Dokumentets metadata

Kontrakt skulle skattemæssigt fortsat anses som en lejekontrakt og ikke som en købekontrakt

Spørger var et selskab, der var stiftet med det formål at foretage udvikling, installation og drift af solcelleanlæg til erhvervsvirksomheder og investorer. Spørger påtænkte at leje et jordstykke hos en ejendomsbesidder ved indgåelse af en lejekontrakt og anvende jordstykket til at opføre, installere og drive solcelleanlæg.

Skatterådet havde ved SKM2021.160.SR bekræftet, at den indgåede lejekontrakt kunne anses som en lejekontrakt og at Spørgers lejebetalinger for leje af jordstykket til opførelse og drift af solcelleanlæg kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger.

Der var i nærværende anmodning spurgt til, om ændringer i lejekontrakten ville betyde en ændret besvarelse. Ændringerne vedrørte Spørgers pligt til at betale en del af ejendomsskatten på det lejede areal samt pligt til at dele udgifter og indtægter med udlejer, for så vidt angik tiltag til at opretholde landbrugspligten på det lejede areal.

Skatterådet kunne - i overensstemmelse med Spørgers opfattelse - fortsat bekræfte, at lejekontrakten skulle kvalificeres som en lejekontrakt og ikke som en købskontrakt, hvorfor Spørgers samlede lejebetalinger kunne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger.

Spørgsmål:

1. Kan det bekræftes, at Spørger ved ændring af pkt. 4.3.3 i lejekontrakten som beskrevet nedenfor kan tage del i de på ejendommen hvilende ejendomsskatter, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR), så lejekontrakten også efter ændringen af pkt. 4.3.3 skal anses som en lejeaftale i skattemæssig henseende og ikke en delafståelse af fast ejendom?
2. Kan det bekræftes, at såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, at lejebetalingerne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger?
3. Hvis spørgsmål 1 besvares benægtende, kan det da bekræftes, at Spørger ved ændring af lejekontraktens pkt. 4.3.3 som beskrevet nedenfor kan afholde hele eller dele af eventuelle ejendomsskattestigninger, der måtte pålægges ejendommen i konsekvens af indgåelsen af lejekontrakten, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR)?
4. Kan det bekræftes, at Spørger kan tilføje nedenstående nye pkt. 4.4 i lejekontrakten, hvorefter Spørger i lejeperioden tager lige andel i de udgifter og indtægter, herunder hektartilskud, til relevante tiltag, der er nødvendige for opretholdelse af landbrugspligten på det af Spørger lejede areal, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR)?

Svar:

1. Ja
2. Ja
3. Bortfalder
4. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger modtog den 25. februar 2021 bindende svar fra Skatterådet, vedrørende en lejekontrakt ("Lejekontrakten"), som Spørger eller en af Spørgers dattervirksomheder påtænkte at indgå med ejeren af en ejendom vedrørende Spørgers leje af et afgrænset jordareal på ejendommen til brug for opstilling og drift af Spørgers solcelleanlæg.

Spørger fik ved Skatterådets svar på spørgsmål 1 i det bindende svar bekræftet, at Lejekontrakten også skattemæssigt skal anses for en lejekontrakt og ikke som en delafståelse af fast ejendom. De løbende lejebetalinger i henhold til Lejekontrakten kan derfor anses som fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger.

Spørger ønsker nu at ændre struktureringen af det samlede lejevederlag i henhold til Lejekontrakten som følge af efterfølgende kommercielle forhandlinger med en ejer af en landbrugsejendom ("Ejendommen"), hvor Spørger eller en af Spørger ejet dattervirksomhed ønsker at leje et areal til brug for opstilling og drift af solcelleanlæg som forudsat i Lejekontrakten.

Ejendommen er beliggende Y (matrikelnummer x, x, og x, Y1. Ifølge Skatteforvaltningens ejendomsoplysninger er ejendommen vurderet med en benyttelseskode 05 som en landbrugsejendom.

Omstruktureringen af det samlede lejevederlag aflejrer sig ikke i en forøgelse af Spørgers samlede lejevederlag i forhold til, hvad der var forudsat i det bindende svar, men udtrykker derimod blot en formel justering og mere eksplicit reguleret sammensætning af de forskellige vederlagskomponenter i Lejekontrakten.

De påtænkte ændringer i Lejekontrakten vedrører (i) Spørgers godtgørelse af en del af de på Ejendommen hvilende ejendomsskatter til ejeren af Ejendommens og (ii) Spørgers bidrag til opretholdelse af landbrugspligt på det af Spørger lejede areal og eventuel andel i de herved indvundne indtægter samt hektartilskud.

De nævnte ændringer i Lejekontrakten vil medføre en tilsvarende justering af basisvederlaget, jf. Lejekontraktens pkt. 4.1, således at Spørgers samlede lejevederlag til ejeren af Ejendommen ikke forøges/mindskes.

Denne anmodning om bindende svar fremsættes i forlængelse af Skatterådets svar i SKM2021.160.SR på spørgsmål 1, og vedrører ikke Skatterådets svar på spørgsmål 2 i nævnte tidligere afgivet bindende svar.

Ad (i) Ejendomsskatter

Ifølge Lejekontraktens pkt. 4.3.3 er skatter og afgifter, der påhviler Ejendommen, Spørger uvedkommende, og skal således afholdes af Ejendommens ejer.

Spørger påtænker efter forhandlinger med ejeren af Ejendommen at tage del i de på den samlede Ejendom hvilende ejendomsskatter som en integreret del af Spørgers samlede løbende lejebetaling i henhold til Lejekontrakten. Spørger skal tage del i ejendomsskatterne ved at godtgøre ejeren en andel af de på Ejendommen hvilende ejendomsskatter. Lejekontraktens pkt. 4.3.3 påtænkes i den forbindelse ændret til følgende:

"4.3.3 For så vidt angår ejendomsskat på Ejendommen er parterne enige om, at Udlejer afholder de første DKK [X] per hektar per år inklusive moms. De næste DKK [X] per hektar per år inklusive moms afholdes med 50% af Udlejer og med 50% af Lejer. Ejendomsskatter herudover afholdes af Lejer."

Den nærmere fordeling af de på Ejendommen hvilende ejendomsskatter er ikke endeligt fastlagt, men det er hensigten med ændringen af pkt. 4.3.3, at Spørger (Lejer) alene skal godtgøre ejeren (Udlejer) for den del af det samlede ejendomsskattebeløb - herunder såvel eksisterende ejendomsskattebeløb som forhøjelser heri, der måtte blive pålagt i konsekvens af indgåelse af Lejekontrakten - der forholdsmæssigt kan henføres til det af Spørger lejede areal på Ejendommen, der anvendes til opstilling og drift af Spørger solcelleanlæg. Spørger kommer på intet tidspunkt til at afholde samtlige ejendomsskatter vedrørende Ejendommen.

Den ovennævnte ændring af Lejekontraktens pkt. 4.3.3 vedrører det af Spørger stillede spørgsmål 1 i denne anmodning om bindende svar.

I relation til det af Spørger stillede spørgsmål 3 og som et alternativ til den ovennævnte ændring af Lejekontraktens pkt. 4.3.3, vil Spørger i stedet overveje at ændre pkt. 4.3.3, så Spørger ikke tager del i de allerede på Ejendommen hvilende ejendomsskatter, men alene pålægges at godtgøre ejeren hele eller dele af eventuelle ejendomsskattestigninger, der måtte være en konsekvens af indgåelsen af Lejekontrakten.

Lejekontraktens pkt. 4.3.3 påtænkes i så fald ændret til følgende:

"4.3.3 Lejer afholder [X] % af skatte- og afgiftsforhøjelser, som kan henføres til Lejers ændringer af Ejendommen. Udlejer er ansvarlig for at afholde alle øvrige skatter og afgifter, som påhviler eller pålægges Ejendommen."

Det er ikke endeligt afklaret, om Spørger vil skulle godtgøre ejeren hele eller dele af ejendomsskattestigningerne.

Ad (ii) Landbrugspligt og eventuel andel i hektarstøtte

Det er Spørgers og ejeren af Ejendommens forventning, at landbrugspligten på det af Spørger lejede areal ikke kan opretholdes efter Spørgers opstilling af solcelleanlæggene, der besværliggør den fortsatte landbrugsmæssige drift af arealet. Dette er forudsat ved udformning af vilkårene i Lejekontrakten, herunder i relation til fastsættelsen af det samlede lejevederlag. I konsekvens heraf vil ejeren af Ejendommen potentielt ikke længere være berettiget til at oppebære tilskud i form af hektartilskud og eventuelt øvrige arealtilskud i lejeperioden, ligesom ejeren i øvrigt vil miste indtægter som følge af den manglende landbrugsmæssige drift.

Som følge heraf ønsker Spørger under lejeperioden at bidrage loyalt til, at landbrugspligten på det lejede areal kan opretholdes. Dette vil indebære, at Spørger i nødvendigt omfang skal medvirke til relevante tiltag på det lejede areal, der kan sikre opretholdelse af landbrugspligten, samt at Spørger tager andel i udgifterne forbundet hermed.

Det er således hensigten, at Spørger og ejeren af Ejendommen skal dele udgifterne forbundet med de nødvendige tiltag ligeligt, og at Spørger som følge heraf også tager lige andel i de indtægter, der måtte komme fra den landbrugsmæssige drift af arealet samt eventuel oppebåret hektarstøtte vedrørende det lejede areal. Ejeren af Ejendommen skal dog være berettiget til at oppebære samtlige øvrige tilskud, som måtte blive bevilget.

Den nærmere regulering i Lejekontrakten vedrørende Spørgers rettigheder og forpligtelser hertil påtænkes indført i et nyt pkt. 4.4 i Lejekontrakten:

"4.4. Udgift til og gevinst ved opretholdt landbrugspligt på arealerne

4.4.1 Udlejer og Lejer arbejder sammen om lovlige og økonomiske relevante løsninger, således at landbrugspligten kan opretholdes, hvorved eksempelvis hektartilskuddet og evt. fremtidige arealtilskud i fremtiden fortsat kan oppebæres. Med henholdsvis 50% af Udlejer og med 50% af Lejer deler Udlejer

og Lejer udgifter og indtægter til de tiltag, der måtte gøres, eksempelvis afgræsning med dyr.

4.4.2 Udlejer og Lejer deler årligt udgifter og indtægter ved den landbrugsrelaterede drift af arealet i hele lejeperioden med 50% til Udlejer og 50% til Lejer, idet Udlejer hvert år dog friholdes for et eventuelt underskud ved denne drift. I forbindelse med dette driftsregnskab indgår deling af eventuelt hektartilskud (grundbetaling og grøn støtte) vedr. arealet, hvorimod øvrige tilskud, der oppebæres eller kan oppebæres vedrørende arealet, tilfalder Udlejer. Lejer er forpligtet til at være Udlejer behjælpelig med opnåelsen af et sådant tilskud - dette indebærer dog ikke medvirken til tiltag, der har en negativ indvirkning på Lejers investering i solcelleparken."

Spørger og ejeren af Ejendommen vil på ureguleret grundlag løbende drøfte og aftale de konkrete tiltag, der er nødvendige til sikring af, at landbrugspligten kan opretholdes mv.

Den ovennævnte tilføjelse af nyt pkt. 4.4 til Lejekontrakten vedrører det af Spørger stillede spørgsmål 4 i denne anmodning om bindende svar.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ad spørgsmål 1 og 2

Det er Spørgers opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares bekræftende.

Det følger af praksis, at en lejeaftale skatteretligt kan omkvalificeres fra det civilretlige udgangspunkt og anses som en delafståelse af den pågældende ejendom, hvis lejeaftalen reelt indebærer en (hel eller delvis) overgang af væsentlige ejerbeføjelser vedrørende ejendommen - enten aktuelt eller på sigt - uden at der foreligger suspensive betingelser for overgangen. Vurderingen af de væsentligste ejerbeføjelser omfatter de økonomiske-, dispositionsmæssige- og forvaltningsretlige beføjelser.

Skatterådet har ved svar på spørgsmål 1 i det tidligere bindende svar (SKM2021.160.SR) bekræftet, at Lejekontrakten skattemæssigt skal anses som en lejeaftale, og at indgåelsen således hverken aktuelt eller på sigt indebærer en (hel eller delvis) overgang af de væsentligste ejerbeføjelser vedrørende Ejendommen. Spørgers løbende lejebetalinger i henhold til Lejekontrakten kan derfor anses som fradragsberettigede driftsomkostninger.

Den påtænkte ændring af Lejekontraktens pkt. 4.3.3. medfører, at opgørelsen af Spørgers samlede lejebetaling ændres, så beregningen af det samlede lejevederlag delvist baseres på et nyt element: nemlig de på Ejendommen hvilende ejendomsskatter. Dette forudsætter dog, at det lykkes Spørger at indhente nødvendige lokalplansændringer, myndighedsgodkendelser mv., så Spørgers solcelleanlæg kan opstilles og drives fra det lejede areal. Spørger overtager på intet tidspunkt forpligtelsen til at afholde samtlige ejendomsskatter vedrørende Ejendommen, da ejeren altid skal afholde de første "DKK [X] per hektar". Spørger kommer i sagens natur ikke til at afholde nogen ejendomsskattebeløb direkte over for Skattestyrelsen, men skal alene som en del af de løbende lejebetalinger godtgøre ejeren en andel heraf.

Det er Spørgers opfattelse, at den foreslåede ændring af Lejekontrakten ikke har betydning for den skatteretlige kvalifikation af Lejekontrakten, og at de samlede lejebetalinger derfor også efter den påtænkte ændring af Lejekontraktens pkt. 4.3.3 kan anses som fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger.

Den foreslåede ændring indebærer alene en justeret sammensætning af Spørgers samlede lejebetalinger i lejeperioden og medfører en tilsvarende regulering af basisvederlaget, jf. Lejekontraktens pkt. 4.1, så Spørgers samlede lejeudgifter ikke forøges.

Det er Spørgers opfattelse, at det ikke er afgørende for den skatteretlige kvalifikation af Lejekontrakten, om Spørgers samlede lejebetaling terminologisk sammensættes ved (i) et højt "basisvederlag", der notorisk rummer forholdsmæssig dækning af ejendomsskatter mv., eller (ii) ved et lavere "basisvederlag" og herudover en forholdsmæssig andel af ejendomsskatter mv., i det omfang den samlede lejebetaling ikke overstiger en almindelig markedsleje. Der vil således de facto ikke være nogen materiel forskel på, om den samlede lejebetaling terminologisk deles op i flere delkomponenter, eller om den samlede lejebetaling blot formelt rummes i et højere "basisvederlag", jf. også nedenfor om erhvervslejelovens regulering.

Som nærmere beskrevet bevarer ejeren af Ejendommen samtlige væsentlige ejerbeføjelser. Dette påvirkes ikke af den foreslåede justering af Lejekontraktens pkt. 4.3.3, da Spørgers godtgørelse til ejeren af en andel af de på Ejendommen hvilende ejendomsskatter ikke medfører nogen som helst overførsel af væsentlige ejerbeføjelser til Spørger.

Det er i erhvervslejeforhold en sædvanlig og naturlig forpligtelse for lejer at tage del i skatter og afgifter relateret til erhvervslejemålet. Det er således også forudsat i erhvervslejeloven, at ejendomsskatter og afgifter helt eller delvist væltes over på lejeren, idet skatter og afgifter vedrørende lejemålet anses for at være indeholdt i lejevederlaget, medmindre andet aftales særskilt, jf. erhvervslejelovens § 5. Videre følger det af erhvervslejelovens § 10, at udlejer kan forlange ejendomsskattestigninger udlignet gennem lejeforhøjelser vedrørende erhvervslejemålet.

Det er Spørgers opfattelse, at der definitorisk ikke kan være tale om overgang af væsentlige ejerbeføjelser i relation til den skatteretlige kvalifikation, når det foreslåede vilkår i Lejekontrakten følger det naturlige udgangspunkt i erhvervslejeloven.

Det er således helt sædvanligt i erhvervslejeforhold, at lejer som en del af den samlede brugerbetaling bærer en andel af de almindelige løbende udgifter - herunder både eksisterende og forøgede ejendomsskatter - som knytter sig til lejemålet, som lejer overtager brugsretten til.

Der ses da heller ikke at være tilfælde i praksis, hvor lejers godtgørelse af ejendomsskatter isoleret set medfører skatteretlig omkvalificering af en lejekontrakt til delafståelse af fast ejendom, og der er efter Spørgers opfattelse derfor heller ikke i den aktuelle sag holdepunkter for skatteretlig omkvalificering af Lejekontrakten som følge af den påtænkte ændring af Lejekontraktens pkt. 4.3.3.

Spørger finder på baggrund af det anførte, at spørgsmål 1 og 2 skal besvares bekræftende.

Ad spørgsmål 3

Hvis spørgsmål 1 besvares benægtende, er det Spørgers opfattelse, at spørgsmål 3 skal besvares bekræftende.

I modsætning til spørgsmål 1, jf. pkt. 2.1, indebærer spørgsmål 3, at Spørger ved den alternative formulering af Lejekontraktens pkt. 4.3.3 alene tilpligtes at godtgøre ejeren af Ejendommen for eventuelle stigninger i ejendomsskattebeløb relateret til Ejendommen, der er en direkte følge af Lejekontraktens indgåelse.

Ejeren af Ejendommen skal således som hidtil selv afholde samtlige ejendomsskatter vedrørende Ejendommen, herunder det til Spørger udlejede areal, som også forud for indgåelsen af Lejekontrakten hvilede på den samlede Ejendom.

Udover det i pkt. 2.1 anførte, som gentages i relation til Spørgers opfattelse af besvarelsen af spørgsmål 2, skal det understreges, at erhvervslejelovens § 10 jo netop giver udlejer i erhvervslejeforhold ret til at forlange, at ejendomsskattestigninger bæres af lejeren gennem lejeforhøjelse. Lovgiver har således forudsat, at erhvervslejere, der jo fra ejeren overtager den daglige brugsret til lejemålet, som en naturlig forpligtelse i erhvervslejemål skal afholde sin andel af de løbende driftsudgifter (ejendomsskatter mv.), der er forbundet med lejemålet - og derfor naturligvis også skal tage del i eventuelle ejendomsskattestigninger.

Dette logiske ræsonnement er endnu tydeligere i det omfang, at ejendomsskattestigningerne kan henføres direkte til indgåelsen af erhvervslejemålet. Spørger vil i så fald alene tilpligtes at godtgøre ejeren for den løbende merudgift i form af forøgede ejendomsskatter mv., som Spørgers forhold har bevirket, og tilfører naturligvis ikke Spørger nogen væsentlige ejerbeføjelser over Ejendommen.

Det er på den baggrund Spørgers opfattelse, at spørgsmål 3 må besvares bekræftende, hvis ikke Skattestyrelsen kan svare "ja" til spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 4

Det er Spørgers opfattelse, at spørgsmål 4 skal besvares bekræftende.

Spørger opnår ved indgåelse af Lejekontrakten brugsret til det på Ejendommen lejede areal men kan alene anvende dette til de i Lejekontrakten tilladte formål. Spørger opnår derfor pr. definition ikke en ejers rådighed ved indgåelse af Lejekontrakten. Dette er bekræftet af Skatterådet ved det tidligere bindende svar (SKM2021.160.SR).

Allerede fordi det følger af det foreslåede nye pkt. 4.4 i Lejekontrakten, at Spørger og ejeren af Ejendommen skal samarbejde om de tiltag, der måtte være nødvendige til opretholdelse af landbrugspligten på det lejede areal, herunder dele udgifter og indtægter ligeligt, vil Spørger ikke ved den påtænkte formulering af det nye pkt. 4.4 i Lejekontrakten få overført væsentlige ejerbeføjelser. Spørgers dispositionsret over det lejede areal er således fortsat begrænset til de i Lejekontrakten tilladte formål men bliver ved det tiltænkte nye pkt. 4.4 blot udvidet til at omfatte deltagelse i den fornødne landbrugsmæssige drift af arealet, der kan foregå uden at begrænse Spørgers drift af solcelleparken.

Opretholdelse af landbrugspligten på det lejede areal af Ejendommen kan således være økonomisk fordelagtigt for både Spørger og ejeren af Ejendommen, og det forhold, at Spørger tager lige andel i indtægter herved, herunder hektartilskud, er således blot udtryk for, at Spørger bevarer mulighed for dækning og eventuelt beskeden forrentning af de udgifter, som Spørger skal afholde i den forbindelse.

Som følge af, at Spørger og ejeren af Ejendommen således skal samarbejde om de nødvendige tiltag, at Spørger og ejeren tager lige andel i udgifter og eventuelle indtægter ved de nødvendige tiltag, og at ejeren herudover oppebærer samtlige yderligere arealtilskud, er det Spørgers opfattelse, at der ikke ved tilføjelsen af det nye pkt. 4.4 til Lejekontrakten sker overgang af ejerbeføjelser over det lejede areal til Spørger, idet samtlige væsentlige økonomiske-, dispositionsmæssige- og forvaltningsretlige beføjelser forbliver ved ejeren af Ejendommen.

Det er derfor Spørgers opfattelse, at spørgsmål 4 skal besvares bekræftende.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at Spørger ved ændring af pkt. 4.3.3 i lejekontrakten som beskrevet kan tage del i de på ejendommen hvilende ejendomsskatter, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR) så lejekontrakten også efter ændringen af pkt. 4.3.3 skal anses som en lejeaftale i skattemæssig henseende og ikke en delafståelse af fast ejendom, og så lejebetalinger kan anses som fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger.

Begrundelse

I SKM2021.160.SR fandt Skatterådet efter en konkret vurdering, at lejekontrakten mellem Spørger og Ejeren af et jordstykke (herefter Ejendommen), skattemæssigt skulle anses som en lejeaftale, hvorefter lejebetalinger i henhold til lejeaftalen skulle anses for fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger.

Ved vurderingen af, hvordan kontrakten skulle kvalificeres lagde Skatterådet i SKM2021.160.SR vægt på, at det fremgik af kontrakten, at der ikke på noget tidspunkt udmatrikuleres et areal, men at Spørger derimod alene var berettiget til at leje et nærmere afgrænset areal, og alene var berettiget til at bruge dette til de i kontrakten fastsatte formål. Herudover var Spørger forpligtet til at vedligeholde Ejendommen, så ejeren efter lejeperiodens ophør kan genoptage landbrugsmæssig drift af arealet, samtidig med at samtlige ejendomsskatter og afgifter, der påhviler ejendommen, afholdes af ejeren. Efter ophør af lejekontrakten var spørger også forpligtet til fjerne solcelleanlæggene med alt tilhørende og retablere arealerne.

Nærværende anmodning om bindende svar skal, som skrevet, behandles i forlængelse af SKM2021.160.SR.

Spørger har indgået en lejekontrakt med ejeren (herefter Ejeren) af et jordstykke. Spørger skal anvende Ejendommen til brug for opstilling og drift af solcelleanlæg.

Parterne påtænker at ændre i kontraktens pkt. 4.3.3. hvorefter Spørger skal tage del i det på Ejendommen hvilende ejendomsskatter. Den påtænkte ændring i kontrakten er følgende:

"4.3.3 Lejer afholder [X] % af skatte- og afgiftsforhøjelser, som kan henføres til Lejers ændringer af Ejendommen. Udlejer er ansvarlig for at afholde alle øvrige skatter og afgifter, som påhviler eller pålægges

Ejendommen."

Det er oplyst, at Spørger påtænker at tage del i de ejendomsskatter der vedrører det jordstykke som Spørger lejer. Således skal Spørger godtgøre ejeren af Ejendommen en forholdsmæssig del af ejendomsskatterne. Godtgørelsen sker som en integreret del af Spørgers samlede løbende lejebetaling. Hertil oplyses det, at den del af ejendomsskatterne som Spørger påtænker at skulle godtgøre Ejeren dels vedrører det eksisterende ejendomsskattebeløb og dels vedrører en forholdsmæssig andel af en eventuel forhøjelse af ejendomsskatten.

Det er oplyst, at Spørger ikke på noget tidspunkt kommer til at afholde samtlige ejendomsskatter vedrørende Ejendommen.

Skattestyrelsen forudsætter i forlængelse heraf, at Spørger ikke på noget tidspunkt vil forpligte sig til betaling af ejendomsskatter vedrørende Ejendommen overfor en offentlig myndighed.

Henset til SKM2021.160.SR, er det Skattestyrelsens opfattelse, at det forhold at Parterne ændrer kontrakten, således at Spørger herefter skal betale en forholdsmæssig del af den ejendomsskat, der vedrører Ejendommen, ikke har den konsekvens, at kontrakten ikke længere kan anses for en lejekontrakt. Ved vurderingen heraf, har Skattestyrelsen lagt vægt på, at godtgørelsen af ejendomsskatten sker som en integreret del af Spørgers løbende lejebetaling og at Spørger ikke på noget tidspunkt kommer til at afholde samtlige ejendomsskatter vedrørende Ejendommen.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, at lejebetalingerne anses som fradragsberettigede driftsomkostninger for Spørger.

Begrundelse

En selvstændigt erhvervsdrivende kan trække lejeudgifter og leasingudgifter fra ved indkomstopgørelsen til såvel fast ejendom, driftsinventar, mv. efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Fradraget forudsætter, at lejeudgiften har været naturlig og nødvendig at afholde for at sikre, erhverve og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften. Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, om denne nære forbindelse mellem driftsudgifter og -indtægter er til stede.

Hvis en erhvervsvirksomhed bliver drevet fra en ejendom, som den erhvervsdrivende har lejet af en fremmed udlejer, anses lejeudgiften for en fuldt ud fradragsberettiget driftsudgift, hvad i øvrigt også gælder udgifter til el, vand og varme, der knytter sig til virksomhedens drift.

På baggrund af det oplyste, om at Spørger vil opstille og drive solcelleanlæg fra Ejendommen, er det Skattestyrelsens opfattelse, at den samlede lejeudgift, skal anses som en fuldt ud fradragsberettiget driftsudgift.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 2 besvares med "Ja".

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at hvis spørgsmål 1 besvares benægtende, at Spørger ved ændring af lejekontraktens pkt. 4.3.3 som beskrevet nedenfor kan afholde hele eller dele af eventuelle ejendomsskattestigninger, der måtte pålægges ejendommen i konsekvens af indgåelsen af lejekontrakten, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR).

Begrundelse

Da spørgsmål 1 er besvaret bekræftende, bortfalder spørgsmål 3.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 3 besvares med "Bortfalder".

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, at Spørger kan tilføje et nyt pkt. 4.4 i lejekontrakten, hvorefter Spørger i lejeperioden tager lige andel i de udgifter og indtægter, herunder hektartilskud, til relevante tiltag, der er nødvendige for opretholdelse af landbrugspligten på det af Spørger lejede areal, uden at dette ændrer svaret på spørgsmål 1 i det af Spørger tidligere modtagne bindende svar (SKM2021.160.SR).

Begrundelse

Skattestyrelsen skal indledende bemærke, at besvarelsen er foretaget ud for de faktiske oplysninger, hvorefter at Ejendommen er vurderet og anset som en landbrugsejendom.

Det er oplyst, at Parterne påtænker at regulere kontrakten som følger:

"4.4. Udgift til og gevinst ved opretholdt landbrugspligt på arealerne

4.4.1 Udlejer og Lejer arbejder sammen om lovlige og økonomiske relevante løsninger, således at landbrugspligten kan opretholdes, hvorved eksempelvis hektartilskuddet og evt. fremtidige arealtilskud i fremtiden fortsat kan oppebæres. Med henholdsvis 50% af Udlejer og med 50% af Lejer deler Udlejer og Lejer udgifter og indtægter til de tiltag, der måtte gøres, eksempelvis afgræsning med dyr.

4.4.2 Udlejer og Lejer deler årligt udgifter og indtægter ved den landbrugsrelaterede drift af arealet i hele lejeperioden med 50% til Udlejer og 50% til Lejer, idet Udlejer hvert år dog friholdes for et eventuelt underskud ved denne drift. I forbindelse med dette driftsregnskab indgår deling af eventuelt hektartilskud (grundbetaling og grøn støtte) vedr. arealet, hvorimod øvrige tilskud, der oppebæres eller kan oppebæres vedrørende arealet, tilfalder Udlejer. Lejer er forpligtet til at være Udlejer behjælpelig med opnåelsen af et sådant tilskud - dette indebærer dog ikke medvirken til tiltag, der har en negativ indvirkning på Lejers investering i solcelleparken."

Af bekendtgørelse 2021-06-29 nr. 1496 om direkte støtte til landbrugere efter grundbetalingsordningen m.v. fremgår det af § 4 om rådighed, at arealer der indgår i en ansøgning om direkte betalinger, skal være til rådighed for ansøgeren ved ansøgningsfristen. Det er således kun den som driver og råder over et givent areal, der kan søge og modtage støtte efter nævnte bekendtgørelse.

Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at den som søger og opnår grundbetaling og grøn støtte, er den som råder og driver jorden landbrugsmæssigt. Ved bortforpagtning vil støttemodtageren således være forpagteren.

Parterne påtænker at dele udgifter og indtægter vedrørende den landbrugsrelaterede drift i lejeperioden.

Efter en konkret vurdering, er det Skattestyrelsens opfattelse at det forhold, at Parterne deler udgifter og indtægter, ikke har den konsekvens at lejekontrakten skal kvalificeres anderledes end gjort ved det tidligere bindende svar. Der er herved lagt vægt på, at det i det konkrete lejeforhold må anses for almindeligt ved bortforpagtning af landbrugsjord, at forpagteren hjemtager grøn støtte og grundbetaling, da forpagteren råder over arealet og dermed er den søgeberettigede.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 4 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 2

Lovgrundlag

Statsskattelovens § 6

Ved beregningen af den skattepligtige indkomst bliver at fradrage:

a) driftsomkostninger, dvs. de udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, herunder ordinære afskrivninger;

b) fra embedsindtægter de udgifter til kontorhold mv., som embedets besiddelse har medført;

c) pensioner og andre byrder, der påhviler et embede:

d) - - -

e) renter samt hvad der er anvendt til blot vedligeholdelse eller forsikring af de af den skattepligtiges ejendele, hvis udbytte beregnes som indkomst. Derimod kan ikke fradrages, hvad der af den skattepligtige er anvendt til afdrag på hans gæld, hvilket også gælder om fideikommisbesidderes afdrag på fideikommisets gæld.

Den beregnede skatteindtægt er skattepligtig uden hensyn til, hvorledes den anvendes, altså hvad enten den benyttes til egen eller families underhold, betjening, nytte eller behagelighed, eller til formueforøgelse, til forbedring af ejendom, til udvidelse af næring eller drift, henlæggelse til reserve- eller andre lignende fonds, til gaver eller på anden måde.

Praksis

Den juridiske vejledning 2021-2, afsnit C.C.2.2.2.12.

C.C.2.2.2.12 Lejeudgifter i selvstændig erhvervsvirksomhed mv.

Indhold

Dette afsnit handler om, hvilke overordnede regler der gælder for udgifter i forbindelse med leje af fast ejendom, inventar mv.

[…]

Regel

En selvstændigt erhvervsdrivende kan trække lejeudgifter og leasingudgifter fra ved indkomstopgørelsen til såvel fast ejendom, driftsinventar, mv. efter SL § 6, stk. 1, litra a.

Fradraget forudsætter, at lejeudgiften har været naturlig og nødvendig at afholde for at sikre, erhverve og vedligeholde årets indkomst fra virksomhedsdriften. Det er en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, om denne nære forbindelse mellem driftsudgifter og -indtægter er til stede.

Det betyder, at udgifter, der anses for private eller for at vedrøre indkomstgrundlaget (formuen), falder uden for driftsindkomstbegrebet og ikke betragtes som fradragsberettigede omkostninger efter SL § 6.

Lejeudgifter til fast ejendom

Fremmed ejendom

Hvis en erhvervsvirksomhed bliver drevet fra en ejendom, som den erhvervsdrivende har lejet af en fremmed udlejer, anses lejeudgiften for en fuldt ud fradragsberettiget driftsudgift, hvad i øvrigt også gælder udgifter til el, vand og varme, der knytter sig til virksomhedens drift.

Spørgsmål 4

Lovgrundlag

Bekendtgørelse 2021-06-29 nr. 1496 om direkte støtte til landbrugere efter grundbetalingsordningen m.v.

Rådighed

§ 4 Arealer, der indgår i en ansøgning om direkte betalinger, skal være til rådighed for ansøgeren på den ansøgningsfrist, der er anført i bekendtgørelse om markblok, elektronisk fællesskema og elektroniske tilsagnsskemaer

Se i øvrigt "Lovgrundlag" for spørgsmål 1.

Praksis

Se "Praksis" for spørgsmål 1.