Skatteforlaget |
|
Dokumentets metadata
| Dokumentets dato: | 04-05-2021 |
| Offentliggjort: | 24-11-2021 |
| SKM-nr: | SKM2021.629.BR |
| Journalnr.: | BS-34715/2020-VIB |
| Referencer.: | Vurderingsloven Lovbekendtgørelse Ejendomsværdiskatteloven |
| Dokumenttype: | Dom |
Ej tilsidesættelse af skøn over grundværdi
Sagen handlede om, hvorvidt der var grundlag for at tilsidesætte det skøn, som Skatte- og Vurderingsankenævnet havde foretaget over grundværdien pr. 1. oktober 2016 for sagsøgerens ejendom.
Retten fremhævede, at ankenævnet ved sit skøn havde taget alle relevante omstændigheder i betragtning, herunder også de forhold, som sagsøgeren havde påberåbt sig både under den administrative sag og sagen ved retten.
Retten fandt, at sagsøgeren ikke havde ført noget bevis, der kunne danne grundlag for tilsidesættelse af ankenævnets skøn.
Retten fandt ligeledes, at ankenævnet ikke havde truffet afgørelse på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at afgørelsen ikke havde medført et åbenbart urimeligt resultat.
Parter
A
(selvmøder)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv.fm. Anne Ramlov Risager)
Denne afgørelse er truffet af dommer Søren Ejdum.
Sagens baggrund og parternes påstande:
Denne sag er anlagt den 7. september 2020. Sagen drejer sig om grundvurdering af ejendommen Y1-adresse (ejendomsnummer ...32), tilhørende sagsøgeren, A, hvilken ejendoms grundværdi ved årsomvurderingen pr. den 1. oktober 2016 ved afgørelse af 22. juni 2020 af Skatte- og Vurderingsankenævn [...] blev nedsat til 585.000 kr.
Sagsøgeren har fremsat følgende påstande:
Principalt: Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien af ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2016 nedsættes med kr. 83.765 til kr. 501.235.
Subsidiært: Skatteministeriet skal anmode Vurderingsstyrelsen foretage en fornyet vurdering af grundværdien af Y1-adresse som skal være i overensstemmelse med gældende lovgrundlag.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat følgende påstande:
Principalt: Frifindelse.
Subsidiært: Ansættelsen af grundværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 for ejendommen beliggende Y1-adresse, hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen:
Det blev af retten den 30. september 2020 besluttet, at sagen ikke skulle behandles efter reglerne i retsplejelovens kapitel 39.
Det fremgår af sagen, at Skatte- og Vurderingsankenævn [...] den 22. juni 2020 (bilag 1) traf følgende afgørelse:
"Sagsnr. [...]
I afgørelsen har deltaget: JEJ, VL, SV, JJ og RT.
Klager: A
Klage over: Årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016
Ejendomsnummer: ...32
Beliggenhed: Y1-adresse
Klagepunkt | SKATs afgørelse | Klagerens opfattelse | Skatte- og Vurderingsankenævn [...]'s afgørelse |
Grundlag for årsomvurdering - færdigbygget | Ja | Nej | Ja |
Grundværdi | 704.700 kr. | Nedsættes | 1.600.000 kr. |
Omberegnet ejendomsværdi 2001 | 820.000 kr. | - | 750.000 kr. |
Omberegnet ejendomsværdi 2002 | 860.000 kr. | - | 800.000 kr. |
Møde mv.
Klageren har udtalt sig ved et møde med ankenævnet den 26. februar 2020.
Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende Y1-adresse i sommerhusområde i Y2-kommune.
Den har benyttelseskode 08 - sommerhus.
Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2016, idet ejendommen er vurderet som færdigbygget pr. 1. oktober 2016 og dermed nybygget.
SKAT havde ved den forrige vurdering pr. 1. oktober 2015 vurderet ejendommen med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug) og i den forbindelse ansat grund- og ejendomsværdien til 722.800 kr. Efter påklage nedsatte Skatte- og Vurderingsankenævn [...] ved afgørelse af 19. marts 2019 grund- og ejendomsværdien til 550.000 kr.
Ejendommen omfatter en grund med et vurderet og matrikuleret areal på 2.063 m2, og den har matrikelnr. ...90.
I henhold til udskrift af 18. februar 2017 af BBR-meddelelse omfatter ejendommen to bygninger, herunder en bygning med en boligenhed. Ejendommen er tilsluttet et privat, alment vandforsyninganlæg og har afløbsforhold i form af nedsivning til sivedræn (SOP).
Boligen er et sommerhus, som er opført i 2016. Bygningens ydervægge er med træbeklædning og taget er med tagpap. Bygningen opvarmes med elektricitet (varmepumpe) samt supplerende med ovn til fast brændsel (brændeovn o. lign.)
Det bebyggede areal udgør 98 m2. Der er desuden en overdækning på 6 m2, som ikke indregnes i det bebyggede areal. Det samlede bygningsareal er på 98 m2 og det samlede boligareal er på 98 m2. Boligen har 5 værelser, 2 toiletter og 2 bade.
Der er også et fritliggende udhus på 10 m2, som er opført i 2016. Bygningens ydervægge er med træbeklædning og taget er med tagpap.
Ejendommen er beliggende i sommerhusområdet "Y3-område", som ligger sydvest for Y4-vand og nord for Y5-område. Ejendommen ligger i den indre del af sommerhusområdet, ca. 350 m fra landevejen (Y6-vej).
Grunden er nærmest rektangulær. Det fremgår af tingbogen, at 1.212 m2 af grundarealet er omfattet af klitfredning. Det fremgår af Arealinfo (www.arealinformation.miljoeportal.dk), klitfredningen er pålagt den vestlige del af grunden. Ejendommens bygninger ligger på den østlige del af grund. Grundens østlige side ligger parallelt med en af sommerhusområdets interne veje. Sommerhuset ligger ca. 250 m øst for kystlinjen.
Der foreligger ortofotos fra 2012, 2014 og 2016 af ejendommen. I 2012 ses en mindre bygning på grundens vestlige del. I 2014 er grunden ubebygget. I 2016 er hovedparten af den østlige del af grunden ryddet for beplantning og de to nuværende bygninger er etableret.
Der foreligger desuden matrikel- og oversigtskort fra Arealinfo samt fotos af ejendommen pr. april 2019 fra www.skraafoto.kortforsyningen.dk.
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. ...45.
Planen er endeligt vedtaget den 6. september 2000.
Lokalplanen skal bl.a. sikre at området overføres fra landzone til sommerhusområde samt fastlægge retningslinier for udstykningen. Lokalplanen omfatter et område på godt 30 ha. På vedtagelsestidspunktet var der ca. 170 sommerhuse i området og det forventedes, at der kunne opstå 6-8 nye sommerhuse. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10.
Der er tinglyst servitut på ejendommen med bl.a. følgende indhold:
- Der kan ikke foretages yderligere udstykning.
- Der må kun opføres 1 beboelsesbygning med 1 bolig og det samlede areal inkl. arealet af overdækkede terrasser må ikke overstige 100 m2.
Ejendommen er beliggende i vurderingskreds ...02, grundværdiområde ...11. Områdeprisen for grundværdiområde ...11 er ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 fastsat af SKAT til 450 kr. (2011-prisniveau).
Færdigbygget ejendom
Der foreligger følgende byggesagsoplysninger på www.weblager.dk fra Y2-kommune vedrørende den påklagede ejendom:
- Byggetilladelse af 23. juni 2015 vedrørende opførelse af nyt sommerhus, 107 m2, overdækket areal, 21 m2, samt udhus 10 m2.
- Anmeldelse/færdigmelding af autoriseret kloakarbejde. Det fremgår heraf, at kloakarbejdet var udført efter kontrolplan for nedsivningsanlæg den 4. februar 2016 samt at færdigmelding til kommunen skete den 27. april 2016.
- Energimærkningsrapport med gyldighed fra 24. november 2016. Det fremgår bl.a. heraf, at det opvarmede bygningsareal udgør 98 m2 samt at arealet i byggetilladelsen er større end det aktuelle areal iht. tegninger.
- Klagerens erklæring vedrørende teknisk dokumentation, dateret den 29. november 2016.
- Notat fra Y2-kommune, hvoraf det fremgår, at reviderede tegninger er godkendt den 10. februar 2017.
Der foreligger tre fotos samt følgende notat fra SKAT vedrørende besigtigelse af ejendommen den 3. oktober 2016:
"Ejendommen besigtiget fra vejen. Vurderes som færdigopført, med møbler i ejendommen. Lagt seddel om besigtigelse i postkassen."
Klageren har fremlagt faktura af 17. oktober 2016 fra G1. Fakturabeløbet udgør 669.000 kr. inkl. moms og der er hertil anført følgende:
"Vedr. opførelse af nyt sommerhus"
Grund- og ejendomsværdierne
Der foreligger følgende udtalelse af 26. august 2014 fra SKAT til Naturstyrelsen vedrørende handelsværdien for den ubebyggede grund Y1-adresse:
"SKAT har modtaget en anmodning fra Naturstyrelsen om en vurdering af grunden Y1-adresse.
Naturstyrelsen ønsker at sælge en ubebygget sommerhusgrund - del af matr. nr. ...0a som ifølge kortmaterialet fra Geopartner udgør 2.063 m2.
På grunden har der tidligere været et sommerhus, der nu er fjernet af tidligere lejer af grunden.
Ejendommen er besigtiget den 26. august 2014 i forbindelse med sagens behandling.
Ved vurdering af handelsværdien er der taget hensyn til, at et fremtidigt byggeri må opføres på den del af grunden, som ikke er omfattet af klitfredning. Denne del udgør ca. 1/3 af grunden.
Der er ligeledes taget højde for, at et fremtidigt byggeri vil komme til at ligge tæt på vejen og dermed ikke have den samme ugenerte beliggenhed som det tidligere sommerhus. Der vil samtidig blive behov for terrænregulering samt fældning af beplantning på det område, som ikke er omfattet af klitfredning i forbindelse med et byggeri.
På det foreliggende grundlag, og under hensyntagen til ovenstående forhold, skønner SKAT, at handelsværdien passende kan ansættes til 550.000 kr."
Grunden er erhvervet som ubebygget af klageren til overtagelse pr. 15. november 2014 til en kontantpris på 501.235 kr. i henhold til tilbud om køb af 3. oktober 2014 og Naturstyrelsens accept af 16. oktober 2014. Det fremgår af tingbogen, at der er tale om en almindelig fri handel.
Der har i perioden januar 2010 - december 2012 ikke været almindelige frie salg af ubebyggede grunde i grundværdiområde ...11 eller de tilstødende grundværdiområder ...10 og ...12.
Der har i perioden januar 2010 - december 2012 ikke været almindelige frie salg af sommerhuse i grundværdiområde ...11 eller det tilstødende grundværdiområde ...12.
Følgende sommerhuse opført efter 1960 og med et beboelsesareal på min. 80 m2 er handlet i almindelig fri handel i perioden januar 2010 - december 2012 i det tilstødende grundværdiområde ...10:
| Beliggenhed | Opført | Beboel- sesareal | Grundareal | Handelsdato | Handelspris | Ejendoms- værdi pr. 1. oktober 2011 | Heraf grundværdi |
| Y7-adresse | 1961 | 91 m2 | 2.078 m2 | 24-01-2011 | 1.100.000 kr. | 1.250.000 kr. | 733.200 kr. |
| Y8-adresse | 1969 | 97 m2 | 1.371 m2 | 30-01-2012 | 1.200.000 kr. | 1.400.000 kr. | 645.000 kr. |
Ejendommen Y7-adresse er beliggende i den østlige del af sommerhusområdet, ca. 375 m nordøst for sagens ejendom. Grundarealet er stærkt kileformet fra vest mod øst. Grundens nordlige side ligger parallelt med landevejen, mens grundens sydlige side følger en af sommerhusområdets interne veje, hvorfra der også er indkørsel. Sommerhuset ligger ca. 17 m fra landevejen og ca. 525 m fra kystlinjen.
Der foreligger oversigtskort fra Arealinfo og skråfotos af ejendommen pr. april 2019.
Ejendommen Y8-adresse er beliggende i den nordlige del af sommerhusområdet, ca. 700 m nord for sagens ejendom. Ejendommen ligger øst for landevejen og direkte til denne. Grunden har en regulær form. 263 m2 af grundarealet er tinglyst som vej og 51 m2 er omfattet af klitfredning. Sommerhuset ligger ca. 15 m fra landevejen og ca. 200 m fra kystlinjen.
Der foreligger tingbogsoplysninger samt oversigtskort fra Arealinfo og skråfotos af ejendommen pr. april 2019.
Omberegnet ejendomsværdi 2001/2002
Følgende områdepriser og normtal mv. blev anvendt for grundværdiområde ...10 i 2001:
- Områdeprisen var fastsat til 80 kr.
- Arealværdien blev beregnet på grundlag af områdeprisen for de første 1.200 m2 og med 5 kr. pr. m2 for resterende grundareal.
- Areal af udhus indgik med en vægt på 20 % ved opgørelse af det vægtede areal for bygninger.
- Det lokale normtal for standardhuset var 3.450 kr.
Følgende områdepriser og normtal mv. blev anvendt for grundværdiområde ...10 i 2002:
- Områdeprisen var fastsat til 100 kr.
- Arealværdien blev beregnet på grundlag af områdeprisen for de første 1.200 m2 og med 5 kr. pr. m2 for resterende grundareal.
- Areal af udhus indgik med en vægt på 20 % ved opgørelse af det vægtede areal for bygninger.
- Det lokale normtal for standardhuset var 3.500 kr.
I bilag til SKATs udtalelse til klagen foreligger der følgende opgørelse af de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 på baggrund af et bebygget areal på 98 m2 og nyberegning af grundværdien:
| 2001: | |||
Vægtet areal: | |||
Bebygget areal | 98 m2 | 100 % | 98 m2 |
Fritliggende garage/carport | 10 m2 | 10% | 1 m2 |
Vægtet areal i alt | 99 m2 | ||
Værdiberegning: | |||
Normtal for standardhuset | 3.450 kr. | ||
Opførelsesår | 2000 | 3.165 kr. | |
Bebygget areal | 98 | -504 kr. | |
Toiletforhold | 2 | 100 kr. | |
Badeforhold | 2 | 300 kr. | |
Supplerende opvarmning | 2 | 100 kr. | |
Tagmateriale | 2 | -100 kr. | |
Lokalt normtal | 6.511 kr. | ||
Bygningsværdi | 644.589 kr. | ||
Grundværdi | 128.500 kr. | ||
Beregnet værdi | 773.089 kr. | ||
Ejendomsværdi | 770.000 kr. | ||
Grundværdiberegning 2001: | |||
| 2.000 m2 á 40 kr. | 80.000 kr. | ||
| 1 byggeret | 48.000 kr. | ||
| 63 m2 á 8 kr. | 508 kr. | ||
I alt | 128.500 kr. |
| 2002: | |||
Vægtet areal: | |||
Bebygget areal | 98 m2 | 100 % | 98 m2 |
Fritliggende garage/carport | 10 m2 | 10% | 1 m2 |
Vægtet areal i alt | 99 m2 | ||
Værdiberegning: | |||
Normtal for standardhuset | 3.500 kr. | ||
Opførelsesår | 2001 | 3.471 kr. | |
Bebygget areal | 98 | -504 kr. | |
Toiletforhold | 2 | 100 kr. | |
Badeforhold | 2 | 300 kr. | |
Supplerende opvarmning | 2 | 100 kr. | |
Tagmateriale | 2 | -125 kr. | |
Lokalt normtal | 6.842 kr. | ||
Bygningsværdi | 677.358 kr. | ||
Grundværdi | 160.600 kr. | ||
Beregnet værdi | 837.958 kr. | ||
Ejendomsværdi | 830.000 kr. | ||
Grundværdiberegning 2002: | |||
| 2.000 m2 á 50 kr. | 100.000 kr. | ||
| 1 byggeret | 60.000 kr. | ||
| 63 m2 á 10 kr. | 630 kr. | ||
I alt | 160.600 kr. |
SKATs afgørelse
Ejendoms- og grundværdien mv. pr. 1. oktober 2016 er fastsat således:
| Ejendomsværdi | 1.600.000 kr. |
| Grundværdi | 704.700 kr. |
| Omberegnet ejendomsværdi 2001 | 820.000 kr. |
| Omberegnet ejendomsværdi 2002 | 860.000 kr. |
Ejendommen er vurderet som færdigbygget pr. 1. oktober 2016 og pålægges derfor ejendomsværdiskat for 2017.
Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 09. Ejendommen er nybygget.
| Grundværdi: | ||
| Kvadratmeterpris | 2.000 m2 á 225 kr. | 450.000 kr. |
| Byggeretspris | 1 stk. | 270.000 kr. |
| Kvadratmeterpris | 63 m2 á 45 kr. | 2.835 kr. |
| Grundværdi i alt | 722.835 kr. | |
| Grundværdi, afrundet | 722.800 kr. | |
| Reduktion jf. VL § 42, stk. 4: | ||
| Reduktion | (5 % af grundværdi op til 100.000 kr.) | -5.000 kr. |
| Yderligere reduktion | (2,5 % af grundværdi over 100.000 kr.) | -15.570 kr. |
| Aftrapning af reduktion | ved grundværdi over 150.000 kr. | 2.500 kr. |
| Samlet reduktion | -18.070 kr. | |
| Reduceret grundværdi afrundet | 704.700 kr. |
| Bygningsværdi: | ||
| Vægtet areal x normtal | 107 m2 x 8.867 kr. | 948.769 kr. |
| Ejendomsværdi: | ||
| Grundværdi | 722.800 kr. | |
| Bygningsværdi | 948.769 kr. | |
| Korrigeret ejendomsværdi | 1.671.569 kr. | |
| Ejendomsværdi afrundet | 1.650.000 kr. | |
| Reduktion jf. VL § 42, stk. 4: | ||
| Reduktion | (5 % af ejendomsværdi op til 500.000 kr.) | -25.000 kr. |
| Yderligere reduktion | (2,5 % af ejd.værdi over 500.000 kr.) | -28.750 kr. |
| Aftrapning af reduktion | ved ejendomsværdi over 750.000 kr. | 12.500 kr. |
| Samlet reduktion | -41.250 kr. | |
| Reduceret ejendomsværdi, afrundet | 1.600.000 kr. |
Bebygget areal 107 m2, fritliggende udhus 10 m2, overdækket areal 21 m2. Opført 2016. 2 toiletter/bad.
Opvarmning: varmepumpe/el samt ovne til fast brændsel. Ydermur: træ. Tag: tagpap.
Omberegning af ejendomsværdi
For at opnå et korrekt sammenligningsgrundlag ved beregningen af ejendomsværdiskat for 2017 er der sket omberegning af ejendomsværdien for tidligere år.
Omberegningen er sket som følge af nybygning.
| Omberegnet ejendomsværdi 2001 | 820.000 kr. |
| Omberegnet ejendomsværdi 2002 | 860.000 kr. |
SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:
"Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen
Faktiske forhold:
Ejendommen er påklaget både vedr. 2015 vurderingen, hvor den er vurderet som ubebygget areal og vedr. 2016 vurderingen, hvor den er færdigvurderet som et sommerhus ifm. opførelse af et nyt sommerhus. Det er klagen over 2016 vurderingen der behandles her.
Ejendommen er placeret i grundværdiområde ...11, som er oprettet i 2009 ligesom område ...12 også er. Område ...10 er anvendt som sammenligningsgrundlag. Priserne i de 3 grundværdiområder er gradueret ift. god beliggenhed (...10), middel beliggenhed (...11) og mindre god beliggenhed (...12).
Alle grundværdiområderne er placeret i prisgruppe 308, men som sagt med graduerede priser.
Der er ingen salg registreret i hverken område ...11 eller ...12 i 2011 og 2012. Der er kun salg i område ...10, hvor særestimeret pris lyder på 265 kr. i 2011 og 268 kr. i 2012. Men der er tale om bebyggede salg. Det vil sige, at grundsalgene ikke er med i beregningen af prisen.
Der er tale om, at SKAT i 2008 har ansat områdeprisen ift. de priser, som de ubebyggede grunde i området, blev udbudt til salg for af Skov- og Naturstyrelsen dengang. 2008 priserne er så fremskrevet frem til og med 2012, som er det sidste år, hvor der er sket prisfastsættelse.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. ...45.
Området er udlagt som sommerhusområde.
Der er tale om et område, hvor en del af sommerhusene gennem mange år har ligget på fremmed grund, idet der var tale om en stor grund, som var ejet af Skov- og Naturstyrelsen. I 2008 udstykker Skov- og Naturstyrelsen grunden, så der til de enkelte sommerhuse kommer en selvstændig grund, som ejerne af sommerhusene får mulighed for at købe. Nogle af grundene er udstykket senere end 2008, men princippet er det samme.
Det betyder at der for de pågældende ejendomme er 2 ejendomsnumre pr. adresse, 1 nummer til den ubebyggede grund og 1 nummer til sommerhuset.
Når ejerne af husene så køber grunden, bliver det ene ejendomsnummer videreført med både grund og hus, mens det andet ejendomsnummer udgår.
Der er et klitfredet areal på 1212 m2 ud af i alt 2063 m2. Det skønnes ikke at have indflydelse på grundværdien. Andre ejendomme, som også er registreret med klitfredet areal har ikke nedslag i grundværdien. F.eks. er naboejendommen Y9-adresse, som godt nok er beliggende i det dyrere grundværdiområde, også registreret med et klitfredet areal, men grunden er solgt i 2012 til en pris lidt over grundværdien, der ikke er givet nedslag i.
Denne ejendom samt yderligere 11 ejendomme har en tinglyst servitut bl.a. vedr. bebyggelse, idet der kun må bygges 1 bolig på max. 100 m2. Derudover noget om vej- og stiforbindelser og trampestier på grundene, som skal respekteres af ejer. Der er ikke taget hensyn til byrden ved vurderingen. F.eks. er samme byrde tinglyst på Y10-adresse men ikke på nr. Y11-adresse og de 2 grunde er handlet i 2012 til samme pris og de har begge et grundareal over 2.000 m2. Det tyder derfor ikke på at byrden har indflydelse på prisen og dermed heller ikke på vurderingen. Y9-adresse, som godt nok er placeret i det dyrere grundværdiområde, har også samme byrde, men grunden er i 2012 solgt lidt over grundværdien, der ikke er givet nedslag i.
Færdigvurdering pr. 1. oktober 2016:
Ejendommen er færdigvurderet pr. 1. oktober 2016 ud fra udvendig besigtigelse fra vejen foretaget den 3. oktober 2016. Notat om færdigvurderingen fremgår af bilag 2 i sagsnotatet.
Sagens konklusion:
Der er lavet en salgsudsøgning via SAS/GIS. Udsøgningen er lavet ud fra adressen Y3-område, på både sommerhuse og ubebyggede grunde, og på tidspunktet omkring vurderingen i 2011 og 2012, som er det prisniveau vurderingen beregnes med, og på tidspunktet efter vurderingen, altså nyere salg.
I nogle tilfælde giver udsøgningen et lidt forkert billede, fordi det ser ud som om at nogle af sommerhusene er solgt til den pris, som reelt kun er prisen for grunden, men det er forklaret med tekst under udsøgningen.
Der er ikke mange salg på vurderingstidspunktet i 2011/2012, som er det prisniveau, der anvendes ved vurderingen. Som nævnt er der tale om, at SKAT i 2008 har ansat områdeprisen ift. de priser, som de ubebyggede grunde i området, blev udbudt til salg for af Skov- og Naturstyrelsen dengang.
2008 priserne er så fremskrevet frem til og med 2012, som er det sidste år, hvor der er sket prisfastsættelse.
Prisniveauet i 2011 og 2012 skønnes at passe godt overens med salgspriserne og afvigelserne ligger hovedsageligt indenfor skønsusikkerheden.
SKAT kan ikke tage hensyn til nyere salgspriser, der ligger efter vurderingstidspunktet, og mener derfor ikke der er grundlag for at ændre grundværdien. Faktisk er grundværdien ansat med forkert prisniveau og burde på den baggrund være højere, men da andre ejendomme også har fået beregnet grundværdien med det lavere prisniveau fra 2012, på trods af at ejendommene skulle have været beregnet med prisniveauet fra 2011, indstilles grundværdien fastholdt. Vi mener ikke forholdene vedrørende klitfredet areal og tinglyste servitutter på ejendommen berettiger til en nedsættelse af grundværdien jf. forklaringen under faktiske forhold ovenfor.
Ift. færdigvurdering pr. 1. oktober 2016 har vi forsøgt at kontakte ejer, for at få at vide, hvilke bygningsarbejder der manglede på vurderingstidspunktet. Det har ikke været muligt at få kontakt til ejer.
Færdigvurderingen pr. 1. oktober 2016 fastholdes på baggrund af den besigtigelse af huset, der er foretaget 3. oktober 2016, hvor der var persienner og møbler i huset, hvilket tyder på, at huset derfor var beboeligt på vurderingstidspunktet. Notatet og billeder af huset fremgår af bilag 2 i sagsnotatet.
Ift. at det bebyggede areal efterfølgende er ændret fra 107 m2 til 98 m2, kan der tages højde for det, men det ændrer ikke så meget på ejendomsværdien jf. bilag 4 i sagsnotatet.
Det lokale normtal på 8.867 kr. fastholdes da der er taget udgangspunkt i det lave normtal på 5.500 kr. som så er reguleret ift. afvigelser fra det såkaldte standardhus, og altså ender på 8.867 kr. Se igen bilag 4 i sagsnotatet.
De omberegnede ejendomsværdier i 2001 og 2002 bør nedsættes fra 820.000 kr. til 770.000 kr. i 2001, og fra 860.000 kr. til 830.000 kr. i 2002, da det bebyggede areal ikke er 107 m2 men 98 m2, og da grundværdien i 2001 og 2002 niveau er udregnet på ny ud fra prisniveauet dengang. Se bilag 3 i sagsnotatet med beregningerne af 2001 og 2002 værdierne."
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at ejendommen ikke skal vurderes som færdigbygget pr. 1. oktober 2016.
Klageren har subsidiært påstået grund- og ejendomsværdierne nedsat.
Til støtte for påstandene er anført:
"Jeg har netop modtaget 2016 ejendomsvurderingen for ovennævnte ejendom.
Da vurderingen af grundværdien overstiger markedsværdien med mere end 40% klager jeg over denne vurdering.
I efteråret 2014 udbød Naturstyrelsen grunden til salg efter gældende regler ved salg af offentlig ejendom.
Af de indkomne bud afgav jeg højeste budsum lydende på kr. 501.235. Bedømt ud fra øvrige bud var mit bud ca. 100.000 kr. for højt.
En realistisk markedspris ligger således på 400.000 kr.
Dette skal også ses på baggrund af følgende forhold:
-
- Af grundens areal på 2063 m2 er de 1212 m2 klitfredet og således uden værdi.
- Der er på grunden af Naturstyrelsen tinglyst servitut som bestemmer at grunden ikke må udstykkes samt at der kun må opføres et hus med bebygget areal på max 100 m2.
Derfor skal jeg anmode om at vurderingen sættes ned til den realistiske markedspris som er 400.000 kr.
Endvidere klages over bygningsværdien som er baseret på et bebygget areal på 107 m2 hvilket er fejlagtigt idet det bebyggede areal udgør 98 m2 jf. BBR-meddelelse.
Endeligt klages over ejendommen er vurderet som færdigbygget pr 1. oktober 2016. Bygningen blev færdiggjort primo december 2016 da det først var på dette tidspunkt at de indvendige bygningsarbejder var færdiggjort."
Klageren har desuden sendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:
"SKAT tilsidesætter angiveligt gældende lovgivning i forbindelse med pågældende ejendomsvurdering.
I lovbekendtgørelse 740 af 3. september 2002 med efterfølgende ændringer fremgår af § 6 følgende:
"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant… "
Ejendommen blev i september 2014 af Naturstyrelsen udbudt til salg jf. gældende udbudsbekendtgørelse for salg af staten ejendom. Forud for Naturstyrelsens annoncering havde sælger hos SKAT indhentet udtalelse om handelsværdien. Denne vurdering lød på 550.000 kr. (se vedlagte bilag).
Ved tilbudsfristens udløb 7. oktober 2014 var højeste afgivne tilbud på 501.235 kr. Dette bud må således anses for at ligge over værdien i handel og vandel. En sådan værdi må nærmere svarer til det næsthøjeste bud på 400.000 kr.
SKAT anfører i sin udtalelse at der ikke er mange handler at forholde sig til ved fastsættelse af en korrekt ejendomsvurdering. Med nærværende handel vil der være basis for at SKAT foretager justering af deres fejlagtige modeller for ejendomsvurdering hvilket bør komme øvrige grundejere til gode.
SKAT's færdigvurdering af bygningens klimaskærm er ikke udtryk for at bygningen var klar til færdigmelding 1. oktober 2016. Såfremt SKAT havde truffet aftale om indvendig besigtigelse af bygningen ville det kunne være dokumenteret at bygningen ikke indvendig var i en sådan færdiggørelsesstand at den kunne tages i brug 1. oktober 2016.
Bemærkningen om at der faktuelt er benyttet et fejlagtigt bebygget areal ikke ændrer på ejendomsvurderingen forekommer yderst kritisabelt."
Klageren har til støtte for påstanden om, at ejendommen ikke skal vurderes som færdigbygget pr. 1. oktober 2016 fremsendt faktura af 17. oktober 2016 fra G1. Klageren har hertil fremsendt følgende bemærkning:
"Fakturaen fremkom umiddelbart efter at det indvendige tømrer- og snedkerarbejdet blev afsluttet i oktober 2016."
Klageren har i november 2019 telefonisk til Skatteankestyrelsen uddybet det fremførte om manglende indvendige bygningsarbejder pr. 1. oktober 2016. Klageren har således oplyst, at der indvendigt dels manglede malerarbejde og dels opsætning af lofter. Den manglende opsætning af lofter betød, at der var udsyn til loftsisoleringen på 90 % af arealet.
Klageren har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:
"1. Den 19. marts 2019 har SKAT ansat grundværdien til 550.000 kr efter Skatte- og Vurderingsankenævnets afgørelse marts 2019.
2. En fastsholdelse af den samlede ejendomsvurdering på 1.600.000 kr efter at grundværdien er nedsat fra 704.700 kr til 550.000 kr samt det forhold at det benyttede areal fejlagtigt har været anført til 107 m2 og ikke det faktisk vægtede areal på 99 m2 virker overraskende og ikke rimeligt. Værdien af bygningsmassen jf SKAT ved 107 m2 er 1.600.000 - 704.700 = 895.300 kr Værdi af bygningsmasse ved 99 m2 kan således opgøres til 99/107 x 895.300 = 828.362 kr Den således beregnede bygningsværdi tillagt grundværdien på 550.000 kr giver en ejendomsværdi på 1.378.362 kr.
3. At fastholde at ejendommen var færdigbygget 1. oktober 2016 er stadig fejlagtigt. For det første manglede der på dette tidspunkt betydelige indvendige arbejder i huset og for det andet har huset ikke kunnet benyttes lovligt inden færdigmelding til bygningsmyndigheden var blevet afgivet. Jeg har på ingen måde ønsket at benytte huset ulovligt."
Skatte- og Vurderingsankenævn [...]'s afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af nybyggede ejendomme"
Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.
Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.
Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår det, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Af vurderingslovens § 16 følger, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
I forbindelse med vurderingen af ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 1 - 4, træffes bestemmelse om, hvorvidt en nybygning er færdigbygget. En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, 2. og 3. pkt.
Vurderingslovens § 33, stk. 1, 2. og 3. pkt. er indsat ved lov nr. 483 af 7. juni 2001, § 1, nr. 15. Af lovforslagets bemærkninger hertil fremgår følgende:
"En ejendom vurderes efter bestemmelsen som færdigbygget, når den er anvendelig som bolig. Det betyder ikke, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen er anvendelig som bolig. Tværtimod kan en ejendom anses for at være beboelig, selvom en enkelt installation eller tilslutning mangler. Overnatning i ejendommen har ikke selvstændig betydning, men en overnatning i et næsten færdigt hus peger dog i retning af, at ejendommen er taget i brug og dermed er færdigbygget."
For nybyggede ejendomme foretages der ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter vurderingslovens § 3 en ansættelse af ejendomsværdien inklusiv nybygningen på samme niveau som 2001-vurderingen og 2002-vurderingen, jf. vurderingslovens § 33, stk. 13.
Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 3 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at ejerboliger, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.
Ejendomsværdien skal til og med 500.000 kr. (i 2011-prisniveau) reduceres med 5 %. Den del af ejendomsværdien (i 2011-prisniveau), der ligger over denne grænse, skal reduceres med 2,5 %. Nedsættelsen reduceres efter nærmere bestemmelser. Grundværdien skal til og med 100.000 kr. (i 2011-prisniveau) reduceres med 5 %. Den del af grundværdien (i 2011-prisniveau), der ligger over denne grænse, skal reduceres med 2,5 %. Nedsættelsen reduceres efter nærmere bestemmelser.
Det fremgår af vurderingslovens § 42, stk. 4.
Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2016, idet ejendommen er blevet vurderet som færdigbygget og dermed nybygget. Omvurderingen skal foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4 sammenholdt med vurderingslovens § 42.
Færdigbygget ejendom
Nævnet finder, at den påklagede ejendom skal vurderes som færdigbygget pr. 1. oktober 2016, og det er således med rette, at ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2016.
En ejendom skal vurderes som færdigbygget, når den kan anvendes som bolig, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, 2. og 3. pkt.
Klageren henviser til, at der pr. 1. oktober 2016 manglede indvendige bygningsarbejder i form af malerarbejde og opsætning af lofter. Klageren har til støtte herfor fremlagt faktura af 17. oktober 2016 fra et tømrerfirma.
Nævnet bemærker hertil, at fakturaen kun indeholder en generel fakturatekst om opførelse af nyt sommerhus. Der er således ingen specifikation som godtgør, at der blev udført arbejde på boligen efter den 1. oktober 2016, herunder hvilket arbejde der i givet fald blev udført. De anførte mangler kan derfor ikke anses for at være dokumenterede.
Nævnet bemærker desuden, at de anførte mangler i øvrigt ikke vil kunne anses for at udgøre manglende delkonstruktioner, installationer eller tilslutninger, som kunne støtte påstanden om manglende anvendelighed som bolig. Nævnet påpeger i den forbindelse, at en ejendom kan anses for at være beboelig, selvom en enkelt installation eller tilslutning mangler, jf. bemærkningerne til lovforslaget vedrørende vurderingslovens § 33, stk. 1, 2. og 3. pkt.
Nævnet bemærker endvidere, at det forhold, at byggearbejdet blev færdigmeldt med erklæring vedrørende teknisk dokumentation til Y2-kommune den 29. november 2016 ikke udelukker, at ejendommen har været anvendelig som bolig på et tidligere tidspunkt.
Der foreligger heller ikke øvrige oplysninger, der støtter, at den påklagede ejendom ikke var anvendelig som bolig senest pr. 1. oktober 2016.
Nævnet stadfæster derfor SKATs afgørelse om, at ejendommen skal vurderes som færdigbygget pr. 1. oktober 2016.
Eftersom klagerens principale påstand ikke tages til følge, behandler nævnet herefter den subsidiære påstand.
Grundværdi
Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et sommerhusområde på 1.200 m2. Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.
Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.
Nævnet bemærker, at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.
Ved grundværdien forstås i øvrigt værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Dette fremgår af vurderingslovens § 13.
Klageren henviser til, at grundværdien er ansat til 550.000 kr. i nævnets afgørelse af 19. marts 2019.
Nævnet bemærker hertil, at den pågældende afgørelse vedrører vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2015, mens nærværende sag vedrører vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2016. Hver vurdering er en selvstændig ansættelse, og den er dermed uafhængig af tidligere ansættelser. Det er derfor principielt uden betydning, om grundværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Det afgørende er, at den ansatte værdi ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016 afspejler handelsværdien pr. 1. oktober 2011, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4 sammenholdt med vurderingslovens § 42.
Sommerhusområdet, hvor ejendommen er beliggende, omfatter tre grundværdiområder, jf. SKATs udtalelse. Nævnet har derfor søgt oplysninger om almindelige frie salg af ubebyggede grunde i disse tre grundværdiområder. Nævnet konstaterer, at der ikke ses sådanne salg.
Nævnet bemærker i tilknytning hertil, at der ved vedtagelsen af lokalplanen i 2000 allerede var etableret ca. 170 sommerhuse i området og at det var forventningen, at der kun ville opstå ganske få nye sommerhuse.
Nævnet har herefter henset til oplysningerne om klagerens erhvervelse af den ubebyggede grund i 2014 til en kontantpris på 501.235 kr. Nævnet tager desuden hensyn til, at der på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2016 er fortaget forbedringer på den del af grunden, hvor de nuværende bygninger er opført.
Der henvises i den forbindelse til det foreliggende fotomateriale, herunder især ortofotos fra 2014 og 2016, samt SKATs udtalelse af 26. august 2014, hvor behovet for sådanne forbedringer i forbindelse med et byggeri også beskrives.
Klageren henviser til, at den del af grundarealet, som er omfattet af klitfredning, er uden værdi samt til servitutten om den maksimale bebyggelse på grunden.
Nævnet har henset til disse forhold, men det er nævnets opfattelse, at selvom en del af grundarealet ikke vil kunne bebygges, så repræsenterer det en værdi som rekreativt område. Nævnet bemærker i øvrigt, at disse forhold var kendte på tidspunktet for erhvervelsen af den ubebyggede grund og derfor må anses for afspejlet i den realiserede handelspris.
Klageren henviser også til, at en realistisk markedspris ville være 400.000 kr. Nævnet bemærker hertil, at der ikke foreligger dokumentation for gennemførte almindelige frie handler i sommerhusområdet, der støtter dette.
Efter en konkret vurdering finder nævnet, at en grundværdi på 600.000 kr. er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi for grunden i ubebygget stand på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2016 (i 2011-prisniveau).
Efter reduktion udgør grundværdien 585.000 kr. (afrundet) pr. 1. oktober 2016.
Ejendomsværdi
Klageren henviser til, at bygningsværdien i SKATs afgørelse er forkert, idet denne er baseret på et bebygget areal på 107 m2, hvilket kun udgør 98 m2 i henhold til BBR-meddelelsen.
Nævnet bemærker hertil, at ejendommens bygningsværdi indgår som en del af ejendomsværdien og ikke er en selvstændig ansættelse, der kan påklages. Ejendomsværdien skal i øvrigt være et udtryk for en realistisk handelsværdi for ejendommen i sin helhed. Nævnet forholder sig således ikke til størrelsen af de enkelte delelementer i beregningen, men foretager en prøvelse af, om den ejendomsværdi, der fremkommer som et resultat af beregningen, er udtryk for en realistisk handelsværdi for den samlede ejendom (grund med bygninger), som den fremstod på vurderingstidspunktet.
Nævnet lægger i øvrigt til grund, at ejendommen på vurderingstidspunktet omfatter to bygninger som registreret i den foreliggende udskrift af 18. februar 2017 af BBR-meddelelse. Ejendommen omfatter således et sommerhus med et bebygget areal på 98 m2 og et fritliggende udhus på 10 m2.
Ved vurderingen har nævnet lagt vægt på almindelige frie salg af sommerhuse med opførelse efter 1960 og et beboelsesareal på mindst 80 m2, der er handlet i perioden januar 2010 - december 2012 i sommerhusområdet Y3-område.
Disse ejendomme blev handlet til henholdsvis 1.100.000 kr. og 1.200.000 kr. Til sammenligning er den påklagede ejendom værdiansat til 1.600.000 kr.
De solgte ejendomme anses for i høj grad at være sammenlignelige med den påklagede ejendom i relation til beboelsesarealerne, som alle ligger i intervallet 91- 98 m2.
Nævnet tager desuden hensyn til forskellene i den nærmere beliggenhed af ejendomme i sommerhusområdet. Nævnet lægger således vægt på, at de to solgte ejendomme ligger tæt på landevejen "Y6-vej", hvilket vurderes at påvirke ejendommenes handelsværdi negativt. Den påklagede ejendom ligger derimod i den indre del af sommerhusområdet, ca. 350 m fra landevejen, og sommerhuset må her anses for at have en ugenert placering i forhold til landevejstrafik.
Nævnet har endvidere lagt særligt vægt på, at den påklagede ejendom er nyopført i 2016, hvilket påvirker ejendommens handelsværdi positivt i forhold til de sammenlignelige salg, som vedrører ejendomme opført i 1960´erne.
Den ansatte ejendomsværdi på 1.600.000 kr. er efter nævnets opfattelse udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi for ejendommen på vurderingstidspunktet den 1. oktober 2016 (i 2011-prisniveau), hvorfor der ikke er grundlag for at ændre SKATs afgørelse for så vidt angår ejendomsværdien.
Omberegnet ejendomsværdi 2001/2002
De omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002 er ikke påklaget, men SKAT har i udtalelsen til klagen bemærket, at disse bør nedsættes under hensyn til, at det bebyggede areal udgør 98 m2 samt en nyberegning af grundværdien. SKAT har fremlagt en ændret opgørelse i tilknytning hertil.
Nævnet finder på denne baggrund, at klagebehandlingen også skal omfatte en prøvelse af de omberegnede ejendomsværdier for 2001 og 2002.
Der skal fastsættes omberegnede ejendomsværdier, jf. vurderingslovens § 33, stk. 13. Nævnet bemærker, at der ved fastsættelsen af de omberegnede ejendomsværdier skal anvendes de områdepriser og lokale normtal, som vurderingsmyndigheden har fastsat for området i henholdsvis 2001 og 2002. Endvidere skal vurderingsmyndighedens forslagsmodel for tilsvarende ejendomme anvendes.
Dette følger af forarbejderne til vurderingslovens § 33 (bemærkningerne til § 2, stk. 2 i lovforslag nr. 100 fremsat den 8. februar 2002):
"Princippet for disse vurderinger er, at vurderingsmyndighederne i forbindelse med den årlige vurdering foretager to yderligere ansættelser af ejendommen inkl. ændringer. Vurderingen foretages som om denne ejendom havde været i samme stand eller haft samme anvendelse ved 2001-/2002- vurderingen. Ved den ansættelse, som vurderingsmyndighederne skal foretage af ejendommen, skal de gøre brug af forslagsmodeller for tilsvarende ejendomme og områdeinddelinger som vurderingsmyndighederne brugte/bruger ved 2001-/2002-vurderingen. Den laveste værdi anvendes. Ejeren får besked om begge ansættelser, og kan indenfor de normale klagefrister også klage over disse ansættelser.
Sagens ejendom er placeret i grundværdiområde ...11. Det fremgår af SKATs udtalelse til klagen, at dette grundværdiområde blev oprettet i 2009 med anvendelse af grundværdiområde ...10 som sammenligningsgrundlag.
Nævnet inddrager derfor de foreliggende områdepriser og normtal mv. for grundværdiområde ...10 i 2001 og 2002. I relation til SKATs fremlagte opgørelse påpeger nævnet, at ejendommen ikke omfatter en fritliggende garage/carport, men et udhus. Desuden blev arealværdien kun beregnet på grundlag af områdeprisen for de første 1.200 m2 og med 5 kr. pr. m2 for det resterende grundareal.
Der foreligger ikke oplysninger, der godtgør at de omberegnede værdier i øvrigt er baseret på forkerte faktuelle oplysninger (BBR-oplysninger), hvorfor disse uændret lægges til grund.
De omberegnede ejendomsværdier kan herefter opgøres med anvendelse af vurderingsmyndighedens forslagsmodel, som fremgår af SKATs fremlagte opgørelse.
Den omberegnede ejendomsværdi for 2001 opgøres således:
Vægtet areal: | |||
Bebygget areal | 98 m2 | 100 % | 98 m2 |
Fritliggende garage/carport | 10 m2 | 20 % | 2 m2 |
Vægtet areal i alt | 100 m2 | ||
Værdiberegning: | |||
Normtal for standardhuset | 3.450 kr. | ||
Opførelsesår | 2000 | 3.165 kr. | |
Bebygget areal | 98 | -504 kr. | |
Toiletforhold | 2 stk. | 100 kr. | |
Badeforhold | 2 stk. | 300 kr. | |
Supplerende opvarmning | 2 | (kode for ovne til fast brændsel) | 100 kr. |
Tagmateriale | 2 | (kode for tagpap) | -100 kr. |
Lokalt normtal | 6.511 kr. | ||
Bygningsværdi | 100 m2 vægtet areal á 6.511 kr. | 651.100 kr. | |
Grundværdi | Jf. nedenfor | 100.300 kr. | |
Beregnet værdi | 751.400 kr. | ||
Ejendomsværdi | Afrundet | (Nedrundes til nærmeste med 10.000 kr. delelige beløb) | 750.000 kr. |
Grundværdiberegning 2001: | |||
| 1.200 m2 á 40 kr. | 48.000 kr. | ||
| 1 byggeret | 48.000 kr. | ||
| 863 m2 á 5 kr. | 4.315 kr. | ||
I alt | Afrundet | (Afrundes til det nærmeste med 100 delelige antal kr.) | 100.300 kr. |
Den omberegnede ejendomsværdi for 2002 opgøres således:
Vægtet areal: | |||
Bebygget areal | 98 m2 | 100 % | 98 m2 |
Fritliggende garage/carport | 10 m2 | 20 % | 2 m2 |
Vægtet areal i alt | 100 m2 | ||
Værdiberegning: | |||
Normtal for standardhuset | 3.500 kr. | ||
Opførelsesår | 2000 | 3.471 kr. | |
Bebygget areal | 98 | -504 kr. | |
Toiletforhold | 2 stk. | 100 kr. | |
Badeforhold | 2 stk. | 300 kr. | |
Supplerende opvarmning | 2 | (kode for ovne til fast brændsel) | 100 kr. |
Tagmateriale | 2 | (kode for tagpap) | -125 kr. |
Lokalt normtal | 6.842 kr. | ||
Bygningsværdi | 100 m2 vægtet areal á 6.842 kr. | 684.200 kr. | |
Grundværdi | Jf. nedenfor | 124.300 kr. | |
Beregnet værdi | 808.500 kr. | ||
Ejendomsværdi | Afrundet | (Nedrundes til nærmeste med 10.000 kr. delelige beløb) | 800.000 kr. |
Grundværdiberegning 2002: | |||
| 1.200 m2 á 50 kr. | 60.000 kr. | ||
| 1 byggeret | 60.000 kr. | ||
| 863 m2 á 5 kr. | 4.315 kr. | ||
I alt | Afrundet | (Afrundes til det nærmeste med 100 delelige antal kr.) | 124.300 kr. |
Nævnet nedsætter grundværdien til 600.000 kr. Efter reduktion udgør grundværdien 585.000 kr. (afrundet) pr. 1. oktober 2016.
Nævnet fastholder ejendomsværdien på 1.600.000 kr.
Nævnet nedsætter den omberegnede ejendomsværdi for 2001 til 750.000 kr. Nævnet nedsætter den omberegnede ejendomsværdi for 2002 til 800.000 kr.
Der har blandt andet været fremlagt
- bilag A, kort og luftfotos af ejendommen, beliggende Y1-adresse,
- bilag B, og bilag I, udtalelse af 26. august 2014 fra SKAT til Naturstyrelsen,
- bilag II, brev af 16. oktober 2014 fra Naturstyrelsen til A,
- bilag III, ejendomsvurdering for 2015 af ejendommen, beliggende Y1-adresse,
- bilag IV, afgørelse af 19. marts 2019 fra Skatte- og Vurderingsankenævn [...].
Forklaringer:
Der er ikke afgivet nogen forklaring.
Parternes synspunkter:
A har i sit påstandsdokument af 23. marts 2021 med bilag I-VI, blandt andet anført følgende:
"Anbringender
Skat og Skatte- og Vurderingsankenævn [...] har forsøgt at skønne sig til grundværdien. Disse skøn er foretaget uden at der er taget hensyn til faktiske forhold for grundværdien hvilket fremgår af nedenstående historik:
26. august 2014 melder Skat til Naturstyrelsen at en handelsværdi på 550.000 kr anses for realistisk. Bilag I
16. oktober 2014 accepterer Naturstyrelsen tilbud på grunden på 501.235 kr. Bilag II
23. januar 2016 Skat udmelder grundværdien i 2015 til 550.000 kr. Bilag IV
22. januar 2017 Skat udmelder grundværdien i 2016 til 704.700 kr. Bilag V
22. juni 2020 Skatte- og Vurderingsankenævn [...] fastsætter grundværdien i 2016 til 585.000 kr. Bilag VI"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument af 17. marts 2021 blandt andet anført følgende:
"1.2 As påstand
A har den 11. december 2020 nedlagt følgende påstand (processkrift af 11. december 2020):
"Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien fa ejendommen beliggende Y1-adresse pr 1. oktober 2016 nedsættes med kr. 83.765- til kr. 501.235 - "
A har i et vist omfang fulgt det forslag til påstand, som Skatteministeriet fremkom med i svarskriftet (s. 3, afsnit 1), idet A har tilføjet, hvad grundværdiansættelsen skal nedsættes til.
Der er imidlertid ikke - som anført af i Skatteministeriets meddelelse af 17. december 2020 - grundlag for at tage stilling til, hvad grundværdien skal nedsættes til, idet en retskraftig dom herom principielt kan udelukke en senere genoptagelse af grundværdiansættelsen.
2. SAGENS TEMA
Denne sag handler om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte det skøn, som Skatte- og Vurderingsankenævn [...] har foretaget over grundværdien pr. 1. oktober 2016 for As ejendom beliggende Y1-adresse.
Ministeriets påstandsdokument svarer grundlæggende til svarskriftet af 29. oktober 2020.
3. RETSGRUNDLAGET
Efter den dagældende vurderingslovs (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 5, stk. 1, ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6, 1. pkt.
Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien svarer til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Der skal ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter, der er knyttet til ejendommen, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Plangrundlaget for ejendommen er omfattet af passussen "rettigheder og byrder af offentligretlig karakter" og skal derfor inddrages ved grundværdiansættelsen i det omfang, plangrundlaget vedrører selve grunden.
Efter vurderingslovens § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, idet der samtidig skal tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Grundværdiansættelsen beror på et skøn, og det følger af fast retspraksis, herunder fra Højesteret, at grundværdiansættelsen kun kan tilsidesættes, hvis skønnet hviler på et forkert eller mangel- fuldt grundlag, eller skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR2016.191H (SKM2015.615.HR).
Det er grundejeren, der har bevisbyrden for, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. UfR2016.191H (SKM2015.615.HR), UfR2009.749H (SKM2009.23.HR), UfR1999.1178H, TfS1998, 372H og TfS1997, 416V.
4. ANBRINGENDER
4.1 Skatteministeriets frifindelsespåstand
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at A ikke har godtgjort, at det skøn, som Skatte- og Vurderingsankenævn [...] har foretaget, er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Skatte- og Vurderingsankenævn [...] har ved sit skøn taget alle relevante omstændigheder i betragtning, herunder også de forhold, som A har påberåbt sig både under den administrative sag og nærværende retssag.
Vurderingsmyndighederne har anvendt byggeretsprincippet som et vurderingsteknisk hjælpemiddel til at fastsætte grundens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 6, stk. 1, og det fremgår derudover af skatte- og vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1), at nævnet har foretaget et konkret skøn over grundens værdi.
Skatte- og vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnet taget hensyn til, at A erhvervede den ubebyggede grund i 2014 til kr. 501.235, og at der på vurderingstidspunktet, den 1. oktober 2016, var foretaget forbedringer, jf. bilag 1 (s. 15, 3. afsnit), kort og fotos fra 2014 og 2016 (bilag A) samt SKATs udtalelse af 26. august 2014 (bilag B), hvor behovet for forbedringerne i forbindelse med et byggeri fremgår:
"Der vil samtidig blive behov for terrænregulering samt fældning af beplantning på det område, som ikke er omfattet af klitfredning i forbindelse med et byggeri." (bilag B, s. 1, afsnit 6)
Skatte- og vurderingsankenævnet var dermed også opmærksomme på SKATs udtalelse om ejendommens værdi (bilag B) indhentet forud for Naturstyrelsens udbud af ejendommen i 2014 (og ikke 2015 som anført i stævningen, s. 1, sidste afsnit), som A har henvist til (ligeledes stævningen, s. 1, sidste afsnit).
Skatte- og vurderingsankenævnet har desuden taget hensyn til dels, at ejendommen har et klitfredet areal på 1.212 m2 (bilag 1, s. 3, 3. sidste afsnit), dels at der på grunden er tinglyst en servitut, hvoraf det bl.a. fremgår, at der alene må opføres én beboelsesbygning, hvor arealet ikke må overstige 100 m2 (bilag 1, s. 4, øverst).
Skatte- og vurderingsankenævnet har ved udøvelsen af skønnet - og i overensstemmelse med vurderingslovens § 13, stk. 2 - herved taget hensyn til, at en del af grundarealet af denne grund ikke vil kunne bebygges, men samtidig vurderet, at grundarealet på trods heraf repræsenterer en værdi som rekreativt område (bilag 1, s. 15, afsnit 5). Forholdene var - som også påpeget af skatte- og vurderingsankenævnet (bilag 1, s. 15, afsnit 5) - kendte på tidspunktet, hvor A erhvervede den ubebyggede grund, og forholdene er dermed afspejlet i den realiserede handelspris på kr.
501.235, som ankenævnet også har inddraget i sit skøn over grundværdien, jf. ovenfor.
Skatte- og vurderingsankenævnets skøn er dermed udøvet på et fuldt korrekt grundlag og har ikke ført til et (tilnærmelsesvis) åbenbart urimeligt resultat.
4.2 Skatteministeriets hjemvisningspåstand
Såfremt retten finder, at der er grundlag for at tilsidesætte Skatte- og Vurderingsankenævn [...]'s afgørelse af 22. juni 2020, bør sagen hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen, idet domstolene ikke skal sætte sit skøn i stedet for vurderingsmyndighedernes, jf. f.eks. UfR2000.2039H, UfR1982.1115H, UfR1978.660H og UfR1975.196H."
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat:
Skatte- og Vurderingsankenævn [...] traf den 22. juni 2020 afgørelse om grundværdien ved årsomvurderingen pr. den 1. oktober 2016 af ejendommen Y1-adresse, tilhørende sagsøgeren, A.
Ved afgørelsen blev grundværdien nedsat til 585.000 kr.
Det fremgår af afgørelsen, at ankenævnet ved sit skøn har taget alle relevante omstændigheder i betragtning, herunder også de forhold, som A har påberåbt sig både under den administrative sag og denne retssag, ligesom det fremgår, at ankenævnet har foretaget et konkret skøn over grundens værdi.
Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at ankenævnet ikke har truffet sin afgørelse på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at afgørelsen ikke har et åbenbart urimeligt resultat.
Det lægges videre til grund, at A ikke har ført noget bevis, der kan danne grundlag for at tilsidesætte ankenævnets skøn.
Retten tager derfor Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.
Som anført af sagsøgte i påstandsdokumentet, er sagens værdi 2.020,41 kr.
Efter sagens værdi, forløb og udfald samt de af landsretterne udsendte vejledende takster skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet til dækning af advokatudgift med moms med 18.000 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T:
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.
I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, til sagsøgte betale 18.000 kr.
Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.