Dokumentets metadata

Overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter - ligningslovens § 2

To personer var hovedaktionær i hver deres aktieselskab og sagen angik, om hovedaktionærernes overdragelse af kapitalandelene i deres kommanditselskaber til aktieselskaberne var sket til markedsprisen, jf. ligningslovens § 2. Kommanditselskabernes eneste aktiv var en fast ejendom.

Eftersom overdragelserne af kapitalandelene skete mellem interesseforbundne parter, kunne værdiansættelsen af den faste ejendom i overdragelsesaftalerne ikke uden videre lægges til grund som markedsværdien.

Det var ubestridt, at overdragelsen af kapitalandelene i kommanditselskaberne til aktieselskaberne fandt sted umiddelbart forud for, at kommanditselskaberne blev videreoverdraget til et uafhængigt aktieselskab. Den interne overdragelse af kommanditistandelene skete til en pris, der lå væsentligt underprisen ved videreoverdragelsen til det uafhængige aktieselskab.

Skattemyndighederne havde derfor været berettiget til at fastsætte værdien af den faste ejendom ved et skøn, som alene kunne tilsidesættes, såfremt hovedaktionærerne godtgjorde, at det var udøvet på e tforkert grundlag,eller det var åbenbart urimeligt.

Landsretten udtalte endvidere, at det fulgte af fast praksis, at skattemyndighederne var berettiget til i en række tilfælde at lægge en anskaffelsessum til grund, som ikke er anfægtet af skattemyndighederne eller civilretligt mellem parterne.

Hovedaktionæren havde ikke godtgjort et grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn. Det forhold, at overdragelsen af den faste ejendom måtte være sket som led i en byttehandel, kunne ikke føre til et andet resultat.

Byrettens dom, hvor Skatteministeriet var blevet frifundet, blev derfor stadfæstet.

Parter

25. afd. nr. B-68-20:

A

v/(advokat Kasper Bech Pilgaard)

mod

Skatteministeriet

(advokat Per Lunde Nielsen)

og

25. afd. nr. B-69-20:

B

v/(advokat Kasper Bech Pilgaard)

mod

Skatteministeriet

(advokat Per Lunde Nielsen)

Afsagt den 6. oktober 2021 af Østre Landsrets 25. afdeling af landsdommerne:

Lene Jensen, Mette Lyster Knudsen og Anders Schäfer (kst.)

Retten på Frederiksbergs domme af 7. januar 2020 (BS K-498/2017 og BS K-2092/2017) er anket af henholdsvis A og B med påstande som for byretten om, at deres skatteansættelser for indkomståret 2008 for hver af dem nedsættes med 33.940,574 kr., subsidiært at deres skatteansættelser for indkomståret 2008 hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende partsforklaringer af B og A.

Der er endvidere afgivet vidneforklaring af NB.

B har supplerende forklaret blandt andet, at SN tidligere var kreditchef i F1-bank. Han ved ikke, om SN også var venner med PJ. G2-virksomhed solgte den 30. december 2011 (red.navn fjernet)-ejendommen for lige knap under 1,1 mia. kr. til ejendomsselskabet G1-virksomhed. Han gik selv personligt konkurs den 10. november 2010, så det var hans to kuratorer, der foretog salget af (red.navn fjernet) sammen med G2-virksomhed. Hans kuratorer var lettede over at komme af med ejendommen, fordi F2-bank herved fik fuld dækning. F1-bank fik ingen dækning. G2-virksomhed solgte ejendommen til markedsprisen. Værditabet var på 384 mio. kr., hvilket svarede til et tab på 25 % efter tre års ejertid. Hans egen fornemmelse var, at udlejningsejendomme ikke var faldet med 25 % på tre år.

Han valgte at sælge sine anparter i G3-virksomhed til sit eget selskab. Det skete efter anbefaling fra hans revisor, NB. Revisoren anbefalede, at salget til hans selskab skulle ske til markedsprisen på 530 mio. kr., men det krævede, at der kom en vurdering fra en anerkendt mægler. Den forventede højere lejeindtægt fra udlejning af lejlighederne i (red.navn fjernet)-ejendommen ville imidlertid ikke kunne neutraliseres med afskrivninger, og dermed ville de skattemæssige afskrivninger forsvinde med den forhøjede lejeindtægt. Der blev derfor også lavet valutaswaps fra danske kroner til schweizerfranc. Valutaswaps kan give både tab og gevinster, men et eventuelt tab som følge af renteforskellen mellem danske kroner og schweizerfrancs ville kunne trækkes fra lejeindtægterne. Det var derfor samlet set en fordel for ham rent økonomisk at gennemføre salget via sit eget selskab. Prisen for (red.navn fjernet)-ejendommen var også alt for høj i ren handel, og de forsøgte aldrig at købe den i ren handel.

A har supplerende forklaret blandt andet, at det var at stå som Moses ved Det Røde Hav, når man skulle hæve lejen på (red. navn fjernet). Advokat LB sagde til ham, at hvis man fik en erklæring fra en stor mægler som G4-virksomhed eller G5-virksomhed, der var de to største på markedet, som sagde, hvad lejen skulle være, ville dette blive set som en ensidigt indhentet erklæring, men at hvis G6-virksomhed skulle udpege en skønsmand, ville man tage en, der lige havde solgt en ejendom i Y2-by eller en lejlighed i Y1-by, hvilket heller ikke gik. Advokatens forslag til en løsning var derfor, at de i en stævning skulle skrive, at lejen skulle hæves, fordi direktøren for G5-virksomhed eller G4-virksomhed sagde det, for så ville en almindelig ejendomsmægler ikke sige dem imod.

G4-virksomhed oplyste ikke, at de ville kunne sælge (red. navn fjernet) for 568 mio. kr., men at værdien af (red. navn fjernet) var steget med 4,75 %. En mægler ville aldrig angive en eksakt salgspris. Han var ved at indgå et samarbejde med en række investorer på tidspunktet for overdragelsen af kapitalandelene i G3-virksomhed 15. Han manglede kapital og skulle derfor have sine ejendomme samlet i sit eget selskab og herefter overdraget til forskellige selskaber. Normalt bliver man beskyldt for at have solgt sin ejendom for dyrt. Det hænger ikke sammen, at han skulle have haft et ønske om at sælge ejendommen for billigt til sit eget selskab. Han vidste heller ikke på overdragelsestidspunktet, hvordan resultatet for hele 2008 ville blive for hans selskab, da salget jo skete i foråret. Han vidste derfor ikke, om han ville komme ud med et overskud eller et underskud.

De overvejede ikke at købe (red.navn fjernet) i en ren handel, da det ikke ville hænge sammen.

Foreholdt sin e-mail af 9. april 2008 til B har han forklaret, at han telefonisk havde fået oplyst afkastet på de 4,75 % fra G4-virksomhed. Der var tale om en helt uforpligtende samtale med mægler, så han kunne få en tilkendegivelse af, hvilket leje de lå i. Når man skal vurdere en ejendoms markedsværdi, tager man som udgangspunkt værdien af lejeindtægterne minus driftsomkostninger før renter, men størrelsen af driftsomkostningerne var ikke sikre på det tidspunkt. NJ forklarede også herom i byretten, herunder at afkastgraden varierer fra ejendom til ejendom afhængig af de risici, der er ved den enkelte ejendom. Foreholdt stigningen på 30 mio. kr. i forhold til vurderingen på 530 mio. kr. fra den 11. januar 2008 fra G4-virksomhed har han forklaret, at der fra de 561 mio. kr. skulle fratrækkes 15 mio. kr., ligesom der skulle istandsættes for 5 mio. kr., der yderligere skulle fratrækkes. En huslejestigning kunne herefter godt forklare de resterende 10 mio. kr.

Foreholdt sin e-mail fra den 12. november 2007 til B og MH har han forklaret, at de skulle have lejen vurderet, og de var enige om, at det skulle være G4-virksomhed og G5-virksomhed, der skulle stå for vurderingen. G5-virksomhed skulle vurdere lejestørrelsen. JJ fra G5-virksomhed ringede og var begejstret for casen. Senere sagde JJ, at der skulle afsættes mere til vedligeholdelse, og derfor endte han med at angive et afkast på 4,75 %. G5-virksomhed stod altså ikke ved de 4,25 %, men det var han ikke chokeret over.

Foreholdt sit brev til F1-bank fra den 10. april 2008 om et yderligere lån har han forklaret, at han igen havde drøftet casen med JJ fra G5-virksomhed. Forskellen på 4,25 % og 4,75 % var godt 71 mio. kr. De 4,25 % kom dog aldrig i spil på dette tidspunkt bortset fra for ejendomme i Y2-by. Foreholdt sin e-mail af 23. april 2008 til G6-virksomhed og sit brev til SN fra den 25. april 2008 har han forklaret, at han ikke mente, at ejendommen var mere værd end 653 mio. kr. Så kom det imidlertid på tale, at (red.navn fjernet) skulle gå med i handelen. Han tog ud til SN, der sagde, at så ville han lade (red.navn fjernet) gå konkurs. Da et moderselskab på daværende tidspunkt ikke hæftede for gælden i et datterselskab, var SN derfor i princippet ligeglad med, om (red.navn fjernet) gik konkurs. Han skulle derfor bare sikre sig, at bytteforholdet passede, da prisen for (red.navn fjernet) i princippet var sat til 0 kr.

På ny foreholdt sit brev af 10. april 2008 til F1-bank har han forklaret, at den oplyste udbudspris på 568 mio. kr. stammer fra det, han har anført i sin e-mail fra den 9. april 2008 til B. Der kom 7 mio. kr. mere ind i depositum, idet depositum blev reguleret hvert 10. år og nu skulle reguleres per 1. juli 2008. De 461 mio. kr. blev derfor til 468 mio. kr. Der kom intet på skrift fra G4-virksomhed om udbudsprisen.

NB har forklaret blandt andet, at han er 63 år, og at han blev uddannet som revisor i 1989. Han drev selvstændig virksomhed som revisor indtil 2013. Siden 2013 har han beskæftiget sig med ejendomsadministration og konsulentopgaver. B og A var på et tidspunkt store kunder hos ham. Han var først revisor for alle As selskaber og mødte så B gennem A, hvorefter han også blev revisor for B. Han var revisor for B og A fra 1994 til ca. 2010. Han var også revisor for G7-virksomhed .

Foreholdt revisorforbeholdet i årsrapport for 2009 for G7-virksomhed har han forklaret, at forbeholdet skyldtes, at han ikke kunne få verificeret, at nogen på markedet ville betale 1,523 mia. kr. for investeringsejendommene, og da han ikke var forelagt en valuarrapport eller en mæglervurdering, måtte han gøre sig sine egne overvejelser om værdien af disse ejendomme. Han indhentede derfor rapporter fra G8-virksomhed, som han brugte til at sammenligne med. Han tog udgangspunkt i den oplyste bruttofortjeneste i resultatopgørelsen i det interne regnskab. I den oplyste bruttofortjeneste for 2008 indgik tillige en værdiregulering af ejendommene på i alt ca. 41,7 mio. kr., men dette er alene en papirteknisk postering. Fratrækker man de godt 41 mio. kr. fra den angivne bruttofortjeneste på ca. 68 mio. kr., kommer man ned på 26-27 mio. kr. for 2008. På tilsvarende måde giver det i 2009 en fortjeneste på ca. 30 mio. kr. Skulle han verificere værdien af investeringsejendommene til 1,5 mia. kr., ville det dermed betyde, at han skulle kunne finde nogen på markedet, der ville acceptere et afkast på alene 2 %. Dette kunne han ikke finde belæg for i statistikkerne. Han havde derfor endnu en klar indikation på, at ejendommene stod angivet med en for høj værdi.

Han undersøgte herefter, hvad en tilsvarende lejlighed ville kunne sælges til, men m2priserne herfor harmonerede imidlertid ikke med det salg, der forelå. Dette var tillige en indikation på, at værdiansættelsen var for høj. Han kiggede endvidere på nogle budgetter for salg med fortjeneste. Da der var tale om lejeboliger udlejet på gunstige kontrakter, hvorfor lejerne havde en tendens til ikke at ville flytte, ville man ikke kunne realisere værdien ved et salg.

Derudover fik han fra SNs kontor at vide, at der var sket en fejl i forbindelse med handlen, fordi de havde handlet med brutto m2 i stedet for netto m2, som man sælger ejerlejligheder til, og som alene gav en forhøjet pris i størrelsesordenen 10-12 %. Samlet set var der derfor tale om en for høj værdi på investeringsejendommene. Da han imidlertid ikke selv kunne angive den rigtige værdi eller pris på ejendommene, måtte han i stedet tage et klart forbehold i regnskabet for 2009. PJ anmodede ham også om at fjerne forbeholdet i regnskabet for 2008, hvor han havde taget et tilsvarende forbehold.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Også efter bevisførelsen for landsretten kan det lægges til grund, at overdragelsen af kapitalandelene i G3-virksomhed 15 fra B og A til henholdsvis Ejendomsselskabet G9-virksomhed og G10-virksomhed skete på et tidspunkt i perioden mellem den 17. april og den 10. juni 2008. Det fremgår af anpartsoverdragelsesaftalerne mellem B og A og deres respektive selskaber, at værdiansættelsen af (red. navn fjernet) var angivet til henholdsvis 530.000.000 kr. og 480.913.100 kr. A har for byretten ikke bestridt, at værdiansættelsen af ejendommen skulle have været højere i forbindelse med overdragelsen til G10-virksomhed. Det er endvidere ubestridt, at overdragelsen i begge tilfælde skete mellem interesseforbundne parter.

Landsretten tiltræder derfor, at værdiansættelsen af (red. navn fjernet) i disse aftaler ikke uden videre kan lægges til grund som markedsværdien.

Det er endvidere heller ikke for landsretten bestridt, at kapitalandelene i G3-virksomhed 15 blev overdraget til Ejendomsselskabet G9-virksomhed og As G10-virksomhed umiddelbart forud for, at kapitalandelene den 10. juni 2008 blev videreoverdraget til G11-virksomhed i forbindelse med en form for byttehandel, hvori der også indgik aktierne i (red.navn fjernet), der ejede (red.navn fjernet)-ejendommen, og at (red. navn fjernet) blev værdiansat til 650 mio. kr. Overdragelsen af kapitalandelene i G3-virksomhed 15 fra B og A til deres respektive selskaber skete således til en pris, der lå væsentligt under den pris, som ejendommen blev værdiansat til umiddelbart efter i forbindelse med videresalget til G11-virksomhed.

Landsretten tiltræder derfor, at SKAT har været berettiget til at fastsætte værdien af (red. navn fjernet) efter et skøn i forbindelse med overdragelsen af kapitalandelene til Ejendomsselskabet G9-virksomhed og As G10-virksomhed. Dette skøn kan alene tilsidesættes, hvis B og A godtgør, at den skønsmæssige ansættelse hviler på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt.

Det følger endvidere af fast praksis, at skattemyndighederne er berettiget til i en række tilfælde at lægge anskaffelsessummen til grund, som ikke er anfægtet af skattemyndighederne eller civilretligt mellem parterne.

B og A har til støtte for, at SKATs skøn skal tilsidesættes, henvist til, at G4-virksomhed den 11. januar 2008 har vurderet markedsværdien af (red. navn fjernet) til 530 mio. kr. B og A har endvidere henvist til, at overdragelsen af (red. navn fjernet) skete som led i en byttehandel, hvori også indgik (red.navn fjernet)-ejendommen, at (red. navn fjernet) alene blev prissat til en værdi på 650 mio. kr., fordi (red.navn fjernet)-ejendommen var prissat for højt, og at den forhøjede prissætning af (red. navn fjernet) således skulle kompensere for den overpris, som (red.navn fjernet)ejendommen indgik i byttehandlen med.

G4-virksomheds indikation af 11. januar 2011 af handelsværdien af G3-virksomhed 15 ligger tidsmæssigt adskillige måneder forud for, at kapitalandelene i G3-virksomhed 15 blev overdraget til Ejendomsselskabet G9-virksomhed og As G10-virksomhed, og er ikke understøttet af sagens øvrige oplysninger, herunder regnskabet for G3-virksomhed 15 for perioden 1. januar - 31. maj 2008, hvori (red. navn fjernet) er medtaget til en dagsværdi på 650 mio. kr. G4-virksomheds indikation, der i øvrigt ikke ses at have støtte i realiserede handler, dokumenterede udbud el.lign., udgør derfor ikke i sig selv et tilstrækkeligt sikkert grundlag for at tilsidesætte det af SKAT udøvede skøn.

De øvrige oplysninger i sagen, herunder årsrapporterne for (red.navn fjernet) i 2008 og 2009, understøtter endvidere ikke, at (red.navn fjernet)-ejendommen blev prissat over markedsværdien i forbindelse med den såkaldte byttehandel. Af ledelsesberetningen i årsrapporterne fremgår det således, at (red.navn fjernet)-ejendommen var angivet til den handlede værdi i 2008, da denne værdi - trods usikkerheden på grund af den finansielle uro på bl.a. boligmarkedet - var den, der bedst afspejlede den langsigtede og realistiske værdi af ejendommen.

B og A har for domstolene ikke anmodet om syn og skøn med henblik på en vurdering af, om (red. navn fjernet) havde en lavere markedsværdi end den, som SKAT har skønnet.

På denne baggrund tiltræder landsretten, at B og A ikke har godtgjort, at SKATs skønsmæssige ansættelse af (red. navn fjernet)s markedsværdi er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimeligt. Det forhold, at overdragelsen af (red. navn fjernet) til G11-virksomhed måtte være sket som led i en byttehandel, kan under de anførte omstændigheder ikke føre til et andet resultat.

Landsretten stadfæster derfor byrettens domme.

I sagsomkostninger for landsretten skal A og B hver betale 250.000 kr. til Skatteministeriet. Ved fastsættelsen af beløbet, der er til dækning af rimelige udgifter til advokatbistand, er der ud over sagernes værdi taget hensyn til sagernes omfang og varighed, herunder at sagerne for landsretten er behandlet samlet og stort set har haft et identisk indhold.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Byrettens domme stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A og B inden 14 dage hver betale 250.000 kr. til Skatteministeriet .

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.