Dokumentets metadata

Ejendomsavance - istandsættelsesomkostninger - næringsdrivende

En skatteyder havde ikke løftet sin skærpede bevisbyrde for, at han var berettiget til at fradrage 3 mio. kr. ved opgørelsen af hans ejendomsavance.

Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom.

Parter

A

(v/ advokat Lars Berg Dueholm)

mod

Skatteministeriet

(v/ advokat Malthe Gade Jeppesen)

Retten i Næstved har den 7. oktober 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS35592/2019-NAE).

Denne afgørelse er truffet af

Landsdommerne Birgitte Grønborg Juul, Gunst Andersen og Martin Nyvang (kst.).

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sin påstand for byretten om, at indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at istandsættelsesomkostninger på 3 mio. kr. skal fragå i opgørelsen af appellantens skattepligtige indkomst for indkomståret 2006.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der har for landsretten været fremlagt udskrifter fra Det Centrale Virksomhedsregister vedrørende G1-virksomhed og G2-virksomhed sammen med bl.a. den finansieringsaftale, der blev indgået mellem de to selskaber, samt en revisorerklæring om afstemning af debitorer i G2-virksomhed dateret 30. september 2006. Der er endvidere fremlagt bl.a. årsrapporter for selskaberne G3-virksomhed og G4-virksomhed. Af årsrapporterne fremgår, at der kun var en ganske begrænset drift i G3-virksomhed i 2005 og 2006. Det fremgår videre, at G3-virksomhed lukkede derefter. Der er endelig fremlagt diverse kontoudskrifter vedrørende appellanten og selskaber, der var koncernforbundne med G1-virksomhed.

Forklaringer

A, IJ, IK, IL og IM har afgivet supplerende forklaringer.

A har forklaret bl.a., at betalingen på 3 mio. kr. var for mangler på bl.a. taget af G5-virksomhed. Herudover var kloakken underdimensioneret, fordi kloakmanden havde lavet den forkert. Der skulle endvidere rives nogle garager ned og etableres parkeringspladser samt depotrum til beboerne. Han skønnede den samlede pris til at være omkring 3 mio. kr. ud fra bl.a. hans kendskab til priser i byggebranchen. Han ville ikke selv kunne nå at udbedre manglerne inden overtagelsen, bl.a. fordi der var mangel på håndværkere. Han var bekendt med, at IN selv havde håndværkere ansat. Han ved ikke, hvor i koncernen de pågældende håndværkere var ansat.

Der blev ikke betalt 3 mio. kr. til IN, fordi han mente, at IN havde tilbageholdt for meget af købesummen. Han tilbageholdt 250.000 kr., hvilket han mente, var et rimeligt beløb. Det var hans hustru, der talte med IN, og hun noterede ned, hvad der skulle stå på overførslen. Derefter ringede de til banken og fik overført pengene med den pågældende tekst på overførslen. Når han foretager en overførsel, vil der normalt ikke stå samme referencetekst på egen og modtagerens kontoudtog. På hans egen konto står normalt, hvem han overfører til, og hos modtageren vil der som oftest stå et fakturanummer eller lignende.

Han skriver ikke modtagerens fakturanummer på sin konto. Der skriver han en kort beskrivelse, så han kan se, hvad beløbet vedrører. Når der kun står "Bankoverførsel" på kontoudtog af 29. december 2006 vedrørende konto X1, er det, fordi han ikke selv foretog overførslen.

Han købte G3-virksomhed i 2005 og gav 0 kr. for det. Han mener, det var et tomt selskab, da han købte det. Han havde planer om at bygge ferieboliger i Y1-land. Det var noget, IK havde kigget på. Til brug for projektet skulle de bruge et Y1-landsk selskab, men projektet blev aldrig til noget. Der var ingen transaktioner i selskabet i hele den periode, han var ejer af selskabet. Selskabet var på intet tidspunkt 2,75 mio. kr. værd; det var 0 kr. værd. De kaldte selskabet for G3-virksomhed Y1-land. De kaldte det ikke for G3-virksomhed.

Under sagens forløb har han ikke forsøgt at indhente materiale fra G1-virksomhed, for de var gået konkurs. Skattesagen omfattede også andre forhold, hvor han i hovedsagen fik medhold. Han ejede ejendommene i sit personligt ejede selskab G6-virksomhed, hvor IK var ansat, og stod for den daglige drift af ejendommene.

Han husker ikke baggrunden for overførslen på 140.000 kr., der fremgår af kontoudtog af 29.december 2006 vedrørende konto X1. Han havde ikke meget med den daglige drift at gøre, og derfor kender han ikke til overførslen på 140.000 kr. Det må have været hans bogholder, der har overført de 140.000 kr. Hun styrede selv ejendomsregnskaberne. Han kan ikke forklare, hvorfor der samme dag er tilbageholdt 250.000 kr. og overført andre 140.000 kr. Han har kun haft med overførslen af 2,75 mio. kr. at gøre. Det var IO, der klarede betalingerne. Der var ikke rigtig nogen fast grænse for, hvad hun kunne betale. Normalt var det små håndværkerregninger og ikke beløb i størrelsesordenen 140.000 kr.

Han har ikke set fakturaen med fakturanummer 43048, der fremgår af oversigten med posteringsoplysninger. Han undrede sig ikke over, at han skulle anføre, at en overførsel vedrørte en faktura, han ikke havde set, for det bestemte IN. Han tænker, det har været en intern faktura i INs koncern.

IK har forklaret bl.a., at han er ansat ved G7-virksomhed i Y2-by som vurderingsmand og sælger. Han har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1998 eller 1999. Han var ansat hos A. Han havde titel af direktør, og han fandt på ejendomsprojekter, hvor han lavede økonomiberegninger. Hans arbejdsdag gik med projekterne og driften af ejendomme. Det var IP, der bestemte, men det var vidnet, der forestod arbejdet i det daglige. Bogføring og betaling havde han ikke noget med at gøre, det ordnede de ansatte i G8-virksomhed.

De 3 mio. kr. i nedslag kom sig af, at der var en svalegang på G5-virksomhed, der skulle laves om, kloakkerne var ikke store nok, og der var nogle fejl og mangler i tagkonstruktionen. Der var heller ikke etableret parkeringsforhold. På ejendommen G13-ejendom skulle der ny dug på taget og derefter skulle der lægges tagpap. Der skulle desuden ske efterisolering. Prissætningen aftalte han med IN. De 3 mio. kr. var det aftalte beløb, uanset hvad udgifterne blev. Han mente, han havde et moralsk ansvar overfor lejerne, og han ved, at manglerne er udbedret. Y3-by er en lille by, og de havde ry af at være ordentlige udlejere. Det var ikke i deres interesse at udbedre inden overtagelsesdagen, for de havde ikke håndværkere ansat, men det havde IN. Han husker ikke, i hvilket selskab IN havde håndværkere ansat.

Det var IQ, der var ind over udbedringerne, så det må have været et af de selskaber, IQ var med i. Han ved ikke om G4-virksomhed havde håndværkere ansat. Han har ikke haft noget med G4-virksomhed at gøre, men han har været direktør i G3-virksomhed i en kort periode.

I 2005 købte de G3-virksomhed, for at anvende selskabet til ejendomsprojekter i Y1-land, hvor der var nogle spændende ejendomme i nærheden af [red. fjernet]-land, som han og G6-virksomhed var var interesserede i. De nåede aldrig at købe ejendommene eller i øvrigt at have indtægter i G3-virksomhed. Selskabet blev efterfølgende likvideret. Han husker ikke hvad IP gav for selskabet, men det var nok 5-20.000 kr. Overførslen på 2,75 mio. kr. havde intet med G3-virksomhed at gøre, [red. fjernet] i overførselsteksten stod for IN. Det var ikke så interessant for dem, hvor pengene gik ind, de skulle bare have den nettosum, som var aftalt. G3-virksomhed kaldte de i daglig tale bare G3-virksomhed.

IN havde tilbageholdt lige omkring en mio. kr., men lejeindtægterne gik ind i IP' selskab, og de skulle videre til IN, det udlignede en del af beløbet. Betalingen på 2,75 mio. kr. var efter en opgørelse af, hvad de mente, de samlet set skyldte IN. De gik ikke op i, om det var det ene eller andet af G1-virksomhed koncernens selskaber, pengene gik ind i, og han spurgte heller ikke ind til det.

Teksten "[red. fjernet]" på kontoudtog af 29. december 2006 vedrørende konto X1, står måske for G1-virksomhed, men han ved det ikke. Han ved ikke, hvorfor der blev betalt 140.000 kr. samtidig med, at man holdt 250.000 kr. tilbage. Det afgørende var, at de fik det aftalte beløb. En overførsel på 140.000 kr. kunne de ansatte godt lave selv uden at spørge. En betaling som den på 2,75 mio. kr. krævede accept fra IP eller IJ.

Han var med til at drøfte med IP og IJ, at der skulle tilbageholdes 250.000 kr. Han husker ikke hvornår, men det har været tidsmæssigt omkring det tidspunkt, hvor betalingen af de 2,75 mio. kr. skete.

Da IN fik tilbudt ejendommene, var vidnet relativt langt i forhandlingerne med G9-virksomhed. Han er sikker på, at hvis IN ikke havde købt, så havde de solgt i tilsvarende niveau til G9-virksomhed. De var endnu ikke begyndt at drøfte mangler med G9-virksomhed, så de havde ikke talt om afslag i pris, men de var nok endt i et tilsvarende prisniveau.

Der var ikke noget, der hed udbudt pris, men de havde sat en pris på ejendommene, og prisen var væsentligt højere end det, de forventede at få. De var godt klar over, at de skulle gennem en forhandling, hvor der nok blev rykket ved priserne, før ejendommene var solgt.

G3-virksomhed var ejet af G4-virksomhed, der også var kunde i G8-virksomhed, men dem har han aldrig handlet med. Det er ham, der har udfærdiget købsaftalen. Han er enig i, at det ikke fremgår af købsaftalen, hvornår de 3 mio. kr. skulle betales. Han har tidligere udfærdiget lejekontrakter, men når det var større kontrakter, havde de advokat KP ind over. De overvejede ikke at inddrage ham i processen med de to ejendomme.

IL har supplerende forklaret bl.a., at G1-virksomhed var det selskab, som senere kom til at hedde G10-virksomhed. De skulle lakere biler og havde også en vejhjælpsforretning, hvor de havde næsten 600.000 abonnenter, da de blev lukket.

G2-virksomhed var oprettet til brug for finansiering af G1-virksomhed. G4-virksomhed blev købt, fordi der skulle ske en del ombygning af værksteder, og G4-virksomhed havde den ekspertise. Der var vistnok 10-15 ansatte i G4-virksomhed.

Han var ikke ind over aftalen med banken, men han ved godt, hvordan den var skruet sammen. De belånte 80 % af alle fakturaer og fik på den måde finansiering til drift. Han har kendskab til revisorerklæringerne, men han var ikke decideret inde over behandlingen af dem. Mellemregninger mellem de koncernforbundne selskaber blev faktureret internt, og de indgik også i finansieringsregnskabet og blev belånt. Pengene til selskabet kom fra F2-bank, men når en faktura var belånt, skulle betaling ske til G2-virksomhed.

Han kender ikke til selskabet G3-virksomhed i Y1-land, men G3-virksomhed fakt. 43048 stod for, at der skulle betales til G3-virksomhed vedrørende IN og med fakturanr. 43048.

Han ved ikke, om de fakturaer med fakturanr. 43045, 43046, 43047, 43050 og 43053, der fremgår af kontoudtoget er interne eller eksterne fakturaer. Uanset hvad ville fakturaen blive fortløbende nummereret.

IM har forklaret, at hos G6-virksomhed var det IO, der bogførte. Vidnet var kun inde over, hvis der var tvivlsspørgsmål. Der var ikke nogen beløbsgrænse for, hvornår IO skulle spørge hende til råds, men hun er godt inde i, hvordan der bogføres.

Det var i forbindelse med salget af ejendommen, at der var en forpligtelse for IP om, at der skulle betales 3 mio. kr. Det var deres daværende bankforbindelse, der stod for overførslen. Der blev overført til G1-virksomhed.

Det var hendes opfattelse, at beløbet var belånt ved G1-virksomhed. Grunden til, at der kun blev overført 2,75 mio. kr. og ikke 3. mio. kr., var, at IN selv havde tilbageholdt beløb. Hun havde intet med vurderingen af størrelsen af det tilbageholdte beløb at gøre. Der blev bogført løbende og i hvert fald så det stemte kvartalsvist, fordi man den gang skulle opgøre moms hver tredje måned.

Der var en mellemregning mellem G1-virksomhed og G6-virksomhed.

En del af huslejen kom ind fra lejerne og blev videreført til G1-virksomhed.

Hun kan ikke forklare, hvorfor der samme dag blev overført 140.000 kr. til IN og tilbageholdt 250.000 kr. Hun kan ikke huske posteringen på 140.000 kr., men hvis de var i tvivl, ville de vende en postering i den størrelsesorden med IP.

Kontoudtoget benævnt G10-virksomhed, debitor specifikation, vedrørte G10-virksomhed, men det er ikke et, hun kender til.

Teksten "G3-virksomhed fakt. 43048", er en tekst til modtagerens bogholderi og ikke til G6-virksomheds bogholderi.

Det kunne ikke være hende personligt, der havde overført 140.000 kr. Hun havde ikke selv adgang til at overføre penge. Hun ved, at IO havde adgang til at overføre penge, men hun ved ikke, om det også gjaldt overførsler på vegne af G6-virksomhed.

IJ har forklaret bl.a., at det var IK, der havde ansvaret for driften af G5-virksomhed og G13-ejendom og som havde kontakten til viceværten. IO, der var ansat på revisionskontoret, stod for bogføringen i G6-virksomhed. IO udfærdigede huslejeopkrævningerne og afleverede dem selv i Y3-by, fordi hun er barnefødt i Y3-by. IO forestod selv betalinger, og der var ikke andre der skulle godkende hendes overførsler. IO fik en kronisk sygdom, så derfor ansatte de IM, der støttede op om IO. Vidnets eget kontor var også lige ved IOs plads, så hun kunne også besvare spørgsmål. IO ophørte hos dem for tre år siden på grund af sin sygdom. IP havde ikke så meget med G5-virksomhed og G13-ejendom at gøre. IP havde i stedet et projekt ved navn Y4-by, hvor der blev indrettet andelsboliger. IP arbejdede derudover for en af deres store kunder, hvor han var det de kaldte flyvende bogholder, sådan at han kørte ud til kunder og bogførte. I det daglige var IP ikke på kontoret.

Hun havde ikke selv indflydelse på, at afslaget i prisen blev 3 mio. kr., men hun vidste godt, at der var et problem med taget, for hendes forældre boede i ejendommen. Derudover var kloakken underdimensioneret og svalegangen var konstrueret forkert. Endelig skulle man have etableret en fælles parkering sammen med nogle naboer ved G5-virksomhed. Manglerne kunne ikke udbedres inden overtagelsen, dels fordi parkeringen skulle aftales med naboerne, og fordi det ikke var muligt at få håndværkere.

Der skulle betales 3 mio. kr., når handlen var på plads. Hun undrede sig ikke over, at der ikke stod en forfaldsdato i aftalen.

Hun stod ikke selv for bogføringen, men hun kender udmærket de to konti med G6-virksomhed og mellemregning med [red. fjernet]. Da de tilbageholdte 250.000 kr., sad de i Y1-land. Samtidig sad IO i Danmark og overførte 140.000 kr. til G1-virksomhed. Det var, fordi G5-virksomheds konto i F1-bank var gået i minus. Hun går ud fra, at IN har ringet til IO og fået hende til at overføre de 140.000 kr., uden at IO kendte til de tilbageholdte 250.000 kr. Man kan af G5-virksomheds konto ved F1-bank se, at kontoen blev overtrukket med 136.384,52 kr., og det var det beløb, IO dækkede ind med overførslen. Det var rimeligt nok, for IN havde penge til gode, fordi huslejen var indgået på deres konto. Herefter gik huslejen hovedsageligt ind på G5-virksomheds konto.

Referenceteksten på overførslen til IN, var en IN gav dem mundtligt. Hun skrev den nok ned for at kunne oplyse præcist, da hun bagefter ringede til banken. Når hun foretog en overførsel, lagde hun vægt på, at modtageren kunne identificere beløbet, så til modtageren skrev hun f.eks. fakturanummer. På egen konto skrev hun en anden tekst, f.eks. navn på modtageren, så hun kunne genkende beløbet.

Hun var revisor for de fleste af selskaberne i G1-virksomhed koncernen. Da G1-virksomhed overgik til at hedde G10-virksomhed, overtog R1 dem som kunde. Hun var også revisor for G2-virksomhed, der modtog og pantsatte alle fordringer, herunder alle interne mellemregninger mellem selskaberne i G1-virksomhed. En gang i kvartalet lavede hun stikprøver, hvor hun kontrollerede, at der ikke blev opkrævet mere, end de måtte. Derefter udarbejdede hun revisorerklæring. Af de revisorerklæringer, som hun udarbejdede, kan man se de interne mellemregninger.

G3-virksomhed i Danmark var et selskab, der havde ventilation og køling som primære specialer. De har rigtig store kunder, som de kører ud til. I 2007 blev de købt ind i G1-virksomhed-koncernen. Hun var revisor for dem ind til 2012, hvor de blev solgt. G11-virksomhed ønskede at starte op i Y1-land og stiftede derfor et selskab i Y1-land, men det kom aldrig i drift. På et tidspunkt ville G11-virksomhed gerne af med det Y1-landske selskab, fordi det var administrativt besværligt, og IP ville gerne have et selskab i Y1-land. Det var IP' selskab G6-virksomhed, der overtog selskabet G3-virksomhed, og betalingen var, at de skulle stå for at udfærdige regnskab, hvilket havde en værdi af omkring 10.000 kr. Da G6-virksomhed ikke fik startet projekt op i Y1-land, blev G3-virksomhed lukket efterfølgende. Der var på intet tidspunkt drift i selskabet. De kaldte det Y1-landske selskab G3-virksomhed; de brugte ikke selskabsbetegnelser.

G10-virksomhedkoncernen gik konkurs i januar 2009. Skattesagen startede i april 2010 og sluttede i landsskatteretten i 2019, efter at have været under behandling i Landsskatteretten i 8 år. Skattesagen handlede mest om G3-virksomhed til at starte med, så de fandt dokumentation vedrørende G3-virksomhed og vedrørende et mæglerhonorar IK havde opkrævet. De syntes, det var mest fair, at de opkrævede honorar, når IK, der var aflønnet i G8-virksomhed, udførte arbejde for IP' private selskab. Det accepterede SKAT ikke til at begynde med, men den del af sagen vandt de. Da skattesagen sluttede i 2019, var konkursboet sluttet 6-7 år før, så der var ikke nogen, de kunne spørge.

Det var ud fra den viden de havde om huslejernes størrelse, deposita for begge ejendomme og de udgifter, de havde haft på ejendommene, at de skønnede, at et tilbagehold på 250.000 kr. var passende. De kunne godt have ringet til IO, men det gav kun mening, hvis bogføringen var fuldstændigt opdateret. IO kunne ikke overføre et så stort beløb, så derfor ringede de til banken. De talte med IK om beløbets størrelse, fordi han havde ansvaret for driften af G5-virksomhed og G13-ejendom. Det var mere relevant at ringe til Jan og høre til driften end at ringe til IO for at kontrollere bogføringen. De talte løbende om tingene, så hun tror godt, at IO vidste, at de ikke ville overføre de fulde 3 mio. kr. Hun mener ikke, det var noget mærkeligt i, at IO samtidig med tilbageholdet overførte 140.000 kr., for det vedrørte noget helt andet.

G4-virksomhed gik ikke konkurs sammen med G1-virksomhed koncernen. Hun var også revisor for G4-virksomhed og havde derfor adgang til bilag, men G4-virksomhed har skiftet bogføringssystem, så det var ikke relevant at kontakte G4-virksomhed for at indhente en kopi af faktura 43048. Hun har ikke spurgt G4-virksomhed direkte, men hun har selv adgang til bogføringen via sin revisionsvirksomhed, så hun ville vide det, hvis den kunne indhentes.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

A har for landsretten gjort gældende, at der skal fratrækkes 3 mio. kr. fra salgssummen, inden hans ejendomsavance ved salget af ejendommene "G12-virksomhed" og "G13-ejendom" opgøres, idet den reelle købesum som følge af en aftalt refusion var 3 mio. kr. lavere end det, der fremgik af de tinglyste skøder.

Landsretten er enig i byrettens begrundelse og resultat. Det, der er kommet frem for landsretten, kan ikke føre til et andet resultat. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal A i sagsomkostninger for landsretten betale 125.000 kr. til dækning af Skatteministeriets udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens forløb og hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 125.000 kr. til Skatteministeriet. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.