Dokumentets metadata

Skattefrit salg af to stuehuse

Spørger ejede en landbrugsejendom hvorpå, der var beliggende to stuehuse. Spørger havde beboet begge stuehuse i ejertiden, og begge stuehuse havde været anset som ejendommens stuehus (ejerbolig). Stuehus 1 var anset som ejendommens stuehus i perioden 1984-2012 og stuehus 2, som blev bygget i 2012, havde været ejendommens stuehus fra 2012 til i dag. Spørger ønskede at sælge ejendommen og anmodede om bindende svar på, at begge stuehuse kunne sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Skatterådet bekræftede, at begge stuehuse i denne situation kunne sælges skattefrit, da ejeren havde beboet begge boliger, mens boligerne fungerede som ejendommens stuehus

Spørgsmål

1. Kan spørger ved opgørelsen af ejendomsavancen ved et salg af landbrugsejendommen Y anse både det gamle stuehus A og det nye stuehus B som skattefrie efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1?

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har boet på ejendommen, siden han blev født.

Spørger købte 1. del af landbrugsejendommen i 1984, og købte efterfølgende 2. del af landbrugsejendommen i 1992.

Spørger flyttede i 1984 ind i det gamle stuehus, som i dag hedder A, og som benævnes bygning nr. 1 ifølge BBR-oplysningerne.

Spørger byggede nyt stuehus i 2012, som i dag hedder B, og som benævnes bygning nr. 7 ifølge BBR-oplysningerne. Bygningerne ligger i umiddelbar nærhed af hinanden, men er to separate bygninger.

Spørger flyttede ind i det nye stuehus i 2012.

Det gamle stuehus, A, har siden 2012 været udlejet til Spørgers voksne søn og dennes familie.

Det er således det nye stuehus B (Bygning nr. 7 ifølge BBR), der fremgår af den offentlige vurdering, som ejerboligen siden 2012.

Det var således det gamle stuehus A (Bygning nr. 1 ifølge BBR), der fremgik af den offentlige vurdering før 2012, som ejerboligen på ejendommen.

Der foreligger på nuværende tidspunkt ikke en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er repræsentantens opfattelse, at SKM2013.570.ØLR medfører en ændret lovfortolkning, der giver anledning til ændring af praksis. Der gengives i nedenstående et resumé af sagen.

Resumé SKM2013.570.ØLR

Sagen drejede sig om, hvorvidt A i forbindelse med et salg af en del af en sammenlagt landbrugsejendom var skattepligtig af den del af fortjenesten, der vedrørte stuehuset/beboelsesbygningen med tilhørende grund og have efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

SKAT og Landsskatteretten havde anset A for skattepligtig af avancen for stuehuset ved salg af den ene af to sammenlagte landbrugsejendomme. A og familien havde beboet stuehuset på den solgte ejendom i perioden 1986 til 1990.

Østre Landsret fandt, at betingelserne for skattefrihed af avancen ved salget af stuehuset var opfyldt.

Landsretten lagde blandt andet vægt på, at der i arealmæssig henseende alene skete en meget begrænset formindskelse af ejendommens jordtilliggende, og at den i 2008 solgte ejendom, fremstod stort set identisk med ejendommen 1, som den så ud fra 1986 til 1999.

Det var derfor ikke afgørende:

• At ejendommen 1, tingsretligt undergik forandringer efter, at A fraflyttede stuehuset i 1990
• At A ikke havde boet i stuehuset på ejendommen 1 efter den matrikulære sammenlægning af de to ejendomme i 1999
• At stuehuset efter sammenlægningen ikke havde været selvstændigt vurderet.

Oversigt over ejendomsforholdene:

Ændring af gældende praksis med ændret lovfortolkning

Der er efter repræsentantens opfattelse tale om en ændret lovfortolkning, der medfører en ændring af praksis. For de berørte skatteydere (i dette tilfælde Spørger) kan det være af væsentlig betydning for opgørelse af den skattepligtige ejendomsavance, at en eneejer af en landbrugsejendom med 2 boliger (begge boliger beboet i ejertiden) kan sælge begge boliger skattefrit.

Som det ses af den nuværende formulering af praksis i Den juridiske vejledning, fastholder Skattestyrelsen følgende passager:

"Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

…

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. Se afsnit H.A.2.2.1.4 og SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit."

SKM2008.341.LSR er stadig anført som gældende praksis, selvom Østre Landsret indenfor "samme praksisområde" har afgjort SKM2013.570.ØLR.

Efter repræsentantens opfattelse må det skyldes, at Skattestyrelsen mener, at der var tale om "særlige omstændigheder" i SKM2013.570.ØLR.

Repræsentanten vil medgive, at der i SKM2013.570.ØLR var tale om en konkret sag, men ud fra repræsentantens fortolkning af dommen, anfører Østre Landsret ikke på noget tidspunkt, at dommen afsiges ud fra "særlige omstændigheder".

Derfor er det repræsentantens opfattelse, at SKM2013.570.ØLR ændrer den praksis, der er anført i SKM2008.341.LSR, hvor alene stuehuset omfattet af ejerboligfordelingen kunne sælges skattefrit.

Det er repræsentantens opfattelse, at dommen støtter en fortolkning, hvor Spørger ved opgørelsen af ejendomsavancen kan anse begge stuehuse for skattefrie efter ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1., da retsstillingen efter SKM2013.570.ØLR må være:

1. At det nye stuehus B (Bygning nr. 7 ifølge BBR) (stuehuset på afståelsestidspunktet ifølge vurderingsloven) er skattefrit, da boligbetingelsen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9 er opfyldt, når ejendommens stuehusdel i en del af ejerperioden har været beboet af ejeren, og når ejendommen under beboelsen og på tidspunktet for afståelsen er vurderet som en landbrugsejendom

2. At det gamle stuehus A (Bygning nr. 1 ifølge BBR) (anden bolig, som ikke er omfattet af stuehusbegrebet på afståelsestidspunktet ifølge vurderingsloven) er skattefri, da boligbetingelsen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9 er opfyldt, når det gamle stuehus i en del af ejerperioden har været beboet af ejeren, og når ejendommen under beboelsen og på tidspunktet for afståelsen er vurderet som en landbrugsejendom

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger ved opgørelsen af ejendomsavancen ved et salg af landbrugsejendommen Y kan anse både det gamle stuehus A og det nye stuehus B som skattefrie efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Begrundelse

Spørger har erhvervet landbrugsejendommen ad 2 omgange.

Spørger købte første del af landbrugsejendommen i 1984 og anden del i 1992. Spørger har siden 1984 boet og ejet ejendommen. Spørger boede først i det oprindelige stuehus fra 1984 til 2012, hvor spørger bygger et nyt stuehus i umiddelbar nærhed af det første stuehus. Spørger har fra 2012 til i dag boet i det nye stuehus.

I 2012 ændres ejendomsvurderingen således, at det nye stuehus bliver ejendommens stuehus (ejerbolig). Indtil 2012 har det oprindelige stuehus været ejendommens stuehus (ejerbolig) ifølge ejendomsvurderingen.

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, er den del af fortjenesten som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have på en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, under visse betingelser skattefri.

Det er en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3 (tidligere vurderingslovens § 33, stk. 1, § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt. eller § 33, stk. 5).

Det er også en betingelse for, at ejendommen er omfattet af bestemmelsen, at ejendommen på afståelsestidspunktet er helt eller delvist benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. Det er alene ejendommens stuehus, der kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Heraf følger, at andre boliger på ejendommen såsom medarbejderboliger, aftægtsboliger mm. ikke er skattefri.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen, jf. SKM2011.187.SR, SKM2009.606.LSR SKM2008.341.LSR og SKM2016.261.VLR.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens 9, skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren, jf. SKM2016.261.VLR.

Endelig er det en betingelse, at arealkravet, som også findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, er opfyldt. Det vil sige:

1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes eller

3) en udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse

Spørger har fra 1984 til 2012 beboet det gamle stuehus, som i denne periode var ejendommens stuehus. I 2012 har Spørger opført det nye stuehus, som har været beboet af Spørger fra 2012 til i dag. Dette stuehus har fra 2012 været anset for ejendommens stuehus.

Spørger har således opfyldt beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningsloven for begge stuehuse på ejendommen, dvs. både det nye og det gamle, ligesom begge bygninger har været anset for ejendommens stuehus i den periode, hvor Spørger har beboet dem.

Derfor opfylder begge bygninger betingelsen om i ejertiden at have været stuehus på ejendommen, ligesom beboelseskravet er opfyldt for begge bygninger. Derfor vil begge bygninger være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, jf. SKM2011.185.SR, SKM2011.187.SR og SKM2008.341LSR modsætningsvist og SKM2016.261.VLR modsætningsvist.

Det er ved besvarelsen forudsat, at arealkravet, som nævnt i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er opfyldt for stuehusene med tilhørende grund og have.

I SKM2013.570.ØLR, som Spørgers repræsentant argumenterer for har ændret praksis, var situationen en anden end i nærværende sag. Der var tale om to særskilte ejendomme med hver deres stuehus, hvor skatteyderen først bebor det ene stuehus og bagefter det andet stuehus. Skatteyderen sammenlægger de to landbrug, mens han bebor det andet stuehus og hermed ændres ejendommen væsentligt.

Når en ejendom ændres væsentligt, eksempelvis ved arealoverførsel eller sammenlægning, er der fast praksis for, at beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningsloven skal opfyldes på ny, før den oprindelige ejendom igen kommer under skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Det var omdrejningspunktet i Østre Landsrets dom, hvor domstolen efter en konkret vurdering anså beboelseskravet for opfyldt, da den ejendom, der frasolgtes i al væsentlighed, svarede til den ejendom, som ejeren havde opfyldt beboelseskravet for tidligere. Derfor forelå der særlige omstændigheder i denne afgørelse, da den faste praksis for beboelseskravet blev fraveget.

I SKM2008.341.LSR, som Spørger anfører ikke længere er en del af praksis på grund af SKM2013.570.ØLR, var der tale om, at den bygning, der forsøgtes solgt skattefrit, ikke havde været stuehus på ejendommen. Derfor kunne der ikke opnås skattefrihed på denne bygning, da det alene er ejendommens stuehus skattefriheden udstrækkes til. Afgørelserne SKM2013.570.ØLR og SKM2008.341.LSR er således efter Skattestyrelsens opfattelse ikke indbyrdes uforenelige.

SKM2008.341.LSR adskiller sig således fra spørgers sag, fordi det oprindelige stuehus, har været anset for ejendommens egentlige stuehus i perioden 1984-2012.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1:

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1:

Ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3, eller § 35, stk. 1. § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse

Ejendomsvurderinglovens § 3: (gældende når de nye ejendomsvurderinger kommer)

Told- og skatteforvaltningen beslutter som led i vurderingen, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig, jf. § 4.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom, grunde, der ligger i et kolonihaveområde, jf. § 2 i lov om kolonihaver, eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

Stk. 2. Beslutning efter stk. 1 træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutning træffes, indgår oplysninger i Bygnings- og Boligregistret om den registrerede anvendelse af bygninger beliggende på grunden og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt.

Vurderingslovens § 33, stk. 1 (historisk når de nye ejendomsvurderinger kommer)

I forbindelse med vurderingen træffer told- og skatteforvaltningen bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres. I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1-4, træffes ligeledes bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig

Praksis

SKM2016.261.VLR

Hovedspørgsmålet var, om den del af fortjenesten ved afståelse af en landbrugsejendom i 2008, som kunne henføres til et nyopført stuehus, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

Appellanten havde beboet ejendommen siden 2001, først i et gammelt stuehus, som blev revet ned og i 2008 erstattet af et nyt stuehus, og under opførelsen af det nye stuehus i en lejlighed i en tidligere driftsbygning. Da det nye stuehus var opført i 2008, flyttede appellanten efter sin forklaring ind i huset i nogle måneder, før ejendommen blev solgt.

Appellanten gjorde med henvisning til ordlyden af § 9, stk. 1, 2. pkt., gældende, at han opfyldte betingelsen om, at "ejendommen" havde tjent til bolig, idet han - ubestridt - havde beboet det gamle stuehus, der var erstattet af et nyt stuehus med samme placering på grunden som det gamle, og da han havde boet i lejligheden.

Landsretten tiltrådte, at det efter formålet med og sammenhængen mellem ejendomsavancebeskatningslovens § 8 og § 9 og efter forarbejderne til § 9 om, at "stuehuset (...) skal have tjent som bolig", er et krav for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, at det nye stuehus reelt har tjent til bolig, og at det således ikke er tilstrækkeligt for skattefrihed, at grundejeren har beboet et tidligere stuehus eller en anden bolig på ejendommen.

Landsretten tiltrådte desuden, at appellanten ikke havde godtgjort, at det nye stuehus reelt havde tjent til bolig for ham.

SKM2013.570.ØLR

Spørgsmålet var, om fortjenesten ved A's salg i 2008 af ejendom 1 var skattefri for den del, der vedrørte beboelsesbygningen med tilhørende grund og have.

Han købte ejendom 1 i 1985 og boede sammen med sin familie i stuehuset indtil 1990, hvor han købte naboejendommen, ejendom 2, som han derefter beboede sammen med sin familie. Stuehuset på ejendom 1 blev herefter udlejet.

I 1999 blev ejendom 1 og ejendom 2 lagt sammen til en ejendom, og ejendom 1 udgik som selvstændig ejendom, ligesom der ikke længere var henført selvstændig stuehusværdi til beboelsesbygningen.

I 2008 solgte A ejendom 1, som han havde beboet sammen med familien fra 1986 til 1990. SKAT forhøjede ham med fortjenesten for så vidt angik den del af salgssummen, der kunne henføres til beboelsesbygningen.

Efter karakteren af de matrikulære dispositioner vedrørende ejendom 1 i 1999, sammenholdt med den frem til 2008 uændrede landbrugsmæssige benyttelse af ejendommen, og henset til formålet med ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, fandt landsretten, at sammenlægningen af de to ejendomme ikke kunne føre til, at A ikke længere opfyldte bopælskravet i 2008 i forhold til den solgte ejendom.

I den foreliggende sammenhæng fandt landsretten det herefter ikke afgørende, at ejendom 1 tingsretligt undergik forandringer efter, A fraflyttede stuehuset i 1990, at han efter den matrikulære sammenlægning af de to ejendomme i 1999 ikke havde boet i stuehuset på ejendom 1, og at dette stuehus efter sammenlægningen ikke havde været selvstændigt vurderet.

Landsretten gav således A medhold i, at den del af fortjenesten, der vedrørte stuehuset på ejendom 1, var skattefri.

SKM2009.606.LSR

Efter tilkøb og frakøb i 1998 af jordtilliggende til en ejendom, der oprindelig var vurderet som et enfamiliehus, ændrede ejendommen karakter, således at den fremover havde karakter af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Ejendommen var dog fortsat vurderet som en beboelsesejendom. Uanset vurderingen havde ejendommene skiftet karakter i en sådan grad, at der er tale om en ny ejendom. Da klager ikke havde beboet ejendommen efter 1998 er salget heraf ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

SKM2008.341.LSR

Ved opgørelse af avance ved salg af landbrugsejendom kunne en ekstra beboelsesbygning ved siden af stuehuset ikke afstås skattefrit. Landsskatteretten fandt ikke, at stuehus 2 var omfattet af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Ved afgørelsen var der særlig lagt vægt på, at vurderingsmyndighederne havde udtalt, at stuehus 2 betragtes som en separat beboelsesbygning, og derfor ikke indgik i stuehusvurderingen, men ansættes som en selvstændig beboelsesenhed. Idet stuehus 2 ikke var omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, jf. stk. 4, var stuehus 2 ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

SKM2011.187.SR

Skatterådet bekræftede, at den del af fortjenesten, der kunne henføres til spørgers ejerandel af stuehusene på de tidspunkter, hvor han havde bolig i hvert af de pågældende stuehuse, ikke skulle medregnes ved indkomstopgørelsen. Det var ved besvarelsen forudsat, at arealkravet som nævnt i EBL § 8, stk. 1, var opfyldt for hvert af stuehusene med tilhørende grund og have.

SKM2011.185.SR

Skatterådet bekræftede, at den del af fortjenesten, der kan henføres til spørgers ejerandel af bygning 4 på det tidspunkt, hvor hun havde bolig i det pågældende stuehus, ikke skal medregnes ved indkomstopgørelsen. Det er ved besvarelsen forudsat, at arealkravet som nævnt i EBL § 8, stk. 1, er opfyldt for stuehuset med tilhørende grund og have.

Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.5.1:

Regel

Ved afståelse af

• ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1
• skovbrugsejendomme efter VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og
• blandet benyttede ejendomme efter VUL § 33, stk. 5,

er den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen under visse betingelser skattefri. Se EBL § 9, stk. 1.

Se nærmere i afsnit C.H.2.1.16 om definitionen på landbrugsejendomme mv., der som udgangspunkt er omfattet af reglen.

Betingelser for skattefritagelse

Det er en betingelse for, at ejendommen er omfattet af bestemmelsen, at ejendommen på afståelsestidspunktet er helt eller delvis benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR, SKM2009.606.LSR SKM2008.341.LSR og SKM2016.261.VLR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er også en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ovenstående bestemmelser i vurderingsloven.

Endelig er det en betingelse:

1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes eller

3) en udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.16

Definition: Stuehus til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Stuehuse til ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1, på afståelsestidspunktet, er omfattet af de særlige regler om skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter VUL § 33, stk. 1, skal Vurderingsstyrelsen i forbindelse med vurderingen bl.a. tage stilling til, om en ejendom helt eller delvist må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Henvisningen til VUL § 33, stk. 1, betyder, at der skal være tale om et stuehus til en ejendom, der opfylder betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug på afståelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om et stuehus er skattefritaget i henhold til EBL § 9, stk. 1, lægges også vægt på, om stuehuset på afståelsestidspunktet indgår i stuehusvurderingen, og om stuehuset på afståelsestidspunktet har karakter af at være et stuehus for ejendommen. Se SKM2011.187.SR og SKM2009.606.LSR. Se også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Bemærk

Det fremgår af Den juridiske vejledning afsnit H.A om ejendomsvurderingen, at det kun er den del af ejendommens bygninger eller dele af bygningerne, der indeholder en beboelse for ejendommens ejer, der er omfattet af stuehusbegrebet. Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (fx en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.

Hvis der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom, og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.

I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig, der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet.

Andre bygninger, der er bestemt til eller anvendes til aftægtsbolig, funktionærbolig- eller arbejderbolig og lignende, eller som anvendes til udleje, er ikke omfattet af stuehusbegrebet. Se afsnit H.A.2.2.1.4 og SKM2008.341.LSR. Se dog også SKM2013.570.ØLR, hvor et tidligere stuehus under særlige omstændigheder kunne sælges skattefrit.

Det er ikke tilstrækkeligt for skattefrihed, at ejeren har beboet et tidligere stuehus, som på afståelsestidspunktet er nedrevet, eller en anden bolig på ejendommen. For at få skattefrihed efter EBL § 9 skal ejendommens nuværende stuehus på afståelsestidspunktet have været beboet af ejeren. Se SKM2016.261.VLR.

Fordelingen af ejendomsværdien på stuehuset og den øvrige del af ejendommen foretages på baggrund af de foreliggende oplysninger i BBR. Hvis BBR ikke indeholder korrekte oplysninger om ejerens faktiske anvendelse af ejendommen til beboelse, eller hvis de korrekte oplysninger fejlagtigt ikke er lagt til grund for ejerboligfordelingen, kan dette få betydning for beregningen af en eventuel skattefri fortjeneste vedrørende afståelsen af landbrugsejendommens stuehus.