods af at enhedsprisen pr. etagemeter var lavere i 2011 (kr. 1.820) end i 2012 (kr. 2.200) er den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 ca. 50% højere end grundværdien pr. 1. oktober 2012 - det siger næsten sig selv, at dette er forkert.

Fejlen skyldes, at Skatteankestyrelsen ved omberegningen af grundværdien 2011 lader som om, dels at ejendommen er byggemodnet dels at den ikke er forurenet. Begge dele er oplagt forkerte. De forhold der blev lagt til grund ved den aktuelle grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2012 skal naturligvis også lægges til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2011.

Hele formålet med reglerne om omberegning efter vurderingsloven § 33, stk. 17 er, at man tager grunden som den er pr. 1. oktober 2012, men benytte prisniveauet i 2011 (dvs. 2010).

Man skal således vurdere det samme i begge år, men i forskellige prisniveauer. Man skal ikke vurdere to forskellige ting.

Jeg vedhæfter tre konkrete eksempler til illustration af, at SKAT naturligvis ansætter omberegnede grundværdier på baggrund af grundens faktiske tilstand i det aktuelle vurderingsår. Eksemplerne vedrører tilfælde, hvor vurderingen i det aktuelle år er reduceret som følge af henholdsvis forurening, manglende udstykning og behov for ekstrafundering. I alle tre sager blev også den omberegnede grundværdi reduceret.

Man kan i de tre sager se, at den omberegnede grundværdi ikke er nedsat med samme nominelle beløb som den aktuelle vurdering, men relativt ligeså meget. I nærværende sag er enhedsprisen for byggemodnede og ikke forurenede ejendomme kr. 2.200 i 2012 og kr. 1.820 i 2011, dvs. niveauet i 2011 er 17% lavere. Det betyder, at reduktionen for manglende byggemodning skal udgøre kr. 622,5 pr. etagemeter på omvurderingen (mod kr. 750 i 2012), mens reduktionen for forurening skal udgøre kr. 8,3 mio. på omberegningen (mod kr. 10 mio. i 2012).

Herefter skal den omberegningen grundværdi 2011 ansættes til kr. 51,2 mio.

I vurderingslovens § 33, stk. 17 hedder det "...Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v....). Hvad er det, der får Skatteankestyrelsen til at mene, at det kun af nogle af grundens egenskaber, der skal tages i betragtning ved omvurderingen i 2011, mens alle grundens egenskaber tages i betragtning ved 2012 vurderingen? Det giver ingen mening at foretage en omberegning, hvis man ikke vurderer det samme."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Ad ejendomsværdi

Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen foretages et skøn over samtlige de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ejendommens stand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2, 2. pkt. Ved ansættelse af ejendomsværdien regnes der med sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Landsskatteretten har samtidig med behandlingen af nærværende klage over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 truffet afgørelse vedrørende ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 og fastsat denne til 80.000.000 kr. ud fra en anslået årsleje på 8.028.775 kr. og en lejefaktor på 10, jf. j.nr. 12-0191930.

Landsskatteretten har endvidere truffet afgørelse vedrørende ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 og fastsat denne til 72.000.000 kr. ud fra en anslået årsleje på 7.627.000 kr. og en lejefaktor på 9,5, jf. j.nr. 12-0191931.

Ud fra oplysningerne omkring ejendommen finder Landsskatteretten, at bruttoårsleje og lejefaktor for den konkrete ejendom er på samme niveau som pr. 1. oktober 2010. Ejendomsværdien fremkommer herefter således:

Anslået årsleje 7.627.000 kr. × lejefaktor 9,5 72.456.500 kr.
Ejendomsværdi afrundet 72.000.000 kr.

Landsskatteretten nedsætter herved ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 til 72.000.000 kr.

Ad grundværdi

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, og § 13, stk. 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

SKAT har ansat grundværdien efter etagearealprincippet, hvorefter grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med at den tilladte bebyggelsesprocent stiger. Landsskatteretten finder, at dette princip er korrekt at anvende for den påklagede ejendom.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstra foranstaltninger på grund af forurening, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige.

Forurening kan påvirke værdien af en grund i en sådan grad, at der kan være grundlag for at nedsætte grundværdien under hensyntagen hertil.

Af jordforureningslovens § 5 fremgår, at en kortlægning af en ejendom på vidensniveau 2 sker, hvis der er tilvejebragt dokumenteret oplysning om jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Landsskatteretten bemærker, at Region [...] har vurderet, at forureningen fra affaldsforbrændingsslagger ikke kan udgøre en risiko for områdets grundvandsressource, da området er befæstet med tæt belægning af asfalt eller beton.

Region [...] har endvidere vurderet, at forureningen ikke udgør en risiko ved den nuværende anvendelse af det forurenede område til industri. Forureningen kan dog udgøre en risiko, hvis anvendelsen af det forurenede område ændres til fx bolig, institution, offentlig legeplads, rekreativt område, kolonihave eller sommerhus. Forureningen kan desuden udgøre en sundhedsrisiko, hvis der graves i slaggen, eller hvis slaggen flyttes.

Landsskatteretten bemærker, at ejendommen er omfattet af lokalplan [...] fra juli 2012, hvis formål er at åbne mulighed for et funktionsblandet område i form af kontor- og service, restaurant, café, lægehus og sundhedsklinikker, børneinstitution, offentlig service, produktionserhverv samt boliger. Lokalplanens område er inddelt i tre delområder.

Delområde 1 har en maksimal bebyggelsesprocent på 120 med mulighed for forøgelse i bebyggelsesprocent til 150, såfremt 50 % af parkeringsbehovet etableres i kælder. Retten kan tiltræde det af repræsentanten anførte om, at etablering af parkering i kælder er omkostningstungt, og at den forventede betalingsvillighed for parkering vurderes at være lav i området. Et krav om parkering i kælder vil således medføre en negativ påvirkning af byggeretsværdien, idet etableringsomkostningen for en parkeringsplads overstiger markedsværdien af en parkeringsplads. Den maksimale bebyggelsesprocent for dette område fastsættes derfor til 120 ved fastsættelsen af grundværdien.

Delområde 2 har en maksimal bebyggelsesprocent på 100. Delområde 3 er udlagt til sø og rekreativt område og må ikke bebygges.

Retten bemærker, at selskabet har nedlagt påstand om et nedslag i SKATs områdepris for manglende byggemodning ved beregningen af grundværdien pr. 1. oktober 2012, idet det gøres gældende, at SKAT ikke har henset til arealets manglende byggemodning.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver byggemodning, vil arealets værdi kunne være reduceret i forhold til arealer, der allerede er byggemodnet. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Eventuelt manglende byggemodning udløser dog ikke efter den gældende vurderingslov krav på et nedslag i en ejendoms grundværdi, men vil alene indgå som et element i skønnet over grundens handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Landsskatteretten bemærker således, at manglende byggemodning på en grund ikke giver ret til et nedslag i grundværdien. Ved ansættelsen af grundværdien er det afgørende, om den ansatte grundværdi svarer til handelsværdien, jf. ordlyden i vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16.

Landsskatteretten bemærker endvidere, at den forudsatte anvendelse af ejendommen i henhold til lokalplanen kræver investeringer i grundforbedringer. Repræsentanten har oplyst, at ejendommen ikke er byggemodnet, og at ejendommen således ikke kan anvendes til lokalplanens foreskrevne udnyttelse uden afholdelse af betydelige udgifter til byggemodning. Af den af Rådgiver R1 udarbejdede vurderingsrapport fremgår, at der til byggemodningen inklusiv tilslutningsafgifter ansættes 750 kr. pr. etagemeter bolig.

Med udgangspunkt i grundværdiniveauet for området inklusive grundforbedringer, samt kommuneplanrammens forudsatte anvendelse af ejendommen, er det Rettens vurdering, at etagearealprisen kan fastsættes til 1.450 kr. pr. etagemeter ved ansættelsen af delområde 1 og delområde 2.

Der er ved fastsættelsen af etagearealprisen taget højde for ejendommens gode beliggenhed i forhold til offentlig og privat befordring.

Da delområde 3 hovedsageligt består af vådområder og er udlagt til rekreativt område ifølge lokalplanen, værdiansættes dette område til 0 kr. pr. m².

Landsskatteretten har ved beregningen af grundværdien lagt de af repræsentanten oplyste størrelser af delområderne til grund. Grundværdien fremkommer herefter således:

Landsskatteretten bemærker endvidere, at der er registreret jordforurening på hele grunden på vidensniveau 1 og 2. For at grunden kan anvendes efter den nye lokalplan, vil det være nødvendigt at foretage en oprensning af grunden. Der gives derfor et nedslag på 10.000.000 kr. i grundværdien. Der er ved denne vurdering henset til, at forureningen kan udgøre en risiko, hvis anvendelsen af det forurenede område ændres til f.eks. bolig, institution, offentlig legeplads eller rekreativt område, og at forureningen kan udgøre en sundhedsrisiko, hvis der graves i slaggen, eller slaggen flyttes. For at ejendommen kan tages i brug efter lokalplan [...] fra juli 2012, skal forureningen fjernes.

Landsskatteretten nedsætter herved grundværdien pr. 1. oktober 2012 til 62.059.200 kr.

Ad den omberegnede grundværdi for 2011

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 17, at der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, når en ejendom har ændret planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden.

Denne yderligere ansættelse af grundværdien omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Landsskatteretten bemærker, at ejendommens basisår til brug ved beregning af grundskyld er år 2011. Grundværdien er af SKAT ansat til 2.000 kr. pr. m². Retten bemærker, at SKAT har oplyst, at kvadratmeterprisen burde være 1.820 kr. pr. m². Retten lægger på dette grundlag en kvadratmeterpris på 1.820 kr. pr. m² pr. 1. oktober 2011 til grund ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi.

Efter vurderingslovens § 33, stk. 17, skal den yderligere ansættelse af grundværdien alene omfatte grunden efter den ændrede anvendelse m.v. Landsskatteretten finder, at bestemmelsen må forstås således, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi ikke skal medtages forhold omkring forurening og manglende byggemodning. Disse forhold kan således ikke anses for omfattet af den ændrede anvendelse m.v. af grunden.

Henset til ejendommens muligheder for bebyggelse, fastsættes den omberegnede grundværdi for 2011 således:

Landsskatteretten nedsætter herved den omberegnede grundværdi for 2011 til 90.446.700 kr.