Dokumentets metadata

LL § 16 A - salg af ejendom til under kostpris

Appellantens selskab havde erhvervet og opført en privat beboelsesejendom, der umiddelbart efter færdiggørelsen blev udlejet til appellantens datter og svigersøn. Kort tid efter opførelsen blev ejendommen solgt til appellanten til omtrent 2/3 af selskabets kostpris. Det var ubestridt, at salgsprisen udgjorde den daværende markedspris for ejendommen.

Landsretten fandt, at selskabet havde afholdt udgifter, der ikke blev modsvaret af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Landsretten fandt også, at der var en sådan tidsmæssig sammenhæng mellem selskabets afholdelse af udgifter, udlejningen til appellantens datter og svigersøn og det efterfølgende salg til appellanten, at de afholdte udgifter, der oversteg markedsværdien på salgstidspunktet, skulle anses som udlodning til appellanten, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, medmindre appellanten kunne godtgøre, at salget var sket i selskabets interesse, jf. U.2007.1214H.

Landsretten fandt, at appellanten ikke havde godtgjort dette.

Herefter og af de grunde, som byretten i øvrigt havde anført, tiltrådte landsretten, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg af ejendommen på markedsvilkår kunne indbringe, ikke var sket i selskabets interesse, og at forskellen mellem kostprisen og salgsprisen skulle beskattes som udbytte. Byretten havde bl.a. fundet, at selskabets erhvervelse og opførelse af ejendommen i realiteten var sket for at tjene til bolig for appellantens datter og svigersøn eller appellanten selv, og at det efter omstændighederne ikke kunne tillægges betydning, at der i perioden, hvor huset var opført, generelt havde været et fald i priserne på ejendomsmarkedet.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom.

Parter

A

(v/advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Halfdan Lien Kjær)

Retten i Herning har den 29. september 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS35961/2020-HER).

Afgørelse truffet af landsretsdommerne

Astrid Bøgh, Hans-Jørgen Nymark Beck og Rune Seest (kst.)

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sin påstand for byretten om, at skatteansættelsen for indkomståret 2010 nedsættes med 7.595.800 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Forklaringer

JN har afgivet supplerende forklaring.

Statsautoriseret revisor JN har supplerende forklaret, at når han i byretten forklarede, at salget af ejendommen fra G1-virksomhed Aps til A var "lige efter bogen", henviste han til værdiansættelsen af ejendommen og til måden, sagen var behandlet på af parterne. Det fremgår klart af SKATs juridiske vejledning, at når man handler med sit eget selskab, skal værdien af ejendommen sættes som i handel og vandel, hvilket skete i denne sag.

Al aktivitet i G1-virksomhed Aps var erhvervsmæssig, men det ville have været ulovligt at tage et skattemæssigt fradrag for tabet ved salg af ejendommen til A, da der var tale om en anlægsinvestering. Tabet kunne derimod fremføres til fradrag i eventuelle senere gevinster. Det var derfor ikke udtryk for et valg, når de ikke tog fradrag for tabet i G1-virksomhed Aps, men derimod noget som fulgte af skattelovgivningen.

Han var ikke i detaljer bekendt med As overvejelser om at flytte til Y3-bysområdet, men det ville give mening, da A fortsatte som bestyrelsesformand efter salget af rejseselskabet, og de nye ejere havde hovedsæde i Y3-by. A har aldrig givet udtryk for, at ejendommen skulle være købt med henblik på, at A eller hans datter skulle bo i ejendommen. Da A solgte aktierne i rejseselskabet, skulle midlerne investeres i noget andet. Der var fart på investeringsmarkedet på dette tidspunkt, og mange klienter investerede i ejendomsmarkedet, indtil finanskrisen tog toppen af det.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

A har yderligere anført, at det ikke kan tillægges betydning, at hans datter og svigersøn modtog nogle regninger i forbindelse med byggeprojektet. Hans svigersøn var blot koordinator på projektet, som blev gennemført tættere på datterens og svigersønnens bopæl.

Det var almindeligt at investere midler med et afkast på kun ½-1% på ejendomsmarkedet i 2007, så den opnåede lejeindtægt ved udlejningen til datteren og svigersønnen gav en normal forrentning af investeringen. Der var ikke behov for nærmere beregninger af projektets rentabilitet, da det blev finansieret med frie midler.

Landsrettens begrundelse og resultat

G1-virksomhed Aps har afholdt udgifter til at erhverve og opføre ejendommen Y1-adresse i Y2-by, og efter de foreliggende oplysninger modsvares udgifterne ikke af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Der er en sådan tidsmæssig sammenhæng mellem selskabets afholdelse af udgifterne, udlejningen til As datter og svigersøn og det efterfølgende salg af ejendommen til A, at den del af de afholdte udgifter, der på salgstidspunktet oversteg markedsværdien, skal anses som udlodning til A, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1, medmindre han kan godtgøre, at salget er sket i selskabets interesse, jf. herved U2007.1214 H.

A har heller ikke for landsretten godtgjort dette.

Herefter og af de grunde, som byretten i øvrigt har anført, tiltræder landsretten, at selskabets afholdelse af udgifter, ud over hvad salg af ejendommen på markedsvilkår kunne indbringe, ikke er sket i selskabets interesse, og at forskellen mellem G1-virksomhed Aps' kostpris og As købspris for ejendommen skal beskattes som udbytte i medfør af ligningslovens § 16 A.

Det, som A har anført om symmetri i beskatningen mellem ham og G1-virksomhed Aps, kan ikke føre til et andet resultat.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal A i sagsomkostninger for landsretten betale 130.000 kr. til Skatteministeriet til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 130.000 kr. til Skatteministeriet.

Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.