Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - underkendelse af praksis for hvilke forhold, der må medtages ved omberegning af grundværdien for en nyopstået ejendom - praksisændring - udkast til styresignal

Styresignalet beskriver den underkendelse af praksis, som følger af Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021. Afgørelsen er offentliggjort som SKM2022.254.LSR og vedrører hvilke forhold, der må medtages i forbindelse med en omberegning af grundværdien for en nyopstået ejendom efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (vurderingsloven). Ifølge hidtidig praksis er det alene den hændelse, der har medført en omberegning af grundværdien, som må medtages i omberegningen. Denne praksis kan ifølge Landsskatteretten ikke udstrækkes til at gælde omberegningen af grundværdien for en nyopstået ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

1. Baggrunden for ændring af praksis
Det har på baggrund af styresignal SKM2017.388.SKAT været Vurderingsstyrelsens opfattelse, at det alene er den hændelse, der har medført en omberegning af grundværdien (yderligere ansættelse af grundværdien), som må medtages i omberegningen. Praksis har derfor været, at der i forbindelse med omberegningen af grundværdien ikke må rettes andre fejl.

Denne praksis har også været gældende i forbindelse med omberegning af grundværdien for en nyopstået ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Landsskatteretten har i en afgørelse af 6. december 2021 fastslået, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for styresignal SKM2017.388.SKAT , ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Afgørelsen er offentliggjort som SKM2022.254.LSR .

Styresignalet beskriver den hidtidige og den nye praksis vedrørende hvilke forhold, der må medtages i en omberegning af grundværdien for en nyopstået ejendom.

Der fastsættes ikke frister for genoptagelse, da skatteforvaltningslovens § 33 b afskærer muligheden for at få genoptaget vurderinger efter vurderingsloven og ejendomsvurderingsloven §§ 87 og 88. Praksisændringen vil dog kunne få betydning for klager over de nævnte vurderinger.

2. Det retlige grundlag
Vurderingsloven § 33, stk. 18
Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

Skatteforvaltningslovens § 33 b
Fra og med den 1. november 2020 kan told- og skatteforvaltningen ikke i medfør af §§ 33, 33 a og 34 af egen drift genoptage eller varsle revision af vurderinger, der er foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.

Stk. 2. Stk. 1 finder også anvendelse, for så vidt angår vurderinger foretaget efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 som ændret ved § 1 i lov nr. 1635 af 26. december 2013, § 1 i lov nr. 1535 af 27. december 2014 og § 1 i lov nr. 61 af 16. januar 2017.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen genoptager ikke vurderinger som nævnt i stk. 1 og 2 på baggrund af en anmodning om genoptagelse, der er modtaget den 1. november 2020 eller senere.

3. Gældende praksis
Det tidligere styresignal SKM2017.388.SKAT omhandler hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18 (yderligere ansættelse af grundværdien). Vurderingslovens § 33, stk. 16-18, giver hjemmel til omberegning af grundværdien i følgende tilfælde:

1) Når der sker ændring af en ejendommens grundareal, eller når en ejerlejligheds fordelingstal ændres, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16.

2) Når en ejendom har ændret anvendelse eller har ændrede planforhold, jf. vurderingslovens § 33, stk. 17.

3) Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. vurderingslovens 33, stk. 18.

Omberegning af grundværdien foretages for at sikre, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering og den vurdering, der danner grundlag for en ejendoms grundskatteloft, er lavet på et ensartet grundlag.

Det har været Vurderingsstyrelsens opfattelse, at det alene er den hændelse, der har medført en omberegning af grundværdien, som må medtages i omberegningen. Der må således ikke rettes fejl begået i en tidligere vurdering, herunder en tidligere omberegning af grundværdien, i forbindelse med en ny omberegning af grundværdien. Det gælder uanset, om der er tale om fejl i grundlaget for vurderingen eller fejl i forbindelse med vurderingsskønnet. Grundskatteloftet hviler på tidligere vurderinger, og fejl i denne forbindelse kan ikke rettes i forbindelse med en omberegning af grundværdien. Fejl begået i en tidligere vurdering, herunder en tidligere omberegning af grundværdien, skal i stedet rettes efter skatteforvaltningslovens regler om genoptagelse.

4. Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021
Landsskatteretten har i en afgørelse af 6. december 2021 fastslået, at praksis i henhold til styresignal SKM2017.388.SKAT ikke finder anvendelse for omberegning af grundværdien for en nyopstået ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18. Afgørelsen er offentliggjort som SKM2022.254.LSR .

Sagen angik en klage over Vurderingsstyrelsens afslag på ekstraordinær genoptagelse med henblik på nedsættelse af den omberegnede grundværdi. Klagen vedrørte den omberegning af grundværdien, der blev foretaget i forbindelse med ejendommens første vurdering. Repræsentanten gjorde i sagen gældende, at det daværende SKAT ikke har haft hjemmel til at ansætte den omberegnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet, da den udstykkende ejendom i basisåret er ansat på baggrund af kvadratmeterprincippet.

Landsskatteretten kom frem til, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for styresignal SKM2017.388.SKAT , og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Landsskatteretten lagde vægt på, at der ved den påklagede vurdering ikke er tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning, idet den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering.

5. Ny praksis
På baggrund af afgørelsen fra Landsskatteretten ændrer Vurderingsstyrelsen praksis.

Den hidtidige praksis for, hvilke forhold der må medtages i forbindelse med en omberegning af grundværdien, gælder herefter kun omberegnede grundværdier, der er foretaget i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16 og 17, og kan ikke udstrækkes til at gælde omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 18.

Vurderingsstyrelsen skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at der er tale om praksis, der alene knytter sig til vurderinger, der er foretaget efter vurderingsloven og overgangsreglerne i ejendomsvurderingsloven §§ 87 og 88.

6. Genoptagelse og klagebehandling
Dette styresignal fastsætter ikke frister for genoptagelse, da skatteforvaltningslovens § 33 b afskærer muligheden for at få genoptaget vurderinger, der er foretaget efter vurderingsloven og ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88.

En underkendelse af praksis vil normalt kunne give anledning til genoptagelse af sager, hvori den underkendte praksis har været anvendt. Der er imidlertid indført regler i skatteforvaltningslovens § 33 b, som afskærer muligheden for at få genoptaget vurderinger, som er foretaget i det gamle vurderingssystem. Vurderingsstyrelsen har siden 1. november 2020 været afskåret fra at genoptage vurderinger efter vurderingsloven og ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88. Dette gælder både genoptagelse af egen drift og på baggrund af anmodninger, der er modtaget den 1. november 2020 eller senere. Der er således ikke længere mulighed for at få genoptaget vurderinger med henvisning til den underkendelse af praksis, der følger af Landsskatterettens afgørelse af 6. december 2021.

Selvom muligheden for genoptagelse er afskåret, åbnes der i forbindelse med de nye vurderinger for klageadgangen over vurderinger foretaget i perioden 2013-2020. Vurderingen for 2011 for ejerboliger og for 2012 for andre ejendomme er videreført med forskellige rabatordninger frem til henholdsvis den første nye vurdering pr. 1. januar 2020 eller 1. marts 2021. Samtidig med at 2011-/2012-vurderingen blev videreført, blev adgangen til at klage over vurderingerne tilsvarende udskudt. Klagefristen for 2011-/2012-vurderingen er udløbet, men de efterfølgende vurderinger, som er foretaget som en videreførelse af 2011-/2012-vurderingerne vil kunne påklages, når klageadgangen over vurderingerne åbner. Underkendelsen af praksis vil derfor kunne få betydning for klagesager, hvis ejendommen er vurderet første gang i perioden 2013-2020.

7. Gyldighed
Styresignalet har virkning fra dets offentliggørelse på skat.dk.

Styresignalet knytter sig til regler, som alene er behandlet i tidligere versioner af Den juridiske vejledning. Vurderingslovens regler er blevet behandlet til og med Den Juridiske vejledning 2017-2. Indholdet af styresignalet vil derfor ikke blive indarbejdet i Den juridiske vejledning 2023-2.

Styresignalet er gældende indtil det ophæves.