Dokumentets metadata

Ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurdering

Sagen angik, om Vurderingsstyrelsen var berettiget til at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 for ejendommen beliggende på Y1-adresse ekstraordinært, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Retten lagde efter bevisførelsen til grund, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 var blevet foretaget på et fejlagtigt grundlag, grundet en fejlregistrering af planforholdende hos Vurderingsstyrelsen. Retten lagde endvidere til grund, at den ændrede beregning af grundværdien, resulterede i en ændring af grundværdien med mindst 20 pct.

Retten fandt det derfor godtgjort, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var opfyldt.

Parter

H1
(v/adv. Othman El-Khadri)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Sune Riisgaard)

Afsagt af byretsdommerne

Steen Friis Nielsen, Camilla Dalgaard og Lisbeth Louise Kjær Nowak.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 23. december 2021.

Sagen vedrører, hvorvidt Vurderingsstyrelsen har været berettiget til ekstraordinært at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

H1 har fremsat påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, for ekstraordinær genoptagelse af vurderingsåret pr. 1. oktober 2007, vedrørende ejendommen beliggende Y1-adresse, ejendomsnummer (red. ...62), ikke er opfyldt.

Skatteministeriet har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

H1 overtog i 2015 ejendommen med matr.nr. (red. …z), Y2-by, beliggende Y3-adresse. Ejendommen blev overtaget i ubebygget stand til en købesum på 1.181.250 kr.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006. Det følger af lokalplanen, at ejendommen er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 samt offentlig vej, sti og beplantning.

SKAT foretog pr. 1. oktober 2007 en årsomvurdering og omberegning af grundværdien, som en nyopstået ejendom. SKAT ansatte grundværdien til 132.200 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 28 kr. Ejendommen blev vurderet med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug). SKAT omberegnede grundværdien med basisår 2001 og ansatte den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 25 kr.

Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 25. september 2019 af egen drift genoptaget og ændret grundværdiansættelsen og den omberegnede grundværdi for ejendommen pr. 1. oktober 2007, så vurderingen efter genoptagelsen var 2.089.000 kr. Som begrundelse for afgørelsen fremgår følgende:

"…

Vi skrev den 6. september 2019 til jer, at vi ville ændre ejendomsvurderingen for ejendommen Y1-adresse med ejendomsnummer (red. …62) pr. 1. oktober 2007, fordi vi mente, at den var lavet på et forkert grundlag, da der ikke var taget højde for, at ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1) Vi har ikke modtaget nogle bemærkninger fra jer.

Vi har ændret vurderingen efter reglerne i skatteforvaltningsloven om ekstraordinær genoptagelse (skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3).

Ændringer i ejendomsvurderingen

I tabellen nedenfor kan I se, hvad vi har ændret:

Hvad vil ændringerne betyde for beskatningen af ejendommen?

Ændringerne af vurderingen pr. 1. oktober 2007 vil have virkning for vurderinger, der foretages efter tidspunktet for denne afgørelse, det vil sige fra vurderingen pr. 1. oktober 2019. Der henvises til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 7.

Faktiske forhold

Y1-adresse blev vurderet første gang 1. oktober 2007 som en ubebygget grund, der vurderet almindeligt i lige år.

Ejendommen er udstykket fra (red. ejendomsnummer …90) Y4-adresse den 20. august 2007 med et areal på 4.721 m2. Der har ikke været arealændringer på ejendommen sidenhen.

Den udstykkende ejendom (red. ejendomsnummer …90) Y4-adresse er senest beskattet af den aktuelle grundværdi for 2005 og har dermed basisår 2005:

Y1-adresse er omfattet af lokalplan (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006. Ejendommen er beliggende i hele delområde II, der må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30% for området under et og ved udstykning ikke overstige 35% for den enkelte ejendom.

Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 placeret i grundværdiområde (red. …10), der er vurderet med HA-priser og som øvrige områder i landzone.

Ejendommene på Y5-boligområde som er tæt-lave boliger er beliggende i grundværdi område (red. …01), (red. lokalplan …2.1). Grundværdiområdet er oprettet i 2010 med henvisning til grundværdiområde (red. …21).

Der har været følgende prisudvikling i de to grundværdiområder:

Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr. ifølge www.tinglysning.dk indeholder købesummen ikke udgifter til byggemodning (til slutningsbidrag mv.)

Ved den første vurdering pr. 1. oktober 2007 ansatte Vurderingsstyrelsen en ejendomsværdi, grundværdi og omberegnet grundværdi med basisår 2001:

I 2016 er der sket opførelse af 14 beboelsesenheder.

Derfor har vi ændret vurderingen

Når vi vil genoptage en vurderingen for 2007 eller tidligere, vurderer vi sagen ud fra reglerne om ekstraordinær genoptagelse.

Det betyder, at følgende kriterier, skal være opfyldt, for at vi kan genoptage vurderingen:

1. 1. Vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller på grund af lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
   2. Ændringen skal være mere end 20 %, hvis det er ejendoms- eller grundværdien, der genoptages.

Vi mener, at kriterierne for en ekstraordinær genoptagelse er opfyldt.

Vi mener, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 er sket på et forkert grundlag, fordi der ikke er taget højde for, at ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1), der udlægger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger. Ændringen er mere end 20%.

Vi har ændret vurderingen for så vidt angår:

Grundværdien

Ejendommens grundværdi skal ansættes til handelsværdien (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter der er på grunden. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som det må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens planlægning, samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Byggeretsværdiprincippet finder anvendelse for områder i byzone og sommerhusområder, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til parcel-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse.

Ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1), der udlægger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger.

Ejendommen bør derfor vurderes efter byggeretsprincippet.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Ligningsrådet har forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er 800 m2. Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normal grund i et bestemt område. Ligningsrådet har anset halvdelen af områdeprisen for at vedrøre byggeretsværdien og den anden halvdel for at vedrører arealværdien. Byggeretten beregnes derfor som 800 m2 x halvdelen af områdeprisen og arealværdien som halvdelen af områdeprisen x det faktiske grundareal.

Når vi skal fastsætte antallet af byggeretter på en grund, tager vi normalt udgangspunkt i hvor meget, der i henhold til lokalplanen må bygges på grunden og en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 i en tætlav/åben-lav bebyggelse.

Området er udlagt til boligbebyggelse. Der må bebygges maksimalt 30%, hvilket giver 14 byggeretter (4.721*30%= 1416/95 = 14).

Vi giver normalt et nedslag i grundværdien for manglende udstykning og stor grund i tæt-lav/åben-lav boligbebyggelse.

I 2007 var Y1-adresse vurderet som en "ubebygget grund".

Ubebyggede grunde vurderes i lige år. I 2007 blev disse ejendomme derfor ikke vurderet. Den pris vi bruger ved beregningen af grundværdien, skal derfor svare til prisen for 2006 og fremreguleres til 2007-niveau. For Y6-kommune var reguleringssatsen i 2007 på 100.

Alle ejendomme er placeret i et grundværdiområde, som styrer prisen for ejendommene i området. Y1-adresse er placeret i grundværdiområde (red. …10), der er vurderet med HA-priser og som øvrige områder i landzone, hvilket ikke svare til bestemmelsen i lokalplanen og vi har derfor ikke kunnet hente prisen derfra.

Vi har i stedet set på grundværdiområde (red. …21), som er et sammenligneligt grundværdiområde for tæt-lave boliger. Områdeprisen i dette område var i 2006 ansat til 330 kr.

Den anvendte kvadratmeterpris på 28 kr. er derfor ikke korrekt.

Vi har derfor ændret grundværdien sådan:

Tidligere ansat grundværdi:

Ny grundværdi - efter planforholdene:

Det er herefter vores opfattelse, at grundværdien svare til handelsværdien. Der er ved skønnet henset til ejendommens egen handelspris, hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.

Ejendomsværdien

Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien normalt den samme. Ejendomsværdien ændres tilsvarende:

Tidligere ejendomsværdi 132.200 kr.

Ny ejendomsværdi 2.298.600 kr.

Yderligere ansættelse i grundværdien (omberegnet grundværdi)

Der skal ansættes en omberegnet grundværdi ved nyopståede ejendomme og når der sker ændringer i arealet eller plangrundlaget/anvendelsen, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Ejendommen er i 2007 nyopstået, og der skal derfor ansættes en omberegnet grund værdi efter vurderingslovens § 33, stk. 18.

Basisåret

Når vi skal bestemme, hvilket år der skal være basisår for nyopståede ejendomme, skal vi se på, hvilket år den oprindelige grund (den udstykkende ejendom) senest blev beskattet af den aktuelle grundværdi.

Y1-adresse har basisår 2001 og den udstykkende ejendom (red. ejendomsnummer …90) Y4-adresse har basisår i 2005. Basisåret er derfor ikke korrekt. Det skal være 2005.

Områdeprisen

Ved omberegningen af grundværdien skal der tages hensyn til grundens anvendelsesmuligheder og beliggenhed.

Alle ejendomme er placeret i et grundværdiområde, som styrer prisen for ejendommene i området. Y1-adresse (se afsnittet om grundværdien) placeres i grundværdiområde (red. …21), som i 2005 var ansat md en områdepris på 300 kr.

Den anvendte kvadratmeterpris på 25 kr. er derfor ikke korrekt

Vi har derfor ændret den omberegnede grundværdi sådan:

Tidligere omberegnet grundværdi med basisår 2001:

Ny omberegnet grundværdi med basisår 2005 - efter planforholdene:

…"

H1 påklagede den 18. december 2019 Vurderingsstyrelsens afgørelse.

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 24. september 2021, at Vurderingsstyrelsen har afgivet udtalelser for Landsskatteretten. Af afgørelsen fremgår bl.a.:

"…

Vurderingsstyrelsen har den 19. februar 2020 udtalt følgende i forbindelse med klagesagens behandling:

"Jeres sagsnummer (red. sagsnummer fjernet)

Vi har set på sagen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 af ejendommen på Y1-adresse, ejendomsnummer (red. …62).

Vi mener, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre afgørelsen

Vi mener, at betingelserne er opfyldt for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, da vurderingen var lavet på et forkert grundlag, da der ikke var taget højde for, at ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006, som overfører arealet fra landzone til byzone og anvendelse til boligbebyggelse Y1-adresse er beliggende i hele delområde II, der må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30% for området under et og ved udstykning ikke over stige 35% for den enkelte ejendom.

Y1-adresse, blev vurderet første gang 1. oktober 2007 som en ubebygget grund, der vurderes almindeligt i lige år.

Ejendommen er udstykket fra (red. ejendomsnummer …90) Y4-adresse den 20. august 2007 med et areal på 4.721 m².

Den udstykkende ejendom har (lige som Y1-adresse) været tilknyttet grundværdiområde (red. …10), som er vurderet med zonestatus "land" og plan typen "øvrige områder i landzone". Den udstykkende ejendom har både før og efter vedtagelsen af den nye lokalplan været beliggende i grundværdiområdet og vurderet med en kvadratmeterpris på 25 kr. til 28 kr.

Y1-adresse var ligeledes vurderet med en kvadratmeterpris på 28 kr. (den omberegnede grundværdi med 25 kr.) og tilknyttet grundværdiområde (red. …10), der er vurderet som landzone og øvrige områder i landzone.

Det er herefter vores opfattelse, at den 1. vurdering af ejendommen i 2007 er sket på et fejlagtig grundlag, da der ikke er taget højde for at ejendommen er omfattet af lokalplanen (red. …8.1), der overfører området til byzone og at ejendommen må anvendes til boligbyggeri.

At vedtagelsen af den ny lokalplan har medført en væsentlig værdiforøgning, ses også i ejendommens egen handelspris.

Det skal bemærkes, at vi kun har taget stilling til vurderingsåret 2007 - og at den ekstraordinære genoptagelse først har virkning for vurderingen pr. 1. oktober 2019."

Vurderingsstyrelsen har den 23. september 2020 supplerende udtalt:

"(…) Lokalplan (red. …8.1), trådte i kraft den 29. marts 2006 og er derfor registreret i plansystem. Ejendommen er beliggende i hele delområde II, der må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 % for området under et og ved udstykning ikke overstige 35 % for den enkelte ejendom.

Det fremgår af SKAT's styresignal SKM2016.228.SKAT at muligheden for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 også omfatter vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKAT's egne registreringer/interne systemer. Når der vedtages/offentliggøres nye lokalplaner modtager vi ikke varslinger/besked fra kommunen om dette.

Det, som vi har udtalt os om i forbindelse med klagen er, hvorvidt det - efter en konkret vurdering af de faktiske forhold - er sandsynligt, at vi har forholdt os til den pågældende lokalplan, hvilket efter vores opfattelse er afgørende for, om der foreligger en manglende (intern) registrering af den pågældende lokalplan.

I den konkret sag mener vi, at det er tydeligt, at vi ikke har forholdt os til den pågældende lokalplan, idet følgende faktiske forhold understreger dette:

• • • Ejendommen er placeret i et grundværdiområde, der indeholder "Øvrige ejendomme i landzone", hvilket klart viser, at man ikke har forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundværdien.
    • Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien til handelsværdien i lyset af den lokalplanen, der giver mulighed for boligbebyggelse (tæt/lav bebyggelse), hvilket betinger en væsentligt højere handelsværdi end den tidligere ansatte værdi, som afspejler en lav kvm pris for ejendomme i landzone, jf. ovenfor. Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr., hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.
    • Endelig er der ikke foretaget en omberegning af grundværdien for den udstykkede ejendom (red. ejendomsnummer ...90) i 2006, hvor lokalplanen trådte i kraft, hvilket det dagældende regelsæt i VUL § 33, stk. 17 betinget i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede planforhold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold.

På baggrund af ovenstående fastholder Vurderingsstyrelsen, at den pågældende lokalplan som følge af manglende intern registrering ikke var indarbejdet i ansættelsen af grundværdien for det omhandlede år."

Vurderingsstyrelsen har den 2. marts 2021 udtalt følgende:

"Udtalelse til SANST i en sag vedrørende ejendommen Y1-adresse, ejendomsnummer (red. …62) -jeres sagsnr. (red. sagsnummer fjernet).

Skatteankestyrelsen har ved brev af 2. februar 2021 anmodet Vurderingsstyrelsen om en udtalelse i en sag om en af Vurderingsstyrelsen truffet afgørelse om genoptagelse af 25. september 2019. Sagen vedrører ekstraordinær genoptagelse efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3, af grundværdi i henhold til vurderingslovens §§ 6 og 13, såvel som den omberegnede grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

Vurderingsstyrelsens bemærkninger:
Vurderingsstyrelsen bemærker overordnet, at vi er enige i Skatte ankestyrelsens indstilling, idet Vurderingsstyrelsen kan tiltræde såvel Skatteankestyrelsens resultat som begrundelse.

Ad påstanden om ekstraordinær genoptagelse
Vurderingsstyrelsen bemærker indledningsvist, at der i Vurderingsstyrelsens regi ikke er egentlige registreringer af lokalplaner, hvorfor det må bero på en konkret vurdering, om lokalplanen er indarbejdet i vurderingen pr. 1. oktober 2007.

Vurderingsstyrelsen har pligt til løbende at indarbejde lokalplaner. I det omfang dette ikke er sket, vil der være tale om en fejl i det daværende SKATs egne registreringer/ interne systemer, hvilket ifølge styresignalet SKM2016.228.SKAT kan danne grundlag for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.

Det afgørende er derfor, hvorvidt det kan godtgøres, at lokalplanen i dette tilfælde ikke er indarbejdet, jf. skatteforvaltningslovens § 33. Det er vores opfattelse, at vi i den tidligere udtalelse af 23. september 2020 har godtgjort dette.

Det skal hertil bemærkes, at Vurderingsstyrelsen er enig med klager i, at et vurderingsprincip er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der ikke kan danne grundlag for genoptagelse, ligesom at handelsprisen er en del af det beløbsmæssige vurderingsskøn. Dette er dog ikke det afgørende for, om der i denne sag kan ske genoptagelse, jf. ovenstående.

På baggrund af ovenstående betragtninger er Vurderingsstyrelsen enig med Skatte ankestyrelsen i, at der er grundlag for at der kan ske ekstraordinær genoptagelse af vurderingen for 2007 efter skatte forvaltningslovens § 33, stk. 3.

Ad forholdet om grundværdi
Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at grundværdien skal ansættes til handelsværdien (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er på grunden. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og 2.

Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som det må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens planlægning, samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Byggeretsværdiprincippet finder anvendelse for områder i byzone og sommerhusområder, derefter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til parcel-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse. Ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1), der udlægger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger. Ejendommen bør derfor vurderes efter byggeretsværdiprincippet.

Under hensyntagen til ovenstående er Vurderingsstyrelsen dog som nævnt - enig med Skatteankestyrelsen i, at byggeretsværdiprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.(...)"

…

Landsskatterettens afgørelse

Ekstraordinær genoptagelse

Indledningsvist bemærkes, at repræsentanten i skrivelse af 17. november 2020 har gjort gældende, at repræsentanten tidligere i lignende sager har opnået enighed med Vurderingsstyrelsen vedrørende spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse. Hertil bemærkes, at retten i nærværende sag alene forholder sig til spørgsmålet om genoptagelse af vurderingen for selskabets ejendom, og at retten ikke er bundet af Vurderingsstyrelsens afgørelse vedrørende spørgsmålet om genoptagelse i en anden konkret sag.

Det fremgår af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 3 at:

"Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35a, stk. 2 eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Det er således en betingelse for, at Vurderingsstyrelsen kan genoptage en vurdering efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, at det kan konstateres at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering, og at den fejlagtige registrering har medført, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Det er også en betingelse for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, at genoptagelse af en vurdering vil resultere i en ændring af grundværdien eller ejendomsværdien med mere end 20 %. Beløbsmæssige vurderingskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 25. september 2019 genoptaget grundværdien, ejendomsværdien og den omberegnede grundværdi for vurderingen pr. 1. oktober 2007. Som begrundelse for genoptagelsen har Vurderingsstyrelsen anført, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, idet der ikke er taget højde for, at ejendommen er omfattet af lokalplan (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006, og at ændringen udgør mere end 20 %.

Selskabets repræsentant har gjort gældende, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 ikke er opfyldt med henvisning til, at beløbsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag ikke kan genoptages. Selskabets repræsentant har i den forbindelse anført, at lokalplanen trådte i kraft før vurderingstidspunktet, og at det har formodningen imod sig, at denne ikke er inddraget i vurderingen pr. 1. oktober 2007 samt, at anvendelse af byggeretsværdiprincippet eller kvadratmeterprincippet hører ind under det beløbsmæssige skøn og derfor ikke kan danne grundlag for ekstraordinær genoptagelse. Selskabets repræsentant har endvidere gjort gældende, at ejendommens handelspris set i forhold til vurderingen er en del af det beløbsmæssige skøn, og at Vurderingsstyrelsen har mistet adgangen til at rette fejl i vurderingen for 2007 på grund af passivitet.

Vurderingsstyrelsen har på forespørgsel udtalt, at lokalplanen som følge af manglende intern registrering ikke var indarbejdet i ansættelsen af grundværdien for 2007. Vurderingsstyrelsen har i den forbindelse henvist til, at ejendommen var placeret i et grundværdiområde, der indeholder "øvrige ejendomme i landzone", at kvadratmeterprisen afspejler en lav kvm-pris for ejendomme i landzone, og at der ikke er foretaget en omberegning for den udstykkende ejendom i 2006 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 17.

Det er rettens opfattelse, at Vurderingsstyrelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 fejlagtigt ikke har taget højde for det ændrede plangrundlag i lokalplan (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006, på grund af manglende intern registrering af lokalplanen.

På baggrund af ovenstående er det rettens opfattelse, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende eller fejlagtig registrering af ejendommens planforhold.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 havde SKAT ansat ejendomsværdien og grundværdien til 132.200 kr. og den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. Ved Vurderingsstyrelsens ekstraordinære genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 ændres ejendomsværdien og grundværdien til 2.298.600 kr. og den omberegnede grundværdi ændres til 2.089.600 kr.

Vurderingsstyrelsens ekstraordinære genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 har således resulteret i en ændring af grundværdien med mere en 20 %.

På baggrund af en samlet vurdering af ovenstående sammenholdt med ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33 er det rettens opfattelse, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Landsskatteretten finder derfor, at Vurderingsstyrelsen i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3, havde hjemmel til at foretage en ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007.

…"

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

ANBRINGENDER

4.1 Restriktiv adgang til ekstraordinær genoptagelse

Sagsøger gør gældende, at der påhviler Skatteministeriet en skærpet bevisbyrde i den konkrete sag jf. lovmotiverne til de specielle bemærkninger til § 2, nr. 1 i lovforslag nr. 198 af 14. august 2012, idet det var lovgivers klare ønske at begrænse genoptagelsesadgangen markant.

Af lovmotiverne fremgår det blandt andet:

"Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at vare udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har varet tilsigtet med bestemmelsen.

[...]

I dag er der mulighed for at forlange meget gamle forhold genoptaget, omend det kun er med skattemæssig virkning inden for den almindelige genoptagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgangen i dag praktiseres som en forlængelse af klagefristen fra de tiltænkte 3⁄4 år til ca. 31⁄2 år fra vurderingsterminen. Dette har ikke varet hensigten med genoptagelsesbestemmelsen." [min understregning]

Det ligger således fast, at Folketinget traf et fuldt bevidst og fuldt ud oplyst valg om at begrænse adgangen til genoptagelse.

Det ligger også fast, at adgangen til genoptagelse er den samme for såvel myndighederne som for borgerne. Det betyder, at såvel borgere som skattemyndigheder skal kunne godtgøre at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 er opfyldt.

Der henvises til bemærkningerne, hvor det fremgår:

"Det skal vare muligt at genoptage vurderinger foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Dette foreslås gjort på den måde, at ejeren af en ejendom - eller en anden klageberettiget - kan få genoptaget en vurdering inden for den nugældende genoptagelsesfrist, hvis ejeren eller den klageberettigede kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et sådant faktisk fejlagtigt grundlag. SKAT har samme mulighed inden for den samme frist. Derudover foreslås der mulighed for ekstraordinær genoptagelse af vurderinger i visse andre situationer, jf. nedenfor.

Klager over andre forhold skal derimod behandles inden for reglerne om påklage." [min understregning]

Bevisbyrden for at betingelserne for såvel ordinær som ekstraordinær genoptagelse er den samme, uanset om genoptagelsen sker på borgerens eller myndighedens initiativ. Der henvises til lovbemærkningerne, hvor det fremgår:

"Genoptagelsesreglerne skal være sådan indrettet, at borgerne og myndighederne har samme mulighed for genoptagelse. Hvis borgerne kan forlange en vurdering genoptaget, skal myndighederne også kunne gøre det og vice versa." [min understregning]

Det skal ved bevisførelsen, kunne dokumenteres, at grundværdien ikke er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 6 og 13. Det forkerte grundlag skal være en følge af manglende eller fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold. Heri ligger, at andre forhold, som ikke relateres til grundlaget, ikke medfører at der kan ske genoptagelse, idet beløbsmæssige vurderingsskøn ikke kan genoptages, men skal behandles indenfor reglerne om påklage. Derudover er det en betingelse for genoptagelse, at den foretagne vurdering vil resultere i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct.

Sagsøger gør yderligere gældende, at Skatteministeriets bevisbyrde er skærpet, som følge af Skatteministeriets usædvanlige påstand om, at vurderingsmyndigheden i mere end 10 år har undladt at anvende offentlige registre, som udgør faste værktøjer i forbindelse med udøvelsen af skønnet over grundværdien.

Vurderingsmyndigheden har årligt foretaget vurdering af sagsøgers ejendom som er vurderet i lige år. De ulige år udgør reguleringsår.

Skatteministeriets påstand betyder reelt set, at samtlige skøn over grundværdien siden 2007, er foretaget uden inddragelse af lokalplanen og uden at vurderingsmyndigheden anvender de offentlige registre, hvilket i sagens natur har formodningen imod sig, da dette udgør en grov tilsidesættelse af den væsentlige garantiforskrift, officialmaksimen.

Det er ikke realistisk, at vurderingsmyndigheden skulle agere på denne måde, ligesom det må antages at være urealistisk, at vurderingsmyndigheden i mere end 10 år, ikke retter op på evt. afvigelser i forbindelse med efterfølgende vurderinger. Selv hvis dette er tilfældet, medfører dette ikke, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt, idet loven stiller et ufravigeligt krav om fejlregistrering.

Sagens faktiske oplysninger illustrerer også, at vurderingsmyndigheden har været opmærksom på lokalplanen og inddraget denne i vurderingsarbejdet.

Det fremgår eksempelvis af vurderingsmeddelelser fremsendt til grundejeren, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 er foretaget på grundlag af konstaterede handelspriser og oplysninger i kommunens register om ejendommens areal og planlagte anvendelse i henhold til lokalplanen. Der henvises til bilag 8. hvor det fremgår:

"Vurderingen er foretaget på grundlag af konstaterede handelspriser ved ejendomssag. Alle vurderinger kan ses på Internettet (www.vurdering.skat.dk) efter den 15. april 2008.

Grundværdien er fastsat på grundlag af oplysninger i kommunens register om ejendommens areal og arealets planlagte anvendelse i henhold til kommune- og lokalplaner mv." [min understregning]

Vurderingsmyndigheden har i forbindelse med vurderingen 1. oktober 2007 oplyst, at vurderingen af sagsøgers grund er foretaget på grundlag af lokalplanen. Også af denne grund gør sagsøger gældende, at Skatteministeriets bevisbyrde er skærpet, idet det har formodningen imod sig, at vurderingsmyndigheden ikke har kendt til lokalplanen, da denne påstand er i strid med sagens faktiske oplysninger. Påstanden er ligeledes i strid med det af Skatteministeriet oplyste, hvorefter officialmaksimen er iagttaget.

Under alle omstændigheder vil vurderingsmyndighedens uopmærksomhed eller tilsidesættelse af officialmaksimen, ikke berettige til ekstraordinær genoptagelse, idet lokalplanen har været tilgængelige i offentlige registre.

Rettens opmærksomhed heledes på, at der ikke er fremkommet oplysninger under sagen om ejendommen, som dokumenterer at den oprindelige vurdering er foretaget på et faktisk forkert grundlag som følge af fejlregistrering. Det bemærkes i den forbindelse, at samtlige relevante oplysninger har været tilgængelige og registreret korrekt i offentlige registre siden 2006.

4.2 Betingelser for ekstraordinær genoptagelse - skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1.

Sagen vedrører som nævnt spørgsmålet om, hvorvidt Vurderingsstyrelsen i medfør af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 3 jf. stk. 1, var berettiget til at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom.

Forudsætningerne herfor er - som direkte anført i loven - at tre kumulative betingelser er opfyldt:

1) Den oprindelige vurdering skal være foretaget på et "fejlagtigt grundlag" (faktiske/ materielle oplysninger skal have været forkerte)

2) Fejlen skal være forårsaget af "fejlagtig eller manglende registrering", og

3) Genoptagelsen skal resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.

Bevisbyrden for at betingelserne er opfyldt påhviler helt entydigt Skatteministeriet, som repræsenterer det synspunkt, at genoptagelsen er sket med hjemmel i loven.

Retten skal i nærværende sag tage stilling til tre ting, når den skal afgøre, om sagsøgte har løftet sin byrdebyrde for at opfylde betingelserne for ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, og dermed have godtgjort at være berettiget til ekstraordinær genoptagelse.

Det første er, hvad forstår man ved i § 33, stk. 3, med det udtrykkelige krav om, "at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag", jf. stk. 1. Svaret fremgår af stk. 1 i § 33, jf. ordene "som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold".

Det er således noget objektivt knyttet til registreringer eller lignende objektivt konstaterbart faktisk forhold.

Det andet spørgsmål som retten skal tage stilling til er, spørgsmålet om 1) henførelse til evt. forkert grundværdiområde, 2) uenighed om kvadratmeterpris og 3) manglende omberegning af grundværdi vedrørende ejendommen beliggende Y1-adresse beror på noget objektivt eller er noget skønsmæssigt.

Sagens tredje og sidste spørgsmål er, om sagsøgte har godtgjort at have opfyldt det - også - her udtrykkelige krav i skattestyrelseslovens § 33, stk. 3, hvorefter:

"Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Sagsøgte er ikke fremkommet med noget som helst, som viser, at 20 %'s kravet er opfyldt.

I det følgende vil betingelserne for ekstraordinær genoptagelse blive gennemgået og sammenholdt med den dokumentation, som Skatteministeriet har påberåbt sig.

4.2.1 Ad 1) Den oprindelige vurdering skal være foretaget på et "fejlagtigt grundlag" (faktiske/ materielle oplysninger skal have været forkerte)

For at betingelsen om fejlagtigt grundlag er opfyldt, er det et krav, at der skal være tale om en objektiv oplysning om ejendommen, som er registreret forkert eller mangelfuldt i et register, eksempelvis BBR-registret, tinglysningsregisteret eller plansystemet. Dette er ikke tilfældet for den omhandlede grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2007.

Alle faktiske forhold om ejendommen, som fremgår af offentlige registre og lignende ejendomsregistre, var korrekt registreret, da SKAT foretog vurderingen. Disse registreringer er også anvendt korrekt ved ansættelsen og i de efterfølgende ansættelser, hvor grundens konkrete forhold inddrages. Der henvises til bilagene 8 og 9, hvor vurderingerne er specificeret.

Skatteministeriet har henvist til styresignalet, SKM2016.228.SKAT, der omfatter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2, og vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, "hvis denne fejl er opstået i SKATs egne registreringer/interne systemer". Dette skal ses i sammenhæng med SKATs hidtidige praksis, hvorefter genoptagelse ikke var muligt, hvis fejlen var opstået i SKATs egne registreringer i interne systemer, jf. SKM2016.228.SKAT.

Idet henførelse til evt. forkert grundværdi, uenighed om den beløbsmæssige opgørelse af grundværdien samt omberegning af grundværdien ikke er registreringer af objektivt konstaterbare faktisk forhold - hverken i offentlige registre eller i SKATs interne registre - men derimod er en del af det vurderingsfaglige skøn, er Skatteministeriets anbringender i nærværende sag i strid styresignalet. Det bemærkes i den forbindelse at styresignalet ikke udgør en undtagelse til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 og at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 skal være opfyldt, uanset om det påstås at fejlen er sket internt eller eksternt.

Sagsøgers påstand om, at den ekstraordinære genoptagelse ikke er støttet på objektive konstaterbare faktiske forhold, støttes yderligere af sagens bilag herunder bilag 11, som er Vurderingsstyrelsens korrespondance vedrørende grundværdien.

Det fremgår af bilag 11:

Hvordan får vi genoptaget denne sag?

Sagen er fundet ved en tilfældighed til et GIS-kursus.

Det blev ved brug af GIS set, at der var sket nybygning på området.

MEN grundværdiområde-laget i GIS viste at det bebyggede areal er i GVOMR 911L1 (landbrugsarealer). Derefter blev ejendommen anvendt som en test til KMD. Og desværre er grundværdien ansat alt for lavt.......

Ejd.nr. (red. …62) - Y1-adresse.

Grundværdien er ansat forkert. Er af SKAT ansat efter kvadratmeterprincip med 4.721 m2 a 26 kr. = 122.700 kr. Jf. JT71 er grundværdiområde (red. …1), (red. vurderingskreds fjernet).

Der er i 2016 opført 14 boliger (tæt-lav) på ejendommen.

Ifølge Lokalplan (red. …8.1) er grunden beliggende i delområde II, som allerede ved lokalplanens offentliggørelse 29. marts 2006 var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse jf. afsnit 1.3 og 7.2. [min understregning]

Med henvisning til bilag 11 gør sagsøger gældende, at vurderingsmyndigheden har været opmærksom på lokalplanen og inddraget i den i vurdering. Det fremgår ligeledes af bilag 11, at det er selve den skønsmæssige ansættelse af grundværdien som anfægtes og ikke ejendommens objektive, faktiske forhold jf. ordlyden:

"Grunden burde have været vurderet efter et sammenligneligt område. Det kunne vare grundværdiområde (red. …01) Y5-boligområde (red. lokalplan …2.1). Normalprisen er i det område sat til 500 kr. (Se evt. (red. ejendomsnummer ...26))." [min understregning]

Dette fremgår yderligere af bilag 11 i mail af 7. juli 2017:

"Kan der på nogen måde være tale om at vi ikke har taget højde for at lokalplanen udlægger området til tæt/lav? Så den kan komme ind under manglende registrering af lokalplan? Men det har været kommunens ejendom helt frem til 2015, så giver det mening at rette tilbage til 2006?" [min understregning]

Som det fremgår af de fremsendte e-mails af 4. og 7. juli 2017, er den ekstraordinære genoptagelse støttet på en antagelse omkring hvordan grunden burde have været vurderet jf. bilag 11. Den ekstraordinære genoptagelse er derimod ikke støttet på objektive konstaterbare faktiske forhold om ejendommens forhold.

Det bemærkes, at uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering (hvordan grunden burde have været vurderet), som forudsat i de specielle bemærkninger til ændringen af skatteforvaltningslovens § 33 i 2012, skal afgøres efter reglerne om påklage, og at det alene er konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse.

Det gøres gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at betingelserne for at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 ekstraordinært er opfyldt. For så vidt angår betingelsen om at den oprindelige vurdering skal være foretaget på et fejlagtigt grundlag, har Skatteministeriet i svarskriftet anført (s. 5, første afsnit):

"Efter ikrafttrædelsen af Lokalplan nr. (red. …8.1) blev ejendommen omfattet af et område, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 pct. samt offentlig vej, sti og beplantning. Dette væsentlige forhold var SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) ikke opmærksom på i forbindelse med årsvurderingen pr. 1. oktober 2007."

Det forhold, at det påstås, at SKAT (nu Vurderingstyrelsen) ikke var opmærksom på lokalplanen, er ikke et forhold, som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1. Hverken bestemmelsens ordlyd eller lovbemærkningerne omfatter situationer, hvor fejl hos vurderingsmyndigheden skyldes uopmærksomhed omkring offentlige registre. Der er ikke støtte i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1 eller lovbemærkninger for at udvide adgangen til ekstraordinær genoptagelse, til at gælde i situationer, hvor vurderingsmyndigheden er uopmærksom på oplysninger i offentlige registre.

Tværtimod stiller bestemmelsen og lovbemærkningerne et ufravigeligt krav om, at vurderingen skal være foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlregistrering af ejendommens faktiske oplysninger, herunder at dette skal resultere i, at grundværdien ændres med mere end 20 pct.

Sagsøger gør endvidere gældende, at påstanden om at Vurderingsstyrelsen ikke var opmærksom på lokalplanen er i strid med sagens faktiske oplysninger jf. herved bilagene 8, 9, 10 og 11. Der henvises derudover til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsen, hvor Vurderingsstyrelsen helt konkret oplyser, at lokalplanen var registreret i plansystemet.

Det følger endvidere af fast retspraksis, at ejendomsvurderinger alene kan tilsidesættes, såfremt det kan godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det dokumenteres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.191H (SKM2015.615.HR). Det følger ligeledes af retspraksis, at det kræver et sikkert grundlag for at anse skattemyndighedens værdiansættelsen for at være åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR2000.1071H. Der skal foreligge en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. bl.a. UfR1999.1178H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Med udgangspunkt i sagens faktiske oplysninger, gør sagsøger gældende, at den oprindelige grundværdi i nærværende sag, er konkret ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i den dagældende vurderingslov (lov nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer; "vurderingsloven"). Sagsøger gør i forlængelse heraf gældende, at det fremgår direkte af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, at beløbsmæssige vurderingsskøn ikke kan genoptages.

4.2.2 Ad 2) Fejlen skal være forårsaget af fejlagtig eller manglende registrering

Såfremt retten finder, at Skatteministeriet har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag, gør sagsøger gældende, at dette ikke har været en følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens forhold og betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er derfor ikke opfyldt.

Der er i sagen enighed om, at lokalplanen blev tinglyst på sagsøgers ejendom den 6. april 2006 og derfor var registreret korrekt i tinglysningsregistreret. Der er ligeledes enighed om, at lokalplanen har været registreret i Bo- og Planstyrelsens offentlige digitale register. Retten kan derfor lægge til grund, at lokalplanen har været korrekt registreret i offentlige registre og sagsøger gør i den forbindelse gældende, at vurderingsmyndigheden kendte eller som minimum burde have kendt til lokalplanen jf. byrettens præmisser i SKM2016.132.ØLR modsætningsvist.

Det bemærkes i den forbindelse, at selve vurderingsarbejdet i vid udstrækning baserer sig på oplysninger som indhentes fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder. Her udgør tinglysningsregistreret, samt Bo- og Planstyrelsens register et væsentligt værktøj.

Af Den juridiske vejledning afsnit H.A,10.1 fremgår det:

"Vurderingsarbejdet baserer sig i vid udstrækning på oplysninger indhentet fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder. Det omfatter bl.a. data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), plandataregisteret Plandata.dk, geodata fra Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, data fra Matriklen, Det Centrale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Det Digitale Tinglysningssystem, Danmarks Adresseregister (DAR), Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) mv. En række af de nævnte registre eller data herfra fungerer som grunddataregistre i henhold til grunddataprogrammet." [min understregning]

Sagsøger gør som følge heraf gældende, at der ikke har været tale om manglende registrering af de faktiske oplysninger omkring sagsøgers ejendom, som medfører at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt. Dette støttes ligeledes af Vurderingsstyrelsens udtalelse i sagen, herunder Skatteministeriets svarskrift s. 6, afsnit 3, hvor Skatteministeriet anfører:

"Der henvises i den forbindelse til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 2. marts 2021 (bilag 1, s. 10, afsnit 5) om, at der i Vurderingsstyrelsens regi ikke er egentlige registreringer af lokalplaner, hvorfor det må bero på en konkret vurdering, om Lokalplan nr. (red. …8.1) er indarbejdet i årsvurderingen pr. 1. oktober 2007. Vurderingsstyrelsen har pligt til løbende at indarbejde lokalplaner. I det omfang dette ikke er sket, vil der vare tale om en fejl i SKATs (nu Vurderingsstyrelsen) egne registreringer / interne systemer." [min understregning]

Skatteministeriet oplyser at det beror på en konkret vurdering, hvorvidt lokalplanen er indarbejdet, hvorfor betingelsen om manglende eller fejlagtig registrering i sagens natur ikke kan være opfyldt. Adgangen til genoptagelse afgøres ikke ved en konkret vurdering, men på grundlag af objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Der henvises til støtte herfor, til Lovforslag nr. 212 af 3. maj 2017 som fremsat, hvor der fremgår følgende af de almindelige bemærkninger:

"Det foreslås derfor, at det præciseres, at med ≫lignende faktiske forhold≪ forstås lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, det vil sige situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering." [min understregning]

I nærværende sag er genoptagelse baseret på en konkret vurdering af ejendommens grundværdi som fastsættes skønsmæssigt og ikke på baggrund af et objektivt grundlag, ved f.eks. opslag i et register eller lokalplan. Skatteministeriets anbringender støtter således sagsøgers påstand om, at der ikke er sket fejlregistrering i sagen.

Dette bekræftes efter sagsøgeres opfattelse, ligeledes af det i duplik s. 3, næstsidste afsnit anførte, hvorefter Skatteministeriet anfører:

"[…] Der var ingen fast praksis med hensyn til registrering af de modtagne planer i noget register […]"

Det kan undre, at Skatteministeriet gør gældende, at der i sagen er sket fejlregistrering af oplysninger, når Skatteministeriet samtidig anfører, at der ingen fast praksis var med hensyn til registrering af de modtagne planer. Skatteministeriet har ikke samtidig forholdt sig til, at lokalplanen har være tilgængelig i offentlige registre.

Den ekstraordinære genoptagelse er i strid med loven baseret på en konkret vurdering af det beløbsmæssige vurderingsskøn i strid med lovgivers hensigt og ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.

Rettens opmærksomhed henledes på, at Skatteankestyrelsen under den administrative klagesag rettede henvendelse til Vurderingsstyrelsen, den 17. september 2020 (bilag 10). Skatteankestyrelsen efterspurgte konkret dokumentation for, at lokalplanen ikke var registreret på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2007. Hertil udtaler Vurderingstyrelsen følgende:

"Kære MNL

Du har forespurgt på, om vi kan dokumentere, at lokalplanen ikke var registreret på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2007.

Lokalplan (red. …8.1), trådte i kraft den 29. marts 2006 og er derfor registreret i plansystem.

[…]

Det, som vi har udtalt os om i forbindelse med klagen er, hvorvidt det - efter en konkret vurdering af de faktiske forhold - er sandsynligt, at vi har forholdt os til den pågældende lokalplan, hvilket efter vores opfattelse er afgørende for, om der foreligger en manglende (intern) registrering af den pågældende lokalplan.

"I den konkrete sag mener vi, at det er tydeligt, at vi ikke har forholdt os til den pågældende lokal plan, idet følgende faktiske forhold understreger dette:

- Ejendommen er placeret i et grundværdiområde, der indeholder "Øvrige ejendomme i landzone", hvilket klart viser, at man ikke har forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundværdien.

- Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien til handelsværdien i lyset af lokalplanen, der giver mulighed for boligbebyggelse (tæt/lav bebyggelse), hvilket betinger en væsentlig højere handelsværdi end den tidligere ansatte værdi, som afspejler en lav kvm prisfor ejendomme i landzone, jf. ovenfor. Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr., hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.

- Endelig er der ikke foretaget en omberegning af grundværdien for den udstykkende ejendom (red. ejendomsnummer …90) i 2006, hvor lokalplanen trådte i kraft, hvilket det dagældende regelsat i VUL § 33, stk. 17 betinger i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede planforhold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold"[min understregning]

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at lokalplanen var registreret i plansystem. Det kan derfor lægges til grund, at betingelsen om fejlregistrering ikke er opfyldt. Det fremgår ligeledes af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at Vurderingsstyrelsen alene udtaler sig om, hvorvidt det efter en konkret vurdering er sandsynligt, at Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) pr. 1. oktober 2007 har forholdt sig til lokalplanen. Vurderingsstyrelsen udtaler ikke, at lokalplanen ikke var registreret på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2007.

Derudover peger Vurderingsstyrelsen på i alt tre overordnede forhold til støtte for at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt:

i) forkert grundværdiområde

ii) for lav kvadratmeterpris og

iii) ingen omberegning af grundværdien.

Fælles for samtlige tre forhold er, at forholdene ikke berettiger til ekstraordinær genoptagelse, idet forholdene ikke kan anses for i skatteforvaltningslovens § 33's forstand at være "lignende objektive konstaterbare forhold", der alene omfatter situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Ad i) forkert grundværdiområde

Opdeling i grundværdiområder udgør alene en beregningsteknisk hjælp til udøvelsen af skønnet over handelsværdien og kan i henhold til praksis ikke begrunde ekstraordinær genoptagelse. Der henvises til SKM2022.130.ØLR, hvor Østre Landsret kom frem til, at vurderingstekniske hjælpemidler (under sagen byggeretsværdiprincippet) ikke kan anses for i § 33's forstand at være "lignende objektive konstaterbare forhold".

Der henvises ligeledes til Landsskatterettens afgørelse i SKM2018.101.LSR, hvor Landsskatteretten kom frem til at en eventuel forkert henførelse af en grund til et givent grundværdiområde, ikke udgør et forhold, der kan begrunde genoptagelse af vurderingen i henhold til § 33 som vedtaget ved lov nr. 925 af 18. september 2012.

Ad ii) lav kvadratmeterpris

For så vidt angår Vurderingsstyrelsens opfattelse af, at der er tale om en lav kvadratmeterpris, kan det oplyses at kvadratmeterprisen fastsættes skønsmæssigt. Der er derfor ikke tale om et forhold som i § 33's forstand kan anses for at være "lignende objektive konstaterbare forhold".

Der er derimod tale om en retlig indsigelse over den måde vurderingsmyndigheden tidligere har foretaget vurderingen på. Det er som ovenfor nævnt forudsat i de specielle bemærkninger til ændringen af skatteforvaltningslovens § 33 i 2012, at uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter reglerne om påklage, og at det er konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse jf. herved ligeledes SKM2022.130.ØLR.

Ad iii) ingen omberegning af grundværdi

I Vurderingsstyrelsens udtalelse fremgår ligeledes:

" […] Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold."

Det bestrides, at der ikke er foretaget en omberegning af grundværdien for sagsøgers ejendom. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse (bilag 1), s. 2, afsnit 5, hvor det fremgår:

"SKAT havde oprindeligt pr. 1. oktober 2007 foretaget en årsomvurdering og en omberegning af grundværdien for ejendommen i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, og vurderingslovens § 33, stk. 18, som en nyopstået ejendom." [min understregning]

Der henvises ligeledes til bilag 8, hvor den omberegnede grundværdi ligeledes er foretaget. Det af Vurderingsstyrelsen anførte er således ikke korrekt, idet der er foretaget en omberegning af grundværdien for sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2007.

På baggrund af ovenstående gør sagsøger gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og at dette har været en følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens forhold.

Der er enighed om, at Lokalplanen har været registreret korrekt og tilgængelig for Vurderingsstyrelsen siden 2006. Det forhold, at Skatteministeriet gør gældende, at fejlregistreringen er sket internt hos SKAT, udgør ikke en undtagelse til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1. og kan ikke medføre at betingelserne alligevel er opfyldt. Det kan hertil oplyses, at påstanden om, at der er sket fejlregistrering internt hos SKAT, ikke er støttet af objektive kendsgerninger, ligesom påstanden er i strid med Vurderingsstyrelsens udtalelse om, at lokalplanen er registreret i plansystem. Det bemærkes endvidere, at Skatteankestyrelsen helt konkret har forespurgt konkret dokumentation for fejlregistrering, uden at have modtaget dette.

Sagsøger gør ligeledes gældende, at såfremt retten finder, at der er tale om fejlregistrering, kan fejlen alene tilskrives Vurderingsstyrelsens manglende iagttagelse af sin oplysningspligt, herunder fravigelse af sædvanlig praksis vedrørende indhentning af oplysninger i forbindelse med vurderingsarbejdet jf. herved Den juridiske vejledning afsnit H.A,10.1.

Det forhold, at Vurderingsstyrelsen ikke er opmærksom på offentlige registre, udgør ikke en fejlregistrering i skatteforvaltningslovens forstand og derfor er betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 ikke opfyldt.

Det gøres på baggrund heraf gældende, at alle anbringender fremført af Skatteministeriet udgør retlige indsigelser over for den måde, hvorpå Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) har foretaget vurderingen af sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2007. Dette bekræftes ligeledes af Vurderingsstyrelsens udtalelse under klagesagen.

4.2.3 Ad 3) Genoptagelsen skal resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.

Selv hvis de forhold Skatteministeriet gør gældende, i) henførelse til evt. forkert grundværdiområde, ii) lav kvadratmeterpris og iii) manglende omberegning af grundværdi, havde været omfattet af en fejltype, der giver grundlag for genoptagelse, medfører dette ikke, at vurderingsmyndigheden automatisk er berettiget til ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1. Det er ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi er ansat for højt i forhold til grundens handelsværdi pr. 1. oktober 2007 og dermed, at kravet i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at en genoptagelse skal medføre en ændring på 20 %, er opfyldt.

Betingelsen om at grundværdien skal ændres med mere end 20 pct. skal ses i lyset af, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. I forslag til lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven og skatteforvaltningsloven fremsat den 17. november 2021, blev reglerne på området harmoniseret og den tidligere 15 pct. grænse blev i den forbindelse ændret til 20 pct.

Af bemærkningerne, fremgår det:

"Forslaget om at harmonisere 20 pct. reglen skal ses i lyset af, at det er et grundvilkår, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at fastsatte værdien af en ejendom. Der findes ikke en ≫rigtig≪ pris, da mange individuelle faktorer gør sig gældende, f.eks. liebhaveri, ønske om hurtigt salg etc. En vurdering vil således kunne befinde sig inden for et vist spænd uden af denne grund at være forkert.

Da der ikke findes en ≫rigtig≪ pris, er vurderingsnormen i ejendomsvurderingsloven fastsat til den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Den overordnede vurderingsnorm er udtryk for den værdi, som vurderingsmyndigheden inden for det nævnte spænd overordnet skal finde frem til ved vurderingen." [min understregning]

Da der altid vil være usikkerhed forbundet med fastsættelse af værdien af en ejendom, herunder at der ikke findes en rigtig pris som følge af de mange individuelle faktorer som gør sig gældende, gør sagsøger gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at grundværdien for sagsøgers ejendom ikke svarer til handelsværdien.

Rettens opmærksomhed henledes på, at Skatteministeriet ikke har fremlagt oplysninger af nogen art til støtte for, at betingelsen er opfyldt, ligesom Skatteministeriet heller ikke har godtgjort, at grundværdien ikke svarer til handelsværdien.

Tværtimod har Skatteministeriet søgt at løfte sin bevisbyrde ved at opfordre sagsøger til at være enig i, at betingelsen er opfyldt. Sagsøger gør derfor samlet gældende, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, jf. stk. 3 af vurderingen pr.¨1. oktober 2007 ikke er opfyldt.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, for ekstraordinært at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 af den omhandlede ejendom er opfyldt, og at den af Vurderingsstyrelsen foretagne ændring derfor har været berettiget.

Vurderingen pr. 1. oktober 2007 blev foretaget uden, at der blev taget hensyn til en på ejendommen tinglyst lokalplan, som ikke var registreret hos SKAT (nu Vurderingsstyrelsen), og vurdering blev derfor foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold.

3.1 Retsgrundlaget

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, har følgende ordlyd:

"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 3, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages." (min understregning)

Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, kan der således ske genoptagelse, såfremt vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, og genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, blev nyaffattet ved Lov nr. 925 af 18. september 2012. Af forarbejderne til loven fremgår det af de specielle bemærkninger til § 2, nr. 1, i Lovforslag nr. 198 af 14. august 2012 som fremsat, at:

"Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

[…]

Efter stk. 3 kan SKAT genoptage en vurdering efter udløbet af den almindelige genoptagelses-frist, hvis det konstateres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som defineret i stk. 1, dvs. på grundlag af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, eller hvis vurdering ved en fejl slet ikke er foretaget. SKAT kan foretage en sådan genoptagelse såvel efter anmodning som af egen drift."

Det fremgår således også af forarbejderne, at bestemmelsen finder anvendelse, når der er tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og når denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Ved § 1, nr. 25, i Lov nr. 688 af 8. juni 2017 ændredes ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., idet der efter "eller lignende" indsattes "objektivt konstaterbare". I 2. pkt. indsattes efter "fejlagtigt grundlag" "som følge af fejlagtig eller manglende registrering". Derudover blev "mindst 15 pct." ændret til "mere end 20 pct." Af denne lovs forarbejder, jf. Lovforslag nr. 212 af 3. maj 2017 som fremsat, fremgår følgende af de almindelige bemærkninger:

"2.10.2.1. Karakteren af de fejl, der kan begrunde genoptagelse

[…]

Vurderingssystemet vil også i fremtiden være opbygget med det udgangspunkt, at ejendomsvurderinger foretages på grundlag af oplysninger, der indhentes fra forskellige registre.

Det foreslås derfor, at det præciseres, at med »lignende faktiske forhold« forstås lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, det vil sige situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Vurderingsmyndighedens adgang til af egen drift at genoptage en given vurdering skal under henvisning til de beskrevne overordnede hensyn som udgangspunkt også fremover i det hele afgrænses på samme vis som vurderingsmyndighedens adgang til at imødekomme anmodninger om genoptagelse."

3.2 Den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag

Ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 burde der være taget hensyn til den på ejendommen tinglyst lokalplan (bilag 3). Det blev der imidlertid ikke.

SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) havde oprindeligt foretaget en vurdering pr. 1. oktober 2007 som "nyopstået ejendom". Ved vurderingen blev grundværdien sat til 132.200 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 28 kr. (bilag 8). Ejendommen var vurderet med benyttelseskode 09 "ubebygget areal (ikke-landbrug)". SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) havde endvidere omberegnet grundværdien med basisår i 2001 og ansat den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 25 kr.

Der var på vurderingstidspunktet tale om en ubebygget grund med et grundareal på 4.721 m2. Grunden blev udstykket den 20. august 2007.

Forud for vurderingsterminen 1. oktober 2007 var der den 29. marts 2006 trådt en ny lokalplan for området i kraft - Lokalplan nr. (red. …8.1) (bilag 3) - hvorved planforholdene for ejendommen blev ændret. Den omhandlede lokalplanen blev tinglyst på ejendommen den 6. april 2006 og aflyst på ejendommen den 9. januar 2012.

Efter ikrafttrædelsen af den omhandlede lokalplan (bilag 3) blev ejendommen omfattet af et område, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 pct. samt offentlig vej, sti og beplantning.

Det fremgår klart af den oprindelige vurdering, at denne blev foretaget uden hensyn til, at ejendommen planmæssigt var udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det fremgår da også af vurderingen - den er jo åbenlyst for lav for en grund af denne størrelse med disse retlige udnyttelsesmuligheder.

At der ikke blev taget hensyn til det ændrede plangrundlag, fremgår også af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 23. september 2020 (gengivet i Landsskatterettens afgørelse - bilag 1, side 9, 8. afsnit):

" I den konkrete sag mener vi, at det er tydeligt, at vi ikke har forholdt os til den pågældende lokal plan, idet følgende faktiske forhold understreger dette:

- Ejendommen er placeret i et grundværdiområde, der indeholder "Øvrige ejendomme i landzone", hvilket klart viser, at man ikke har forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundværdien.

- Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien til handelsværdien i lyset af lokalplanen, der giver mulighed for boligbebyggelse (tæt/lav bebyggelse), hvilket betinger en væsentlig højere handelsværdi end den tidligere ansatte værdi, som afspejler en lav kvm prisfor ejendomme i landzone, jf. ovenfor. Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr., hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.

- Endelig er der ikke foretaget en omberegning af grundværdien for den udstykkende ejendom (red. ejendomsnummer …90) i 2006, hvor lokalplanen trådte i kraft, hvilket det dagældende regelsæt i VUL § 33, stk. 17 betinger i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede planforhold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold"

Det fremgår således af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at det ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 blev lagt til grund, at ejendommen var placeret i landzone og ikke - som det følger af den omhandlede lokalplan - i byzone samt udlagt til boligbebyggelse.

Ved genoptagelsen blev vurderingen foretaget under hensyn til de korrekte planforhold, idet grundværdien blev ansat efter byggeretsprincippet i overensstemmelse med det vurderingstekniske hjælpemiddel, der anvendes for ejendomme, der er udlagt til tæt lav bebyggelse (bilag 4). Grundværdien blev ændret fra 132.200 kr. til 2.298.600 kr. (bilag 1, s. 2, 7. afsnit, og bilag 4, side 1).

3.3 Fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold

Der var ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 ikke taget hensyn til den omhandlede lokalplan (bilag 3), fordi den omhandlede lokalplan ikke var registreret i vurderingsmyndighedens interne systemer, jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse af 2. marts 2021 (gengivet i Landsskatterettens afgørelse - bilag 1, s. 10, afsnit 5):

" Vurderingsstyrelsen har pligt til løbende at indarbejde lokalplaner. I det omfang dette ikke er sket, vil der være tale om en fejl i det daværende SKATs egne registreringer/ interne systemer, hvilket ifølge styresignalet SKM2016.228.SKAT kan danne grundlag for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens §33."

Der er således ingen tvivl om, at den omhandlede lokalplan ikke har været registreret hos SKAT (nu Vurderingsstyrelsen), og at dette har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering pr. 1. oktober 2007.

Betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, hvorefter vurderingen skal være foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, eksempelvis ejendommens planforhold, er derfor opfyldt.

Ifølge skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er genoptagelse betinget af, at der er tale om et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold mv.

Bestemmelsen, der generelt angiver "registrering" uden nogen nærmere krav til registreringens form, omfatter enhver fejlagtig eller manglende registrering. Bestemmelsen omfatter derfor også tilfælde, hvor en fejlagtig eller manglende registrering er opstået i SKATs (nu Vurderingsstyrelsen) egne registreringer/interne systemer, jf. herved også Den juridiske vejledning, 2022-2, afsnit A.A,8.4.1.5.1 og styresignalet, SKM2016.228.SKAT.

Dette er nu også fastslået i SKM2022.442.BR. I den pågældende sag fandt retten, at vurderingen ikke var sket på grundlag af oplysningerne i en tinglyst deklaration, idet oplysningerne manglede i registreringerne hos SKAT, og at vurderingerne af grundværdien derfor var foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af manglende registrering af faktiske forhold om deklarationen og mulighederne for byggeri på grunden. Betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var således opfyldt. Dommen er anket til Vestre Landsret.

3.4 Genoptagelsen resulterer i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct

Ved genoptagelsen er grundværdien blevet ændret fra 132.000 kr. til 1.185.000 kr. (bilag 1, s. 2, 7. afsnit, og bilag 4, side 1). Henset til den meget betydelige forskel mellem den oprindelige vurdering pr. 1 oktober 2007 og vurderingen, der er foretaget på grundlag af den omhandlede lokalplan, er betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af værdien med mere end 20 pct., utvivlsomt opfyldt.

3.5 Sagsøgerens indsigelser

3.5.1 Den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007

Sagsøgeren har anført, at der i den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 har været taget højde for den omhandlede lokalplan (stævningen, side 8). Sagsøgeren har i den forbindelse henvist til, at den omhandlede lokalplan kan fremfindes i Bolig- og Planstyrelsens digitale register og var på vurderingstidspunktet tinglyst på ejendommen, samt at der af den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 fremgår følgende:

"Vurderingen er foretaget på grundlag af konstaterede handelspriser ved ejendomssalg. Alle vurderinger kan ses på Internettet (www.vurdering.skat.dk) efter den 15. april 2008.

Grundværdien er fastsat på grundlag af oplysninger i kommunens register om ejendommens areal og arealets planlagte anvendelse i henhold til kommune- og lokalplaner mv."

Denne oplysning i den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 er en standardiseret oplysning, og der er i oplysningen ikke henvist til den omhandlede lokalplan. Oplysningen er således ikke udtryk for, at der er taget højde for den omhandlede lokalplan ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007.

Derudover er det faktum, at den omhandlede lokalplan kan fremfindes i Bolig- og Planstyrelsens digitale register, eller at den omhandlede lokalplan på vurderingstidspunktet var tinglyst på ejendommen, ikke udtryk for, at der er taget højde for den omhandlede lokalplan ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007. Dette fremgår jo entydigt af Vurderingsstyrelsens oplysninger i sagen, jf. ovenfor - og i øvrigt også af resultatet af den oprindelige vurdering.

Det er ikke afgørende for genoptagelsesspørgsmålet, at den omhandlede lokalplan kan fremfindes i Bolig-og Planstyrelsens digitale register, og om den på vurderingstidspunktet var tinglyst på ejendommen. Det afgørende er, at vurderingen blev foretaget uden hensyn til den omhandlede lokalplan, jf. nærmere herom i afsnit 3.2 om den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Det bemærkes i øvrigt, at der i SKATs (nu Vurderingsstyrelsen) systemer ikke blev dannet en hændelse i varslingssystemet ved nye planforhold på samme måde som i tilfælde med f.eks. ændringer i ejendommens matrikulære grundareal eller ændringer i ejendommens BBR (Bygnings- og Boligregistret) oplysninger. Der var ingen fast praksis med hensyn til registrering af de modtagne planer i noget register. Den kommunale praksis med fremsendelse af fysiske lokalplaner ændredes over tid, men først fra 2013 skete der på baggrund af oplysningerne i PlansystemDK i SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) en systematisk registrering af nye lokalplaner.

3.5.2 Prøvelse af skøn

Sagsøgeren har endvidere anført, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens skøn pr. 1. oktober 2007 vedrørende ejendommens grundværdi ikke er opfyldt (replik af 1. april 2022, side 1 og 2).

Der skal i denne sag tages stilling til, om betingelserne for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er opfyldt. Der skal ikke foretages en traditionel prøvelse af et skøn, således som det tilsyneladende er sagsøgerens opfattelse.

Det er vurderingsmyndighedens manglende hensyntagen til de nye planforhold, og dermed til faktiske forhold vedrørende ejendommen, der danner grundlag for genoptagelse, jf. nærmere herom i afsnit 3.2 om den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag og i afsnit 3.3. om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold.

Den af sagsøgte påberåbte afgørelse i SKM2022.130.ØLR er derfor ikke relevant i nærværende sag. Det er således ikke korrekt, at SKM2022.130.ØLR behandlede samme problemstilling som i nærværende sag, således som det hævdes af sagsøgeren. I SKM2022.130.ØLR var spørgsmålet, om SKATs fastsættelse af grundværdien ud fra byggeretsværdiprincippet var ansat på et fejlagtigt grundlag, og om fastsættelsen af antallet af byggeretter kan henregnes til den fejltype, der kan begrunde genoptagelse, eller om fastsættelse heraf er en del af det beløbsmæssige vurderingsskøn. Landsretten fandt, at de elementer, der indgår i beregningen efter byggeretsværdiprincippet, ikke kunne anses for at være "lignende objektive konstaterbare forhold" efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3's forstand. I denne sag skal retten ikke forholde sig til byggeretsværdiprincippet eller andre vurderingstekniske hjælpemidler.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Retsgrundlaget

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, har følgende ordlyd:

"…

En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. den klageberettigede skal samtidig over for tolk- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 2, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Bestemmelsen fik i det væsentlige sin nuværende form ved lov nr. 925 af 18. september 2012. Af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF nr. 198 af 14. august 2012) fremgår om betingelserne for genoptagelse blandt andet:

"…

Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

(…)

Genoptagelsesreglerne skal være sådan indrettet, at borgerne og myndighederne har samme mulighed for genoptagelse. Hvis borgerne kan forlange en vurdering genoptaget, skal myndighederne også kunne gøre det og vice versa.

(…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgørelse, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold og at denne fejlagtige registrering har givet udslag i en fejlagtig vurdering.

…"

Ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33 blev ved § 1, nr. 25, i Lov nr. 688 af 8. juni 2017 ændret. I bestemmelsens stk. 1. 1. pkt. blev der efter "eller lignende" indsat "objektivt konstaterbare", i 2. pkt. indsattes efter "fejlagtigt grundlag" "som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Derudover blev "mindst 15 pct." ændret til "mere end 20 pct. Af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF nr. 212 af 3. maj 2017) fremgår om betingelserne for genoptagelse blandt andet:

"…

2.10.2.1. Karakteren af de fejl, der kan begrunde genoptagelse En naturlig sproglig forståelse af gældende § 33 i skatteforvaltningsloven stiller som betingelse for genoptagelse, at der foreligger et fejlagtigt eller mangelfuldt registreringsforhold. Det er imidlertid konstateret, at der i praksis opstår tvivl om karakteren af de fejl, der kan danne grundlag for genoptagelse af foretagne vurderinger.

Det foreslås derfor, at der ved ændring af ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33 tydeliggøres, hvilke forhold der kan begrunde genoptagelse.

De hensyn, der som anført i de almindelige bemærkninger afsnit 2.10.1.1 lå bag indførelsen af de gældende regler, tilsiger dels, at det er den klageberettigede, der skal dokumentere, at der er grundlag for genoptagelse, når vedkommende ønsker genoptagelse, dels at adgangen til genoptagelse skal være begrundet til situationer, hvor den oprindelige afgørelse er truffet på grundlag af fejlagtige eller mangelfulde registreringer. Disse hensyn skal også tilgodeses i de fremtidige regler om vurderingsmyndighedens adgang til at genoptage foretagne vurderinger. Den primære adgang til at få ændret en forkert ejendomsvurdering skal også fremadrettet være klageadgangen, medmindre vurderingen er foretaget på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, og det skal i tvivlstilfælde uændret være op til den klageberettigede at dokumentere, at dette er tilfældet.

(…)

Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Forudsætningen om, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare forhold, skal føre til, at konstaterede fejl eller mangler i registeroplysninger skal føre til genoptagelse efter bestemmelsen, hvis registeroplysningerne er indgået i vurderingen, uanset om de registrerede oplysninger i øvrigt er registreret som bindende eller ej.

Det er i lovforslag nr. L 121 af 25. januar 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger (modernisering af planloven, bedre rammer for kommuner, borgere og virksomheder i hele landet) forudsat, at kommunerne fremadrettet skal bidrag til at tilvejebringe oplysninger til brug for vurderingsmyndighedens ejendomsvurderinger. Det fremgår af bemærkningerne til dette lovforslag, at det fortsat vil være lokalplaner, kommuneplanrammer og landzonetilladelser, som har retsvirkning over for grundejeren og kommunen, og at registreringen i det planlagte supplerende Plandataregister således har karakter af faktisk forvaltningsvirksomhed og alene en vejledende fortolkning uden selvstændig retsvirkning.

…"

Rettens begrundelse og resultat

Vurderingsstyrelsens genoptagelse af vurderingen af grundværdien for 2007 for H1s ejendom Y1-adresse skete efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1-3.

Efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var det en betingelse for ekstraordinær genoptagelse, at det kunne godtgøres, at en vurdering var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, og at genoptagelse ville resultere i en ændring af grundværdien med mindst 20 %.

Det fremgår af ansættelsen af grundværdien for 2007, at ejendommen blev placeret i et grundværdiområde, der indeholdt "øvrige ejendomme i landzone", selv om ejendommen ved lokalplan (red. …8.1), som trådte i kraft den 29. marts 2006, blev omfattet af et område, der var udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 pct. Grundværdien på 132.200 kr. blev fastsat efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris, som efter det af vurderingsstyrelsen oplyste afspejlede en endog lav kvadratmeterpris for ejendomme i landzone. Det må derfor lægges til grund, at denne fejlregistrering af planforholdene medførte, at vurderingen blev foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Retten lægger desuden til grund, at den ændrede beregning af grundværdien resulterede i en ændring af grundværdien med mindst 20 %.

Herefter og efter en samlet vurdering har Skatteministeriet godtgjort, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var opfyldt, og retten tager derfor Skatteministeriets påstand til følge.

Efter sagens udfald skal H1 i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 37.500 kr. inklusive moms til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Retten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens værdi, omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 37.500 kr. inklusive moms. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.