Dokumentets metadata

Syn og skøn - afvisning af supplerende spørgsmål

Sagen om isoleret bevisoptagelse vedrører fastsættelse af markedsprisen for en ejerlejlighed. Der har været afholdt skønsforretning og skønsmanden har i besvarelsen af skønstemaet fastsat markedsværdien til 3,9 mio. kr. Skønsmanden er yderligere bedt besvare hvilken usikkerhed der er forbundet med den fastsatte markedsværdi. Hertil har skønsmanden angivet usikkerheden til +- 150.000 kr.

Rekvirenten fremsendte herefter anmodning om at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden om hvorvidt 3,8 mio. kr. kunne anses som en retvisende markedsværdi for lejligheden. Anmodningen blev begrundet i, at et nyt dokument fra banken angav, at lejligheden i forbindelse med skatteyders køb var vurderet til 3,8 mio. af banken.

Skattestyrelsen nedlagde påstand om, at det supplerende spørgsmål skulle afvises henset til, at den adspurgte markedspris allerede ligger inden for skønsmandens foretagne vurdering inkl. usikkerhedsmargin.

Retten anså besvarelsen af supplerende spørgsmål som overflødigt hvorfor spørgsmålene ikke blev tilladt fremsat.

Parter

A

(v/advokat Karin Østergård Mathiasen)

og

B

(v/advokat Karin Østergård Mathiasen)

og

C

(v/advokat Karin Østergård Mathiasen)

mod

Skatteforvaltningen

Afgørelse blev truffet af byretsdommeren

Mikael Kragh

Ingen var mødt eller tilsagt.

Der afsagdes sålydende

KENDELSE

Der har på begæring af rekvirenterne været gennemført isoleret bevisoptagelse i medfør af retsplejelovens § 343.

Af skønserklæring af 28. september 2022, udarbejdet af ejendomsmægler SM fremgår blandt andet:

"…Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes fremkomme med sin vurdering af markedsværdien pr. 11. december 2017 for lejligheden beliggende Y1-adresse.

Svar på spørgsmål 3:

Det er min vurdering at ejendommen, pr. 11. december 2017 har en markedsværdi på 3.900.000kr. Svarende til 45.882kr./m2

Spørgsmål 4:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilken metode der er anvendt ved fastlæggelse af markedsværdien for lejligheden.

Svar på spørgsmål 4:

Der er foretaget en søgning i arkivet på (red. hjemmeside 1 fjernet).

Der søges på lejligheder, der har været udbudt til salg i postnummer (red. postnr. fjernet), i perioden 1/11-2017 til 1/ 2 -2018.

Søgningen er begrænset til 3-værelses lejligheder i størrelsen 75-95m2 for at få de mest sammenlignelige boliger.

Derefter er specielle lejligheder, så som taglejligheder, projektlejligheder og stuelejligheder fravalgt som referencer.

De mest sammenlignelige boliger er herefter udvalgt til referencer.

Endeligt er de realiserede salgspriser tjekket for de enkelte boliger via (red. hjemmeside fjernet).

Derudover er der foretaget en yderligere søgning i arkivet på (red. hjemmeside 1 fjernet)

Der søges på lejligheder der har været udbudt til salg i Y1-adresse, i perioden 1/4-2017 til 1/4 -2018.

De mest sammenlignelige boliger er herefter udvalgt til referencer.

De realiserede salgspriser er tjekket for de enkelte boliger via (red. hjemmeside fjernet).

Værdien af Ejendommen er herefter sat i forhold til salgspriserne på disse referenceejendomme, hvor der reguleres for forskelle i størrelse, stand og beliggenhed.

Spørgsmål 5:

Såfremt skønsmanden ved vurderingen af markedsværdien i forbindelse med besvarelsen af spørgsmål 3 har inddraget sammenlignelige lejligheder i området, bedes skønsmanden nærmere redegøre for de sammenlignelige lejligheder.

Svar på spørgsmål 5

Y2-adresse. Sidst set på nettet den 21-11-2017, 79m2, 3 værelser, solgt på 10 dage til 3.595.000kr. Svarende til 45.506kr./m2

Det vurderes, at Y1-adresse kan opnå en meget tilsvarende, men dog lidt højere m2 pris, da den virker til at have en væsentlig bedre stand, dog er Y2-adresse en bedre beliggenhed.

Y3-adresse. Sidst set på nettet den 27-11-2017, 79m2, 3 værelser, solgt på 25 dage til 4.020.000kr. Svarende til 50.886kr./m2

Det vurderes, at Y1-adresse kan opnå en lavere m2 pris, da dette er en af de bedste beliggenheder på Y1-område. Det virker også til at være en rigtig pæn lejlighed udfra billedet.

Y4-adresse. Sidst set på nettet den 11-12-2017, 82m2, 3 værelser, solgt på 20 dage til 3.920.000kr. Svarende til 47.807kr./m2

Det vurderes, at Y1-adresse kan opnå en lidt lavere m2 pris, da dette er en bedre beliggenhed. Og det virker også til at være en rigtig pæn lejlighed udfra billedet. Generelt to lejligheder der minder meget om hinanden. Nok den bedste reference.

Y5-adresse. Sidst set på nettet den 24-01-2018, 85m2, 3 værelser, solgt på ca. 1 måned til 3.500.000kr. Svarende til 41.176kr./m2 Det vurderes, at Y1-adresse kan opnå en højere m2 pris, da den har en bedre beliggenhed og samtidig fremstår pænere i standen.

Y6-adresse. Sidst set på nettet den 03-05-2017, 90m2, 4 værelser, solgt på 8 dage til 3.900.000kr. Svarende til 43.333kr./m2

Umiddelbart ikke den bedste reference, da den tidsmæssigt er længere tilbage og desuden er en 4 værelseslejlighed. Dog beliggende i samme gade.

Det vurderes at den vurderede lejlighed kan opnå en højere m2 pris pga stigningerne i priserne siden maj 2017.

Denne bolig er dog ikke brugt som en direkte reference i prissætningen, og vægter ikke lige så meget som de øvrige.

Spørgsmål 6:

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt den i spørgsmål 3 foretagne vurdering af markedsværdien er forbundet med usikkerhed. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse, hvor stor en usikkerhed, der er tale om.

Svar på spørgsmål 6

Ja den nævnte vurdering er forbundet med en mindre usikkerhed. Dette skyldes, at det ikke er muligt at besigtige de lejligheder, der er brugt som referencer, hvorfor prissammenligningen alene kan drages ud fra et enkelt forsidebillede, som er tilgængelig på (red. hjemmeside 1 fjernet). Samt de oplyste nøgletal for lejlighederne. (f.eks. kvadratmeter, årgang, antal værelser, salgspris)

Det vurderes, at denne usikkerhed kan opgøres til +/-- 150.000kr…."

Rekvirenterne har fremsat anmodning om at fremsætte følgende supplerende spørgsmål:

"…

Det er efterfølgende lykkedes rekvirenten at fremskaffe vurderingsoplysninger fra banken. Som bilag 9

fremlægges kopi af mail fra F1-bank, hvor bankrådgiver MJ oplyser, at lejligheden den 11. oktober 2017 blev vurderet til 3.800.000 kr. og den 4. oktober 2019 til 4.000.000 kr.

…

Spørgsmål SS 1:

Skønsmanden bedes på baggrund af vurderingsoplysningerne fra F1-bank oplyse, hvorvidt en værdi på 3.800.000 kr. for lejligheden beliggende Y1-adresse, kan anses som en retvisende markedsværdi for lejligheden pr. 11. december 2017.

Spørgsmål SS 2:

Såfremt skønsmanden er af den opfattelse, at 3.800.000 kr. ikke var en retvisende markedsværdi for lejligheden pr. 11. december 2017, bedes skønsmanden nærmere redegøre herfor…"

Modparten har protesteret mod den fremsatte begæring under henvisning til, at der findes at være tale om overflødig bevisførelse og har nærmere redegjort herfor i processkrift af 15. november 2022.

Rekvirenterne har fastholdt begæringen og har herunder anført, at oplysningerne fra banken først er blev fremskaffet efter det oprindelige syn og skøn var gennemført og har nærmere redegjort for begæringen i processkrift af 24. november 2022.

Rettens bemærkninger.

Der er tale om optagelse af bevis uden anlæggelse af retssag efter retsplejelovens § 343.

Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 3 vurderet markedsværdien af den omhandlede lejlighed pr. den 11. december 2017 og har i besvarelsen af spørgsmål 6 angivet usikkerheden til +- 150.000 kr.

Rekvirentens supplerede spørgsmål om, hvorvidt en værdi på 3.800.000 kr. for lejligheden kan anses for en retvisende markedsværdi på det ovenfor anført tidspunkt, findes overflødigt, og tillades ikke fremsat.

Retten har ved afgørelsen lagt vægt på, at der er tale om optagelse af bevis uden anlæggelse af retssag, og at beløbet på 3.800.000 kr. ligger indenfor den usikkerhedsmargin på +- 150.000 kr., som skønsmanden har anført i besvarelsen af spørgsmål 6.

På denne baggrund, og da det af rekvirenterne i øvrigt anførte, ikke findes at kunne føre til et andet resultat, tages den af rekvirenterne fremsatte begæring om gennemførelse af supplerende syn og skøn ikke til følge.

Thi bestemmes

Den af rekvirenterne fremsatte anmodning om gennemførelse af supplerende syn og skøn tages ikke til følge.

Sagen sluttet.