Dokumentets metadata

Erhvervsmæssig virksomhed - ejendomsudvikling - fradrag for underskud

Sagen handlede om, hvorvidt appellantens virksomhed i indkomstårene 2010-2015 i skatteretlig henseende kunne betragtes som erhvervsmæssig, herunder om appellanten var berettiget til fradrag for underskud i virksomheden i de omhandlede indkomstår.

Landsretten lagde til grund, at appellanten havde foretaget et vist, men ikke nærmere dokumenteret, arbejde med ideudvikling med henblik på at skaffe interesserede købere til ejendommen.

Landsretten fandt efter en samlet vurdering, at appellantens virksomhed ikke kunne anses for at være erhvervsmæssigt drevet i skatteretlig henseende. Appellanten havde herefter ikke ret til fradrag for virksomhedens underskud i de omhandlede år.

Det kunne ikke føre til andet resultat, at virksomheden i et efterfølgende indkomstår havde opnået et overskud.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom.

Parter

A

(v/advokat Flemming Heegaard)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Line Manthey Olsen, prøve)

Retten i Næstved har den 21. juli 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS33014/2019-NAE).

Afgørelse er truffet af landsdommerne

Bo Østergaard, Anne Birgitte Fisker og Louise Christophersen (kst.)

Påstande

Appellanten, A, har gentaget påstanden for byretten om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at A har fradrag for underskud af virksomhed i indkomståret 2010 med 20.584 kr., i 2011 med 45.253 kr., i 2012 med 35.922 kr., i 2013 med 67.518 kr., i 2014 med 87.251 kr. og i 2015 med 55.110 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

A indgik den 4. august 2021 en betinget købsaftale med G1-ApS vedrørende salg af Y1-adresser i Y2-by for en købesum på 7.875.000 kr. Salget omfattede alle udstykkede grunde og den ejendom, som A selv beboede. Aftalen var betinget af, at køber kunne godkende aftalen i sin helhed efter at have haft lejlighed til at "undersøge projektets generelle økonomiske bæredygtighed, herunder udnyttelsesgrad af ejendommene, finansieringsmuligheder, advokats forbehold med mere". Betingelsen i købsaftalen blev ikke opfyldt, og købsaftalen blev derfor ikke endelig.

A solgte ved købsaftale af 31. marts 2022 Y3-adresser til G2-ApS for en købesum på 2.200.000 kr. Samtidig solgte A Y4-adresse til samme køber for en købesum på 3.595.000 kr.

Forklaringer

A og LM har afgivet supplerende forklaring. IK har endvidere afgivet forklaring.

A har forklaret bl.a., at han købte ejendommen i Y2-by i 1998, fordi han og hans hustru ønskede at flytte ud af Y5-by, og fordi han ønskede at udvikle ejendommen med henblik på salg. Han havde tidligere lavet et udviklingsprojekt i Y6-by, som nogle andre dog hørte om og gik videre med. Han har haft øje for at udvikle grunde og opnå en fortjeneste herved.

Han er uddannet tømrer og har forstand på at opføre huse. Hans registrerede virksomhed beskæftigede sig med heste, herunder en rideskole, som hans daværende hustru drev, og han udlejede sin arbejdskraft til diverse arbejder.

I forbindelse med muligheden for udstykning af en del af deres grund med henblik på salg til privatpersoner blev han opmærksom på muligheden for at ændre området fra landzone til byzone. Han fik ændret lokalplanen for området og fik udstykket ejendommen i flere matrikler, således at der kunne ske en ejendomsudvikling af området.

Kraftvarmeværket voldte i lang tid problemer for salg af ejendommene på grund af meget høje priser. Problemet er dog løst nu.

Revisor LM har bistået ham under hele projektudviklingen, men det har været mindre hen over tid. Ejendommene lå i lang tid på grund af markedsforholdene, hvilket ikke er usædvanligt. Det er primært ejendomsskatterne, som har været en udgift. Han har vedligeholdt området, så det ikke groede til, men han har ikke lejet det ud. Han har drevet sin virksomhed, som det er sædvanligt for en ejendomsudvikler.

Den betingede købsaftale med G1-ApS fra 2021 blev ikke endelig af økonomiske årsager hos køber. Køberen ville hellere udvikle grunde i Y7-by.

Alle ejendommene er nu solgt.

Han har nu købt et mindre husmandssted i Y8-område. Ejendommen skal udvikles til service, ferieboliger eller lign. Han regner også med at købe noget grund til. Når ejendommen er udviklet og solgt, vil de flytte igen.

LM har forklaret bl.a., at hun har ydet regnskabsassistance til A. Hun var inddraget i den betingede købsaftale med G1-ApS og havde nogle møder med MC samt med A og hans hustru. Hun har løbende foretaget komplicerede beregninger vedrørende moms på byggegrunde, hvor der ofte sker ændringer. Den sidste og endelige handel med ejendommene er hun alene orienteret om.

Der var dialog med G3-virksomhed i to år, og G3-virksomhed var meget inde over projektet med seniorboliger. De var enige om, at der skulle tillægges moms ved salg af grundene, men hun mente ikke, at der skulle tillægges moms på den del, som udgjorde As private bolig, og derfor blev handlen ikke gennemført. Selve projektet var der ikke noget i vejen med, selvom G3-virksomhed prøvede at presse prisen. Projektet med seniorboliger til G3-virksomhed blev lavet lige omkring det tidspunkt, hvor der blev indført moms på byggegrunde, og det var omkring 2010/2011. Hun og A lavede et stort regneark vedrørende seniorboligprojektet, som indeholdt mange oplysninger om projektet, herunder beregning af byggekvadratmeterpris, udlejningspriser i markedet mv. Hun har ikke faktureret dette arbejde over for A, idet hun kunne bruge det i sit arbejde fremadrettet.

Hun har ikke bistået A helt fra det tidspunkt, hvor han startede som ejendomsudvikler. Han fik problemer, da markedet ændrede sig som følge af finanskrisen, momsreglerne ændrede sig, så der skulle moms på byggegrunde, og der var problemerne med kraftvarmeværket. Der var på det tidspunkt grunde i Y9-by, som blev solgt for 1 kr., hvilket siger noget om problemets omfang. Hun mener, at A er ejendomsudvikler, og at han ydede en normal indsats som udvikler, hvilket krævede løbende arbejde hele tiden.

IK har forklaret bl.a., at han er ejendomsmægler og indehaver af G4-virksomhed. Han hørte i 2010 om As grunde via G5-ApS. Grundene lå dog langt uden for byen, og alle investeringer var på det tidspunkt ved Y5-by.

Han var første gang ejendomsmægler for A i 2018 vedrørende ejendommene på Y10-vej. Der var flere potentielle køberne som entreprenørvirksomheder og ejendomsudviklere. Han var også involveret i den betingede købsaftale fra 2021. Når man køber udviklingsgrunde, er undersøgelsesfasen meget lang, og involverer bl.a. undersøgelse af jordbundsforhold og spørgsmål om tilførsel af mere jord. Køberen i 2021 brugte lang tid på at forsøge at optimere grundene for at tjene mere på dem, f.eks. ved at få kommunen til at tillade en højere bebyggelsesprocent. Grundstykkerne var dog allerede udviklet til salg, idet der var sket ændring fra landzone til byzone og foretaget udstykning. Der havde været udført et meget stort arbejde i den forbindelse. Ejendommene var byggemodne i den forstand, at der jo allerede lå en ejendom med tilhørende kloak. Hvis køber havde brugt ejendommene, som de var forberedt, kunne handlen være afsluttet.

Han har været inde over salget af Y1-adresser i år, som nu er endeligt. Der sættes en ny proces i gang hver gang, der kommer en ny køber til. Denne køber ville gerne lave nye jordbundsundersøgelser.

Det, som A har lavet, er fuldstændig standard for en ejendomsudvikler, og det, der skal til for at ejendomsudvikle, dvs. at der er lavet en lokalplan med udstykning og ændring til byzone samt lavet jordbundsundersøgelser. I første omgang kan man ikke udvikle grunde mere end det, som A har gjort.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

A har yderligere anført, at de opnåede fortjenester ved de nu gennemførte salg dokumenterer ejendommenes potentielle indtjeningsværdi.

Skatteministeriet har heroverfor anført, at det er uden betydning for vurderingen af, om A er berettiget til fradrag for underskuddene i 2010-2015, at han i 2022 har solgt ejendommene.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter bevisførelsen lægger landsretten til grund, at ejendommen blev erhvervet i 1998, hvorefter der indtil 2009 blev drevet rideskole fra ejendommen.

Det forhold, at A i 2007 ønskede at frasælge med fortjeneste og derfor fik ændret ejendommens status fra landzone til byzone og udstykket ejendommen, findes ikke i sig selv at udgøre erhvervsmæssig virksomhed i skatteretlig henseende.

Efter bevisførelsen lægges det endvidere til grund, at A har foretaget et vist, men ikke nærmere dokumenteret arbejde med ideudvikling med henblik på at skaffe interesserede købere.

Efter en samlet vurdering af disse forhold, herunder at der er tale om salg af 1 ejendom erhvervet flere år før salgsbestræbelser blev iværksat i 2006/2007 og den manglende driftsmæssige omsætning og aktivitet, tiltræder landsretten, at As virksomhed ikke kan anses for at være erhvervsmæssigt drevet i skatteretlig henseende, og at han derfor ikke har ret til fradrag for virksomhedens underskud i indkomstårene 2010 til 2015, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2. Det kan ikke føre til et andet resultat, at A i indeværende år har solgt ejendommene med fortjeneste.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal A i sagsomkostninger for landsretten betale 40.000 kr. til Skatteministeriet til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A inden 14 dage betale 40.000 kr. til Skatteministeriet. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.