Dokumentets metadata

Værdiansættelsescirkulæret - +/- 15 %'s-reglen - realkreditbelåning - dødsbo

Sagen angik værdiansættelsen af et sommerhus, der blev udlagt af et dødsbo den 25. juni 2020 til en værdi på 2.465.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.

Skifteretten havde fundet, at Skattestyrelsens anmodning om en sagkyndig vurdering ikke kunne tages til følge. Skattestyrelsen kærede kendelsen til landsretten, som fandt, at der forelå sådanne særlige, konkrete omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning skulle imødekommes. Landsretten begrundede dette med den betydelige difference mellem boets værdiansættelse på 2.465.000 kr. og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018 på mindst 4.056.000 kr., og landsretten henviste i den forbindelse til den tidsmæssige nærhed mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen.

Den 28. november 2022 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Østre Landsrets Plads 1, Nordhavn.

Som dommere fungerede landsdommerne

Frosell, Mohammad Ahsan og Casper Klindt Sølbeck (kst.), førstnævnte som rettens formand.

Der foretoges 8. afd. kære nr. B-110-22:

Parter

Skattestyrelsen

(v/advokat Steffen Sværke)

mod

Boet efter A v/bobestyrer, advokat Søren Holck-Andersen

(v/advokat Søren Holck-Andersen)

Ingen var mødt eller indkaldt.

Der fremlagdes sammenfattende processkrift af 12. juli 2022 fra advokat Steffen Sværke, afsluttende processkrift af 26. august 2022 fra advokat Søren Holck-Andersen, afsluttende processkrift af 30. august 2022 fra advokat Steffen Sværke, mail af 7. september 2022 fra advokat Søren Holck-Andersen, mail af 14. oktober 2022 med bilag fra advokat Steffen Sværke og mail af 24. oktober 2022 fra advokat Søren Holck-Andersen.

Skattestyrelsen har nedlagt påstand om, at anmodningen om udmeldelse af sagkyndig vurdering vedrørende ejendommen Y1-ejendom, tages til følge.

Boet efter A har påstået stadfæstelse.

Skattestyrelsen har til støtte for sin påstand anført navnlig, at der foreligger særlige omstændigheder, som medfører, at sommerhuset Y1-ejendom, ikke kan udlægges til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. Højesteret har i UfR 2016.2126 HK fastslået, at boafgiftslovens § 12 skal fortolkes således, at en ejendom kan udlægges til en arving efter +/- 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Højesteret har i UfR 2021.2382 H fastslået, at dette indebærer, at der skal foreligge særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom. Det afgørende er, om der foreligger omstændigheder vedrørende den konkrete ejendom, som viser, at handelsværdien er væsentlig højere end den offentlige ejendomsvurdering. På den baggrund vil der bl.a. foreligge "særlige omstændigheder", såfremt der er en sagkyndig vurdering af handelsværdien, som viser, at denne værdi afviger væsentlig fra den offentlige ejendomsvurdering. A optog den 9. november 2018 et afdragsfrit realkreditlån på 1,017 mio. kr. til afløsning af et tidligere optaget realkreditlån. Belåningen i ejendommen udgjorde herefter 3,042 mio. kr. Lånegrænsen for et fritidshus udgjorde på det tidspunkt 75 pct. af ejendommens værdi, og realkreditinstituttet var derfor forpligtet til at vurdere ejendommens handelsværdi til mindst 4,056 mio. kr. I juni 2020 var handelsværdien således 1,591 mio. kr. eller ca. 65 pct. højere end udlægsværdien på 2,465 mio. kr. Både i absolutte tal og relativt set er der tale om en væsentlig afvigelse mellem handelsværdien og den værdi, som ejendommen blev udlagt til, og der foreligger således konkrete holdepunkter, som viser, at den værdi, som ejendommen blev udlagt til, ikke svarer til ejendommens handelsværdi. Det forhold, at der gik ca. 19 måneder fra den seneste realkreditbelåning i november 2018 indtil udlægget i juni 2020, indebærer ikke, at disse holdepunkter "svækkes".

Boet efter A har til støtte for sin påstand anført navnlig, at der ikke foreligger "særlige omstændigheder" i denne sag. Ejendommen har siden 19. februar 2015 været belånt med samme lånebeløb. Da afdragsfriheden på 1. prioritetslånet udløb, blev lånet omlagt til fortsat at være afdragsfrit. Der var tale om en ren låneomlægning, og der kom ikke noget provenu ud af låneomlægningen. Dertil kommer, at der gik 1 år og 7 måneder mellem låneomlægningen og arveudlægget. Den omstændighed, at prioritetsgælden ved indfrielsen var højere end den offentlige vurdering, kan ikke anses for at være en sådan "særlig omstændighed", at det dagældende værdiansættelsescirkulære ikke finder anvendelse. Der skal foreligge et helt specielt konkret forhold, hvilket ikke er tilfældet i denne sag. Det er ikke afgørende, hvilket beløb der er et retvisende udtryk for handelsværdien.

Det afgørende er, om der foreligger særlige omstændigheder, hvilket ikke er tilfældet.

Skifteretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.

De modtagne bilag var til stede.

Efter votering afsagdes

k e n d e l s e:

Sagen angår, hvorvidt der i medfør af dødsboskiftelovens § 93 er grundlag for at udmelde en skønsmand til at foretage en sagkyndig vurdering af ejendommen Y1-ejendom, eller om Skattestyrelsen skal acceptere værdiansættelsen af ejendommen, der blev udlagt til en værdi på 2.465.000 kr., svarende til 85 pct. af den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2019.

Højesteret har i kendelse af 8. marts 2016, trykt i UfR 2016.2126, fastslået, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen i det dagældende værdiansættelsescirkulære, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, og i kendelse af 26. april 2021, trykt i UfR 2021.2382, videre fastslået, at der skal være tale om særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom.

I begyndelsen af november 2018 var der tre realkreditlån i ejendommen på i alt 3.025.000 kr. Efter at A den 9. november 2018 optog et realkreditlån på 1.017.000 kr., som blev anvendt til indfrielse af et af de eksisterende realkreditlån, var den samlede realkreditgæld i ejendommen i alt 3.042.000 kr. I november 2018 var lånegrænsen for det pågældende fritidshus 75 pct. af ejendommens værdi, og realkreditinstituttet har derfor vurderet ejendommens handelsværdi til mindst 4.056.000 kr. Ejendommen blev i juni 2020 udlagt til 2.465.000 kr.

På baggrund af den betydelige difference mellem boets værdiansættelse og den vurdering af ejendommens værdi, som blev foretaget i forbindelse med realkreditbelåningen den 9. november 2018, og under hensyn til den tidsmæssige nærhed mellem realkreditbelåningen og udlægget af ejendommen, finder landsretten, at der foreligger sådanne særlige, konkrete omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning om, at der foretages en sagkyndig vurdering af ejendommen, skal imødekommes.

Landsretten ændrer derfor skifterettens afgørelse, således at Skattestyrelsens anmodning tages til følge.

T h i b e s t e m m e s:

Skifterettens kendelse ændres, således at Skattestyrelsens anmodning om sagkyndig vurdering af ejendommen Y1-ejendom, tages til følge.

Boet efter A skal i kæremålsomkostninger inden 14 dage betale 3.000 kr. til Skattestyrelsen.

Kæreafgiften skal tilbagebetales.

Sagen sluttet.

Retten hævet.