Dokumentets metadata

Afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017

Klager havde i oktober måned 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om at foretage ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017. Det blev gjort gældende, at vurderingen var foretaget på et fejlagtigt grundlag, da hele ejendomsværdien var ansat på baggrund af en samlet pris pr. m2 butiksareal. Repræsentanten gjorde hertil gældende, at ejendommens anvendelse i henhold til fremlagt indretningsplan for ejendommen rettelig bestod af et butiksareal på 765 m2, et lagerareal på 168 m2 og et kontorareal på 31 m2, samt at ejendomsværdien ved årsomvurderingen rettelig skulle have været ansat ud fra denne arealfordeling.

Det fremgik alene af BBR-registret, at ejendommen anvendtes til detailhandel. Indretningsplanen fremgik af kommunens byggesagsarkiv, dog var oplysningerne ikke tilgængelige for andre end ejendommens ejere. Vurderingsstyrelsen afslog anmodningen om ordinær genoptagelse, da vurderingen ikke var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Landsskatteretten fandt herefter ikke, at klagers repræsentant havde godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2017 var foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende

registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektive konstaterbare faktiske forhold, da indretningsplanen ikke var offentligt tilgængelig, og således ikke havde kunnet indgå i Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommen ved opslag i et register.

Oplysningerne omkring arealernes anvendelse var ikke objektivt konstaterbare. Vurderingsstyrelsens vurdering var således foretaget korrekt ud fra tilgængelige objektivt konstaterbare registrerede oplysninger vedrørende ejendommen i BBR-registret.

Landsskatteretten stadfæstede herefter Vurderingsstyrelsens afslag på anmodningen om ordinær genoptagelse.

Klagen vedrører Vurderingsstyrelsens afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster Vurderingsstyrelsens afgørelse af 9. februar 2021.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende i [bydel] i By Y1. Nærområdet er præget af nybyggeri, nær […], og ejendommen anvendes til detailhandel i form af en [...]-butik.

Ejendommen er en ejerlejlighed, der er beliggende i en moderejendom med ejendomsnummer […].

Ejer erhvervede ejerlejligheden den 1. september 2017 til en kontant købesum på 30.434.783 kr. Ejendommen er vurderet første gang den 1. oktober 2017.

Det fremgår af BBR-registret, at ejerlejlighedens samlede areal udgør 1.032 m², hvoraf hele arealet består af erhvervsareal. Ejendommen er registreret som "enhed til detailhandel". Ejendommen er opført i 2017. Der har ikke været foretaget ændringer i BBR siden 1. oktober 2017. Oplysningerne kommer fra teknisk forvaltning i By Y1 Kommune.

Der er med tinglysningsdato 14. oktober 2019 tinglyst lejekontrakt mellem ejer og lejer, H2. Det fremgår heraf, at lejekontrakten er indgået mellem parterne i 2015 med overtagelse forventeligt den 1. februar 2017, hvor det lejede skal overtages nyopført. Lejens størrelse fremgår ikke af den tinglyste lejekontrakt.

Det fremgår af kontraktens pkt. 7.2:

"Så længe H3 A/S er lejer, har lejer ret til, i det omfang udlejer ikke påklager ejendomsvurdering(er), for egen regning at påklage ejendomsvurderingen. Udlejer har pligt til på lejers forlangende at fremsende kopi af alle meddelelser fra SKAT vedrørende ejendomsvurderingen til lejer. Udlejer forpligter sig til at tilbagebetale eventuelt for meget indbetalt ejendomsskat inklusive afgifter mv., herunder afsavnsrenter fra SKAT til lejer. Nærværende pkt. 7.2 er alene gældende, såfremt ejendommen opdeles i ejerlejligheder, således at de af lejekontrakten omfattede lokaler udgør en selvstændig ejerlejlighed, og denne ejerlejlighed er selvstændigt skatteansat."

Der er endvidere fremlagt fuldmagt af 15. oktober 2020, hvorved udlejer af ejendommen giver lejer fuldmagt til at anmode om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2017.

Klager [H1] har i forbindelse med indgivelse af anmodning om genoptagelse af oktober måned 2020 til Vurderingsstyrelsen fremlagt indretningsplan af 13. juli 2015 for ejerlejligheden, der på dette tidspunkt var under opførelse. Det fremgår heraf, at salgsarealet forventes at udgøre 765 m², lagerarealet 168 m² og personalerum, inkl. kontor forventes at udgøre 31 m².

Der er endvidere fremlagt 2 afgørelser fra Landsskatteretten. Begge afgørelser vedrører dog ordinær påklage af ejendomsvurderingen, og omhandler således ikke genoptagelse af vurderingerne for de omhandlede ejendomme.

Ejendommen er vurderet således ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017 og frem:

Vurderingsstyrelsen har ved beregningen af ejendomsværdien anvendt en lejefaktor på 12,4.

Ejendomsværdien er herefter af Vurderingsstyrelsen ansat således:

Der er ikke foretaget årsomvurderinger i perioden 2017 - 2020.

Klager har i oktober 2020 anmodet Vurderingsstyrelsen om at foretage ordinær genoptagelse af vurderingen.

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har den 9. februar 2021 afslået at foretage ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017.

Vurderingsstyrelsen har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført følgende:

"I har på vegne af H1 A/S og efter fuldmagt fra nuværende ejer, G1, den 27. oktober 2020 bedt os om at ændre ejendomsvurderingen for ejendommen på Adresse Y1, By Y1 med ejendomsnummer […] pr. 1. oktober 2017.

Faktiske forhold

(…)

Ejendommen er registreret som en ejerlejlighed til forretning, med et max tilladt etageareal på 7.484 m² fordelt efter et fordelingstal på 1.026/6.638 samt et faktisk etageareal på 1.032 m²
I har ifølge vores oplysninger ejet ejendommen siden 1. september 2017.

Derfor behandler vi ikke jeres anmodning
Den 15. januar 2021 sendte vi jer et forslag til afgørelse om, at vi ikke ville genoptage og ændre ejendomsvurderingen for ejendommen.

Vi har den 18. januar 2021 modtaget jeres bemærkninger til forslaget. Jeres bemærkninger har imidlertid ikke givet anledning til ændringer af forslaget, hvorfor vi har afgjort sagen i overensstemmelse med dette. I afsnittet "Sådan har vi forholdt os til jeres bemærkninger" kan I læse, hvordan vi har forholdt os til bemærkningerne.

Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis den er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

I jeres henvendelse om genoptagelse af vurderingen af ejendommen Adresse Y1, By Y1 har I anmodet om, at arealet på 1.032 m², der udgør "Butik, restaurant" i ejendomsvurderingen fratrækkes 168 m² der anvendes som "lager" og 31 m² der anvendes som "kontor". I anmoder desuden om, at lagerarealet ansættes til 300 kr. pr. m² og kontorarealet ansættes til 350 kr. pr. m², hvilket I anser for et sædvanligt niveau for værdiansættelse af lager- og kontorarealer baseret på H2s øvrige sammenlignelige butiksejendomme.

Vi mener ikke, at kriterierne for ordinær genoptagelse er opfyldt, da vurderingen ikke er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Vi har blandt andet vurderet ejendommen i overensstemmelse med de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) på vurdereringstidspunktet.

Ansættelsen af leje og faktor, herunder fordeling af arealer er en del af det vurderingsmæssige skøn. Vurderingsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

Jeres bemærkninger til vores forslag
Vi har den 18. januar 2021 modtaget jeres bemærkninger til vores forslag af den 15. januar 2021. Det fremgår af jeres bemærkninger, at I gør os opmærksom på, at det er et faktum, at selvom bygningen er registreret til detailhandel er det ikke ensbetydende med, at bygningen udelukkende består af butiksareal, sådan som Vurderingsstyrelsen hævder. I forlængelse heraf mener I, at vores arealfordeling er baseret på et ugrundet skøn, der fører til et oplagt forkert resultat, da alle detailhandler uden undtagelse består af andet end butiksarealer, og at ingen objektive, konstaterbare oplysninger understøtter vores fordeling.

Derudover gør I opmærksom på, at I i denne sag har leveret supplerende oplysninger i form af en indretningsplan, indhentet fra et offentligt register om fast ejendom (byggesagsarkivet), som utvivlsomt dokumenterer at der er fejl i den arealfordeling vi har lagt til grund i vurderingen. I mener at vi ved et simpelt opslag i byggesagsarkivet ville kunne konstatere fejlen, og henviser i den forbindelse til Den juridiske vejledning, afsnit A.A.8.4.1.5.1.

I mener desuden, at vi handler i oplagt strid med officialmaksimen når vi, efter jeres opfattelse, i denne sag bevidst ser bort fra alle andre oplysninger end dem, man fejlagtigt mener findes i BBR.

Vi har taget stilling til jeres bemærkninger i afsnittet nedenfor.

Sådan har vi forholdt os til jeres bemærkninger
Indledningsvis gør I opmærksom på, at vi ved at ansætte hele ejendommen som butiksareal har lavet et ugrundet skøn, der fører til et oplagt forkert resultat, da alle butikker uden undtagelse består af andet end butiksarealer.

Når vi fastsætter en ejendomsværdi, foretager vi et skøn over værdien af ejendommen i dens helhed jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. I den forbindelse inddrager vi oplysninger fra offentligt tilgængelige registre, såsom BBR, luftfotos, købs- og salgspriser, tinglysning, byggesagsregistre mv, til brug for at opnå en så korrekt vurdering som mulig.

Vi kan bekræfte, at vi i forbindelse med sagsbehandlingen af genoptagelsessagen har modtaget indretningsplanen som supplerende dokumentation til sagen.

Vi mener dog ikke, at den af jer fremsendte indretningsplan giver grundlag for, at vi kan foretage genoptagelse af ejendomsværdien. Det fremgår af afsnit A.A.8.4.1.5.1 Hvilke oplysninger kan begrunde genoptagelse i Den Juridiske Vejledning "at genoptagelse forudsætter, at der er fejl eller mangler i forhold til objektivet konstaterbare faktiske forhold. Efter bemærkningerne til lov nr. 688 af 8 juni 2017 betyder det, at det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgs-oplysninger eller andet objektivt grundlag skal kunne konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Vi hæfter os ved, at den af jer fremsendte indretningsplan ikke ligger offentligt tilgængeligt, så Vurderingsstyrelsen på det oprindelige vurderingstidspunkt pr. 1. oktober 2017 kunne have anvendt dens oplysninger i forbindelse med vurderingsarbejdet.
Indretningsplanen har efter yderligere undersøgelse ikke kunnet findes offentligt tilgængeligt. Hertil kan vi se, at det af By Y1 Kommunes anvendte byggesagsarkiv, […], fremgår, at der er fire sager vedrørende ejendommen.

Alle fire sager er markeret som fortrolige, og derfor ikke offentligt tilgængelige.
Den ene af sagerne er en byggesag fra maj 2016 med bemærkningen Opførelse af etagebyggeri 7 etager med p-kælder. 102 boliger og dagligvarebutik (Byggefelt […]) (tidl. Adresse Y2). Bilagene til byggesagen er dog lukket for offentlig adgang, og kan efter vores mening, derfor ikke tilgås ved almindeligt opslag.
Vi mener derfor ikke, at indretningsplanen kan indgå som en supplerende oplysning, der kan give adgang til genoptagelse.

Vi mener i øvrigt at ejendommen er vurderet korrekt, på baggrund af de på vurderingstidspunktet tilgængelige oplysninger om ejendommen. Derudover henviser vi til, at vi jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. ikke har hjemmel til at genoptage beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag.

Jeres indsigelse har således ikke givet anledning til ændringer, hvorfor sagen er afgjort i overensstemmelse med forslaget."

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagebehandlingen bl.a. udtalt følgende:

"Vi har set på sagen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 af ejendommen på Adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer […].

Vi mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre afgørelsen
Vi mener ikke, at betingelserne er opfyldt for, at vi genvurderer afslag på genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017 jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, da vi ikke mener at kriterierne for ordinær genoptagelse er opfyldt, idet vurderingen ikke er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Den anslåede årlige leje og lejefaktor er en del af det beløbsmæssige vurderingsmæssige skøn, der ikke danner grundlag for ordinær genoptagelse."

Klagerens opfattelse
Klageren har påklaget Vurderingsstyrelsens afslag på anmodning om ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2017.

Klageren har som begrundelse herfor bl.a. anført følgende:

"På vegne af H1 A/S (herefter "Klager) skal jeg herved påklage Vurderingsstyrelsens afgørelse af 9. februar 2021 ("Afgørelsen") til Skatteankestyrelsen.

(…)

Påstand

Påstand 1: Vurderingsstyrelsen skal imødekomme Klagers anmodning om genoptagelse af 27. oktober 2020.

2. Sagens faktisk forhold
Den omhandlende ejendom ejes af G1 ApS, og den er af Vurderingsstyrelsen vurderet med en benyttelseskode 23 - Ejerlejlighed til forretning jf. bilag 2. Ejendommen lejes af Klager og anvendes til [...] Supermarked.

Klager har i kraft af erhvervslejekontrakten ret til at anmode om genoptagelse på vegne af ejeren, ligesom Klager desuden har indhentet fuldmagt fra ejeren, der bekræfter dette.

Ejendommen er opført i 2017, og det vurderede areal er 1032 m². Ejendommen er beliggende i [bydel].

Af BBR-meddelelsen fremgår, at ejendommen er registreret som en "Enhed til detailhandel", og at hele ejendommens areal anvendes erhvervsmæssigt.

Der henvises til bilag 3, der angiver ejendommens arealfordeling. Arealerne fordeler sig således:

· Butik - 765 m²
· Lagerareal - 168 m²
· Kontor - 31 m²

(…)

Klager anmodede den 27. oktober 2020 om genoptagelse af omvurdering for 2017, idet Vurderingsstyrelsens opgørelse af arealet er fejlagtigt. Opgørelsen over arealerne stemmer således ikke overens med den faktiske anvendelse, idet ejendommen også er indrettet til andet end butik. …

Klager modtog den 15. januar 2021 forslag til afgørelse fra Vurderingsstyrelsen. Vurderingsstyrelsen anførte i forslaget, at vurderingen ikke forventes genoptaget, da kriterierne for ordinær genoptagelse ikke er opfyldt, idet vurderingen ikke er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. …

Ved e-mail pr. 18. januar 2021 og 10. februar 2021 (vedlagt som bilag 6-7) fremkom Klager med bemærkninger til Vurderingsstyrelsens forslag til afgørelse.

Vurderingsstyrelsen traf herefter afgørelse den 9. februar 2021.

3. Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har valgt ikke at genoptage vurderingen. Vurderingsstyrelsen begrunder afgørelsen med følgende:

"I jeres henvendelse om genoptagelse af vurderingen af ejendommen Adresse Y1, By Y1 har I anmodet om, at arealet på 1.032 m², der udgør "Butik, restaurant" i ejendomsvurderingen fratrækkes 168 m² der anvendes som "lager" og 31 m² der anvendes som "kontor". I anmoder desuden om, at lagerarealet ansættes til 300 kr. pr. m² og kontorarealet ansættes til 350 kr. pr. m², hvilket I anser for et sædvanligt niveau for værdiansættelse af lager- og kontorarealer baseret på H2s øvrige sammenlignelige butiksejendomme.

Vi mener ikke, at kriterierne for ordinær genoptagelse er opfyldt, da vurderingen ikke er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Vi har blandt andet vurderet ejendommen i overensstemmelse med de oplysninger, der fremgår af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) på vurdereringstidspunktet."

4. Klagers anbringender
Klager gør gældende, at Vurderingsstyrelsen skal imødekomme anmodningen om genoptagelse, da vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag.

Det følger af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., at en klageberettiget kan anmode om genoptagelse, hvis det godtgøres, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
Dette betyder jf. lovbemærkningerne samt Den Juridiske Vejledning afsnit A.A.8.4.1.5.1 - Hvilke oplysninger kan begrunde genoptagelse, at der ved et opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag skal kunne konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Vurderingsstyrelsens fordeling af ejendommens areal, hvor 1032 m² er fastsat til "Butik, restaurant" stemmer ikke overens med den faktiske anvendelse, idet ejendommen også er indrettet til andet end butik. Klager er i den forbindelse fremkommet med supplerende oplysninger i form af en indretningsplan over ejendommen, der klart redegør for den korrekte arealfordeling.

Klager har således tilvejebragt dokumentation for, at vurderingen er fejlagtig, hvilket skal betragtes som et objektivt grundlag, hvorved Vurderingsstyrelsen har kunne konstatere, at vurderingen er mangelfuld/fejlagtig.

Betingelserne for ordinær genoptagelse er dermed opfyldt.

Det fremgår af Afgørelsen, at Vurderingsstyrelsen ikke mener, at betingelserne for ordinær genoptagelse er opfyldt, da ejendommen efter Vurderingsstyrelsens oplysninger er vurderet i overensstemmelse med BBR.

Klager skal i den forbindelse bemærke, at det faktum, at bygningen er registreret til detailhandel i BBR ikke er ensbetydende med, at bygningen udelukkende består af butiksarealer, sådan som Vurderingsstyrelsen hævder. Der er således i BBR-registeret ikke krav om, at man i erhvervsenheder opdeler arealer, der anvendes forskelligt i underenheder, hvilket følger af BBR-instruks1, afsnit 2.2.3, hvor følgende fremgår:

"For bygninger, der udelukkende anvendes til erhverv, er der altså intet krav om opdeling i enheder."

Det er således en fejl, når Vurderingsstyrelsen henfører alt til butiksarealer på baggrund af BBR-oplysningerne, da der i) er sket korrekt registrering i henhold til gældende registreringskrav, og da ii) BBR-oplysningerne ikke indeholder nogen som helst oplysninger, der giver grundlag for dette skøn.

Tværtimod er det Klagers opfattelse, at Vurderingsstyrelsen foretager et usagligt skøn, der oplagt fører til et forkert resultat, idet alle butikker, uden undtagelse, består af andet end butiksarealer, og da ingen objektive konstaterbare oplysninger understøtter Vurderingsstyrelsens fordeling.

I nærværende sag har Klager jf. ovenfor leveret supplerende dokumentation, der redegør for, at vurderingen er fejlagtig. Vurderingsstyrelsen er som forvaltningsmyndighed forpligtet til at lægge dette til grund, da de er underlagt officialmaksimen. Dette indebærer en pligt til at sikre sig et forsvarligt afgørelsesgrundlag, herunder tage alle oplysninger i betragtning, der er nødvendig for at træffe en materiel rigtig afgørelse. Når Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse om ikke at genoptage omvurderingen, træffer Vurderingsstyrelsen således en afgørelse, der åbenbart er forkert, da Klager er fremkommet med klar dokumentation for den korrekte arealfordeling.

Det skal desuden bemærkes af Klager, at det hverken af forarbejderne til vurderingsloven, skatteforvaltningsloven eller Den juridiske Vejledning fremgår, at det er et krav, at supplerende oplysninger skal være offentligt tilgængelige, som Vurderingsstyrelsen har anført i denne sag samt tilsvarende sager (Eks. Adresse Y3, By Y2).

Klager har fremlagt en indretningsplan, der klart opfylder kravet om, at det på et objektivt grundlag skal kunne konstateres, at vurderingen er fejlagtig. Vurderingsstyrelsen er herefter forpligtet til at lægge dette til grund ved vurderingen af, om betingelserne for ordinær genoptagelse er opfyldt, og det er i den forbindelse irrelevant, om dokumentationen er offentlig tilgængelig eller ej.

I relation til nærværende sag kan der desuden henvises til Landsskatterettens afgørelser i sagerne 17-0987426 og 18-0005731 (vedlagt som bilag 8-9). Disse sager omhandler samme problemstilling, der gør sig gældende i nærværende sag vedrørende fordelingen af arealerne i ejendommen.

I sagerne havde Skattestyrelsen fastsat hele arealet for de pågældende ejendomme til henholdsvis "Butik, restaurant" og "Kontor, kantine". Klager havde i disse sager fremlagt - akkurat som tilfældet er i denne sag - oplysninger i form af en indretningsplan, der dokumenterede, at den anførte arealfordeling var fejlagtig, og Landsskatteretten gav i disse sager medhold i, at ejendomsværdien skulle nedsættes.

På baggrund af ovenstående skal det således gøres gældende, at Vurderingsstyrelsen skal imødekomme anmodningen om genoptagelse, da vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag."

Klager har oprindeligt fremsat anmodning om genoptagelse til Vurderingsstyrelsen i oktober måned 2020. Der fremgår af denne bl.a. følgende:

"(…)

1. Fejl i beregningsgrundlaget for den årlige lejeværdi.

Af omvurderingen pr. 1. oktober 2017 fremgår det, at 1032 m² er indrettet til "Butik, restaurant". Den anslåede leje er herefter fastsat til 1.186.800 kr. pr. m², hvilket gælder samtlige kvadratmeter i ejendommen. Denne opgørelse stemmer imidlertid ikke overens med den faktiske anvendelse, idet ejendommen også er indrettet til andet end butik, jf. nærmere nedenfor.

Af BBR-meddelelsen fremgår, at ejendommen er registreret som en "Enhed til detailhandel", og at hele ejendommens areal anvendes erhvervsmæssigt. Fejlen består herefter i, at man i omvurderingen pr. 1. oktober 2017 har lagt til grund, at hele ejendommens areal er indrettet til butikslokaler, hvilket naturligvis er en fejl, da det hverken følger af BBR-meddelelsen eller af andre registre, og da alle detailhandler i sagens natur også har "baglokaler" i form af lagerarealer, personalerum mv.

Vi anmoder derfor om, at arealerne fordeles i overensstemmelse med den faktiske anvendelse, ligesom man eksempelvis har gjort på ejendoms nr. […], […] og […], der alle tre er registreret på tilsvarende vis i BBR, men hvor Vurderingsstyrelsen korrekt har fordelt arealerne i henhold til den faktiske indretning.

Vi vedlægger dertil indretningsplanen for ejendommen, jf. bilag 4, hvoraf det følger, at det samlede bygningsareal udgør 1025 m², hvor 765 m² udgør "salgsareal", 168 m² udgør "lagerareal" og 31 m² udgør "kontor mm.".

Forskellen mellem det samlede areal anført i BBR, hvilket er lagt til grund ved ejendomsvurderingen, og arealet anført i indretningsplanen skyldes, at der anvendes forskellige beregningsmetoder. BBR-registeret angiver bruttoarealet, mens indretningsplanerne angiver nettoarealet for henholdsvis salgs-, lager- og kontorarealerne.

Vurderingsstyrelsen må imidlertid kunne lægge til grund, at arealet af "lager" og "kontor" udgør mindst henholdsvis 168 m² og 31 m², da nettoarealet alt andet lige vil være mindre end bruttoarealet, da nettoarealet angiver det indvendige gulvareal. I henhold til indretningsplanen udgør arealet til butiksanvendelse altså alene 765 m², og ikke de fulde 1032 m², som det er lagt til grund i ejendomsvurderingen.

Det er derfor vores opfattelse, at arealet til butiksanvendelse er fejlagtigt anført, og arealet, der anvendes til "Butik, restaurant", bør udgøre 765 m² jf. indretningsplanen. Subsidiært anføres, at arealet, der anvendes til "Butik, restaurant", nedsættes til maksimalt 826 m² illustreret ved bruttoarealet fratrukket arealerne for henholdsvis "lager" og "kontor".

Vi anmoder således om, at arealet, der udgør "Butik, restaurant" i ejendomsvurderingen nedsættes fra 1032 m² til 765 m², mens den resterende del af ejendommen henføres til lager og kontor, jf. ovenfor. Subsidiært anmodes om en nedsættelse til 826 m².

Vi anmoder i den forbindelse ligeledes om, at lagerarealerne værdiansættes til ca. 300 kr. pr. m², og kontorarealerne værdiansættes til ca. 350 kr. pr. m², hvilket vi anser for et sædvanligt niveau for værdiansættelse af lager- og kontorarealer baseret på H2s øvrige sammenlignelige butiksejendomme.

På baggrund af det ovenfor anførte er det således vores klare opfattelse, at ejendommens ejendomsvurderinger fra 2017 og frem er fejlbehæftet, og at betingelserne for ordinær genoptagelse i medfør af SFL § 33, stk. 1 dermed er opfyldt, hvorfor Vurderingsstyrelsen skal imødekomme anmodningen."

Repræsentantens bemærkninger til fremsendt sagsfremstilling
Selskabets repræsentant har den 20. oktober 2021 fremkommet med bemærkninger til den fremsendte sagsfremstilling.

Det fremgår bl.a. heraf:

"Vi har modtaget Skatteankestyrelsens forslag til, hvordan [Landsskatteretten] skal afgøre sagen vedrørende Adresse Y1, [bydel]. Forslaget giver fra vores side anledning til følgende bemærkninger:

Skatteankestyrelsen bemærker i forslaget, at oplysningerne om arealernes fordeling ikke kan findes i offentlig tilgængelige registre, hvorefter oplysningerne ikke kan danne grundlag for genoptagelse. Dette harmonerer imidlertid ikke med Den Juridiske Vejledning, hvor det fremgår, at andet objektivt grundlag også kan danne grundlag for genoptagelse, ligesom det i øvrigt fremgår af forarbejderne til skatteforvaltningslovens § 33 (vedhæftet), at det på andet objektiv grundlag kan konstateres, at der er fejl og mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.

Denne praksis er også blevet bekræftet af medarbejdere fra Vurderingsstyrelsen. Der henvises i den forbindelse til vedhæftede korrespondance med specialkonsulent (…) fra Vurderingsstyrelsen. Den relevante passus er fremhævet.

Skatteankestyrelsen bemærker desuden i forslaget, at vurderingen er foretaget korrekt ud fra de registrerede oplysninger vedrørende ejendommen. Dette er imidlertid ganske enkelt ikke korrekt. En bygnings registrering som "detailhandel" er ikke ensbetydende med, at Vurderingsstyrelsen kan henføre hele bygningen til deres egen registreringskode "Butik/restaurant", da detailhandler åbenlyst består af andet end butiksarealer, herunder lager og kontor. Når Vurderingsstyrelsen henfører hele bygningen til "Butik, restaurant", er der således tale om et usagligt skøn, der ikke har dækning i registrerede forhold, som vi, desuden også med indretningsplanen, har dokumenteret er forkert.

Det kan i forlængelse heraf henvises til vedhæftede afgørelse vedrørende Adresse Y4, By Y3, hvor Vurderingsstyrelsen korrekt har skønnet, at 200 m² af bygning 3 anvendes til lager og at resten af bygningen på 1.020 m² anvendes til butik, selvom det alene fremgik af BBR, at bygningen havde et erhvervsareal på 1.220 m².

Det skal derudover bemærkes, at hvis det måtte blive lagt til grund, at registreringen som "Detail" i BBR pr. definition betyder, at alle arealer anvendes til "Butik, restaurant", må dette nødvendigvis også føre til, at vurderingen er baseret på en fejlagtig registrering, hvilket i denne sag er dokumenteret ved et "andet objektivt grundlag", jf. forarbejderne til SFL § 33, i form af en indretningsplan. Vi bemærker, at de dokumenter, der giver adgang til genoptagelse ikke behøver at fremgå af offentligt tilgængelig registre, idet "andet objektivt grundlag" i henhold til forarbejderne tilsvarende kan føre til genoptagelse. Dette stemmer desuden også overens med Vurderingsstyrelsens opfattelse jf. vedhæftede korrespondance."

Af den medsendte korrespondance fremgår bl.a, at repræsentanten anmoder om svar på nedenstående:

"1) Hvad er den saglige begrundelse for udgangspunktet om at "oversætte" BBR-registreringen "detailhandel" til, at bygningen alene består af butiksarealer? Du antyder, at I sætter lighedstegn mellem "detailhandel" og "butiksarealer", og det er jo objektivt forkert, da ingen detailhandler kun består af butiksarealer.

2) Det er ikke korrekt, at muligheden for yderligere specifikation af arealerne kun består af noteregistrering i BBR, da specifikationen også kan fremgå af byggesagsarkivet eller tingbogsoplysninger, der begge dele er offentlige registre om fast ejendom, som Vurderingsstyrelsen i henhold til vurderingslovens § 39 er forpligtet til at afsøge oplysninger i. Vurderingsstyrelsen kan derfor ikke kræve, at disse oplysninger positivt tilvejebringes, da Vurderingsstyrelsen selv skal afsøge disse registre for sådanne oplysninger. Men som jeg forstår din mail, så udøver Vurderingsstyrelsen altså ikke denne undersøgelsesopgave af egen drift, da man blot henfører det fulde areal til butiksarealer, medmindre man positivt får tilvejebragt andre oplysninger. Er det også korrekt forstået?"

(…)

Vurderingsstyrelsens sagsbehandler besvarer spørgsmålene således:

"Ad 1) Vi tager som tidligere nævnt alene udgangspunkt i BBR-registreringen "detailhandel", men vi sætter ikke herved lighedstegn til "butiksarealer". Det vil sige, at yderligere undersøgelser og oplysninger fra vores side (eller på grundlag af ejers oplysninger) kan føre frem til et andet resultat - pointen er, at det vil være et skøn i hvert enkelt tilfælde.

Ad2) Som nævnt ovenfor er "detailhandel" udgangspunktet, men vi undersøger, jf. undersøgelsesprincippet, af egen drift også andre oplysninger i offentlige registre. Ejer kan tillige gøre os opmærksom på andre oplysninger, og vi kræver - som også tidligere svaret - ikke, at oplysningerne skal tilvejebringes af ejer."

(…)

Det fremgår ikke, om forespørgslen vedrører påklage af vurdering eller en fremsat anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1, fremgår følgende:

"En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."

Af bemærkningerne til lovforslaget vedr. Lov nr. 925 af 18. september 2012 - lov om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven (afskaffelse af grundforbedringsfradrag og ændring af regler om genoptagelse m.v.) fremgår bl.a. følgende:

"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder.

Det er således konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse. "

Skatteforvaltningslovens § 33 blev endvidere ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

"Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
…
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 2. pkt., præciseres, at ved genoptagelse på foranledning af en klageberettiget skal den klageberettigede dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, der skal bestå af fejlagtige eller mangelfulde registreringer.

Forslaget har til formål at præcisere den dokumentationspligt, der i sådanne situationer påhviler den, der ønsker vurderingen genoptaget."

Da der er tale om en klage over Vurderingsstyrelsens afslag på ordinær genoptagelse, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, om Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2017.

Klager har gjort gældende, at Vurderingsstyrelsen skal tilpligtes at foretage ordinær genoptagelse af årsomvurderingen pr. 1. oktober 2017, idet vurderingen af ejendomsværdien er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af manglende eller fejlagtig registrering af ejendommens arealfordeling.

Landsskatteretten bemærker, at det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Det afgørende er, at der skal være tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Det fremgår af Vurderingsstyrelsens afgørelse, at oplysningerne omkring arealernes fordeling ikke fremgår af offentligt tilgængelige registre, og at indretningsplanen i byggesagsarkivet ikke frit kan fremsøges af vurderingsmyndigheden ved opslag i et register. Oplysningerne har således ikke kunnet indgå i Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommen ved opslag i et register.

Oplysningerne har således ikke været objektivt konstaterbare.

Det fremgår endvidere af det på vurderingstidspunktet gældende BBR-register, - og fortsat fremgår af - at ejerlejligheden anvendes til detailhandel.

Det lægges herefter til grund, at det ikke på vurderingstidspunktet har været oplyst i offentligt tilgængelige registre, herunder BBR-registret, at arealfordelingen skulle foretages som gjort gældende af klager. Vurderingsstyrelsens vurdering er således foretaget korrekt ud fra de registrerede oplysninger vedrørende ejendommen. Der henvises endvidere i denne forbindelse til Landsskatterettens afgørelse af 13. maj 2016, offentliggjort som SKM2016.455.LSR.

Landsskatteretten finder herefter ikke, at klagers repræsentant har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2017 er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Landsskatteretten stadfæster således vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.