Dokumentets metadata

Ejendomsavance - Tinglyst - Reel ejer

Sagen angik beskatning af en ejendomsavance. Skatteyderen var tinglyst som adkomsthaver af ejendommen. Skatteyderen gjorde gældende, at han, trods tingbogens udvisende, ikke var ejendommens reelle ejer.

Landsretten fandt, at der påhvilede skatteyderen en streng bevisbyrde for, at tingbogens udvisende ikke svarede til de reelle ejerforhold.

Efter en samlet vurdering fandt landsretten, at skatteyderen havde løftet denne bevisbyrde (dissens).

Parter

A

(v/advokat Kasper Bech Pilgaard)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Malthe Gade Jeppesen)

Retten i Y1-by har den 5. februar 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS35821/2018).

Afgørelsen er truffet af landsdommerne

Pernille Buck Bendtson (kst.), Alex Puggaard og Karen Hald

Påstande

Appellanten, A , har gentaget sin påstand for byretten om, at A s skatteansættelse for indkomståret 2012 nedsættes med kr. 1.305.000.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

A har for landsretten fremlagt yderligere bilag til dokumentation for, at han i den omhandlede periode ikke var den reelle ejer af ejendommen Y2-adresse 19, Y3-by.

Af kopi af kontokort vedrørende en konto 0001 for G1 ApS for perioden fra den 1. oktober 2011 til den 21. september 2012 fremgår bl.a. den 13. september 2012, under henvisning til bilag 753, en post på 8.360,97 kr., der er benævnt "Ejd. skat Y2-adresse", og den 27. december 2011, under henvisning til bilag 239, en post på 4.210,37 kr., der er benævnt "Forbrug Y2-adresse".

Skatteministeriet har under sagen opfordret A til at fremlægge bilag 753 og 239. A har ikke fremlagt bilagene.

I opgørelse af salgsprovenu i forbindelse med salget af ejendommen på Y2-adresse - hvor sælger er anført som G1 ApS - indgår bl.a. restancer for morarenter, gebyrer vedrørende ejendomsskat, forbrugsafgifter pr. 3. september 2012, ejendomsskat pr. 3. september 2012 og grundejerforening pr. 14. september 2012.

Af et referat af ekstraordinær generalforsamling i G2 ApS af 12. november 2012 fremgår, at G3 ApS ved A samme dag havde erhvervet 100 % af anparterne i G2 ApS. Af selve anpartsoverdragelsesaftalen af samme dato fremgår således bl.a.:

"5 REFINANSIERING AF SELSKABET

5.1 Køber er gjort bekendt med, at Selskabet i henhold til årsrapporten pr. 30.9.2011 … har tabt egenkapitalen. Selskabets driftsøkonomiske stilling er ikke forbedret i regnskabsåret. Sælger er ikke forpligtet overfor Køber til at retablere kapitalgrundlaget i selskabet, idet dette er Købers ansvar, hvilket der er taget højde for ved fastsættelsen af Købesummen for anparterne.

5.2 Køber forpligter sig til at refinansiere Selskabet, idet Sælger oplyser at tinglyst prioritetsgæld er i restance, og at den i pkt. 4 opgjorte gæld skal indfries senest 6 uger fra underskrivelsen af denne Aftale.

…

5.6 Såfremt gælden som opgjort i pkt. 5.3 og pkt. 5.4, … samlet set overstiger de heri anførte beløb, bekræfter Sælger at være forpligtet til at skadesløsholde Selskabet, idet den fornødne kapital indskydes i Selskabet senest 31. december 2012.

…

5.8 Til sikkerhed for Sælgers forpligtelse i henhold til denne aftales pkt. 5.6, accepterer Sælger, at provenu for G1 ApS' salg af ejendommen Y2-adresse, Y3-by først må frigives til G1 ApS, når forpligtelsen iht. pkt. 5.6 er opfyldt.

…

8 SÆLGERS TILBAGEKØBSRET

8.1 Sælger er berettiget til - til enhver tid med 4 ugers forudgående varsel - at kræve Anparterne overdrages til Sælger eller et af Sælger valgt selskab. Retten består i perioden indtil 30.9.2015, og den bortfalder, hvis den ikke er gjort gældende overfor Køber inden ovenstående tidspunkt."

Af mailkorrespondance af 14. marts 2013 mellem advokat SL på vegne af G1 ApS og G4 ApS om betaling af salgsprovenuet fra handlen med Y2-adresse fremgår bl.a., at ejendomsmægleren ville sørge for at rykke købers bank, men ikke kunne frigive det fulde beløb, før refusionsopgørelsen var udarbejdet. Advokat SL gav udtryk for, at købesummen burde kunne frigives omkring den 2.-3. april.

I en mail af 3. april 2013 fra advokat SL til G5 ApS fremgår bl.a., at advokat SL på vegne af G1 ApS bekræftede, at han samme dag var instrueret om overførelse af 1.012.000 kr. til indfrielse af to pantebreve i en ejendom i Y4-by.

Af aftale af 19. november 2015 mellem G3 ApS og G6, G7 ApS vedrørende tilbagekøb af anparterne i G2 ApS fremgår bl.a.:

"1 ANPARTSOVERDRAGELSE

…

1.2 Anparterne overtages af Køber med regnskabsmæssig virkning pr. 30. september 2015 ("Overtagelsesdagen"), idet dog ejendomsretten først overgår når købesummen for Anparterne er erlagt og de øvrige betalinger der skal finde sted i henhold til denne aftale alle er foretaget.

…

3 CLOSING

…

3.4 Ved Closing skal

Køber

…

3.4.2 dokumentere, at der senest dagen efter underskrivelsestidspunktet for nærværende aftale er deponeret minimum kr. 1.500.000 på særskilt klientkonto oprettet i Købers navn …, således at der kan ske indfrielse af følgende mellemværender senest 14 dage efter Closing - eller dagen efter at F1-bank har udbetalt det i pkt. 3.4.1 anførte nettoprovenu:

a) G1 ApS frigiver til A til en af denne angivet bankkonto et beløb til dækning af dennes (eventuelle) restkrav mod Selskabet vedrørende det i pkt. 4.1.3.d anførte tilgodehavende.

b) G1 ApS frigiver i alt kr. 940.000 opgjort inkl. renter på kr. 180.000 til A til en af denne angivet bankkonto vedrørende et nærværende overdragelse i øvrigt uvedkommende låneforhold relateret til ejendommen Y5-adresse, Y6-by."

Endelig fremgår det af mailkorrespondance af 8.-9. juni 2020, at A til brug for nærværende sag bad om kontoudtog fra egne konti fra starten af 2011 til slutningen af 2013, og at F2-bank Y8-by svarede, at banken ikke måtte arkivere længere end 5 år tilbage og derfor desværre ikke kunne hjælpe.

Forklaringer

A, SL og WT har afgivet supplerende forklaring.

A har forklaret, at de rådførte sig med advokat SL, men det var ikke advokaten, der udarbejdede aftalen af 22. marts 2011. Det var WT, der udarbejdede aftalen. Han har aldrig mødt nogen af de involverede parter i sagen eller talt med dem. Han har ikke skrevet under på købsaftalen dateret 1. november 2012. Det er formentlig MG, der har skrevet under. Hver gang han modtog en regning vedrørende ejendommen, kørte han over til WT og lagde den øverst i bunken. Da han blev ved med at modtage rykkere, foranledigede han, at G9 sendte regningerne direkte til WT.

Han erindrer, at lånet til vinduer mm. til ejendommen på Y5-adresse var højere end 400.000 kr. Det var nok 600.000 kr. eller 800.000 kr. WT omdannede ejendommen på Y5-adresse, der bestod af flere lejligheder, til et dobbelthus. Deres udestående vedrørende Y5-adresse blev afsluttet med aftalen fra november 2015. Herefter havde de ikke yderligere mellemværender. Formålet med, at han købte ejendommen på Y7-adresse, var at hjælpe WT, der fortsat var i økonomiske problemer. Han ville få ca. 15.000 kr. om måneden. Han lod WT købe ejendommen tilbage, selvom WT overskred fristen i relation til tilbagekøbsretten. Der var ikke nogen sammenhæng mellem projekterne vedrørende de tre ejendomme på Y2-adresse, Y5-adresse og Y7-adresse bortset fra, at betalingerne faldt for sent.

Ejendommen på Y2-adresse var tinglyst i hans navn, men der var ikke nogen tvivl om, at det var WT, der ejede ejendommen. Han var hverken involveret i købet eller salget af ejendommen, og han har ikke afholdt nogen omkostninger vedrørende ejendommen. Banken var bekendt med aftalen af 22. marts 2011, fordi han spurgte dem til råds. Det var hans bankrådgiver, der foreslog, at ejendommen skulle skødes over til ham. Hvis de blot overførte pengene til WT, ville han ikke have haft nogen sikkerhed. Den sikkerhed opnåede han ved, at ejendommen blev skødet over til ham. Med de penge, som WT ville skyde ind i projektet, var han ikke i tvivl om, at det blev en fornuftig forretning. Det var ikke på tale, at han skulle kautionere for et lån til WT. Han ved ikke, hvorfor advokat SLs faktura i forbindelse med købet af ejendommen var stilet til både ham og G1 ApS. Han har ikke betalt fakturaen. Han vil tro, at det var hans bankrådgiver, der sørgede for, at deponeringskontoen blev oprettet i hans navn. Det var for at have styr på pengestrømmene.

Han vil tro, at han står som kreditor på en række pantebreve i ejendommen på Y7-adresse på i alt nominelt 3,9 mio. kr., fordi han i forbindelse med købet af ejendommen på Y7-adresse indfriede en række pantebreve til en favorabel kurs. Aftalen mellem G3 ApS og G6, G7 ApS, der blev underskrevet i november 2015, blev indgået, fordi han og WT ikke længere var på talefod. Aftalen skulle afslutte alle mellemværender mellem dem, og derfor indgår også mellemværendet mellem ham og G1 ApS i aftalen. Han kender ikke sammenhængen mellem beløbet på 400.000 kr., der står anført på bogføringskontoen i G1 ApS og beløbet på 940.000 kr., der står angivet i aftalen, men der må være tale om et afdrag.

SL har forklaret, at hans faktura var stilet til både G1 ApS og A , fordi parternes underliggende aftale fastslog, at A skulle optage lånene og afholde renteudgifter. G1 ApS var opdragsgiver og skulle betale fakturaen, men hvis han ikke kunne få pengene af selskabet, måtte A betale. Han mener ikke, at han i byretten har forklaret, at det var en anden mands ejendom. Han var ikke i tvivl om, hvem der ejede ejendommen.

Han har været nødt til at modregne overfor G1 ApS, fordi selskabet havde stram likviditet. Han antager, at det beror på en misforståelse, at der er anført forskellige selskaber i købsaftalen henholdsvis skødet. Det skyldtes nok, at WT afsøgte flere muligheder for at købe ejendommen, herunder ved køb af et selskab. Han ved ikke, om det var hensigten, at et af G10-selskaberne skulle købe G1 ApS. Han blev bedt om at udarbejde købsaftalen, og han havde ikke så meget fokus på selskabskonstruktionen. Han rådgav WT om, at man godt kunne have et formelt tinglyst ejerskab samtidig med, at en anden ejede ejendommen. Man skulle blot aftale vilkårene herfor. Provenuet fra Y2-adresse kom aldrig ind på hans klientkonto. Beløbet blev direkte overført til en konto i F3-bank til indfrielse af to pantebreve. Indfrielsen hastede, og derfor frigav han pengene med det samme, og pengene blev overført direkte.

Det er korrekt, at A og As far lånte penge til WT til renoveringen af ejendommen på Y5-adresse. Han lavede aftalerne vedrørende ejendommen på Y7-adresse. Det var moderselskabet G6, G7 ApS, der ejede ejendommen. G6, G7 ApS var i økonomiske problemer, og det var baggrunden for, at A skulle overtage ejendommen. G6, G7 ApS havde ifølge aftalen pligt til at skyde penge ind i selskabet og skadesløsholde køber, der var A s selskab, G3 ApS. Det blev i den forbindelse aftalt, at G1 ApS ikke kunne få penge for ejendommen på Y2-adresse, før forpligtelserne vedrørende ejendommen på Y7-adresse var fuldt indfriet. A opkøbte pantebreve i ejendommen efter anvisning fra G6, G7 ApS. De blev opkøbt til en meget lav kurs. Han mener, at frigivelsen af 940.000 kr. til A var for at indfri de tidligere givne lån. Det blev gjort til en del af aftalen for endeligt at afklare parternes mellemværender.

WT havde indgået aftale med G11 om at købe ejendommen på Y2-adresse, og WT var forpligtet til at overtage ejendommen. Han erindrer ikke, i hvilket selskab WT skulle overtage ejendommen. Da der var problemer med finansieringen, kontaktede WT ham. WT havde travlt med at finde finansiering, fordi det var et dødsbo, der skulle afhænde ejendommen. Det er hans opfattelse, at A købte ejendommen af en utinglyst ejer, G12 ApS, der havde kontoradresse samme sted som G1 ApS.

WT har forklaret, at han havde købt Ejendomsselskabet G13 ApS med henblik på at erhverve ejendommen på Y2-adresse, men Ejendomsselskabet G13 ApS var et tomt selskab, og det kunne ikke få finansieret købet. Det kunne hans andre selskaber heller ikke, da de var sortlistede. Det er en fejl, at selskabet G12 ApS i skødet står anført som ejer. Det skulle have været Ejendomsselskabet G13 ApS. Som det fremgår af bogholderikontoen, betalte G1 ApS ejendomsskatter og forbrugsudgifter, fordi ejendommen lå i selskabet G1 ApS.

De havde haft ejendommen i Y4-by siden 2007, og de var i gang med at renovere ejendommen. De overtog nogle pantebreve til en god kurs, fordi panthaver var nødlidende, og det hastede med at få dem indfriet.

De var meget pressede i en årrække, fordi deres bankforbindelser lukkede. I den forbindelse fik de hjælp af A . Under renoveringen af ejendommen på Y5-adresse løb de tør for likvider, og de lånte derfor penge af A og A s far. Ejendommen på Y7-adresse var på vej på tvangsauktion, da han ikke kunne betale terminsydelserne, og derfor overtog A ejendommen med klausul om, at han kunne tilbagekøbe ejendommen. Det blev i den forbindelse aftalt, at pengene fra ejendommen på Y2-adresse først måtte frigives, når alle de andre ting var på plads. Det var af hensyn til A, at dette punkt kom ind i aftalen.

F1-bank ville ikke finansiere købet med A som kautionist. Avar den eneste, han kendte med de fornødne midler. Ejendommen på Y2-adresse blev fuldt istandsat. De havde nogle af materialerne, herunder køkkenet, stående på lager. De brugte mere end 131.000 kr. i egne byggeomkostninger. As bank forlangte, at restkøbesummen i forbindelse med salget af ejendommen på Y2-adresse skulle overføres til en konto i As navn. Banken var fuldt orienteret om, at avancen fra salget skulle tilfalde G1 ApS.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

A var som tinglyst adkomsthaver på salgstidspunktet den formelle ejer af den omhandlede ejendom på Y2-adresse. Ifølge købsaftalen erhvervede A ejendommen i almindelig fri handel fra Ejendomsselskabet G13 ApS med overtagelse den 1. april 2011, og A optog lån hos F2-bank til at finansiere købet og stillede sikkerhed i ejendommen. I forbindelse med salget af ejendommen blev restkøbesummen indsat på en deponeringskonto i As navn, og et restindestående på 147.520,20 kr. tilgik A .

Landsretten tiltræder, at det under disse omstændigheder påhviler A at bevise, at han på salgstidspunktet ikke var den reelle ejer af ejendommen, og landsretten finder, at der må hvile en streng bevisbyrde på den, der hævder, at tingbogens udvisende ikke svarer til de reelle ejerforhold.

Herefter udtaler landsdommerne Alex Puggaard og Pernille Buck Bendtson:

A har med henvisning til aftalen af 22. marts 2011 med G1 ApS gjort gældende, at G1 ApS - uanset As formelle ejerskab - reelt ejede ejendommen, og at A alene skulle skaffe finansiering til G1 ApS' køb af ejendommen.

Aftalen af 22. marts 2011 er indgået forud for købet af ejendommen, og efter indholdet af aftalen skulle A alene skaffe finansieringen til G1 ApS' køb af ejendommen. Denne forståelse af aftalen understøttes af forklaringerne fra A og WT samt bankrådgiver ME, revisor KA og advokat SL. Forståelsen understøttes desuden af bankrådgiver MEs tilbud/oplæg til finansiering af ejendommen, hvori ME forudsatte, at ejendommen blev skødet om i A s navn, således at der kunne tinglyses ejerpantebrev. Endelig må det efter forklaringerne fra A og WT samt bankrådgiver ME og advokat SL desuden lægges til grund, at den valgte konstruktion med A som tinglyst ejer som grundlag for A lån til G1 ApS skete efter ønske og rådgivning fra bankrådgiver ME samt rådgivning fra advokat SL.

På denne baggrund finder vi det bevist, at parterne forud for købet af ejendommen havde aftalt, at G1 ApS skulle være den reelle ejer af ejendommen, og at A alene skulle skaffe finansiering til G1 ApS' køb af ejendommen.

Det kan ikke føre til en ændret vurdering, at ejendommen ikke fremgår af G1 ApS' årsrapport for perioden 1. oktober 2010 til 30. september 2011. Vi lægger herved vægt på G1 ApS' revisor, KAs, forklaring om, at ejendommen ikke indgik i årsrapporterne, da selskabet ikke stod som ejer, og da han vurderede, at ejendommen alligevel ville skulle fremgå på såvel aktiv- som passivsiden og derfor ville gå i nul. At ejendommen ikke fremgår af G1 ApS' årsrapport for 2010/2011 kan herefter ikke tages som udtryk for en ændring af parternes aftale.

I forbindelse med salget af ejendommen fremstod G1 ApS som sælger af ejendommen, herunder på købsaftale, tilstandsrapport, opgørelse over salgsprovenu, korrespondance med forsyningsselskab mm., og avancen fra salget af ejendommen blev medtaget i G1 ApS' årsrapport for 2012/2013. Restkøbesummen blev imidlertid indsat på en deponeringskonto i A s navn.

Efter forklaringerne lægger vi til grund, at restkøbesummen blev indsat på en deponeringskonto i As navn efter rådgivning fra bankrådgiver ME og for at sikre As tilgodehavende i det indbyrdes forhold. Efter bevisførelsen lægger vi desuden til grund, at det var G1 ApS, der disponerede over salgsprovenuet. Vi lægger herved vægt på forklaringerne fra A , WT og advokat SL, samt den for landsretten fremlagte mailkorrespondance mellem advokat SL henholdsvis ejendomsmægler MB, F2-bank og G8 A/S , hvorefter der på vegne af G1 ApS blev anvendt 1.012.000 kr. af salgsprovenuet til indfrielse af to pantebreve. Endelig lægger vi efter bevisførelsen, herunder revisor KAs avanceopgørelse, til grund, at A blev honoreret i henhold til aftalen af 22. marts 2011, idet han blandt andet modtog 100.000 kr. som rentebetaling for lånet til G1 ApS.

Det kan herefter lægges til grund, at G1 ApS i overensstemmelse med parternes aftale af 22. marts 2011 disponerede over ejendommen ved afhændelsen. Det forhold, at restkøbesummen blev indsat på en deponeringskonto i A s navn kan under de foreliggende omstændigheder ikke føre til en ændret vurdering.

I relation til omkostningerne ved ejendommens drift og renovering må det efter de for landsretten fremlagte bilag lægges til grund, at G1 ApS har afholdt omkostninger til bl.a. ejendomsskat og forbrugsudgifter samt udgifter til renovering af ejendommen. Omvendt er der ikke grundlag for at antage - og det er heller ikke gjort gældende - at A har afholdt nogen omkostninger vedrørende ejendommen.

På denne baggrund, og uanset A ikke har ført bevis for de samlede drifts- og renoveringsomkostninger ved ejendommen i den omhandlede periode, finder vi efter en samlet vurdering, at A har løftet bevisbyrden for, at han på trods af tingbogens udvisende ikke var den reelle ejer af ejendommen.

Vi stemmer herefter for at give A medhold i den nedlagte påstand, således at Skatteministeriet skal anerkende, at A s skatteansættelse for indkomståret 2012 skal nedsættes med kr. 1.305.000.

Landsdommer Karen Hald udtaler:

På baggrund af As bevisførelse finder jeg, at han for landsretten må anses for at have godtgjort, at han og WT forud for købet af ejendommen på Y2-adresse aftalte, at G1 ApS skulle være den reelle ejer af ejendommen, at G1 ApS fremstod som sælger i forbindelse med salget af ejendommen, og at A efter salget af ejendommen videreoverførte et beløb på 1.012.000 kr. til G1 ApS. Jeg finder endvidere, at det må anses for sandsynliggjort, at G1 ApS har betalt i hvert fald nogle af drifts- og renoveringsudgifterne vedrørende ejendommen. Efter en samlet vurdering finder jeg imidlertid, at A ikke har løftet sin bevisbyrde for, at han på trods af tingbogens udvisende ikke var den reelle ejer af ejendommen.

Jeg lægger herved indledningsvis vægt på, at den ovennævnte strenge bevisbyrde må forstås som et krav om bevis for, at begge parter i en aftale om reelt ejerskab, der afviger fra det formelt registrerede ejerskab, i alle forhold har ageret i henhold til den indbyrdes aftale. Bevisbyrden må efter min opfattelse endvidere forstås således, at den i hvert fald som udgangspunkt ikke kan anses for løftet ved forklaring afgivet af den anden part i det indbyrdes aftaleforhold.

Jeg lægger endvidere vægt på, at det klart taler imod G1 ApS' reelle ejerskab, at den omhandlede ejendom ikke optræder i selskabets årsregnskab for 2010/2011, selvom A hævder, at selskabet var den reelle ejer af ejendommen på det tidspunkt, regnskabet blev aflagt. Det kan efter min opfattelse ikke føre til en anden vurdering, at G1 ApS' revisor, revisor KA, for byretten har forklaret, at ejendommen ikke indgik, fordi han vurderede, at den alligevel ville skulle fremgå såvel på aktiv- og passivsiden og derfor ville gå i nul. Revisoren har således samtidig forklaret, at ejendommen ikke indgik i årsrapporterne, da selskabet ikke stod som ejer.

Hertil kommer, at A heller ikke for landsretten har ført noget bevis for de samlede driftsudgifter til ejendommen i den omhandlede periode, ligesom der heller ikke for landsretten - udover en uspecificeret regnskabspost - er fremlagt dokumentation for, at G1 ApS har afholdt udgifter til renovering af ejendommen. WTs forklaring herom kan i lyset af det anførte om den strenge bevisbyrde efter min opfattelse ikke føre til en anden vurdering. Det kan efter min opfattelse heller ikke føre til en anden vurdering, at A må antages ikke at have afholdt driftsudgifter til ejendommen, ligesom det efter min opfattelse ikke kan føre til en anden vurdering, at A på grund af G1 ApS' eller sin egen banks forhold ikke er i stand til at løfte sin bevisbyrde.

Jeg stemmer herefter for at stadfæste byrettens dom.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Efter sagens udfald skal Skatteministeriet i sagsomkostninger for begge retter betale 168.000 kr. til A . 160.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 8.000 kr. er til dækning af retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens værdi, forløb og udfald.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet skal anerkende, at A s skatteansættelse for indkomståret 2012 skal nedsættes med kr. 1.305.000.

I sagsomkostninger for begge retter skal Skatteministeriet inden 14 dage betale 168.000 kr. til A . Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.