Dokumentets metadata

Ansættelse af grundværdi af nyudstykkede ejendomme

Dommen angår ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2014 af 12 udstykkede ejendomme, herunder fastsættelse af den omberegnede grundværdi.

Landsretten anførte vedrørende dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, at formålet med indførelse af et loft over grundlaget for beregningen af kommunal grundskyld var at begrænse stigningen for den enkelte grundejer. Landsretten anførte videre, at der hverken i lovens ordlyd eller forarbejder eller i retspraksis i henhold hertil er grundlag for at antage, at den beskyttelse mod stigning i beregningsgrundlaget for grundskyld, som indførtes ved loven, kan udstrækkes til, at nye ejendomme efter udstykning, i et tilfælde som det foreliggende, hvor anvendelsesmulighederne er anderledes end moderejendommen, har krav på, at den samlede værdi af de udstykkede ejendomme og den resterende moderejendom, ikke må overstige værdien af den oprindelige moderejendom.

Landsretten fandt endvidere, for så vidt angår tre af ejendommene, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014.

Vurderingerne pr. 1. oktober 2014 blev derfor fastholdt for tre af ejendommene. Det var endvidere omtvistet, om vurderingen pr. 1. oktober 2013 af de samme tre ejendomme skulle annulleres. Ejendommene har approbationsdato den 17. september 2013. Landsretten fandt, at det følger af sammenhængen mellem reglerne i den dagældende vurderingslov, at en nyudstykket ejendom først skal vurderes, når den sælges, og køberen har fået tinglyst sin adkomst. Landsretten fandt herefter, at ejendommen først skulle vurderes pr. 1. oktober 2014.

Det var ubestridt, at der var en fejl, svarende til fejlen i SKM2022.129.ØLR i forbindelse med ansættelse af den omberegnede grundværdi for de øvrige ni ejendomme. Fejlen bestod i, at det ved foretagelsen af den omberegnede grundværdi var lagt til grund, at de ni ejendomme var blevet udstykket fra matr.nr. (red. ...a). De var rettelig udstykket fra matr.nr. (red. ...i). Landsretten fandt, at det påhvilede Skatteministeriet at godtgøre, at fejlen ikke har haft betydning for vurderingen af ejendomme, og at det ikke var godtgjort, at den begåede fejl konkret har været uden betydning for Landsskatterettens afgørelser i sagerne vedrørende grundværdien af de ni ejendomme. I lighed med landsrettens resultat i SKM2022.129.ØLR blev Landsskatterettens afgørelser vedrørende de ni ejendomme derfor ophævet, og sagerne blev hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Parter

A
(v/adv. Thomas Booker

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

B

og

C
(begge v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

D

og

E
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

F

og

G
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

H

og

I
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

J

og

K
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

L

og

M
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

N

og

O
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

P

og

Q
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

R

og

S
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

T

og

U
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

V

og

W
(v/adv. Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af Landsretsdommerne

Bloch Andersen, Birgitte Grønborg Juul og Martin Nyvang (kst.)

Sagerne er anlagt ved Y12-bys byret den 24. september 2018. Ved Østre Landsret Kendelse af 9. august 2019 er sagerne henvist til behandling ved landsretten efter retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagerne drejer sig om forståelsen af vurderingslovens § 33, stk. 18, vedrørende ansættelsen af grundværdien af nyudstykkede ejendomme. Sagerne drejer sig endvidere om, hvorvidt det var korrekt, at tre nyudstykkede ejendomme blev vurderet pr. 1. oktober 2013, selv om adkomst først blev registreret i tingbogen efter denne dato.

Sagsøgerne er den 18. december 2018 meddelt fri proces uden retshjælpsdækning.

Påstande

Sagsøgerne har nedlagt følgende påstande:

Y1-adresse

Påstand 1: Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen Y1-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y1-adresse, til 278.640 kt.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y2-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y2-adresse, til 259.290 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y2-adresse til 259.290 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y3-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y3-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y3-adresse til, 278.640 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y4-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y4-adresse, til 259.290 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y4-adresse, til 259.290 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y5-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y5-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y5-adresse, til 278.640 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y6-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y6-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y6-adresse, til 278.640 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y7-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen Y7-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y7-adresse, til 278.640 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y8-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y8-adresse, til 278.640 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pe. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y8-adresse, til 278.640 kr.

Subsidiært:

Sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y9-adresse

Påstand 1:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y9-adresse, til 282.510 kr.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y9-adresse, til 282.510 kr.

Subsidiært:

Sagen hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y10-adresse

Påstand 1:

Principalt:

Den foretagne ejendomsvurdering af ejendommen beliggende Y10-adresse pr. 1. oktober annulleres.

Subsidiært:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y10-adresse, til 321.210 kr. og nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y10-adresse, til 321.210 kr.

Mere subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi og omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y10-adresse, til 321.210 kr.

Subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi pr. 1. oktober 2014 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y11-adresse

Påstand 1:

Principalt:

Den foretagne ejendomsvurdering af ejendommen beliggende Y11-adresse annulleres.

Subsidiært:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y11-adresse, til 297.990 kr.

Mere subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi og omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 hjemvises til fornyet behandling af Vurderingsmyndigheden.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y11-adresse, til 297.990 kr.

Subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi pr. 1. oktober 2014 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Y12-adresse

Påstand 1:

Principalt:

Den foretagne ejendomsvurdering af ejendommen beliggende Y12-adresse pr. 1. oktober 2013 annulleres.

Subsidiært:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y12-adresse, til 321.210 kr. og nedsætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 for ejendommen beliggende Y12-adresse, til 321.210 kr.

Mere subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi og omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Påstand 2:

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at nedsætte grundværdien pr. 1. oktober 2014 for ejendommen beliggende Y12-adresse, til 321.210 kr.

Subsidiært:

Fastsættelse af grundværdi pr. 1. oktober 2014 hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsfremstilling

Sagerne vedrører ansættelsen af grundværdien for ejendomme beliggende Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8, Y9 samt Y10, Y11 og Y12-adresse i Y13-by.

Der er enighed om, at de relevante forhold vedrørende ejendommene Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse er identiske, og disse ejendomme omtales herefter under ét som "de ni ejendomme". Der er ligeledes enighed om, at de relevante forhold vedrørende ejendommene beliggende Y10, Y11 og Y12-adresse er identiske, og disse ejendomme omtales herefter under ét som "de tre ejendomme".

Landsskatterettens afgørelser
Landsskatteretten har den 25. juni 2018 truffet afgørelser vedrørende de 9 ejendomme. Af afgørelsen vedrørende klage fra A og X over SKATs afgørelse om vurdering af ejendommen Y1-adresse, (landsrettens sag (red. sagsnr. fjernet)) fremgår:

"…

Møde mv.
Der har været afholdt kontormøde mellem Skatteankestyrelsen og klagers repræsentant Thomas Booker den 5. oktober 2017. Der har været afholdt retsmøde den 13. juni 2018.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et rækkehus (lodret adskillelse mellem enhederne) beliggende Y1-adresse, i byzone i Y14-kommune. Den har benyttelseskode 01 - Beboelsesejendom, færdigvurderet.

Ejendommen omfatter en grund på 72 m², og den har matrikelnr. (red. …h), Y15-kvarter.

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 2014. Husets ydervægge er af fibercement (asbestfri), taget er built-up, og det opvarmes med fjernvarme suppleret med elovne/-paneler. Ejendommen er i 3 etager (uden kælder og tagetage). Det bebyggede areal udgør 46 m², og det samlede boligareal er på 137 m². Ejendommen indeholder 5 værelser, 1 badeværelse, 2 toiletter samt eget køkken. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg samt spildevandskloak.

Der er er et udhus på 3 m². Bygningen har ydervægge af træ og tag af andet materiale.

Ejendommen er en del af et større rækkehuskompleks beliggende på den nordlige del af Y16-område, Y17-boligområde. Y17-boligområde består af etageejendomme/rækkehuse i 3-4 etagers højde samt en lang/kantet etageejendom i 8 etager, som ligger mod øst. Derudover er der en fredet bygning (Y18-bygning) samt 3 bevaringsværdige bygninger. Nord for Y17-boligområde ligger Y19-ø samt Y20-havn, og mod vest ligger Y15-kvarters (red. beskrivelse fjernet) med rekreative områder og bevaringsværdige bygninger/fortidsminder samt den nordlige del af Y15-kvarter. Syd for Y17-boligområde er der et stort område med kolonihaver, og mod øst er der et industriområde med bl.a. G6 og G7.

På Y21-vej er der i alt 80 rækkehuse. Ejendommen ligger i 8 rækker, hvoraf der er 3 lange rækker (hver bestående af mellem 13-22 ejendomme samt porte), som omgrænser området hhv. mod nord, vest og syd. Rækken mod nord vender ud mod et rekreativt område og Y20-havn, rækken mod vest vender ud mod rekreativt område og Y77-anlæg, og rækken mod syd vender ud mod p-pladser samt (bevaringsværdige) etageejendomme. Derudover er der 5 mindre rækker (hver bestående af 3-8 ejendomme), som ligger inde mellem de 3 lange rækker. De 5 midter-rækker vender således ud mod de andre rækker af ejendomme. Mod øst ligger den lange etageejendom i 8 etager.

Den påklagede ejendom er beliggende i den lange række mod syd, som vender ud mod p-pladser.

Af (red. … hjemmeside 1) fremgår følgende om området:

(Red. …beskrivelse af område 1 fjernet).

Ejendommene på Y21-gade er omfattet af Lokalplan nr. (red. … 1) (vedtaget 7. december 2000) samt Tillæg nr. 2 (vedtaget 13. juni 2007).

Ifølge Lokalplan nr. (red. …1) "er der for delområde II Y17-boligområde fastsat følgende bestemmelser vedr. anvendelse og bebyggelsens omfang:

"§ 4. Anvendelse

Stk. 2: For område II gælder:

Området fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engrosvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til blandet erhverv.

Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end uvæsentlig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 3 med vejledende afstandskrav på 50 m til boliger og lignende).

Det kan tillades, at der på hver ejendom opføres eller indrettes et mindre butiksareal til salg af virksomhedens egne produkter. Bruttoetagearealet må ikke overstige 10 pct. af etagearealet på ejendommen og må maksimalt være 200 m².

På hver ejendom kan der, såfremt det er miljømæssigt forsvarligt, tillades opført eller indrettet enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med lignende tilknytning til virksomheden."

(...)

"§ 6. Bebyggelsens omfang og placering

Stk. 2. For område II gælder:

a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110.

b) Opførelse af ny bebyggelse, bortset fra mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i en etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende, forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

c) Uanset pkt. b må eksisterende, særlig nedslidt bebyggelse erstattes af nybyggeri af tilsvarende dimensioner og med i princippet tilsvarende placering."

Ifølge Tillæg m. 2 er der for underområde IIA fastsat følgende bestemmelser vedr. anvendelse og bebyggelsens omfang:

"§ 4. Anvendelse

Stk. 1: For område IIA gælder:

a) Området fastlægges til helårsboliger.

Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunkdoner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger.

Et etageareal svarende til 10 procent af den samlede rummelighed skal anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området.

Bebyggelsen mrk. A5 og C samt stueetagen i bebyggelsen mrk. A3 på tegning 3 skal anvendes til erhverv. Herudover må der indrettes erhverv i stueetagen i bebyggelse mrk. B og f.s.v. angår gavlene tillige på 1. sal samt i bebyggelse mrk. D.

b) Butikker må alene etableres i stueetagen i nybyggeri mrk. B, A3 og A5. Bruttoetagearealet af den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutik må ikke overstige henholdsvis 500 og 200 m². Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 1.000 m².

c) Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end ubetydelig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 2 med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende).

d) Boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen boliger må være mindre end 75 m². Bestemmelsen gælder for hver ejendom under et. Rækkehuse skal have en størrelse på mindst 100 m². Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser.

e) I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der efter Teknik- og Miljøforvaltningens godkendelse opføres eller indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere af størrelsesordenen 1 pct. af etagearealet samt anlæg for affaldssortering (miljøstationer).

f) Indretning af bebyggelse må ikke ske således, at erhverv eller institutioner placeres over etager med boliger."

(...)

"§ 6. Bebyggelsens omfang og placering

Stk. 1: For område IIA gælder:

a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Etageareal, der inden for bygningsvolumenet medgår de tekniske anlæg og åbne fælles tagterrasser/opholdsarealer samt glasoverdækninger og åbne forbindelser (porte), kan etableres herudover, såfremt det er begrundet i særligt arkitektoniske, miljømæssige, rekreative eller funktionelle hensyn. Det samme gælder parkeringsarealer i parkeringshuse/-etager/-anlæg indrettet som led i opfyldelse af det i henhold til § 7, stk. 2, fastsatte parkeringskrav.

b) Den på tegning nr. 3 med sort farve viste fredede bebyggelse mrk. C, den med grå farve viste bevaringsværdige bebyggelse mrk. D samt nybyggeri mrk. A1-A5 og B fastlægges som principiel bebyggelsesplan.

c) For nybyggeri mrk. A1-A5 gælder, at den skal opføres i 2-3 etager, at bygningshøjden ikke må overstige 11 m, og at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 11,5 m, for rækkehuse dog ikke 10,5 m, og for erhvervsbebyggelse ikke 15 m. Husdybden regnes som gennemsnit pr. rækkehus/opgangsenhed og eksklusive altaner, kamapper og lignende.

d) For nybyggeri mrk. B gælder, at den skal opføres i 7-8 etager, at der skal etableres et gennemgående tag i samme kote med en bygningshøjde på maksimalt 26 m, at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 13,5 m, eksklusive eventuelle altangange, og for erhvervsbebyggelsen ikke 18 m. Mod vest må der etableres altaner med et fremspring på indtil 1,25 m, og mod øst må der etableres kamapper og altaner med fremspring på indtil henholdsvis 1 og 2,5 m. Den øverste etage skal udformes med en tilbagerykning mod vest på mindst 2,5 m. Hele østsiden af bebyggelsen skal i fuld højde inddækkes med glaspåbygninger som vist på principsnittet og på tegning nr. 3. Glaspåbygningemes højde må ikke overstige 28 m.

e) Der skal etableres porte i princippet som vist på tegning nr. 3. Hvor porte spænder over to etager skal de være mindst 2,5 m brede, og hvor porte spænder over 3 etager skal de være mindst 3,5 m brede. I bebyggelse mrk. B skal porte udføres i fuld bygningshøjde og med bredder i princippet som vist på tegning nr. 4.

f) Ud over de i pkt. b-d fastlagte bebyggelser må der opføres mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende.

g) De på tegning nr. 3 viste bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse, jf. i øvrigt § 7, stk. 7."

§10. Udstykning

Ved opførelse af rækkehuse eller andet tæt-lav byggeri i område l A kan der udstykkes parceller ved en mindste grundstørrelse på 50 m²."

Endvidere fremgår det af Tillæg nr. 2, at der er begrænset infrastruktur på Y17-boligområde, idet den eneste adgangsvej er via Y22-vej og Y23-vej for biltrafik. Kollektivt betjenes området af én buslinje, og Y17-boligområde ligger langt fra offentlig og privat service. Den nærmeste dagligvarebutik findes på Y24-ø, mens den øvrige handel er lokaliseret i Y25-gade, der ligger et par kilometer fra Y17-boligområde. Her er der ligeledes Y78-station.

G1 overtog pr. 1. juli 2007 matr. nr. (red. …0) (red. areal 1 fjernet) og matr. nr. (red. …2) (red. areal 7 fjernet) for i alt (red. købesum fjernet) kr. Det fremgår af skøde, at købesummen blev fordelt med (red. pris 1 fjernet) kr. til bygninger og (red. pris 2 fjernet) kr. til grund.

Matr. nr. (red. …a) (ejendoms nr. (red. …51) er udstykket fra matr. nr. (red. …0), approbationsdato 12. juni 2013.

Grundværdien for matr. nr. (red. …a) blev i 2013 vurderet til (red. værdi 1 fjernet) kr. ud fra etagearealprincippet (03 — Forretningsejendom). Arealet udgjorde (red. areal 2 fjernet), bebyggelsesprocenten var 90, og etagearealprisen var 4.300 kr.

Matr. nr. (red. …i) (ejendomsnummer (red. …61) er udstykket fra matr. nr. (red. …a), approbationsdato 7. juli 2014.

Grundværdien for matr. nr. (red. …i) blev i 2014 vurderet til (red. værdi 2 fjernet) kr. ud fra etagearealprincippet (07 - Til videre udstykning). Arealet udgjorde (red. areal 2, bebyggelsesprocent og etageareal fjernet).

Ejendommene på Y21-gade er udstykket fra matr. nr. (red. …i) (ejendomsnummer (red. …61).

Approbationsdato for den påklagede ejendom er 7. juli 2014.

Ejendommene på Y21-gade ligger i vurderingskreds (red. …8) men i 3 forskellige grundværdiområder:

• Nr. Y79 og Y80-adresse ligger i grundværdiområde (red. …42)

Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone/byggeretsværdiprincippet

• Nr. Y81-adresse ligger i grundværdiområde (red. ..2AA), LP (red. …1), Tillæg nr. 2

Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri byzone/byggeretsværdiprincippet

• Resten af ejendommene ligger i grundværdiområde (red. …3AA)

Plantype C - Boligområde med etagebebyggelse i byzone/etagearealprincippet

Den første udstykning ejendoms nr. (red. …51) og den anden udstykningsejendom ejendoms nr. (red. …61) ligger begge i grundværdiområde (red. …3AA). Den påklagede ejendom ligger i grundværdiområde (red. …42).

De ejendomme, som er er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet, har en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr. De ejendomme, som er vurderet ud fra etagearealprincippet, har en etagearealpris på 4.300 kr. og en bebyggelsesprocent på 90.

Ejendommene på Y21-gade er opført i 2012-2014. På Y17-boligområde er der efterfølgende opført 2 tilsvarende rækkehuskomplekser ligeledes på udstykninger fra 2007 ejet af G1.

På Y27-vej/Y28-gade (beliggende umiddelbart syd for Y21-gade) er der i 2015-2016 opført 3 rækker af rækkehuse (i alt 24 ejendomme), og på Y27-vej/Y29-gade (beliggende syd for de 2 andre rækkehuskomplekser) er der i 2016-2017 opført 6 rækker af rækkehuse (i alt 38 ejendomme).

Disse 2 rækkehuskomplekser er, ligesom ejendommene på Y21-gade, opført i 3 etager (uden kælder og tagetage). Alle ejendommene er beliggende i grundværdiområde (red. …42), og ejendommene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr.

I grundværdiområde (red. …42, red. …2AA og red. …3AA) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til hverken rækkehuse eller parcelhuse i almindelig fri handel.

I Y14-kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til rækkehuse i almindelig fri handel.

I Y14-kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været følgende salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i almindelig fri handel på Y16-område:

[Tabel udeladt]

Grundene er beliggende i villakvarterer på Y16-område (Y30-område) i en afstand af mellem 3,5 og 5,3 km fra Y21-gade.

Grundene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet, som i 2012 er vurderet således:

• Y31-vej: Byggeretspris 784.000 kr. og kvadratmeterpris 980 kr.
• Y32-adresse: Byggeretspris 992.000 kr. og kvadratmeterpris 1.240 kr.
• Y33-adresse og Y34-adresse: Byggeretspris 640.000 kr. og kvadratmeterpris 800 kr.

Handelspriserne for de solgte parcelhusgrunde svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr. for en normalgrund på 800 m og en gennemsnitlig områdepris på 2.997 kr. pr. m².

Ejendommene er omfattet af Kommuneplanramme (red. …1). Ejendommene ligger i delområde Y16-område Vest, undtagen Y35-vej, der ligger i delområde Y16-område Øst. Områderne er udlagt til boliger. Maks. bebyggelsesprocent er 40, og der må maks. bygges i 10 meters højde (2 etager).

I grundværdiområde (red. …42) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været følgende salg af rækkehuse i almindelig fri handel:

[Tabel udeladt]

Ejendommene er i 2 etager plus kælder og tagetage.

Y36-gade er beliggende på Indre Y37-område (ca. 2,5 km vest for Y21-gade i området kaldet "Y38-boligområde". Y36-gade er den sidste række i Y38-boligområde og fungerer (sammen med Y39-gade) som hoved færdselsåre for trafik over Y40-bro (mellem Y37-område og Y41-område). Y36-gade støder op til tilsvarende ejendomme i Y38-boligområde mod nordøst, og på den modsatte side mod sydvest ligger der etageejendomme i 6 etager. Y38-boligområde ligger ud til Y42-sø mod nordvest, og mod sydøst er der beboelsesejendomme samt Y43-anlæg (grønt område med stier). Mod syd ligger Y44-have.

Ejendommene i Y38-boligområde er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet. Ejendommene på Y36-gade er beliggende i grundværdiområde (red. …42), og er (ligesom ejendommene på Y21-gade vurderet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr. (2011). Resten af ejendommene i Y38-boligområde er beliggende i grundværdiområde (red. …41) med en byggeretspris på 1.064.000 kr. og en kvadratmeterpris på 1.330 kr.

Ejendommene på Y36-gade er omfattet af Lokalplan nr. (red. …5). Området er udlagt til boligformål. I lokalplanen er der fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser, som opretholder områdets særlige karakter med kulturhistoriske og arkitektoniske kvaliteter. Ændringer i bebyggelsen for så vidt angår bygningens materialer, udformning, farve og øvrige fremtræden skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter.

I grundværdiområde (red. …2AA) har der i perioden 2011-2012 været følgende salg af rækkehuse i almindelig fri handel i Y45-område:

[Tabel udeladt]

Ejendommene er beliggende i et rækkehuskompleks i Y45-område ca. 7 km sydvest for Y21-gade.

Rækkehusene ligger i industrikvarteret (Y46-området), som er delvist udstykket til boliger og erhverv. Mod nord, øst og vest er der industri-/erhvervsområde, mod syd løber jernbanen i en afstand af ca. 180 meter fra ejendommene, og på den anden side af banen ligger Y47-område og Y48-område samt industriområder.

Rækkehusene i Y45-område er opført af G1 i 2007-2008 og er i 3 etager (uden kælder og tagetage).

Ejendommene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet. Byggeretsprisen er 776.000 kr. og kvadratmeterprisen på 970 kr. (2011).

Ejendommene er omfattet af Lokalplan nr. (red. …91). Rækkehusene ligger i delområde I, og området er udlagt til boliger. Rækkehuse skal være mindst 100 m², og mindstegrundstørrelse er 60 m².

Af lokalplanen fremgår det, at G2 har konstateret, at der er jordforurening på området, som kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. I 1992 blev der igangsat afværgeforanstaltninger, omfattende oppumpning og rensning af grundvandet samt jordventilering. I forbindelse med monitering er der i 2000 udtaget et sæt luft- og vandprøver, imens afværgeanlægget har været i drift. Prøverne påviser, at der fortsat er restforurening på arealet. Ejer eller bruger af arealet skal ansøge om tilladelse til at ændre anvendelsen af arealet til følsomme formål (boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, rekreative områder). For forurenede områder stilles der krav om, at den øverste 0,5 meter på ubefæstede arealer skal bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus el. lign.). Denne øverste 0,5 meter skal adskilles fra forurenet jord med signalnet.

I grundværdiområde (red. …3AA) har der i perioden 2011-2012 ikke været nogen salg af rækkehuse i almindelig fri handel.

Af DinGeo.dk fremgår følgende oplysninger vedr. trafikstøj:

Ejendommene på Y21-gade: Der er ikke registreret trafikstøj

De 4 ubebyggede grunde på Y16-område: Der er ikke registreret trafikstøj

Ejendommene på Y36-gade: Over 75 dB

Ejendommene i Y45-område: 55-60 og 60-65 dB

Ifølge skøde købte klager ejendommen v. købsaftale af 23. januar 2014 for 3.645.000 kr. i almindelig fri handel.

Der er tinglyst en servitut på den påklagede ejendom om jordforurening, som er bindende for den til enhver tid værende ejer og bruger af arealet. Af servitutten fremgår følgende:

"

• Der skal udføres monitering på ventilations flowet og på drænluften fra det ventilerede drænsystem, i form af kemiske analyser. Oplæg til monitering skal godkendes af G2 og Y49-region forud for målingerne. Der skal analyseres for kulbrinter og methangas. Der moniteres straks efter ibrugtagningen af drænsystemet og henholdsvis efter 3 mdr., 6 mdr. og 12 mdr. Herefter skal der tages stilling til, om moniteringen skal stoppe eller fortsættes og i givet fald med hvilket måleinterval. Ligeledes skal der tages stilling til, om der er behov for aktiv ventilation, herunder fastsættelse af nyt vilkår om permanent aktiv ventilation. Vilkåret vil blive tinglyst på ejendommen.
• På alle arealer uden varig befæstelse skal de øverste 0,5 m være uforurenet materiale. Overalt skal der placeres signalnet mellem uforurenet jord og den underliggende jord. Eventuelle legearealer med bakker og høje skal etableres med min. 1 m ren jord. Laget af ren jord skal vedligeholdes, så dette vilkår altid er opfyldt. Vilkåret vil blive tinglyst på ejendommen.
• Arealer med varig befæstelse skal vedligeholdes, så befæstelsen altid er intakt. Eventuelle sandkasser skal have fast bund og vedligeholdes tilsvarende. Dette vilkår vil blive tinglyst på ejendommen.
• Påtaleretten ifølge denne deklaration tilkommer G2 i Y14-kommune, uden hvis samtykke den ikke kan aflyses."

Af brev af 4. oktober 2010 fra G3 fremgår følgende om miljøforholdene på Y17-boligområde:

"Opfyldningen af Y17-boligområde gennem årene med forskellige materialer har medført, at der findes en generel forurening med olieprodukter, tjærestoffer og tungmetaller i fyldjorden. Y17-boligområde er på baggrund heraf kortlagt som forurenet ejendom på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven, hvilket betyder, at der er viden om forurening på ejendommen, og at myndighederne derfor skal godkende, at der opføres boliger på ejendommen.

G1 har søgt og modtaget tilladelse til opførelse af byggeriet i henhold til § 8 i jordforureningsloven, kaldet en § 8 tilladelse. I denne tilladelse er angivet på hvilke vilkår byggeriet skal opføres, således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området.

Rækkehusene i etape 1 af Y50-boligområde opføres med "rent fodaftryk , hvilket vil sige at forureningen i byggefeltet bortgraves ned til den oprindelige havbund. Herudover bortgraves forurening under terrasser både foran og bagved husene, således at der fjernes forurenet jord ned til den oprindelige havbund på hele boligmatriklen. Området afgrænses med en spunsvæg, og efter bortgravningen af den forurenede fyldjord, opfyldes det spunsede område med rene materialer op til gulv niveau. Som yderligere foranstaltninger etableres afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne.

Byggeriet opføres i henhold til vilkårene i § 8 tilladelsen, og når boligerne afleveres, vil der derfor være gennemført de nødvendige tiltag og dokumentation, således at byggeriet er opført med Y14-kommune godkendelse. På arealerne udenfor boligmatriklerne, som er fællesarealer, vil der blive udlagt 0,5 m ren jord på ikke-befæstede områder, således at der ikke er kontakt til den underliggende jord."

I tilladelse til boligbyggeri af 8. november 2011 fra Y14-kommune er der fastsat forskellige vilkår til projektet, deriblandt:

• Vilkår til sikring af indeklima og udeluft - bl.a. skal der etableres et ventileret drænsystem umiddelbart under gulvkonstruktionen, og der skal være mulighed for at ombygge det passivt ventilerede drænsystem til aktiv ventilation. Der skal udføres monitering på ventilations flowet og på drænluften fra det ventilerede drænsystem (som det fremgår af den tinglyste servitut ovenfor).
• Vilkår til hindring af kontakt med forurenet jord - dette vilkår fremgår ligeledes af den tinglyste servitut ovenfor.
• Vilkår til jordhåndtering - alt jordarbejde, herunder opgravning af forurenet jord, klassificering mv. samt efterfølgende udlægning af ren jord, skal udføres under miljøteknisk tilsyn.
• Vilkår om dokumentation for rene materialer - al tilført jord skal være dokumenteret ren, f.eks. ved oplysning om oprindelsessted eller ved udførelse af analyse af jorden.

Endvidere fremgår det, at udearealer etableres dels med grusarealer og -stier og områder med græsarmering og dels med græsområder langs hver af boligblokkene. Ubefæstede arealer dækkes med 0,5 meter dokumenteret ren jord efter udlægning af signalnet. Det fremtidige terræn hæves med 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn. Der opsættes et hegn omkring boligområdet til afskærmning fra det øvrige Y17-boligområde. Adgang til boligområdet sker via Y23-vej.

Omberegnet grundværdi:

SKAT har for den påklagede ejendom ansat den omberegnede grundværdi til 837.100 kr.

Den omberegnede grundværdi er fastsat ud fra grundværdiområde (red. …42). Normalprisen er 1.920 kr., normalgrund 800 m², basisår 2012.

For grundværdiområde (red. …42) et normalprisen fortsat 1.920 kr. for basisår 2013.

For udstykningsejendommen ejendoms nr. (red. …51) er 2013 det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisår).

SKATs afgørelse

Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2014 er fastsat således:

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. l, nr. 7 - Det er en ny ejendom, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund

nr. 9 - Ejendommen er nybygget

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Ejendommen er en beboelsesejendom i 3 plan med et bebygget areal på 46 m² + terrasse. Grundens areal er på 72 m². Der er ingen have.

Ejendommen er vurderet 1. gang pr. 1. oktober 2014. Ejendomsværdien er fastsat til 3.550.000 kr., heraf grundværdi 837.100 kr.

Ejendommen er købt for 3.645.000 kr. ved købsaftale af 23. januar 2014.

Iht. vurderingslovens § 6 skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Grundværdien skal ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse iht. vurderingslovens § 13.

Grundværdien:

Der er ikke solgt ubebyggede grunde hverken i ejendommens grundværdiområde eller i de omkringliggende grundværdiområder. Det er SKATs opfattelse, at handelspriserne for bebyggede ejendomme også afspejler værdier, der skal henføres til beliggenheden og dermed grundværdien. Vi har samtidig henset til grundens udnyttelse med hensyn til bebyggelse samt beliggenheden tæt på Y13-by og tæt på vandet.

Ud fra de foreliggende oplysninger vurderer vi, at grundværdien ligger inden for rammerne af en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, også set ud fra handelsprisen.

Hvorvidt grundværdien er beregnet efter byggeretsprincippet eller etagemeterprincippet er blot en metode til at komme frem til en grundværdi.

De tidligste udstykninger i 2011 og 2012 i området er vurderet efter etagearealprincippet og med en betydelig lavere grundværdi.

Vi kan imidlertid se, at salgspriserne for ejendommene er så høje, at en grundværdi på ca. 800.000 kr. er mere passende.

Udstykningerne i 2013 og 2014 er derfor placeret i et grundværdiområde med byggeretsprincip for at opnå en realistisk grundværdi.

Forurening:
Der henvises i klagen til Y51-adresse, der har et nedslag for jordforurening på 38 %. Y51-adresse er en forretningsejendom med et grundareal på (red. areal 3 fjernet) m². Ejendommen er derfor ikke sammenlignelig med klageejendommen. På Y51-adresse ligger ligeledes en etageejendom, men denne har ikke nedslag for jordforurening.

Iflg. tilladelser til boligbyggeri fra hhv. G3 og Y14-kommune fremgår det, at der inden påbegyndt bebyggelse er afgravet jord til ren bund på hele boligmatriklen. Vi kan derfor ikke se, at der er grundlag for at give nedslag for forurening på ejendommen.

SKAT Ejendomsvurdering indstiller, at grundværdien fastholdes.

SKAT har indsendt følgende bemærkninger til forslaget til afgørelse:

"Skatteankestyrelsen har den 20. december 2017 fremsendt sagsfremstilling med bilag, samt forslag til afgørelse, vedrørende ovennævnte ejendom. Klagen vedrører vurdering af grundværdien og omberegnet grundværdi i forbindelse med årsomvurdering 1. oktober 2014.

Overnævnte sag er en ud af 12 sager vedrørende ejendomme på Y52, Y1, Y53, Y54, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse, ført af samme repræsentant. Overnævnte sag omhandler grundværdien for en nyopstået og nyopført ejendom, hvor ejers repræsentant påstand er, at grundværdien er ansat for højt. Klagers repræsentant henleder opmærksomheden på, at identiske ejendomme ved tidligere udstykninger, er ansat med lavere grundværdi efter etagearealsprincippet. Klagers repræsentant henviser i samme sag til, at ejendommen er kortlagt med jordforurening i vidensniveau 2. Klager har ikke påklaget ejendomsværdien.

Ejendommen er en del af et større rækkehuskompleks beliggende på den nordlige del af Y16-område, Y17-boligområde. På Y21-gade er der i alt 80 rækkehuse. Den påklagede ejendom er beliggende i rækken mod syd, som vender ud mod p-pladser. Ejendommen omfatter et grundareal på 72 m² hvoraf 46 m² et bebygget, og det resterende areal udgøres af terrasse og et udhus på 3 m². Bygningen er opført i tre etager uden kælder og tagetage, med et samlet boligareal på 137 m².

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen angående nedslag for jordforurening. Den konstaterede forurening er uden betydning for anvendelsen af ejendommen. I forbindelse med byggetilladelsen fra Y14-kommune er der stillet krav om foranstaltninger, med bortgravning af forurenet jord samt påfyldning med ren jord på hele grunden. Vurdering i SKAT mener, at der er taget hensyn til evt. betydning af jordforurening i det ansatte niveau.

Sagen omhandler årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. l, nr. 7 og 9. Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen fortages, der anvendes det samme prisforhold, som ved den seneste almindelige vurdering.

Den seneste almindelige vurdering for rækkehuse blev fortaget den 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdet for dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen i at fastholde grundværdien. En grundværdi på 816.200 kr. ligger inden for den skønsusikkerhed, hvormed grundværdien kan bedømmes på vurderingstidspunktet, 1. oktober 2011. Ved denne vurdering er der taget udgangspunkt i gennemgåede salg i sagen, med hensyntagen til ejendommens beliggenhed tæt på Y13-bys centrum og rekreative områder.

Vurdering i SKAT mener på linje med Skatteankestyrelsen, at der ikke kan drages sammenhæng til den tidligere afgørelse angående Y55-adresser. Sagen er ikke sammenlignelig, da der i ovennævnte sag er tale om rettelse af en tidligere fejl. I denne sag er der tale om en nyopstået ejendom jf. vurderingslovens § 33, stk. 18. SKATs styresignal (offentliggjort i SKM2017.388.SKAT), kan derfor ikke anvendes i denne sag.

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen i at fastholde den omberegnede grundværdi på 837.100 kr., selvom basisåret ændres til 2013. Basisåret 2012 er rigtigt videreført fra den udstykkende ejendom. Basisåret er dog senere rettet for den udstykkende ejendom, uden at det er blevet rettet for de udstykkede ejendommen.

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling."

Retsmøde den 13. juni 2018:

SKAT oplyser, at de fastholder deres udtalelse af 19. januar 2018.

SKAT anfører, at den omberegnede grundværdi er fastsat efter vurderingslovens § 33, stk. 18, idet det er tale om udskilte ejendomme. Lokalplanen fra 2007 (som fastsætter blandet anvendelse bolig/erhverv/butikker mv.) gælder hele området/overordnet plan, og efter udstykning er de små byggefelter udskilt til rækkehusbebyggelse (tæt-lav). Der er således ændret anvendelse. Mht. niveauet så er udstykningerne ansat efter byggeretsværdiprincippet, da dette giver et mere retvisende billede af den reelle handelsværdi.

SKAT finder ikke, at vurderingslovens § 33, stk. 18, er til hinder for, at den samlede værdi af udstykningsejendommen og de udstykkede ejendomme tilsammen overstiger værdien af den oprindelige modermatrikel.

SKAT finder ikke, at styresignalet finder anvendelse her, da der ikke er tale om rettelse af fejl i en tidligere vurdering. Der er tale om nyopståede ejendomme med nye ansættelser, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Mht. afgørelsen vedr. Y55-vej bemærker SKAT, at der i den sag var tale om rettelse af en tidligere fejl, og i øvrigt handlede sagen om vurderingslovens § 33, stk. 16 (arealændring), hvorfor den ikke er sammenlignelig med nærværende sager.

SKAT mener ikke, at jordforureningen skal medføre et nedslag, da jorden er renset op mv. Endvidere er jordforureningen indeholdt i niveauet, da nogle af de solgte ejendomme, som skatteankestyrelsen henviser til, ligeledes ligger på forurenet jord.

SKAT er enig med Skatteankestyrelsen i den grundværdi og den omberegnede grundværdi, der fremgår af indstillingen.

Klagerens opfattelse
Klager har fremsat påstand om, at grundværdien er for høj.

Til støtte for påstanden er anført:

"Vedr. vurderingen af de 13 ejendomme beliggende på Y52, Y1, Y53, Y57, Y54, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8, Y9-adresse

Vi sendte en indsigelse til SKAT Ejendomsvurdering ud fra den opfattelse, at der var sket en fejl ved vurderingen af vores ejendomme, og med henblik på at få en begrundelse for, hvorledes vurderingen af grundværdierne af vores ejendomme er fremkommet. SKAT Ejendomsvurdering videresender uden vores mellemværende indsigelsen til Skatteankestyrelsen som en klage.

Det svækker vores situation, at SKAT Ejendomsvurdering således tilsidesætter begrundelsespligten, da viden om, hvorledes vurderingen af grundværdien er fremkommet, er en forudsætning for at kunne udforme en fyldestgørende klage. Usikkerhed om dette knytter sig navnlig til "byggeretsprisen", der udgør langt det meste af grundværdien, og som fremstår som en noget abstrakt og arbitrær størrelse. Det skal i den forbindelse bemærkes, at størrelsen af vores grunde er fra 58 m² til maksimalt 78 m², hvilket svarer til det bebyggede areal inkl. terrasser, der er ingen have, og der kan ikke bygges yderligere.

På trods af det uheldige forløb, skal dette brev ses som vores egentlige klage.

Vi skal i det følgende gøre to synspunkter gældende:

1) Grundværdien af vores ejendomme er sat for højt under hensyn til den estimerede markedsværdi sammenholdt med den ansatte grundværdi af sammenlignelige ejendomme i området. Vi skal på den baggrund anmode om, at grundværdien vurderes som et enhedsbeløb på 4.300 kr. pr. m².

2) Grundene er kraftigt forurenede, og der bør derfor foretages et fradrag i grundværdien på 38% pga. jordforurening.

Ad 1. Niveauet for den estimerede grundværdi

Når man som borger ser på vurderinger af grundværdier, er der tilsyneladende forskellige metoder, der ligger til grund. Nogle gange pålignes et enhedsbeløb pr. m² andre gange en kvadratmeterpris samt en byggeretspris. Det burde være klart, at det afgørende er grundens værdi i almindelig handel, og byggeretsprisen kan ikke være andet end et middel til at anslå denne.

Det fremgår således af Ligningsrådets praksis, at byggeretsprisen blot er et middel til at estimere grundens værdi. Det må på denne baggrund være en saglig fremgangsmåde at sammenholde den af SKAT samlede estimerede grundværdi med størrelsen af grundens areal for på denne måde at kunne sammenligne grundværdien af forskellige ejendomme, og det er det, vi har gjort i det følgende.

Inden for samme område (Y57-område og den øvrige del af det østlige Y59-område) er der følgende rækkehusbebyggelser, der kan sammenlignes med:

De nærmest beliggende boliger og rækkehusbebyggelsen findes på Y60-vej på det område, der hedder Y61-område, ca. 300 meter fra Y21-gade:

Rækkehusene på Y62-adresser har vurderinger af grundværdien på mellem 87.500 og 90.700 kr. (Grundarealet er ikke angivet, og det kan derfor ikke konstateres, om der er en medfølgende have). Ifølge oplysningerne i BBR er det bebyggede areal for disse fire rækkehuse 322 m². Ved summering og ud fra en gennemsnitsbetragtning svarer det til, at grundværdien for disse fire rækkehuse er ansat til et enhedsbeløb på 1.109 kr. pr. m² (357.000 kr.:322 m²).

Der er et enkeltstående hus på Y63-adresse med en grundværdi på 56.600 kr. Ifølge BBR har denne bolig et bebygget areal på 53 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på 1.068 kr. pr. m².

Rækkehusene på Y64-adresser har fastsatte grundværdier på mellem 99.100 kr. og 143.400. Ifølge BBR har disse tre rækkehuse tilsammen et bebygget areal på 368 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på 933 kr. pr. m² (343.400 kr.: 368 m²).

Derudover er der på området en erhvervsbolig, der for øjeblikket er indrettet som restaurant, hvis grundværdi er fastsat til 367.400 kr. Ifølge BBR er det bebyggede areal 300 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på 1.225 kr. pr. m².

Der er ikke i databasen for nogen af de nævnte boliger på Y60-vej noteret nedslag i grundværdien pga. af særlige forhold.

Det skal bemærkes, at de syv rækkehuse på Y60-vej, der tjener som boliger, er solgt og har markant højere priser end vores rækkehuse på Y21-gade (dokumentation herfor kan fremskaffes på anfordring), og herlighedsværdien for disse boliger burde derfor ikke være mindre end for boliger på Y21-gade.

Der ligger 18 rækkehuse på Y65-vej på Y58-område, som ligger direkte ned til den kanal, der adskiller Y58-område fra Y24-ø og derfor må anses for at have en væsentlig højere herlighedsværdi end boligerne på Y21-gade og Y60-vej. Alle disse rækkehuse har en vurderet grundværdi med et enhedsbeløb på 4.920 kr. pr. m² for bebygget grundareal (ingen byggeretspris) og med et nedslag på 2,5%. Ved siden af de 18 rækkehuse ligger et stort fritliggende hus (Y66-adresse), der er ansat til en grundværdi med et enhedsbeløb på 5.000 kr. pr. m² med et nedslag på 32% på grund af forurening.

Der ligger 20 rækkehuse på Y67-vej, der er eksklusive liebhaverboliger indrettet i et gammelt pakhus. De ligger lige ud til Y68-vandområde og Y69-bygning og har angiveligt en højere herlighedsværdi end rækkehusene på Y65-vej. Disse rækkehuse har en grundværdi, der er vurderet til et enhedsbeløb på 4.370 kr. pr. m² med et nedslag på 2,5% (inden fritagelse pga. fredning).

Der er os bekendt ikke andre rækkehusbebyggelser eller huse i det hele taget i nærområdet, som det er relevant at sammenligne med.

Til sammenligning er Y57-adresse i vores række af huse med en 72 m² grund i 2014 vurderet til i alt 837.120 kr., hvilket svarer til et enhedsbeløb på 11.627 kr. pr. m² i 2014. Det er mere end dobbelt så meget som de andre huse i nærområdet, som har en markant højere herligheds- og markedsværdi end vores huse.

Ni rækkehuse på Y17-boligområde (Y79 og Y81-adresse), som i realiteten er identiske med vores række af huse, har fået vurderet grundværdien med et enhedsbeløb på 4.300 kr. pr. m². Dette er i bedre overensstemmelse med vurderingen af grundværdien af sammenlignelige boliger i nærområdet, og vi skal derfor anmode om, at grundværdien af vores ejendomme vurderes på samme måde.

Ad 2. Fradrag på grund af forurening

Grundenes forureningsgrad indebærer en række væsentlige begrænsninger på grundens potentielle anvendelse og dermed værdi - bl.a. forhindrer den bygning af kældre, dyrkning af fødevarer samt begrænsninger på opstilling af legeredskaber.

De nærmest beliggende boliger har da også fået nedslag i grundværdien pga. forurening:

- Nabogrunden Y51-adresse har fået nedslag i grundværdien på 38% pga. jordforurening.

- Y70-adresse har fået nedslag i grundværdien på 36% pga. jordforurening.

- Y71-adresse har faet nedslag i grundværdien på 99% pga. jordforurening.

- Y72-adresse har faet nedslag i grundværdien på 12% pga. jordforurening.

- Y73-adresse har fået nedslag i grundværdien på 25% pga. jordforurening.

- Y74-adresse har fået nedslag i grundværdien på 20% pga. jordforurening.

- Y75-adresse har fået nedslag i grundværdien på 25% pga. jordforurening.

På denne baggrund skal vi anmode om nedslag i vurderingen af grundværdien på 38% pga. jordforurening. Dette svarer til nedslaget på nabogrunden, Y51-adresse, der lige som vores grunde - og i modsætning til de fleste grunde på Y23-vej - anvendes til bolig, og som er beliggende på et tidligere havareal, der er opfyldt på samme tidspunkt.

Som dokumentation for forureningsgraden vedlægger vi brev af 4. oktober 2010 fra rådgivende ingeniørfirma G3 vedrørende miljøforhold på Y17-boligområde, hvor vores ejendomme er beliggende; kopi af miljøtilladelse af 8. november 2011 fra Y14-kommune, G2, vedrørende opførelse af byhuse på Y17-boligområde; samt udskrift af tinglyst servitut vedrørende jordforureningen og heraf følgende begrænsninger."

Efterfølgende har klagers repræsentant medsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

"Jeg repræsenterer ejerne (klagerne) af ejendommene beliggende Y52, Y1, Y53, Y57, Y54, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse, alle Y59-område.

I anledning af SKATs udtalelser skal jeg hermed supplere de tidligere fremsendte indsigelser med følgende:

Som det også tidligere er blevet anført, blev klagernes ejendomme i august 2014 udstykket fra matrikel (red. …a), Y15-kvarter, Y13-by, som dengang - såvel som i dag - var ejet af G1.

Forinden var matrikel (red. …a), Y15-kvarter, Y13-by, vurderet ud fra etagearealprincippet med en grundværdi på (red. værdi 1 fjernet) kr. (pr. 1. oktober 2013) ud fra et areal på (red. areal 2 fjernet).

Bebyggelsesprocenten var anført til at være 90, og etagearealprisen var 4.300 kr. pr. etagekvadratmeter. Ved den seneste vurdering pr. 1. oktober 2014 er arealet reduceret til (red. areal 3 fjernet) og grundens værdi er faldet til (red. værdi 3 fjernet) kr.

Baggrunden for min gennemgang af forholdene for hovedmatriklen er, at følgende fremgår af loftberegningerne over grundskyld i vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. og 2. pkt.:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller om vurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Bestemmelsen er ikke helt nem at forstå, men skal ses i sammenhæng med formålet med at indføre loft over grundskyldsstigninger. Reglerne blev indført ved lov 2002-12-17 nr. 1047 med virkning fra vurderingsåret 2003 med det formål at sikre mod, at grundskylden skulle kunne stige med mere end en fastsat reguleringsprocent.

Grundprincippet var, at uanset om en grund steg med eksempelvis 200% i værdi, kunne den afledede grundskyld maksimalt stige med 7% (den maksimale reguleringsprocent).

Det blev dog nødvendigt at udarbejde specifikke regler i de tilfælde, hvor (i) dels planforholdene og/eller anvendelsesmulighederne blev ændret og (ii) hvor arealet af grunden blev ændret og dels (iii) hvor en ejendom blev udstykket fra en anden.

I de tilfælde hvor en ejendom bliver udstykket fra en anden (som tilfældet er i vores sag), følger det af vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. og 2. pkt., at der skal foretages en ny omberegnet grundværdiansættelse.

Det følger dog herefter af reglerne, at denne skal foretages under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold (som altså er uændret), og den skal foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret).

Kort opsummeret betyder reglen, at den beskyttelse mod voldsomme stigninger i grundskylden, som hovedmatriklen har haft i kraft af loftet over stigning i grundskylden, bliver "overført" til de udstykkede ejendomme, da de udstykkede ejendommes planforhold og anvendelsesmuligheder er uændrede. Dermed bliver reglerne i overensstemmelse med formålet om at sikre ejendomsejerne mod voldsomme stigninger i grundskylden, når den retlige og faktiske regulering af ejendommene i øvrigt er uændret. Blot for god ordens skyld betyder det ikke, at man forholdsmæssigt ud fra arealet kan fordele grundværdien i basisåret, da den udstykkede ejendom eksempelvis kan have bedre udnyttelsesmuligheder end den tilbageværende matrikel. Men reglen betyder dog, at den omberegnede grundværdi af de udstykkede matrikler og den samlede grundværdi af den tilbageværende matrikel i basisåret ikke må overstige grundværdien i den samlede matrikel i basisåret.

Henset til at både den tilbageværende matrikel (red. …a), Y15-kvarter, Y13-by, og de i 2014 øvrige udstykkede matrikler er værdiansat efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og med en enhedspris på 4.300 kr. pr. etageareal (samme værdiansættelsesmetode og enhedspris som i basisåret) kan det konkluderes, at den omberegnede grundværdi af de i 2014 udstykkede matrikler i Y17-boligområde maksimalt kan være et beløb svarende til udregning efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og en enhedspris på 4.300 kr. pr. etagekvadratmeter.

Endelig vil jeg ikke undlade at gøre opmærksom på den voldsomme forurening som der er i området, og som - uanset at forureningen er fjernet/indkapslet - udgør en væsentlig byrde for ejendommene i Y17-boligområde. Der er således tinglyst en servitut på ejendommene, hvorefter der i en periode skal moniteres, hvorvidt de foretagne foranstaltninger viser sig tilstrækkelige, herunder om forureningen fra udenomsarealerne påvirker indeklimaet i ejendommene i et sådant omfang, at der skal foretages yderligere foranstaltninger. Dette potentielle økonomiske efterspil- som hurtigt kan blive aktuelt - er selvsagt en byrde, som betyder, at en uafhængig køber vil betale mindre for ejendommene i forhold til, hvis der ikke var den massive forurening."

Der har været afholdt møde med klagers repræsentant den 5. oktober 2017:

Repræsentanten oplyser, at der i nærværende sag er klaget over grundværdi og omberegnet grundværdi for 2014, der er ikke klaget over ejendomsværdien.

Fælles for sagerne på Y21-gade er spørgsmålet om omberegnet grundværdi/grundskatteloft iht. bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18. Repræsentanten anfører, at formålet med bestemmelsen er at sikre ejendomsejere mod voldsomme stigninger i grundskylden, og at den beskyttelse, som hovedmatriklen har haft i kraft af loftet over stigning i grundskylden, bliver overført til de udstykkede ejendomme, såfremt de udstykkede ejendommes anvendelses- og planforhold er uændrede.

Repræsentanten mener, at der ved udstykningerne på Y21-gade alene er sket arealændring - der er ikke ændrede anvendelses- og planforhold. Reglen betyder derfor, at den omberegnede grundværdi for de udstykkede matrikler og grundværdien af den tilbageværende matrikel ikke må overstige grundværdien for den samlede udstykkende matrikel. Den oprindelige matrikel var vurderet ud fra etagearealprincippet, og de nye udstykninger er vurderet efter (det dyrere) byggeretsværdiprincip, hvilket betyder, at hensigten med grundskatteloftet/beskyttelsen forsvinder.

Repræsentanten henviser til SKATs styresignal af 2. juni 2017 (SKM2017.388.SKAT). Styresignalet fastslår, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Repræsentanten anfører, at der i dette tilfælde alene er sket arealændring (stk. 18), og da de udstykkede ejendommes anvendelses- og planforhold er uændrede, kan SKAT ifølge styresignalet ikke efterfølgende gå ind og rette/ændre på, at den oprindeligt fastsatte grundværdi var for lav.

Efter mødet har klagers repræsentanten indsendt yderligere bemærkninger, hvoraf følgende fremgår:

"Som aftalt vedhæfter jeg følgende:

1. (…)- ikke relevant for nærværende sag

2. Kopi af afgørelse af 14. juni 2017 vedrørende Y55-adresser.

Jeg vil godt fremhæve afgørelsen angående Y55-adresser, som indeholder præcis samme principielle spørgsmål som i nærværende sager.

I den pågældende sag blev der i perioden mellem 1. oktober 2014 og 1. oktober 2015 foretaget en arealoverførsel (dvs. en arealændring). Det betød, at der ved vurderingen 1. oktober 2015 skulle ansættes en ny grundværdi og en omberegnet grundværdi. SKAT fandt, at den tidligere fastsættelse efter kvadratmeterprincippet ikke gav et retvisende resultat i forhold til grundens værdi. SKATs opfattelse var, at det var mere retvisende at anvende byggeretsprincippet. Spørgsmålet var ikke, hvorvidt SKAT kunne foretage den nye vurdering pr. 1. oktober 2015 efter det nye princip, men det var i stedet, hvorvidt det ændrede princip (altså til byggeretsprincippet) kunne anvendes ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi.

Oprindeligt havde SKAT lagt op til, at den omberegnede grundværdi kunne fastsættes efter byggeretsprincippet, hvilket altså udløste en væsentlig forhøjelse af grundværdien. Efter at have hørt indsigelserne ændrede SKAT opfattelse og anførte følgende i afgørelsen:

"Vedr. den omberegnede grundværdi er vi enige i, at SKAT har ændret vurderingsprincip uden at der var lovhjemmel til det. Vurderingsprincippet er ændret fra kvadratmeterprincip til byggeretsprincip. Der er kun mulighed for at grundskatteloftet må stige med det som arealændringerne berettiger til, med mindre der er kommet en ny lokalplan m. v. Den omberegnede grundværdi ændres og rettes tilbage til kvadratmeterprincippet med de arealændringer, der er foretaget på grunden. Dette medfører, at den omberegnede grundværdi falder fra 14.690.100 kr. til 3.863.000 kr."

NB: I den pågældende sag var der ingen ændring i plangrundlaget.

Jeg vil også fremhæve, at ovenstående er i fuldstændig overensstemmelse med SKATs styresignal (SKM2017.388.SKAT). SKATs holdning tilkendegivet i både den vedlagte afgørelse og i styresignalet er årsagen til, at jeg for så vidt er af den opfattelse, at SKAT - efter styresignalets offentliggørelse - er enige i mine synspunkter omkring principperne for fastsættelsen af de omberegnede grundværdier."

Klagers repræsentant har indsendt følgende bemærkninger til forslaget til afgørelse:

"Klage over ejendomsvurdering - Y52, Y1, Y53, Y54, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8, Y9 og Y10, Y11, Y12-adresser.

Med henvisning til ovennævnte sager har jeg modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstillinger og forslag til afgørelser i de enkelte sager. Da indholdet i de forskellige sagsfremstillinger og forslag til afgørelser er identiske i relation til de principielle spørgsmål, har jeg valgt at udarbejde mine bemærkninger/indsigelser fælles for de ovenfor anførte sager.

Jeg er uenig i det af Skatteankestyrelsen anførte, og skal henvise til det allerede anførte både i forhold til grundværdiansættelsen og i forhold til den omberegnede grundværdi.

Særligt vil jeg fremhæve, at det er fejlagtigt, når Skatteankestyrelsen i forslagene til afgørelser s. 24 nederst skriver følgende:

"Det er styrelsens opfattelse, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelses- og planforhold. Styrelsen har lagt vægt på, at området, hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene er udlagt til rækkehusbebyggelse. Styrelsen finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret" (min understregning)

Skatteankestyrelsen anvender begrundelsen om, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelses- og planforhold, idet det følger af VUL § 33, stk. 18, at den nyopståede grund skal ansættes "under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold".

Hvis disse "gældende anvendelses- og planforhold" er sammenfaldende med udstykningsejendommens, må jeg forstå det således, at Skatteankestyrelsen er enig i, at den omberegnede grundværdi af den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) - henset til ansættelsen af udstykningsejendommen - maksimalt kan være et beløb svarende til udregningen efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og en enhedspris på 4.300 kr. pr. etagekvadratmeter.

Forinden et eventuelt retsmøde i sagen skal jeg derfor venligst bede Skatteankestyrelsen bekræfte, at man er enig heri.

Som sagt er jeg uenig i, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har forskellige anvendelses- og planforhold i relation til VUL § 33, stk. 18. Det er i den forbindelse vigtigt at erindre, at grundværdien (og den omberegnede grundværdi) skal vurderes af grunde i ubebygget stand. Det er derfor min opfattelse, at den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har samme anvendelses- og planforhold som udstykningsejendommen, da der ikke er sket ændringer i den retlige udnyttelsesmulighed.

Henset til at planforholdene har været uændrede siden 2007, formoder jeg, at Skatteankestyrelsens opfattelse er, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har forskellige anvendelsesforhold (og altså ikke forskellige planforhold). Det er for så vidt også korrekt, at der i den juridiske vejledning er henvist til, at der skal foretages omberegning af grundværdi både ved ændrede planforhold og anvendelsesforhold, men de ændrede anvendelsesforhold skal fortsat knytte sig til grunden i ubebygget stand (underforstået hvis anvendelsesmuligheden via eksempelvis en zoneændring skifter fra landbrug til bolig, vil det være ændrede anvendelsesforhold af grunden i ubebygget stand, hvorimod hvis bygninger skifter anvendelse fra erhverv til bolig i en lokalplan, hvor begge anvendelser er mulige, vil det ikke være ændrede anvendelses forhold af grunden i ubebygget stand).

Endelig er det min opfattelse, at selv hvis Skatteankestyrelsen har ret - altså at den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) i ubebygget stand har ændret anvendelsesforhold i forhold udstykningsejendommen (og dermed skal vurderes ud fra et andet anvendelses- og planforhold end udstykningsejendommen), må summen af den omberegnede grundværdi for udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) ikke overstige, hvad den omberegnede grundværdi ville have været for den samlede matrikel, hvis udstykning ikke havde fundet sted."

Retsmøde den 13. juni 2018:

Repræsentanten anfører, at inden udstykning var arealet ansat efter etagearealprincippet med 90% i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagepris, dvs. til ca. 3.870 kr. pr. m². Efter udstykning er den gamle ejendom (modermatriklen) fortsat ansat efter etagearealprincippet, mens de nye ejendomme er ansat efter byggeretsværdiprincippet med en byggeret på 768.000 kr. og 960 kr. pr. m², dvs. til ca. 13-14.000 kr. pr. m². SKAT beskattet således væsentligt mere efter udstykning end før udstykning, selvom der ikke er kommet en ny lokalplan, og selvom der ikke er ændret anvendelse.

Repræsentanten mener ikke, at SKAT kan beskatte mere efter udstykning end før udstykning, idet grundskatteloftsbeskyttelsen gælder (maks. plus 7%). Modermatriklen er før udstykning (pr. 1. oktober 2013) ansat til ca. (red. værdi 1 afrundet fjernet) mio. kr., og repræsentanten mener ikke, at grundene i ubebygget stand efter udstykning er blevet mere værd end samlet de (red. værdi 1 afrundet fjernet) mio. kr. Såfremt SKAT finder, at modermatriklen ved vurderingen i 2013 burde have været ansat til (red. værdi 4 afrundet fjernet) mio. kr., så kan SKAT ikke rette fejl i den tidligere vurdering ved senere udstykninger, jf. SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT.

Repræsentanten henviser til vurderingslovens § 33, stk. 18, hvorefter der skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, da der her er tale om en ny ejendom, der bliver udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Repræsentanten finder, at der ved udstykningen ikke er sket ændringer i hverken plan- eller anvendelsesforhold, hvorefter værdien skal ansættes som det oprindelige areal, idet grundskatteloftsbeskyttelsen finder anvendelse.

Repræsentanten anfører, at der bør gives et nedslag for jordforurening, da det har betydning for en køber, som måske kan vælge at købe noget andet, hvor der ikke er jordforurening.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Almindelig vurdering af faste ejendomme finder sted hvert 2. år. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, og andre ejendomme vurderes i lige år, jf. vurderingslovens § 1.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af nye ejendomme, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, og af nybyggede ejendomme, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9.

Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Seneste almindelige vurdering for rækkehuse blev foretaget pr. 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Grundværdi
Klager anmoder om, at grundværdien bliver ansat efter etagearealprincippet med enhedspris på 4.300 kr. pr. m², hvilket er i overensstemmelse med SKATs vurderinger for sammenlignelige ejendomme i området.

Grundværdien for den påklagede ejendom er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et rækkehusområde på 800 m². Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

Anvendelse af byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel/en beregningsmetode, som SKAT anvender ved fastsættelse af grundværdien. Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR (www.skat.dk).

Man kan ikke stille krav om, at der anvendes et bestemt beregningsprincip, så længe den anvendte metode må antages at frembringe handelsværdien. Byggeretsværdiprincippet anvendes normalt på ejendomme, der ligger i byzone eller sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus, eller sommerhusbebyggelse (åben-lav eller tæt-lav bebyggelse). Etagearealprincippet anvendes normalt i områder i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse (bebyggelse i 2 etager eller derover).

I nærværende tilfælde er området ifølge lokalplanen udlagt til helårsboliger/tæt-lav bebyggelse. Landsskatteretten finder det derfor korrekt, at SKAT har anvendt byggeretsværdiprincippet.

Det skal dog bemærkes, at retten ikke tager udgangspunkt i SKATs beregningsmetoder ved fastsættelsen af grundværdien. Retten fastsætter grundværdien skønsmæssigt til værdien i handel og vandel under hensyntagen til grundens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens §§ 6,13 og 16.

Vedr. de vurderinger, som klager sammenligner med, bemærkes det, at retten alene har kompetence til at behandle klagen over den påklagede ejendom. Retten foretager et selvstændigt skøn over grundværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har indflydelse på, er vurderet.

Endvidere bemærkes det, at klager for de enkelte ejendomme beregner et "enhedsbeløb" på baggrund af den af SKAT fastsatte grundværdi divideret med ejendommens bebyggede areal iflg. BBR. Såfremt man ønsker at beregne den gennemsnitlige pris pr. m² for grundværdien, skal man dividere med ejendommens grundareal - ikke det bebyggede areal.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at den ansatte grundværdi på 816.200 kr. er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011-prisniveau).

Retten har henset til, at der i perioden 2. halvår 2010-2012 har været solgt 4 ubebyggede parcelhusgrunde på Y16-område i almindelig fri handel. De 4 grunde er beliggende i villakvarterer uden trafikstøj i en afstand af ca. 3,5-5,3 km fra Y21-gade. Grundene er solgt for 1.650.000-2.680.000 kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr.

Retten finder, at parcelhusgrundene ikke er direkte sammenlignelige med rækkehusgrundene på Y21-gade, men da der ikke har været solgt nogen ubebyggede rækkehusgrunde, er det et udgangspunkt for prisniveauet for ubebyggede grunde på Y16-område. Retten har taget højde for, at grundværdien pr. kvadratmeter for små grunde (til tæt-lav bebyggelse) er højere end for større grunde (til åben-lav bebyggelse), og at parcelhusgrundene er omfattet af andre planbestemmelser med andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Det er rettens opfattelse, at handelspriser for bebyggede ejendomme også har betydning for grundværdiansættelsen, idet disse priser afspejler værdier, der kan henføres til beliggenheden og dermed grundværdien.

I grundværdiområde (red. …42) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været solgt 6 rækkehuse på Y36-gade i almindelig fri handel. Ejendommene er beliggende i Y38-boligområde på Y37-område ca. 2,5 km fra Y21-gade. Ejendommene er solgt for 3.375.000-4.695.000 kr. De solgte rækkehuse har grundarealer på 73-75 m², og vægtede arealer på 144-156 m² (2 etager plus kælder og tagetage). Retten er opmærksom på, at rækkehusene på Y36-gade er af ældre årgang (opført i 1879/ombygget i 1932), og at der er fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen.

I grundværdiområde (red. …2AA) har der i perioden 2011-2012 været solgt 18 rækkehuse i Y45-område i almindelig fri handel. Ejendommene er beliggende i et industrikvarter ca. 7 km fra Y21-gade. Ejendommene er solgt for 3.000.000-3.950.000 kr. Rækkehusene har grundarealer på 39-52 m², og vægtede arealer på 112-150 m². Disse rækkehuse er (ligesom rækkehusene på Y21-gade) opført af G1, og er ligeledes i 3 etager (uden kælder og tagetage). Ejendommene har sammenlignelige planbestemmelser med ejendommene på Y21-gade, idet rækkehusene skal være mindst 100 m² og mindstegrundstørrelse er 60 m².

Retten finder, at ejendommene på Y21-gade har en mere attraktiv beliggenhed end ejendommene i Y45-område, idet ejendommene i Y45-område er beliggende i et industriområde med trafikstøj og tæt ved jernbanen, hvorimod ejendommene på Y21-gade er beliggende i naturskønne omgivelser med Y82-område og rekreative områder. Ejendommene i Y36-gade/Y38-boligområde ligger i et attraktivt område, men Y36-gade er den sidste række i Y38-boligområde og fungerer som hovedfærdselsåre for trafik over Y40-bro, hvorfor denne gade er generet af trafikstøj. Der er ikke konstateret trafikstøj på Y21-gade.

Retten har henset til, at den påklagede ejendom ligger i rækken mod syd, som vender ud mod p-pladser.

Klager (og repræsentanten) anfører, at grundene er forurenede, og at der derfor skal gives et nedslag i grundværdien på grund af jordforurening.

Ifølge tilladelser til boligbyggeri fra hhv. G3 og Y14-kommune fremgår det, at der er taget forholdsregler til sikring af indeklima, udeluft, hindring af kontakt med forurenet jord osv., således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området. Der er afgravet jord til ren bund på hele området, og der er etableret afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne. Retten finder, at da boligerne er opført med Y14-kommunes godkendelse i overensstemmelse med de fastsatte retningslinjer, er forurening ikke til hinder for en udnyttelse af grundarealet i overensstemmelse med det fastsatte formål (tæt-lav bebyggelse). Retten finder på denne baggrund ikke, at der er grundlag for at nedsætte grundværdien som følge af forurening.

I øvrigt bemærkes det, at de solgte ejendomme i Y45-område (beliggende i industrikvarteret) ligeledes er opført på tidligere forurenet grund, hvor der er krav om, at den øverste 0,5 meter jord skal bestå af uforurenet jord mv., og der foretages fortsat monitering i området. Disse ejendomme er solgt for 3.000.000-3.950.000 kr.

På denne baggrund nedsætter Landsskatteretten grundværdien pr. 1. oktober 2013 fra 1.324.500 kr. til 826.500 kr. For vurderingen pr. 1. oktober 2014 fastholdes grundværdien til 826.500 kr.

Omberegnet grundværdi
Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Formålet med reglerne om indførelse af et loft over grundlaget for beregningen af kommunal grundskyld (som blev indført ved lov nr. 1047 af 17. december 2002) var, at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for den enkelte grundejer. For den påklagede ejendom er der imidlertid tale om ansættelse af grundværdien for en ny ejendom efter udstykning.

Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk., 18, at den omberegnede grundværdi skal foretages på det niveau, som gælder for vurderingen af den udstykkende ejendom det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret).

Nærværende ejendom er udstykket fra ejendommen ejendoms nr. (red. …61). Denne ejendom er udstykket fra ejendommen ejendoms nr. (red. …51). Som følge heraf er det rettens opfattelse, at det må tages udgangspunkt i ejendommen ejendoms nr. (red. …51).

Omberegningen skal foretages med basisår 2013, da dette i 2014 var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1 stk. 2, nr. 1, for ejendommen ejendoms nr. (red. …51).

Endvidere fremgår det af vurderingslovens § 33, stk. 18, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal foretages under hensyn til de for den udstykkede ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Klagers repræsentant anfører, at der ved udstykningerne på Y21-gade alene er sket arealændring, og at den udstykkede grund har samme anvendelses- og planforhold som udstykningsejendommen. Som følge heraf gælder grundskatteloftsbeskyttelsen således, at værdien af den udstykkende ejendom (modermatriklen) og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi end hvad den udstykkende ejendom oprindeligt var ansat til.

Den udstykkende ejendom var udlagt til flere forskellige former for anvendelse ifølge Lokalplanstillæg nr. 2. Den udstykkende ejendom (red. …51) omfattede underområde A1-A5 samt B og D. Disse områder var udlagt til bl.a. helårsboliger (rækkehuse/etageboliger/bofællesskaber), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal svarende til ca. 10% skulle anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder.

Efterfølgende er den udstykkende ejendom blevet udstykket til den "mellemliggende" udstykningsejendom ejendoms nr. (red. …61), som igen er blevet udstykket til de små matrikler på Y21-gade. Området med Y21-gade (underområde A1) er ifølge lokalplanen udlagt til helårsboliger, tæt-lav.

Udstykningsejendommen har benyttelseskode 03 - forretningsejendom, og den påklagede ejendom har benyttelseskode 01 - beboelsesejendom.

Udstykningsejendommen er beliggende i grundværdiområde (red. …3AA) - plantype C, boligområde med etagebebyggelse/etagearealprincippet, og den påklagede ejendom er beliggende i grundværdiområde (red. …2AA) - plantype B, boligområde med tæt-lav bebyggelse/byggeretsværdiprincippet.

Det er rettens opfattelse, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelsesforhold.

Retten har lagt vægt på, at området, hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene er udlagt til rækkehusbebyggelse. Retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret.

Retten finder, at der ved omberegning af grundværdien skal tages udgangspunkt i normalprisen for ejendomme, som er beliggende i samme grundværdiområde, og som er vurderet efter samme princip, som den påklagede ejendom. For grundværdiområde (red. …42) er der for både 2012 og 2013 fastsat en normalpris på 1.920 kr. (normalgrund 800 m²).

For grundværdiområde (red.…2AA) er der for 2012 ikke fastsat nogen normalpris.

En del af ejendommene på Y21-adresse er beliggende i grundværdiområde (red. …42), som har samme plantype og vurderingsprincip, som grundværdiområde (red. …2AA), hvorefter retten finder, at der kan tages udgangspunkt i normalprisen for dette grundværdiområde.

Beregningen af omberegnet grundværdi 2012 ser herefter således ud:

Retten bemærker, at det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den yderligere ansættelse omfatter den udstykkede grund under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold, og der siges noget om på hvilket niveau, værdien skal ansættes. Der kan ikke findes støtte i ordlyden i stk. 18 for repræsentantens påstand om, at værdien af den udstykkende ejendom (modermatriklen) og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi end hvad den udstykkende ejendom oprindeligt var ansat til. Retten finder ikke, at der er hjemmel til at indlægge en begrænsning. Udstykningsejendommene er ikke bundet af moderejendommens ansættelse.

Vedr. SKATs styresignal (offentliggjort i SKM2017.388.SKAT), som klagers repræsentant henviser til, finder retten, at der i nærværende sag ikke er tale om rettelse af fejl begået i tidligere vurderinger.

Vedr. SKATs afgørelse af 14. juni 2017 (Y55-vej), som klagers repræsentant henviser til, bemærkes det, at retten ikke er bundet af SKATs afgørelser. I øvrigt var der i SKATs afgørelse tale om rettelse af tidligere fejl samt arealændring, hvorfor sagen vedrørte vurderingslovens § 33, stk. 16. Sagen er derfor ikke sammenlignelig med nærværende sag.

På denne baggrund fastholder Landsskatteretten den omberegnede grundværdi på 837.100 kr., selvom basisåret ændres til 2013.
…"

Landsskatteretten har ligeledes den 25. juni 2018 truffet afgørelser vedrørende de tre ejendomme. Af afgørelsen vedrørende klage fra I og H over SKATs afgørelse om vurdering af ejendommen Y10-adresse (red. sags nr. fjernet) ) fremgår:

"…

Møde mv.
Der har været afholdt kontormøde mellem skatteankestyrelsen og klagers repræsentant den 5. oktober 2017.

Der har været afholdt retsmøde den 13. juni 2018.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et rækkehus (lodret adskillelse mellem enhederne) beliggende Y10-adresse, i byzone i Y14-kommune. For 2013 har ejendommen benyttelseskode 09 - ubebygget areal, og for 2014 har den benyttelseskode 01 - beboelsesejendom, færdigvurderet.

Ejendommen omfatter en grund på 83 m², og den har matrikel nr. (red. …b).

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 2013. Husets ydervægge er af fibercement (asbestfri), taget er built-up, og det opvarmes med fjernvarme suppleret med elovne/-paneler. Ejendommen er i 3 etager (uden kælder og tagetage). Det bebyggede areal udgør 54 m², og det samlede boligareal er på 160 m². Ejendommen indeholder 6 værelser, 1 badeværelse, 2 toiletter samt eget køkken. Ejendommen et tilsluttet alment vandforsyningsanlæg samt spildevandskloak.

Der er er et udhus på 3 m². Bygningen har ydervægge af træ og tag af andet materiale.

Ejendommen er en del af et større rækkehuskompleks beliggende på den nordlige del af Y16-område, Y17-boligområde. Y17-boligområde består af etageejendomme/rækkehuse i 3-4 etagers højde samt en lang/kantet etageejendom i 8 etager, som ligger mod øst. Derudover er der en fredet bygning (Y18-bygning) samt 3 bevaringsværdige bygninger. Nord for Y17-boligområde ligger Y19-ø samt Y20-havn (red. beskrivelse område 2 fjernet), samt den nordlige del af Y15-kvarter. Syd for Y17-boligområde er der et stort område med kolonihaver, og mod øst er der et industriområde med bl.a. G6 og G7.

På Y21-gade er der i alt 80 rækkehuse. Ejendommene ligger i 8 rækker, hvoraf der er 3 lange rækker (hvert bestående af mellem 13-22 ejendomme samt porte), som omgrænser området hhv. mod nord, vest og syd. Rækken mod nord vender ud mod et rekreativt område og Y20-havn, rækken mod vest vender ud mod et rekreativt område og Y77-anlæg, og rækken mod syd vender ud mod p-pladser samt (bevaringsværdige) etageejendomme. Derudover er der 5 mindre rækker (hver bestående af 3-8 ejendomme), som ligger inde mellem de 3 lange rækker. De 5 midter-rækker vender således ud mod de andre rækker af ejendomme. Mod øst ligger den lange etageejendom i 8 etager.

Den påklagede ejendom er beliggende i en af midter-rækkerne.

Af (red. … hjemmeside 1 fjernet) fremgår følgende om området:

(Red. …beskrivelse af området 1 fjernet).

Ejendommene på Y21-gade er omfattet af Lokalplan nr. (red. …1) (vedtaget 7. december 2000) samt Tillæg nr. 2 (vedtaget 13. juni 2007).

Ifølge Lokalplan nr. (red. …1) er der for delområde II Y17-boligområde fastsat følgende bestemmelser vedr. anvendelse og bebyggelsens omfang:

"§ 4. Anvendelse

Stk. 2: For område II gælder

Området fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engrosvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til blandet erhverv.

Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end uvæsentlig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 3 med vejledende afstandskrav på 50 m til boliger og lignende).

Det kan tillades, at der på hver ejendom opføres eller indrettes et mindre butiksareal til salg af virksomhedens egne produkter. Bruttoetagearealet må ikke overstige 10 pct. af etagearealet på ejendommen og må maksimalt være 200 m².

På hver ejendom kan der, såfremt det er miljømæssigt forsvarligt, tillades opført eller indrettet enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med lignende tilknytning til virksomheden."

"§ 6. Bebyggelsens omfang og placering Stk. 2. For område II gælder:

a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110.

b) Opførelse af ny bebyggelse, bortset fra mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i en etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende, forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

c) Uanset pkt. b må eksisterende, særlig nedslidt bebyggelse erstattes af nybyggeri af tilsvarende dimensioner og med i princippet tilsvarende placering."

Ifølge Tillæg nr. 2 er der for underområde IIA fastsat følgende bestemmelser vedr. anvendelse og bebyggelsens omfang:

"§ 4. Anvendelse

Stk. 1: For område IIA gælder:

a) Området fastlægges til helårsboliger.

Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger. Et etageareal svarende til 10 procent af den samlede rummelighed skal anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Bebyggelsen mrk. A5 og C samt stueetagen i bebyggelsen mrk. A3 på tegning 3 skal anvendes til erhverv. Herudover må der indrettes erhverv i stueetagen i bebyggelse mrk. B og f.s.v. angår gavlene tillige på 1. sal samt i bebyggelse mrk. D.

b) Butikker må alene etableres i stueetagen i nybyggeri mrk. B, A3 og A5. Bruttoetagearealet af den enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutik må ikke overstige henholdsvis 500 og 200 m². Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 1.000 m².

c) Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end ubetydelig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 2 med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende).

d) Boliger skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 95 m², og ingen boliger må være mindre end 76 m². Bestemmelsen gælder for hver ejendom under et. Rækkehuse skal have en størrelse på mindst 100 m². Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskabet er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser.

e) I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der efter G4's godkendelse opføres eller indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere af størrelsesordenen 1 pet. af etagearealet samt anlæg for affaldssortering (miljøstadoner).

f) Indretning af bebyggelse må ikke ske således, at erhverv eller institutioner placeres over etager med boliger."

"§ 6. Bebyggelsens omfang og placering

Stk. 1: For område IIA gælder:

a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Etageareal, der inden for bygningsvolumenet medgår til tekniske anlæg og åbne fælles tagterrasser/ opholdsarealer samt glasoverdækninger og åbne forbindelser (porte), kan etableres herudover, såfremt det er begrundet i særligt arkitektoniske, miljømæssige, rekreative eller funktionelle hensyn. Det samme gælder parkeringsarealer i parkeringshuse/-etager/-anlæg indrettet som led i opfyldelse af det i henhold til § 7, stk. 2, fastsatte parkeringskrav.

b) Den på tegning nr. 3 med sort farve viste fredede bebyggelse mrk. C, den med grå farve viste bevaringsværdige bebyggelse mrk. D samt nybyggeri mrk. A1-A5 og B fastlægges som principiel bebyggelsesplan.

c) For nybyggeri mrk. A1-A5 gælder, at den skal opføres i 2-3 etager, at bygningshøjden ikke må overstige 11 m, og at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 11,5 m, for rækkehuse dog ikke 10,5 m, og for erhvervsbebyggelse ikke 15 m. Husdybden regnes som gennemsnit pr. rækkehus/opgangsenhed og eksklusive altaner, karnapper og lignende.

d) For nybyggeri mrk. B gælder, at den skal opføres i 7-8 etager, at der skal etableres et gennemgående tag i samme kote med en bygningshøjde på maksimalt 26 m, at husdybden for boligbebyggelse ikke må overstige 13,5 m, eksklusive eventuelle altangange, og for erhvervsbebyggelsen ikke 18 m. Mod vest må der etableres altaner med et fremspring på indtil 1,25 m, og mod øst må der etableres karnapper og altaner med fremspring på indtil henholdsvis 1 og 2,5 m. Den øverste etage skal udformes med en tilbagerykning mod vest på mindst 2,5 m. Hele østsiden af bebyggelsen skal i fuld højde inddækkes med glaspåbygninger som vist på principsnittet og på tegning nr. 3. Glaspåbygningernes højde må ikke overstige 28 m.

e) Der skal etableres porte i princippet som vist på tegning nr. 3. Hvor porte spænder over to etager skal de være mindst 2,5 m brede, og hvor porte spænder over 3 etager skal de være mindst 3,5 m brede. I bebyggelse mrk. B skal porte udføres i fuld bygningshøjde og med bredder i princippet som vist på tegning nr. 4.

f) Ud over de i pkt. b-d fastlagte bebyggelser må der opføres mindre tilbygninger samt enkelte mindre bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende.

g) De på tegning nr. 3 viste bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives uden G5's særlige tilladelse, jf. i øvrigt § 7, stk. 7.

§ 10. Udstykning

Ved opførelse af rækkehuse eller andet tæt-lav byggeri i område l A kan der udstykkes parceller ved en mindste grundstørrelse på 50 m²."

Endvidere fremgår det af Tillæg nr. 2, at der er begrænset infrastruktur på Y17-boligområde, idet den eneste adgangsvej er via Y22-vej og Y23-vej for bustrafik. Kollektivt betjenes området af én buslinje, og Y17-boligområde ligger langt fra offentlig og privat service. Den nærmeste dagligvarebutik findes på Y24-ø, mens den øvrige handel er lokaliseret i Y25-gade, der ligger et par kilometer fra Y17-boligområde. Her er der ligeledes Y78-station.

G1 overtog pr. 1. juli 2007 matr. nr. (red. …0) (red. areal 1 fjernet) og matr. nr. (red. …2) (red. areal 7 fjernet) for i alt (red. købesum fjernet) kr. Det fremgår af skøde, at købesummen blev fordelt med (red. pris 1 fjernet) kr. til bygninger og (red. pris 2 fjernet) kr. til grund.

Matr. nr. (red. …a) ejendoms nr. (red. …51) er udstykket fra matr. nr. (red. …0), approbationsdato 12. juni 2013. Grundværdien for matr. nr. (red. …a) blev i 2013 vurderet til (red. værdi 1 fjernet) kr. ud fra etagearealprincippet (03 Forretningsejendom). Arealet udgjorde (red. areal 1, bebyggelsesprocenten og etagearealpris fjernet).

Matr. nr. (red. …i) ejendomsnummer (red. …61) er udstykket fra matr. nr. (red. …a), approbationsdato 7. juli 2014.

Grundværdien for matr. nr. (red. …i) blev i 2014 vurderet til (red. værdi 2 fjernet) kr. ud fra etagearealprincippet (07 - Til videre udstykning). Arealet udgjorde (red. areal 2, bebyggelsesprocenten og etagearealpris fjernet).

Ejendommene på Y21-gade er udstykket fra matr. nr. (red. …i) ejendomsnummer (red. …61). Approbationsdato for den påklagede ejendom er 2. januar 2014.

Ejendommene på Y21-gade ligger i vurderingskreds (red. …8) men i 3 forskellige grundværdiområder:

• Y79 og Y80-adresse ligger i grundværdiområde (red. …42)
  Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone/byggeretsværdiprincippet
• Y81-adresse ligger i grundværdiområde (red.…2AA), LP (red. …), Tillæg nr. 2
  Plantype B - Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone/byggeretsværdiprincippet
• Resten af ejendommene ligger i grundværdiområde (red. …3AA) Y17-boligområde - Y27-vej
  Plantype C - Boligområde med etagebebyggelse i byzone/etagearealprincippet

Den første udstykningsejendom ejendoms nr. (red. …51) og den anden udstykningsejendom ejendoms nr. (red. …61) ligger begge i grundværdiområde (red. …3AA). Den påklagede ejendom ligger i grundværdiområde (red. …2AA).

De ejendomme, som er er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet, har en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr. De ejendomme, som er vurderet ud fra etagearealprincippet, har en etagearealpris på 4.300 kr. og en bebyggelsesprocent på 90.

Ejendommene på Y21-gade er opført i 2012-2014. På Y17-boligområde er der efterfølgende opført 2 tilsvarende rækkehuskomplekser ligeledes på udstykninger fra 2007 ejet af G1.

På Y27-vej/Y28-gade (beliggende umiddelbart syd for Y21-gade) er der i 2015-2016 opført 3 rækker af rækkehuse (i alt 24 ejendomme), og på Y27-vej/Y29-gade (beliggende syd for de 2 andre rækkehuskomplekser) er der i 2016-2017 opført 6 rækker af rækkehuse (i alt 38 ejendomme).

Disse 2 rækkehuskomplekser er, ligesom ejendommene på Y21-gade, opført i 3 etager (uden kælder og tagetage). Alle ejendommene er beliggende i grundværdiområde (red. …42), og ejendommene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr.

I grundværdiområde (red. …42), (red. …2AA) og (red. …3AA) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til hverken rækkehuse eller parcelhuse i almindelig fri handel.

I Y14-kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 ikke været nogen salg af ubebyggede grunde til rækkehuse i almindelig fri handel.

I Y14-kommune har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været følgende salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i almindelig fri handel på Y16-område:

[tabel udeladt]

Grundene er beliggende i villakvarterer på Y16-område (Y30-område) i en afstand af mellem 3,5 og 5,3 km fra Y21-gade.

Grundene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet, som i 2012 er vurderet således:

Y31-vej: Byggeretspris 784.000 kr. og kvadratmeterpris 980 kr.

Y32-adresse: Byggeretspris 992.000 kr. og kvadratmeterpris 1.240 kr. Y33-adresse og

Y33 og Y34-adresse: Byggeretspris 640.000 kr. og kvadratmeterpris 800 kr.

Handelspriserne for de solgte parcelhusgrunde svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr. for en normalgrund på 800 m² og en gennemsnitlig områdepris på 2.997 kr. pr. m².

Ejendommene er omfattet af Kommuneplanramme (red. …91). Ejendommene ligger i delområde Y16-område Vest, undtagen Y35-vej, der ligger i delområde Y16-område Øst. Områderne er udlagt til boliger. Maks. bebyggelsesprocent er 40, og der må maks. bygges i 10 meters højde (2 etager).

I grundværdiområde (red. …42) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været følgende salg af rækkehuse i almindelig fri handel:

[tabel udeladt]

Ejendommene er i 2 etager plus kælder og tagetage.

Y36-gade er beliggende på Indre Y37-område (ca. 2,5 km vest for Y21-gade) i området kaldet "Y38-boligområde". Y36-gade er den sidste række i Y38-boligområde og fungerer (sammen med Y39-gade) som hovedfærdselsåre for trafik over Y40-bro (mellem Y37-område og Y41-område). Y36-gade støder op til tilsvarende ejendomme i Y38-boligområde mod nordøst, og på den modsatte side mod sydvest ligger der etageejendomme i 6 etager. Y38-boligområde ligger ud til Y42-sø mod nordvest, og mod sydøst er der beboelsesejendomme samt Y43- anlæg (grønt område med søer). Mod syd ligger Y44-have.

Ejendommene i Y38-boligområde er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet. Ejendommene på Y36-gade er beliggende i grundværdiområde (red. …42), og er (ligesom ejendommene på Y21-gade) vurderet med en byggeretspris på 768.000 kr. og en kvadratmeterpris på 960 kr. (2011). Resten af ejendommene i Y38-boligområde er beliggende i grundværdiområde (red. …41) med en byggeretspris på 1.064.000 kr. og en kvadratmeterpris på 1.330 kr.

Ejendommene på Y36-gade er omfattet af Lokalplan nr. (red. …5). Området er udlagt til boligformål. I lokalplanen er der fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser, som opretholder områdets særlige karakter med kulturhistoriske og arkitektoniske kvaliteter. Ændringer i bebyggelsen for så vidt angår bygningens materialer, udformning, farve og øvrige fremtræden skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter.

I grundværdiområde (red. …2AA) har der i perioden 2011-2012 været følgende salg af rækkehuse i almindelig fri handel i Y45-område:

[tabel udeladt]

Ejendommene er beliggende i et rækkehuskompleks i Y45-område ca. 7 km sydvest for Y21-gade. Rækkehusene ligger i industrikvarteret (Y46-område), som er delvist udstykket til boliger og erhverv. Mod nord, øst og vest er der industri/erhvervsområde, mod syd løber jernbanen i en afstand af ca. 180 meter fra ejendommene, og på den anden side af banen ligger Y47-område og Y48-område samt industriområder.

Rækkehusene i Y45-område er opført af G1 i 2007-2008 og er i 3 etager (uden kælder og tagetage).

Ejendommene er vurderet ud fra byggeretsværdiprincippet. Byggeretsprisen er 776.000 kr. og kvadratmeterprisen på 970 kr. (2011).

Ejendommene er omfattet af Lokalplan nr. (red. …91). Rækkehusene ligger i delområde I, og området er udlagt til boliger. Rækkehuse skal være mindst 100 m², og mindstegrundstørrelse er 60 m2.

Af lokalplanen fremgår det, at G2 har konstateret, at der er jordforurening på området, som kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. I 1992 blev der igangsat afværgeforanstaltninger, omfattende oppumpning og rensning af grundvandet samt jordventilering. I forbindelse med monitering er der i 2000 udtaget et sæt luft- og vandprøver, imens afværgeanlægget har været i drift. Prøverne påviser, at der fortsat er restforurening på arealet. Ejer eller bruger af arealet skal ansøge om tilladelse til at ændre anvendelsen af arealet til følsomme formål (boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, rekreative områder). For forurenede områder stilles det krav om, at den øverste 0,5 meter på ubefæstede arealer skal bestå af dokumenteret rene materialer (jord, sand, grus el. lign.). Denne øverste 0,5 meter skal adskilles fra forurenet jord med signalnet.

I grundværdiområde (red. …3AA) har der i perioden 2011-2012 ikke været nogen salg af rækkehuse i almindelig fri handel.

Af DinGeo.dk fremgår følgende oplysninger vedr. trafikstøj:

Ejendommene på Y21-gade: Der er ikke registreret trafikstøj

De 4 ubebyggede grunde på Y16-område: Der er ikke registreret trafikstøj

Ejendommene på Y36-gade: Over 75 dB

Ejendommene i Y45-område: 55-60 og 60-65 dB

Ifølge skøde købte klager ejendommen v. købsaftale af 13. marts 2013 for 4.095.000 kr. i almindelig fri handel.

Der er tinglyst en servitut på den påklagede ejendom om. jordforurening, som er bindende for den til enhver tid værende ejer og bruger af arealet. Af servitutten fremgår følgende:

"

• Der skal udføres monitering på ventilationsflowet og på drænluften fra det ventilerede drænsystem, i form af kemiske analyser. Oplæg til monitering skal godkendes af G2 og Y49-region forud for målingerne. Der skal analyseres for kulbrinter og methangas. Der moniteres straks efter ibrugtagningen af drænsystemet og henholdsvis efter 3 mdr., 6 mdr. og 12 mdr. Herefter skal der tages stilling til, om moniteringen skal stoppe eller fortsættes og i givet fald med hvilket måleinterval. Ligeledes skal der tages stilling til, om der er behov for aktiv ventilation, herunder fastsættelse af nyt vilkår om permanent aktiv ventilation. Vilkåret vil blive tinglyst på ejendommen.
• På alle arealer uden varig befæstelse skal de øverste 0,5 m være uforurenet materiale. Overalt skal der placeres signalnet mellem uforurenet jord og den underliggende jord. Eventuelle legearealer med bakker og høje skal etableres med min. l m ren jord. Laget af ren jord skal vedligeholdes, så dette vilkår altid er opfyldt. Vilkåret vil blive tinglyst på ejendommen.
• Arealer med varig befæstelse skal vedligeholdes, så befæstelsen altid er intakt. Eventuelle sandkasser skal have fast bund og vedligeholdes tilsvarende. Dette vilkår vil blive tinglyst på ejendommen.
  Påtaleretten ifølge denne deklaration tilkommer G2 i Y14-kommune, uden hvis samtykke den ikke kan aflyses."

Af brev af 4. oktober 2010 fra G3 fremgår følgende om miljøforholdene på Y17-boligområde:

"Opfyldningen af Y17-boligområde gennem årene med forskellige materialer har medført, at der findes en generel forurening med olieprodukter, tjærestoffer og tungmetaller i fyldjorden. Y17-boligområde er på baggrund heraf kortlagt som forurenet ejendom på vidensniveau 2 i henhold til jordforureningsloven, hvilket betyder, at der er viden om forurening på ejendommen, og at myndighederne derfor skal godkende, at der opføres boliger på ejendommen.

G1 har søgt og modtaget tilladelse til opførelse af byggeriet i henhold til § 8 i Jordforureningsloven, kaldet en § 8 tilladelse. I denne tilladelse er angivet på hvilke vilkår byggeriet skal opføres, således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området.

Rækkehusene i etape I af Y50-boligområde opføres med "rent fodaftryk", hvilket vil sige at forureningen i byggefeltet bortgraves ned til den oprindelige havbund. Herudover bortgraves forurening under terrasser både foran og bagved husene, således at der fjernes forurenet jord ned til den oprindelige havbund på hele boligmatriklen. Området afgrænses med en spunsvæg, og efter bortgravningen af den forurenede fyldjord, opfyldes det spunsede område med rene materialer op til gulvniveau. Som yderligere foranstaltninger etableres afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne.

Byggeriet opføres i henhold til vilkårene i § 8 tilladelsen, og når boligerne afleveres, vil der derfor være gennemført de nødvendige tiltag og dokumentation, således at byggeriet er opført med Y14-kommunes godkendelse. På arealerne udenfor boligmatriklerne, som er fællesarealer, vil der blive udlagt 0,5 m ren jord på ikke-befæstede områder, således at der ikke er kontakt til den underliggende jord."

I tilladelse til boligbyggeri af 8. november 2011 fra Y14-kommune er der fastsat forskellige vilkår til projektet, deriblandt:

• Vilkår til sikring af indeklima og udeluft - bl.a. skal der etableres et ventileret drænsystem umiddelbart under gulvkonstruktionen, og der skal være mulighed for at ombygge det passivt ventilerede drænsystem til aktiv ventilation. Der skal udføres monitering på ventilationsflowet og på drænluften fra det ventilerede drænsystem (som det fremgår af den tinglyste servitut ovenfor).
• Vilkår til hindring af kontakt med forurenet jord - dette vilkår fremgår ligeledes af den tinglyste servitut ovenfor.
• Vilkår til jordhåndtering - alt jordarbejde, herunder opgravning af forurenet jord, klassificering mv. samt efterfølgende udlægning af ren jord, skal udføres under miljøteknisk tilsyn.
• Vilkår om dokumentation for rene materialer - al tilført jord skal være dokumenteret ren, f.eks. ved oplysning om oprindelsessted eller ved udførelse af analyse af jorden.

Endvidere fremgår det, at udearealer etableres dels med grusarealer og -stier og områder med græsarmering og dels med græsområder langs hver af boligblokkene. Ubefæstede arealer dækkes med 0,5 meter dokumenteret ren jord efter udlægning af signalnet. Det fremtidige terræn hæves med 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn. Der opsættes et hegn omkring boligområdet til afskærmning fra det øvrige Y17-boligområde. Adgang til boligområdet sker via Y23-vej.

Omberegnet grundværdi:

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 ansat den omberegnede grundværdi til 1.068.400 kr.

Den omberegnede grundværdi er fastsat ud fra en normalpris på 2.420 kr., normalgrund 800 m², basisår 2012.

For grundværdiområde (red. …2AA) er der ikke fastsat nogen normalpris for basisår 2012. For grundværdiområde (red. …42) er normalprisen 1.920 kr. for basisår 2012.

I 2013 er basisåret 2012 for udstykningsejendommen (red. …51), da 2012 er det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

SKATs afgørelse

2013

Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2013 er fastsat således:

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7 - Det er en ny ejendom, henunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund

2014
Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2014 er fastsat således:

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9 -
Ejendommen er nybygget

Grundværdi: (se note 2 først i dom)

EVS omberegning grundet
- ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Ejendommen er en beboelsesejendom i 3 plan med et bebygget areal på 54 m² + terrasse. Grundens areal er på 83 m². Der er ingen have.

Ejendommen er vurderet 1. gang pr. 1. oktober 2013 som ubebygget areal. Ejendomsværdi og grundværdi er fastsat til 1.324.500 kr. og omberegnet grundværdi 2012 til 1.068.400 kr.

Ejendomsværdien i 2014 er fastsat til 4.000.000 kr., heraf grundværdi 847.700 kr.

Ejendommen er købt for 4.095.000 kr. ved købsaftale af 13. marts 2013.

2013:

Ejendommen er fejlagtigt vurderet med for høj en områdepris på 3.000 kr. Skulle reelt være 1.920 kr. som de øvrige ejendomme, som er udstykket i 2013.

Klager oplyser i klagen, at huset reelt var færdigbygget pr. 1. oktober 2013. Ejendommen skulle derfor have været vurderet som færdigbygget allerede i 2013.

SKAT har ved forslag af 26. juni 2015 foreslået følgende ændringer:

Det betyder, at der skal svares ejendomsværdiskat også i 2014, hvorfor der skal gives besked til EVS-beskatningen.

2014:

SKAT har ved forslag af 26. juni 2015 foreslået, at omberegnede ejendomsværdier slettes.

Begrundelse:
Iht. vurderingslovens § 6 skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Grundværdien skal ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse iht. vurderingslovens § 13.

Grundværdien:
Der er ikke solgt ubebyggede grunde hverken i ejendommens grundværdiområde eller i de omkringliggende grundværdiområder. Det er SKATs opfattelse, at handelspriserne for bebyggede ejendomme også afspejler værdier, der skal henføres til beliggenheden og dermed grundværdien. Vi har samtidig henset til grundens udnyttelse med hensyn til bebyggelse samt beliggenheden tæt på Y13-by og tæt på vandet.

Ud fra de foreliggende oplysninger vurderer vi, at grundværdien ligger inden for rammerne af en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, også set ud fra handelsprisen.

Hvorvidt grundværdien er beregnet efter byggeretsprincippet eller etagemeterprincippet er blot en metode til at komme frem til en grundværdi.

De tidligste udstykninger i 2011 og 2012 i området er vurderet efter etagearealprincippet og med en betydelig lavere grundværdi.

Vi kan imidlertid se, at salgspriserne for ejendommene er så høje, at en grundværdi på ca. 800.000 kr. er mere passende.

Udstykningerne i 2013 og 2014 er derfor placeret i et grundværdiområde med byggeretsprincip for at opnå en realistisk grundværdi.

Forurening:
Der henvises i klagen til Y51-adresse, der har et nedslag for jordforurening på 38%. Y51-adresse er en forretningsejendom med et grundareal på 39.228 m². Ejendommen er derfor ikke sammenlignelig med klageejendommen. På Y51-adresse ligger ligeledes en etageejendom, men denne har ikke nedslag for jordforurening.

Det bemærkes samtidig, at der ikke er noget grundareal til ejendommen ud over det bebyggede areal + terrasse.

Iflg. tilladelser til boligbyggeri fra hhv. G3 og Y14-kommune fremgår det, at der inden påbegyndt bebyggelse er afgravet jord til ren bund på hele boligmatriklen. Vi kan derfor ikke se, at der er grundlag for at give nedslag for forurening på ejendommen.

SKAT Ejendomsvurdering indstiller, at 2013-vurderingen ændres i overensstemmelse med det udsendte forslag."

SKAT har indsendt følgende bemærkninger til forslaget til afgørelse:

"Skatteankestyrelsen har den 20. december 2017 fremsendt sagsfremstilling med bilag, samt forslag til afgørelse, vedrørende ovennævnte ejendom. Klagen vedrører vurdering af grundværdien og omberegnet grundværdi (årsomvurdering 1. oktober 2013), samt vurdering af grundværdien (årsomvurdering 1. oktober 2014).

Ovennævnte sag omhandler grundværdien for en nyopstået og nyopført ejendom, hvor ejers repræsentants påstand er, at grundværdien er ansat for højt. Klagers repræsentant henleder opmærksomheden på, at identiske ejendomme ved tidligere udstykninger, er ansat med lavere grundværdi efter etagearealsprincippet. Klagers repræsentant henviser i samme sag til, at ejendommen er kortlagt med jordforurening i vidensniveau 2. Klager har ikke påklaget ejendomsværdien.

Ejendommen er en del af et større rækkehuskompleks beliggende på den nordlige del af Y16-område, på Y17-boligområde. På Y21-gade er der i alt 80 rækkehuse. Den påklagede ejendom er beliggende i midten af rækkehuskomplekset.

Ejendommen omfatter et grundareal på 83 m² hvoraf 54 m² er bebygget, og det resterende areal udgøres af terrasse og et udhus på 3 m². Bygningen er opført i tre etager uden kælder og tagetage, med et samlet boligareal på 160 m².

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen angående nedslag for jordforurening. Den konstaterede forurening er uden betydning for anvendelsen af ejendommen. I forbindelse med byggetilladelsen fra Y14-kommune er der stillet krav om foranstaltninger, med bortgravning af forurenet jord samt påfyldning med ren jord på hele grunden. Vurdering i SKAT mener, at der er taget hensyn til evt. betydning af jordforurening i det ansatte niveau.

Sagen omhandler årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7 og 9. Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen forlanges, der anvendes det samme prisforhold, som ved den seneste almindelige vurdering. Den seneste almindelige vurdering for rækkehuse blev fortaget den 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdet for dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen i at nedsætte grundværdien for 2013, mens grundværdien for 2014 fastholdes. En grundværdi på 826.500 kr. ligger inden for den skønsusikkerhed, hvormed grundværdien kan bedømmes på vurderingstidspunktet, 1. oktober 2011. Ved denne vurdering er der taget udgangspunkt i gennemgåede salg i sagen, med hensyntagen til ejendommens beliggenhed tæt på Y13-bys centrum og rekreative områder.

Vurdering i SKAT mener på linje med Skatteankestyrelsen, at der ikke kan drages sammenhæng til den tidligere afgørelse angående Y55-adresse. Sagen er ikke sammenlignelig, da der i overnævnte sag er tale om rettelse af en tidligere fejl. I denne sag er der tale om en nyopstået ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18. SKATs styresignal (offentliggjort i SKM2017.388.SKAT), kan derfor ikke anvendes i denne sag.

Vurdering i SKAT er enige med Skatteankestyrelsen i at nedsætte den omberegnede grundværdi til 847.700 kr.

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling."

Retsmøde den 13. juni 2018:

SKAT oplyser, at de fastholder deres udtalelse af 19. januar 2018.

SKAT anfører, at den omberegnede grundværdi er fastsat efter vurderingslovens § 33, stk. 18, idet der er tale om udskilte ejendomme. Lokalplanen fra 2007 (som fastsætter blandet anvendelse bolig/erhverv/butikker mv.) gælder hele området/overordnet plan, og efter udstykning er de små byggefelter udskilt til rækkehusbebyggelse (tæt-lav). Der er således ændret anvendelse. Mht. niveauet så er udstykningerne ansat efter byggeretsværdiprincippet, da dette giver et mere retvisende billede af den reelle handelsværdi.

SKAT finder ikke, at vurderingslovens § 33, stk. 18, er til hinder for, at den samlede værdi af udstykningsejendommen og de udstykkede ejendomme tilsammen overstiger værdien af den oprindelige modermatrikel.

SKAT finder ikke, at styresignalet finder anvendelse her, da der ikke er tale om rettelse af fejl i en tidligere vurdering. Der er tale om nyopståede ejendomme med nye ansættelser, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Mht. afgørelsen vedr. Y55-vej bemærker SKAT, at der i den sag var tale om rettelse af en tidligere fejl, og i øvrigt handlede sagen om vurderingslovens § 33, stk. 16 (arealændring), hvorfor den ikke er sammenlignelig med nærværende sager.

SKAT mener ikke, at jordforureningen skal medføre et nedslag, da jorden er renset op mv. Endvidere er jordforureningen indeholdt i niveauet, da nogle af de solgte ejendomme, som Skatteankestyrelsen henviser til, ligeledes ligger på forurenet jord.

SKAT er enig med Skatteankestyrelsen i den grundværdi og den omberegnede grundværdi, der fremgår af indstillingen.

Klagerens opfattelse
Klager har fremsat påstand om, at grundværdien er for høj.

Til støtte for påstanden er anført:

"Vedr. vurderingen af ejendommen Y10-adresse.

Vi sendte en indsigelse sammen med vores naboer til SKAT Ejendomsvurdering ud fra den opfattelse, at der var sket en fejl ved vurderingen af vores ejendom, og med henblik på at få en begrundelse for, hvorledes vurderingen af grundværdien af vores ejendom er fremkommet. SKAT Ejendomsvurdering videresender uden vores mellemværende indsigelsen til Skatteankestyrelsen som en klage. I øvrigt var vurderingsmeddelelser for 2013 og 2014 fremsendt til SKAT Ejendomsvurdering, og det undrer os derfor, at disse ikke er videresendt til Skatteankestyrelsen.

Det svækker vores situation, at SKAT Ejendomsvurdering således tilsidesætter begrundelsespligten, da viden om, hvorledes vurderingen af grundværdien er fremkommet, er en forudsætning for at kunne udforme en fyldestgørende klage. Usikkerhed om dette knytter sig navnlig til "byggeretsprisen", der udgør langt det meste af grundværdien, og som fremstår som en noget abstrakt og arbitrær størrelse. Det skal i den forbindelse bemærkes, at størrelsen af vores grund er 83 m², hvilket svarer til det bebyggede areal inkl. terrasser, der er ingen have, og der kan ikke bygges yderligere.

På trods af det uheldige forløb, skal dette brev ses som vores egentlige klage.

Vi skal i det følgende gøre to synspunkter gældende:

1) Grundværdien af vores ejendom er sat for højt under hensyn til den estimerede markedsværdi sammenholdt med den ansatte grundværdi af sammenlignelige ejendomme i området. Vi skal på den baggrund anmode om, at grundværdien vurderes som et enhedsbeløb på 4.300 kr. pr. m².

2) Grunden er kraftigt forurenet, og der bør derfor foretages et fradrag i grundværdien på 38% pga. jordforurening.

Ad 1. Niveauet for den estimerede grundværdi

Når man som borger ser på vurderinger af grundværdier, er der tilsyneladende forskellige metoder, der ligger til grund. Nogle gange pålignes et enhedsbeløb pr. m² andre gange en kvadratmeterpris samt en byggeretspris. Det burde være klart, at det afgørende er grundens værdi i almindelig handel, og byggeretsprisen kan ikke være andet end et middel til at anslå denne.

Det fremgår således af Ligningsrådets praksis, at byggeretsprisen blot er et middel til at estimere grundens værdi. Det må på denne baggrund være en saglig fremgangsmåde at sammenholde den af SKAT samlede estimerede grundværdi med størrelsen af grundens areal for på denne måde at kunne sammenligne grundværdien af forskellige ejendomme, og det er det, vi har gjort i det følgende.

Inden for samme område (Y58-område og den øvrige del af det østlige Y59-område) er der følgende rækkehusbebyggelser, der kan sammenlignes med:

De nærmest beliggende boliger og rækkehusbebyggelser findes på Y60-vej på det område, der hedder Y61-område, ca. 300 meter fra Y21-gade:

Rækkehusene på Y62-adresser har vurderinger af grundværdien på mellem 87.500 og 90.700 kr. (Grundarealet er ikke angivet, og det kan derfor ikke konstateres, om der er en medfølgende have). Ifølge oplysningerne i BBR er det bebyggede areal for disse fire rækkehuse 322 m². Ved summering og ud fra en gennemsnitsbetragtning svarer det til, at grundværdien for disse fire rækkehuse er ansat til et enhedsbeløb på 1.109 kr. pr. m² (357.000 kr.:322 m²).

Der er et enkeltstående hus på Y63-adresse med en grundværdi på 56.600 kr. Ifølge BBR har denne bolig et bebygget areal på 53 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på l .068 kr. pr. m².

Rækkehusene på Y64-adresser har fastsatte grundværdier på mellem 99.100 kr. og 143.400. Ifølge BBR har disse tre rækkehuse tilsammen et bebygget areal på 368 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på 933 kr. pr. m² (343.400 kr.: 368 m²).

Derudover er der på området en erhvervsbolig, der for øjeblikket er indrettet som restaurant, hvis grundværdi er fastsat til 367.400 kr. Ifølge BBR er det bebyggede areal 300 m², hvilket svarer til et enhedsbeløb på 1.225 kr. pr. m².

Der er ikke i databasen for nogen af de nævnte boliger på Y60-vej noteret nedslag i grundværdien pga. af særlige forhold.

Det skal bemærkes, at de syv rækkehuse på Y60-vej, der tjener som boliger, er solgt og har markant højere priser end vores rækkehuse på Y21-gade (dokumentation herfor kan fremskaffes på anfordring), og herlighedsværdien for disse boliger burde derfor ikke være mindre end for boliger på Y21-gade.

Der ligger 18 rækkehuse på Y65-vej på Y58-område, som ligger direkte ned til den kanal, der adskiller Y58-område fra Y24-ø og derfor må anses for at have en væsentlig højere herlighedsværdi end boligerne på Y21-gade og Y60-vej. Alle disse rækkehuse har en vurderet grundværdi med et enhedsbeløb på 4.920 kr. pr. m² for bebygget grundareal (ingen byggeretspris) og med et nedslag på 2,5%. Ved siden af de 18 rækkehuse ligger et stort fritliggende hus (Y66-adresse), der er ansat til en grundværdi med et enhedsbeløb på 5.000 kr. pr. m² med et nedslag på 32% på grund af forurening.

Der ligger 20 rækkehuse på Y67-vej, der er eksklusive liebhaverboliger indrettet i et gammelt pakhus. De ligger lige ud til Y68-område og Y69-bygning og har angiveligt en højere herlighedsværdi end rækkehusene på Y65-vej. Disse rækkehuse har en grundværdi, der er vurderet til et enhedsbeløb på 4.370 kr. pr. m² med et nedslag på 2,5% (inden fritagelse pga. fredning).

Der er os bekendt ikke andre rækkehusbebyggelser eller huse i det hele taget i nærområdet, som det er relevant at sammenligne med.

Til sammenligning er vores 83 m² store grund i 2013 vurderet til i alt 1.324.000 kr. og i 2014 vurderet til i alt 826.500 kr., hvilket svarer til et enhedsbeløb på 15.951 kr. pr. m² i 2013 og 9.957 kr. pr. m² i 2014. Det er i begge tilfælde mere end dobbelt så meget som de andre huse i nærområdet, som har en markant højere herligheds- og markedsværdi end vores.

Ni rækkehuse på Y17-boligområde (Y80 og Y81-adresse), som i realiteten er identiske med vores, har fået vurderet grundværdien med et enhedsbeløb på 4.300 kr. pr. m². Dette er i bedre overensstemmelse med vurderingen af grundværdien af sammenlignelige boliger i nærområdet, og vi skal derfor anmode om, at grundværdien af vores ejendom vurderes på samme måde.

Ad 2. Fradrag på grund af forurening

Grundenes forureningsgrad indebærer en række væsentlige begrænsninger på grundens potentielle anvendelse og dermed værdi - bl.a. forhindrer den bygning af kældre, dyrkning af fødevarer samt begrænsninger på opstilling af legeredskaber.

De nærmest beliggende boliger har da også fået nedslag i grundværdien pga. forurening:

- Nabogrunden Y51-adresse har fået nedslag i grundværdien på 38% pga. jordforurening.

- Y70-adresse har fået nedslag i grundværdien på 36% pga. jordforurening.

- Y71-adresse har fået nedslag i grundværdien på 99% pga. jordforurening.

- Y72-adresse har fået nedslag i grundværdien på 12% pga. jordforurening.

- Y73-adresse har fået nedslag i grundværdien på 25% pga. jordforurening.

- Y74-adresse har faet nedslag i grundværdien på 20% pga. jordforurening.

- Y75-adresse har fået nedslag i grundværdien på 25% pga. jordforurening.

På denne baggrund skal vi anmode om nedslag i vurderingen af grundværdien på 38% pga. jordforurening. Dette svarer til nedslaget på nabogrunden, Y51-adresse, der lige som vores grund - og i modsætning til de fleste grunde på Y23-vej - anvendes til bolig, og som er beliggende på et tidligere havareal, der er opfyldt på samme tidspunkt.

Som dokumentation for forureningsgraden vedlægger vi brev af 4. oktober 2010 fra rådgivende ingeniørfirma G3 vedrørende miljøforhold på Y17-boligområde, hvor vores ejendom er beliggende; kopi af miljøtilladelse af 8. november 2011 fra Y14-kommune, G2, vedrørende opførelse af byhuse på Y17-boligområde, idet det bemærkes, at vores ejendom er en del af blok 8,6; samt udskrift af tinglyst servitut vedrørende jordforureningen og heraf følgende begrænsninger."

Efterfølgende har klagers repræsentant indsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

"Jeg repræsenterer ejerne (klagerne) af ejendommene beliggende Y10-adresse og Y-11 adresse.

I anledning af SKATs udtalelser skal jeg hermed supplere de tidligere fremsendte indsigelser med følgende:

Klagen vedrører grundværdiansættelsen for 2013 og 2014 samt den omberegnede grundværdi.

Klagen vedrører ikke spørgsmålet om ejendomsværdien.

Såfremt SKAT måtte ønske at genoptage ejendomsværdien for 2013, opfordres SKAT til at fremsende en agterskrivelse med de dertil hørende indholdskrav i forhold til begrundelse, henvisning til retsregler mv.

Det bemærkes, at SKAT ikke kan anvende bestemmelsen i Skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 5, som hjemmel til at ændre en påklaget afgørelse, idet ændringerne i henhold til denne bestemmelse kræver, at klagerne er enige heri. Dette er selvsagt ikke tilfældet.

Det gøres derfor gældende, at Skatteankestyrelsen ikke skal behandle spørgsmålet om ejendomsværdien, men derimod alene tage stilling til de påklagede forhold om grundværdiansættelsen.

For så vidt angår grundværdispørgsmålet, bemærkes - som det også tidligere er blevet anført - at klagernes ejendomme i foråret 2013 blev udstykket fra matrikel nr. (red. …a), som dengang - såvel som i dag - var ejet af G1.

Forinden var matrikel (red. …a), Y15-kvarter, Y13-by,, vurderet ud fra etagearealprincippet med en grundværdi på (red. værdi 1 fjernet) kr. (pr. 1. oktober 2012) ud fra et areal på (red. areal 4 fjernet)m². Bebyggelsesprocenten var anført til at være 90, og enhedsprisen var 4.300 kr. etagekvadratmeter. Ved den seneste vurdering pr. 1. oktober 2014 er arealet reduceret til (red. areal 3 fjernet) m² og grundens værdi er faldet til (red. værdi 3 fjernet) kr.

Baggrunden for min gennemgang af forholdene for hovedmatriklen er, at følgende fremgår af loftberegningerne over grundskyld i vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. og 2. pkt.:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Bestemmelsen er ikke helt nem at forstå, men skal ses i sammenhæng med formålet med at indføre loft over grundskyldsstigninger. Reglerne blev indført ved lov 2002-12-17 nr. 1047 med virkning fra vurderingsåret 2003 med det formål at sikre mod, at grundskylden skulle kunne stige med mere end en fastsat reguleringsprocent.

Grundprincippet var, at uanset om en grund steg med eksempelvis 200% i værdi, kunne den afledede grundskyld maksimalt stige med 7% (den maksimale reguleringsprocent). Det blev dog nødvendigt at udarbejde specifikke regler i de tilfælde, hvor (i) dels planforholdene og/eller anvendelsesmulighederne blev ændret og (ii) hvor arealet af grunden blev ændret og dels (iii) hvor en ejendom blev udstykket fra en anden.

I de tilfælde hvor en ejendom bliver udstykket fra en anden (som tilfældet er i vores sag), følger det af vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. og 2. pkt., at der skal foretages en ny omberegnet grundværdiansættelse.

Det følger dog herefter af reglerne, at denne skal foretages under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold (som altså er uændret), og den skal foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret).

Kort opsummeret betyder reglen, at den beskyttelse mod voldsomme stigninger i grundskylden, som hovedmatriklen har haft i kraft af loftet over stigning i grundskylden, bliver "overført" til de udstykkede ejendomme, da de udstykkede ejendommes planforhold og anvendelsesmuligheder er uændrede. Dermed bliver reglerne i overensstemmelse med formålet om at sikre ejendomsejerne mod voldsomme stigninger i grundskylden, når den retlige og faktiske regulering af ejendommene i øvrigt er uændret.

Blot for god ordens skyld betyder det ikke, at man forholdsmæssigt ud fra arealet kan fordele grundværdien i basisåret, da den udstykkede ejendom eksempelvis kan have bedre udnyttelsesmuligheder end den tilbageværende matrikel. Men reglen betyder dog, at den omberegnede grundværdi af de udstykkede matrikler og den samlede grundværdi af den tilbageværende matrikel i basisåret ikke må overstige grundværdien i den samlede matrikel i basisåret.

Henset til at både den tilbageværende matrikel (red. …a), og de i 2013 øvrige udstykkede matrikler er værdiansat efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og med en enhedspris på 4.300 kr. pr. etageareal (samme værdiansættelsesmetode og enhedspris som i basisåret) kan det konkluderes, at den omberegnede grundværdi af de i 2013 udstykkede matrikler i Y17-boligområde maksimalt kan være et beløb svarende til udregning efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og en enhedspris på 4.300 kr. pr. etagekvadratmeter.

Endelig vil jeg ikke undlade at gøre opmærksom på den voldsomme forurening, som der er i området, og som - uanset at forureningen er fjernet/indkapslet - udgør en væsentlig byrde for ejendommene i Y17-boligområde. Der er således tinglyst en servitut på ejendommene, hvorefter der i en periode skal moniteres, hvorvidt de foretagne foranstaltninger viser sig tilstrækkelige, herunder om forureningen fra udenomsarealerne påvirker indeklimaet i ejendommene i et sådant omfang, at der skal foretages yderligere foranstaltninger. Dette potentielle økonomiske efterspil - som hurtigt kan blive aktuelt - er selvsagt en byrde, som betyder, at en uafhængig køber vil betale mindre for ejendommene i forhold til, hvis der ikke var den massive forurening."

Der har været afholdt møde med klagers repræsentant den 5. oktober 2017:

Repræsentanten oplyser, at der i nærværende sag er klaget over grundværdi og omberegnet grundværdi for 2013 og 2014, der er ikke klaget over ejendomsværdien.

Fælles for sagerne på Y21-gade er spørgsmålet om omberegnet grundværdi/grundskatteloft iht. bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18. Repræsentanten anfører, at formålet med bestemmelsen er at sikre ejendomsejere mod voldsomme stigninger i grundskylden, og at den beskyttelse, som hovedmatriklen har haft i kraft af loftet over stigning i grundskylden, bliver overført til de udstykkede ejendomme, såfremt de udstykkede ejendommes anvendelses- og planforhold er uændrede.

Repræsentanten mener, at der ved udstykningerne på Y21-gade alene er sket arealændring - der er ikke ændrede anvendelses- og planforhold. Reglen betyder derfor, at den omberegnede grundværdi for de udstykkede matrikler og grundværdien af den tilbageværende matrikel ikke må overstige grundværdien for den samlede udstykkende matrikel. Den oprindelige matrikel var vurderet ud fra etagearealprincippet, og de nye udstykninger er vurderet efter (det dyrere) byggeretsværdiprincip, hvilket betyder, at hensigten med grundskatteloftet/beskyttelsen forsvinder.

Repæsentanten henviser til SKATs styresignal af 2. juni 2017 (SKM2017.388.SKAT). Styresignalet fastslår, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Repræsentanten anfører, at der i dette tilfælde alene er sket arealændring (stk. 18), og da de udstykkede ejendommes anvendelses- og planforhold er uændrede, kan SKAT ifølge styresignalet ikke efterfølgende gå ind og rette/ændre på, at den oprindeligt fastsatte grundværdi var for lav.

Endvidere blev det drøftet, hvorvidt der oprindeligt var klaget over benyttelseskoden for vurderingen pr. 1. oktober 2013. Repræsentanten var usikker på dette men mente ikke umiddelbart, at dette var tilfældet. Vi oplyste, at vi kun behandler det, der er klaget over.

Efter mødet har repræsentanten indsendt yderligere bemærkninger, hvoraf følgende fremgår:

"Som aftalt vedhæfter jeg følgende:

1. (...)- ikke relevant for nærværende sag

2. Kopi af afgørelse af 14. juni 2017 vedrørende Y55-adresser (red. husnumre fjernet).

Jeg vil godt fremhæve afgørelsen angående Y55-adresser som indeholder præcis samme principielle spørgsmål som i nærværende sager.

I den pågældende sag blev der i perioden mellem 1. oktober 2014 og 1. oktober 2015 foretaget en arealoverførsel (dvs. en arealændring). Det betød, at der ved vurderingen 1. oktober 2015 skulle ansættes en ny grundværdi og en omberegnet grundværdi. SKAT fandt, at den tidligere fastsættelse efter kvadratmeterprincippet ikke gav et retvisende resultat i forhold til grundens værdi. SKATs opfattelse var, at det var mere retvisende at anvende byggeretsprincippet. Spørgsmålet var ikke, hvorvidt SKAT kunne foretage den nye vurdering pr. 1. oktober 2015 efter det nye princip, men det var i stedet, hvorvidt det ændrede princip (altså til byggeretsprincippet) kunne anvendes ved fastsættelsen af den omberegnede grundværdi.

Oprindeligt havde SKAT lagt op til, at den omberegnede grundværdi kunne fastsættes efter byggeretsprincippet, hvilket altså udløste en væsentlig forhøjelse af grundværdien. Efter at have hørt indsigelserne ændrede SKAT opfattelse og anførte følgende i afgørelsen:

"Vedr. den omberegnede grundværdi er vi enige i, at SKAT har ændret vurderingsprincip uden at der var lovhjemmel til det. Vurderingsprincippet er ændret fra kvadratmeterprincip til byggeretsprincip. Der er kun mulighed for at grundskatteloftet må stige med det som arealændringerne berettiger til, medmindre der er kommet en nv lokalplan m.v. Den omberegnede grundværdi ændres og rettes tilbage til kvadratmeterprincippet med de arealændringer, der er foretaget på grunden. Dette medfører, at den omberegnede grundværdi falder fra 14.690.100 kr. til 3.863.000 kr." NB: I den pågældende sag var der ingen ændring i plangrundlaget.

Jeg vil også fremhæve, at ovenstående er i fuldstændig overensstemmelse med SKATs styresignal (SKM2017.388.SKAT). SKATs holdning tilkendegivet i både den vedlagte afgørelse og i styresignalet er årsagen til, at jeg for så vidt er af den opfattelse, at SKAT - efter styresignalets offentliggørelse - er enige i mine synspunkter omkring principperne for fastsættelsen af de omberegnede grundværdier."

Klagers repræsentant har indsendt følgende bemærkninger til forslaget til afgørelse:

"Klage over ejendomsvurdering - Y1, Y53, Y54, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8, Y9 og Y10, Y11, Y12-adresser.

Med henvisning til ovennævnte sager har jeg modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstillinger og forslag til afgørelser i de enkelte sager. Da indholdet i de forskellige sagsfremstillinger og forslag til afgørelser er identiske i relation til de principielle spørgsmål, har jeg valgt at udarbejde mine bemærkninger/indsigelser fælles for de ovenfor anførte sager.

Jeg er uenig i det af Skatteankestyrelsen anførte, og skal henvise til det allerede anførte både i forhold til grundværdiansættelsen og i forhold til den omberegnede grundværdi.

Særligt vil jeg fremhæve, at det er fejlagtigt, når Skatteankestyrelsen i forslagene til afgørelser s. 24 nederst skriver følgende:

"Det er styrelsens opfattelse, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelses- og planforhold. Styrelsen har lagt vægt på, at området, hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene er udlagt til rækkehusbebyggelse. Styrelsen finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi f or den påklagede ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret" (min understregning)

Skatteankestyrelsen anvender begrundelsen om, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelses- og planforhold, idet det følger af VUL § 33, stk. 18, at den nyopståede grund skal ansættes under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold".

Hvis disse "gældende anvendelses- og planforhold" er sammenfaldende med udstykningsejendommens, må jeg forstå det således, at Skatteankestyrelsen er enigt, at den omberegnede grundværdi af den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) - henset til ansættelsen af udstykningsejendommen - maksimalt kan være et beløb svarende til udregningen efter etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 90 og en enhedspris på 4.300 kr. pr. etagekvadratmeter.

Forinden et eventuelt retsmøde i sagen skal jeg derfor venligst bede Skatteankestyrelsen bekræfte, at man er enig heri.

Som sagt er jeg uenig i, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har forskellige anvendelses- og planforhold i relation til VUL § 33, stk. 18. Det er i den forbindelse vigtigt at erindre, at grundværdien (og den omberegnede grundværdi) skal vurderes af grunde i ubebygget stand. Det er derfor min opfattelse, at den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har samme anvendelses- og planforhold som udstykningsejendommen, da der ikke er sket ændringer i den retlige udnyttelsesmulighed.

Henset til at planforholdene har været uændrede siden 2007, formoder jeg, at Skatteankestyrelsens opfattelse er, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) har forskellige anvendelsesforhold (og altså ikke forskellige planforhold). Det er for så vidt også korrekt, at der i den juridiske vejledning er henvist til, at der skal foretages omberegning af grundværdi både ved ændrede planforhold og anvendelsesforhold, men de ændrede anvendelsesforhold skal fortsat knytte sig til grunden i ubebygget stand (underforstået hvis anvendelsesmuligheden via eksempelvis en zoneændring skifter fra landbrug til bolig, vil det være ændrede anvendelsesforhold afgrunden i ubebygget stand, hvorimod hvis bygninger skifter anvendelse fra erhverv til bolig i en lokalplan, hvor begge anvendelser er mulige, vil det ikke være sendrede anvendelses forhold afgrunden i ubebygget stand).

Endelig er det min opfattelse, at selv hvis Skatteankestyrelsen har ret - altså at den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) i ubebygget stand har ændret anvendelsesforhold i forhold udstykningsejendommen (og dermed skal vurderes ud fra et andet anvendelses- og planforhold end udstykningsejendommen), må summen af den omberegnede grundværdi for udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom (de nyopståede grunde) ikke overstige, hvad den omberegnede grundværdi ville have været for den samlede matrikel, hvis udstykning ikke havde fundet sted."

Retsmøde den 13. juni 2018:

Repræsentanten anfører, at inden udstykning var arealet ansat efter etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagepris, dvs. til ca. 3.870 kr. pr. m². Efter udstykning er den gamle ejendom (modermatriklen) fortsat ansat efter etagearealprincippet, mens de nye ejendomme er ansat efter byggeretsværdiprincippet med en byggeret på 768.000 kr. og 960 kr. pr. m², dvs. til ca. 13-14.000 kr. pr. m². SKAT beskatter således væsentligt mere efter udstykning end før udstykning, selvom der ikke er kommet en ny lokalplan, og selvom der ikke er ændret anvendelse.

Repræsentanten mener ikke, at SKAT kan beskatte mere efter udstykning end før udstykning, idet grundskatteloftsbeskyttelsen gælder (maks. plus 7%). Modermatriklen er før udstykning (pr. 1. oktober 2013) ansat til ca. (red. værdi 1 afrundet fjernet) mio. kr., og repræsentanten mener ikke, at grundene i ubebygget stand efter udstykning er blevet mere værd end samlet de (red. værdi 1 afrundet fjernet) mio. kr. Såfremt SKAT finder, at modermatriklen ved vurderingen i 2013 burde have været ansat til (red. værdi 4 afrundet fjernet) mio. kr., så kan SKAT ikke rette fejl i den tidligere vurdering ved senere udstykninger, jf. SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT.

Repræsentanten henviser til vurderingslovens § 33, stk. 18, hvorefter der skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, da der her er tale om en ny ejendom, der bliver udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld. Repræsentanten finder, at der ved udstykningen ikke er sket ændringer i hverken plan- eller anvendelsesforhold, hvorefter værdien skal ansættes som det oprindelige areal, idet grundskatteloftsbeskyttelsen finder anvendelse.

Repræsentanten anfører, at der bør gives et nedslag for jordforurening, da det har betydning for en køber, som måske kan vælge at købe noget andet, hvor der ikke er jordforurening.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Almindelig vurdering af faste ejendomme finder sted hvert 2. år. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, og andre ejendomme vurderes i lige år, jf. vurderingslovens § 1.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af nye ejendomme, jf. vurderingslovens § 3, stk. l, nr. 7, og af nybyggede ejendomme, jf. vurderingslovens § 3, stk. l, nr. 9.

Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.

Grundværdien skal ansættes til værdien afgrunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Seneste almindelige vurdering for rækkehuse blev foretaget pr. 1. oktober 2011. Det er derfor prisforholdene på dette tidspunkt, der skal lægges til grund ved omvurderingen, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

SKAT har vurderet ejendommen første gang pr. 1. oktober 2013 med benyttelseskode 09 - ubebygget areal, og pr. 1. oktober 2014 er ejendommen vurderet med benyttelseskode 01 - beboelsesejendom, færdigvurderet. Det bemærkes, at det ikke er klaget over benyttelseskode og ejendomsværdi/omberegnede ejendomsværdier, hvorfor landsskatteretten ikke tager stilling til disse punkter.

Grundværdi

Klager anmoder om, at grundværdien bliver ansat efter etagearealprincippet med enhedspris på 4.300 kr. pr. m², hvilket er i overensstemmelse med SKATs vurderinger for sammenlignelige ejendomme i området.

Grundværdien for den påklagede ejendom er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et rækkehusområde på 800 m². Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

Anvendelse af byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel/en beregningsmetode, som SKAT anvender ved fastsættelse af grundværdien. Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen afgrundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR (www.skat.dk).

Man kan ikke stille krav om, at der anvendes et bestemt beregningsprincip, så længe den anvendte metode må antages at frembringe handelsværdien. Byggeretsværdiprincippet anvendes normalt på ejendomme, der ligger i byzone eller sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus, eller sommerhusbebyggelse (åben-lav eller tæt-lav bebyggelse). Etagearealprincippet anvendes normalt i områder i byzone, der er udlagt til etagebebyggelse (bebyggelse i 2 etager eller derover).

I nærværende tilfælde er området ifølge lokalplanen udlagt til helårsboliger/tæt-lav bebyggelse. Retten finder det derfor korrekt, at SKAT har anvendt byggeretsværdiprincippet.

Det skal dog bemærkes, at retten ikke tager udgangspunkt i SKATs beregningsmetoder ved fastsættelsen af grundværdien. Retten fastsætter grundværdien skønsmæssigt til værdien i handel og vandel under hensyntagen til grundens beskaffenhed, beliggenhed og til en økonomisk god anvendelse, jf. vurderingslovens §§ 6, 13 og 16.

Vedr. de vurderinger, som klager sammenligner med, bemærkes det, at retten alene har kompetence til at behandle klagen over den påklagede ejendom. Retten foretager et selvstændigt skøn over grundværdien for den påklagede ejendom uden at være bundet af, hvorledes ejendomme, hvis ansættelse retten ikke har indflydelse på, er vurderet.

Endvidere bemærkes det, at klager for de enkelte ejendomme beregner et "enhedsbeløb" på baggrund af den af SKAT fastsatte grundværdi divideret med ejendommens bebyggede areal iflg. BBR. Såfremt man ønsker at beregne den gennemsnitlige pris pr. m² for grundværdien, skal man dividere med ejendommens grundareal - ikke det bebyggede areal.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at en grundværdi på 826.500 kr. er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingsridspunktet (2011-prisniveau).

Retten har henset til, at der i perioden 2. halvår 2010-2012 har været solgt 4 ubebyggede parcelhusgrunde på Y16-område (Y30-område) i almindelig fri handel. De 4 grunde er beliggende i villakvarterer uden trafikstøj i en afstand af ca. 3,5-5,3 km fra. Y21-gade. Grundene er solgt for 1.650.000-2.680.000 kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr.

Retten finder, at parcelhusgrundene ikke er direkte sammenlignelige med rækkehusgrundene på Y21-gade, men da der ikke har været solgt nogen ubebyggede rækkehusgrunde, er det et udgangspunkt for prisniveauet for ubebyggede grunde på Y16-område. Retten har taget højde for, at grundværdien pr. kvadratmeter for små grunde (til tæt-lav bebyggelse) er højere end for større grunde (til åben-lav bebyggelse), og at parcelhusgrundene er omfattet af andre planbestemmelser med andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Det er rettens opfattelse, at handelspriser for bebyggede ejendomme også har betydning for grundværdiansættelsen, idet disse priser afspejlet værdier, der kan henføres til beliggenheden og dermed grundværdien.

I grundværdiområde (red. …42) har der i perioden 2. halvår 2010-2012 været solgt 6 rækkehuse på Y36-gade i almindelig fri handel. Ejendommene er beliggende i Y38-boligområde på Y37-område ca. 2,5 km fra Y21-gade. Ejendommene er solgt for 3.375.000-4.695.000 kr. De solgte rækkehuse har grundarealer på 73-75 m², og vægtede arealer på 144-156 m² (2 etager plus kælder og tagetage). Retten er opmærksom på, at rækkehusene på Y36-gade er af ældre årgang (opført i 1879/ombygget i 1932), og at der er fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplanen.

I grundværdiområde (red. …2AA) har der i perioden 2011-2012 været solgt 18 rækkehuse i Y45-område i almindelig fri handel. Ejendommene er beliggende i et industrikvarter ca. 7 km fra Y21-gade. Ejendommene er solgt for 3.000.000-3.950.000 kr. Rækkehusene har grundarealer på 39-52 m², og vægtede arealer på 112-150 m². Disse rækkehuse er (ligesom rækkehusene på Y21-gade) opført af G1, og er ligeledes i 3 etager (uden kælder og tagetage). Ejendommene har sammenlignelige planbestemmelser med ejendommene på Y21-gade, idet rækkehusene skal være mindst 100 m² og mindstegrundstørrelse er 60 m².

Retten finder, at ejendommene på Y21-gade har en mere attraktiv beliggenhed end ejendommene i Y45-område, idet ejendommene i Y45-område er beliggende i et industriområde med trafikstøj og tæt ved jernbanen, hvorimod ejendommene på Y21-gade er beliggende i naturskønne omgivelser med lystbådehavn og rekreative områder. Ejendommene i Y36-gade/Y38-boligområde ligger i et attraktivt område, men Y36-gade er den sidste række i Y38-boligområde og fungerer som hovedfærdselsåre for trafik over Y40-bro, hvorfor denne gade er generet af trafikstøj. Der er ikke konstateret trafikstøj på Y21-gade. Retten har henset til, at den påklagede ejendom er beliggende i en af midterrækkerne.

Klager (og repræsentanten) anfører, at grundene er forurenede, og at der derfor skal gives et nedslag i grundværdien på grund af jordforurening.

Ifølge tilladelser til boligbyggeri fra hhv. G3 og Y14-kommune fremgår det, at der er taget forholdsregler til sikring af indeklima, udeluft, hindring af kontakt med forurenet jord osv., således at der ikke er sundhedsmæssige risici ved at bo eller opholde sig på området. Der er afgravet jord til ren bund på hele området, og det er etableret afvandingsdræn, luftdræn samt miljømembran under bygningerne. Retten finder, at da boligerne er opført med Y14-kommunes godkendelse i overensstemmelse med de fastsatte retningslinjer, er forurening ikke til hinder for en udnyttelse af grundarealet i overensstemmelse med det fastsatte formål (tæt-lav bebyggelse). Retten finder på denne baggrund ikke, at der er grundlag for at nedsætte grundværdien som følge af forurening.

I øvrigt bemærkes det, at de solgte ejendomme i Y45-område (beliggende i industrikvarteret) ligeledes er opført på tidligere forurenet grund, hvor det er krav om, at den øverste 0,5 meter jord skal bestå af uforurenet jord mv., og der foretages fortsat monitering i området. Disse ejendomme er solgt for 3.000.000-3.950.000 kr.

På denne baggrund nedsætter Landsskatteretten grundværdien pr. 1. oktober 2013 fra 1.324.500 kr. til 826.500 kr. For vurderingen pr. 1. oktober 2014 fastholdes grundværdien til 826.500 kr.

Omberegnet grundværdi

Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel l i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Formålet med reglerne om indførelse af et loft over grundlaget for beregningen af kommunal grundskyld (som blev indført ved lov nr. 1047 af 17. december 2002) var, at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for den enkelte grundejer. For den påklagede ejendom er der imidlertid tale om ansættelse af grundværdien for en ny ejendom efter udstykning.

Det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den omberegnede grundværdi skal foretages på det niveau, som gælder for vurderingen af den udstykkende ejendom det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret).

Nærværende ejendom er udstykket fra ejendommen (red. …61). Denne ejendom er udstykket fra ejendommen (red. …51). Som følge heraf er det rettens opfattelse, at der må tages udgangspunkt i ejendommen (red. …51).

Omberegningen skal foretages med basisår 2012, da dette i 2013 var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § l, stk. 2, nr. 1 for ejendommen (red. …51).

Endvidere fremgår det af vurderingslovens § 33, stk. 18, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal foretages under hensyn til de for den udstykkede ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Klagers repræsentant anfører, at der ved udstykningerne på Y21-gade alene er sket arealændring, og at den udstykkede grund har samme anvendelses- og planforhold som udstykningsejendommen. Som følge heraf gælder grundskatteloftsbeskyttelsen således, at værdien af den udstykkende ejendom (modermatriklen) og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi end hvad den udstykkende ejendom oprindeligt var ansat til.

Den udstykkende ejendom var udlagt til flere forskellige former for anvendelse ifølge Lokalplans tillæg nr. 2. Den udstykkende ejendom (red. …51) omfattede underområde A1-A5 samt B og D. Disse områder var udlagt til bl.a. helårsboliger (rækkehuse/etageboliger/bofællesskaber), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal svarende til ca. 10% skulle anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk og andre virksomheder.

Efterfølgende er den udstykkende ejendom blevet udstykket til den "mellemliggende" udstykningsejendom (red. …61), som igen er blevet udstykket til de små matrikler på Y21-gade. Området med Y21-gade (underområde A1) er ifølge lokalplanen udlagt til helårsboliger, tæt-lav.

Udstykningsejendommen har benyttelseskode 03 - forretningsejendom, og den påklagede ejendom har benyttelseskode 01 - beboelsesejendom.

Udstykningsejendommen er beliggende i grundværdiområde (red. …3AA) - plantype C, boligområde med etagebebyggelse/etagearealprincippet, og den påklagede ejendom er beliggende i grundværdiområde (red. …2AA) - plantype B, boligområde med tæt-lav bebyggelse/byggeretsværdiprincippet.

Det er rettens opfattelse, at udstykningsejendommen og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelsesforhold.

Retten har lagt vægt på, at området, hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene er udlagt til rækkehusbebyggelse. Retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret.

Retten finder, at der ved omberegning af grundværdien skal tages udgangspunkt i normalprisen for ejendomme, som er beliggende i samme grundværdiområde, og som er vurderet efter samme princip, som den påklagede ejendom.

For grundværdiområde (red. …2AA) er der for 2012 ikke fastsat nogen normalpris.

En del af ejendommene på Y21-gade er beliggende i grundværdiområde (red. …42), som har samme plantype og vurderingsprincip, som grundværdiområde (red. …2AA), hvorfor retten finder, at der kan tages udgangspunkt i normalprisen for dette grundværdiområde.

For grundværdiområde (red. …42) er der for 2012 fastsat en normalpris på 1.920 kr. (normalgrund 800 m²).

Beregningen af omberegnet grundværdi 2012 ser herefter således ud:

Retten bemærker, at det fremgår af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den yderligere ansættelse omfatter den udstykkede grund under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold, og der siges noget om på hvilket niveau, værdien skal ansættes. Der kan ikke findes støtte i ordlyden i stk. 18 for repræsentantens påstand om, at værdien af den udstykkende ejendom (modermatriklen) og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi end hvad den udstykkende ejendom oprindeligt var ansat til. Retten finder ikke, at der er hjemmel til at indlægge en begrænsning. Udstykningsejendommene er ikke bundet af moderejendommens ansættelse.

Vedr. SKATs styresignal (offentliggjort i SKM2017.388.SKAT), som klagers repræsentant henviser til, finder retten, at der i nærværende sag ikke er tale om rettelse af fejl begået i tidligere vurderinger.

Vedr. SKATs afgørelse af 14. juni 2017 (Y55-adresse), som klagers repræsentant henviser til, bemærkes det, at retten ikke er bundet af SKATs afgørelser. I øvrigt var der i SKATs afgørelse tale om rettelse af tidligere fejl samt arealændring, hvorfor sagen vedrørte vurderingslovens § 33, stk. 16. Sagen er derfor ikke sammenlignelig med nærværende sag.

På denne baggrund nedsætter Landsskatteretten den omberegnede grundværdi fra 1.068.400 kr. til 847.700 kr.

…"

Det fremgår af registreringsmeddelelse af 17. september 2013 fra Geodatastyrelsen, at ejendommene på adressen Y10, Y11 og Y12-adresse blev udstykket med approbationsdato den 17. september 2013.

Det fremgår af tingbogsattester, at de tre ejendomme er oprettet i tingbogen den 23. oktober 2013, og at der er tinglyst skøder af henholdsvis 8. oktober 2013 på Y12-adresse og 9. oktober 2013 på Y10-adresse og Y11-adresse.

Af beregninger udarbejdet af Vurderingsstyrelsen vedrørende de 9 ejendomme fremgår, at det er uden betydning, om omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2014 sker ved anvendelse af basisår 2011, 2012, 2013 eller 2014. For 6 af ejendommene var grundværdien for alle basisår 799.200 kr. og grundskylden 28.711 kr., for to af ejendommene 795.000 kr. og grundskylden 28.620 kr., og for den sidste ejendom 800.000 kr. og grundskylden 28.800 kr.

Forklaringer

M og N har afgivet forklaring.

M har forklaret, at hun bor i Y11-adresse, hvor hun har boet siden efteråret 2013. Da de besluttede sig for at købe, var området en byggeplads, og da de flyttede ind, var den sidste etape at byggeriet ikke opført endnu, og der var endnu ikke offentlig transport i området.

Den konstaterede forurening bekymrede hende, både fordi hun har tre børn, og fordi hun var bekymret for, om ejendommen ville blive svær at sælge igen.

Da de købte, var ejendommen udbudt af mægler, og der var anført en estimeret ejendomsskat på 12.000 kr. i salgsmaterialet. Det fandt hun meget plausibelt, fordi to af hendes vennepar var flyttet ud i ejendomme i samme område, og det vennepar, der havde købt hus i samme størrelse, men i forreste række mod inderhavnen, betalte 12.000 kr. i ejendomsskat. Hendes hus var beliggende midt i området, og derfor ikke lige så attraktivt.

Ejendomsskatten var en del af det budget, der var med til at overbevise dem om at købe huset. De hun modtog vurderingen, troede hun, at der var tale om en fejl. Hun havde tænkt, at hendes grund nok var lidt mindre værd end hendes bekendtes, og pludselig stod hun med en vurdering, der betød en skattebetaling på 38.000 kr. om året. Hun var rystet over den højere ejendomsskat. Der er mange boliger i området, herunder hele forreste række, der beliggenhedsmæssigt er meget mere attraktive end hendes, men ejerne af disse grunde betaler en langt lavere ejendomsskat. Det udfordrede naboskabet i området, og hun blev bekymret for salgsværdien, når der på hendes ejendom er markant højere udgifter.

N har forklaret, at hun bor i Y5-adresse, og der har hun boet siden 20. august 2014. Hun bor cirka midt i den blok, der vender ud mod Y21-gade. Hun fandt ejendommen via google. Det var G1's hjemmeside, der kom op, og via den hjemmeside kom hun videre til mægler.

De havde været ude at se et hus, der var selvsalg, men der havde sælgeren allerede skrevet under på en aftale. De kontaktede mægler, og de var ret desperate for at købe, så de købte ejendommen, inden huset var færdigt. Området var meget klondikeagtigt, og det var stadig en byggeplads. Hun tænkte ikke meget over, at grunden var forurenet. Hun gik ud fra, at Y14-kommune har sikret, at den jord man kommer i kontakt med, er ren. Hun ved godt, at hvis man graver dybt, kommer man i kontakt med forurenet jord.

De fik en salgsopstilling tilsendt, hvoraf fremgik, at grunden i 2012 var vurderet til ca. 280.000 kr. De tænkte, at vurderingen var fin, fordi den medførte meget lave omkostninger til ejendomsskat. De kunne derfor få lov til at låne mere af banken. De spurgte en, der ejede en tilsvarende ejendom, hvad han betalte i skat og fik at vide, at det var 10-12.000 om året.

Da de fik vurderingen, troede hun først, det var en joke, fordi ejendomsmægleren bl.a. havde fortalt, at de først skulle betale ejendomsskat fra 2015. Heller ikke dette viste sig at være rigtigt. På et tidspunkt overvejede de at sælge, men salg var vanskeliggjort af, at tilsvarende ejendomme med en bedre beliggenhed havde en lavere grundskyld.

Anbringender

Sagsøgerne har i påstandsdokument af 1. maj 2023 anført følgende anbringender og procederet i overensstemmelse hermed:

"…

ANBRINGENDER VEDRØRENDE Y1, Y2, Y3,

Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 OG Y9-adresse:

GRUNDVÆRDI - PÅSTAND 1

Sagsøgerne har som påstand 1 nedlagt påstand om, at grundværdierne pr. 1. oktober 2014 for Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse skal ansættes efter tilsvarende principper, som det er sket ved grundværdiansættelserne af Y83-adresser, dvs. efter etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m². Både ud fra et ligebehandlingsprincip, men også baseret på, hvordan andre sammenlignelige ejendomme er vurderet, vil dette være en korrekt værdiansættelse af handelsværdien af grunden i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 13, jf. vurderingslovens § 6.

Der kan blandt andet henvises til det sammenligningsgrundlag, som fremgår af Landsskatterettens kendelse af 25. juni 2018 angående Y1-adresse, …. Derudover understøtter de af Landsskatteretten i … anviste salg af ubebyggede grunde til parcelhuse i Y14-kommune i perioden 2. halvår 2010-2012 tillige det af sagsøgerne anførte. Således er den gennemsnitlige handelspris pr. m² anført til 3.515 kr., som er stort set identisk med sagsøgernes påstand om, at prisen pr. m² skal ansættes til 3.870 kr. (4.300 kr. x 90 %).

Ydermere gør sagsøgerne gældende, at den konstaterede forurening - uanset at den er fjernet/indkapslet - udgør en væsentlig byrde for ejendommene i Y17-boligområde. Der er således tinglyst en servitut på ejendommene, hvorefter der i en periode skal monitoreres, hvorvidt de foretagne foranstaltninger viser sig tilstrækkelige, herunder om forureningen fra udenomsarealerne påvirker indeklimaet i ejendommene i et sådant omfang, at der skal foretages yderligere foranstaltninger. Dette potentielt økonomiske efterspil - som hurtigt kan blive aktuelt - udgør en byrde, som betyder, at en uafhængig køber vil betale mindre for ejendommene i forhold til, hvis der ikke var den massive forurening.

OMBEREGNET GRUNDVÆRDI - PÅSTAND 2

Som påstand 2 i sagerne angående Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse har sagsøgerne i første omgang nedlagt påstand om, at de omberegnede grundværdier er ansat i strid med reglerne i vurderingslovens § 33, stk. 18, styresignalet SKM2017.388.SKAT, Den juridiske vejledning samt Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer, hvilket skal føre til hjemvisning.

I den forbindelse bemærkes følgende:

• Der er enighed mellem parterne om, at Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse er opstået ved udstykning fra matr. nr. (red. …i).
• Der er også enighed om, at matr. nr. (red. …i) burde have været selvstændigt vurderet ved den seneste vurdering før udstykningen af ejendommene (dvs. pr. 1. oktober 2013), og om at denne manglende vurdering ikke kan foretages på nuværende tidspunkt, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b.
• Der er herudover enighed om, at matr. nr. (red. …i) udelukkende omfattede det byggefelt, som Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse er beliggende i, mens matr. nr. (red. …a) omfattede flere byggefelter i lokalplansområdet og dermed havde flere differentierede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Det anses derfor som ubestridt, at matr. nr. (red. …i) ved vurderingen forud for udstykningen af ejendommene burde have været vurderet ud fra andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder end de anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der er lagt til grund for vurderingen af matr. nr. (red. …a).

På baggrund af ovenstående gøres gældende, at det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, 1. pkt., at der ved den første vurdering af ejendommene, der er opstået ved udstykning fra matr. nr. (red. …i), skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien.

Af vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., følger, at disse omberegnede grundværdier skal ansættes ved videreførelse af det basisår og det niveau, der er fastsat for matrikel (red. …i) pr. 1. oktober 2013.

Der var og er således - som det er anført af sagsøgte - hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, til at ansætte omberegnede grundværdier ved de første vurderinger af ejendommene pr. 1. oktober 2014. Grundlaget for at foretage disse ansættelser var og er imidlertid ikke etableret, idet den omberegning, der skulle være foretaget af den udstykkende ejendom pr. 1. oktober 2013, er manglende. De omberegnede grundværdier af ejendommene skal derfor ske ved en videreførelse af den manglende omberegning for den udstykkende ejendom.

Grundlaget for fastsættelsen af omberegnede grundværdier for ejendommene var og er for det første mangelfuldt, idet det nødvendige basisår ikke er fastlagt ved en vurdering af den udstykkende ejendom, der skulle have været foretaget. Denne manglende del af grundlaget for ansættelsen af de omberegnede grundværdier af de nye ejendomme skulle i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, og SKM2017.388.SKAT have været etableret ved, at den manglende vurdering af den udstykkende ejendom blev foretaget, før de omberegnede grundværdier for de nye ejendomme (dvs. ejendommene) blev ansat, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2. Den manglende vurdering af den udstykkende ejendom kan imidlertid ikke længere foretages, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b.

Grundlaget for at fastsætte de omberegnede grundværdier for ejendommene var og er tillige mangelfuldt, idet der på grund af den manglende vurdering af den udstykkende ejendom ikke var fastlagt et prisniveau i basisåret, der skulle "arves", og som alene omfattede de anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, der var gældende for matr. nr. (red. …i). Det skyldes, at det af vurderingslovens § 33, stk. 18, jf. stk. 16 og 17, og SKM2017.388.SKAT følger, at der ved ansættelsen af de omberegnede grundværdier for ejendommene udelukkende har kunnet foretages de ændringer af prisniveauet i basisåret, der var ansat for den udstykkende ejendom, som er foranlediget af de forskelligheder i areal, anvendelse og anvendelses- og udnyttelsesmuligheder for henholdsvis ejendommene og matr. nr. (red. …i), der har foranlediget omberegningen. Denne mangel i grundlaget for ansættelsen af omberegnede grundværdier for ejendommene kunne også være rettet op ved at foretage den manglende vurdering af den udstykkende ejendom, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, men denne manglende vurdering kan som nævnt ikke foretages på nuværende tidspunkt, jf. skatteforvaltningslovens § 33 b. Sagsøgte er derfor på nuværende tidspunkt bundet af, at der på grund af den manglende vurdering af den udstykkende ejendom er mangler i grundlaget, der skal anvendes til at ansætte omberegnede grundværdier pr. 1. oktober 2014 for ejendommene. Det følger af de retningslinjer, der er udmeldt med styresignalet SKM2017.388.SKAT. Det bemærkes i den forbindelse, at det forudsætter en udtrykkelig hjemmel, hvis disse offentliggjorte retningslinjer skal fraviges til ugunst for ejendomsejerne, og at en sådan udtrykkelig hjemmel ikke er etableret med eller i forlængelse af indførelsen af skatteforvaltningslovens § 33 b, idet Vurderingsstyrelsen derimod med SKM2020.295.VURDST udtrykkeligt har tilkendegivet, at SKM2017.388.SKAT også er bindende, efter at skatteforvaltningslovens § 33 b er blevet indført.

Hvis der på trods af skatteforvaltningslovens § 33 b og SKM2017.388.SKAT ansættes omberegnede grundværdier for ejendommene pr. 1. oktober 2014, som så skal tage udgangspunkt i en fiktiv vurdering af den reelt udstykkende ejendom, bliver skatteforvaltningslovens § 33 b illusorisk. Alternativt sker der reelt en ophævelse af SKM2017.388.SKAT, der ikke er udmeldt, og som vil medføre, at Vurderingsstyrelsen - uanset de præciserende retningslinjer, der er meldt ud med SKM2020.295.VURDST - vil være forpligtet til at rette fejl i omberegnede grundværdier, der er omfattet af SKM2017.388.SKAT, uanset at der ikke inden den 1. november 2020 er anmodet om eller varslet ændring af tidligere vurderinger, hvor en given fejl er kommet til udtryk første gang.

Det forhold, at sagsøgte ikke på nuværende tidspunkt har taget bekræftende til genmæle i forhold til påstanden om, at der under henvisning til nu identificerede fejl skal ske ophævelse af de omberegnede grundværdier for ejendommene, idet disse under henvisning til det ovenfor anførte skal foretages ved videreførelse af den manglende omberegning af den reelt udstykkende ejendom, kan således ikke føre til, at der ansættes omberegnede grundværdier for ejendommene ud fra en sådan fiktiv vurdering af den reelt udstykkende ejendom (matrikel (red. …i). Østre Landsrets 16. afdeling har den 5. januar 2022 … afsagt dom vedrørende netop denne problemstilling og ovenikøbet vedrørende de samme udstykninger. Østre Landsret var enig i sagsøgernes anbringender og endte med at ophæve Landsskatterettens afgørelser og hjemvist vurderingerne til Vurderingsstyrelsen til fornyet behandling.

Landsretten anførte har som begrundelse herfor anført …:

"Der er mellem parterne enighed om, at sagsøgernes ejendomme er opstået i 2014 ved udstykning fra matr. nr. (red. …i).

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelser, at der ved ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 er taget udgangspunkt i matr. nr. (red. …a) som den udstykkende ejendom. Dette skyldes, at Landsskatteretten har lagt til grund, at matr. nr. (red. …i) blev udstykket fra matr. nr. (red. …a) med approbationsdato den 7. juli 2014. Parterne er imidlertid nu enige om, at approbationsdatoen for udstykningen af matr. nr. (red. …i) fra matr. nr. (red. …a) rettelig er den 17. september 2013, og at matr. nr. (red. …i) derfor skulle have været anset som den udstykkende ejendom.

Landsskatterettens afgørelser er således truffet på et fejlagtigt grundlag, og det påhviler derfor Skatteministeriet at godtgøre, at fejlen ikke har haft betydning for vurderingerne af sagsøgernes ejendomme.

Efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 1. pkt., foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien, når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme. Det følger af § 33, stk. 18, 2. pkt., at ansættelse af grundværdien for en ny ejendom, der er udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold.

Der er mellem parterne enighed om, at matr. nr. (red. …i) og matr. nr. (red. …a) ifølge plangrundlaget har forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder. Matr. nr. (red. …i) blev ikke selvstændigt vurderet pr. 1. oktober 2013. Efter det oplyste må det lægges til grund, at en sådan vurdering ikke kan foretages på nuværende tidspunkt, og det er således ikke længere muligt at foretage en ansættelse af sagsøgernes ejendomme som foreskrevet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Herefter, og da anvendelses- og planforhold for en ejendom efter loven har betydning for ansættelsen af den omberegnede grundværdi, og landsretten ikke på det foreliggende grundlag kan vurdere den værdimæssige betydning af fejlen, finder landsretten det ikke godtgjort, at det er uden betydning for Landsskatterettens afgørelser, at matr. nr. (red. …a) fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom.

På den baggrund, og da det ikke af vurderingsloven fremgår, hvordan ansættelse af den omberegnede grundværdi skal foretages i et tilfælde som det foreliggende, finder landsretten ikke grundlag for at tage sagsøgernes principale påstande eller Skatteministeriets frifindelsespåstande til følge.

Herefter og henset til den indbyrdes sammenhæng mellem grundværdiansættelsen og den omberegnede grundværdi i sagerne ophæves Landsskatterettens afgørelser af 24. maj 2019 i deres helhed, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden."

Det bemærkes, at sagsøgte også i Østre Landsrets dom af 5. januar 2022 havde fremlagt tilsvarende beregninger, … som - efter sagsøgtes opfattelse - viste, at det var uden betydning, om man som basisår anvender 2011, 2012 eller 2013, idet ingen af de fremregnede grundskatteloftsværdier i disse år er lavere end de aktuelle grundværdier. ….

Hvis Landsretten måtte komme til den konklusion, at det er i overensstemmelse med reglerne at "lade som om", at matrikel (red. …i) var vurderet pr. 1. oktober 2013, og at man derfor kan "lade som om", at matrikel (red. …i) var den ejendom, hvorfra der blev udstykket og derfor kan foretage såkaldte "skygge-beregninger" af, hvordan ejendommen ville være blevet vurderet pr. 1. oktober 2013, gøres for det andet gældende, at ejendommene ikke har ændret anvendelses- eller planforhold siden vedtagelsen af Tillæg nr. 2 til Lokalplan nr. (red. …1), og at der derfor ikke er grundlag for at fastsætte omberegnede grundværdier for ejendommene efter vurderingslovens § 33, stk. 18, i et niveau, som afviger fra det niveau, der gælder for den hovedejendom, hvorfra ejendommene er udstykket.

Da ejendommene både før og efter første vurdering og omberegning af grundværdi i 2007 har været udlagt til helårsbolig med den bebyggelsesmulighed, som følger af Tillæg nr. 2 til Lokalplan nr. (red. …1), og da ejendommene stedse har været (eller burde have været) vurderet herefter, er der ikke tale om en ændret anvendelse af ejendommene, som omhandlet i vurderingslovens § 33, stk. 18. Det følger derfor af vurderingslovens § 33, stk. 18, at ejendommene skal vurderes på samme måde og i samme niveau som den ejendom, hvorfra området er udstykket, dvs. ud fra etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m², og ikke ud fra byggeretsprincippet, som SKAT har anvendt ved ændringerne. Det skyldes, at der principielt ikke er forskel på de forhold, der efter vurderingslovens § 33, stk. 18, kan afspejles ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi ved nyudstykkede matrikler med uændrede anvendelses- og planforhold, og de forhold, der kan afspejles i den omberegnede grundværdi, der efter vurderingslovens § 33, stk. 16, skal ansættes, når en eksisterende ejendom ændrer areal.

Ved Landsskatterettens afgørelse blev det antaget, at matrikel (red. …a) var den ejendom, hvorfra der blev udstykket i forhold til reglen i vurderingslovens § 33, stk. 18 …. Matrikel (red. …a) omfattede et stort areal og dækkede flere byggefelter med forskellige anvendelser, mens de nye ejendomme er beliggende i ét byggefelt, der er underlagt én anvendelse. Landsskatteretten fandt på den baggrund, at matrikel (red. …a) havde andre anvendelsesmuligheder end ejendommene, og at Vurderingsstyrelsen derfor ikke var bundet af det vurderingsniveau, som var gældende for matrikel (red. …a), jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, jf. 17 ….

Landsskatterettens fortolkning af reglerne er bestridt. Dette er imidlertid ikke længere afgørende for udfaldet af nærværende sager vedrørende Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse, da der nu er enighed om, dels at matrikel (red. …i) er den ejendom, hvorfra ejendommene er udstykket, dels at denne reelt udstykkende ejendom udelukkende omfattede det byggefelt, som ejendommene er beliggende i, og da det derfor er ubestridt, at ejendommene ikke har andre anvendelsesmuligheder end den reelt udstykkende ejendom, jf. vurderingslovens § 33, sk. 18, jf. stk. 17. Landsskatterettens forudsætning for at ændre niveauet i omberegningerne er dermed ikke til stede.

På den baggrund - og i overensstemmelse med styresignalet optrykt i

SKM2017.388.SKAT samt Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.5.2 - kan der ikke foretages andre ændringer i de omberegnede grundværdier, end hvad den hændelse, som har afstedkommet omberegningen - dvs. arealændringen - medfører.

Af Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.5.2 …, fremgår blandt andet:

"Når der indtræder en faktisk eller retlig hændelse omfattet af VUL § 33, stk. 16-18, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld. Den yderligere ansættelse sker enten i forbindelse med den almindelige vurdering eller ved omvurdering efter VUL § 3 og meddeles sammen med denne.

Eksempel

Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT."

De omberegnede grundværdier for ejendommene skal derfor ansættes i samme niveau og efter samme princip som tidligere, dvs. efter etagearealprincippet med en enhedspris på ca. 4.300 kr. og en bebyggelsesprocent på 90.

At der ikke kan ændres i vurderingsniveauet, hvis der er tale om udstykninger fra ejendomme med samme anvendelse fremgår også af Vurderingsstyrelsens "Ajourførte retningslinjer for yderligere ansættelser efter VUL § 33, stk. 16-18" af 8. april 2019, hvor følgende er anført …:

"Ansætte den omberegnede grundværdi i basisåret (arvet fra den udstykkende ejendom) ud fra prisniveauet, der var gældende for den udstykkende ejendom, men ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi af den nyopståede ejendom tage højde for faktiske forhold, fx byggemodning, der er gennemført, før den nyopståede ejendom vurderes første gang, medmindre forholdet også var tilstede på den udstykkende ejendom i basisåret (fordi der så er tale om en fejlretning, hvis der nu tages højde for forholdet på en anden måde)."

Praksis udmeldt til Vurderingsstyrelsens medarbejdere i forhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, er i øvrigt blev fulgt af Vurderingsstyrelsen, jf. … 3 afgørelser fra Vurderingsstyrelsen angående ansættelse af den omberegnede grundværdi ved nyudstykning, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

I alle afgørelserne anfører Vurderingsstyrelsen følgende…:

"Vurderingsstyrelsen har i dette forslag lagt vægt på at en nyudstykket ejendom ved vurderingen skal benytte samme prisniveau (basisår) ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi som anvendt ved den seneste ansættelse af den omberegnede grundværdi for den udstykkende ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18".

Det bestrides i den forbindelse, at Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021, optrykt i SKM2022.254.LSR, skulle have ændret denne praksis, idet SKM2022.254.LSR dels vedrørte spørgsmålet om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4 og dels vedrørte en situation, hvor den ejendom, hvorfra der blev udstykket, havde en anden anvendelse end den nyudstykkede ejendom.

Selv hvis Landsretten måtte anse matrikel (red. …a) som den ejendom, hvorfra der udstykkes, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18, og at der principielt foreligger ændrede anvendelsesforhold for ejendommene alene, fordi disse ejendomme kun har et anvendelsesformål - helårsbolig - mens hovedmatriklen, hvorfra udstykningen er sket, har flere forskellige anvendelsesmuligheder, gøres gældende, at skatteloftet for grundskyld, dvs. grundskatteloftsbeskyttelsen, skal fortolkes således, at den beskyttelse mod voldsomme stigninger i grundskylden, som hovedmatriklen (altså den matrikel, som der er udstykket fra) har i kraft af skatteloftet for grundskyld, bevares og følger med udstykninger fra matriklen, når der - i en situation som den foreliggende - ikke er sket ændringer af hovedmatriklens anvendelses- eller planforhold.

Dermed bliver reglerne i overensstemmelse med formålet om at sikre ejendomsejerne mod voldsomme stigninger i grundskylden, når den retlige og faktiske regulering af ejendommene i øvrigt er uændret.

… ANBRINGENDER VEDRØRENDE Y10, Y11 OG Y12-adresse:

UBERETTIGET ANSÆTTELSE PR. 1. OKTOBER 2013 - PÅSTAND 1

For Y10, Y11 og Y12-adresse har sagsøgerne principalt i forhold til vurderingen pr. 1. oktober 2013 nedlagt påstand om, at denne annulleres.

Til støtte herfor gøres gældende, at ejendommene først i forhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, er opstået på tidspunktet for erhvervelsesdokumentets tinglysning - dvs. pr. 23. oktober 2013 …. Da ejendommene derfor ikke var opstået pr. 1. oktober 2013, skal den foretagne vurdering annulleres.

Den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 7, regulerer, hvornår en nyopstået ejendom skal vurderes første gang. Det fremgår dog hverken af lovteksten eller lovforarbejderne, hvornår sådanne nyopståede ejendomme skal vurderes.

Det følger derimod ganske klart af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, hvornår der skal foretages en omvurdering af den ejendom, hvorfra udstykningen er sket. Dette skal, jf. bestemmelsen ske, når "erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst". Baseret på antagelsen om en sammenhæng mellem tidspunktet for vurdering af den nyopståede ejendom og den tilbageværende matrikel for at undgå "dobbelt vurdering" eller "ingen vurdering", må tidspunktet for vurderingen af den nyopståede ejendom og den tilbageværende matrikel være sammenfaldende.

Baseret herpå - og da erhvervelsesdokumenterne utvivlsomt er tinglyst 23. oktober 2013 - gøres gældende, at vurderingen af Y10, Y11 og Y12-adresse pr. 1. oktober 2013 skal annulleres/ophæves, idet betingelserne for at foretage selvstændig vurdering af de pågældende matrikler ikke har været opfyldt pr. 1. oktober 2013.

GRUNDVÆRDI - PÅSTAND 1, SUBSIDIÆRT, VEDRØRENDE VURDERINGEN 1. OKTOBER 2013 OG PÅSTAND 2, PRINCIPALT, VEDRØRENDE VURDERINGEN 1. OKTOBER 2014

I forhold til Y10, Y11 og Y12-adresse har sagsøgerne med samme argumentation som anført ovenfor vedrørende Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse nedlagt påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2013 og 1. oktober 2014 skal ansættes efter tilsvarende principper, som det er sket ved grundværdiansættelserne af Y83-adresser, dvs. efter etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m².

OMBEREGNET GRUNDVÆRDI - PÅSTAND 1, SUBSIDIÆRT, VEDRØRENDE VURDERINGEN 1. OKTOBER 2013

I forhold til Y10, Y11 og Y12-adresse gør sagsøgerne gældende, at ejendommene ikke har ændret anvendelses- eller planforhold siden vedtagelsen af Tillæg nr. 2 til Lokalplan nr. (red. …1), og at der derfor ikke er grundlag for at fastsætte omberegnede grundværdier for ejendommene efter vurderingslovens § 33, stk. 18, i et niveau, som afviger fra det niveau, der gælder for den hovedejendom, hvorfra ejendommene er udstykket.

Da ejendommene både før og efter første vurdering og omberegning af grundværdi i 2007 har været udlagt til helårsbolig med den bebyggelsesmulighed, som følger af Tillæg nr. 2 til Lokalplan nr. (red. …1), og da ejendommene stedse har været (eller burde have været) vurderet herefter, er der ikke tale om en ændret anvendelse af ejendommene, som omhandlet i vurderingslovens § 33, stk. 18. Det følger derfor af vurderingslovens § 33, stk. 18, at ejendommene skal vurderes på samme måde og i samme niveau som den ejendom, hvorfra området er udstykket, dvs. ud fra etagearealprincippet med 90 % i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m², og ikke ud fra byggeretsprincippet, som SKAT har anvendt ved ændringerne. Det skyldes, at der principielt ikke er forskel på de forhold, der efter vurderingslovens § 33, stk. 18, kan afspejles ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi ved nyudstykkede matrikler med uændrede anvendelses- og planforhold, og de forhold, der kan afspejles i den omberegnede grundværdi, der efter vurderingslovens § 33, stk. 16, skal ansættes, når en eksisterende ejendom ændrer areal.

…"

Skatteministeriet Departementet har i påstandsdokument af 1. maj 2023 anført: "…

….ANBRINGENDER

3.1 Vedrørende den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der hverken i ordlyden af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, i bestemmelsens forarbejder eller i reglerne om grundskatteloftet er holdepunkter for, at en ny udstykket ejendom skal være underlagt (arve) den oprindelige ejendoms grundskatteloft.

3.1.2 Grundskatteloft og "yderligere ansættelser af grundværdien"

Ved Lov nr. 1047 af 17. december 2002 indførtes med virkning fra og med vurderingsåret 2003 bestemmelser i ejendomsskattelovens (ESL) § 1, som havde til hensigt at fastsætte et loft over de årlige stigninger i den kommunale grundskyld.

Grundskatteloftet går overordnet ud på, at den afgiftspligtige grundværdi fastsættes til det laveste af 1) grundværdien efter grundforbedringsfradrag og fritagelser for grundskyld og 2) den afgiftspligtige grundværdi af ejendommen, der dannede grundlag for påligningen af grundskyld det foregående skatteår, forhøjet med en reguleringsprocent, jf. ESL § 1, stk. 2, nr. 1 og 2.

Formålet med grundskatteloftet er at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejere ved at indføre et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldpromille kan stige i det enkelte år, jf. eksempelvis almindelige bemærkninger, afsnit 1, LFF 2002-10-23 nr. 39.

Samtidig med, at der er indført begrænsninger for, hvor meget grundskylden kan stige fra år til år, blev der med grundskatteloftet indført et hovedprincip om, at ændringer i grundens areal, anvendelse, planforhold, fradrag for forbedringer mv. fuldt ud skulle slå igennem i den grundskyld, der betales.

For at sikre, at arealændringer m.v. slår igennem i den grundskyld, der betales, skulle der i visse tilfælde (f.eks. ved arealændring) efter den tidligere vurderingslov § 33, stk. 16-18, "ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3" foretages en "yderligere ansættelse af grundværdien".

Denne yderligere ansættelse omfattede grundværdien efter de nye forhold, men på det niveau, som gjaldt det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi (basisåret). Hermed skete der altså en omberegning af grundværdien, som skulle sikre, at selve ændringen af grundens forhold gav anledning til en ny skatteberegning.

Den ansættelse, der foretages efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, er således en anden ansættelse end den ansættelse af grundværdien, der foretages med hjemmel i dagældende vurderingslovs § 5, jf. § 13.

3.1.3 Dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt.

Af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Bestemmelsen i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., rejser to spørgsmål.

Det første spørgsmål er, hvilket basisår de nye udstykkede ejendommes omberegnede grundværdi skal beregnes ud fra.

Ifølge bestemmelsen foretages ansættelsen på det niveau (basisår), som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom (den ejendom, der er udstykket fra) det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Dette fremgår også af UfR 2017.1474 H (SKM2017.286.HR).

Det andet spørgsmål er, hvilke anvendelses- og planforhold der skal tages hensyn til ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for de nyudstykkede ejendomme.

Ifølge ordlyden i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., foretages ansættelsen for den nye ejendom under hensyn til de for denne ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Den omberegnede grundværdi for de omhandlede nye ejendomme skal altså ansættes til en værdi, der svarer til, hvad de nye ejendomme med de for disse ejendomme gældende anvendelses- og planforhold ville være blevet ansat til i basisåret.

Der er ikke - som hævdet af sagsøgerne - tale om, at nye ejendomme "arver" den udstykkende ejendoms grundskatteloftsværdi, således at værdien af den ejendom, der er udstykket fra (modermatriklen), og de udstykkede ejendomme tilsammen ikke kan udgøre en større værdi, end hvad modermatriklen oprindeligt var ansat til.

Der er ingen støtte i bestemmelsens ordlyd for, at den omberegnede grundværdi for den nye ejendom skal være underlagt ansættelsen af den oprindelige ejendom. Ansættelsen skal, ifølge ordlyden i vurderingslovens § 33, stk. 18, 2. pkt., foretages under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Der er heller ikke støtte i forarbejderne for sagsøgernes synspunkt.

Følgende fremgår af forarbejderne til vurderingslovens § 33, stk. 18 (de specielle bemærkninger til § 2, nr. 8 i LFF 2002-10-23 nr. 39):

"Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndigheden i forbindelse med den almindelige vurdering eller en omvurdering af den nye ejendom skal foretage en yderligere ansættelse af grundværdien af den nye ejendom.

Denne ansættelse foretages, ligesom den almindelige vurdering eller omvurderingen, under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold." (Min understregning).

Efter forarbejderne er det således også klart, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skal foretages under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Der er ingen holdepunkter i forarbejderne for, at den nye udstykkede ejendom skal være underlagt den udstykkende ejendoms (modermatriklens) grundskatteloft.

Dette gælder også den af sagsøgerne påberåbte udtalelse i forarbejderne (de specielle bemærkninger til § 2, nr. 8 i LFF 2002-10-23 nr. 39), hvor følgende fremgår:

"Har den nye ejendom hidtil været vurderet som en del af en ejendom (den udstykkede ejendom), foretages vurderingen i det niveau, der gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det år, hvor der senest har været sammenfald mellem den aktuelle grundværdi efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld og den afgiftspligtige grundværdi. Det vil sige det niveau, der efter stk. 16 eller 17 skulle have været anvendt, såfremt grunden med de for denne gældende anvendelses- og planforhold skulle have været vurderet sammen med den udstykkede ejendom."

Efter ordlyden i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16 og 17, skal den omberegnede grundværdi foretages på det niveau, der gælder i ejendommens basisår, og ansættelsen skal foretages således, at der tages hensyn til de ændringer, der er årsag til omberegningen. Ansættelsen efter disse bestemmelser kan naturligvis afvige fra den oprindelige ansættelse i basisåret, både i nedadgående og opadgående retning, fordi der netop skal tages hensyn til ændringerne af ejendommen.

Henvisningen i forarbejderne til, at der ved omberegningen af ejendomme opstået ved udstykning skal anvendes det samme niveau, som ville gælde efter stk. 16 og 17, hvis ejendommen skulle have været vurderet "sammen med den udstykkede ejendom", støtter derfor ikke, at den omberegnede grundværdi for den nye ejendom skal være underlagt den oprindelige ejendoms grundskatteloft.

Der er således, hverken i vurderingslovens § 33, stk. 18, ordlyd eller forarbejder holdepunkter for, at en ny udstykket ejendom skal være underlagt (arve) den oprindelige ejendoms grundskatteloft.

Reglerne om grundskatteloftet indeholder heller ingen støtte for et sådant synspunkt.

Den beskyttelse, som blev indført med grundskatteloftet, går nemlig ud på, at den enkelte grundejer beskyttes mod, at grundskylden stiger over en vis grænse fra år til år, jf. herved forarbejderne til ejendomsbeskatningsloven (almindelige bemærkninger, afsnit 1, LFF 2002-10-23 nr. 39), hvor det fremgår, at der med grundskatteloftsbeskyttelsen blev indført "et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldpromille kan stige i det enkelte år." (Min understregning).

Beskyttelsen vedrører således den enkelte ejers grund, der ikke forandres. Der henvises herved også til UfR 2017.1474 H (SKM2017.286.HR), hvor det i Højesterets præmisser anføres: "Formålet med reglerne om indførelse af et loft over grundlaget for beregningen af kommunal grundskyld, som blev indført ved lov nr. 1047 af 17. december 2002, var at begrænse stigningen i ejendomsskatterne for den enkelte grundejer. For Bs ejendom er der imidlertid tale om ansættelse af grundværdien for en ny ejendom efter udstykning."

Sagsøgernes synspunkt vedrørende forståelsen af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, (at den nye udstykkede ejendom skal være underlagt den udstykkende ejendoms (modermatriklens) grundskatteloft) har heller ikke støtte i SKM2022.129.ØLR. Ved dommen blev der bl.a. taget stilling til, om den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for 6 ejendomme var ansat i overensstemmelse med dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18. Disse 6 ejendomme er også beliggende på Y21-gade i Y13-by, og de faktiske omstændigheder vedrørende de pågældende ejendomme svarer på de væsentlige punkter til de omstændigheder, der foreligger i denne sag vedrørende de 9 ejendomme, der blev udstykket fra matr. nr. (red. …i). Ved dommen blev Landsskatterettens afgørelser hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne.

Der er - efter sagsøgtes opfattelse - ikke belæg for at forstå landsrettens præmisser således, at det skulle være sagsøgernes argumentation om, at en ny udstykket ejendom, ifølge dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, skal være underlagt (arve) den oprindelige ejendoms grundskatteloft, der er årsag til hjemvisning af sagerne til vurderingsmyndighederne.

3.1.4 Den faktisk foretagne omberegning af grundværdien

Faktum i de foreliggende sager er, at Landsskatteretten har foretaget omberegningen af grundværdien på grundlag af de anvendelses- og planforhold, der var gældende for de 12 ejendomme. Der henvises til side 24-25 i Landsskatterettens afgørelse vedrørende Y1-adresse … og til side 25-26 i Landsskatterettens afgørelse vedrørende Y10-adresse ….

Dette er i overensstemmelse med dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., der fastslår, at omberegningen skal foretages under hensyn til de for den nye ejendom gældende anvendelses- og planforhold.

Det er også i overensstemmelse med dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 2. pkt., at de 3 ejendomme, Y10, Y11 og Y12-adresse, har fået foretaget omberegningen med udgangspunkt i basisåret for matr. nr. (red. …a), som de 3 ejendomme er blevet udstykket fra.

Der er imidlertid enighed om, at der for 9 af ejendommene, Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse, er en fejl i ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Fejlen består i, at der blev foretaget en forudgående udstykning af matr. nr. (red. …a), der dannede baggrund for udstykningen til disse 9 ejendomme, og at denne "mellemkommende" ejendom, matr. nr. (red. …i), fejlagtigt ikke blev vurderet pr. 1. oktober 2013, hvorfor omberegningen for de 9 ejendomme blev foretaget med udgangspunkt i matr. nr. (red. …a) og ikke i matr. nr. (red. …i).

Denne fejl har alene betydning for fastlæggelsen af basisåret. Det er således basisåret for matr. nr. (red. …i), der skulle anvendes, og ikke som sket basisåret for matr. nr. (red. …a), der skal anvendes.

Den herved begåede fejl har derimod ikke betydning for, hvilke anvendelses- og planforhold, der skal lægges til grund for den omberegnede grundværdi, idet det afgørende herfor er planforholdene for den nyopståede ejendom og dermed ikke de forhold, der gjaldt for den udstykkende ejendom, jf. beskrivelsen heraf i de ovenfor citerede forarbejder til vurderingslovens § 33, stk. 18.

I SKM2022.129.ØLR beroede hjemvisningen dog tilsyneladende på, at der ved omberegningen af grundværdien var taget hensyn til et forkert plangrundlag. Ud fra dommens præmisser må det antages at være lagt til grund, at der ved ansættelsen af de omberegnede grundværdier var henset til det plangrundlag, der gjaldt for matr. nr. (red. …a), der er forskelligt fra det plangrundlag, der gjaldt for matr. nr. (red. …i) - og dermed for de endeligt udstykkede ejendomme, som dommen angår.

Da Landsskatteretten har foretaget omberegningen af grundværdien på grundlag af de anvendelses- og planforhold, der var gældende for de nye udstykkede ejendomme, …, er der imidlertid ingen fejl i henseende til anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ved den foretagne omberegning, hverken for de 3 ejendomme, der blev udstykket fra matr. nr. (red. …a) eller for de 9 ejendomme, der blev udstykket fra matr. nr. (red. …i).

3.1.5 Konsekvens af basisårsanvendelsen for de 9 ejendomme

Det forhold, at 9 af de af sagen omfattede ejendomme fejlagtigt har fået foretaget omberegningen af grundværdien med udgangspunkt i basisåret for matr. nr. (red. …a) i stedet for matr. nr. (red. …i) kan ikke ændres på nuværende tidspunkt. Fejlen har imidlertid heller ingen betydning for de pågældende grundejere, og fejlen kan derfor ikke medføre en tilsidesættelse af den omberegnede grundværdi.

Grunden til, at basisårsansættelsen ikke kan ændres er, at det, som følge af skatteforvaltningslovens § 33 b, ikke nu er muligt at foretage den manglende vurdering af matr. nr. (red. …i) pr. 1. oktober 2013. Det er således ikke muligt at skabe en situation, hvor der foreligger en vurdering af matr. nr. (red. …i), som kan danne grundlag for en ansættelse af basisåret ved omberegningen pr. 1. oktober 2014 for de 9 ejendomme.

Løsningen må derfor være, at der som sket tages udgangspunkt i basisåret for matr. nr. (red. …a). Der kan ikke peges på en fremgangsmåde, der er bedre i overensstemmelse med lovgivningen, og sagsøgerne har heller ikke anvist en sådan fremgangsmåde. Det af sagsøgerne i processkrift 10 … fremførte synspunkt om, at der ikke kan ansættes omberegnede grundværdier for de 9 ejendomme (pr. 1. oktober 2014), er således ikke i overensstemmelse med loven.

At løsningen i den foreliggende situation må være at tage udgangspunkt i basisåret for matr. nr. (red. …a), støttes bl.a. af, at de 9 ejendomme senest har været vurderet sammen med matr. nr. (red. …a). Der kan også tænkes en situation, hvor en "mellemkommende" ejendom ikke er blevet vurderet på det tidspunkt, hvor der skal foretages en omberegning af grundværdien for en ny udstykket ejendom, uden at den manglende vurdering skyldes en fejl.

En sådan fremgangsmåde er endvidere ikke i modstrid med SKM2022.129.ØLR, Dommen indeholder ikke en stillingtagen til, hvilket basisår der skal finde anvendelse.

De ansatte værdier kan heller ikke anses for urimelige i betragtning af, at de 9 ejendommes omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 er ansat til stort set det samme som den omberegnede grundværdi blev ansat til pr. 1. oktober 2013 for de 3 ejendomme, der blev udstykket fra matr. nr. (red. …a). Forskellen beror på grundenes areal.

Som anført har det heller ingen betydning for de 9 grundejere, om omberegningen af grundværdien foretages med basisår 2013 som sket eller et andet basisår.

Det fremgår således af Vurderingsstyrelsens e-mail af 5. april 2022 med tilhørende beregninger …, at det ingen betydning har for de 9 grundejere, hverken vurderingsmæssigt eller skattemæssigt, at omberegningen af grundværdien pr. 1. oktober 2014 er foretaget ud fra basisåret for matr. nr. (red. …a), og ikke matr. nr. (red. …i). Ifølge beregningerne gør det ingen forskel, om omberegningen af grundværdien sker ved anvendelse af basisår 2011, 2012, 2013 eller 2014. Sagsøgerne har ikke anfægtet den beløbsmæssige rigtighed af de foretagne beregninger.

Det kan således konstateres, at den for de 9 ejendomme begåede fejl, der som anført alene relaterer sig til fastlæggelsen af basisåret, ikke har nogen betydning, og der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte den foretagne omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2014 for de 9 ejendomme som følge af fejlen, jf. herved også UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR).

3.1.6 Styresignalet SKM2017.388.SKAT og administrativ praksis

Sagsøgerne gør - med henvisning til styresignalet SKM2017.388.SKAT - gældende …, at sagsøgte på nuværende tidspunkt "er bundet af, at der på grund af den manglende vurdering af den udstykkede ejendom er mangler i grundlaget, der skal anvendes til at ansætte omberegnede grundværdier pr. 1. oktober 2014 for de 9 ejendomme."

Dette bestrides. Styresignalet har ingen betydning i de foreliggende sager.

Styresignalet angår en ændring af praksis vedrørende, hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

I styresignalets pkt. 3 om baggrunden for ændring af praksis er henvist til en afgørelse fra Landsskatteretten af 6. maj 2015. Det er ligeledes anført, at Landsskatteretten i afgørelsen fra 2015 henviste til SKM2008.598.LSR, hvor Landsskatteretten tog stilling til, hvilke dele af den tidligere vurdering, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse.

SKM2008.598.LSR angår en situation, hvor der på grund af en matrikulær ændring af grundarealet var foretaget en omberegning af grundværdien efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16, for 2001. Omberegningen var foretaget på grundlag af 4 byggeretter, men ved den almindelige vurdering af den samlede ejendom pr. 1. januar 2001 var grundværdien beregnet ud fra 2 byggeretter. Landsskatteretten fandt, at der ikke var grundlag for ved omberegningen at anvende 4 byggeretter, idet der ved den oprindelige vurdering pr. 1. januar 2001 kun var anvendt 2 byggeretter. Det blev videre anført: "Det forhold, at myndighederne bliver opmærksom på, at en ejendom tidligere har været vurderet på et forkert grundlag eller der har været anlagt et forkert skøn, har efter rettens opfattelse ingen betydning i omberegningssituationen. Skatteloftet hviler på tidligere vurderinger, og fejl begået her kan ikke rettes ved senere omberegninger, jf. vurderingsvejledningens afsnit F.1."

I styresignalets pkt. 4 er det angivet, at det "ikke vil være muligt at rette fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny yderligere ansættelse af grundværdien", og at "dette gælder uanset, om der er tale om fejl i grundlaget for vurderingen eller fejl i forbindelse med vurderingsskønnet."

Det fremgår endvidere af styresignalets pkt. 5, at skatteydere, der er omfattet af styresignalets retningslinjer, kan anmode om genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Ifølge styresignalet kan der således ikke i forbindelse med en omberegning af grundværdien ske rettelse af fejl i tidligere vurderinger.

Dette er heller ikke tilfældet i denne sag vedrørende de 9 ejendomme. Der er ikke rettet en fejl i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med ansættelse af basisåret til 2013 ved omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2014 for de 9 ejendomme.

Hertil kommer, at styresignalet slet ikke omfatter nyopståede ejendomme. Der er intet anført om nyopståede ejendomme i styresignalet, og de afgørelser, der foranledigede styresignalet, angår ikke omberegning af grundværdien for en ny ejendom, der er opstået ved udstykning.

Dette er også fastslået i Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021 …, hvor Landsskatteretten tog stilling til styresignalets rækkevidde. I den pågældende sag var den omberegnede grundværdi for en ny udstykket ejendom ansat efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet og basisår 2005. Den udstykkede ejendom var ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2005 ansat efter kvadratmeterprincippet. Plangrundlaget for ejendomme var det samme. Grundejeren anmodede - med henvisning til styresignalet - om ekstraordinær genoptagelse af den udstykkede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006, med den begrundelse, at der i strid med styresignalet var foretaget en ændring af beregningsprincippet. Spørgsmålet var således, om styresignalet omfattede en situation, hvor der ansættes en omberegnet grundværdi for en ny udstykket ejendom.

Om styresignalet anførte Landsskatteretten bl.a.:

"Retten bemærker, at den påklagede ejendom vurderes første gang pr. 1. oktober 2006 og får i denne forbindelse ansat en omberegnet grundværdi med udgangspunkt i basisår 2005 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

Retten finder, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Der er ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning af en ejendoms vurdering, idet den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering."

Styresignalet omfatter derfor ikke den situation, der gør sig gældende for de af nærværende sag omfattede 9 ejendomme.

Sagsøgernes forståelse af styresignalet stemmer heller ikke med dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, og UfR 2017.1474 H (SKM2017.286.HR), hvor det bl.a. blev fastslået, at grundskatteloftet går ud på at beskytte mod stigninger i forhold til bestående ejendomsejere - og ikke på samme måde nyudstykninger.

Den administrative praksis, der er beskrevet i styresignalet, kan endvidere ikke udstrækkes til at gælde udover dens indhold, jf. bl.a. UfR 2010.780 H (SKM2010.166.HR)og UfR 2014.131 H.

Afgørelserne i de foreliggende 9 sager er således ikke udtryk for en fravigelse af en fast retsforpligtende administrativ praksis.

Det er heller ved det af sagsøgerne påberåbte indhold af Den juridiske vejledning eller de af Vurderingsstyrelsen den 8, april 2019 udstedte interne retningslinjer … godtgjort, at dette skulle være tilfældet.

Afsnit A,A. 8.4.2.2.1 i Den juridiske vejledning, som sagsøgerne har henvist til, indeholder ingen klar udtalelse om, at det ikke skulle være muligt at rette fejl i en tidligere vurdering af den udstykkende ejendom i forbindelse med omberegning af grundværdien for den nye udstykkede ejendom.

Vurderingsstyrelsens interne retningslinjer vedrørende anvendelse af styresignalet, SKM2017.388.SKAT, på nye udstykkede ejendomme var baseret på en forkert opfattelse af retsgrundlaget. Retningslinjerne herom var endvidere ikke en del af Vurderingsstyrelsens (daværende SKAT) administrationsgrundlag, da afgørelserne i nærværende sag blev truffet, og de er heller ikke en del af Vurderingsstyrelsens nuværende administrationsgrundlag.

3.2 Grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2014

Det følger af fast retspraksis, at vurderingsmyndighedernes skøn alene kan tilsidesættes, hvis ejendommens ejer godtgør, at skønnet er udøvet på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR 2016.191H (SKM2015.615.HR).

Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det følger af dagældende vurderingslovs § 6, jf. § 13, at grundværdien udgør den kontante værdi af grunden i ubebygget stand. Efter vurderingslovens § 16 skal der ved grundværdiansættelsen tages højde for ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder. Ved ansættelsen skal der endvidere tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk.2.

Vurderingen er foretaget i overensstemmelse med disse principper.

Der er ikke påvist fejl i skønsgrundlaget.

Selv hvis der var grundlag for at tilsidesætte den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2014 for de 9 ejendomme, hvilket - som tidligere anført - bestrides, giver dette ikke i sig selv grundlag for at tilsidesætte grundværdien, således som det skete i SKM2022.129.ØLR. Den manglende vurdering af matr. nr. (red. …i) har ingen betydning for grundværdiansættelsen, der er en anden ansættelse end den omberegnede grundværdi.

Landsskatteretten har i overensstemmelse med dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, taget hensyn til de planforhold, der er gældende for de nye ejendomme, jf. side 23, 7. afsnit, i afgørelsen vedrørende Y10-adresse … og side 22, 5. afsnit, i afgørelsen vedrørende Y1-adresse ….

Landsskatteretten har også været opmærksom på og taget stilling til forureningen, jf. side 24-25, i afgørelsen vedrørende Y10-adresse … og side 23-24 i afgørelsen vedrørende Y1-adresse ….

Som hjælp ved udøvelse af skønnet over en grunds handelsværdi anvender vurderingsmyndighederne forskellige hjælpemidler. Byggeretsværdiprincippet, der er anvendt ved de omtvistede vurderinger, er et sådant vurderingsteknisk hjælpemiddel. Princippet benyttes ved ansættelse af grunde som de foreliggende, jf. Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H,A.3.2.3.

Byggeretsværdiprincippet er anerkendt af domstolene, men den endelige bedømmelse af grundværdien beror på et konkret skøn, jf. UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR). Ejeren har ikke krav på anvendelse af et specielt vurderingsprincip, idet det afgørende er, om skønnet afspejler handelsværdien, jf. herved også UfR 2014.771 H (SKM2013.862.HR).

Det følger af retspraksis, at der skal foreligge et sikkert grundlag for at tilsidesætte skønnet, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H.

Sagsøgerne har ikke med henvisning til gennemførte salg af sammenlignelige ejendomme omkring vurderingstidspunktet godtgjort, at de ansatte værdier overstiger handelsværdien.

Tværtimod støtter oplysningerne i Landsskatterettens afgørelser … om salg af parcelhusgrunde på Y16-område, at skønnet ikke er åbenbart urimeligt. Den gennemsnitlige pris pr. m² udgør ikke et relevant sammenligningsgrundlag, idet der i så fald ikke tages højde for grundenes størrelse. De solgte parcelhusgrunde har et grundareal på mellem 538 og 789 m², mens de omhandlende ejendomme har et grundareal på under 100 m². M²-prisen er generelt højere for små grunde end for store grunde, da de "første" m² af en grund, som resulterer i, at grunden er stor nok til at bygge på, er væsentlig mere værd end de resterende m², som afgør størrelsen af haven/udearealerne. Det er derimod relevant at se på byggeretsprisen. De ubebyggede parcelhusgrunde, som nævnes i Landsskatterettens afgørelser, har en gennemsnitlig byggeretspris på 1.198.956 kr., jf. ekstrakten, side 13 og 41.

Oplysningerne i Landsskatterettens afgørelser, …, om salg af rækkehuse på Y36-gade understøtter også, at grundværdiansættelsen ikke er åbenbart urimelig.

Sagsøgerne har i øvrigt ikke søgt at løfte bevisbyrden ved foretagelse af syn og skøn.

3.3 Vurdering af Y10, Y11 og Y12-adresse pr. 1. oktober 2013

Det bestrides, at betingelserne for at foretage selvstændig vurdering af de pågældende ejendomme pr. 1. oktober 2013 ikke er opfyldt, således som det hævdes af sagsøgerne.

Ifølge dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 7, fortages der året efter den almindelige vurdering omvurdering af bl.a. "nye ejendomme". En ny ejendom dannes ved udstykning, jf. herved også udstykningslovens § 6.

Ejendommene, Y10, Y11 og Y12-adresse, har approbationsdato den 17. september 2013 ….

Det er derfor korrekt, at ejendommene er blevet vurderet pr. 1. oktober 2013.

Der er heller ikke grundlag for sagsøgernes synspunkt om en "dobbelt vurdering".

Ejendommen, matr. nr. (red. …a), hvorfra de tre ejendomme er udstykket, havde forud for udstykningen, den 17. september 2013, et grundareal på (red. areal 5 fjernet) m², jf. bilag 3, side 1, ekstrakten, side 264. Efter udstykning af blandt andet de tre ejendomme, Y10, Y11 og Y12-adresse, havde matr. nr. (red. …a) et grundareal på (red. areal 1 fjernet) m², jf. bilag 3, side 5, ekstrakten, side 268. Det var også dette areal på (red. areal 1 fjernet) m², der blev vurderet ved vurderingen pr. 1. oktober 2013 af matr. nr. (red. …a)….

…"

Landsrettens begrundelse og resultat

De ni ejendomme

Der er mellem parterne enighed om, at de retlige spørgsmål landsretten skal tage stilling til i nærværende sag, er identiske med de spørgsmål, som landsretten har taget stilling til i upåanket dom af 5. januar 2022 i sag SKM2022.129.ØLR, der vedrørte en række tilsvarende ejendomme i Y21-gade.

Der er således enighed om, at der ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi af de ni ejendomme er taget udgangspunkt i matr. nr. (red. …a), som den udstykkende ejendom, men at den udstykkende ejendom rettelig var matr. nr. (red. …i), der ved en fejl ikke blev selvstændigt vurderet pr. 1. oktober 2013. En vurdering af matr. nr. (red. …i) kan ikke foretages på nuværende tidspunkt, og det er ikke længere muligt at foretage en ansættelse af sagsøgernes ejendomme som foreskrevet i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18.

Efter dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, 1. pkt., skal ansættelse af grundværdien for en ny ejendom, der er udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, foretages under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold. Matr. nr. (red. …a) og matr. nr. (red. …i). har ifølge plangrundlaget forskellige anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, og matr. nr. (red. …i) har samme anvendelses- og planforhold som de udstykkede ejendomme. Grundværdien for de udstykkede ejendomme er imidlertid vurderet væsentligt højere end den vurderede grundværdi vedrørende matr. nr. (red. …i), idet beregningen er foretaget ud fra byggeretsprincippet fremfor etagearealprincippet.

Landsretten finder i overensstemmelse med landsrettens resultat i sag SKM2022.129.ØLR, at det påhviler Skatteministeriet at godtgøre, at det forhold, at matr. nr. (red. …a), og ikke matr.nr. (red. …i), fejlagtigt blev anset som den udstykkende ejendom, ikke har haft betydning for vurderingen af sagsøgernes ejendomme.

Heller ikke efter det, der er fremkommet i nærværende sag, findes det godtgjort, at den begåede fejl konkret har været uden betydning for landsskatterettens afgørelser i sagerne vedrørende grundværdien af de ni ejendomme. I lighed med landsrettens resultat i dommen af 5. januar 2022 ophæves landsskatterettens afgørelser vedrørende de ni ejendomme derfor, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

De tre ejendomme

Vurdering foretaget for 2013

Sagsøgerne har for så vidt angår de tre ejendomme under påstand 1 principalt nedlagt påstand om, at vurderingen pr. 1. oktober 2013 annulleres, da erhvervelsesdokumentet først blev tinglyst efter den 1. oktober 2013.

Der er enighed om, at de tre ejendomme er udstykket med approbationsdato den 17. september 2013, at skøde efter salg af ejendommene blev tinglyst den 8. og 9. oktober 2013, og at ejendommene blev oprettet i tingbogen den 23. oktober 2013.

Det følger af dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 1, at omvurdering af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller tillagt et særskilt matrikuleret areal, foretages året efter den almindelige vurdering, når erhvervelsesdokumentet er tinglyst som adkomst. Vurderingsterminen er efter dagældende vurderingslovs § 3, stk. 4, den 1. oktober i det år, hvor omvurderingen foretages. Dog kan ejeren efter dagældende vurderingslovs § 4, stk. 1, under de omstændigheder, der er anført i denne bestemmelse, begære vurdering uden for de almindelige vurderinger.

Af forarbejderne til den tilsvarende tidligere bestemmelse (vurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 2, i Forslag nr. 10 af 19. januar 1956 til lov om vurdering og beskatning til staten af faste ejendomme) fremgår endvidere, at bestemmelsen, der omfatter ejendomme fra, hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, lovfæster praksis, hvorefter omvurdering (uden begæring) ikke skal ske, alene fordi der finder matrikulær udstykning sted, men kun når der afhændes et areal, og erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst.

Dette indebærer, at selve udstykningen, hvorved en ny ejendom opstår, ikke har betydning for vurderingen af den ejendom, der er sket udstykning fra.

Tilsvarende er det i dagældende vurderingslovs § 8, stk. 4, bestemt, at når en fast ejendom eller en del af en sådan overdrages, kan det overdragne areal først vurderes som tilhørende den nye ejer, når denne har fået tinglyst adkomst på det overdragne.

Det følger således af sammenhængen mellem reglerne, at en nyudstykket ejendom først skal vurderes, når den sælges, og køberen har fået tinglyst sin adkomst. Da der først skete tinglysning af adkomst til ejendommene efter den 1. oktober 2013, og der ikke foreligger en begæring om vurdering efter dagældende vurderingslovs § 4, skulle de udstykkede ejendomme ikke have været vurderet pr. 1. oktober 2013, og sagsøgernes principale påstand tages derfor til følge.

Vurdering foretaget for 2014

Sagsøgerne har under påstand 2 påstået grundværdien pr. 1. oktober 2014 nedsat til niveauet for den hovedejendom, hvorfra ejendommene er udstykket, dvs. ud fra etagearealprincippet med 90 pct. i bebyggelsesprocent og 4.300 kr. i etagearealpris pr. m², og ikke som sket ud fra byggeretsprincippet.

Der er enighed om, at vurderingsmyndighederne med rette har taget udgangspunkt i ejendommen med matr. nr. (red. …a) som den udstykkende ejendom. Det fremgår af sagen, at anvendelsesmulighederne for den udstykkende ejendom og de udstykkede ejendomme ikke er ens, idet de udstykkede ejendomme udelukkende er udlagt til rækkehusbebyggelse, mens den udstykkende ejendom var udlagt til flere forskellige former for anvendelse.

Matr. nr. (red. …a) er vurderet efter etagearealprincippet, og de udstykkede ejendomme er vurderet efter byggeretsprincippet. Det er ubestridt, at andre rækkehusgrunde i området er vurderet efter etagearealprincippet og med en væsentligt lavere grundværdi end sagsøgernes ejendomme.

Det fremgår af § 6 i den dagældende vurderingslov, at vurderingen skal foretages på grundlag af den værdi, grunden ville have i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, og at værdien af ejerboliger fastlægges med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 33, stk. 18, blev indsat i forbindelse med lov nr. 1047 af 17. december 2002, der fastsatte et loft over grundlaget for beregning af kommunal grundskyld. Det fremgår af bestemmelsen bl.a., at ved vurderingen af en ny ejendom, der er udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld, sker ansættelsen af grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau (basisår), som gælder for vurderinger af den udstykkende ejendom.

Formålet med indførelse af et loft over grundlaget for beregningen af kommunal grundskyld var at begrænse stigningen for den enkelte grundejer. Der er hverken i lovens ordlyd eller forarbejder eller i retspraksis i henhold hertil grundlag for at antage, at den beskyttelse mod stigning i beregningsgrundlaget for grundskyld, som indførtes ved loven, kan udstrækkes til, at nye ejendomme efter udstykning, i et tilfælde som det foreliggende, hvor anvendelsesmulighederne er anderledes end moderejendommen, har krav på, at den samlede værdi af de udstykkede ejendomme og den resterende moderejendom, ikke må overstige værdien af den oprindelige moderejendom.

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse, at der ved vurderingsmyndighedernes afgørelse om værdien af sagsøgernes ejendom er taget stilling til ejendommens forureningsgrad, herunder de væsentlige afværgeforanstaltninger, der er foretaget, inden Y14-kommune gav tilladelse til, at ejendommene blev anvendt til boliger. Landsretten finder ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, der er foretaget af betydningen af forureningen på grunden.

Der er herefter ikke grundlag for at antage, at vurderingsmyndighedernes skøn er udøvet på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte myndighedernes vurdering. Det kan ikke føre til et andet resultat, at der i samme område er et antal sammenlignelige ejendomme, hvis grundværdier er fastsat efter et andet vurderingsprincip med heraf følgende betydelige forskelle ved fastsættelsen af de afgiftspligtige grundværdier og grundskylden.

De ni ejendomme

Efter sagernes udfald skal Skatteministeriet i sagsomkostninger samlet for disse sager betale 216.000 kr. til statskassen. 180.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 36.000 kr. er til dækning af de rets- og berammelsesafgifter, der skulle have været betalt, såfremt sagsøgerne ikke var meddelt fri proces, jf. herved retsplejelovens § 332, stk. 1, 1. pkt., sammenholdt med den på tidspunktet for sagernes anlæg gældende retsafgiftslovs § 1, stk. 4, 2. pkt. og § 2, stk. 3. Ud over sagernes værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til, at sagerne har været sambehandlede og ført af samme sagsrepræsentant, sagernes omfang og forløb, hovedforhandlingens varighed og sagernes betydning.

De tre ejendomme

Efter sagernes udfald skal statskassen i sagsomkostninger samlet for disse sager betale 60.000 kr. inkl. moms til Skatteministeriet til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagernes værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til, at sagerne har været sambehandlede og ført af samme sagsrepræsentant, sagens omfang og forløb, hovedforhandlingens varighed og sagens betydning.

Skatteministeriet skal således samlet set betale 156.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger til statskassen.

THI KENDES FOR RET:

Landsskatterettens afgørelser af 25. juni 2019 i sagerne (red. 9 sagsnumre fjernet) vedrørende ejendommene beliggende på Y1, Y2, Y3, Y4, Y5, Y6, Y7, Y8 og Y9-adresse, ophæves, og sagerne hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Landsskatterettens afgørelser af 25. juni 2019 vedrørende (red. 3 sagsnumre fjernet) vedrørende ejendommene beliggende på Y10, Y11, og Y12-adresse, stadfæstes med den ændring, at ejendommene første gang vurderes pr. 1. oktober 2014.

I sagsomkostninger skal Skatteministeriet inden 14 dage betale 156.000 kr. til statskassen. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.