Dokumentets metadata

Klage over årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 - Grundværdi

Et selskab havde klaget over ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2018. Grunden var udlagt til boligbebyggelse. Landsskatteretten fandt, at der ved vurderingen af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke skal henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom. Ved inddragelsen af nogle sammenlignelige salg skete der herefter ikke regulering for moms, idet Landsskatteretten ved sagens afgørelse lagde til grund, at de registrerede ejendomshandler i henhold til Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er indberettet eksklusive moms.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er vurderet efter benyttelseskode 09 - ubebygget areal og er beliggende i byzone i […] Kommune. Ejendommen er beliggende på matrikelnummer […] og udgør på vurderingstidspunktet 17.560 m², heraf vejareal 1.600 m².

Ejendommen er beliggende omtrent to kilometer syd for By Y1 og få hundrede meter fra [fjorden]. Området er […] etableret som en selvstændig bydel i et sammenhængende parklandskab med både skov- og naturområder.

Klager erhvervede ejendommen ved skøde af 13. marts 2018. Ifølge købsaftalen er kontantprisen aftalt til 800.000 kr. eksklusive moms. Af købsaftalen fremgår endvidere:

"1. BAGGRUND

(…)

1.5 Parterne indgår samtidig med nærværende købsaftale den som bilag 1A vedlagte købsaftale vedrørende Adresse Y1 og Y2 (herefter "Købsaftalen").

(…)

2. OVERÐRAGELSEN

2.1 Overdragelsen omfatter Ejendommen som den er og forefindes, og som Køber bekendt. Ejendommen er ubebygget. Køber er bekendt med og accepterer, at Ejendommen ikke er byggemodnet, og at der ikke er betalt tilslutningsbidrag.

(…)

10. ANSVARSFRASKRIYELSE

10.1 Sælger er uden ansvar i enhver henseende, både for retlige og faktiske mangler vedrørende Ejendommen, herunder eventuelle jordbunds- og forureningsmangler. Tillige er Sælger uden ansvar for Projektet, herunder om Køber kan opnå de fornødne tilladelser til Projektet.

10.2 Køber er som følge af pkt. 10.1 afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende i anledning af faktiske og retlige mangler ved Ejendommen.

10.3 Ved fastsættelsen af købesummen er der taget hensyn til ansvarsfraskrivelsen i pkt. 10.1 "

Af salgsopstilling fra R1, fremgår, at ejendommen oprindeligt er udbudt til 885.000 kr. eksklusive moms. Under øvrige forhold fremgår, at ejendommen er under udstykning og sælges for G1 A/S med fuld ansvarsfraskrivelse.

Ejendommen er omfattet af lokalplan X af 25. august 2015. Ejendommen er beliggende indenfor delområde H, som er udlagt til tæt/lav eller åben/lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten er 35, og bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 ½ plan. Mindstegrundstørrelse ved udstykning er 400 m².

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger og tingbogen er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til bl.a. boligformål i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2018 beliggende i [området], By Y1:

Adresse Y3 er ved handlen af 5. juli 2010 omfattet af lokalplan nr. Y af 4. december 2007 og er beliggende indenfor delområde A 1, som er udlagt til boliger (helårsboliger), institutioner, offentlig og privat service, kontorer, kulturelle formål, undervisning og tekniske anlæg til områdets lokale forsyning. Det maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 614 m², og bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 ½ plan.

Adresse Y4 er omfattet af lokalplan nr. Y af 4. december 2007 og er beliggende indenfor delområde A 1, som er udlagt til boliger (helårsboliger), institutioner, offentlig og privat service, kontorer, kulturelle formål, undervisning og tekniske anlæg til områdets lokale forsyning. Det maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 663 m², og bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 ½ plan.

Adresse Y3 er ved handlen af 15. september 2015 omfattet af lokalplan X af 25. august 2015 og er beliggende indenfor delområde A, som er udlagt til tæt/lav eller åben/lav boligbebyggelse. Det maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 614 m², og bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 ½ plan.

Adresse Y5 er omfattet af lokalplan X af 25. august 2015 og er beliggende indenfor delområde H, som er udlagt til tæt/lav eller åben/lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten er 35, og bebyggelse må ikke opføres i mere end 1 ½ plan. Mindstegrundstørrelse ved udstykning er 400 m².

I forbindelse med klagesagsbehandlingen er der fremlagt bilag med salgsopstilling og købsaftale på ejendommen.

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2018 således:

Som begrundelse er i udtalelse til Skatteankestyrelsen anført følgende:

"Årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018
Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens §3 nr. 07. Der er tale om en ny ejendom, f.eks. en ejendom, som er opstået ved opfyldning, en ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder eller opførelse af en bygning på lejet grund.

Grundværdi

Kvadratmeterpris 15.960 kvm à 270 kr. = 4.309.200 kr.
Vejareal 1.600 kvm à 0 kr. = 0 kr.
Grundværdi i alt = 4.309.200 kr.

Grundværdi omberegning grundet:- nyopstået ejendom med basisår 2017
Omberegnet grundværdi 2017 i alt 4.309.200 kr.

Klagen dateret den 20. april 2019
"Vi ønsker hermed at klage over den nye ejendomsvurdering 2018, med henvisning til vurderingslovens § 6 hvori står at, Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Vi kan oplyse at grunden på overtagelsestidspunktet 01.03.2018, havde været til salg hos ejendomsmægler i over 1 år til en udbudspris på DKK 885.000 + moms uden der i perioden var lykkedes sælger at få solgt grunden.

Da vi pr. 01.03.18 købte [komplekset] (Adresse Y7 - Y2) fik vi et kraftigt nedslag i salgsprisen, mod at vi tog grundstykket med.

Vi har købt grunden til DKK 800.000,00 + moms, og mener at dette må være grundlag for ansættelse af ejendomsværdien."

Vurderingsstyrelsens begrundelse
Ejendommen er opstået ved approbationsdato den 14. november 2017.

De to "medsalgsejendomme" er tillige opstået ved approbationsdato den 14. november 2017.
Ejd.nr. […]. Adresse Y8 (og ikke som anført Y7)
Ejd.nr. […]. Adresse Y2

Alle 3 ejendomme er udstykket fra samme ejendom ejd.nr. […], Adresse Y9, som oved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 havde et basisår for grundskatteloftet i 2017, hvilket medfører at de udstykkende ejendomme også skal have samme basisår. På ejendommen er desuden følgende notat: " Årsomvurdering 2018. Approbationdsdatoer 14. november 2017 og 8. marts 2018. Ejendommen afgiver 55.914 kvm til nyopståede ejendomme.

[…]. Adresse Y8 - Årsomvurdering 2018
Grundværdi
Kvadratmeterpris 17.165 kvm à 225 kr. = 3.862.125 kr.
Grundværdi afrundet = 3.862.100 kr.
Ejendommen er blevet omfattet af kommunal fritagelse for ejendomsskat eller der er sket ændringer i den fastsatte fritagelse. Fredet ejendom/Hel fritagelse

[…]. Adresse Y2 - Årsomvurdering 2018
Grundværdi
Kvadratmeterpris 5.177 kvm à 225 kr. = 1.164.825 kr.
Vejareal 253 kvm à 0 kr. = 0 kr.
Grundværdi i alt = 1.164.825 kr.
Grundværdi afrundet = 1.164.800 kr.
Ejendommen er blevet omfattet af kommunal fritagelse for ejendomsskat eller der er sket ændringer i den fastsatte fritagelse. Fredet ejendom/Hel fritagelse

Der er ikke indsendt købsaftaler for disse to ejendomme

Klageejendommen er beliggende i grundværdiområde […], som er udlagt til Område med blandet bolig og erhverv i byzone, med en kvadratmeterpris i 2012 på 270 kr. og består af 41 ejendomme, som alle er vurderet med en kvadratmeterpris på 270 kr.

"Medsalgsejendommene" er beliggende i grundværdiområde […], som er udlagt til […] institutioner/Område til offentlige formål i byzone, med en kvadratmeterpris på 225 kr. og består af 19 ejendomme.

Handelspris
Der skal henvises til bl.a. følgende:

I klagen er bl.a. anført: " Da vi pr. 01.03.18 købte [komplekset] (Adresse Y7 - Y2) fik vi et kraftigt nedslag i salgsprisen, mod at vi tog grundstykket med.

Uddrag af salgsopstillingen - som der i sin helhed henvises til:
Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan Z og X er gældende Idag rummer Lområdet en blanding af privat beboelse, erhverv, institutioner samt […] Museum.
Lokalplanen åbner op for et ønske om at finde et kompromis mellem bevaringsinteresser og ønsket om at skabe en moderne bydel med boliger, erhverv og institutioner i en nutidig standard. Endvidere er der et ønske om at området, trods de fantastiske arkitektoniske kvaliteter, ikke må fastlåses, hvorfor der skal skabes muligheder for at tilpasse bebyggelsen til forskellige formål såsom: Boliger, erhverv, offentlig- og privat service samt kultur- og turisme aktiviteter.

Grundarealet på ca. 17.000 er planlagt via lokalplan X, som foreskriver vejadgang, bebyggelsesprocent på 35, grundstørrelser på ikke under 400 m², bebyggelse i maksimalt 1½ plan og maksimalhøjde på 8,5 m. Der vil således være mulighed for såvel tæt/lav som åben lav bebyggelse.

Køber er bekendt med, at arealet er under udstykning og sælges for G1 A/S med fuld ansvarsfraskrivelse.

Anvendelse jf. lokalplan X: Ejendommene er beliggende i delområde H - området er idag ubebygget og udlægges til byudvikling som boligformål med bl.a. følgende anvendelesmuligheder: Boligområde: Nye boliger skal minimum have et boligareal på mindst 85 m². Boliger for unge, ældre og personer med handicap opført efter gældende lovgivning er undtaget fra bestemmelserne. Fællesformål: områder til leg og sport (eksisterende tennisbane), offentlig parkering til brug for […], nyttehaver til områdets beboere, carporte/garager og parkering til [områdets] beboere, som vist på kort. Klimatilpasning: som regnvandsbassiner der skal etableres som "naturlig" sø. Naturområde. Bebyggelsesprocent 35.

Uddrag af købsaftalen - som der i sin helhed henvises til:
Sælger: G1 A/S (G2 A/S)
Køber ønsker at anvende Ejendommen til udvikling indenfor gældende lokalplan (herefter "Projektet").

Parterne indgår samtidig med nærværende købsaftale den som bilag 1A vedlagte købsaftale vedrørende Adresse Y1 og Y2 herefter "Købsaftalen"). (IKKE VEDLAGT)

Ejendommen er ikke selvstændigt vurderet. Ejendommens værdi udgør efter Parternes bedste skøn købesummen.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. X (herefter "Lokalplanen"). Køber er bekendt med Lokalplanens indhold. Sælger har opfordret Køber til at undersøge, om Lokalplanen hindrer Projektet.

ANSVARSFRASKRIYELSE
Sælger er uden ansvar i enhver henseende, både for retlige og faktiske mangler vedrørende Ejendommen, herunder eventuelle jordbunds- og forureningsmangler. Tillige er Sælger uden ansvar for Projektet, herunder om Køber kan opnå de fornødne tilladelser til Projektet. Køber er som følge af pkt. ro.r afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser af nogen art gældende i anledning af faktiske og retlige mangler ved Ejendommen.

Ved fastsættelsen af købesummen er der taget hensyn til ansvarsfraskrivelsen

Handelspriser i vurderingskreds […]:
Der har i perioden fra den 1. oktober 2010 til den 1. oktober 2012 været 14 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 9 % over vurderingerne

Der har i perioden fra den 1. oktober 2012 til dags dato (ultimo maj 2019) været 56 salg af ubebyggede grunde med et gennemsnit på 34 % over vurderingerne

Konklusion
Der anses på ingen måde at være tale om et "almindeligt frit salg".

Uddrag af klagen: "Da vi pr. 01.03.18 købte [komplekset] (Adresse Y7 - Y2) fik vi et kraftigt nedslag i salgsprisen, mod at vi tog grundstykket med."

Der er således ikke tale om et "almindeligt frit salg" på en enkelt ejendom, men nærmere salg af en "restejendom"

Uddrag af købsaftalen:
Ved fastsættelsen af købesummen er der taget hensyn til ansvarsfraskrivelsen

Ved ansvarsfraskrivelse er der ikke tale om "et almindeligt frit salg"

Sælger: G1 A/S (G2 A/S).
Køber ønsker at anvende Ejendommen til udvikling indenfor gældende lokalplan (herefter "Projektet

Der hnevises bl.a. til lokalplanen og grundens anvendelsesmuligheder

Alle ejendomme (41 i alt) i grundværdiområdet har en kvadratmeterpris på 270 kr.
Kvadratmeterprisen ifølge købssummen udgør ca. 46 kr./kvm

Idet der henvises til ovenstående, købsaftale, salgsopstilling, klagen, lokalplan, salgsudsøgning, området i sin helhed m.m. anses der ikke at være fremkommet nye faktiske oplsyninger, der skulle kunne begrunde en ændring af ejendoms- grundværdien.

Det indstilles til Skatteankestyrelsen, at ansættelsen fastholdes. "

Vurderingsstyrelsen har den 9. december 2020 endvidere udtalt følgende:

" Klagen handler om værdien af en ubebygget grund på 17.560 m2. Grunden er vurderet første gang pr. 1/10 2018.

Det er oplyst i sagen, at ejerne i forbindelse med købet af [komplekset] fik kraftigt nedslag i salgsprisen, mod at tage Adresse Y6 med i handlen. Ifølge Tinglysning.dk er [komplekset] handlet for 12.200.000 kr. og grunden for 800.000 kr.

Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i at der ikke er tale om en handel på sædvanlige vilkår.

Grundværdien er ansat til 270 kr. pr m2. Det svarer til områdeprisen for grundværdiområdets øvrige ejendomme. Området er er udlagt til blandet bolig og erhverv i byzone. Ejendommen er placeret i lokalplanens delområde H. Dette område er udlagt til boligformål. Bebyggelsesprocenten er på 35 og mindstegrundstørrelsen er på 400 m2.

Grunden er ikke byggemodnet. Vurderingsstyrelsen er derfor enig med Skatteankestyrelsen i at grundværdien kan nedsættes. Det kunne overvejes at fastholde områdeprisen på 270 kr. og give nedslag for manglende byggemodning.

Skatteankestyrelsen har på baggrund af sammenlignelige ejendomme skønnet at kvadratmeterprisen for ejendommen passende kan ansættes til 180 kr. Der er i denne forbindelse henset til at bebyggelsesprocenten på klageejendommen er højere end på Adresse Y3 og Y4. Begge ejendomme ligger i lokalplanens delområde A. Bebyggelsesprocenten er for begge ejendomme på 25%.

Vurderingsstyrelsen kan tilslutte sig Skatteankestyrelsens indstilling. "

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes til 800.000 kr.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

"Vi ønsker hermed at klage over den nye ejendomsvurdering 2018, med henvisning til vurderingslovens § 6 hvori står at, Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Vi kan oplyse at grunden på overtagelsestidspunktet 01.03.2018, havde været til salg hos ejendomsmægler i over 1 år til en udbudspris på DKK 885.000 + moms uden der i perioden var lykkedes sælger at få solgt grunden.

Da vi pr. 01.03.18 købte [komplekset] (Adresse Y7 - Y2) fik vi et kraftigt nedslag i salgsprisen, mod at vi tog grundstykket med.

Vi har købt grunden til DKK 800.000,00 + moms, og mener at dette må være grundlag for ansættelse af ejendomsværdien. "

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 3, at der foretages omvurdering af ubebyggede grunde, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter vurderingslovens § 3, og at omvurderingen foretages efter reglerne heri. Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
(…)
7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,"

Af ejendomsvurderingslovens § 88, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er blandt andet den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2018 ansat grundværdien til 4.309.200 kr. Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af kvadratmeterprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Ifølge tingbogsattesten erhvervede klager ejendommen ved skøde af 23. januar 2018. Kontantprisen er i henhold til købsaftalen aftalt til 800.000 kr. eksklusive moms. Af købsaftalen fremgår, at parterne samtidig med ejendomsoverdragelsen af ejendommen indgår købsaftale vedrørende Adresse Y1 og Y2. Af købsaftalen fremgår endvidere, at sælger er uden ansvar i enhver henseende, både for retlige og faktiske mangler vedrørende ejendommen, herunder eventuelle jordbunds- og forureningsmangler. Det fremgår endelig, at parterne ved fastsættelse af købesummen har taget hensyn til ansvarsfraskrivelsen.

Det er som følge af bestemmelserne i købsaftalen Landsskatterettens opfattelse, at ejendommen ikke er handlet under sædvanlige vilkår, hvorfor købesummen ikke afspejler omsætningsværdien af ejendommen i handel og vandel til tredjemand. Udover købsaftalens bestemmelser om ansvarsfraskrivelse og bunkesalg har retten lagt vægt på, at ejendommen er handlet væsentligt under markedsprisen for nærtliggende ejendomme med tilsvarende retlige anvendelsesmuligheder.

Det er herefter rettens opfattelse, at købesummen ikke kan danne grundlag for grundværdiansættelsen af ejendommen.

I henhold til lokalplan X af 25. august 2015 er ejendommen udlagt til tæt/lav og åben/lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 35.

Indenfor perioden 1. januar 2010 til 31. december 2018 er der konstateret fire handler med ubebyggede ejendomme udlagt til blandt andet boligformål beliggende i [området], By Y1. Ejendommene er handlet til kvadratmeterpriser mellem 162 - 190 kr. og med en bebyggelsesprocent på 25 - 35.

Prisudviklingen er ifølge de konstaterede ejendomshandler svagt faldende frem mod 2018. Det bemærkes i forbindelse hermed, at det er prisforholdene pr. 1. oktober 2012, der danner grundlag for grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2018.

Retten finder, at de fremfundne ejendomme er sammenlignelige med klagers ejendom henset til retlig anvendelse og beliggenhed. Retten bemærker særligt, at naboejendommen Adresse Y5 er beliggende indenfor samme delområde som klagers ejendom og har samme retlige anvendelsesmuligheder.

Reglerne om moms på levering af byggegrunde og særskilt levering af en bebygget grund mv. blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 med virkning fra den 1. januar 2011. Af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, fremgår, at levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund anses for momspligtig levering af fast ejendom.

I forbindelse med vedtagelse af reglerne om moms på levering af byggegrunde blev der ikke foretaget ændringer af vurderingsnormen i dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Det er som følge heraf rettens opfattelse, at der ved vurdering af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke bør henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom.

Det lægges til grund, at de registrerede ejendomshandler i henhold til Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er indberettet eksklusive moms.

På baggrund af ovenstående finder retten, at kvadratmeterprisen for ejendommen passende kan fastsættes til 180 kr. Der er herved henset til handelspriserne på de sammenlignelige ejendomme i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2018, herunder den omstændighed, at prisniveauet er svagt faldende i perioden. Der er desuden henset til, at bebyggelsesprocenten for klagers ejendom er højere end bebyggelsesprocenten for Adresse Y3 og Y4.

Den omstændighed, at levering af fast ejendom efter 1. januar 2011 kan være afgiftsbelagt i henhold til momsloven, ændrer ikke herpå.

Grundværdien pr. 1. oktober 2018 kan herefter ansættes således:

Landsskatteretten ændrer på baggrund af ovenstående grundværdien pr. 1. oktober 2018 til 2.872.800 kr.