Dokumentets metadata

Afslag på genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005

Ejeren af en ejendom anmodede om genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 under henvisning til, at SKAT havde anvendt et forkert basisår og dermed en forkert områdepris. Landsskatteretten fandt under henvisning til SKM2020.472.ØLR, at anmodningen om genoptagelse skulle behandles efter de regler om genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, der blev indført med virkning fra den 1. januar 2013. Anmodningen om genoptagelse var indgivet efter udløbet af fristen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, for ordinær genoptagelse, og anmodningen blev derfor behandlet efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Landsskatteretten fandt, at ejeren ikke var berettiget til ekstraordinær genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005, idet vurderingen ikke var foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. I henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 18, skulle den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 fastsættes ud fra områdeprisen i sammenlignelige grundværdiområder. Fastsættelsen af områdeprisen beroede herefter på en konkret vurdering af, hvilke grundværdiområder der i basisåret kunne anses for sammenlignelige med den påklagede ejendom. På den baggrund fandt Landsskatteretten, at områdeprisen var et beløbsmæssigt vurderingsskøn, der ikke kunne begrunde genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Klagen vedrører SKATs afslag på genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 i henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 (genoptagelsens rækkevidde), samt efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1 og 3 (henholdsvis ordinær og ekstraordinær genoptagelse).

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende Adresse Y1 x-x, By Y1, matrikel nr. […]. Ejendommen, der er vurderet som en ubebygget grund, er registreret med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug) og ligger i den sydvestlige del af By Y1, i det tidligere […] Kommune, nu […] Kommune, […].

Ejendommen har et samlet grundareal på 7.132 m².

Klager har ved endeligt skøde af 5. december 2005 erhvervet ejendommen med overtagelse den 15. august 2005.

Ejendommen er opstået ved approbation den 23. juni 2005. Den påklagede ejendom er udstykket fra ejendommen Adresse Y2, By Y1, ejendomsnummer […05]. Udstykkende ejendom er beliggende i grundværdiområde x1, der er registreret som åbenland, landbrug.

SKAT har, henset til at ejendommen er nyopstået, ansat en omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2005. Omberegningen pr. 1. oktober 2005 for den påklagede ejendom skal ansættes med det basisår, som var gældende for den udstykkende ejendom forud for udstykningen. Omberegningen skal således foretages med basisår 2004.

SKAT har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 således:

Ejendommen har ikke ændret areal og er ikke blevet underlagt nye planforhold sidenhen.

Lokalplan nr. […] fastsætter rammerne for det nye boligområde i By Y1. Det fremgår af lokalplanens kortbilag, at ejendommen er beliggende i delområde 1, der udlægges som én storparcel, der skal bebygges med tæt-lav bebyggelse i en etage, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 %.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […] og grundværdiområde x2. Grundværdiområdet er betegnet som et område i byzone med parcelhuse, der er vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Grundværdiområdet opstår i 2005.

Klager henviser til vurderingen af ejendommen Adresse Y1 y-y, By Y1, ejendomsnummer […10]. Ejendommen ligger i grundværdiområde x3, der er udlagt til blandet bolig og erhverv og er beliggende syd/vest for den påklagede ejendom. Den indberettede områdepris i basisår 2004 for grundværdiområde x3 er 120 kr./m². Ejendommen er ansat med en kvadratmeterpris på 20 kr./m².

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med sagsbehandlingen ved Skatteankestyrelsen henvist til to ejendomme, ejendomsnummer […48] og […28], der er beliggende henholdsvis nord og øst for den påklagede ejendom i grundværdiområde x4, der er udlagt til boligområde. Den indberettede områdepris i basisår 2004 er 120 kr./m².

Ved skrivelse af 1. maj 2009 anmoder klager SKAT om genoptagelse af fradrag for forbedringer i grundværdien. Af genoptagelsesanmodningen fremgår bl.a.:

"På vegne af grundejerne af ejendommene listet i bilag A, skal undertegnede herved med hjemmel i Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2 anmode Vurderingsmyndigheden om at genoptage ejendomsvurderingen.
Anmodningen om genoptagelse af ejendomsvurderingen sker med henblik på en korrekt fastsættelse af fradrag for forbedringer efter vurderingsloven § 17.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommene, herunder udgifter til:

· Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.
· Boligveje inkl. vejafvanding, kantsten m.v.
· Etablering af forsyningsnet til el, vand, varme og kloak
· Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
· Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
· Stam- og fødevejsanlæg

SKAT bedes i gennemgangen tage højde for eventuel ekstern byggemodning og i så fald udarbejde en beregning ved hjælp af V & S-prisbogen, der kan danne grundlag for et skøn.

Med henblik på sagernes behørige oplysning, fremsendes snarest yderligere retlige anbringender samt dokumentation for sagernes faktiske omstændigheder. Bemærk venligst. at Vestre Landsrets dom af 21. april 2009, der har gjort op med hidtil gældende praksis på fradragsområdet, er vedlagt listen med ejendommene, idet der er tale om en oplysning, der isoleret set bør medføre en ændret ansættelse.

SKAT anmodes om at indregne et ændret fradrag i den vurdering der ligger til grund for skatteloftsberegningen, som hjemlet i ejendomsbeskatningsloven § 1, stk. 5.

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagernes videre forløb."

Den 21. juni 2013 fremsætter klagerens repræsentant indsigelse til SKATs forslag til afgørelse, herunder fremsættes påstand om fejl i ansættelsen af fradrag for forbedringer i grundværdien, råjordsansættelsen samt om fejl i ansættelsen af den omberegnede grundværdi. Af indsigelsen fremgår:

"Med henvisning til Deres skrivelse af 15. maj 2013 skal undertegnede hermed venligst bemærke følgende.

Genoptagelse:
Da sagen er igangsat den 1. maj 2009, skal genoptagelse af nærværende sag foretages for vurderingen 2005 og fremefter. SKAT gøres opmærksom på at der også er anmodet om genoptagelse af reguleringsår. Der henvises til SKM2011.1.HR, hvoraf fremgår at reguleringsår kan genoptages.

(…)

Omberegnet grundværdi:
Den omberegnede grundværdi påklages. Ejendommens første vurdering er inden for rækkevidden af sagens genoptagelsesår, SKAT skal derfor, jf. Vurderingslovens § 33, stk. 18 foretage omberegning af grundværdien.

Vi har konstateret, at omberegningen af grundværdien for nærværende ejendom ikke er foretaget korrekt, idet at SKAT har anvendt et forkert basisår og dermed en forkert områdepris. Vi har ved kontrollen taget udgangspunkt i områdeprisen for 2005, som er basisåret i grundværdiområdet. Områdeprisen udgjorde kr. 120, idet der henvises til ejendommen […28].

SKAT anmodes på ovenstående baggrund om at foretage en korrekt omberegning af grundværdi efter § 33, stk. 18 for ejendommen."

SKAT træffer afgørelse i genoptagelsessagen vedrørende fradrag for forbedringer i grundværdien den 14. marts 2014. I forhold til genoptagelsessagen om fradrag for forbedringer i grundværdien fremsendte SKAT agterskrivelse af 31. juli 2013, hvoraf følgende fremgår:

"Grundskatteloft
I har sammen med indsigelsen dateret 21. juni 2013, anmodet om at få genoptaget den omberegnede grundværdi for ejendommen Adresse Y1 x-x, By Y1. Anmodningen skal behandles efter reglerne i Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, som er ændret med virkning pr. 1. januar 2013. Da vi har fået anmodningen efter denne dato, behandles anmodningen særskilt. I vil senere modtage et brev herom."

Omberegning af grundværdien bliver herefter udskilt til selvstændig behandling og er behandlet i den påklagede afgørelse af 22. februar 2016.

SKATs afgørelse
SKAT har givet afslag på anmodningen om genoptagelse af den omberegnede grundværdi for vurderingen for 2005 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 (genoptagelsens rækkevidde, LBKG nr. 175 af 23. februar 2011), samt ordinær og ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 3 (LBKG nr. 175 af 23. februar 2011 med senere ændringer og lov nr. 925 af 18. september 2012).

Af begrundelsen fremgår:

"Vi har modtaget jeres bemærkninger den 6. januar 2016. Bemærkningerne indeholder dog hverken faktiske eller retlige oplysninger, der kan begrunde en ændring.

I jeres indsigelse af 6. januar 2016 skriver I, at da I har fremsendt jeres indsigelse i forbindelse med behandlingen af den oprindelige sag som er anmeldt i 2009, skal genoptagelse af den omberegnede grundværdi ske fra 2005. I henviser endvidere til SKM2014.538.ØLR.

Vi skal hertil bemærke, at der af styresignal, SKM2015.600.SKAT fremgår følgende:

"Der vil derimod eksempelvis ikke være etableret en nær sammenhæng mellem to anmodninger indgivet henholdsvis før og efter genoptagelsesfristen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, såfremt den første anmodning vedrører fradrag for dokumenterede afholdte udgifter vedrørende en grund, mens den efterfølgende anmodning vedrører den omberegnede grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, herunder vedrører det beløbsmæssige vurderingsskøn, som den omberegnede grundværdi skal ansættes efter."

Det fremgår af sagen, at der er anmodet om fradrag for forbedringer den 1. maj 2009, og at anmodning om omberegning af grundværdien er fremsendt den 21. juni 2013.

Vi mener ikke, at der er en nær sammenhæng mellem de to anmodninger, hvorfor anmodningen om omberegning af grundværdien behandles særskilt, jf. SKM2015.600.SKAT.
Endvidere fremgår det af vores brev af 9. december 2015 at vurderingen for 2005 ligger uden for fristen for ordinær genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Vi anser derfor jeres anmodning vedrørende vurderingen for 2005 som en anmodning om ekstraordinær genoptagelse, se SKM2015.600.SKAT af 14. september 2015.

Grundet ovenstående fastholder vi vores forslag til afgørelse."

Af SKATs agterskrivelse af 9. december 2015 fremgår:

"I har den 21. juni 2013, på vegne af tidligere ejer, bedt SKAT om at genoptage vurderingen, for at ejendommen kan få en korrekt omberegning af grundværdien for 2005.

Der har kun været ansat en omberegnet grundværdi i 2005.

Vurderingen for 2005 ligger uden for fristen for ordinær genoptagelse, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 (lov nr. 925 af 18. september 2012). Vi anser derfor jeres anmodning vedrørende vurderingen for 2005 som en anmodning om ekstraordinær genoptagelse.

Vi kan ikke genoptage den omberegnede grundværdi, da betingelserne ikke er opfyldt.

Sagsfremstilling

Faktiske forhold
Ejendommen Adresse Y1 x-x, By Y1 er omfattet af lokalplan nr. […] - […]. Lokalplanen er i krafttrådt den 16. februar 2005.

Ejendommen er vurderet første gang i 2005, som et ubebygget areal (benyttelseskode 09). Ejendommens areal udgør 7.132 m². Ved første vurdering ansatte SKAT en omberegnet grundværdi med basisår 2004 jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Ejendommen bebygges i 2006, og vurderes i den forbindelse som en beboelsesejendom med 15 lejligheder (benyttelseskode 01).

(…)

Omberegnet grundværdi for 2005
Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan kun ekstraordinært genoptage en vurdering, når disse tre krav er opfyldt:

1. I skal dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.
2. Genoptagelsen skal resultere i en ændring på mindst 15 %.
3. Anmodningen skal være indgivet senest 6 måneder efter, I fik kendskab til det forhold, der begrunder genoptagelsen.

Der er ikke fejl i selve grundlaget for den omberegnede grundværdi for Adresse Y1 x-x, By Y1.
Vi mener ikke, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen er opfyldt, og vi foreslår derfor at den omberegnede grundværdi fastholdes."

SKAT har den 23. september 2016 udtalt:

"Vi indstiller, at vores afgørelse fastholdes,

(…)

Begrundelsen står i vores forslag til afgørelse af 9. december 2015 og vores afgørelse af 22. februar 2016."

Vurderingsstyrelsen har desuden den 25. januar 2021 supplerende udtalt:

"Ejendom […36] er udstykket fra Udstykningsejendom […05]. Ejendom […36] bliver omfattet af lokalplan nr. […]. Området kan anvendes til tæt lav beboelse og placeres i grundværdiområde x2 Adresse Y1, By Y1 området ligger i byzone, og burde vurderes efter byggeretsværdiprincippet. Det fremgår af kortbilag at området ikke har været byggemodnet. Måske derfor bliver det dagældende retningslinjer vurderet med en råjordspris, der er skønnet fra enten salg af tilsvarende byggemodnede grunde i tilsvarende områder eller den samlede byggeretspris minus formodede byggemodningsværdi.

Den omberegnede grundværdi i 2004 niveau adskiller sig ikke fra grundværdiniveauet i 2005. Den omberegnede grundværdi adskiller heller ikke sig fra stort fra prisen med byggeretter. Det lader således ikke til, at man har anvendt en typisk råjordspris. Man har dog muligvis lagt vægt på salgsprisen på 1.469.192 kr. den 5.11. 2005, som også må antages at være uden byggemodning. Ud fra salgsprisen, er selve grundværdien i 2005 korrekt.

Den omberegnede grundværdi har basisår 2004 ligesom den udstykkende ejendom med en kvadrameterpris på 200 kr. hvilket svarer til områdeprisen. Grundværdiområdet opstår i 2005. Den pågældende sagsbehandler har skønnet at det samme niveau kunne bruges i 2004.

Af sammenlignelige ejendomme kan nævnes […28] samt […48], som skifter til samme grundværdiområde i 2004, på trods af at grundværdiområdet ikke eksisterer i 2004 og priserne fra det gamle grundværdiområde x5 er også bare videreført fra 2002, områdeprisen i 2002 og 2004 er på 120 kr. På baggrund af ovenstående mener jeg, at det havde været et korrekt skøn at beregne den omberegnede grundværdi på baggrund af områdeprisen på 120 kr. og uden hensyn til byggemodning."

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2005 skal hjemvises til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden subsidiært, at den omberegnede grundværdi genoptages med udgangspunkt i en områdepris på 20 kr./m².

Til støtte for påstanden er der anført:

"BEGRUNDELSE - OMBEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN
Ejendommen har første vurdering i 2005. Der skal som følge heraf foretages omberegning af grundværdien i medfør af vurderingslovens § 33, stk. 18.

SKAT har afvist at behandle den omberegnede grundværdi med henvisning til, at vurderingen 2005 ligger uden for fristen for ordinær genoptagelse, og at ejendommen ikke opfylder betingelserne for ekstraordinær genoptagelse.

Klager er imidlertid ikke enig med SKAT i, at der er tale om en anmodning om ekstraordinær genoptagelse. Indsigelserne er således fremsat den 21. juni 2013, det vil sige inden der var truffet afgørelse i den oprindeligt anmeldte sag. Den omberegnede grundværdi burde dermed ikke have været udskilt til særskilt behandling, ej heller været behandlet efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Punktet burde derimod have været behandlet som en del af den oprindeligt anmeldte sag samt tildeles samme genoptagelsesmæssige virkning som hovedsagens øvrige klagepunkter, dvs. fra 2005. Det følger af SKM2014.538.ØLR, at der kan bringes nye forhold ind i sagen helt frem til der træffes afgørelse, og at nye anbringender skal genoptages som en del af den samlede sag.

Den bærende præmis i SKM2014.538.ØLR er, at der ved genoptagelse efter den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, sker en genoptagelse af "ejendomsvurderingen", og at der på grund af "den nære sammenhæng" mellem de forskellige ansættelser i ejendomsvurderingen ikke er grundlag for at skelne mellem de forskellige ansættelser i ejendomsvurderingen i genoptagelsesmæssigt øjemed (en ejendomsvurdering indeholder op til 5 ansættelser, nemlig ejendomsværdi, grundværdi, fradrag for forbedringer, omberegnet ejendomsværdi eller omberegnet grundværdi).

Med andre ord slår dommen fast, at der i forbindelse med genoptagelse af en ejendomsvurdering efter den dagældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, skal gives genoptagelsesmæssig virkning for alle ansættelser i ejendomsvurderingen med virkningstidspunkt fra den dato hvor ejendomsvurderingen som sådan blev begæret genoptaget første gang. Der er således tale om én ejendomsvurdering i henhold til ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, uanset hvilken af de fem ansættelser, der dannede grundlag for den første genoptagelsesbegæring.

På ovenstående baggrund påstås den omberegnede grundværdi hjemvist til fornyet behandling hos SKAT.

Formålet med omberegningen er, at ejendommen skal beskattes, som hvis den havde eksisteret ved skatteloftets indførsel ved vurderingen i 2001, hvorved den almindelige udvikling i prisniveauet ikke får større skattemæssig virkning, end stigningsbegrænsningen tillader.

Klagers ejendom var ved ejendommens første vurdering i 2005 vurderet som et ubebygget areal, og har siden 2006 været vurderet som en beboelsesejendom. Da ejendommen ikke eksisterede ved skatteloftets indførsel, skal klager henvise til ejendommen beliggende Adresse Y1 y-y (ejd. nr. […10), som ses at have basisår 2004 med en områdepris på 20 kr. Det skal i øvrigt bemærkes, at der ses at være enighed mellem SKAT og klager om, at basisåret er 2004, jf. SKATs agterskrivelse af 9. december 2015.

Det gøres på den baggrund gældende, at den omberegnede grundværdi for klagers ejendom skal foretages med udgangspunkt i det basisår, som er gældende for den ovenstående sammenlignelige ejendom i grundværdiområdet. Den omberegnede grundværdi kommer dermed til at se ud som i skemaet nedenfor.

"

Landsskatterettens begrundelse og afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Klagen vedrører SKATs afslag på genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 i henhold til dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 (genoptagelsens rækkevidde), samt efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1 og 3 (henholdsvis ordinær og ekstraordinær genoptagelse).

Genoptagelsens rækkevidde
Klager henviser til SKM2014.538.ØLR og gør herefter gældende, at der på grund af den nære sammenhæng mellem de forskellige ansættelser i ejendomsvurderingen ikke er grundlag for at skelne mellem disse i et genoptagelsesmæssigt øjemed, og da anmodningen om genoptagelse af den omberegnede grundværdi er fremsat, inden der er truffet afgørelse i den oprindeligt anmeldte sag om fradrag for forbedringer, skal den omberegnede grundværdi behandles som en del af denne sag - dvs. genoptages fra 2005 og frem. Med baggrund heri påstår klager den omberegnede grundværdi 2005 hjemvist til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden, subsidiært at den omberegnede grundværdi genoptages med udgangspunkt i en områdepris på 20 kr./m².

Efter den tidligere gældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, skal en klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Klagers repræsentant anmodede SKAT om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer i genoptagelsesanmodning af 1. maj 2009. Den 21. juni 2013, hvor SKAT endnu ikke havde truffet afgørelse i sagen, fremsatte klager tillige påstand om genoptagelse af den yderligere ansættelse af grundværdien for vurderingsåret 2005.

Af den dagældende vurderingslovs § 5 fremgår, at der ved en ejendomsvurdering foretages en ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Det følger således af bestemmelsen, at ejendomsvurderingen består af nærmere opregnede selvstændige ansættelser.

Det fremgår af Østre Landsrets dom af 26. juni 2014, gengivet i SKM2014.538.ØLR, at landsretten fandt, at der var grundlag for efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, at lade en begæring om nedslag i grundværdien, som var indgivet efter fristens udløb, indgå i behandlingen af en verserende genoptagelsessag vedrørende fradrag for forbedringer. Landsretten henviste i den forbindelse til de enkelte elementer i vurderingslovens § 5, den nære sammenhæng mellem disse, hensynet bag reglerne om genoptagelse til at opnå materielt rigtige afgørelser og til baggrunden for skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

En yderligere ansættelse af grundværdien foretages med hjemmel i den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, som blev indført samtidig med det såkaldte grundskatteloft i 2002. Ansættelsen i vurderingslovens § 33, stk. 16-18, er selvstændig og foretages kun, hvis der sker ændringer i en ejendoms forhold, som opfylder betingelserne i bestemmelsen. Ansættelsen har til formål af begrænse stigningen i ejendomsskatterne for grundejerne ved at indføre et loft over, hvor meget den enkelte grundejers grundskyld ved uændret grundskyldpromille kan stige i det enkelte år.

Fradrag for forbedringer ansættes med hjemmel i den dagældende vurderingslovs §§ 17 og 18. Som anført i bestemmelserne gives der fradrag, hvis der foreligger grundforbedringer, som bevirker en stigning i grundværdien. Fradraget kan desuden ikke overstige ejerens udgifter til forbedringen.

Den fremsatte anmodning af 1. maj 2009 om genoptagelse af ejendomsvurderingen angår efter sit indhold alene ansættelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer. Anmodningen indeholder ikke nogen oplysninger af faktisk eller retlig karakter med relevans for den af SKAT foretagne yderligere ansættelse af grundværdien.

Først ved brev af 21. juni 2013 - og således efter udløbet af den ordinære genoptagelsesfrist i den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 - omtalte klagerens repræsentant den yderligere ansættelse af grundværdien og fremlagde oplysninger som angivet i den tidligere gældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, herom.

Landsskatteretten finder, at der ikke består en nær sammenhæng mellem den yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, og ansættelserne efter vurderingslovens § 5. Landsskatteretten finder endvidere, at der heller ikke i øvrigt foreligger sådanne omstændigheder, at der er grundlag for at lade en anmodning om genoptagelse af den yderligere grundværdi, som er indgivet efter fristens udløb, indgå i behandlingen af den allerede verserende sag om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer.

På den baggrund finder Landsskatteretten, at der ikke foreligger omstændigheder, der kan begrunde, at anmodningen om genoptagelse af den yderligere ansættelse af grundværdien skulle indgå i den verserende sag om genoptagelse af ansættelsen af fradrag i grundværdien for forbedringer. Der kan i den forbindelse henvises til Retten i Glostrups dom af 18. januar 2019, offentliggjort i SKM2019.75.BR, der blev stadfæstet ved Østre Landsrets dom af 2. oktober 2020, offentliggjort i SKM2020.472.ØLR.

Østre Landsrets dom af 26. juni 2014 (SKM2014.438.ØLR) kan ikke medføre et andet resultat.

SKATs afslag på genoptagelse af den omberegnede grundværdi efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011, stadfæstes derfor.

Genoptagelse af den omberegnede grundværdi

Reglerne i skatteforvaltningslovens § 33 blev ændret med virkning fra den 1. januar 2013. Da anmodningen om genoptagelse af den omberegnede grundværdi for 2005 først er indgivet efter denne dato, skal anmodningen behandles særskilt efter de nye regler.

Reglerne om genoptagelse af en ejendomsvurdering står i skatteforvaltningslovens § 33. Da der er anmodet om genoptagelse den 21. juni 2013, og SKAT har truffet den påklagede afgørelse den 22. februar 2016, er det følgende ordlyd af bestemmelsen, der er gældende, jf. lov nr. 925 af 18. september 2012:

"En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

(…)

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

(…)

Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberettigede, jf. § 38, stk. 1, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag."

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på genoptagelse, har Landsskatteretten alene kompetence til at tage stilling til, om Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage den omberegnede grundværdi for 2005 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 eller 3, om henholdsvis ordinær og ekstraordinær genoptagelse.

Vedrørende den ordinære genoptagelse
Ifølge skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, skal en anmodning om genoptagelse være fremsat senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget.

Ansættelsen af den omberegnede grundværdi for 2005 er foretaget den 1. oktober 2005. En anmodning om genoptagelse heraf skal ifølge skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, således være fremsat senest den 1. maj 2009.

Anmodning om genoptagelse af den omberegnede grundværdi er modtaget hos SKAT den 21. juni 2013 og er således først indgivet efter udløbet af fristen for anmodning om ordinær genoptagelse for omvurderingsåret 2005.

Landsskatteretten finder således, at fristen for genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, ikke er opfyldt, hvorfor SKATs afslag på ordinær genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005 stadfæstes.

Vedrørende den ekstraordinære genoptagelse
Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, kan Vurderingsstyrelsen efter anmodning fra en klageberettiget eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, jf. § 33, stk. 1. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 %. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.

I forhold til den fejlagtige eller manglende registrering af faktiske forhold fremgår af bemærkningerne til lovforslaget bl.a. følgende:

"Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

(…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder."

Af dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi"

Klager har gjort gældende, at den omberegnede grundværdi i 2005 er fastsat med for høj en områdepris i basisåret 2004.

Det er en betingelse for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, at klager kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Det følger af vurderingslovens § 33, stk. 18, at den påklagede ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien af den nyopståede ejendom med det basisår, som var gældende for den udstykkende ejendom forud for udstykningen.

Omberegningen skal således foretages med basisår 2004, da dette var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi for den udstykkende ejendom.

Den omberegnede grundværdi skal desuden fastsættes i det prisniveau, der var gældende i basisåret, men under hensyn til ejendommens størrelse, udformning og de anvendelses- og planforhold, der var gældende for den påklagede ejendom på omberegningstidspunktet.

Den påklagede ejendom er beliggende i grundværdiområde x2, som først opstår i 2005.

SKAT har ved omberegningen i 2005 anvendt en områdepris på 200 kr./m². Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) henviser til to ejendomme i grundværdiområde x4, der er ansat med en områdepris på 120 kr./m². Klager har gjort gældende, at områdeprisen bør ansættes til 20 kr./m².

Hertil bemærker Landsskatteretten, at områdeprisen i den konkrete sag skal findes i sammenlignelige grundværdiområder.
Fastsættelse af områdeprisen beror herefter på en konkret vurdering af, hvilke grundværdiområder, der i basisåret kan anses for sammenlignelige med den påklagede ejendom. På den baggrund finder Landsskatteretten, at områdeprisen er et beløbsmæssigt vurderingsskøn, der ikke kan begrunde en genoptagelse, jf. § 33, stk. 3.

At klager ikke er enig i det beløbsmæssige vurderingsskøn, der er foretaget på et korrekt grundlag, er ikke et forhold, der kan danne grundlag for genoptagelse i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afslag på ekstraordinær genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2005.