Dokumentets metadata

Momslovens § 37, stk. 1 - ikke fradrag for momsen ved et ikke-gennemført køb af en fast ejendom

Sagen angik, om appellanten havde ret til fradrag for momsen ved købet af en fast ejendom. Landsretten bemærkede, at ejendomshandlen ikke var blevet gennemført, og at appellanten derfor ikke havde fået overdraget retten til at råde som ejer over ejendommen, jf. momslovens § 4, stk. 1. Appellanten derfor ikke fradragsret for en faktureret moms af købesummen efter lovens § 37, stk. 1.

Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom (SKM2022.286.BR), der frifandt Skatteministeriet for påstanden om ret til momsfradrag.

Parter

H1
(advokat JR)

mod

Skatteministeriet

(advokat David Auken)

Retten i Randers har den 6. april 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-30675/2020-RAN).

Landsdommerne John Lundum, Anders Raagaard og Annette Nørby har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanten, H1, har nedlagt påstand om, at appellantens momstilsvar for perioden 1. november 2014 til 31. december 2014 nedsættes med 6.600.000 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Forklaringer

LT har afgivet supplerende forklaring. Advokat SS har endvidere afgivet forklaring.

LT har forklaret, at H1 ApS' køb og salg af ejendommen på Y1-adresse i Y1-by (Y2-by-ejendommen) var en del af en samlet handel, der overordnet set handlede om, at han byttede sin ejendom på Y2-adresse i Y3-by (Y3-by-ejendommen) for 76 ferieboliger i selskabet G1 ApS. I stedet for at stå med en stor erhvervsejendom i form af Y3-by-ejendommen endte de gennem ferieboligerne med en garanteret lejeindtægt. Desuden ville ferieboligerne senere kunne sælges.

Det var aldrig meningen, at de selv skulle beholde Y2-by-ejendommen eller bygge på den. Den skulle videresælges til en udvikler, og derfor var prisen ikke så vigtig for dem. De opnåede en fortjeneste ved salget af Y3-by-ejendommen, men på papiret fik de et tab ved salget af byggegrunden, dvs. Y2-by-ejendommen.

Han følte sig ikke snydt, da han fandt ud af, at G2-virksomhed ApS havde købt Y2-by-ejendommen for 4,25 mio. kr. Det var spillets regler. Prisen på 33 mio. kr. var efter hans opfattelse realistisk, idet der kunne udstykkes over 100 byggegrunde.

Det første forsøg på at købe Y2-by-ejendommen fra G3-virksomhed ApS blev ikke til noget, fordi G3-virksomhed ApS viste sig ikke at kunne løfte handlen. Da mægleren efterfølgende vendte tilbage med G2-virksomhed ApS og NB, kunne det bedre lade sig gøre.

Advokat OT's mail af 24. marts 2017 til Retten i Esbjerg har han fået via mægleren. Mailen viser, at G4-virksomhed ApS havde indgået et forlig med JB fra G5-virksomhed ApS om mæglerens honorar vedrørende salget af de 76 ferieboliger.

Når den indre værdi af selskaberne G6 ApS og G7 A/S i anpartsoverdragelsesaftalerne blev angivet forskelligt pr. 30. juni 2014, henholdsvis 31. december 2014, skyldtes det, at sælgerpantebrevene var forskellige. Værdien var ikke ændret. Som det fremgår af momsopgørelsen for G8-virksomhed ApS, havde der ikke været nogen aktivitet i selskabet siden 2011, hvor der havde været tab på en ejendomshandel. H1 havde ligget stille i samme periode. Når man i anpartsoverdragelsesaftalerne skiftede fra G9 ApS til H1, skyldtes det, at ejendommen måske skulle sælges via selskabet. Derfor skulle det være et rent selskab.

Beløbet på 1 mio. kr., som H1 udbetalte til OJ, kom fra SKAT's udbetaling af moms til H1. Det gjorde beløbet på 750.000 kr., som blev udbetalt fra G9-virksomhed ApS til G10-virksomhed A/S, ikke.

Det var et vilkår i anpartsoverdragelsesaftalen mellem H1 og G2-virksomhed ApS, at H1 skulle levere anparterne til NB. Det skete dog ikke, men NB indtrådte i ledelsen. Det var kun betalingerne af beløbene på 1 mio. kr. og 750.000 kr., som blev gennemført.

Selv om Y3-by-ejendommen umiddelbart kunne se ud til at være mere værd end de 76 ferieboliger, så var ferieboligerne en bedre forretning for H1. Selv om salget af Y2-by-ejendommen på papiret skete med tab, var det hans vurdering, at de med ferieboligerne fik noget, som var mere værd. Y2-by-ejendommen var nødt til at indgå i den samlede handel, fordi G5-virksomhed ApS ikke var interesseret i Y3-by-ejendommen, men derimod i et sted, hvor de kunne udvikle et nyt G5.

SS har forklaret, at hans forhold til LT går tilbage til marts 2015, hvor han blev involveret i handlen mellem H1 og G5-virksomhed ApS. Han har siden da bistået LT i to andre ejendomshandler. Han konciperede købsaftalen med G5-virksomhed gennem et længere forhandlingsforløb med G5-virksomheds advokat. Parterne var sådan set enige om, hvad der skulle udveksles, men der var uenighed om prissætningen, og det var det, han bistod med. Det var hans opfattelse, at der var tale om en reel handel.

Y2-by-ejendommen var skødet til OJ, men der forelå en købsaftale med G2-virksomhed ApS, som man kunne indtræde i. Der var således en opgave med at få ejendommen skødet over til H1 og så videretransporteret til G5-virksomhed. Han havde nogle drøftelser med OJs advokat om dette, men der var ikke nogen problemstillinger. Så vidt han husker, skulle OJ have nogle grunde i bytte, og hun havde også fået 1 mio. kr. For ham var det bare en ekspeditionssag.

Det var et momsspørgsmål, som var baggrunden for, at handlen blev annulleret. H1 skulle som en del af handlen overtage nogle feriehuse fra G5-virksomhed, og der var i den forbindelse aftalt en garantileje, som skulle sikre LT en vis minimumsbetaling. Da parterne blev uenige om, hvorvidt det var med eller uden moms, faldt handlen fra hinanden. G5-virksomhed betalte i den forbindelse en kompensation til LT på 2.750.000 kr. for at komme ud af aftalen. Det er hans opfattelse, at G5-virksomhed måske har vurderet, at de ikke havde så god en sag i forhold til momsspørgsmålet. Derudover havde der ikke været problemer med at opfylde kravene i aftalen. Der var efter hans opfattelse tale om en bindende aftale, som så blev ophævet.

Han kendte ikke til det forudgående forløb med G2-virksomhed ApS eller OJ. Så vidt han husker, gik G2-virksomhed ApS på et tidspunkt konkurs. H1 indtrådte i den aftale, som G2-virksomhed ApS havde med OJ. Det var også H1, som betalte beløbet på 1 mio. kr. til OJ. Dette beløb var således ikke forbi G2-virksomhed ApS.

Når der i overskriften på købsaftalen mellem H1 og G5-virksomhed fremgår "(Landbrugsejendom)", var det, fordi der på grunden var en bebyggelse i form af et stuehus. Grunden var klar til komme i byzone med henblik på bebyggelse, men på overdragelsestidspunktet havde den nok status som landejendom. Det anførte i købsaftalen om en lejekontrakt vedrørte formentlig OJ, som skulle have lov til at bo på ejendommen i en periode efter handlen. Han ved ikke, om det var planen at rive bebyggelsen ned.

Han husker ikke, hvor meget der blev forhandlet om købesummen på 20 mio. kr. Han var godt klar over, at LT kort forinden havde købt ejendommen for 33 mio. kr. inkl. moms. Han mener ikke, at han rådgav om købesummen i forbindelse med videresalget af ejendommen.

Når det om købesummens berigtigelse blev anført, at den kontante udbetaling på 5 mio. kr. forfaldt til betaling "når køber modtager Momsrefusion af købesummen, dog senest 20. august 2015", var det formentlig, fordi den 20. august 2015 var fristen for momsangivelse. Han er usikker på, om vilkåret er kommet fra LT eller fra køber. Han har tidligere set vilkår svarende til dette. Det handler om likviditet og er ikke påfaldende.

Han husker ikke, hvornår han senest tjekkede adkomstforholdene på ejendommen. Der var en løbende dialog. Da de var blevet enige med JB, gik han i gang med drøftelserne med OJs advokat. Han var godt klar over, at OJ stadig var tinglyst som ejer, da der blev skrevet under på aftalen, men hendes advokat havde sagt god for det. Han ved ikke nærmere om, hvilken aftale der skulle indtrædes i, men der var ikke uenighed om, at det var sådan, det skulle komme på plads. Det var først efterfølgende, at handlen brød sammen.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten lægger som byretten indledningsvis til grund, at OJ kontinueligt fra 2005 og indtil 2021 var tinglyst som ejer af ejendommen Y1-adresse i Y1-by (Y2-by-ejendommen).

G2-virksomhed ApS indgik på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2014 en aftale med OJ om køb af Y2-by-ejendommen for 4.250.000 kr.

Efter det oplyste fra konkurssagen vedrørende G2-virksomhed ApS lægges det til grund, at denne handel aldrig blev gennemført.

H1 indgik herefter i november 2014 en aftale med tilhørende allonge med G2-virksomhed ApS om køb af Y2-by-ejendommen for 26,4 mio. kr. med tillæg af moms på 6,6 mio. kr. Den væsentligste del af købesummen skulle berigtiges ved, at G2-virksomhed ApS ved en samtidig handel skulle overtage H1 ApS' ejendom på Y2-adresse i Y3-by (Y3-by-ejendommen). Efter den fremlagte dokumentation sammenholdt med LTs forklaring lægges det til grund, at de væsentligste dele af handlen - udvekslingen af de to ejendomme - aldrig blev gennemført.

G5-virksomhed ApS indgik i juni 2015 en aftale med H1 om køb af Y2-by-ejendommen for 20 mio. kr. med tillæg af moms. Denne handel blev efterfølgende annulleret af parterne.

Efter forklaringen fra LT om baggrunden for H1' køb af Y2-by-ejendommen og forklaringen fra advokat SS om sine drøftelser med OJs advokat om tilskødning og tinglysning af Y2-by-ejendommen i forbindelse med forhandlingerne med G5-virksomhed ApS lægger landsretten til grund, at de tre handler vedrørende Y2-by-ejendommen reelt var et samlet foretagende, hvor de enkelte handler hver især forudsatte, at de andre handler også blev gennemført.

På denne baggrund finder landsretten efter en samlet vurdering, at H1 ikke har godtgjort, at selskabet på noget tidspunkt har fået overdraget en ret til som ejer at råde over Y2-by-ejendommen, jf. momslovens § 4, stk. 1.

Landsretten tiltræder herefter, at H1 allerede af denne grund ikke kunne få fradrag efter momslovens § 37, og at SKAT derfor var berettiget til at forhøje H1' momstilsvar med 6,6 mio. kr. for perioden 1. november 2014 til 31. december 2014.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal H1 i sagsomkostninger for landsretten betale 250.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal H1 inden 14 dage betale 250.000 kr. til Skatteministeriet. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.